Orzeczenie · 2022-12-08

II SA/PO 698/22

Sąd

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu

Miejsce

Poznań

Data

2022-12-08

NSAAdministracyjneWysokawsa

warunki zabudowyplanowanie przestrzennezasada dobrego sąsiedztwaanaliza urbanistycznak.p.a.uchwałanieruchomościbudownictwo

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, która utrzymała w mocy decyzję Burmistrza O. odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego. Skarżąca firma zarzuciła organom naruszenie zasad postępowania administracyjnego, w tym zasady pewności prawa (art. 8 § 2 k.p.a.) poprzez wydawanie sprzecznych rozstrzygnięć w podobnych sprawach, oraz naruszenie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 61 ust. 1) i rozporządzenia wykonawczego w zakresie analizy urbanistycznej. Sąd uznał skargę za zasadną. Wskazał, że organy błędnie oceniły spełnienie przesłanek z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., w szczególności w zakresie zasady dobrego sąsiedztwa, linii zabudowy, wskaźnika powierzchni zabudowy, wysokości budynku i geometrii dachu. Podkreślono, że organy nieprawidłowo zinterpretowały przepisy dotyczące analizy urbanistycznej i nie zapewniły stronie możliwości modyfikacji wniosku zgodnie z art. 79a k.p.a. Sąd zaznaczył, że decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją związaną, a odmowa jej wydania może nastąpić tylko w przypadku niespełnienia ustawowych przesłanek. Wskazano na potrzebę ponownego rozpatrzenia sprawy przez organ, z uwzględnieniem wskazówek sądu, w tym możliwości ustalenia maksymalnego procentu zabudowy całej działki oraz zapewnienia stronie możliwości wypowiedzenia się co do ewentualnych modyfikacji wniosku.

Asystent · analiza prawna

Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.

Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.

Wypróbuj Asystenta

Wartość praktyczna

Siła precedensu: Wysoka

Do czego można powołać

Interpretacja zasady dobrego sąsiedztwa, stosowanie art. 79a k.p.a. w postępowaniu o warunki zabudowy, ocena parametrów zabudowy (linia, wskaźnik powierzchni, wysokość, geometria dachu) w kontekście analizy urbanistycznej.

Ograniczenia stosowania

Dotyczy specyfiki przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego w brzmieniu obowiązującym przed zmianami z 2022 r. (choć sąd stosował przepisy w brzmieniu sprzed 3 stycznia 2022 r. zgodnie z przepisami przejściowymi).

Zagadnienia prawne (7)

Czy organy administracji prawidłowo oceniły spełnienie przesłanki "dobrego sąsiedztwa" (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.) przy ustalaniu warunków zabudowy, uwzględniając zróżnicowaną zabudowę w obszarze analizowanym?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, ocena organów była przedwczesna i nie uwzględniała w pełni zróżnicowania linii zabudowy oraz możliwości budowy w głębi działki. Sąd wskazał, że przy tak zróżnicowanej linii zabudowy lokalizacja zamierzenia inwestycyjnego nie musi zaburzać ładu urbanistycznego.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że przy zróżnicowanej linii zabudowy w obszarze analizowanym (od 3 m do 141 m od drogi) lokalizacja planowanego budynku w głębi działki nie musi naruszać ładu przestrzennego. Podkreślono, że linia zabudowy określa maksymalne zbliżenie do drogi, a nie minimalne oddalenie.

Czy organy administracji prawidłowo oceniły możliwość ustalenia wskaźnika powierzchni zabudowy, odmawiając jego ustalenia z uwagi na odbieganie od średniej i minimalnej wartości w obszarze analizowanym?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, ocena organów była przedwczesna. Sąd wskazał, że organ powinien wziąć pod uwagę plany inwestycyjne, powierzchnię działki oraz możliwość etapowania inwestycji, a także rozważyć ustalenie maksymalnego procentu zabudowy dla całej działki.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że organ nie powinien ograniczać się jedynie do średniego lub minimalnego wskaźnika powierzchni zabudowy, ignorując plany inwestora dotyczące kilku budynków na jednej działce oraz jej ogólną powierzchnię. Sugerowano możliwość ustalenia maksymalnego procentu zabudowy dla całej działki.

Czy organy administracji prawidłowo oceniły możliwość ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, odmawiając jej ustalenia z uwagi na brak budynku o identycznej wysokości w obszarze analizowanym?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, ocena organów była przedwczesna. Sąd wskazał, że przy ustalaniu wysokości należy kierować się zabudową na działkach sąsiednich, a nie tylko średnią w obszarze analizowanym, oraz że dopuszczalne jest ustalenie innej wysokości, jeśli wynika to z analizy.

Uzasadnienie

Sąd podkreślił, że przy ustalaniu wysokości elewacji należy brać pod uwagę zabudowę na bezpośrednio sąsiadujących działkach, a nie tylko średnią w całym obszarze analizowanym. Wskazano, że na sąsiednich działkach występują budynki o wysokości zbliżonej do wnioskowanej.

Czy organy administracji prawidłowo oceniły możliwość ustalenia geometrii dachu, odmawiając jej ustalenia z uwagi na proponowane parametry odbiegające od istniejącej zabudowy?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, ocena organów była przedwczesna. Sąd uznał, że przy zróżnicowanej geometrii dachów w obszarze analizowanym, proponowane przez inwestora parametry nie muszą zakłócać ładu przestrzennego.

Uzasadnienie

Sąd stwierdził, że przy dużej różnorodności geometrii dachów w obszarze analizowanym (kąty nachylenia od 20° do 45°), proponowane przez inwestora parametry (12°-45°) nie powinny być uznane za naruszające ład przestrzenny.

Czy organy administracji naruszyły zasadę pewności prawa (art. 8 § 2 k.p.a.) poprzez wydawanie rozstrzygnięć odmiennych od utrwalonej praktyki w podobnych sprawach, bez uzasadnionej przyczyny?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, organy naruszyły zasadę pewności prawa. Sąd uznał, że różnice wskazane przez organy między obecną sprawą a poprzednimi, w których wydano pozytywne decyzje, nie były wystarczające do odstąpienia od utrwalonej praktyki.

Uzasadnienie

Sąd stwierdził, że różnice w lokalizacji zabudowy na tej samej działce oraz fakt, że poprzednie decyzje dotyczyły tej samej działki, nie stanowiły wystarczającego uzasadnienia dla odstąpienia od utrwalonej praktyki wydawania pozytywnych decyzji o warunkach zabudowy.

Czy organy administracji prawidłowo postąpiły, nie informując strony o możliwości modyfikacji wniosku zgodnie z art. 79a k.p.a. w sytuacji, gdy uznały proponowane parametry za niedopuszczalne?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, organy naruszyły art. 79a k.p.a. poprzez brak poinformowania strony o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz o przesłankach, które mogą skutkować wydaniem decyzji niezgodnej z żądaniem strony.

Uzasadnienie

Sąd podkreślił, że organ powinien poinformować inwestora o przeszkodach w ustaleniu warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem i umożliwić mu modyfikację żądania, co jest zgodne z art. 79a k.p.a.

Czy analiza urbanistyczna sporządzona w sprawie była kompletna i prawidłowa?

Odpowiedź sądu

Tak, analiza urbanistyczna była kompletna i prawidłowo przeprowadzona pod względem zgromadzenia danych niezbędnych do rozstrzygnięcia sprawy.

Uzasadnienie

Sąd, mimo uchylenia decyzji, uznał, że sama analiza urbanistyczna była prawidłowa pod względem zgromadzonych danych.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

Uchylono decyzję

Uchylono zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 26 maja 2022 r. nr [...].

Przepisy (51)

Główne

u.p.z.p. art. 61 § ust. 1

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

u.p.z.p. art. 61 § ust. 1 pkt 1

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

u.p.z.p. art. 61 § ust. 1 pkt 2-5

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

u.p.z.p. art. 61 § ust. 1 pkt 6

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Pomocnicze

k.p.a. art. 138 § § 1 pkt 1

Kodeks postępowania administracyjnego

rozporządzenie art. 4 § ust. 4

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

rozporządzenie art. 5 § ust. 2

rozporządzenie art. 6 § ust. 2

rozporządzenie art. 7 § ust. 4

k.p.a. art. 8 § § 2

Kodeks postępowania administracyjnego

k.p.a. art. 8 § § 1

Kodeks postępowania administracyjnego

k.p.a. art. 107 § § 3

Kodeks postępowania administracyjnego

k.p.a. art. 7

Kodeks postępowania administracyjnego

k.p.a. art. 77 § § 1

Kodeks postępowania administracyjnego

k.p.a. art. 80

Kodeks postępowania administracyjnego

k.p.a. art. 138 § § 2a

Kodeks postępowania administracyjnego

rozporządzenie art. 9 § § 9

p.p.s.a. art. 134 § § 1

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

u.p.z.p. art. 4 § ust. 2

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

u.p.z.p. art. 59

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

rozporządzenie art. 3 § ust. 1 i 2

u.p.z.p. art. 52 § ust. 2 pkt 1

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

rozporządzenie art. 2 § pkt 5

u.o.g.r.i.l. art. 7

Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych

u.p.z.p. art. 2 § pkt 1

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

rozporządzenie art. 6 § ust. 1

rozporządzenie art. 6 § ust. 2

rozporządzenie art. 4 § ust. 1

rozporządzenie art. 4 § ust. 2

rozporządzenie art. 4 § ust. 3

rozporządzenie art. 4 § ust. 4

rozporządzenie art. 2

Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

rozporządzenie art. 3

rozporządzenie art. 5 § ust. 1

rozporządzenie art. 5 § ust. 2

rozporządzenie art. 7 § ust. 1

rozporządzenie art. 7 § ust. 3

rozporządzenie art. 7 § ust. 4

u.p.z.p. art. 52 § ust. 2

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

k.p.a. art. 79a § § 1

Kodeks postępowania administracyjnego

u.p.z.p. art. 6 § ust. 2

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

u.p.z.p. art. 1 § ust. 2 pkt 2

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

u.p.z.p. art. 56

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

u.p.z.p. art. 64 § ust. 1

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

k.p.a. art. 8 § § 1

Kodeks postępowania administracyjnego

k.p.a. art. 8 § § 2

Kodeks postępowania administracyjnego

rozporządzenie art. 14 § ust. 1 pkt 1 lit. c

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie

p.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt 1 lit. a i c

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 200

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 205 § § 2

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

rozporządzenie art. 8

Argumenty

Skuteczne argumenty

Naruszenie zasady pewności prawa (art. 8 § 2 k.p.a.) poprzez wydawanie sprzecznych rozstrzygnięć w podobnych sprawach. • Naruszenie art. 79a k.p.a. poprzez brak poinformowania strony o możliwości modyfikacji wniosku. • Błędna ocena spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zakresie zasady dobrego sąsiedztwa, linii zabudowy, wskaźnika powierzchni zabudowy, wysokości budynku i geometrii dachu. • Niewłaściwa interpretacja przepisów rozporządzenia wykonawczego do u.p.z.p.

Godne uwagi sformułowania

Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym związanym, a nie decyzją uznaniową. • Organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom. • Linia zabudowy na potrzeby warunków zabudowy odpowiada pojęciu nieprzekraczalnej linii zabudowy. • Zasada dobrego sąsiedztwa ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego. • Organ powinien jeszcze raz rozważyć, czy nie ma możliwości ustalenia parametru powierzchni zabudowy na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia, biorąc pod uwagę plany inwestycyjne i powierzchnię działki.

Skład orzekający

Jakub Zieliński

przewodniczący sprawozdawca

Aleksandra Kiersnowska-Tylewicz

sędzia

Paweł Daniel

asesor

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Wysoka

Powoływalne dla: "Interpretacja zasady dobrego sąsiedztwa, stosowanie art. 79a k.p.a. w postępowaniu o warunki zabudowy, ocena parametrów zabudowy (linia, wskaźnik powierzchni, wysokość, geometria dachu) w kontekście analizy urbanistycznej."

Ograniczenia: Dotyczy specyfiki przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego w brzmieniu obowiązującym przed zmianami z 2022 r. (choć sąd stosował przepisy w brzmieniu sprzed 3 stycznia 2022 r. zgodnie z przepisami przejściowymi).

Wartość merytoryczna

Ocena: 7/10

Sprawa pokazuje złożoność procedury uzyskiwania warunków zabudowy i częste problemy interpretacyjne przepisów. Pokazuje, jak ważne jest przestrzeganie zasad proceduralnych przez organy i jak sąd może interweniować w przypadku ich naruszenia.

“Warunki zabudowy: Jak sąd skorygował błędy urzędników i co to oznacza dla inwestorów?”

Dane finansowe

WPS: 997 PLN

Asystent AI dla prawników

Twój asystent do analizy prawnej.

Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.

Analiza orzecznictwa i przepisów
Drafting pism i dokumentów
Odpowiedzi na pytania prawne
Pogłębiona analiza z doktryny

Wypróbuj Asystenta AI za darmo

Powiązane tematy

warunki zabudowy planowanie przestrzenne zasada dobrego sąsiedztwa analiza urbanistyczna k.p.a.uchwała nieruchomości budownictwo

Pełny tekst orzeczenia

Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.

Przeczytaj pełny tekst