II SA/Po 397/24
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi S. I. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, która utrzymała w mocy decyzję Wójta Gminy odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z drogą wewnętrzną na terenie położonym w miejscowości W., oznaczonym w ewidencji gruntów jako część działek nr [...] i [...]. Organy administracji uznały, że planowana inwestycja nie spełnia wymogu kontynuacji zagospodarowania terenu, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.). Wskazano, że istniejąca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna znajduje się bezpośrednio przy drodze publicznej, podczas gdy projektowana zabudowa miałaby powstać wśród terenów rolniczych, wchodząc w głąb pól uprawnych. Zdaniem organów, taka inwestycja stanowiłaby dysonans urbanistyczny i krajobrazowy, naruszając ład przestrzenny i nie nawiązując do ruralistycznego układu wsi. Skarżący argumentował, że planowana zabudowa wpisuje się w zabudowę zastaną i stanowi kontynuację funkcji, a pojęcie kontynuacji należy rozumieć szeroko, dopuszczając uzupełnianie zabudowy istniejącej. Podkreślał, że wymóg dobrego sąsiedztwa nie może prowadzić do mechanicznego powielania zabudowy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu oddalił skargę, podzielając stanowisko organów. Sąd wyjaśnił, że w sprawie zastosowanie mają przepisy u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym przed nowelizacją z dnia 7 lipca 2023 r., ze względu na fakt, że wniosek został złożony przed wejściem w życie przepisów dotyczących planu ogólnego gminy, a studium uwarunkowań pozostaje w mocy. Sąd podkreślił, że zasada dobrego sąsiedztwa wymaga nie tylko kontynuacji funkcji, ale także parametrów, cech i sposobu zagospodarowania terenu. W ocenie Sądu, planowana inwestycja, wchodząc w głąb terenów rolnych, nie kontynuuje istniejącego zagospodarowania i stanowiłaby zabudowę dominującą, co naruszałoby ład przestrzenny. Sąd powołał się na orzecznictwo NSA, zgodnie z którym zabudowa grupowa lokalizowana w oddaleniu od istniejącej zabudowy przy drodze publicznej nie spełnia wymogu dobrego sąsiedztwa.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja zasady dobrego sąsiedztwa w kontekście planowania zabudowy mieszkaniowej na terenach rolnych, gdzie planowana inwestycja wchodzi w głąb terenów niezabudowanych i stanowiłaby zabudowę dominującą.
Dotyczy specyficznego stanu faktycznego, gdzie planowana zabudowa znacząco odbiega od istniejącego sposobu zagospodarowania terenu i wchodzi w głąb terenów rolnych.
Zagadnienia prawne (1)
Czy planowana budowa trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z drogą wewnętrzną na terenie rolniczym, w oddaleniu od istniejącej zabudowy przy drodze publicznej, spełnia wymóg kontynuacji zagospodarowania terenu i zasady dobrego sąsiedztwa określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, planowana inwestycja nie spełnia wymogu kontynuacji zagospodarowania terenu i zasady dobrego sąsiedztwa, ponieważ wchodzi w głąb terenów rolnych, nie kontynuuje istniejącego sposobu zagospodarowania i stanowiłaby zabudowę dominującą, naruszając ład przestrzenny.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że choć funkcja zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej występuje w obszarze analizowanym, to planowana inwestycja, wchodząc w głąb terenów rolnych poprzez drogę wewnętrzną, nie kontynuuje istniejącego sposobu zagospodarowania terenu. Taka zabudowa byłaby dominująca i naruszałaby ład przestrzenny, co jest sprzeczne z celem zasady dobrego sąsiedztwa.
Przepisy (10)
Główne
u.p.z.p. art. 61 § 1 pkt 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wymaga, aby co najmniej jedna działka sąsiednia była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego i dostosowanie nowej zabudowy do cech istniejącej.
P.p.s.a. art. 151
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa prawna oddalenia skargi.
Pomocnicze
u.p.z.p. art. 2 § pkt 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Definiuje ład przestrzenny jako ukształtowanie przestrzeni tworzące harmonijną całość oraz uwzględniające uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.
u.p.z.p. art. 1 § ust. 1 pkt 2
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Podstawa działań w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - ład przestrzenny i zrównoważony rozwój.
u.p.z.p. art. 61 § ust. 5a
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Dotyczy wyznaczenia obszaru analizowanego dla oceny funkcji i cech zabudowy.
u.p.z.p. art. 59 § ust. 2
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Określa zasady stosowania przepisów ustawy nowelizującej do spraw wszczętych przed jej wejściem w życie.
u.p.z.p. art. 65 § ust. 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Dotyczy zachowania mocy studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
K.p.a. art. 104
Kodeks postępowania administracyjnego
K.p.a. art. 107
Kodeks postępowania administracyjnego
K.p.a. art. 138 § § 1 pkt 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Argumenty
Skuteczne argumenty
Planowana inwestycja nie spełnia wymogu kontynuacji zagospodarowania terenu, ponieważ wchodzi w głąb terenów rolnych i stanowiłaby zabudowę dominującą. • Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do cech istniejącej zabudowy pod względem urbanistycznym i architektonicznym, a nie tylko funkcji.
Odrzucone argumenty
Planowana zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wpisuje się w zabudowę zastaną i stanowi kontynuację funkcji. • Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, dopuszczając uzupełnianie zabudowy istniejącej. • Wymóg dobrego sąsiedztwa nie może prowadzić do mechanicznego powielania zabudowy.
Godne uwagi sformułowania
Dopuszczenie do realizacji wnioskowanej zabudowy spowodowałoby dysonans w przestrzeni oraz skutkowałoby brakiem spełnienia warunku zachowania ładu przestrzennego. • Taki sposób tworzenia intensywnej zabudowy mieszkaniowej, z dostępem do drogi publicznej poprzez indywidualne drogi wewnętrzne spowoduje, że przestrzeń ta zostanie zdegradowana i nie będzie nawiązywać do ruralistycznego układu zabudowy wsi. • Zasada dobrego sąsiedztwa powinna być interpretowana urbanistycznie i ruralistycznie, gdyż jej celem jest zachowanie ładu urbanistycznego. • Planowana inwestycja nie spełnia wyrażonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasady dobrego sąsiedztwa, której celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego. • Wnioskowana inwestycja nie spełnia więc warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie sposobu zagospodarowania terenu. • Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do rozstrzygnięcia, czy w przypadku planowanej przez skarżącego inwestycji [...] spełniona została przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. • Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów).
Skład orzekający
Edyta Podrazik
przewodniczący sprawozdawca
Mirella Ławniczak
sędzia
Tomasz Świstak
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja zasady dobrego sąsiedztwa w kontekście planowania zabudowy mieszkaniowej na terenach rolnych, gdzie planowana inwestycja wchodzi w głąb terenów niezabudowanych i stanowiłaby zabudowę dominującą."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznego stanu faktycznego, gdzie planowana zabudowa znacząco odbiega od istniejącego sposobu zagospodarowania terenu i wchodzi w głąb terenów rolnych.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa ilustruje konflikt między prawem do zabudowy a potrzebą ochrony ładu przestrzennego i charakteru wsi, co jest częstym problemem w planowaniu przestrzennym.
“Czy można budować domy na roli? Sąd wyjaśnia granice zasady dobrego sąsiedztwa.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.