II SA/Po 190/25

II SA/Po 190/25 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2025-10-30
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-03-05
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Edyta Podrazik /sprawozdawca/
Tomasz Świstak /przewodniczący/
Wiesława Batorowicz
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 1130
,art.53 ust.4, ust.5 i ust.5c, art.61 ust.1 i ust.5a
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)
Dz.U. 2019 poz 2325
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Protokolant specjalista Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 października 2025 r. sprawy ze skargi F. sp. z o.o. z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 grudnia 2024 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.
Uzasadnienie
Prezydent Miasta [...] decyzją z dnia 5 listopada 2024 r., nr [...], działając na podstawie art. 54, 59 ust. 1, 60 ust. 1 i 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130, dalej: u.p.z.p.) oraz art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks Postępowania Administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 572, dalej: k.p.a.) ustalił na wniosek G. Sp. z o.o. z siedzibą w N. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie, rozbudowie i zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku biurowego, w części przyziemia z przeznaczeniem na garaże, w części parteru i pierwszego piętra z przeznaczeniem na funkcję usług gastronomicznych oraz budowie rampy i pochylni, na terenie położonym w K. przy ul. [...], oznaczonym w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr [...],[...],[...],[...] i [...] (obręb [...]).
W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, że w celu oceny stanu zainwestowania nieruchomości położonych w sąsiedztwie terenu, na którym projektowana jest inwestycja wokół inwestycji wyznaczono obszar analizowany w promieniu co najmniej 255 m (trzykrotność 85-metrowego frontu działki). W jego granicach przeprowadzono analizę funkcji, zabudowy i zagospodarowania terenu. Stwierdzono, że w otoczeniu występują m.in. budynki mieszkalne, usługowe, gospodarcze, magazynowe i produkcyjne, co – zdaniem organu – pozwala uznać, że zachodzi kontynuacja istniejącej funkcji usługowej.
Przeprowadzona przez organ analiza wykazała, że budynki znajdujące się po stronie ul. [...] są posadowione w odległości 3–25 m od drogi. Linia zabudowy jest niewykształcona w sposób jednoznaczny, dlatego w tym zakresie poddano analizie również najbliższe sąsiedztwo inwestycji. Ustalono, że w najbliższym sąsiedztwie inwestycji budynki zlokalizowane są w odległości od 6 m do ok. 14 m, stąd linia zabudowy dla budynku usługowego, po jego rozbudowie, wyznaczona została w nawiązaniu do budynków sąsiednich w odległości min. ok. 14 m od linii rozgraniczającej ul. [...].
Projektowana inwestycja spełnia warunek kontynuacji intensywności zabudowy w obszarze analizowanym. Jak wynika z przeprowadzonej analizy, na działkach zlokalizowanych w obszarze analizowanym intensywność zabudowy jest zróżnicowana i wynosi od 0,01 do 0,7. Średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, ustalony na podstawie przeprowadzonej analizy, kształtuje się w obszarze analizowanym na poziomie ok. 0,28 i w takiej maksymalnej wartości został on przez organ wyznaczony. Jednocześnie nie określano dolnej wartości intensywności zabudowy, ponieważ analiza dotyczy obszaru już znacznie zainwestowanego.
Nie analizowano parametrów elewacji i dachu, ponieważ w wyniku inwestycji nie ulegają one zmianie.
Reasumując organ stwierdził, że wnioskowana inwestycja spełnia warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. a ponadto spełnione są także warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-6 u.p.z.p., tj. teren ma dostęp do drogi publicznej wojewódzkiej - ul. [...], projektowane i istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla projektowanej inwestycji, teren nie wymaga uzyskania zgody na przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze i nieleśne, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi oraz zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarze, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 6 u.p.z.p. Ponadto w trakcie prowadzonej procedury administracyjnej uzyskano niezbędne opinie i uzgodnienia.
W odniesieniu do uwag składanych przez spółkę F. Sp. z o.o. (dalej też jako skarżąca lub strona lub spółka) organ wskazał, że nie zasługują one na uwzględnienie. Spółka twierdzi, że jest właścicielem działki nr [...] (obręb [...]), którą nielegalnie przejął wnioskodawca i w tej sprawie toczy się postępowanie przez Sądem Rejonowym w [...]. W tym zakresie organ ustalił, że postępowanie w sprawie własności spornej działki nr [...] (obręb [...]) zostało zakończone. Sąd przyznał sporną działkę G. sp. z o.o.
F. sp. z o.o. nie wyraża również zgody na budowę pochylni, po której ma odbywać się ruch samochodów, ponieważ inwestycja ta - zdaniem tej spółki - będzie generowała ruch samochodowy, hałas i zanieczyszczenia w pobliżu okien budynku biurowego spółki. Obniży to również wartość rynkową budynku biurowego. Ponadto, wybudowanie trzech zjazdów na krótkim odcinku ul. [...] będzie stanowiło zagrożenie dla ruchu pojazdów na ul. [...]. Rozbudowa istniejącego budynku spowoduje nasilenie ruchu samochodów i pieszych oraz zmniejszenie powierzchni biologicznie czynnej. Spółka zarzucała, że w poprzednich wnioskach podawana była inna powierzchnia istniejącej zieleni.
Odnosząc się do powyższego Prezydent zauważył, że brak jest przepisów zakazujących urządzania dróg wewnętrznych na terenie inwestycji, a także nie zostały określone odległości tych dróg (a także ramp przejazdowych) od granicy działki sąsiedniej i budynków. Ponadto, przedmiotem ustaleń decyzji jest lokalizacja zjazdów z ul. [...], a nie przebieg dróg wewnętrznych, które będą zatwierdzane w projekcie budowlanym. Zarzut dotyczący lokalizacji tych zjazdów, w zakresie bezpieczeństwa ruchu, jest nieuprawniony, ponieważ zjazdy zostały zaopiniowane pozytywnie przez zarządcę tej drogi. Zarzut dotyczący przekroczenia norm hałasu przy budynku biurowym jest nietrafny, ponieważ dla zabudowy usługowej normy hałasu nie zostały określone w obowiązujących przepisach prawa. W odniesieniu do uwagi dotyczącej ogrodzenia wybudowanego przez wnioskodawcę w granicy działki, w pobliżu budynku biurowego Prezydent zauważył, że budowa tego ogrodzenia nie jest przedmiotem prowadzonego postępowania. Zarzut dotyczący istniejącej powierzchni biologicznie czynnej podawanej odmiennie w innych wnioskach wnioskodawcy jest również zdaniem organu bezprzedmiotowy, ponieważ w prowadzonym postępowaniu analizowany jest jedynie przedmiotowy wniosek. Ponadto, wyznaczony w treści decyzji udział powierzchni biologicznie czynnej - min. 20% terenu inwestycji, jest wystarczający dla tego rodzaju zabudowy. Dla porównania dla terenów zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej to minimum - wynikające z przepisów wykonawczych do ustawy Prawo budowlane - wynosi 25%. W odniesieniu do uwagi o wyznaczeniu zbyt małej ilości miejsc postojowych dla obsługi projektowanej inwestycji organ stwierdził, że jedynie niewielka część budynku podlegającego rozbudowie jest obecnie wykorzystywana, a więc wyznaczona ilość miejsc postojowych powinna być wystarczająca dla tej inwestycji. Poruszona przez stronę sprawa ewentualnych odszkodowań za utratę wartości nieruchomości nie jest przedmiotem niniejszego postępowania.
Od decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia 5 listopada 2024 r. F. sp. z o.o. w K. odwołała się, podkreślając że sprzeciwia się planowanej inwestycji. W odwołaniu spółka argumentowała, że inwestor nie zapewnia wystarczającej ilości miejsc postojowych. Zdaniem spółki miejsca parkingowe powinny zostać zaprojektowane dla planowanej rozbudowy przy uwzględnieniu zapewnienia miejsc postojowych dla zabudowy już istniejącej - budynku biurowego, a także przewidywać miejsca postojowe dla osób niepełnosprawnych. Ponadto, zdaniem skarżącej, powierzchnia biologicznie czynna nawet przy założeniu, że działka nr [...] zostałaby uwzględniona, została obliczona błędnie.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 30 grudnia 2024 r., nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.
W ocenie Kolegium organ I instancji prawidłowo sporządził analizę funkcji wskaźniki oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Następnie prawidłowo zweryfikował, że planowana inwestycja spełnia wszystkie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt. 1-6 u.p.z.p. Jak wynika z akt sprawy w obszarze analizowanym występują budynki mieszkalne jednorodzinne z towarzyszącymi budynkami garażowymi i gospodarczymi, budynki usługowe, magazynowe i produkcyjne. Spełniony jest więc warunek kontynuacji funkcji.
Zdaniem Kolegium planowana inwestycja kontynuuje zasadę dobrego sąsiedztwa również pod względem parametrów, cech i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
Obowiązującą linię nowej zabudowy wyznaczono w zgodzie z § 4 ust. 1-4 Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. poz. 1588, dalej jako "rozporządzenie"). W sprawie wzięto pod uwagę położenie terenu, na którym ma zostać zrealizowana planowana inwestycja i uwzględniono linię zabudowy budynków zlokalizowanych wzdłuż ulicy [...]. Nieprzekraczalna linia zabudowy od ul. [...] wynosi ok. 14,0 m od granicy pasa drogowego. Linia ta stanowi przedłużenie linii zabudowy budynku usługowego, położonego na działce nr [...], przy ul. [...]. Przebieg wyznaczonej nieprzekraczalnej linii zabudowy został przedstawiony na załączniku graficznym.
Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznaczono w zgodzie z § 5 rozporządzenia. Z przeprowadzonej analizy urbanistycznej wynika, że parametr ten waha się od 0,01 (działka nr [...]) do ok. 0,7 (działka nr [...], [...], [...], [...]), średni wskaźnik wynosi 0,28. W związku z tym dla planowanej inwestycji możliwe było ustalenie tego wskaźnika na poziomie max. 0,28. W obszarze analizowanym występuje zabudowa mająca wskaźnik intensywności zbliżony do wnioskowanego lub większy, np. działka nr [...] - 0,29, działka nr [...] - 0,31, działka nr [...] - 0,35, działka nr [...] - 0,36.
Parametry szerokości elewacji frontowej, wysokości i geometrii dachu nie ulęgną zmianie to organ był uprawniony do odstąpienia od analizy tych parametrów.
Organ odwoławczy wskazał, że planowana inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej poprzez istniejący zjazd z ulicy [...]. Uzbrojenie terenu jest wystarczające dla realizacji planowanej inwestycji. Teren inwestycyjny nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, nie narusza przepisów odrębnych oraz nie znajduje się w obszarze w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium stwierdziło, że są one niezasadne. Prawidłowo organ I instancji ustalił wskaźnik powierzchni biologicznej czynnej w wysokości min. 20%. Kolegium wskazało, że szczegółowe ustalenia w zakresie miejsc parkingowych nastąpi na etapie uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Zarzuty związane z pogorszeniem warunków życia, zwiększeniem hałasu i zanieczyszczeń oraz natężenia ruchu nie mogą być skuteczne na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Zarzuty te mogą być zbadane dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego, tj. w postępowaniu administracyjnym w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę.
Następnie spółka F. sp. z o.o. w K. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 grudnia 2024 r. nr [...], zaskarżając ją w całości i domagając się jej uchylenia.
W skardze argumentowano, że nie została spełniona przesłanka wskazana w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. Ponadto zaprojektowane miejsca postojowe zostały wskazane na aktualnie istniejących miejscach postojowych przeznaczonych dla obecnego budynku. Miejsca postojowe powinny zostać wyznaczone przy uwzględnieniu całego budynku (istniejąca oraz części, która ma podlegać rozbudowie i przebudowie). Spółka argumentowała, że Inwestor na legendzie mapy załączonej do wniosku o wydanie warunków zabudowy wskazuje, że liczba miejsc na terenie wynosi 79, a w garażu 38, jednak na samej mapie zaznaczono ich zaledwie 67. Już dla istniejącego budynku o pow. ca 6770 m2 powinno być przy tego typu ustaleniach zapewnione dla samych klientów budynku ok. 135 miejsc postojowych, a po jego rozbudowie o dodatkowe kolejne 500 m2 pow. użytkowej w samej tylko części gastronomicznej powinno być ich przynajmniej o kolejne 10 więcej, około 145 miejsc postojowych oraz dodatkowo miejsca dla zatrudnionych pracowników w obiekcie oraz dla osób niepełnosprawnych. Już obecnie zwłaszcza w dni świąteczne klienci inwestora, który prowadzi restaurację Aljo parkują na parkingu przed przedmiotowym biurowcem (bardzo często całkowicie go zajmując), a gdy brakuje miejsc parkują również na parkingu skarżącej i chodniku. Z tego względu istotnym jest zapewnienie odpowiedniej ilości miejsc postojowych dla planowanej inwestycji.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.
Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie, rozbudowie i zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku biurowego, w części przyziemia z przeznaczeniem na garaże, w części parteru i pierwszego piętra z przeznaczeniem na funkcję usług gastronomicznych oraz budowie rampy i pochylni, na terenie położonym w K. przy ul. [...], oznaczonym w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr [...],[...],[...],[...] i [...] (obręb [...]).
Zauważenia wymaga, że postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte wnioskiem z 10 października 2022 r. (uzupełnionym 31 października 2022 r.). Zgodnie zaś z art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688) do spraw dotyczących lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, w danej gminie stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym (tj. obowiązującym do dnia 23 września 2023 r.) oraz nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a u.p.z.p.
W myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 9222022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
Z powyższego wynika, że decyzja o warunkach zabudowy jest rozstrzygnięciem związanym. Jeżeli bowiem inwestor spełni wszystkie wymagania zawarte w art. 61 u.p.z.p., to organ właściwy w sprawie jest zobligowany wydać pozytywną decyzję. Takie unormowanie koresponduje z zasadą wolności zagospodarowania terenu, określoną w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., stanowiącą, że każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, w granicach określonych ustawą. Natomiast wydanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Przy czym w myśl art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Ponadto, w przypadkach określonych w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., projekt decyzji o warunkach zabudowy podlega uzgodnieniu z organami w przepisie tym wskazanymi.
Zdaniem Sądu przeprowadzona w niniejszej sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., została sporządzona prawidłowo. W analizie przedstawiono i opisano w sposób prawidłowy tereny sąsiednie i sposób ich zagospodarowania, a także prawidłowo ustalono, że w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa mogąca stanowić kontynuację zabudowy dla zabudowy planowanej przez inwestora, pozwalająca na określenie wymagań dotyczących projektowanej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Jak wynika z akt sprawy w obszarze analizowanym występuje zróżnicowana zabudowa: budynki mieszkalne jednorodzinne, budynki gospodarcze i garażowe, budynki usługowe, budynki magazynowe i budynki produkcyjne. Sąd nie ma wątpliwości, że przedmiotowa inwestycja związana z usługami gastronomicznymi kontynuuje funkcję w obszarze analizowanym.
Prawidłowo także ustalono parametry planowanej zabudowy, przy czym w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Kolegium szczegółowo opisało, w jaki sposób organ pierwszej instancji wyliczył poszczególne parametry z odwołaniem się do wyników analizy i zastosowanych przepisów prawa.
Obowiązującą linię nowej zabudowy wyznacza się zgodnie z § 4 rozporządzenia. Zasadą jest, że jest ona wyznaczana jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust.1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust.2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust.3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. (ust.4). W rozpoznawanej sprawie linię zabudowy wyznaczono jako przedłużenie linii zabudowy budynku usługowego, położonego na działce nr [...], przy ul. [...], w odległości 14,0 m od granicy pasa drogowego.
Zgodnie z treścią § 5 ust. 1 rozporządzenia udział powierzchni zabudowy ustala się na podstawie średniego wskaźnika tego udziału dla obszaru analizowanego. Z analizy urbanistycznej wynika, iż wskaźnik ten parametr ten waha się od 0,01 (działka nr [...]) do ok. 0,7 (działka nr [...], [...], [...], [...]), średni wskaźnik wynosi 0,28 i o takiej wartości został wyznaczony.
W myśl § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu terenu ustala się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy (ust. 2). Parametr nie ulegnie zmianie, a zatem zasadnym było odstapienie od jego analizy.
Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy w świetle § 7 ust. 1- 3 rozporządzenia jednak z uwagi na to, że wysokość nie ulegnie zmianie, równiez ten parametr nie wymagał w sprawie analizy.
Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układu połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się stosownie do § 8 rozporządzenia odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Odstapiono od analizy tego parametru gdyż geometria dachu nie ulegnie zmianie.
Nie ulega zatem wątpliwości, że został spełniony warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.
Organy prawidłowo także uznały, że planowana inwestycja spełnia pozostałe wymogi określone w art. 61 ust. 2 – 5 u.p.z.p. Ponadto organ I instancji wystąpił o stosowne uzgodnienia do właściwych organów, które uzgodnień tych dokonały milcząco, stosownie do treści art. 53 ust. 5 i ust. 5c w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. W tych okolicznościach brak było podstaw do odmowy uwzględnienia wniosku inwestora.
Odnosząc się w tym miejscu do zarzutów skargi, w pierwszej kolejności co do braku zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc postojowych, należy wskazać co następuje.
Miejsca postojowe w zaskarżonej decyzji zostały określone w pkt 3 lit. n- "na terenie własnej nieruchomości należy zabezpieczyć niezbędną ilość miejsc postojowych dla zaspokojenia potrzeb istniejącej i projektowanej zabudowy". Taki zapis zdaniem Sądu należało uznać za wystarczający. Należy wskazać, że z art. 54 pkt 2 lit. c u.p.z.p. stosowanego odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy (art. 64 ust. 1 u.p.z.p.) wynika, że decyzja ta określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. Żaden przepis odrębny nie nakazuje jednak aby w decyzji o warunkach zabudowy zawierać zasady dotyczące miejsc postojowych. Określenie konkretnej ilości miejsc parkingowych należy do kompetencji organów administracji architektoniczno-budowlanej podobnie jak ocena, czy dana inwestycja zabezpiecza wymaganą ilość miejsc parkingowych - na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę (por. wyroki NSA z dnia 27 marca 2012 r. II OSK 2448/10, 19 grudnia 2012 r. II OSK 1543/11, 2 sierpnia 2016 r. II OSK 1871/15, 9 listopada 2017 r. II OSK 399/16, z 16 kwietnia 2019 r. sygn. akt II OSK 1434/17, dostępne bazie CBOSA).
Wobec tego zarzuty skarżącej spółki w tym zakresie nie mogły być skutecznie podniesione na obecnym etapie postępowania, a określenie konkretnej liczby i sposobu urządzenia miejsc postojowych dokonywane będzie na etapie zatwierdzenia projektu budowlanego w sprawie pozwolenia na budowę - §18 ust. 1 i 2 r.w.t.
Zarzuty związane z niespełnieniem normatywu parkingowego określonego w planie miejscowym obowiązującym dla innych nieruchomości również nie mogły stanowić punktu odniesienia w niniejszej sprawie, skoro dla terenu inwestycji objętej wnioskiem plan miejscowy nie obowiązuje.
Odnosząc się do zarzutów związanych z niespełnieniem normatywu powierzchni biologicznie czynnej należy wskazać, że przed wejściem w życie rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2024 r., poz. 1116) – które w § 1 pkt 7 wskazuje, że określa się ten wskaźnik w decyzji o warunkach zabudowy, a zgodnie z § 9 ust. 1. minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej ustala się na podstawie średniego wskaźnika tego udziału dla obszaru analizowanego – podstawą do określenia tego wskaźnika był przepis § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. nr 164, poz. 1589). Przepis ten tylko ogólnie wskazywał na konieczność ustalenia udziału powierzchni biologicznie czynnej. W § 12 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. wskazano, że do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejście w życie tegoż rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe. Wniosek inwestora został złożony w 2022 r. i tym samym w kontrolowanym postępowaniu zastosowanie znajdowały przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. – w konsekwencji organ I instancji był uprawniony do oceny wartości udziału powierzchni biologicznie czynnej zaproponowanej przez inwestora i mógł przyjąć, że wskaźnik na poziomie 20 % dla planowanej inwestycji będzie wystarczający.
Dodać trzeba, że argumenty skarżącej spółki odnoszące się do tego, że działka nr [...] jest drogą wobec czego nie może być uznana za powierzchnię biologicznie czynną okazały się niezasadne. Z załącznika graficznego nr [...] wynika, że działka ta stanowi pas zieleni okalający już istniejący parking i odgradzający go od ul. [...]. Co więcej skarżący nie wskazali również na czym opierają swoje twierdzenia o zaniżeniu powierzchni biologicznie czynnej przez inwestora, wobec czego Sąd uznał je za gołosłowne.
Sąd z urzędu nie doszukał się żadnych innych wad decyzji pozwalających na jej uchylenie. Orzekające w sprawie organy wykazały, że inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.
W świetle powyższych rozważań stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane w oparciu o właściwie ustalony stan faktyczny i przy prawidłowym zastosowaniu obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa.
Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.