II SA/Po 643/25

II SA/Po 643/25 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2026-01-22
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-08-28
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Arkadiusz Skomra /sprawozdawca/
Edyta Podrazik /przewodniczący/
Jacek Rejman
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 1130
art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Skomra (sprawozdawca) Asesor WSA Jacek Rejman Protokolant: starszy sekretarz sądowy Sławomir Rajczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 stycznia 2026 r. sprawy ze skargi P. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 kwietnia 2025 r., nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę
Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z dnia 30 kwietnia 2025 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej również jako: "SKO" lub "organ odwoławczy"), po rozpatrzeniu odwołania P. J. (dalej również jako: "Skarżący" lub "Inwestor"), utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia 31 grudnia 2024 r., znak: [...] (dalej również jako: "Wójt" lub "organ I instancji") o odmowie ustalenia warunków zabudowy.
Decyzja organu odwoławczego, jak wynika z jej uzasadnienia, zapadła w następującym stanie faktycznym sprawy.
Postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie zostało zainicjowane wnioskiem, który wpłynął do Urzędu Gminy w [...] w dniu 22 kwietnia 2024 r.. Inwestor – P. J. – zwrócił się o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, budynku garażowo-gospodarczego oraz budowie zbiornika bezodpływowego na ścieki bytowe. Inwestycja przewidziana była do realizacji na części działki oznaczonej w ewidencji gruntów numerem [...], położonej w obrębie P., w gminie [...].
Decyzją z dnia 31 grudnia 2024 r. (znak: [...]) Wójt Gminy [...] odmówił ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.
W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał, iż planowana inwestycja nie spełnia łącznie ustawowych przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy. Po pierwsze, organ I instancji stwierdził, że inwestycja nie spełnia warunku wynikającego z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.), tj. zasady dobrego sąsiedztwa. Niezgodność ta dotyczyła w szczególności: kontynuacji linii zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości planowanej zabudowy.
Po drugie, zdaniem organu I instancji, inwestycja nie spełniła warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. dotyczącego uzbrojenia terenu. W ocenie Wójta przedłożone przez Inwestora dowody dotyczące zaopatrzenia w wodę były niewystarczające do uznania, że realizacja inwestycji w zakresie dostępu do wody będzie możliwa i zagwarantowana.
Odwołanie od powyższej decyzji złożył Inwestor wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z wnioskiem, ewentualnie o uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji.
W treści odwołania strona skarżąca sformułowała szereg zarzutów dotyczących naruszenia przepisów postępowania oraz prawa materialnego tj. m.in. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. – "poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy i nieuwzględnienie okoliczności wydania warunków zabudowy dla działki sąsiedniej nr [...]"; art. 32 Konstytucji RP w zw. z art. 8 k.p.a. – "poprzez inne traktowanie Skarżącego aniżeli właściciela nieruchomości sąsiedniej"; art. 61 ust. 1 u.p.z.p. – "poprzez odmowę wydania warunków zabudowy w sytuacji gdy warunki zagospodarowania terenu pozwalały na ich wydanie"; art. 53 ust. 3 ww. ustawy – "poprzez przeprowadzenie niewłaściwej analizy stanu faktycznego sprawy"; art. 96 ust. 3 ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko – "poprzez przewlekłe prowadzenie postępowania zmierzającego do braku wydania wnioskowanych warunków zabudowy".
Samorządowe Kolegium Odwoławcze, rozpoznając sprawę na skutek wniesionego odwołania, wydało wskazaną na wstępie decyzję z dnia 30 kwietnia 2025 r. wyjaśniając, że z uwagi na fakt złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy w dniu 22 kwietnia 2024 r., tj. po wejściu w życie ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w sprawie znajdują zastosowanie przepisy art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym, na mocy przepisów przejściowych (art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej). Jednocześnie Kolegium zaznaczyło, że nie stosuje się w tej sprawie nowych przepisów wiążących decyzję WZ z obszarem uzupełniania zabudowy w planie ogólnym , ani nowego rozporządzenia z dnia 15 lipca 2024 r., lecz przepisy rozporządzenia dotychczasowego z 2003 r..
Przechodząc do merytorycznej oceny spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., Kolegium, po przytoczeniu treści przepisów prawa, podkreśliło, że obowiązek spełnienia przesłanek wynikających z tego przepisu w odniesieniu do inwestycji polegającej na nowej zabudowie danego terenu, obejmuje konieczność ich kumulatywnego wypełnienia.
Ponadto organ wskazał, iż warunkiem wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest to by istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem art. 61 ust. 5 u.p.z.p. było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Przy czym dla wydania decyzji nie jest konieczne istnienie uzbrojenia terenu ale wystarczy jego zagwarantowanie.
Z wniosku Inwestora wynika, że inwestycja będzie wymagała zaopatrzenia w wodę (,,studnia do poboru wody pitnej"), energię, zaś odprowadzanie ścieków nastąpi do "bezodpływowego zbiornika na nieczystości ciekłe". Podnieść należy, że Inwestor musi wykazać (uprawdopodobnić), że ewentualna budowa brakującej sieci wodociągowej jak i kanalizacyjnej (zbiornika bezodpływowego) jest w ogóle możliwa w sposób pozwalający na zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków przyszłej inwestycji. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. wydania decyzji o warunkach zabudowy istotny jest fakt istnienia lub zaprojektowania uzbrojenia terenu, wystarczającego dla zamierzenia inwestycyjnego. Nie chodzi zatem jedynie o słowne gwarancje inwestora, że kiedyś w przyszłości powstanie odpowiednia infrastruktura techniczna.
W sytuacji braku technicznych możliwości przyłączenia do istniejącej lub planowanej sieci wodociągowej i dopuszczenia możliwości korzystania z własnego ujęcia wody - studni inwestor musi wykazać, że możliwe jest korzystanie z takiego indywidualnego ujęcia wody, czyli, że realnie a nie tylko teoretycznie teren inwestycji posiada wystarczające zasoby zdatnej do picia wody.
Zdaniem organu odwoławczego w oparciu o akta sprawy (opinię hydrogeologiczną) nie można przyjąć, że zapewniona jest możliwość dostarczenia odpowiedniej ilości zdatnej do picia wody. Z ww. dokumentu wynika wprawdzie, że na terenie inwestycji istnieją odpowiednie warunki hydrogeologiczne to jednak nie uznano, że jakość zalegającej tam wody jest zdatna do spożycia. W postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy organ na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego powinien obiektywnie ocenić, czy projektowane uzbrojenie terenu jest technicznie i prawnie możliwe w przyszłości dla zamierzenia budowlanego. Dodatkowo znajdująca się w aktach sprawy opinia gestora sieci energetycznej z dnia 7 grudnia 2023 roku ([...]) była ważna przez okres 12 miesięcy od daty jej wystawienia. Tym samym uznać należy, iż w sprawie nie został spełniony warunek art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.. W ocenie organu odwoławczego wezwanie Inwestora na etapie postępowania odwoławczego o ww. dokumenty, nie miałoby wpływu na wynik dokonanego rozstrzygnięcia, albowiem w sprawie nie został spełniony także warunek art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., o czym będzie mowa w dalszej części uzasadnienia.
Dalej organ wyjaśnił, iż opracowana w niniejszej sprawie analiza została sporządzona zgodnie z postanowieniami art. 61 ust. 5a u.p.z.p., na właściwych i aktualnych mapach wraz z analizą stanu faktycznego i prawnego terenu, warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia. Sporządzona analiza zawiera także wymienione w rozporządzeniu elementy.
Z akt sprawy - wyznaczonego przez organ I instancji obszaru analizowanego - wynika, że w najbliższym sąsiedztwie budynki zlokalizowane są w odległości 6m od ul. [...] (budynki mieszkalne jednorodzinne) zaś zabudowa zagrodowa zlokalizowana jest w odległości od 35 do 198 m od ul. [...]. Tym samym dopuszczenie planowanej inwestycji w "głębi" obszaru analizowanego poza istniejącą w tym obszarze linią zabudowy dla zabudowy o tożsamej funkcji stanowiłoby naruszenie przywołanych norm. Wyznaczenie innej linii zabudowy, jest dopuszczalne jedynie pod warunkiem, że znajdzie to oparcie w treści analizy urbanistyczno-architektonicznej, co nie ma miejsca w niniejszej sprawie. Nie ulega wątpliwości, że planowana zabudowa musi nawiązywać do zabudowy "zastanej" w obszarze analizowanym. Przy czym naruszenie ładu przestrzennego może mieć miejsce nie tylko poprzez przekroczenie średnich wartości obszaru analizowanego, ale również poprzez zlokalizowanie zabudowy nie występującej w tym obszarze, np. poprzez realizację zabudowy "w głębi" terenu niezabudowanego. Analogicznie - z uwagi na wyniki analizy - ocenić należy brak możliwości wyznaczenia wnioskowanego wskaźnika szerokość elewacji frontowej jak i wysokości inwestycji.
Z akt sprawy wynika, że w obszarze analizowanym wskaźnik ten kształtuje się na poziomie od 7 m (dla zabudowy jednorodzinnej) do 28 m (dla zabudowy zagrodowej) i średniej wartości wynoszącej 11 m ± 20%. Należy zauważyć, że dla zabudowy o tożsamej funkcji co planowana inwestycji o bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji wskaźnik ten wynosi 7m, a wartość 28m dotyczy wyłącznie jednego obiektu i to w zabudowie zagrodowej. W obszarze analizowanym brak obiektu, który szerokością elewacji i jednocześnie wysokością oraz funkcją odpowiadałby parametrom wnioskowanym tj. wysokość 7,5m i szerokości elewacji frontowej na jednej działce wynoszącej 16,8m (dla budynku mieszkalnego 18,0m dla budynku garażowo - gospodarczego 8,5m). Przy takich uwarunkowaniach przestrzennych organ odwoławczy akceptuje stanowisko organu I instancji, że nie zaistniały podstawy do ustalenia wnioskowanego przez Skarżącego przedmiotowego wskaźnika w oparciu o § 6 ust. 2 rozporządzenia. Uzasadnieniem zastosowania wyjątku nie może być bowiem, w okolicznościach niniejszej sprawy, występowanie na terenie analizowanym działki o oczekiwanej przez Inwestora szerokości zabudowy, których sposób zagospodarowania i pozostałe parametry różnią się od wnioskowanej zabudowy.
Ustosunkowując się do podnoszonych w odwołaniu zarzutów organ wskazał, iż na treść decyzji w przedmiocie warunków zabudowy nie może mieć wpływu sama okoliczność wydania innej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla innej inwestycji jak i uchwalenie planu miejscowego, ustalającego parametry zabudowy dla innego obszaru.
Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniósł P. J. zarzucając jej:
I. naruszenie przepisów prawa procesowego, mających istotny wpływ na wynik sprawy tj.:
1) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego ( Dz.U. z 2024 r. poz. 572; dalej w skrócie "k.p.a." ) poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji, pomimo błędnego ustalenia stanu faktycznego w decyzji Wójta Gminy [...] z dnia 31 grudnia 2024r., stwierdzającej, że ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 7 budynków mieszkalnych na terenie działki nr [...] w P. , nie ma wpływu na postępowanie, chociaż skarżący w piśmie z dnia 6 grudnia 2024r. w piśmie do organu administracji publicznej przedstawił nowy dowód w sprawie tj. decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 12 kwietnia 2024r. ([...]) w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 7 budynków mieszkalnych na terenie sąsiedniej działki,
2) art. 7 k.p.a. w związku z art. 8 k.p.a. i w związku z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy bez wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia przez organ odwoławczy materiału dowodowego niezbędnego do prawidłowego wyjaśnienia okoliczności rozpoznawanej sprawy, prowadząc postępowanie w sposób powierzchowny poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w której wskazano błędne twierdzenie, iż istniejące i projektowane uzbrojenie terenu było niewystarczające dla zamierzenia budowlanego,
3) art. 10 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji nie zapewnienie skarżącemu czynnego udziału w każdym stadium postępowania, przed wydaniem decyzji w postępowaniu odwoławczym uniemożliwił stronie odwołującej się wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań oraz zgłoszenia dowodów w postępowaniu odwoławczym, choć treść złożonego odwołania wskazywała na potrzebę weryfikacji czynności dowodowych w postępowaniu odwoławczym
4) art. 50 § 1 k.p.a. w związku z art. 7a § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji brak wezwania skarżącego do wyjaśnień, przedłożenia aktualnej opinii gestora sieci energetycznej, a także przedłożenia celem zweryfikowania w postępowaniu odwoławczym opinii hydrogeologicznej, co spowodowało rozstrzygnięcie wątpliwości interpretacyjnych na niekorzyść skarżącego,
5) art. 8 k.p.a. w związku z art. 9 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji wydanie decyzji którą skarżący otrzymał w dniu 27 czerwca 2025r., chociaż datą wydania decyzji przez organ II instancji, był dzień 30 kwietnia 2025r., co podważa wymóg wydania i doręczenia decyzji administracyjnej wg. stanu dnia jej wydania, co z kolei narusza wymóg działania organu odwoławczego bez zbędnej zwłoki oraz w sposób pogłębiający zaufanie strony do jego działań,
6) Art. 6 k.p.a. w zw. z art. 2 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 78, poz. 483) poprzez naruszenie zasad współżycia społecznego i w konsekwencji utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, chociaż skarżący spełnił wszelkie warunki do otrzymania decyzji o warunkach zabudowy, co wykaże w trybie art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r. poz. 935; dalej w skrócie "p.p.s.a."), a wniosek skarżącego dotyczył terenu, który w najbliższym sąsiedztwie zabudowany jest na cele mieszkaniowe.
II. naruszenie przepisów prawa materialnego mających wpływ na treść wydanej decyzji, tj.:
1) art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r. poz. 1130; dalej w skrócie "u.p.z.p.") poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i niezgodnie z przepisami prawa odmówienie skarżącemu ustalenia warunków zabudowy pomimo spełnienia przez niego kumulatywnych przesłanek wymienionych w punktach 1- 6 wskazanego przepisu,
2) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie tj. naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa i błędne przyjęcie, że planowana zabudowa nie nawiązuje do zabudowy występującej w obszarze analizowanym i nie nadaje się pogodzić z układem zabudowy który występuje w otoczeniu, chociaż z analizowanego obszaru zabudowy wynika, że obszar zabudowany jest budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi wolnostojącymi, co umożliwia na przedmiotowym terenie przeprowadzenie inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku garażowo-gospodarczego,
3) art. 61 ust. 1 pkt. 3 u.p.z.p. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w konsekwencji błędne twierdzenie jakoby istniejące i projektowanie uzbrojenie terenu było niewystarczające dla zamierzenia budowlanego poprzez brak możliwości przyjęcia, że na terenie inwestycji istnieją odpowiednie warunki hydrogeologiczne i jest możliwość dostarczenia odpowiedniej ilości zdatnej wody do picia,
4) art. 61 ust. 1 pkt. 3 u.p.z.p. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i brak wezwania skarżącego do złożenia wyjaśnień, przedłożenia nowej opinii gestora sieci energetycznej, chociaż E. sp. z o.o. na wniosek skarżącego wydał zapewnienie dostawy energii elektrycznej dla obiektu dom jednorodzinny z garażem wolnostojącym zlokalizowanym w miejscowości P. dz. nr [...], co skarżący wykaże w trybie art. 106 § 3 p.p.s.a..
Wskazując na powyższe Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji organu II instancji w całości i zobowiązanie organu II instancji w trybie art. 145a p.p.s.a. do wydania decyzji o warunkach zabudowy oraz zasądzenie kosztów postępowania.
Ponadto Skarżący wniósł o o przeprowadzenie uzupełniających dowodów z dokumentów, albowiem jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości w sprawie dot. prawidłowości czynności organu odwoławczego dotyczących najistotniejszych okoliczności faktycznych rozpoznawanej przez niego sprawy albowiem organ nie zawiadomił w trybie art. 10 kpa o zakończeniu postępowania wyjaśniającego oraz uniemożliwił w ten sposób złożenia stronie odwołującej nowych wniosków dowodowych w postępowaniu odwoławczych co uzasadnia złożenie wniosku o przeprowadzenie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny uzupełniających dowodów z dokumentów, tj.:
1) projektu nowej decyzji o warunkach zabudowy,
2) załącznika graficznego do decyzji o warunkach zabudowy,
3) kontranalizy urbanistycznej z dnia 16 maja 2025r. ,,część tekstowa wyników analizy",
4) załącznika graficznego wyników analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu,
5) analizy funkcji cech zabudowy zagospodarowania terenu z dnia 16 maja 2025r.
6) załącznika graficznego analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu,
7) opinii hydrogeologicznej określającej warunki wodne na działce o numerze ewidencyjnym [...] ( obręb P.) położonej przy ulicy [...] w P. wraz z załącznikami graficznymi,
8) sprawozdanie z badań nr [...]
9) opinia E. sp. z o.o. z dnia 11 kwietnia 2025r.,
10) protokół badań nr [...], ul. [...] (dz. nr ew. [...]) z dnia 4 lipca 2025r.
W uzasadnieniu skargi rozwinięto zarzuty skargi.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.
Na rozprawie w dniu 22 stycznia 2026 r. pełnomocnik strony skarżącej podtrzymał skargę oraz przedkładając dwa zdjęcia zrobione z drona ukazujące teren inwestycji oraz jego sąsiedztwo wskazał, że na terenach w bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się obiekty w drugiej linii zabudowy oraz zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy dla siedmiu domów w drugiej linii zabudowy jednorodzinnej. Skarżący wniósł jak jego pełnomocnik.
Uczestnik postępowania M. P. wniósł o oddalenie skargi wskazując, że popiera stanowisko organu II instancji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:
Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm., dalej jako: "p.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.
Przedmiotem tak rozumianej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy [...] o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, budynku garażowo-gospodarczego oraz budowie zbiornika bezodpływowego na ścieki bytowe. Inwestycja przewidziana była do realizacji na części działki oznaczonej w ewidencji gruntów numerem [...], położonej w obrębie P., w gminie [...].
Podstawę prawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego (obecnie Dz.U. z 2025 r. poz. 1691 – dalej jako: k.p.a.) oraz ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.– zwanej dalej "u.p.z.p.").
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym statuuje zasadę, iż w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ("m.p.z.p.") określenie sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – zob. art. 4 ust. 2 i art. 59 u.p.z.p. – czyli, jak wynika z art. 4 ust. 2 pkt 1 i 2 u.p.z.p., decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to, że inwestor (osoba, która zamierza dokonać zmiany zagospodarowania terenu polegającej na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych), w przypadku braku m.p.z.p., w pierwszej kolejności powinien wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia.
W niniejszej sprawie nie jest sporne, iż teren inwestycji określony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego zasadnie przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. u.p.z.p.
Przy czym w tym miejscu zaznaczyć należy, iż stosownie do art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688) do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie ustawy zmieniającej (tj. od dnia 24 września 2023 r.) i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie (nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r.) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym oraz nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a u.p.z.p.
Z tych też względów organy zasadnie rozpatrywały wniosek Skarżącego złożony dnia 22 kwietnia 2024r. na podstawie u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym.
Nadto w sprawie zastosowanie znajdowało nieobowiązujące obecnie rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 z późn. zm. dalej jako rozporządzenie).
Otóż o ile ten akt wykonawczy do u.p.z.p. został uchylony dnia 26 lipca 2024 r. na skutek wejścia w życie rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2024r., poz. 1116), o tyle zgodnie z § 12 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe.
Wracając do istoty sprawy wskazać należy, iż decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem prawnym służącym określeniu sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Określa ona podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę, unormowanym w przepisach Prawa budowlanego oraz przepisach ustaw odrębnych i aktach wykonawczych. Decyzja o warunkach zabudowy terenu zastępuje na danym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przeznacza ona tylko dany teren pod daną inwestycję, ale nie rodzi jeszcze żadnych praw do tego terenu, ani tym bardziej nie upoważnia do rozpoczęcia jakichkolwiek prac budowlanych. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia. Organ właściwy do wydania takiej decyzji zobowiązany jest wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom, wynikającym z przepisów prawa, a ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej z ustawowych przesłanek, wynikających z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., którymi są:
1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
6. zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze
a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,
b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
Zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.
W sprawie nie jest kwestionowane i nie budzi wątpliwości tut. Sądu, że prawidłowo wyznaczono obszar analizowany, o którym stanowi art. 61 ust. 5a u.p.z.p., a który służy przeprowadzeniu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1.
Skarżący nie zgadza się natomiast z oceną orzekających organów, w świetle której planowana zabudowa nie miałaby spełniać ujętego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. warunku kontynuacji zagospodarowania terenu.
W ocenie Sądu organy orzekające w sprawie prawidłowo jednak uznały, że w tym względzie rzeczona przesłanka, w zakresie kontynuacji linii zabudowy jak i szerokości elewacji frontowej, nie jest spełniona.
Jak wskazano już wyżej w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. prawodawca określił katalog przesłanek, których jedynie łączne spełnienie umożliwia wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W pkt 1 tego przepisu wskazano, że wydanie tej decyzji jest możliwe w przypadku spełnienia warunku polegającego na tym, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
W przywołanym przepisie wprowadzono do systemu prawnego zasadę dobrego sąsiedztwa. Jego celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Zasada ta wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są przy tym faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna bowiem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, dostępny w CBOSA na stronie: https://orzeczenia.nsa.gov.pl/).
W tym miejscu odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 7 w zw. z art. 77 § 1 K.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji, pomimo błędnego ustalenia stanu faktycznego w decyzji Wójta Gminy [...] z dnia 31 grudnia 2024r., stwierdzającej, że ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 7 budynków mieszkalnych na terenie działki nr [...] w P. , nie ma wpływu na postępowanie, wskazać należy, iż w tym zakresie Sąd w pełni podziela stanowisko organu, że powyższa decyzja nie ma żadnego znaczenia w przedmiotowej sprawie.
Należy zaznaczyć, że zabudowa na działce nr [...] w P. jest zabudową dopiero planowaną, a nie zabudową istniejącą jak wymagają tego przepisy prawa. Z art. 61 u.p.z.p. jednoznacznie wynika, iż nowa zabudowa ma nawiązywać do zabudowy już istniejącej, a nie wyłącznie planowanej.
Tym samym zabudowa przewidziana decyzji o warunkach zabudowy nie może być wyznacznikiem dla kolejnej planowanej inwestycji. Z tych też względów podzielić należy stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego, iż na treść decyzji w przedmiocie warunków zabudowy nie może mieć wpływu sama okoliczność wydania innej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla innej inwestycji jak i uchwalenie planu miejscowego, ustalającego parametry zabudowy dla innego obszaru.
Wracając do istoty sprawy wskazać należy, iż analiza akt administracyjnych prowadzi do jednoznacznego wniosku, zgodnie z którym wyznaczony przez skarżącego teren inwestycji wychodzi poza istniejącą zabudowę jednorodzinną, wchodząc poprzez drogę wewnętrzną w głąb terenów rolnych. Słusznie w tych okolicznościach uznano, że nie jest spełniona przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., z uwagi na brak kontynuacji zagospodarowania terenu, w porównaniu do terenu znajdującego się w obszarze analizowanym.
Sam fakt kontynuacji funkcji zabudowy, co nie jest kwestionowanie w sprawie, nie może przesądzić o uznaniu spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Uregulowany w tym przepisie warunek ma bowiem charakter złożony. To że w obszarze analizowanym dochodzi do kontynuacji funkcji zabudowy, jak i to, że istniejąca w tym względzie zabudowa pozwala na wyznaczenie pewnych parametrów zabudowy przyszłej nie oznacza jeszcze, że w sprawie doszło do spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Takie rozumienie tego przepisu pozostawałoby w sprzeczności z jego treścią i prowadziłoby do zawężenia zakresu jego zastosowania.
Niewątpliwie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wymaga, aby mająca powstać zabudowa odpowiadała istniejącej zabudowie także pod względem zagospodarowania terenu, na którym ma zostać zlokalizowana. Dopiero spełnienie wszelkich cech o charakterze urbanistycznym i architektonicznym pozwala przyjąć zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa.
W obszarze analizowanym brak jest bowiem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, która wchodziłaby na tyle głęboko w tereny rolne, jak zabudowa planowana przez skarżącego.
Przepisy rozporządzenia wskazują, że obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). W przypadku, gdy nie da się wyznaczyć linii zabudowy jako przedłużenia linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich wyznacza się taką linię albo stosownie do przepisów odrębnych (§ 4 ust. 2 rozporządzenia), albo uwzględniając istniejący uskok w linii zabudowy ( §4 ust. 3 rozporządzenia), a jeżeli nie da się w żaden z ww. sposobów określić linii zabudowy dopuszcza się wyznaczenie innej linii zabudowy, o ile będzie to wynikało ze sporządzonej analizy (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).
W niniejszej sprawie Sąd podziela stanowisko organu, iż analiza urbanistyczna nie daje podstaw do wyznaczenia linii zabudowy na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia.
W tym miejscu wskazać należy, odnosząc się jednocześnie do argumentacji skargi, iż działki nr [...] i nr [...], na których zabudowa zlokalizowana jest w dalszej odległości od drogi publicznej tj. od ul. [...], stanowią zabudowane grunty rolne oznaczone Br. Powyższe oznaczenia i przeznaczenie powyższych działek wynika wprost ze znajdujących się w aktach administracyjnych wydruków z ewidencji gruntów.
Tym samym urbanista sporządzający analizę urbanistyczną na zlecenie organu słusznie zakwalifikował powyższą zabudowę jako zabudowę zagrodową.
Powyższe w ocenie Sądu dyskwalifikuje zabudowę znajdującą się na tych działkach jako miarodajną dla oceny planowanej przez Skarżącego inwestycji polegającej na budowie wyłącznie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z jednym budynkiem gospodarczo-garażowym, a więc zabudowy nie mieszczącej się w pojęciu zabudowy zagrodowej.
W tym miejscu wskazać należy, iż zabudowa zagrodowa stanowi inny od zabudowy jednorodzinnej mieszkaniowej, szczególny rodzaj zabudowy.
Wyjaśnić należy, że ustawodawca nie definiuje w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pojęcia "zabudowa zagrodowa". Posiłkowo można jednak odwołać się do definicji legalnej § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t. jedn. Dz.U. z 2022 r., poz. 1225). Zgodnie z tym przepisem, przez zabudowę zagrodową rozumie się w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych.
Jak słusznie wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 29 października 2015 r., sygn. akt II SA/Po 797/15 (CBOSA), "(...) zwrot "zabudowa zagrodowa" odnosi się do pewnego zespołu obiektów budowlanych, w ramach którego przynajmniej jeden budynek ma charakter mieszkalny (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 lutego 2014 r., II OSK 2333/12, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Uwaga ta zdaje się prima facie prowadzić do wniosku, że zabudowa zagrodowa i zabudowa mieszkaniowa pełnią identyczną funkcję, skoro obie nakierowane są na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Taka konkluzja byłaby jednak nietrafna. Należy bowiem podkreślić, że zabudowa zagrodowa związana jest głównie z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Nie można bowiem pominąć faktu, że na wymienioną zabudowę składają się przede wszystkim budynki gospodarcze i inwentarskie, którym jedynie towarzyszy budynek mieszkalny. Takie rozwiązanie nie jest natomiast charakterystyczne dla zabudowy mieszkaniowej, która nie jest w żaden sposób powiązana z prowadzeniem produkcji rolnej. ". Trafnie też WSA w Poznaniu powołał się w tym zakresie na wyrok NSA z 16 lipca 2014 r., sygn. akt II OSK 316/13 i z 21 listopada 2013 r., sygn. akt II OSK 951/12, CBOSA).
Skład orzekający w niniejszym składzie w pełni podziela powyższe stanowisko.
Z tych też względów Sąd stanął na stanowisku, iż organ nie miał podstaw do ustalenia linii zabudowy jak również parametru szerokości elewacji frontowej dla zabudowy wyłącznie mieszkaniowej w oparciu o zabudowę zagrodową znajdującą się na działkach sąsiednich.
W tym miejscu odnosząc się do przełożonego projektu decyzji o warunkach zabudowy wskazać należy, iż w sporządzonej analizie działki nr [...] i nr [...] określane są jako zabudowane zabudową mieszkaniową jednorodzinną, co pozostaje w oczywistej sprzeczności z wykonaną na zlecenie organu analizą urbanistyczną jak również z informacjami wynikającymi z ewidencji gruntów, co wyjaśniono już wyżej.
Ponadto wskazać należy, iż na taki charakter zabudowy wskazują również przedłożone przez Skarżącego na rozprawie w dniu 22 stycznia 2026 r. zdjęcia. Ponadto zdjęcia te jednoznacznie wskazują, iż zabudowa mieszkaniowa na terenie uwidocznionym na nich (z wyłączeniem zabudowy zagrodowej na ww. działach ) zlokalizowana jest wzdłuż drogi. Tym samym dokumentacja ta potwierdza stanowisko organu, iż w obszarze analizowanym brak jest zabudowy o wyłącznej funkcji mieszkaniowej zrealizowanej w znacznym oddaleniu od drogi.
Wobec powyższego wskazać należy, iż z analizy urbanistycznej wynika, że w najbliższym sąsiedztwie budynki mieszkalne zlokalizowane są w odległości 6m od ul. [...]. Natomiast zabudowa zagrodowa zlokalizowana jest w odległości 35 m w przypadku działki [...] i 198 m w przypadku działki [...].
Tym samym dopuszczenie planowanej inwestycji w "głębi" obszaru analizowanego poza istniejącą w tym obszarze linią zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej, a więc tożsamej z wnioskowaną stanowiłoby naruszenie istniejącego na tym terenie ładu przestrzennego.
Jak słusznie wskazał organ wyznaczenie innej linii zabudowy, jest dopuszczalne jedynie pod warunkiem, że znajdzie to oparcie w treści analizy urbanistyczno-architektonicznej, co nie ma miejsca w niniejszej sprawie.
Podsumowując tą część rozważań podkreślić należy, iż zabudowa zagrodowa znajdująca się w większej odległości od drogi publicznej niż zabudowa mieszkaniowa nie może stanowić podstawy od odstąpienia od ogólnych zasad wyznaczenia linii zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej.
Powyższe rozważania w kwestii braku dopuszczalności określenia parametrów zabudowy wyłącznie mieszkaniowej w odstępstwach ogólnych zasad ale w nawiązaniu do istniejącej zabudowy zagrodowej odnieść należy również do parametru szerokości elewacji frontowej.
Z przepisu § 6 ust. 1 rozporządzenia wynika, że szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu terenu ustala się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %. Ustawodawca dopuścił ustalenie innej szerokości elewacji frontowej tylko wówczas, gdy wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. (§ 6 ust. 2 ww. rozporządzenia).
Z analizy urbanistycznej sporządzonej na zlecenie organu wynika, że w obszarze analizowanym wskaźnik ten kształtuje się dla zabudowy mieszkaniowej jednolicie na poziomie 7 m. Natomiast 28 m dotyczy zabudowy na działce [...], a więc co wyjaśniono wyżej zabudowy zagrodowej. W niniejszej sprawie nie jest sporne, iż planowana przez inwestora szerokość elewacji frontowej wynoszącej do 18 m przekracza średnie wartości występujące w obszarze analizowanym z wynikającą 20 % tolerancją.
Jednakże w analizie przedłożonej przez Skarżącego wskazano, iż planowana szerokość nie zaburzy istniejącego ładu przestrzennego właśnie z uwagi na szerokość elewacji frontowej budynku na działce [...].
Tym samym podobnie jak w przypadku linii zabudowy inwestor oczekuje wyznaczenia parametru szerokości elewacji frontowej w oderwaniu od zasad ogólnych, gdyż w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa o wiele wyższych niż średnia parametrach całkowicie pomijając okoliczność, że ten maksymalny parametr odnosi się do zabudowy zagrodowej, która nie powinna stanowić wyznacznika do ustalenia parametrów zabudowy wyłącznie mieszkaniowej.
Z tych też względów podzielić należy stanowisko organów, iż w obszarze analizowanym brak jest zabudowy mieszkaniowej, a nie zagrodowej, która szerokością elewacji odpowiadałby parametrom wnioskowanym przez Skarżącego.
Z powyższych względów za niezasadne należało uznać zarzuty naruszenia art. 61 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jak również art. 6 k.p.a. w zw. z art. 2 Konstytucji.
Odnosząc się do kolejnej przesłanki odmowy ustalenia warunków zabudowy tj. braku infrastruktury technicznej Sąd uznaje, że stanowisko organu w tym zakresie, z uwagi na przedłożoną wraz ze skargę dokumentacją, która stanowi w istocie rozwinięcie dokumentów załączonych do wniosku, było przedwczesne i wymagałoby ewentualnie wezwania inwestora do uzupełnienia braków wniosku w tym zakresie.
Jednakże z uwagi na brak spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. powyższe nie miało wpływu na wynik sprawy, a SKO zasadnie uznało, Ze w takiej sytuacji brak było podstaw do wzywania strony do uzupełnienia stwierdzonych braków.
Sąd jedynie celem uporządkowania powyższego wskazuje, iż spór w tym zakresie sprowadzał się do rozstrzygnięcia zagadnienia kwestii zapewnienia dostępu do wody.
W myśl art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. jedną z przesłanek warunkujących możliwość wydania decyzji w.z. jest to, że "istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego". Przywołany art. 61 ust. 5 u.p.z.p. stanowi zaś, że: "Warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem".
W orzecznictwie wskazuje się, że co do zasady nie ma żadnych podstaw, aby odmówić ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji z indywidualnym ujęciem wody. Indywidualne ujęcie wody jest alternatywnym sposobem zaopatrzenia działki w wodę, jednakże tylko w wyjątkowych okolicznościach, tj. wówczas gdy dotychczas nie wybudowano sieci wodociągowej umożliwiającej przyłączenie do niej uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku, nie istnieje projekt budowy takiej sieci wodociągowej, a także gdy właściwa jednostka organizacyjna nie zagwarantowała, w drodze umowy zawartej z inwestorem, wykonania w przyszłości takiej sieci wodociągowej. Odbiorca wody nie ma obowiązku zawarcia umowy, co oznacza, że może on wobec tego korzystać z indywidualnego ujęcia wody w celu zapewnienia zaopatrzenia w wodę przeznaczona do spożycia przez ludzi (por. wyrok WSA z 21 sierpnia 2013 r., II SA/Wr 406/13, CBOSA).
Nie ulega wątpliwości i pomiędzy organem a Skarżącym nie stanowi to przedmiotu sporu, iż w sytuacji braku technicznych możliwości przyłączenia do istniejącej lub planowanej sieci wodociągowej i dopuszczenia korzystania z własnych ujęć wody – studni, tak jak w przypadku pozostałych elementów uzbrojenia, inwestor winien wykazać, że możliwe jest korzystanie z indywidualnego ujęcia wody, czyli, że realnie a nie tylko teoretycznie teren inwestycji posiada wystarczające dla budynku mieszkalnego zasoby zdatnej do picia wody.
Skoro przy tym budowa studni nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia i nie wymaga do określonych parametrów pozwolenia wodnoprawnego, inwestor musi w inny sposób wykazać, że inwestycja ma wystarczające w tym zakresie "uzbrojenie terenu".
Tym samym do wniosku o ustalenie warunków zabudowy winien załączyć dokumenty potwierdzające spełnienie warunku zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody np. poprzez wykazanie istnienia studni, decyzji zatwierdzającej projekt robót geologicznych, przedłożenia badań geologiczno – hydrologicznych wskazujących jakie są zasoby wody podziemnej i możliwości jej poboru na działce oraz czy jakość wody pozwala na zaopatrzenie każdego projektowanego budynku mieszkalnego w wodę z ujęcia własnego (zdatną do spożycia – potwierdzone przez np. Inspektora Sanitarnego).
Sąd w tym miejscu wskazuje, iż brak jest przepisu wymieniającego enumeratywnie dowody potwierdzające daną okoliczność, to jednakże nie stanowi jednak przesłanki do uznania, że w takiej sytuacji inwestor nie musi w żaden sposób wykazywać, że uzbrojenie jest w tym zakresie wystarczające. Skład orzekający w pełni podziela stanowiska orzecznictwa, iż skoro ustawodawca dopuścił możliwość budowy studni w przypadku braku sieci wodociągowej a jednocześnie nie zwolnił z obowiązku wykazania, że studnia jest wystarczająca dla konkretnego zamierzenia budowlanego, to wykazanie tej okoliczności winno nastąpić rożnymi formami (metodami) i podlegać ocenie organu w zakresie ustalenia czy warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. został spełniony (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 23 października 2019 r., sygn. akt II SA/Po 402/19).
W przedmiotowej sprawie Inwestor przedłożył opinię hydrogeologiczną określającej warunki wodne na działce o numerze ewidencyjnym [...] ( obręb P.) oraz sprawozdanie z badań nr [...] wykonanych przez Laboratorium [...].
W ocenie Sądu powyższe dokumenty mogły budzić wątpliwości czy faktycznie woda jest zdatna do picia. Aczkolwiek porównanie wartości z próbki z wartościami parametrycznymi wskazują, iż badana próbna mieści się w założonych wartościach, to jednakże zabrakło jednoznacznego wskazania, że faktycznie woda ta jest zdana do picia przez ludzi. Taka informacja znajduje się natomiast w załączonym do skargi Komentarzu do sprawozdania nr [...], który to co wymaga podkreślenia nie został załączony do wniosku.
Skarżący do wniosku o warunki zabudowy załączył również opinię hydrologiczną z stycznia 2024 r., w której wskazano, że "zgodnie z informacjami archiwalnymi można stwierdzić, że analizowany teren badań, położony jest na obszarze zasobnym w wody podziemne. Warunki hydrologiczne są korzystne". Dalej wskazano, iż "biorąc pod uwagę zakładany wydatek pojedynczych studni, który w obrębie jednostki i w rejonie badań wynosi ok. 10-30 m3/h (informacja z mapy MHP) można założyć, że zapotrzebowanie na wodę zostanie zaspokojone".
W ocenie Sądu powyższa informacja była wystarczająca do ustalenia, że istniejące zasoby wodne są wystarczające. Fakt użycia sformułowania "można założyć" nie może dyskwalifikować całego opracowania, z którego wynika, że warunki wodne są korzystne. Ponadto w załączonej do skargi opinii hydrologicznej z maja 2025 r. już wyraźnie na stronie 8 zaznaczono, że zasoby wodonośne warstwy wodonośnej są wystarczające dla zaopatrzenia w wodę inwestycji tj. budowy jednego domu jednorodzinnego.
Odnośnie zapewnienia dostaw energii elektrycznej wskazać należy, że Skarżący załączył do wniosku stosowne zapewnienie z dnia 7 grudnia 2023 r., którego ważność wynosiła 12 miesięcy, a więc na dzień orzekania zarówno przez organ I jak i II instancji brak było ważnego zapewnienia dostaw energii. Powyższe, jak słusznie uznał organ odwoławczy wymagałoby ewentualnie uzupełnienia, to jednakże na niespełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie znajdowała racjonalnego uzasadnienia.
Z tych też względów zarzuty naruszenia art. 50 § 1 k.p.a. w zw. z art. 7a§ 1 k.p.a. oraz art. 10 k.p.a. Sąd uznał za niezasadny.
Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 8 k.p.a. w zw. z art. 9 k.p.a. poprzez doręczenie decyzji z dnia 30 kwietnia 2025 r. dopiero dnia 27 czerwca 2025 r. wskazać należy, iż przedmiotem oceny w niniejszej sprawie nie jest opieszałość Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Ewentualne uchybienia w terminowości załatwienia sprawy mogły stanowić przedmiot odrębnej skargi natomiast nie stanowią one przesłanki do oceny prawidłowości samej decyzji administracyjnej.
Odnosząc się zaś do zarzutu naruszanie przez organ odwoławczy art. 7, w zw. z art. 8 i 77 k.p.a. Sąd wskazuje, iż aczkolwiek organy w razie dostrzeżonych braków w wykazaniu zapewnienia istnienie lub też projektowania uzbrojenia wystarczającego dla zamierzenia inwestycyjnego organ winien wezwać, mając na uwadze art. 79a k.p.a., inwestora do przedłożenia innych czy też poprawionych dokumentów, to jednakże w świetle niespełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 ust. 1 u.p.z.p. brak takiego wezwania nie może prowadzić do uznania, że organ dopuścił się naruszenia przepisów postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.
W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.