II SA/Po 3/26

II SA/Po 3/26 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2026-03-25
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2026-01-05
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Izabela Paluszyńska
Paweł Daniel /sprawozdawca/
Tomasz Świstak /przewodniczący/
Symbol z opisem
6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne
Gospodarka gruntami
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
uchylono postanowienia I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 1145
art. 94 ust. 1, art. 93 ust. 4 i 5
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.)
Dz.U. 2025 poz 1691
art. 7, art. 77
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks  postępowania administracyjnego
Dz.U. 2024 poz 935
art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 200
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Sentencja
Dnia 25 marca 2026 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak Sędziowie Sędzia WSA Izabela Paluszyńska Sędzia WSA Paweł Daniel (sprawozdawca) po rozpoznaniu w postępowaniu uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 25 marca 2026 roku sprawy ze skargi G. B. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 17 listopada 2025 r., nr [...] w przedmiocie zaopiniowania projektu podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Burmistrza Gminy [...] z dnia 24 czerwca 2025 r., nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej kwotę 580;- (pięćset osiemdziesiąt) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Postanowieniem z dnia 24 czerwca 2025 r. (nr [...]) Burmistrz Gminy [...] zaopiniował negatywnie wstępny projekt podziału działki nr [...], położonej w miejscowości [...].
W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ pierwszej instancji wskazał, że dla przedmiotowego terenu nie sporządzono planu miejscowego. Zaznaczył jednak, że dla przedmiotowego terenu Burmistrz Gminy [...] wydał decyzję nr [...] o warunkach zabudowy z dnia 29 września 2024 r. dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych. W ocenie organu przedłożony przez wnioskodawczynię projekt podziału nieruchomości jest niezgodny z zapisami powyższej decyzji, ponieważ nie uwzględnia wyznaczenia rezerwy terenu pod docelowe poszerzenie układu komunikacyjnego.
Na powyższe postanowienie zażalenie złożyła G. B. (dalej również jako: "Skarżąca"). W treści zażalenia strona podniosła, że nie zgadza się z zapadłym rozstrzygnięciem, argumentując, iż w przepisach prawa powszechnie obowiązującego brak jest wymogu geodezyjnego wyodrębnienia rezerwy terenu przewidzianej w decyzji o warunkach zabudowy pod przyszłe poszerzenie drogi. W ocenie strony skarżącej, samo wskazanie rezerwy w decyzji o warunkach zabudowy nie obliguje inwestora do wyłączania jej z projektu podziału jako odrębnej działki ewidencyjnej.
Po rozpoznaniu zażalenia, Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej: również jako: "SKO"), postanowieniem z dnia 17 listopada 2025 r., znak: [...], utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy przytoczył treść art. 93 ust. 1, 4 i 5 oraz art. 94 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1145, dalej również jako: "ustawa" albo "u.g.n."). SKO wskazało, że postępowanie o podział jest dwuetapowe, a w pierwszym etapie zgodność podziału opiniuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta w formie postanowienia.
Przenosząc te rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy, Kolegium podzieliło stanowisko organu pierwszej instancji, iż istnieje niezgodność pomiędzy projektem przedłożonym do wniosku, a wydaną decyzją o warunkach zabudowy (znak: [...]), przewidującą inwestycję polegającą na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Organ odwoławczy podkreślił, że decyzja ta w pkt. II (Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu) wyraźnie stanowi, iż w projekcie zagospodarowania działki należy zaplanować m.in. rezerwę terenu pod docelowe poszerzenie układu komunikacyjnego. W opinii Kolegium, zaakceptowanie projektu podziału, który nie wydziela takiej rezerwy, skutkowałoby brakiem możliwości realizacji inwestycji zgodnie z założeniami warunków zabudowy. Na tej podstawie SKO uznało odmowę pozytywnego zaopiniowania za w pełni uzasadnioną.
Na ostateczne postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego Skarżąca, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu. Zaskarżonemu postanowieniu zarzucono m.in. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 93 ust. 1 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędne przyjęcie, że podział jest niezgodny z decyzją o warunkach zabudowy, mimo braku przepisu nakładającego obowiązek wydzielenia takiej działki na etapie podziału. Skarżąca podniosła również zarzut naruszenia przepisów postępowania, w tym art. 7, art. 77 § 1, art. 80 usrtaw z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r., poz. 1691, dalej jako: "K.p.a.") i art. 107 § 3 K.p.a., polegający na niedokładnym wyjaśnieniu stanu faktycznego i braku wykazania w uzasadnieniu, w jaki dokładnie sposób brak wydzielenia geodezyjnego uniemożliwia realizację zasad określonych w decyzji o warunkach zabudowy. Wniesiono o uchylenie postanowień obu instancji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.
Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Ponadto, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako: "P.p.s.a.") sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Materialnoprawną podstawę zaskarżonych rozstrzygnięć stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z jej art. 93 ust. 1 podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku planu miejscowego, zastosowanie znajduje art. 94 u.g.n. Jak stanowi art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n., w przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
W myśl art. 93 ust. 4 i 5 zgodność proponowanego podziału nieruchomości, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta w formie postanowienia. W sytuacji, gdy brak jest planu miejscowego, wydawana opinia dotyczy spełnienia warunków określonych w art. 94 ust. 1.
Należy podkreślić, że procedura podziałowa w przypadku braku planu miejscowego ma charakter dwuetapowy. W pierwszym postępowaniu ustala się warunki zabudowy. Drugie postępowanie ma na celu zatwierdzenie podziału dokonanego w zgodności z tymi warunkami. Dopuszczalność wydzielenia działek ocenia się przez pryzmat możliwości ich zagospodarowania określonych w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy. Powstałe w wyniku podziału działki muszą przybrać konfigurację umożliwiającą realizację konkretnego zamierzenia.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, dokonując kontroli legalności zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu I instancji uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie, chociaż nie wszystkie podnoszone w niej argumenty okazały się w pełni trafne.
Na wstępie należy z całą mocą podkreślić, że w świetle utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych, prawomocna decyzja o warunkach zabudowy wiąże organy opiniujące podział nieruchomości. Sąd pragnie zaznaczyć, że ani organ administracji rozstrzygający o podziale, ani Sąd oceniający to rozstrzygnięcie, nie mają prawa kwestionować samych zapisów decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli w pkt. II ppkt 1 lit. g prawomocnej decyzji nr [...] organ wydający warunki zabudowy ustalił konieczność zaplanowania m.in. rezerwy terenu pod docelowe poszerzenie układu komunikacyjnego, to warunek ten jest wiążący. Ocena Sądu nie może zmierzać do usunięcia tego wymogu czy podważenia zasadności zabezpieczenia terenu pod rozwój dróg. Tego typu działanie jest dopuszczalne jedynie w przypadku zainicjowania procedury uchylenia lub zmiany decyzji o warunkach zabudowy.
Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się jednak do czegoś innego – do sposobu, w jaki organy administracji zinterpretowały ten zapis w kontekście geodezyjnego podziału nieruchomości. W przypadku podziału nieruchomości dokonywanego na podstawie art. 94 ust. 1 u.g.n. dopuszczalność wydzielenia działek gruntu należy oceniać przez pryzmat możliwości ich zagospodarowania określonych w decyzji o warunkach zabudowy. Ocena ta powinna dotyczyć możliwości samodzielnego zagospodarowania powstałych po podziale działek zgodnie z warunkami z decyzji.
W ocenie Sądu, rację ma Skarżąca, zarzucając organom obu instancji naruszenie przepisów postępowania, w szczególności art. 7, 77 § 1, 80 K.p.a. w zw. z art. 107 § 3 K.p.a., polegające na niewyjaśnieniu, dlaczego brak geodezyjnego wydzielenia działki pod poszerzenie drogi czyni niemożliwym zagospodarowanie powstałych działek. Organy arbitralnie utożsamiły nałożony w decyzji o warunkach zabudowy obowiązek "zaplanowania w projekcie zagospodarowania działki rezerwy terenu" z bezwzględnym obowiązkiem wydzielenia osobnej działki ewidencyjnej w postępowaniu podziałowym.
Organy nie wykazały w uzasadnieniach zaskarżonych postanowień, że proponowany układ nowych działek uniemożliwia faktyczne pozostawienie wolnego pasa gruntu (rezerwy komunikacyjnej) w trakcie przyszłego procesu budowlanego. Obowiązek pozostawienia rezerwy nie oznacza automatycznie obowiązku zmiany struktury właścicielskiej czy geodezyjnej na etapie podziału. Parametry i wytyczne z decyzji o warunkach zabudowy dotyczą kształtowania zabudowy, a organy nie przeprowadziły analizy wskazującej, że proponowane powierzchnie i kształty nowych działek fizycznie przekreślają możliwość odsunięcia budynków na odpowiednią odległość, aby ową rezerwę na gruncie zrealizować. Zaniechanie to stanowi rażące naruszenie obowiązku należytego uzasadnienia rozstrzygnięcia, co skutkować musiało wyeliminowaniem z obrotu prawnego aktów obu instancji, o czym orzeczono na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi.
Ponownie rozpoznając sprawę, obowiązkiem organu pierwszej instancji będzie dogłębna ocena przedłożonego wstępnego projektu podziału. Organ zbada, czy powstałe w wyniku podziału działki, posiadają parametry (wielkość, szerokość, kształt) pozwalające na realizację trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych , w taki sposób, aby inwestor mógł jednocześnie zrealizować nakaz pozostawienia niezabudowanej rezerwy terenu pod docelowe poszerzenie układu komunikacyjnego. Organ będzie zobowiązany do wydania decyzji należycie uargumentowanej, w której jasno wykaże ewentualny związek przyczynowo-skutkowy między przebiegiem projektowanych linii podziału a niemożliwością wykonania nakazów płynących z wiążącej decyzji o warunkach zabudowy.
O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 oraz art. 205 § 2 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zasądzając od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej kwotę 580;- zł, na którą składały się uiszczony wpis od skargi w wysokości 100;- zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 480;- zł obliczone na podstawie § 15 ust. 2 w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (tekst jedn. Dz. U. 2025 poz. 215).