II SA/PO 699/23

II SA/Po 699/23 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2024-03-07
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2023-11-08
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Aleksandra Kiersnowska-Tylewicz
Arkadiusz Skomra
Tomasz Świstak /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 1634
art. 35 par. 1, art. 134 par. 1, art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Dz.U. 2021 poz 741
art. 36 ust. 1, art. 36 ust. 3, art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, art 37 ust. 3, art. 37 ust. 4
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.
Dz.U. 2021 poz 1899
art. 156 ust. 1, art. 157 ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Kiersnowska - Tylewicz Asesor WSA Arkadiusz Skomra Protokolant st. sekr. sąd. Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 marca 2024 r. sprawy ze skargi S. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 20 września 2023 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.
Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej: "SKO", "Kolegium") decyzją z 20 września 2023 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania S. G. od decyzji Wójta Gminy T. (dalej: "Wójt") z 11 stycznia 2022 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.
Powyższe rozstrzygnięcie wydane zostało w następującym stanie faktycznym.
Wójt decyzją z 11 stycznia 2022 r., nr [...], działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 741 ze zm., dalej: "u.p.z.p."), art. 104 i art. 107 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 735 ze zm., dalej: "K.p.a."), a także uchwały Rady Gminy T. z 27 marca 2018 r., nr [...], w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów w W. przy ul. [...] (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 10 kwietnia 2018 r., poz. 3349, dalej: "uchwała nr [...]"), ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w związku ze zbyciem nieruchomości położonej w miejscowości W., gm. T. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o powierzchni 21.586 m2, dla której Sąd Rejonowy [...] w P. prowadził księgę wieczystą nr [...], w wysokości [...] zł, zobowiązując do wniesienia powyższej opłaty: a) M. G. w wysokości [...] zł odpowiadającej zbywanemu udziałowi we współwłasności nieruchomości – udział wynoszący 1/3 części w prawie własności, b) S. G. w wysokości [...] zł odpowiadającej zbywanemu udziałowi we współwłasności nieruchomości – udział wynoszący 1/3 części w prawie własności, c) B. W. w wysokości [...] zł odpowiadającej zbywanemu udziałowi we współwłasności nieruchomości – udział wynoszący 1/3 części w prawie własności.
W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że zgodnie ze zmianą planu miejscowego terenów w W. przy ul. [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...], działka położona w miejscowości W. o nr ewid. [...], powierzchnia 21.586 m2, oznaczona została na rysunku planu symbolami: - P – teren obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (ok. 21.457 m2 powierzchni terenu); - KDL – teren drogi publicznej klasy lokalnej (ok. 129 m2 powierzchni terenu).
Przed wejściem w życie tego planu na przedmiotowym terenie obowiązywał plan miejscowy terenów działalności gospodarczej w W. w rejonie ul. [...], [...] i [...] zatwierdzony uchwałą Rady Gminy T. z 8 września 2009 r., nr [...] (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 4 listopada 2009 r. Nr [...], poz. 3216, dalej: "uchwała nr [...]"), zgodnie z którym działka nr [...] oznaczona była na rysunku symbolami: - 3P – teren zabudowy techniczno-produkcyjnej (ok. 19.859 m2 powierzchni terenu); - 2KD-L – teren dróg publicznych (ok. 129 m2 powierzchni terenu); - 1KDW – teren dróg wewnętrznych (ok. 1.598 m2 powierzchni terenu).
Na podstawie aktu notarialnego rep. A [...], sporządzonego [...] marca 2021 r., M. G., S. G. i B. W. dokonały sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.
Wójt stwierdził, że na skutek uchwalenia planu miejscowego zatwierdzonego uchwałą nr [...] nastąpił wzrost wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], co potwierdza operat szacunkowy z 26 października 2021 r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie urzędu. Organ nie stwierdził nieprawidłowości rzeczonego dokumentu. Operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, jest spójny i rzeczowy, zawiera w swej treści informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazuje podstawy prawne i uwarunkowania dokonanych czynności i rozwiązań merytorycznych. W konsekwencji organ I instancji uznał ten operat za podstawowy dowód w sprawie. W dniu 23 listopada 2021 r. wpłynęło także pismo rzeczoznawcy majątkowego z wyjaśnieniami do zastrzeżeń osób zbywających nieruchomość, w którym podtrzymano określone wartości operatu szacunkowego.
Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z 26 listopada 2021 r. wykazał, że na skutek uchwalenia planu miejscowego zatwierdzonego uchwałą nr [...] wartość nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], z uwzględnieniem jej stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego, wzrosła o [...] zł. Wzrost wartości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu powyższej zmiany planu ([...] zł), a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed tą zmianą ([...] zł). W planie miejscowym procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości ustalona została na poziomie 30%.
Wzrost wartości nieruchomości, jak podkreślił Wójt, jest bezsprzeczny i obiektywny, skoro uchwalenie planu miejscowego skutkowało zwiększeniem możliwości inwestycyjnych przez zwiększenie powierzchni pod produkcję, składowanie i magazynowanie kosztem drogi wewnętrznej.
Kolegium, wydając podaną na wstępie decyzję, nie stwierdziło podstaw do uwzględnienia odwołania. Zdaniem organu II instancji w sprawie wystąpiły wszystkie przesłanki z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Sporna działka zmieniła swoje przeznaczenie w planie miejscowym. W dacie sprzedaży stanowiła ona współwłasność. Dowodem na potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości po wprowadzeniu planu jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego z 26 października 2021 r., potwierdzony klauzulą ważności z 23 lutego 2023 r. Także zdaniem organu odwoławczego operat ten sporządzony został prawidłowo, przez odpowiednią osobę. Prawidłowo przedstawiony został sposób dokonania wyceny, zakres i przedmiot wyceny. Rzeczoznawca przeprowadził analizę rynku nieruchomościami, dokonując obliczenia wartości nieruchomości przed i po wprowadzeniu planu, jak również uzasadnił wynik wyceny. Do porównania wzięto transakcje z obszaru gm. T. . Stosując metodę korygowania ceny średniej biegły prawidłowo korzystał ze zbioru kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych wziętych do porównań, które były przedmiotem obrotu na rynku. Wszelkie zarzuty stron, co do przyjętych cech w operacie szacunkowym rzeczoznawca wyjaśnił w piśmie z 19 listopada 2021 r. Wycena rzeczoznawcy poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii i należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. W ocenie organu II instancji dobrane przez rzeczoznawcę transakcje rynku lokalnego nie budzą wątpliwości. Operat szacunkowy stanowi dowód na wzrost wartości nieruchomości po wprowadzeniu w życie planu miejscowego.
W skardze do tut. Sądu skarżąca S. G. zarzuciła: - złe oznaczenie stron postępowania, - brak odpowiedzi na żądanie przedstawienia audytu wszystkich czynności dokonanych na nieruchomości [...], kto, kiedy i jakie wnioski dotyczące tej nieruchomości składał w Gminie, - znaczne zaniżenie wartości powyżej wymienionej nieruchomości przez zatwierdzenie planu miejscowego uchwałą nr [...], to jest działanie na szkodę właściciela działki, poprzez zawłaszczenie łącznie 1.627 m2 ziemi bez stosownego zawiadomienia i rekompensaty.
W uzasadnieniu skarżąca zwróciła uwagę na różny zapis przez organ jej danych osobowych, co budzi jej poważne wątpliwości i w jej ocenie wskazuje na różne osoby prawne. W pismach prawnych zdaniem skarżącej w celu zapewnienia spójności danych nie powinno posługiwać się zapisem fonetycznym, tylko opartym o rejestry publiczne. Zapisy nie odwzorowujące zapisów rejestrowych tworzą zupełnie inną jakość i jako nieistniejące w obiegu prawnym nie mogą być brane pod uwagę. Ponadto, skarżąca podniosła, że nie otrzymała odpowiedzi na pytania zadane w sprawie. Z kolei poprzez zatwierdzenie planu miejscowego uchwałą nr [...] Gmina T. zabrała decyzją administracyjną ze spornej działki łącznie 1.627 m2 ziemi pod drogi, bez rekompensaty, powodując znaczne zaniżenie jej wartości. W związku z przywróceniem stanu pierwotnego żądanie opłaty jest daleko idącym nadużyciem ze strony organu, wypełniającym znamiona przestępstwa.
Kolegium w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji.
W piśmie z 20 grudnia 2023 r. skarżąca wskazała na brak prawidłowego oznaczenia stron postępowania, a także sędziego. Z kolei pismem z 10 stycznia 2024 r. podtrzymując swoje dotychczasowe stanowiska sprzeciwiła się rozpoznaniu sprawy w trybie uproszczonym.
W piśmie z 9 lutego 2024 r. skarżąca wskazała na powołanie pełnomocników i ponownie zwróciła uwagę na potrzebę stosowania prawidłowych tytułów osoby prawnej.
Na rozprawie przed tut. Sądem, która odbyła się 7 marca 2024 r., stawili się D. M. i J. W. oświadczając, że są reprezentantami skarżącej. Na pytanie Sądu wyjaśnili, że nie są członkami jej rodziny. Przewodniczący pouczył, że w sytuacji, gdy nie są adwokatami, radcami prawnymi ani nie są członkami rodziny skarżącej nie mogą być pełnomocnikiem przed sądem administracyjnym.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 20 września 2023 r., nr [...], nie narusza ani prawa materialnego, ani przepisów postępowania w sposób, który uzasadniałby jej wyeliminowanie z obrotu prawnego na podstawie art. 145 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm., dalej: "P.p.s.a.").
Materialnoprawną podstawę tej decyzji stanowią przepisy ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 36 ust. 4 tej ustawy jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Jak przewiduje art. 37 ust. 1 u.p.z.p. – w zakresie istotnym dla rozpoznania sprawy – wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 u.p.z.p. przewidziano, że roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 4, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.
Z przywołanych przepisów wynika, że ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wymaga kumulatywnego wystąpienia następujących przesłanek: 1) uchwalenie albo zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 2) zbycie nieruchomości przez jej właściciela lub użytkownika wieczystego przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie tego planu miejscowego albo jego zmiany, 3) wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem albo zmianą planu miejscowego, 4) określenie w planie miejscowym stawki opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.
W realiach rozpoznawanej obecnie sprawy poza sporem pozostaje to, że uchwałą nr [...] przyjęto zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów w W. przy ul. [...], zatwierdzonego uprzednio uchwałą nr [...]
W uchwale nr [...] określono także stawkę procentową, na podstawie której ustala się opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., w wysokości 30%. Nie jest również sporne, że aktem notarialnym rep. A nr [...] z [...] marca 2021 r. skarżąca wraz z M. G. i B. W. sprzedały objętą postanowieniami tego planu nieruchomość stanowiącą działkę nr [...].
Zastrzeżeń nie budzi także sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy z 26 października 2021 r., którego aktualność potwierdzono w piśmie z 23 lutego 2023 r., a w którym to operacie wskazano na wartość podanej powyżej nieruchomości celem ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej. W operacie rzeczoznawca majątkowy wykazał wzrost wartości tej nieruchomości w związku ze zmianą planu miejscowego o kwotę [...]zł.
W myśl art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm., dalej: "u.g.n.") rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Jak wynika z art. 154 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Organ administracji publicznej bada sporządzony w toku postępowania administracyjnego operat pod względem jego zgodności ze stosowanymi przepisami oraz ocenia jego kompletność, logiczność i zupełność, jak i aktualność. Granice badania operatu szacunkowego zakreślają jedynie wiadomości specjalne, którymi dysponuje biegły. W tym bowiem zakresie organ nie jest władny ingerować w wybory rzeczoznawcy.
W orzecznictwie sądów administracyjnych powszechnie przyjmuje się, że operat szacunkowy powinien zarówno spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Powinien zawierać również precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (zob. np. wyroki NSA z 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06, z 13 marca 2008 r., sygn. akt I OSK 374/07, z 28 marca 2017 r., sygn. akt II OSK 1973/15, wszystkie orzeczenia dostępne w CBOSA na stronie internetowej: https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.
Zakwestionowanie operatu przez organ administracji publicznej lub sąd jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy jego sporządzeniu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (zob. np. wyroku NSA z 21 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1358/12, z 7 marca 2014 r., sygn. akt I OSK 1815/12, z 1 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 721/15, z 24 marca 2022 r., sygn. akt II OSK 947/21, CBOSA).
Przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak i standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a ponadto wymagają dołożenia należytej staranności. Choć opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (zob. wyrok NSA z 6 grudnia 2022 r., sygn. akt I OSK 2028/19, CBOSA).
Merytoryczna weryfikacja operatów szacunkowych możliwa jest jedynie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na zasadach określonych w art. 157 ust. 1 u.g.n.
Reasumując dotychczasowe uwagi, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych przypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Jeśli natomiast strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu, do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n.
W kontrolowanej sprawie nie budzi wątpliwości prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego. Co więcej na obecnym etapie prawidłowość ta nie jest nawet podważana przez samą skarżącą.
Z operatu tego w sposób jednoznaczny wynika, że z uwagi na zmianę planu miejscowego, jaka przyjęta została uchwałą nr [...], doszło do wzrostu wartości działki nr [...].
W operacie trafnie wskazano, że przed wejściem w życie rzeczonej zmiany grunt pod teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów stanowił 1,9859 ha powierzchni działki nr [...], natomiast po wejściu w życie tej zmiany grunt taki stanowił już 2,1457 ha powierzchni przywołanej działki.
Wnioski jakie wynikają w tym względzie z operatu znajdują w istocie potwierdzenie w aktualnej argumentacji skarżącej, która sama zwraca uwagę na to, iż postanowienia poprzednio obowiązującego planu - zatwierdzonego uchwałą nr [...] - prowadziły do zaniżenia wartości spornej nieruchomości. W. uwagi jest i to, że rzeczoznawca w piśmie z 19 listopada 2021 r. odniósł się do podnoszonej jeszcze w toku postępowania administracyjnego przez strony argumentacji dotyczącej przyjętych w operacie współczynników. Organy zasadnie uznały, że operat z 26 października 2021 r. został sporządzony prawidłowo, przez odpowiednią osobę, zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów powszechnie obowiązującego prawa. Prawidłowo przedstawiono w nim sposób dokonania wyceny. Nie budzą również wątpliwości dalsze wyjaśnienia rzeczoznawcy ujęte w piśmie z 19 listopada 2021 r. Sąd nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości nie może przy tym rozważać prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wyboru cech różnicujących wartość nieruchomości (por. wyrok NSA z 6 grudnia 2022 r., sygn. akt I OSK 2028/19).
W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, a więc alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą z art. 157 ust. 1 u.g.n. W sprawie niniejszej natomiast ani nie przedstawiono kontroperatu, ani nie wniesiono o kontrolę sporządzonego na jej potrzeby operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Ugruntowane jest przy tym stanowisko, że o ocenę unormowaną w art.157 ust. 1 u.g.n. może wystąpić każdy, gdyż przepis ten nie zawiera jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych (np. wyroki NSA z 19 października 2021 r., sygn. akt I OSK 578/21, z 8 listopada 2021 r., sygn. akt I OSK 633/21, z 10 sierpnia 2021 r., sygn. akt I OSK 494/21, CBOSA).
W kontrolowanej sprawie wykazany został wzrost wartości nieruchomości w zawiązku ze zmianą planu miejscowego.
Podkreślić w tym miejscy trzeba, iż wzrost ten ma charakter oczywisty i widoczny na pierwszy rzut oka, albowiem postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady Gminy T. z 8 września 2009 r., nr [...] ograniczały sposób zagospodarowania działki stanowiącej współwłasność skarżącej poprzez władcze ustalenie przebiegu drogi wewnętrznej (o powierzchni ok. 1.598 m2) i ograniczenie w tym zakresie możliwości zagospodarowania tej działki w ramach jej zasadniczego przeznaczenia pod zabudowę techniczno-produkcyjną, które to ograniczenia zostały usunięte w następstwie przyjęcia uchwały Rady Gminy T. z 27 marca 2018 r., nr [...], w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów w W. przy ul. [...]. W myśl bowiem postanowień planu z roku 2018 cała działka nr [...], o powierzchni 21.586 m2 (za wyjątkiem 129 m2 przeznaczonych na poszerzenie drogi publicznej, co stanowiło powtórzenie dotąd obowiązujących rozwiązań) przeznaczona został pod obiekty produkcyjne składy i magazyny.
Odnosząc się do argumentacji strony skarżącej wyjaśnić dalej trzeba, iż tak skarga jak i kolejne pisma procesowe strony sformułowane zostały sposób skrajnie niezrozumiały, chaotyczny i przy użyciu sformułowań obcojęzycznych oraz z użyciem słów z języka polskiego niezgodnie z ich znaczeniem tak słownikowym, jak i w języku prawniczym, co utrudnia odniesienie się wprost do treści tych pism procesowych. Przykładem tego rodzaju trudności jest użycie w tych pismach pojęć osoba prawna, beneficjent, powiernik czy też "procedowanie powstałego zaufania".
Przedmiotem jedynie domysłu sądu pozostaje zatem odkodowanie zasadniczego zarzutu skargi, iż poprzez zatwierdzenie planu miejscowego uchwałą nr [...] Gmina T. zabrała decyzją administracyjną ze spornej działki łącznie 1.627 m2 ziemi pod drogi, bez rekompensaty, powodując znaczne zaniżenie jej wartości. W związku z przywróceniem stanu pierwotnego żądanie opłaty jest daleko idącym nadużyciem ze strony organu, wypełniającym znamiona przestępstwa
Odnosząc się do tak rozumianego zarzutu wskazać zaś należy, iż bez jakiegokolwiek znaczenia dla rozstrzygnięcia kontrolowanej sprawy pozostają okoliczności związane z przyjęciem planu z 8 września 2009 r., nr [...] Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie była bowiem wyłącznie decyzja ustalająca wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego z 27 marca 2018 r., nr [...], a nie prawidłowość rozwiązań planistycznych przyjętych w uchwale Rady Gminy T. z 8 września 2009 r., nr [...] Przeznaczenie terenu obejmującego działkę skarżącej przed przyjęciem uchwały z 27 marca 2018 r., nr [...] określał bowiem wyłącznie plan miejscowy z roku 2009 i do postanowień tegoż planu odnosić należy ocenę czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości poprzez przyjęcie planu z roku 2018, a bez znaczenia dla tej oceny pozostaje wcześniejsze przeznaczenie tej nieruchomości z czasów przed przyjęciem jakiegokolwiek planu.
Zgodnie zaś z art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a P.p.s.a., co oznacza, że nie może uczynić przedmiotem swojej kontroli aktu, w tym aktu prawa miejscowego, który nie został do tegoż sądu zaskarżony w trybie prawem przewidzianym.
Z powyższego wynika, iż Sąd mógłby ustosunkować się do zarzutów zgłaszanych przez stronę skarżącą pod adresem uchwały z 8 września 2009 r., nr [...] tylko w przypadku wywiedzenia skargi na ten akt, a nie może tego czynić w ramach rozpoznawania skargi na decyzję o ustaleniu wysokości opłaty planistycznej w związku ze zmiana wartości nieruchomości w następstwie wyeliminowania co do działki skarżącej postanowień uchwały z 8 września 2009 r., nr [...] i przyjęcia w tym zakresie nowego planu miejscowego.
Kwestia obniżenia wartości nieruchomości skarżącej w następstwie przyjęcia uchwały z 8 września 2009 r., nr [...] mogłaby być ewentualnie badana w przypadku zgłoszenia przez nią roszczeń o jakich mowa w art. 36 ust. 1 i 3 u.p.z.p., jednakże w tym zakresie nie jest właściwy są administracyjny, albowiem są to roszczenia o charakterze cywilnym.
Jakiegokolwiek znaczenia dla sprawy nie mają natomiast pozostałe podnoszone w skardze i pismach skarżącej zarzuty, tym bardziej, że jak wskazano powyżej są one zasadniczo niezrozumiałe i jak się wydaje opierają się wyłącznie na błędnym rozumieniu znaczenia takich pojęć jak osoba prawna, osoba fizyczna czy beneficjent.
Podsumowując stwierdzić należy, iż w sprawie prawidłowo zastosowano art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 u.p.z.p ustalając z tego tytułu w zaskarżonej decyzji jednorazową opłatę, do której uiszczenia w wysokości odpowiadającej zbywanemu udziałowi w prawie własności działki [...] zobowiązana została skarżąca.
W tym stanie rzeczy na podstawie art. 151 P.p.s.a. skargę oddalono.
Sąd na rozprawie w dniu 7 marca 2024 r. nie dopuścił do udziału w postępowaniu osób wskazujących, iż sa reprezentantami skarżącej, albowiem zgodnie z art. 35 § 1 P.p.s.a. pełnomocnikiem w postępowaniu przed sądem administracyjnym strony może być adwokat lub radca prawny, a ponadto inny skarżący lub uczestnik postępowania, jak również małżonek, rodzeństwo, wstępni lub zstępni strony oraz osoby pozostające ze stroną w stosunku przysposobienia, a także inne osoby, jeżeli przewidują to przepisy szczególne. Osoby chcące działać w charakterze pełnomocników skarżącej nie wykazały by należały do którejkolwiek z ujętych w tym przepisie kategorii osób co wobec braku przepisów szczególnych, dla tego rodzaju spraw uniemożliwiło dopuszczenie ich do udziału w rozprawie.