II SA/Po 453/16

II SA/Po 453/16 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2016-08-31
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2016-06-24
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Barbara Drzazga /przewodniczący/
Danuta Rzyminiak-Owczarczak /sprawozdawca/
Edyta Podrazik
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2015 poz 1774
art. 98 ust. 1, 2, 3, art. 130 ust. 1, 2, art. 157 ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
par. 36 ust. 2, 4
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak - Owczarczak (spr.) Sędzia WSA Edyta Podrazik Protokolant ref. stażysta Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 sierpnia 2016 r. sprawy ze skargi M.K. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] 2016 r. Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę oddala skargę
Uzasadnienie
W dniu 13 lutego 2014r. M. K. wniósł do Starosty [...] o ustalenie odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka geodezyjna nr [...] o pow. 0,2747 ha, położoną w G. Ś., obręb H., która to na mocy decyzji Wójta G. Ś. Nr [...] z dnia 28 listopada 2001r. zatwierdzającej projekt podziału działki nr [...], przeszła na własność G. Ś. z przeznaczeniem pod drogę dostępną dla nieograniczonego kręgu osób.
Decyzją z dnia 28 sierpnia 2014r. znak: [...] Starosta [...] orzekł w przedmiocie ustalenia odszkodowania na rzecz M. K. za wyżej opisaną nieruchomość położoną w G. Ś..
W skutek odwołania G. Ś., Wojewoda decyzją z [...] 2015 r. , znak: [...], uchylił wyżej opisaną decyzję Starosty [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji.
Starosta [...] decyzją z [...] 2015 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130 ust. 1 i ust. 2, art. 132 ust. 1a, ust. 2, ust. 3, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego :
1. Ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł na rzecz M. K., za nieruchomość oznaczoną na arkuszu mapy 6 działką ewidencyjną nr [...] o pow. 0,2747 ha, położoną w G. Ś., obręb H., zapisaną w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w L., która zgodnie z decyzją Wójta G. Ś. Nr [...] z dnia [...] 2001r. zatwierdzającą projekt podziału działki nr [...] o pow. 2,1738 ha, położonej w G. Ś., obręb H., stała się własnością G. Ś..
2. Zobowiązał G. Ś. do wypłacenia odszkodowania w kwocie [...]zł za nieruchomość opisaną w pkt 1. Starosta określił, iż zapłata odszkodowania nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.
3. Stwierdził, iż wysokość odszkodowania ustalona w niniejszej decyzji podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty.
W uzasadnieniu Starosta przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania, przytoczył treść art. 98 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: w skrócie : u.g.n.) i stwierdził, że spełnione zostały przesłanki do ustalenia odszkodowania za sporną nieruchomość w oparciu o przytoczone wyżej przepisy. Organ zaznaczył, iż ze zgromadzonej w sprawie dokumentacji wynika, że przed wystąpieniem o ustalenie odszkodowania były właściciel oraz gmina prowadzili rokowania w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania, które nie przyniosły pozytywnych efektów.
Starosta [...] nie podzielił przy tym stanowiska G. Ś. jakoby roszczenie M. K., wywodzące swój charakter z prawa cywilnego, było przedawnione. Organ przytoczył na tę okoliczność orzecznictwo sądów administracyjnych, zgodnie z którym odszkodowanie należne za odebranie w sposób władczy, a przez to mający charakter publicznoprawny, prawa własności wydzielonych działek gruntu przy podziale nieruchomości, również nie posiada charakteru cywilnoprawnego, lecz publicznoprawny, jako zobowiązanie gminy (podmiotu publicznoprawnego) wobec właściciela nieruchomości za pozbawienie go własności wspomnianych działek gruntu z mocy samego prawa.
Dalej organ zauważył, iż w jego ocenie nie doszło do skutecznego zrzeczenia się przez M. K. prawa do przysługującego mu odszkodowania. Takie zrzeczenie zostało złożone tego samego dnia, w którym Wójt G. Ś. wydał decyzję zatwierdzającą projekt podziału działki nr [...]. Tymczasem zrzeczenie się roszczenia odszkodowania za grunty wydzielone pod drogi publiczne może skutecznie nastąpić dopiero wtedy, gdy takie roszczenie powstaje, tj. po przejściu z mocy prawa danej nieruchomości na własność gminy i w ramach uzgodnień przewidzianych w ust. 3 art. 98 u.g.n. Następuje to dopiero w momencie nabycia przez decyzję podziałową waloru ostateczności.
W ocenie Starosty bez znaczenia na rozstrzygniecie pozostaje również okoliczność, iż wydzielona droga nie posiada statusu drogi gminnej.
Dalej organ wyjaśnił, iż w celu ustalenie wysokości odszkodowania sporządzono na zlecenie organu operat szacunkowy z dnia 8 lipca 2015 r., przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego – S. P.. Biegły ustalił wartość spornej nieruchomości według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału działki nr [...], tj. z dnia [...] 2001 r. oraz cen aktualnych. Według Starosty [...] opisany wyżej operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa obowiązującymi w dacie wykonania, wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości występujące na określonym rynku. W związku z powyższym, organ uznał za udowodnione, iż wartość nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...] o pow. 0,2747 ha, ustalona według stanu na dzień 28 listopada 2001 r. i według cen aktualnych, wynosi [...] zł.
Starosta wskazał dalej, iż w odpowiedzi na uwagi zgłoszone w piśmie z 2 września 2015 r. przez pełnomocnika M. K. dotyczące sporządzonej wyceny, biegły rzeczoznawca wyjaśnił, iż konieczność przyjęcia rynku lokalnego obejmującego swoim obszarem cały powiat leszczyński wynika ze słabo wykształconego rynku nieruchomości drogowych, a fakt przyjęcia do porównania nieruchomości położonych w oddaleniu od granicy miasta L. jest zabiegiem prawidłowym, gdyż cena transakcyjna tychże nieruchomości została odpowiednio skorygowana do realiów rynku lokalnego w obszarze przyległym do miasta L.. Biegły wskazał ponadto, iż wyłączenie z porównania nieruchomości znajdujących się na terenie miasta L. podyktowane zostało faktem, iż grunty znajdujące się na obszarach peryferyjnych miasta L. osiągają wyższe ceny transakcyjne, aniżeli grunty położone w sąsiednich gminach, przylegające do obszaru miasta L.. Przyjęcie zatem do porównania rzeczonych nieruchomości z terenu miasta L. prowadziłoby do błędnego zawyżenia wartości szacowanej nieruchomości. Biegły wskazał także, iż powierzchnia działki przeznaczonej na cele drogowej nie wpływa na jej wartość.
Odwołania wnieśli G. Ś. oraz M. K..
Pełnomocnik G. Ś. podniósł, iż w sprawie ma zastosowanie instytucja przedawnienia – odszkodowanie, o którym mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n. ma charakter cywilistyczny. Ponadto zdaniem strony M. K. zrzekł się odszkodowania w dniu wydani decyzji podziałowej. Strona podtrzymała także swoje twierdzenia, iż działka nr [...] nie została zaliczona do żadnej kategorii dróg publicznych czyli pozostała drogą wewnętrzną. Tym samym w ocenie odwołującej nie została spełniona przesłanka do orzeczenia odszkodowania dotycząca przeznaczenia działki pod drogę publiczną.
M. K. podważył natomiast prawidłowość dokonanej wyceny przedmiotowej działki, kwestionując istnienie rynku lokalnego nieruchomości drogowych w powiecie leszczyńskim, a także wskazując, iż przyjęte nieruchomości podobne nie mają adekwatnej powierzchni w stosunku do przedmiotu wyceny.
Wojewoda decyzją z 27 kwietnia 2016 r. nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.
Organ odwoławczy podzielił stanowisko Starosty [...], iż roszczenie odszkodowawcze nie uległo przedawnieniu bowiem nie ma ono charakteru cywilnoprawnego. Ponadto zgodził się z poglądem, iż oświadczenie złożone przez M. K. w dniu wydania decyzji zatwierdzającej podział, pomimo opatrzenia decyzji klauzulą stwierdzającą jej prawomocność i wykonalność z dniem 28 listopada 2001 r., nie mogło wywołać zamierzonych skutków prawnych skoro już w samej treści decyzji podziałowej wskazano, iż działka numer [...] "przechodzi z mocy prawa na rzecz G. Ś. nieodpłatnie zgodnie z złożonym oświadczeniem Pana M. K.. Zdaniem Wojewody, należy stwierdzić, iż z literalnego brzmienia sformułowania "zgodnie ze złożonym oświadczeniem" - wynika jednoznacznie, iż mamy do czynienia z czasem przeszłym, czyli "złożeniem oświadczenia", które nie wywołuje w niniejszej sprawie skutków "na przyszłość". Innymi słowy, skoro w treści decyzji powołano się na rzeczone oświadczenie, oświadczenie to musiało poprzedzić wydanie decyzji o tak sformułowanej treści, a co za tym idzie w chwili jego składania odnosiło się do roszczenia, które jeszcze nie istniało, czyli nie mogło wywołać zamierzonych skutków prawnych.
Wojewoda wskazał dalej, iż ustalenie odszkodowania o jakim mowa w art. 98 ust. 1 u.g.n. nie zależy od formalnego zaliczenia danej nieruchomości do odpowiedniej kategorii drogi publicznej. Wystarczające do ustalenia i wypłaty rekompensaty finansowej za grunt jest już bowiem samo jego przeznaczenie pod drogę publiczną, nawet jeżeli nie została jeszcze podjęta uchwała rady gminy o której mowa w art. 7 ust. 2 ustawy o drogach publicznych.
W dalszej części uzasadniania organ odwoławczy przytoczył przepisy, które regulują sposób ustalania wysokości odszkodowania za grunt przejęty pod drogę publiczną, w tym przepisy dotyczących sposobu sporządzenia operatu szacunkowego, oraz opisał charakter dowodu z operatu szacunkowego. Wojewoda wyjaśnił, iż w dokonanej przez biegłego S. P. wycenie nieruchomości, wartość nieruchomości określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Biegły rzeczoznawca dokonał analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi. W operacie wskazano, iż po analizie wskazanych w operacie uwarunkowań ostatecznie jako rynek lokalny przyjęto powiat leszczyński z wyłączeniem miasta L. z odpowiednią gradacją. W wyniku analizy nieruchomości drogowych wybrano obiekty najbardziej podobne do szacowanej nieruchomości, o cenach transakcyjnych z przedziału [...] zł/m2 - [...] zł/m2. Do porównań zostało wytypowanych 7 transakcji, z których wybrano 3 obiekty porównawcze. Zastosowanym przez biegłego kryterium podobieństwa były m.in. takie cechy jak: lokalizacja nieruchomości, sąsiedztwo (otoczenie), wartość użytkowa oraz inne. Zdaniem Wojewody przyjęte nieruchomości podobne spełniają to kryterium, gdyż: znajdują się na obszarze gmin z powiatu leszczyńskiego, mają tożsame drogowe przeznaczenie i znajdują się w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej lub siedliskowej. Tym samym, wyceniana nieruchomość charakteryzuje się bardzo dobrą lokalizacją, bardzo dobrym sąsiedztwem (otoczeniem), średnią wartością użytkową i dobrymi innymi cechami, Wartość prawa własności 1 m2 wycenianej nieruchomości, przy zastosowaniu odpowiednich poprawek, określono na kwotę [...]zł.
Wojewoda nie dostrzegł w operacie jakichkolwiek uchybień. W jego ocenie rzeczoznawca majątkowy w sposób logiczny i jasny wyjaśnił dobór poszczególnych transakcji i przypisanych im cech. Nie znaleziono podstaw do zakwestionowania sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, wycena spełnia wymogi formalne wyrażone w § 56 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dokonana analiza rynku, jak i przyjęte do porównania transakcje mają przymiot podobieństwa do nieruchomości wycenianej oraz są prawidłowe z punktu widzenia § 26 ust. 3 powyższego rozporządzenia, a także art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Odnosząc się do zarzutów M. K. Wojewoda wyjaśnił, iż rzeczoznawca majątkowy wykazał, iż istnieje rynek nieruchomości drogowych w powiecie leszczyńskim. W operacie szacunkowym znalazł kilka transakcji podobnych, a finalnie wybrał trzy najbardziej podobne do przedmiotu postępowania. Ponadto S. P. wytłumaczył w pismach z 22 września 2015 r. i 29 lutego 2016 r., że nabycie nieruchomości drogowych przez takie podmioty jak jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa jest normalną transakcją rynkową, ponieważ żadna ze stron transakcji nieruchomość drogowej nie działa w sytuacji przymusowej. Wojewoda zauważył również, iż przedmiotowa nieruchomość w: dacie podziału była w całości przeznaczona pod drogę publiczną. To oznacza, iż nie istniała na jej obszarze możliwość jakiejkolwiek zabudowy. Ponadto w przypadku nieruchomości drogowych powierzchnia działki nie jest obligatoryjnym elementem nieruchomości porównawczej co zostało wykazane przez biegłego. Wykazano, iż brak było podstaw do rozszerzenia rynku nieruchomościami drogowymi o tereny miasta L.. Grunty położone na terenie miasta L. w strefie peryferyjnej osiągają wyższe ceny transakcyjne niż grunty przyległe, ale znajdujące się na terenie sąsiadujących gmin. Zatem miasto L. i obszar sąsiednich gmin to dwa odrębne rynki lokalne.
Wojewoda wyjaśnił także obszernie, iż brak jest podstaw do wytępienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości operatu szacunkowego z 8 lipca 2015 r. W jego ocenie strona skarżąca nie udowodniła wadliwości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego S. P., a podważanie przez nią uzyskanych w operacie szacunkowym wartości, nie może stanowić podstawy do kwestionowania dokonanej wyceny.
Skargę na powyższą decyzję wniósł M. K., zarzucając naruszenie:
- przepisów art. 7 K.p.a. w związku z art. 77 § 1 K.p.a., w związku z art. 80 K.p.a., w związku z § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego polegającego na przyjęciu w poczet materiału dowodowego opinii biegłego z dnia 8 lipca 2015 roku, która została sporządzona w sposób błędny (niezgodny z treścią rozporządzenia) z uwagi na ograniczenie w treści opinii rynku lokalnego jedynie do powiatu leszczyńskiego, z wyłączeniem miasta L., w sytuacji gdy rynek lokalny ustalony w treści opinii biegłego winien obejmować również miasto L. i w konsekwencji wydanie zaskarżonej decyzji w oparciu o błędną opinię biegłego sądowego oraz ustalenie zaniżonej wysokości odszkodowania,
- naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 75 § 1 K.p.a. w związku z art. 78 § 1 K.p.a., w związku z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegające na nieuwzględnieniu wniosku skarżącego o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 8 lipca 2015 roku i w tym celu zwrócenie się przez organ II instancji do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, w sytuacji gdy ww. operat szacunkowy został sporządzony w sposób niezgodny z treścią rozporządzenia, jak również w sytuacji, gdy przedmiotem dowodu była okoliczność mająca znaczenie dla sprawy.
Odpowiadając na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sad Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.
Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.
Na wstępie należy podkreślić, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2016r. poz. 1066) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.; dalej jako P.p.s.a.) kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.
Kontrolując zaskarżoną decyzję Wojewody w tak zakreślonych granicach kognicji, Sąd nie dopatrzył się przy jej wydaniu naruszeń prawa, które w świetle art. 145 § 1 p.p.s.a. skutkowałyby koniecznością uchylenia albo stwierdzenia nieważności tego aktu, względnie stwierdzenia jego wydania z naruszeniem prawa. W szczególności, w ocenie Sądu, organy administracji w należyty sposób zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy niezbędny do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, i na tej podstawie dokonały prawidłowych ustaleń co do okoliczności faktycznych istotnych dla jej rozstrzygnięcia. Ustalenia te Sąd w pełni podziela i czyni integralną częścią swoich ustaleń.
Materialnoprawną podstawę decyzji administracyjnych zapadłych w niniejszej sprawie stanowiły przepisy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U.z 2015, poz. 1774 ze zm. – "u.g.n."), w szczególności jej art. 98. W myśl art. 98 ust. 1 u.g.n. działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Zgodnie z art. 98 ust. 2 u.g.n. właściwy organ składa wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Podstawą wpisu tych praw do księgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział. Z kolei art. 98 ust. 3 u.g.n. stanowi, że za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 u.g.n. stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.
W świetle cytowanych przepisów prawo do odszkodowania powstaje w sytuacji, gdy w związku z dokonanym na wniosek właściciela podziałem nieruchomości, dochodzi do wydzielenia działki lub działek gruntu pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie albo krajowe.
W rozpatrywanej sprawie bezspornym jest, iż w wyniku decyzji podziałowej Wójta G. Ś. 28 listopada 2001 r. nr [...], wydanej na wniosek właściciela M. K., działka nr [...] o pow. o pow. 0,2747 ha przeszła na własność G. Ś., z przeznaczeniem na drogę. Sąd podziela przy tym stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji, iż ustalenie odszkodowania za wydzielone pod drogi publiczne działki gruntu nie jest uzależniono od uprzedniego nadania danej drodze odpowiedniej kategorii czy też budowy drogi. Nie ulega też wątpliwości, iż własności G. Ś. wydzielonej pod drogę publiczną działki została ujawniona w KW nr [...]
Bezsporne jest również, iż wszczęcie postępowania administracyjnego poprzedziły rokowania między byłym właścicielem a G. Ś. dotyczące ustalenie odszkodowania za przedmiotową działkę. Rokowania te zakończyły się fiaskiem, co w świetle art. 98 ust. 3 u.g.n. odtworzyło możliwość do jego ustalenia w drodze postępowania administracyjnego.
W tym miejscu zaznaczyć należy, iż Sąd podzielił również ocenę wyrażoną przez organy obu instancji, a dotyczącą niezasadności podnoszonego na etapie postępowania administracyjnego przez G. Ś. zarzutu dotyczącego zrzeczenia się przez M. K. prawa dochodzenia odszkodowania. Zgodzić się należy ze stanowiskiem, iż w realiach analizowany brak jest jednoznacznych dowodów, aby były właściciel skutecznie zrzekł się prawa do przysługującego mu roszczenia. Sąd podziela również stanowisko organów, iż przedmiotowe odszkodowanie ma charakter publicznoprawny, zatem żądanie jego ustalenia nie przedawnia się. Ponieważ w niemniejszej sprawie strona skarżąca nie kwestionuje tego stanowiska organów, Sąd odstąpił od jego dodatkowego omówienia.
Kwestią sporną między organami administracji, a stroną skarżącą pozostaje natomiast kwestia prawidłowości ustalenia odszkodowania za wyżej opisaną, przejętą pod drogę działkę gruntu.
Zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Stosownie do art. 130 ust. 2 powoływanej ustawy ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.
W związku z powyższym podstawowym dowodem w sprawie ustalenia wysokości należnego odszykowania jest opinia (operat szacunkowy), sporządzona w dniu 8 lipca 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego S. P.. W orzecznictwie sądów administracyjnych dominuje pogląd, który skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela, że w przypadku oceny operatu szacunkowego, zakres kontroli (oceny) tego dowodu jest ograniczony. Operat szacunkowy stanowi bowiem sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie do szacowania nieruchomości. Organ rozpoznający sprawę nie posiada natomiast wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Ma zatem obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Oznacza to, że prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy (por. wyrok NSA z dnia 11 marca 2016 r. sygn. akt I OSK 1359/14 i przywołane tam orzecznictwo – dostępny na stronie internetowej: orzeczenia.nsa.gov.pl).
Sąd podziela stanowisko organów obu instancji, iż sporządzony przez S. P. operat szacunkowy jest zgodny z wymogami obowiązującego prawa, spełnia wymogi formalne i warunki określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu wykonawczym Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Jak wynika z treści operatu, rzeczoznawca majątkowy oszacowanie wartości rynkowej, wykonał w oparciu o bazę cen rynkowych, przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami. Wartość tej części nieruchomości oszacowano na zasadach ogólnych zgodnie z postanowieniami § 36 i 134 ust. 3 u.g.n. Na podstawie analizy rynku nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi rzeczoznawca wyodrębnił do określenia wartości rynkowej gruntu trzy transakcje na nieruchomościach uznanych przez niego za najbardziej podobne. Zgodnie z przyjętym podejściem i metodą, rzeczoznawca majątkowy przy wycenie wziął pod uwagę wszystkie mniej oraz bardziej korzystne parametry wycenianej działki. Podkreślić należy, że organ obu instancji w swoich decyzjach poddał szczegółowej analizie operat szacunkowy, szeroko uzasadniając, z jakich przyczyn uznał, iż jest on prawidłowy i posiada tym samym wartość dowodową, pozwalającą na przyjęcie, wartości wydzielonej pod drogę nieruchomościami a tym samym wysokości należnego odszkodowania. Zaznaczyć należy, iż biegły złożył także dodatkowe wyjaśniania (pisma z 22 września 2015 r. i 29 lutego 2016 r.), dotyczące sporządzonego operatu szacunkowego, którymi odpowiedział na zgłaszane przez byłego właściciela uwagi.
Główny zarzut strony skarżącej, podnoszony w toku postępowania i podtrzymany w skardze dotyczył błędnego określenia rynku transakcji nieruchomościami drogowymi, w oparciu, o który biegły wyszukiwał transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej.
Zgodnie z § 36 ust. 4 powoływanego wyżej rozporządzenia z 21 września 2004 r. w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.
Z przepisu tego wynika, iż w pierwszej kolejności biegły winien ustalić wartość rynkową wydzielonej działki przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a dopiero brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Stosując odpowiednio § 36 ust. 2 powoływanego rozporządzenia dane dotyczące transakcji nieruchomościami drogowymi winny być poszukiwane w pierwszej kolejności na rynku lokalnym, a w dalszej kolejności na regionalnym. Rozporządzenie to nie precyzuje jednak pojęcia rynku nieruchomości i posługuje się jedynie sformułowaniami: "rynek", "rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości" albo "lokalny rynek nieruchomości" przeciwstawiając ten ostatni pojęciu "regionalnego" lub krajowego rynku nieruchomości (§ 26 ust. 1 i 2 rozporządzenia). W orzecznictwie ugruntował się pogląd, że rozwiązania zaistniałego problemu należy poszukiwać na gruncie ustaw ustrojowych dotyczących funkcjonowania jednostek samorządu terytorialnego, to jest w przepisach: art. 6 i 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 594 z późn. zm.), art. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 595 z późn. zm.) i art. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa - tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 596 z późn. zm. Analiza normatywna powołanych regulacji ustrojowych prowadzi do wniosku, że pod pojęciem "rynku lokalnego" należy rozumieć obszar gminy lub powiatu. Rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa (por. m.in. NSA z dnia 8 stycznia 2014 r. o sygn. akt I OSK 1460/12 - dostępny na stronie internetowej: orzeczenia.nsa.gov.pl).
Jak wynika z treści operatu z 8 lipca 2015 r. oraz wyjaśnienie biegłego rzeczoznawcy, na rynku lokalnym nieruchomości obejmującym powiat leszczyński odnotowano wystarczającą liczbę transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do wycenianej, co pozwoliło na ustalenie wartości działki gruntowej nr [...]. Biegły wskazał, iż rynek ten jest spójny bowiem obejmuje gminy przylegające do miasta L., co znacząco przekłada się na podobieństwo występujących na nim transakcji nieruchomościami drogowymi. Biegły wyjaśnił, iż rynek nieruchomościami obejmujący miasto L. stanowi odrębny rynek lokalny m.in. z uwagi na jego ściśle miejski charakter z którym wiąże się szereg czynników m.in. lepsza komunikacja, wyższa siła nabywcza, łatwiejszy dostęp do usług oświatowych i administracyjnych wpływających na ceny nieruchomości położonych w granicach miasta. W ocenie Sądu wyjaśnienia te są spójne i logiczne i uzasadniają w wystarczająco, w jaki sposób biegły określił rynek obejmujący transakcje nieruchomościami drogowymi.
Niezależnie od uwag biegłego, podkreślić należy także, iż miasto L. jest miastem na prawach powiatu, a więc już w świetle wyżej zaprezentowanej definicji pojęcia rynek lokalny musi być uznane z odrębny rynek nieruchomościami względem rynku nieruchomości obejmującego powiat leszczyński, który tworzy siedem sąsiadujących z miastem L. gmin ( Obwieszczenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 2010 r. w sprawie wykazu gmin i powiatów wchodzących w skład województw – M.P. z 2010, nr 48, poz. 654 ).
W ocenie Sądu brak jest jakichkolwiek istotnych przesłanek do podzielenia stanowiska strony skarżącej, iż analizowany rynek nieruchomości powinien zostać rozszerzony o rynek obejmujący transakcje nieruchomości z terenu miasta L. oraz powiatu jarocińskiego. Wyceniana nieruchomość znajduje się poza granicami L. na terenie gminy peryferyjnej wobec tego miasta, podobnie jak nieruchomości dobrane do porównania. Ponadto, wbrew twierdzeniom skarżącego, na ustalonym przez biegłego rynku lokalnym odnotowana wystarczająca liczbę transakcji nieruchomościami podobnymi. Biegły zaznaczył, iż odnotowano ich niewiele jedynie na terenie G. Ś. (k. nr 8 operatu z 8 lipca 2015 r.), jednak w innych gminach wchodzących w skład powiat leszczyńskiego tych transakcji było więcej.
Odnosząc się do zarzutu dotyczącego odmowy przez organ odwoławczy zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego z 8 lipca 2015 r. (art 157 ust. 1 u.g.n), Sąd podziela stanowisko Wojewody, iż wobec rozważenia podnoszonych przez stronę zarzutów, w tym oceny złożonych przez biegłego dodatkowych wyjaśnień, to na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Organ administracji nie ma obowiązku występowania od organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie takiej oceny w sytuacji, gdy sam nie znalazł podstawa do kwestionowania ustaleń sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego (por. wyrok WSA w Gdańsku z 12 marca 2012 r. o sygn. akt II SA/Gd 609/12 oraz wyrok WSA w Poznaniu z 7 maja 2013 r. o sygn. akt II SA/Po 114/13 – dostępne na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl ). Zatem zarzut podniesiony w tej materii również należy uznać za chybiony.
Reasumując, Sąd podziela stanowisko organów obu instancji, iż w sprawie wystąpiły przesłanki do ustalenia na rzecz M. K. odszkodowana za grunt (dz. nr [...] o pow. 0,2747 ha, położonej w G. Ś., obręb H.) przejęty przez G. Ś. na drogę, w wysokości wynikającej z wyceny tej nieruchomości dokonanej w operacie szacunkowym z dnia 8 lipca 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego S. P..
Tym samym skargę M. K. należało oddalić na podstawie art. 151 P.p.s.a.