II SA/Po 4206/01
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuWojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzję o pozwoleniu na użytkowanie lokali biurowych, stwierdzając brak wystarczających ustaleń co do charakteru zmiany sposobu użytkowania i upływu terminu legalizacyjnego.
Skarżący S.M. kwestionował decyzję o pozwoleniu na użytkowanie lokali biurowych, wskazując na brak zgody współwłaścicieli i nieprawidłowe ustalenie terminu samowolnej zmiany sposobu użytkowania. Wojewoda utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji, powołując się na przepis o legalizacji samowolnej zmiany sposobu użytkowania po upływie 5 lat. Sąd uchylił obie decyzje, stwierdzając brak wystarczających ustaleń co do charakteru wykonanych prac i faktycznego czasu trwania samowolnej zmiany.
Sprawa dotyczyła skargi S.M. na decyzję Wojewody utrzymującą w mocy pozwolenie na użytkowanie dwóch lokali biurowych, które wcześniej były lokalami mieszkalnymi. Skarżący podnosił zarzut braku zgody współwłaścicieli na zmianę sposobu użytkowania oraz kwestionował ustalenie przez organy, że samowolna zmiana nastąpiła ponad pięć lat wcześniej, co pozwalało na jej legalizację na podstawie art. 49 Prawa budowlanego. Wojewoda argumentował, że kancelaria prawna działa od ponad pięciu lat, a zatem organ był zobowiązany do zalegalizowania samowolnej zmiany. Sąd administracyjny uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji. Sąd wskazał na brak ustaleń, czy faktycznie doszło do samowolnej zmiany sposobu użytkowania w rozumieniu art. 71 Prawa budowlanego, a także na nieprawidłowe ustalenie terminu rozpoczęcia działalności kancelarii. Sąd podkreślił, że dla zastosowania art. 49 Prawa budowlanego kluczowe jest ustalenie daty zakończenia budowy lub samowolnej zmiany, a nie daty faktycznego rozpoczęcia użytkowania. Ponadto, sąd stwierdził, że remonty i adaptacje lokali, które nie wykraczają poza ich obrys i nie dotyczą części wspólnych budynku, nie wymagają zgody pozostałych właścicieli.
Asystent AI do analizy prawnej
Przeanalizuj tę sprawę w kontekście orzecznictwa, przepisów i doktryny. Uzyskaj pogłębioną analizę, projekt pisma lub odpowiedź na pytanie prawne.
Zagadnienia prawne (3)
Odpowiedź sądu
Tak, jeśli zmiana spełnia wymogi art. 71 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego (przeróbka pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi, przeznaczenie do użytku publicznego, lub przeznaczenie lokalu mieszkalnego na cele niemieszkalne). Jednakże, remonty i adaptacje mieszczące się w zewnętrznym obrysie lokalu i nieingerujące w części wspólne nie stanowią zmiany sposobu użytkowania w rozumieniu tego przepisu.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że ingerencja organu administracji jest uzasadniona tylko w warunkach spełnienia wymogów art. 71 Prawa budowlanego. Remonty takie jak wymiana okien, malowanie czy wymiana instalacji elektrycznej, mieszczące się w granicach lokalu, niekoniecznie muszą stanowić zmianę sposobu użytkowania wymagającą pozwolenia.
Rozstrzygnięcie
Decyzja
uchylono_decyzję
Przepisy (11)
Główne
u.p.b. art. 49 § 1
Prawo budowlane
u.p.b. art. 71 § 2 pkt 1
Prawo budowlane
p.p.s.a. art. 145 § 1 pkt 1c
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Pomocnicze
u.p.b. art. 59 § 1
Prawo budowlane
u.p.b. art. 55 § 1 pkt 3
Prawo budowlane
k.p.a. art. 138 § 1 pkt 1
Kodeks postępowania administracyjnego
u.p.b. art. 48
Prawo budowlane
k.c. art. 200
Kodeks cywilny
p.w.p.p.s.a. art. 97 § 1
Przepisy wprowadzające ustawę Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 152
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 200
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Argumenty
Skuteczne argumenty
Brak wystarczających ustaleń co do charakteru zmiany sposobu użytkowania lokali mieszkalnych na biurowe w rozumieniu art. 71 Prawa budowlanego. Nieprawidłowe ustalenie terminu, od którego samowolna zmiana sposobu użytkowania miała nastąpić, co uniemożliwia zastosowanie art. 49 Prawa budowlanego.
Odrzucone argumenty
Argument organu odwoławczego, że kancelaria prawna działa od ponad pięciu lat, co uzasadnia legalizację samowolnej zmiany sposobu użytkowania na podstawie art. 49 Prawa budowlanego. Argument organu odwoławczego, że remonty i adaptacje lokali nie wymagały zgody współwłaścicieli, ponieważ nie naruszały części wspólnych budynku (choć sąd ostatecznie podzielił ten pogląd w odniesieniu do braku zgody, to nie rozstrzygnął sprawy na tej podstawie).
Godne uwagi sformułowania
brak jakichkolwiek ustaleń w tym zakresie uniemożliwia ocenę legalności zaskarżonych decyzji nie można każdego zachowania właściciela (lub zarządcy), wprowadzającego nawet korektę w substancji budynku lub jego części, czy też jej wykorzystywania traktować jako czynności uzależnionej od zgody organu administracji, jako zmiany sposobu użytkowania przez datę zakończenia budowy rozumieć należy spełnienie przez inwestora warunków przystąpienia do użytkowania, a nie datę przystąpienia do faktycznego użytkowania
Skład orzekający
Stanisław Małek
przewodniczący-sprawozdawca
Maciej Dybowski
członek
Danuta Rzyminiak-Owczarczak
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów Prawa budowlanego dotyczących zmiany sposobu użytkowania lokali, wymogów formalnych legalizacji samowolnych zmian oraz kwestii zgody współwłaścicieli na adaptacje lokali."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji zmiany lokalu mieszkalnego na biurowy i zastosowania przepisów Prawa budowlanego w kontekście upływu czasu. Może być mniej bezpośrednio stosowalne do innych typów zmian sposobu użytkowania.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu adaptacji lokali i interpretacji przepisów Prawa budowlanego, a także kwestii współwłasności. Pokazuje, jak ważne jest precyzyjne ustalenie faktów przez organy administracji.
“Adaptacja mieszkania na biuro – kiedy potrzebna jest zgoda sąsiadów, a kiedy wystarczy legalizacja po latach?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka ponad 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
Powiązane tematy
Pełny tekst orzeczenia
Oryginał, niezmienionyII SA/Po 4206/01 - Wyrok WSA w Poznaniu Data orzeczenia 2004-03-17 orzeczenie nieprawomocne Data wpływu 2001-11-09 Sąd Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu Sędziowie Danuta Rzyminiak-Owczarczak Maciej Dybowski Stanisław Małek /przewodniczący sprawozdawca/ Symbol z opisem 601 Budownictwo, nadzór architektoniczno-budowlany i specjalistyczny, ochrona przeciwpożarowa Skarżony organ Wojewoda Sentencja Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący del. Sędzia NSA Stanisław Małek (spr.) Sędzia WSA Maciej Dybowski Asesor sąd. Danuta Rzyminiak- Owczarczak Protokolant st.ref.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 marca 2004 r. sprawy ze skargi S.M. na decyzję Wojewody z dnia [...] października 2001r. Nr [...] w przedmiocie pozwolenia na użytkowanie obiektu ; I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] sierpnia 2001r. Nr [...], II. stwierdza, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie mogą być wykonane, III. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącego kwotę 10,-zł (dziesięć złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów sądowych, /-/ D.Rzyminiak-Owczarczak /-/ St.Małek /-/ M.Dybowski Uzasadnienie Prezydent Miasta decyzją z dnia [...] sierpnia 2001r. na podstawie przepisu art. 59 ust. 1 w związku z art.55 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane (Dz.U. z 1994r. Nr 89 poz. 414 ze zm.) udzielił K.P. pozwolenia na użytkowanie dwóch lokali biurowych w budynku nr [...] na działce nr [...] przy ul. [...] (lokal nr 1 i lokal nr 2). Odwołanie wniósł S.M., który jest właścicielem lokalu nr 3. Zainteresowany wskazał, iż wnioskodawca nie przedłożył zgody pozostałych właścicieli lub zarządcy budynku na zmianę sposobu użytkowania lokali mieszkalnych. Wojewoda zaskarżoną decyzją wydaną na podstawie przepisu art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy decyzje organu pierwszej instancji przedstawiając następującą argumentację. Przedmiotowe lokale, pełniące obecnie funkcje kancelarii prawnej, powstały w wyniku samowolnej zmiany sposobu użytkowania w budynku wielorodzinnym przy ul. [...]. Kancelaria prawna, jak wynika z postępowania prowadzonego przez organ pierwszej instancji działa od ponad pięciu lat. Stosownie zatem do przepisu art. 49 ust. 1 prawa budowlanego (Dz.U. z 2000r. Nr 106 poz. 1126 ze zm.) organy administracji obowiązane są do zalegalizowania samowolnie dokonanej zmiany sposobu użytkowania lokali mieszkalnych. Decyzja organu pierwszej instancji jest prawidłowa, gdyż wnioskodawca wykonał wszystkie nakazane czynności mające na celu doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem. Organ administracji nie mógł nakazać przywrócenia pierwotnego sposobu użytkowania, ponieważ upłynęło 5 lat od zaistnienia samowoli. S.M. wniósł skargę, domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji. Skarżący podtrzymał zarzut braku zgody współwłaścicieli na zmianę sposobu użytkowania lokali. Stwierdził także, iż wbrew ustaleniom obu organów nie upłynęło pięć lat od zaistnienia samowolnej zmiany sposobu użytkowania. Z załączonych do skargi dokumentów rejestrowych wynika bowiem, iż biuro prawne działające w przedmiotowych lokalach zostało zarejestrowane w rejestrze handlowym [...] września 1998r. Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutu skargi wyjaśniono, iż z protokołu oględzin z [...] października 2000r. wynika, że kancelarie radców prawnych działają w przedmiotowych lokalach od 1994r., a więc od ponad pięciu lat. Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Organ odwoławczy uznał, iż udzielone K.P. pozwolenie na użytkowanie dwóch lokali biurowych znajduje oparcie w przepisie art. 49 ust. 1 ustawy Prawo budowlane (Dz.U. z 2000r. Nr 106 poz. 1126 ze zm.). Wskazany przepis stanowi, iż nie można nakazać rozbiórki, o której mowa w art. 48, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia zakończenia budowy. Na właścicielu spoczywa wówczas obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie. W sprawie nie ustalono jednak, czy i jaki obiekt budowlany (lub jego część) został wybudowany bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia, o którym mowa w art. 48. Brak jakichkolwiek ustaleń w tym zakresie uniemożliwia ocenę legalności zaskarżonych decyzji. Organ odwoławczy nie ustalił także dokładnie, czy istotnie "kancelaria prawna funkcjonuje od ponad pięciu lat". Ustalenia tego dokonano jedynie w oparciu o protokół kontroli lokalu z [...] października 2000r., w którym skarżący nie brał udziału. Nie wzięto też pod uwagę, iż według zapisów rejestru handlowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Zielonej Górze, Biuro Prawne w przedmiotowym lokalu zostało utworzone [...] września 1998r. Podkreślić należy, iż w świetle art. 49 ust. 1 przez datę zakończenia budowy rozumieć należy spełnienie przez inwestora warunków przystąpienia do użytkowania, a nie datę przystąpienia do faktycznego użytkowania. Z akt sprawy wynika, iż postępowanie toczyło się z wniosku K.P. z [...] czerwca 2001r. (którego brak w aktach administracyjnych) o udzielenie pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania dwóch lokali mieszkalnych na lokale biurowe. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego pozwolenia na użytkowanie – uregulowana jest w przepisie art. 71 ustawy Prawo budowlane. Wskazany przepis (art. 71 ust. 2 pkt 1) wymaga przeróbki pomieszczenia, wykonania zasadniczych, radykalnych zmian przeznaczenie obiektu budowlanego lub jego części w stosunku do stanu dotychczasowego, to znaczy dokonania przeróbki pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi, przeznaczenia do użytku publicznego lokalu lub pomieszczenia, które uprzednio miało inne przeznaczenie, bądź było budowane w innym celu, w tym także przeznaczenie powierzchni mieszkalnych na cele niemieszkalne. Z powyższego przepisu wynika, iż nie można każdego zachowania właściciela (lub zarządcy), wprowadzającego nawet korektę w substancji budynku lub jego części, czy też jej wykorzystywania traktować jako czynności uzależnionej od zgody organu administracji, jako zmiany sposobu użytkowania (por. wyrok NSA z 27 września 2002r. ONSA z 2003r. Nr 4 poz. 137). Zakres wykonanych prac związanych w przeróbka przedmiotowych lokali określono w projekcie technicznym, załączonym do akt organu pierwszej instancji. Należy zatem ocenić, czy wykonane prace (wymiana okien, parapetów, malowanie i tapetowanie ścian, wymiana instalacji elektrycznej, położenie glazury itp.) odpowiadają wymogom przepisu art. 71 ust. 2 pkt 1, czy też stanowiły w istocie jedynie spełnienie głównego atrybutu właściciela lokalu korzystania z rzeczy z wyłączeniem innych osób, a nie zmianę sposobu użytkowania. Ingerencja organu administracji uprawniona jest bowiem tylko w warunkach spełnienia wymogów, o których mowa w powołanym przepisie. Odnosząc się do zarzutu skargi, co do braku zgody pozostałych właścicieli lokali na zmianę sposobu użytkowania należy podzielić w tym zakresie pogląd organu odwoławczego. Jeżeli bowiem remont i adaptacja lokali nie wykraczała poza zewnętrzny ich obrys i nie dotyczyła żadnej części budynku stanowiącej współwłasność osób, które wykupiły lokale na własność w tym budynku, a więc nie dotyczyły "rzeczy wspólnej" w rozumieniu art. 200 kc, to tym samym do jego przeprowadzenia nie była potrzebna zgoda właścicieli innych lokali. Mając powyższe na uwadze orzeczono na podstawie art. 145 § 1 pkt 1c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002r. Nr 153 poz. 1270), w związku z art. 97 § 1 ustawy Przepisy wprowadzające ustawę Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002r. Nr 153 poz. 1271), jak w punkcie I-ym sentencji wyroku. Orzeczenie zawarte w punkcie II-im sentencji wyroku oparte jest na przepisie art. 152 powołanej ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Rozstrzygnięcie to traci moc z chwilą uprawomocnienia się wyroku. Orzeczenie o zwrocie skarżącemu kosztów sądowych oparte jest na przepisie art. 200 ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. /-/ D.Rzyminiak-Owczarczak /-/ St.Małek /-/ M.Dybowski MarK
Potrzebujesz pomocy prawnej?
Asystent AI przeanalizuje Twoje pytanie w oparciu o orzecznictwo, przepisy i doktrynę — jak rozmowa z ekspertem.
Zadaj pytanie Asystentowi AI