Orzeczenie · 2023-08-03

II SA/PO 222/23

Sąd

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu

Miejsce

Poznań

Data

2023-08-03

NSAnieruchomościŚredniawsa

warunki zabudowyanaliza urbanistycznaład przestrzennynieruchomościzabudowa wielorodzinnaogrody działkoweprawo budowlaneplanowanie przestrzennekontynuacja zabudowywskaźniki urbanistyczne

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

Przedmiotem sprawy była skarga D. sp. z o.o. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO), która utrzymała w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z funkcją usługową i garażami podziemnymi na części działki przy ul. [...]. Spółka wnioskowała o ustalenie warunków zabudowy, jednak organy obu instancji odmówiły, wskazując na niespełnienie wymogów z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.). Kluczowym zarzutem skarżącej było nieprawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, który w przeważającej części obejmował rodzinne ogrody działkowe. Spółka argumentowała, że należy poszerzyć lub przesunąć obszar analizowany, aby uwzględnić zabudowę odpowiadającą planowanej inwestycji. Organy administracji oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uznały jednak, że wyłączenie zabudowy działkowej z analizy było zasadne, ponieważ nie jest to zabudowa trwała i nie spełnia funkcji mieszkaniowych ani usługowych. Sąd podkreślił, że obszar analizowany powinien być wyznaczony w sposób umożliwiający zachowanie ładu przestrzennego, a działka inwestycyjna powinna znajdować się w jego centrum. Sąd podzielił stanowisko organów co do niespełnienia przez inwestycję wymogów dotyczących wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy (średnia dla zabudowy wielorodzinnej 9%, dla całości 32%, planowana 35%) oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Wskazano, że zastosowanie odstępstwa od średnich wskaźników nie było uzasadnione, a planowany budynek byłby wyższy niż średnia dla analizowanego obszaru. Dodatkowo, SKO zwróciło uwagę na niewystarczające zapewnienia dotyczące dostaw mediów, w szczególności wygasłe zapewnienie o dostawie energii elektrycznej oraz brak umowy na dostawę wody. Sąd uznał, że skarżąca, jako profesjonalny podmiot gospodarczy, powinna zadbać o kompletność dokumentacji, a brak wezwania do uzupełnienia tych dokumentów nie stanowił podstawy do uchylenia decyzji. W konsekwencji, Sąd uznał skargę za niezasadną i oddalił ją, stwierdzając, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Sąd zaznaczył, że w przyszłości, po ewentualnym uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, spółka może ponownie ubiegać się o ustalenie warunków zabudowy.

Asystent · analiza prawna

Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.

Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.

Wypróbuj Asystenta

Wartość praktyczna

Siła precedensu: Średnia

Do czego można powołać

Interpretacja przepisów dotyczących ustalania warunków zabudowy, w szczególności w kontekście analizy urbanistycznej terenów z zabudową ogrodów działkowych oraz wymogów dotyczących wskaźników zabudowy i dostaw mediów.

Ograniczenia stosowania

Dotyczy specyficznej sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i specyfiki terenu z ogrodami działkowymi.

Zagadnienia prawne (4)

Czy organ administracji publicznej prawidłowo wyznaczył obszar analizowany dla ustalenia warunków zabudowy, uwzględniając specyfikę terenu z dominującą zabudową ogrodów działkowych?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, organ prawidłowo wyłączył zabudowę ogrodów działkowych z analizy, ponieważ nie jest to zabudowa trwała i nie spełnia funkcji mieszkaniowych ani usługowych. Obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo, a jego poszerzenie nie byłoby uzasadnione.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że zabudowa działkowa nie może stanowić podstawy do analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu, gdyż nie jest to zabudowa trwała i nie służy celom mieszkaniowym ani usługowym. Ponadto, poszerzenie obszaru analizowanego nie byłoby uzasadnione, gdyż nie zmieniłoby to tkanki urbanistycznej, a działka inwestycyjna powinna znajdować się w centrum obszaru analizowanego.

Czy planowana inwestycja spełnia wymogi dotyczące wskaźników zabudowy i zagospodarowania terenu, takich jak wskaźnik powierzchni zabudowy oraz wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, planowana inwestycja nie spełnia wymogów dotyczących wskaźnika powierzchni zabudowy (planowana 35% vs średnia dla zabudowy wielorodzinnej 9% i ogólna 32%) oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (planowana wyższa niż średnia).

Uzasadnienie

Sąd podzielił stanowisko organów, że wskaźnik powierzchni zabudowy dla zabudowy wielorodzinnej jest znacząco wyższy niż średnia dla tego typu zabudowy w obszarze analizowanym, co uniemożliwia zastosowanie odstępstwa. Podobnie, planowany budynek byłby wyższy niż średnia wysokość dla analizowanego obszaru.

Czy organ administracji publicznej prawidłowo ocenił kwestię zapewnienia dostaw mediów dla planowanej inwestycji?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, organ II instancji zasadnie zwrócił uwagę na niewystarczające zapewnienia dotyczące dostaw mediów, w tym wygasłe zapewnienie o dostawie energii elektrycznej i brak umowy na dostawę wody.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że skarżąca, jako profesjonalny podmiot gospodarczy, powinna zadbać o kompletność i aktualność dokumentacji dotyczącej dostaw mediów. Brak tych dokumentów stanowił przeszkodę w pozytywnym rozpatrzeniu wniosku.

Czy organ administracji publicznej naruszył przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, w szczególności poprzez zaniechanie odniesienia się do wszystkich zarzutów odwołania lub nieuzupełnienie materiału dowodowego?

Odpowiedź sądu

Nie, SKO odniosło się do kluczowych zarzutów skarżącej, a brak wezwania do uzupełnienia dokumentacji dotyczącej mediów nie stanowił podstawy do uchylenia decyzji.

Uzasadnienie

Sąd stwierdził, że SKO przeanalizowało sprawę i odniosło się do podniesionych kwestii, nawet jeśli nie zawsze wprost. Brak wezwania do uzupełnienia dokumentacji mediów nie miał wpływu na wynik sprawy, biorąc pod uwagę inne przeszkody.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

Oddalono skargę

Oddalono skargę D. sp. z o.o. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 listopada 2022 r., utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia 16 sierpnia 2022 r. w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Przepisy (23)

Główne

u.p.z.p. art. 61 § 1

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

rozporządzenie art. 3 § 1

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Dotyczy wyznaczenia obszaru analizowanego wokół działki budowlanej.

rozporządzenie art. 3 § 2

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Określa minimalne granice obszaru analizowanego (trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniej niż 50 metrów).

Pomocnicze

rozporządzenie art. 4 § 4

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

rozporządzenie art. 5 § 2

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

rozporządzenie art. 6 § 2

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

k.p.a. art. 6