II SA/Po 372/25

II SA/Po 372/25 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2025-12-22
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-05-21
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Edyta Podrazik /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 935
art. 145 par., 1 pkt 1, art. 200
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Dz.U. 2024 poz 1130
art. 61 ust. 1 pkt 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Skomra Sędzia WSA Paweł Daniel Protokolant: st. sekr. sąd. Agata Tyll- Szeligowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 grudnia 2025 r. sprawy ze skargi D. M. i B. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 20 marca 2025 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy [...] z dnia 23 grudnia 2024 r. nr [...] znak [...] II. zasądza solidarnie od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
Wójt Gminy [...] decyzją z dnia 23 grudnia 2024 r. nr [...] działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 64 ust. 1 w związku z art. 54 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024r. poz. 1130 dalej u.p.z.p.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 572, dalej k.p.a.), ustalił na rzecz I. W. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego dla terenu stanowiącego części działki nr [...], obręb W., gmina [...].
W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wokół terenu objętego wnioskiem, na kopii mapy zasadniczej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy wyznaczono obszar analizowany w odległości 50 m, stanowiącej minimalną wartość z uwagi na to, że trzykrotność szerokości frontu terenu wynosi 3 x 9 m = 27 m. Ustalono, że w granicach obszaru analizowanego występuje jedna droga publiczna – droga gminna na działce nr [...], z której dostęp posiadają wszystkie nieruchomości objęte analizą. W wyznaczonym obszarze przeprowadzono analizę urbanistyczną istniejącej zabudowy w zakresie funkcji, cech i wskaźników zagospodarowania terenu, w tym gabarytów obiektów, formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
Wnioskodawczyni zamierza zrealizować inwestycję polegającą na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Analiza wykazała, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, co umożliwia ustalenie warunków zabudowy w oparciu o zasadę kontynuacji funkcji, parametrów i cech zabudowy, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.
Zgodnie z danymi zawartymi we wniosku, planowany budynek będzie obiektem jednokondygnacyjnym z poddaszem nieużytkowym, o powierzchni zabudowy 120–150 m˛, szerokości elewacji frontowej od 6 do 10 m, dachu dwuspadowym o nachyleniu 25–45° oraz wysokości do kalenicy od 5 do 7 m. Po realizacji inwestycji łączna powierzchnia zabudowy na działce wyniesie od 225 do 255 m˛, co stanowi wskaźnik od 5,8% do 6,6% powierzchni terenu objętego wnioskiem. Wartości te mieszczą się w przedziale ustalonym na podstawie analizy zabudowy sąsiedniej oraz nie przekraczają średniego wskaźnika charakterystycznego dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, wynoszącego 6,9%.
Organ zwrócił uwagę, że planowana inwestycja ma być zrealizowana w głębi działki, w oddaleniu od drogi publicznej, przy której znajduje się już budynek mieszkalny jednorodzinny. Organ I instancji uznał, że taki sposób zagospodarowania jest dopuszczalny i ustalił nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 5 m od granicy pasa drogowego drogi gminnej, nawiązując do lokalizacji istniejącego budynku mieszkalnego na działce nr [...].
Organ wyjaśnił, że dostęp do drogi publicznej dla działki nr [...] zapewniony jest poprzez istniejący zjazd z drogi gminnej oraz ustanowioną służebność drogi koniecznej, ujawnioną w księdze wieczystej i potwierdzoną dokumentacją geodezyjną sporządzoną przez uprawnionego geodetę, obrazującą przebieg drogi koniecznej. Tym samym spełniony został warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.
W zakresie uzbrojenia terenu ustalono, że zapewniona jest możliwość zasilania inwestycji w energię elektryczną, natomiast zaopatrzenie w wodę przewidziano z indywidualnego ujęcia wody (studni głębinowej), a odprowadzanie ścieków poprzez indywidualną przydomową oczyszczalnię ścieków lub zbiornik bezodpływowy. Organ uznał, że planowany sposób uzbrojenia terenu jest wystarczający dla realizacji zamierzenia inwestycyjnego.
Reasumując, zdaniem organu przeprowadzona analiza wykazała, że parametry projektowanego budynku, w tym jego gabaryty, forma architektoniczna oraz geometria dachu, pozostają zgodne z cechami zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zagrodowej występującej w obszarze analizowanym i wpisują się w istniejący krajobraz wiejski. Zdaniem organu wniosek o ustalenie warunków zabudowy spełnia wszystkie przesłanki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Projekt decyzji został poddany wymaganym uzgodnieniom, które – wobec braku stanowisk organów współdziałających – uznano za dokonane. Postępowanie przeprowadzono z zapewnieniem czynnego udziału stron, które nie wniosły uwag ani zastrzeżeń.
Odwołanie od powyższej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wnieśli D. i B. M. wskazując, że zaskarżają rozstrzygnięcie w całości i wnoszą o jego uchylenie i odmowne załatwienie wniosku. W odwołaniu argumentowano, że granica między działką nr [...] a nieruchomością skarżących nie jest ustalona – skarżący złożyli wniosek o rozgraniczenie. W ocenie stron organ I instancji dowolnie ustalił przebieg służebności drogi koniecznej wskazany na podstawie dokumentu prywatnego przedłożonego przez wnioskodawczynię, natomiast rzeczywisty sposób przebiegu służebności określa akt notarialny na podstawie której została ustanowiona w/w służebność drogi koniecznej, która przebiega po ścianie budynku znajdującego się na działce nr [...], a nie w sposób przedstawiony graficznie na zlecenie wnioskodawczyni. Dodatkowo ustalone warunki zabudowy nieruchomości nie są zgodne z linią zabudowy oraz są sprzeczne z zasadami dobrego sąsiedztwa i powodują, że rozpoczęcie w tym miejscu budowy będzie wpływało na możliwość korzystania z nieruchomości skarżących, ponadto wnioskodawczyni ma siedlisko i dom na działce który jest w linii zabudowy. Organ I instancji nie wyjaśnił sposobu dojazdu do przedmiotowej nieruchomości, a istniejąca służebność uniemożliwia wjazd maszynami budowlanymi na przedmiotową nieruchomość.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 20 marca 2025 r. nr [...], działajac na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy.
W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że co do zasady podziela staowisko organu I instancji, że spełnione są przesłanki do ustalenia warunków zabudowy.
Kolegium uznało, że choć obszar analizowany został wyznaczony w oparciu o szerokość frontu działki nr [...], a nie działki nr [...], przez którą zapewniono dostęp do drogi publicznej, to nawet przy przyjęciu odmiennej metodologii zasięg obszaru analizowanego nie uległby istotnej zmianie i obejmowałby to samo zestawienie działek. W konsekwencji nie miało to wpływu na wynik analizy urbanistyczno-architektonicznej, którą organ II instancji uznał za rzetelną i miarodajną.
SKO wskazało, że w obszarze analizowanym występuje zarówno zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, jak i zagrodowa, przy czym projektowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej. Analiza wykazała, że parametry planowanego budynku – w tym szerokość elewacji frontowej, wysokość, geometria dachu oraz wskaźnik powierzchni zabudowy – mieszczą się w przedziałach wyznaczonych przez istniejącą zabudowę i nie naruszają ładu przestrzennego ani zasady dobrego sąsiedztwa.
Kolegium zwróciło uwagę, że istniejący na działce nr [...] budynek mieszkalny jednorodzinny usytuowany jest ukośnie do drogi, a najdalej wysunięty narożnik znajduje się w odległości ok. 5 m od frontowej granicy działki. Budynek frontowy zajmuje prawie całą szerokość działki, wynoszącą w tym miejscu ok. 9 m. W związku z tym, zasadnie w ocenie Kolegium przyjęto, że istniejąca na działce nr [...] zabudowa wyznaczać będzie nieprzekraczalną frontową linię zabudowy od strony drogi gminnej, czyli linię, przed którą nie może być wznoszona nowa zabudowa planowana na tej samej działce. W ocenie Kolegium, w realiach niniejszej sprawy określenie w ten sposób linii zabudowy pozostaje dopuszczalne. Kolegium zgodziło się również z organem I instancji co do dopuszczalności lokalizacji budynku w głębi działki, z uwagi na to, że działka od frontu jest już zabudowana, a znaczna jej część pozostaje nie zagospodarowana. Co istotne, nawet przy planowanym usytuowaniu budynku zapewniony będzie dostęp do drogi publicznej poprzez ustanowioną służebność drogi koniecznej przejazdu i przechodu przez działkę nr [...], ustanowioną na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr [...]. Okoliczność ta wynika z aktu notarialnego rep. [...] z dnia 7 listopada 2017 r., a w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nr [...] wpisana jest nieodpłatna służebność drogi koniecznej przejazdu i przechodu przez działkę nr [...], pasem o szerokości 1,5 metra wzdłuż jej granicy z działką nr [...], na długości od zachodniego narożnika budynku mieszkalnego na działce nr [...] do odległości 55 metrów od drogi publicznej biegnącej przy wschodniej granicy działki nr [...], na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr [...]. Z tego względu Kolegium uznało, że niezasadne są zarzuty odwołania dotyczące nieustalenia przez organ przebiegu służebności.
Ponadto zdaniem Kolegium biorąc pod uwagę okoliczność, że teren inwestycyjny stanowi większą działką (z niezagospodarowaną częścią umiejscowioną w głębi), która nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze lub nieleśne, w tym konkretnym przypadku należy zezwolić na możliwość ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu na części działki.
Kolegium zgodziło się również z organem I instancji co do spełnienia przesłanke z art. 61 ust. 1 pkt 5 i 6 u.p.z.p. została spełniona. Projekt decyzji uzgodniono z odpowiednimi organami. Reasumując spełnione są wszystkie warunki do wydania decyzji zgodnej z wnioskiem inwestora.
Zdaniem organu odwoławczego brak było podstaw do kwestionowania decyzji z uwagi na zarzuty dotyczące ewentualnych sporów granicznych, przebiegu służebności czy uciążliwości inwestycji, albowiem kwestie te nie podlegają ocenie na etapie ustalania warunków zabudowy i mogą być rozpatrywane wyłącznie w innym trybie lub na dalszym etapie procesu inwestycyjnego.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu D. i B. M. podali, że zaskarżają decyzję w całości i wnoszą o jej uchylenie oraz o uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania.
W skardze zarzucono organowi, że błędnie przyjął, iż działka nr [...] ma swobodny dostęp do drogi publicznej oraz możliwe jest wykonywanie służebności przejazdu, w sytuacji gdy na nieruchomości znajduje się betonowy płot. Organ zignorował fakt wszczęcia przez skarżących postępowania rozgraniczeniowego. Zdaniem skarżących inwestycja narusza zasadę dobrego sąsiedztwa oraz błędnie została ustalona linia zabudowy. Organ nie uwzględnił faktu, że na nieruchomości znajduje się już jeden budynek mieszkalny jednorodzinny. Skarżący uważają, że przedstawiony przez wnioskodawczynię prywatny dokument sporządzony przez geodetę, określający przebieg służebności drogi działki [...] na działce [...] wyznacza przebieg tej drogi, podczas gdy ten dokument jest sprzeczny z treścią aktu notarialnego ustanawiającego służebność przejazdu na działce. Skarżący zarzucali, że żadna z nieruchomości w sąsiedztwie nie jest zabudowana dwoma budynkami (jednym za drugim), co wpłynie również na ustanowienie nowej, dotąd niespotykanej linii zabudowy.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.
Skarga okazała się zasadna.
Kontroli Sądu poddano decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 20 marca 2025 r., nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Wójta Gminy [...] nr [...] z dnia 23 grudnia 2024 r., znak [...], w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy na dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, na części działki o nr ew. [...], obręb W., gmina [...].
Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do rozstrzygnięcia, czy w przypadku planowanej przez I. W. inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spełnione zostały przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie ustalenia linii zabudowy i kontynuacji sposobu zagospodarowania terenu, w sytuacji gdy objęty wnioskiem budynek znajdować się ma w głębi działki, w oddaleniu od drogi. Skarżący są sąsiadami inwestorki i zarzucają, że tego typu inwestycja jest sprzeczna z zasadą dobrego sąsiedztwa a ponadto narusza warunki określonej służebności drogowej przechodu i przejazdu, znajdującej się w granicy działek nr [...] i [...].
Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie decyzji stanowi art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym przed zmianą dokonaną na mocy art. 1 pkt 55 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r., poz. 1688; dalej "ustawa nowelizująca"), która weszła w życie w dniu 24 września 2023 r. (z wyjątkiem zmian wymienionych w art. 78 tej ustawy, które wchodzą w życie odpowiednio w dniu 1 stycznia 2025 r. lub w dniu 1 stycznia 2026 r.). W rozpoznawanej prawie wniosek o ustalenie warunków zabudowy został złożony 27 maja 2024 r. Zgodnie z art. 59 ust. 2 ustawy nowelizującej, do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie:
1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym;
2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1.
Z art. 65 ust. 1 ustawy nowelizującej wynika przy tym, że studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r., i stosuje się do nich przepisy dotychczasowe.
Z ogólnodostępnych informacji wynika, że na terenie Gminy [...] obowiązuje uchwała Rady Gminy nr [...] z dnia 11 maja 2023 r. w sprawie zmiany Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy [...] przyjętego uchwałą nr [...] Rady Gminy [...]. Studium to pozostaje w mocy, albowiem dla gminy [...] nie przyjęto jeszcze planu ogólnego. Oznacza to w rozpoznawanej sprawie, że mimo złożenia wniosku w dniu 27 maja 2024 r., przy uwzględnieniu art. 59 ust. 2 pkt 1 i 2 w zw. z art. 65 ust. 1 ustawy nowelizującej, zastosowanie mają przepisy u.p.z.p. w brzmieniu sprzed nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 7 lipca 2023 r.
Przechodząc do meritum wyjaśnienia wymaga, że w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. ustawodawca określił katalog przesłanek, których jedynie łączne spełnienie umożliwia wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W pkt 1 tego przepisu wskazano, że wydanie tej decyzji jest możliwe w przypadku spełnienia warunku polegającego na tym, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
W przywołanym przepisie wprowadzono do systemu prawnego zasadę dobrego sąsiedztwa. Jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, co w istocie wiąże się z zbadaniem wpływu inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Zasada ta wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są przy tym faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna bowiem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11 – wszystkie powołane w niniejszym orzeczeniu wyroki sądów administracyjnych dostępne są pod adresem https://orzeczenia.nsa.gov.pl).
Zdaniem Sądu w rozpoznawanej sprawie nie zachodzi przesłanka kontynuacji sposobu zagospodarowania.
Jak wynika akt sprawy, ze sporządzonej na potrzeby wydania decyzji analizy urbanistycznej i jej wyników, działka nr [...] obręb W. ma powierzchnię łączną 0,5045 ha i w ewidencji gruntów stanowią ją obecnie grunty rolne Br-RIVa , Br-RV , RIVa , RIVb , RV , RVI. Wnioskiem objęto teren o powierzchni ok. 0,39 ha stanowiący frontową północno-wschodnią oraz środkową część działki nr [...]. Wnioskowaną funkcją nowej zabudowy terenu jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Na działce w części frontowej przyległej do drogi gminnej znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny (w zabudowie bliźniaczej, lecz druga część budynku znajduje się na działce nr [...]). Do wniosku dołączono załącznik graficzny z oznaczeniem granic terenu objętego wnioskiem, ze wstępną propozycją miejsca usytuowania nowego budynku. Nowy budynek mieszkalny jednorodzinny planowany jest w środkowej części działki nr [...], ok. 120 metrów od frontu działki przylegającego do drogi gminnej. Dodać trzeba, że działka nr [...] ma długość 230 metrów, a ustanowiona na niej służebność drogi koniecznej sięga od frontu działki na długość 55 m i służy obsłudze komunikacyjnej działki inwestora i należącej do skarżących działki nr [...]. Zauważenia przy tym wymaga, że większość działek w obszarze analizowanym ma podobny kształt do działki nr [...] (o ile nie uległy podziałowi), są to działki bardzo długie, o charakterze rolnym, a znajdująca się na nich zabudowa mieszkaniowa lub siedlisko zlokalizowana jest we frontowej części nieruchomości, od strony drogi gminnej. Z kolei pozostała część tych nieruchomości pozostaje niezabudowana z uwagi na przeznaczenie jej pod uprawy rolne. Objęty analizą teren bez wątpienia pozostaje więc obszarem typowo wiejskim, z ukształtowaną dla obszaru wiejskiego zabudową.
Zdaniem Sądu planowana przez inwestora zabudowa zlokalizowana w środku działki nr [...], w znacznym oddaleniu od drogi, stanowiłaby odstępstwo od ukształtowanego w obszarze analizowanym sposobu zagospodarowania, polegającego na tym, że zabudowania (dom mieszkalny, siedlisko) mieszczą się we frontowej części nieruchomości, a pozostała znaczna część nieruchomości pozostaje wolna od zabudowań i wykorzystywana jest rolniczo. Z tego względu nawet w sytuacji gdy spełniony jest warunek kontynuacji funkcji, to bez nawiązania do sposobu zagospodarowania zastanego w obszarze analizowanym nie może być mowy o spełnieniu przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Udzielenie warunków zabudowy w takiej sytuacji stanowiłoby przyzwolenie na naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa i wprowadzenie na tym terenie nowej, dotąd niewystępującej zabudowy.
Podkreślenia wymaga, że w obszarze analizowanym brak jest zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, która wchodziłaby tak głęboko w tereny rolne, jak zabudowa planowana przez inwestora. Tymczasem, art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wymaga, aby mająca powstać zabudowa odpowiadała istniejącej zabudowie także pod względem sposobu zagospodarowania terenu, na którym ma zostać zlokalizowana. Dopiero spełnienie wszelkich cech o charakterze urbanistycznym i architektonicznym pozwala przyjąć zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa. Zdaniem Sądu w przypadku planowanej inwestycji organy zbyt pochopnie uznały, że została spełniona przesłanka kontynuacji zagospodarowania terenu, którą to przesłankę należy oddzielić od kontynuacji funkcji, a co za tym idzie aby spełniony był warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.
Zdaniem Sądu słusznie również skarżący sygnalizowali fakt wadliwego ustalenia linii zabudowy. Otóż z ustaleń organu I instancji wynika, że budynki mieszkalne jednorodzinne usytuowane wzdłuż drogi gminnej znajdują się w odległości od ok. 5 m do ok. 70 m od granicy pasa drogowego, nie tworząc jednolitej linii zabudowy. W tym miejscu należy zauważyć, że ani w analizie urbanistycznej, ani w samej decyzji organu I instancji nie wskazano działek z linią zabudowy dla budynku mieszkalnego w odległości 70 m od drogi gminnej. Z części graficznej analizy wynika natomiast, że taka linia zabudowy znajduje się na działce nr [...], ale dotyczy ona budynku gospodarczego (g1), z kolei budynki mieszkalne usytuowane są maksymalnie w odległości 30 m od granicy pasa drogowego. Dalej organ I instancji ustalił, że istniejący na działce nr [...] budynek mieszkalny jednorodzinny usytuowany jest ukośnie do drogi, a najdalej wysunięty narożnik znajduje się w odległości ok. 5 m od frontowej granicy działki. Budynek frontowy zajmuje prawie całą szerokość działki w tym miejscu wynoszącą ok. 9 m. Mając to na uwadze organ przyjął, że istniejąca na działce nr [...] zabudowa znajdująca się w odległości 5 m od frontu działki wyznaczać będzie nieprzekraczalną frontową linię zabudowy od strony drogi gminnej. Organ nie określił jednak obowiązującej linii zabudowy, mimo że dopuścił by nowa zabudowa mogła powstać w głębi działki nr [...]. Przy określeniu jedynie nieprzekraczalnej frontowej linii zabudowy pozostawiono inwestorowi swobodę w odsunięciu budynku jeszcze dalej w głąb działki, która ma długość aż 230 m (!), co mogłoby prowadzić do jeszcze większego zaburzenia istniejącego ładu przestrzennego. Z tego względu Sąd uznał, że wadliwie określono w decyzji linię zabudowy.
Reasumując zdaniem Sądu w sprawie należało uznać, że w przypadku wnioskowanej inwestycji nie została spełniona przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., z uwagi na brak kontynuacji sposobu zagospodarowania terenu, w porównaniu do terenu znajdującego się w obszarze analizowanym, jak i wadliwie określona została linia zabudowy. Z tego względu skarga zasługiwała na uwzględnienie.
Sąd nie podzielił jednak pozostałych zarzutów skargi. Wbrew twierdzeniom skarżących znajdujący się w aktach sprawy akt notarialny, jak i rysunek sporządzony przez geodetę mgr inż. M. P. z dnia 8 października 2024 r. dokładnie wskazują na przebieg służebności drogowej. Bez znaczenia dla sprawy pozostawały argumenty związane z niemożliwością wjazdu na teren nieruchomości maszyn budowlanych. Zasadnie również organy uznały, że wszczęcie postępowania rozgraniczeniowego nie stanowi podstawy do zawieszenia postępowania o ustalenie warunków zabudowy. Słusznie organ odwoławczy wskazał, że kwestia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (prawa własności, a więc i granic nieruchomości) jest kluczowa dopiero na etapie udzielania pozwolenia na budowę.
Mając powyższe na względzie Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 poz. 935 ze zm., dalej: P.p.s.a.) orzekł o uchyleniu decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 20 marca 2025 r., nr [...], i poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy [...] z dnia 23 grudnia 2024 r., nr [...], znak [...] (pkt I sentencji wyroku).
O kosztach postępowania, na które składa się kwota 500 zł tytułem wpisu od skargi, Sąd orzekł na podstawie art. 200 P.p.s.a. zasądzając je solidarnie na rzecz skarżących. (pkt II sentencji wyroku).