II SA/Po 633/25
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPrzedmiotem sprawy była skarga A. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, która utrzymała w mocy decyzję Wójta Gminy ustalającą opłatę adiacencką w związku ze wzrostem wartości nieruchomości po jej podziale. Skarżąca podnosiła, że operat szacunkowy, na którym oparły się organy, był wadliwy, ponieważ nie uwzględniał linii energetycznych przebiegających nad jedną z nowo wydzielonych działek. Zarzucała również błędy w doborze nieruchomości porównawczych i analizie czasowej transakcji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uznał skargę za zasadną. Sąd podkreślił, że choć organy nie mogą kwestionować merytorycznej strony operatu szacunkowego, mają obowiązek zbadać, czy wszystkie istotne cechy wpływające na wartość nieruchomości zostały uwzględnione. W tej sprawie kluczowe było nieuwzględnienie przez rzeczoznawcę majątkowego oraz organy administracji wpływu linii energetycznych na możliwości zabudowy i tym samym na wartość nieruchomości. Sąd uchylił zaskarżoną decyzję SKO oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta, wskazując na naruszenie przepisów K.p.a. dotyczących dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i wszechstronnej oceny dowodów. Nakazał ponowne postępowanie, w którym nowy operat szacunkowy musi uwzględnić obecność linii energetycznych.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaWykazanie obowiązku organów administracji do weryfikacji operatu szacunkowego pod kątem uwzględnienia wszystkich istotnych czynników wpływających na wartość nieruchomości, w tym infrastruktury technicznej.
Dotyczy specyficznej sytuacji ustalania opłaty adiacenckiej i oceny operatu szacunkowego. Interpretacja przepisów K.p.a. w kontekście dowodu z opinii biegłego.
Zagadnienia prawne (2)
Czy operat szacunkowy uwzględniający wzrost wartości nieruchomości po podziale musi brać pod uwagę wszystkie czynniki wpływające na wartość, takie jak linie energetyczne?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, operat szacunkowy musi uwzględniać wszystkie istotne cechy wpływające na cenę nieruchomości, w tym obecność linii energetycznych, które ograniczają możliwości zabudowy.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że organy administracji mają obowiązek zbadać, czy operat szacunkowy uwzględnił wszystkie istotne cechy nieruchomości, które wpływają na jej wartość. Niewzięcie pod uwagę linii energetycznych przebiegających nad działką, a tym samym ograniczeń w zabudowie, stanowiło istotne naruszenie przepisów K.p.a. i skutkowało uchyleniem decyzji.
Czy naruszenie przez rzeczoznawcę majątkowego normy dotyczącej analizy transakcji sprzed okresu dłuższego niż dwa lata, bez odpowiedniego uzasadnienia, dyskwalifikuje operat szacunkowy?
Odpowiedź sądu
Niekoniecznie, jeśli analiza obejmuje szersze spektrum transakcji, w tym starsze, w celu uzyskania rzetelnej oceny wartości, zwłaszcza w trudnych warunkach rynkowych.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że przepis nakazujący uzasadnienie analizy transakcji starszych niż dwa lata jest normą 'lex imperfecta' (bez sankcji) i nie przesądza o wadliwości operatu. Rzeczoznawca ma obowiązek sporządzić rzetelną opinię, co może wymagać analizy szerszego spektrum transakcji, nawet starszych, szczególnie w kontekście trudnych warunków rynkowych, jak okres pandemii.
Przepisy (18)
Główne
k.p.a. art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek organu do podjęcia wszelkich kroków zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy.
k.p.a. art. 77 § § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek organu do zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego.
k.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek organu do oceny mocy dowodowej materiału dowodowego.
u.g.n. art. 98a § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.
p.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt 1 lit. c
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do uchylenia decyzji administracyjnej z powodu naruszenia przepisów postępowania.
p.p.s.a. art. 135
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zakres orzekania sądu administracyjnego (uchylenie decyzji i rozstrzygnięcie co do istoty).
p.p.s.a. art. 200
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zwrot kosztów postępowania sądowego.
p.p.s.a. art. 205 § § 2
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zasady zwrotu kosztów postępowania.
u.g.n.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Ogólne przepisy dotyczące gospodarki nieruchomościami, w tym opłat adiacenckich.
Pomocnicze
k.p.a. art. 107 § § 3
Kodeks postępowania administracyjnego
Wymogi dotyczące uzasadnienia decyzji.
k.p.a. art. 11
Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek organu do należytego i wyrazistego uzasadnienia rozstrzygnięć.
k.p.a. art. 138 § § 1 pkt 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji.
k.p.a. art. 138 § § 2
Kodeks postępowania administracyjnego
Wydanie decyzji kasatoryjnej.
u.g.n. art. 4 § pkt 16
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Definicja cech wpływających na wartość nieruchomości.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi § § 1 pkt 1
Szczegółowe zasady pobierania wpisu.
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych § § 2 pkt 4
Stawki opłat za czynności radców prawnych.
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości § § 5 ust. 1
Obowiązek uzasadnienia przyjęcia do analizy porównawczej perspektywy szerszej niż dwuletnia.
k.p.a. art. 15
Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada dwuinstancyjności postępowania administracyjnego.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Operat szacunkowy nie uwzględnił istotnego czynnika wpływające na wartość nieruchomości – linii energetycznych przebiegających nad działką, co ogranicza możliwości zabudowy. • Organy administracji nie zbadały należycie materiału dowodowego i bezkrytycznie przyjęły ustalenia operatu szacunkowego.
Odrzucone argumenty
Zarzut dotyczący naruszenia przepisu § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (analiza transakcji starszych niż dwuletnia). • Zarzut dotyczący dostępu do drogi publicznej.
Godne uwagi sformułowania
nie oznacza to oczywiście, że nie dokonano analizy formalnej operatu. • Cech wpływających na wartość nieruchomości, o których mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n. może być wiele, ale jedną z nich jest bez wątpienia możliwość dalszego zagospodarowania pod względem budowlanym z uwagi na infrastrukturę techniczną ulokowaną w obszarze nieruchomości. • Nie ma dwóch takich samych działek o takich samych cechach i ulokowanych w takich samych okolicznościach. Konieczne jest natomiast uwzględnienie takich samych cech, które bez wątpienia wpływają na cenę nieruchomości.
Skład orzekający
Arkadiusz Skomra
przewodniczący
Wiesława Batorowicz
sprawozdawca
Robert Talaga
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Wykazanie obowiązku organów administracji do weryfikacji operatu szacunkowego pod kątem uwzględnienia wszystkich istotnych czynników wpływających na wartość nieruchomości, w tym infrastruktury technicznej."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji ustalania opłaty adiacenckiej i oceny operatu szacunkowego. Interpretacja przepisów K.p.a. w kontekście dowodu z opinii biegłego.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje, jak ważne jest dokładne badanie dowodów przez organy administracji i sądy, nawet jeśli dotyczą one specjalistycznych opinii jak operaty szacunkowe. Kluczowy czynnik (linie energetyczne) został przeoczony.
“Linie energetyczne kluczem do wygranej w sporze o opłatę adiacencką – sąd uchyla decyzję.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.