II SA/Po 643/25
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi P. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, która utrzymała w mocy decyzję Wójta Gminy o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, garażowo-gospodarczego oraz zbiornika bezodpływowego. Skarżący zarzucał organom naruszenie przepisów postępowania i prawa materialnego, w tym błędne ustalenie stanu faktycznego, nieuwzględnienie decyzji dla sąsiedniej działki oraz niewłaściwe zastosowanie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu oddalił skargę. Sąd uznał, że planowana inwestycja nie spełnia wymogu dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.), ponieważ wychodzi w głąb terenów rolnych, podczas gdy istniejąca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna znajduje się bliżej drogi publicznej, a zabudowa zagrodowa, choć dalej położona, stanowi inny rodzaj zabudowy. Sąd podzielił stanowisko organów, że parametry planowanej zabudowy (linia zabudowy, szerokość elewacji frontowej) nie nawiązują do istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w obszarze analizowanym. Odnośnie uzbrojenia terenu (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.), sąd uznał, że choć organy mogły przedwcześnie odmówić, to niespełnienie przesłanki dobrego sąsiedztwa miało decydujący wpływ na wynik sprawy. Sąd podkreślił, że nawet przy indywidualnym ujęciu wody, inwestor musi wykazać jej zdatność do picia i wystarczające zasoby, co w tej sprawie mogło budzić wątpliwości, mimo przedłożenia opinii hydrogeologicznej i hydrologicznej. Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja zasady dobrego sąsiedztwa w kontekście zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej oraz wymogu uzbrojenia terenu.
Dotyczy specyficznych warunków zabudowy i analizy urbanistycznej w konkretnej lokalizacji. Stosowanie przepisów w brzmieniu obowiązującym przed nowelizacjami.
Zagadnienia prawne (2)
Czy planowana zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna spełnia wymóg zasady dobrego sąsiedztwa (kontynuacji funkcji, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu) w sytuacji, gdy w obszarze analizowanym dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna zlokalizowana blisko drogi publicznej, a zabudowa zagrodowa znajduje się dalej od drogi?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, planowana zabudowa nie spełnia wymogu zasady dobrego sąsiedztwa, ponieważ wychodzi w głąb terenów rolnych, naruszając ład przestrzenny i nie nawiązując do istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej pod względem linii zabudowy i szerokości elewacji frontowej.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że zabudowa zagrodowa, mimo że znajduje się w obszarze analizowanym, stanowi inny rodzaj zabudowy niż planowana zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i nie może stanowić podstawy do ustalenia parametrów nowej zabudowy. Planowana inwestycja nie nawiązuje do istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej pod względem linii zabudowy i szerokości elewacji frontowej.
Czy wniosek o ustalenie warunków zabudowy został prawidłowo oceniony pod kątem zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu, w szczególności dostępu do wody, w sytuacji braku sieci wodociągowej i korzystania z indywidualnego ujęcia wody?
Odpowiedź sądu
Choć ocena organów w zakresie uzbrojenia terenu mogła być przedwczesna, niespełnienie przesłanki dobrego sąsiedztwa miało decydujący wpływ na wynik sprawy. Inwestor musi wykazać zdatność wody do picia i wystarczające zasoby, co w tej sprawie mogło budzić wątpliwości.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że inwestor musi wykazać możliwość korzystania z indywidualnego ujęcia wody, przedstawiając dowody potwierdzające zdatność wody do picia i wystarczające zasoby. Choć przedłożone dokumenty mogły budzić wątpliwości, a opinia hydrologiczna z maja 2025 r. wydawała się wystarczająca, to brak spełnienia przesłanki dobrego sąsiedztwa zadecydował o oddaleniu skargi.
Przepisy (44)
Główne
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Konieczność kumulatywnego spełnienia przesłanek, w tym zasady dobrego sąsiedztwa (pkt 1) i wystarczającego uzbrojenia terenu (pkt 3).
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga, aby nowa zabudowa nawiązywała do istniejącej pod względem funkcji, cech, wskaźników, gabarytów, formy architektonicznej, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Zasada dobrego sąsiedztwa nie pozwala na ustalenie parametrów nowej zabudowy wyłącznie na podstawie planowanej zabudowy lub zabudowy zagrodowej, jeśli nie odpowiada ona istniejącej zabudowie mieszkaniowej.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Warunek wystarczającego uzbrojenia terenu (pkt 3) wymaga wykazania możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, w tym zdatności wody do picia i wystarczających zasobów.
Dz.U. 2024 poz 1130 art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
pkt 1 i 3 - warunki dotyczące dobrego sąsiedztwa i uzbrojenia terenu.
Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Niewłaściwe zastosowanie i odmówienie ustalenia warunków zabudowy pomimo spełnienia przesłanek.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Niewłaściwe zastosowanie zasady dobrego sąsiedztwa.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Błędne przyjęcie, że planowana zabudowa nie nawiązuje do zabudowy występującej w obszarze analizowanym.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Niewłaściwe zastosowanie przepisu dotyczącego uzbrojenia terenu.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Błędne twierdzenie o niewystarczającym uzbrojeniu terenu.
u.p.z.p.
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Przepisy dotyczące warunków zabudowy.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Pomocnicze
u.p.z.p. art. 61 § 5a
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Określa sposób wyznaczenia obszaru analizowanego dla potrzeb analizy urbanistycznej.
rozporządzenie art. 4 § 1
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Wyznaczenie linii nowej zabudowy jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.
rozporządzenie art. 6 § 1
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Ustalanie szerokości elewacji frontowej na podstawie średniej szerokości elewacji istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym.
k.p.a. art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek organu do dokładnego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego.
k.p.a. art. 77 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek organu do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego.
k.p.a. art. 8
Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie do organów państwa.
k.p.a. art. 10
Kodeks postępowania administracyjnego
Zapewnienie stronie czynnego udziału w każdym stadium postępowania.
Dz.U. z 2024 r. poz. 572 art. 7
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Niewłaściwe zastosowanie i utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji.
k.p.a. art. 7
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy.
k.p.a. art. 8
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Naruszenie zasady prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie.
k.p.a. art. 77 § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego.
k.p.a. art. 10
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Niezapewnienie czynnego udziału strony w postępowaniu odwoławczym.
k.p.a. art. 50 § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Brak wezwania do wyjaśnień i przedłożenia dokumentów.
k.p.a. art. 7a § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Brak wezwania do wyjaśnień i przedłożenia dokumentów.
k.p.a. art. 8
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Naruszenie wymogu wydania i doręczenia decyzji zgodnie ze stanem jej wydania.
k.p.a. art. 9
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Naruszenie wymogu działania organu bez zbędnej zwłoki i pogłębiania zaufania.
Dz.U. Nr 78, poz. 483 art. 2
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Naruszenie zasad współżycia społecznego.
Dz.U. z 2024 r. poz. 935 art. 106 § 3
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Możliwość wykazania okoliczności w postępowaniu sądowym.
p.p.s.a. art. 145a
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zobowiązanie organu do wydania decyzji.
Dz. U. z 2024 r. poz. 1267 art. 1 § 1
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych
Kontrola działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.
p.p.s.a. art. 3 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Kontrola działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.
p.p.s.a. art. 134 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc związanym zarzutami i wnioskami skargi.
k.p.a.
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego
Przepisy postępowania administracyjnego.
Dz. U. z 2023 r. poz. 1688 art. 59 § 2
Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw
Przepisy przejściowe dotyczące stosowania dotychczasowych przepisów.
Dz. U. z 2024r., poz. 1116 art. 12
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Przepisy przejściowe dotyczące stosowania dotychczasowych przepisów.
u.p.z.p. art. 59
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Postępowanie w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
u.p.z.p. art. 4 § 2
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Określenie sposobu zagospodarowania terenu w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
u.p.z.p. art. 61 § 5
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Warunek wystarczającego uzbrojenia terenu może być spełniony przez umowę z inwestorem.
u.p.z.p. art. 52 § 2
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Definicja terenu, o którym mowa w art. 61 ust. 5a.
Dz.U. z 2022 r., poz. 1225 art. 3 § 3
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Definicja zabudowy zagrodowej.
p.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Oddalenie skargi.
k.p.a. art. 79a
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Wezwanie do przedłożenia innych lub poprawionych dokumentów.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Planowana zabudowa nie spełnia wymogu dobrego sąsiedztwa ze względu na odległość od drogi publicznej i odmienny charakter zabudowy w obszarze analizowanym.
Odrzucone argumenty
Niewłaściwe zastosowanie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez błędne uznanie braku zasady dobrego sąsiedztwa. • Niewłaściwe zastosowanie art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. poprzez błędne uznanie niewystarczającego uzbrojenia terenu. • Naruszenie przepisów k.p.a. (art. 7, 8, 10, 50, 77) poprzez błędy proceduralne organów.
Godne uwagi sformułowania
zasada dobrego sąsiedztwa • kontynuacja funkcji, cech i wskaźników kształtowania zabudowy • zabudowa zagrodowa stanowi inny od zabudowy jednorodzinnej mieszkaniowej, szczególny rodzaj zabudowy • nie można przyjąć, że zapewniona jest możliwość dostarczenia odpowiedniej ilości zdatnej do picia wody • planowana inwestycja w "głębi" obszaru analizowanego poza istniejącą w tym obszarze linią zabudowy dla zabudowy o tożsamej funkcji stanowiłoby naruszenie ładu przestrzennego
Skład orzekający
Edyta Podrazik
przewodniczący
Arkadiusz Skomra
sprawozdawca
Jacek Rejman
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja zasady dobrego sąsiedztwa w kontekście zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej oraz wymogu uzbrojenia terenu."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznych warunków zabudowy i analizy urbanistycznej w konkretnej lokalizacji. Stosowanie przepisów w brzmieniu obowiązującym przed nowelizacjami.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu ustalania warunków zabudowy i interpretacji zasady dobrego sąsiedztwa, co jest istotne dla wielu inwestorów i prawników. Wyjaśnia niuanse związane z różnicami między zabudową mieszkaniową a zagrodową.
“Czy budowa domu jednorodzinnego może zostać zablokowana przez "dobrych sąsiadów"? Sąd wyjaśnia zasady.”
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.