II SA/PO 1843/03
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuWSA uchylił decyzję SKO w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność, uznając, że wartość nieruchomości powinna być ustalona na podstawie ugody administracyjnej, a nie tylko operatu szacunkowego.
Skarżąca D.N. zaskarżyła decyzję SKO utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta G. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność. Kluczowym zarzutem było ustalenie opłaty za przekształcenie w oparciu o operat szacunkowy, podczas gdy wcześniej zawarto ugodę administracyjną ustalającą inną, niższą wartość nieruchomości. Sąd uznał, że zatwierdzenie ugody przez SKO oznaczało weryfikację wartości nieruchomości i powinno zostać uwzględnione w postępowaniu przekształceniowym.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G., która utrzymała w mocy decyzję Prezydenta Miasta G. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego działek gruntu w prawo własności. Skarżąca D.N. kwestionowała wysokość opłaty za przekształcenie, argumentując, że została ona ustalona na podstawie operatu szacunkowego z listopada 2002 r., podczas gdy w lutym 2003 r. zawarła z Miastem G. ugodę administracyjną, która ustaliła niższą wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Sąd uznał, że stanowisko SKO, iż ugoda nie ma istotnego znaczenia dla określenia opłaty za przekształcenie, jest błędne. Zgodnie z przepisami, jeśli w okresie dwóch lat przed złożeniem wniosku o przekształcenie dokonano aktualizacji opłaty rocznej, przyjmuje się wartość nieruchomości z tej aktualizacji. Sąd podkreślił, że zatwierdzenie ugody przez SKO oznaczało stwierdzenie jej zgodności z prawem i weryfikację wartości nieruchomości. W związku z tym, zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów prawa materialnego, co skutkowało jej uchyleniem. Sąd nakazał ponowne rozpoznanie sprawy z uwzględnieniem ustaleń wynikających z ugody administracyjnej.
Asystent AI do analizy prawnej
Przeanalizuj tę sprawę w kontekście orzecznictwa, przepisów i doktryny. Uzyskaj pogłębioną analizę, projekt pisma lub odpowiedź na pytanie prawne.
Zagadnienia prawne (1)
Odpowiedź sądu
Tak, ugoda administracyjna ustalająca inną wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, zatwierdzona przez organ, stanowi podstawę do weryfikacji wartości nieruchomości i powinna być uwzględniona w postępowaniu o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność.
Uzasadnienie
Zatwierdzenie ugody administracyjnej przez SKO oznacza stwierdzenie jej zgodności z prawem i weryfikację wartości nieruchomości. Wysokość opłaty rocznej jest ściśle związana z wartością nieruchomości, a zmiana tej opłaty w ugodzie stwarza domniemanie ustalenia innej wartości, co należy uwzględnić w postępowaniu przekształceniowym.
Rozstrzygnięcie
Decyzja
uchylono_decyzję
Przepisy (10)
Główne
u.p.u.w. art. 4a § ust. 2
Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności
Jeżeli w okresie dwóch lat przed złożeniem wniosku o przekształcenie była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dla ustalenia opłaty za przekształcenie przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji.
p.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt 1 lit. a)
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd uwzględnia skargę w przypadku naruszenia prawa materialnego lub przepisów postępowania.
Pomocnicze
u.g.n. art. 72 § ust. 1 i ust. 3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego jest ustawowo określoną procentową pochodną wartości nieruchomości.
u.g.n. art. 72 § ust. 3 pkt 5
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste wynosi 3% wartości nieruchomości.
k.p.a. art. 118 § § 3
Kodeks postępowania administracyjnego
Organ odmawia zatwierdzenia ugody, jeżeli jej cele lub postanowienia są sprzeczne z prawem.
u.g.n. art. 79 § ust. 7
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Ugody w sprawach dotyczących gospodarowania nieruchomościami zatwierdza się, jeżeli ich cele lub postanowienia nie są sprzeczne z prawem.
p.p.s.a. art. 200
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Orzeczenie o kosztach postępowania.
p.p.s.a. art. 152
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Orzeczenie o wykonalności zaskarżonej decyzji.
u.p.u.w. art. 1 § ust. 2
Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności
Określa przesłanki do dokonania przekształcenia.
u.p.u.w. art. 4
Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności
Określa zasady ustalania opłaty za przekształcenie.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Ugoda administracyjna ustalająca inną wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste powinna być uwzględniona przy ustalaniu opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność, ponieważ stanowi ona weryfikację wartości nieruchomości.
Odrzucone argumenty
Argument skarżącej, że w dniu [...] r. zawarła przed SKO ugodę, w której określono wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w niższej wysokości, nie może stanowić podstawy do ustalenia wartości nieruchomości.
Godne uwagi sformułowania
Stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego, iż okoliczność, że skarżąca i Miasto G. zawarły ugodę określającą wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działek gruntu nr [...] i [...], obowiązującą od dnia 01.01.2003 r., w wysokości znaczącą mniejszej niż określona w wypowiedzeniu tej opłaty, nie ma istotnego znaczenia dla określenia opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego tych działek w prawo własności, uznać należy za błędne. Zasada powyższa nie oznacza jednak, iż organ orzekający o przekształceniu jest bezwzględnie związany wartością nieruchomości ustaloną w tymże operacie, niezależnie od okoliczności konkretnej sprawy. Zmiana w ugodzie administracyjnej wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste stwarza domniemanie, iż strony tej ugody ustaliły również inną wartość nieruchomości. Zatwierdzenie przez organ ugody - co miało miejsce w niniejszej sprawie - oznacza w istocie stwierdzenie jej zgodności z prawem.
Skład orzekający
Barbara Kamieńska
przewodniczący
Edyta Podrazik
sprawozdawca
Aleksandra Łaskarzewska
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Ustalanie opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność, gdy istniała ugoda administracyjna dotycząca opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste."
Ograniczenia: Dotyczy sytuacji, gdy ugoda administracyjna została zatwierdzona przez organ i stanowiła podstawę do ustalenia opłaty rocznej, co może wpływać na wartość nieruchomości.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje, jak ugoda administracyjna może wpłynąć na późniejsze postępowanie dotyczące przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, co jest istotne dla praktyków prawa nieruchomości.
“Ugoda administracyjna kluczem do niższej opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka ponad 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
Powiązane tematy
Pełny tekst orzeczenia
Oryginał, niezmienionyII SA/Po 1843/03 - Wyrok WSA w Poznaniu Data orzeczenia 2005-07-06 orzeczenie prawomocne Data wpływu 2003-08-12 Sąd Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu Sędziowie Aleksandra Łaskarzewska Barbara Kamieńska /przewodniczący/ Edyta Podrazik /sprawozdawca/ Symbol z opisem 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności Skarżony organ Samorządowe Kolegium Odwoławcze Treść wyniku Uchylono zaskarżoną decyzję Sentencja Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Barbara Kamieńska Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska Asesor. sąd. Edyta Podrazik (spr.) Protokolant sekr. sąd. Joanna Wieczorkiewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 06 lipca 2005 r. przy udziale sprawy ze skargi D. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. . z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności I. Uchyla zaskarżoną decyzję, II. Zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. na rzecz skarżącej kwotę 30 zł (trzydzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych; III. Określa, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. /-/ E. Podrazik /-/ B. Kamieńska /-/A. Łaskarzewska Uzasadnienie II SA/Po 1843/03 UZASADNIENIE Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. , po rozpatrzeniu odwołania wnioskodawczyni D. N. , utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta G. z dnia [...]r., w której na podstawie przepisów ustawy z dnia 04.09.1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz.U. Nr 120 poz. 1299 z 2001 r.), przekształcono przysługujące D. N. prawo użytkowania wieczystego działek gruntu nr [...],[...] i [...] położonych w G. przy ul. [...] w prawo własności i określono opłatę za przekształcenie w wysokości [...]zł. W uzasadnieniu wskazano, że wnioskodawczyni w dniu [...].12.2002 r. złożyła wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych działek w prawo własności. Wnioskodawczyni spełnia wymogi określone w art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 04.09.1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności do dokonania przekształcenia, nie stwierdzono co do niej podstaw do nieodpłatnego przekształcenia, wysokość opłaty za przekształcenie określono zgodnie z art. 4 i art. 4a wskazanej ustawy, podstawą jej określenia była wartość prawa własności nieruchomości przyjęta z wartości określonej dla celu aktualizacji opłaty rocznej dokonanej na dzień 01.01.2003 r., pomniejszona o wartość prawa użytkowania wieczystego, wnioskodawczyni udzielono 50% bonifikaty przy ustalaniu opłaty za przekształcenie. Argument odwołującej się, iż w dniu [...] r. zawarła przed SKO ugodę, w której określono wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w niższej wysokości nie może stanowić podstawy do ustalenia wartości nieruchomości. ani w postępowaniu przed Kolegium o ustalenie wysokości opłaty rocznej, ani z treści ugody nie wynika, iż ustalono przy tej "okazji" wartość nieruchomości. Zarzuty co do operatu szacunkowego są niezasadne. Został on sporządzony przez osobę do tego uprawnioną, wielkość działek przyjętych do porównania nie odbiega rażąco od wielkości nieruchomości wycenianej, a jej kształt wbrew odwołaniu nie można uznać za nieregularny. W skardze na powyższą decyzję wnioskodawczyni D. N. domagała się jej uchylenia. W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż w dniu [...]12.2002 r. skarżąca złożyła wniosek do SKO w G. o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest uzasadniona w innej wysokości. W dniu [...].02.2003 r. ustalono w drodze ugody nową wysokość opłaty rocznej za działki nr [...] i [...] w kwocie [...] zł. Ustalona w ten sposób wartość przedmiotowych działek jako przedmiotu prawa własności wynosi [...]zł i jest o 50% niższa niż przyjęta w operacie szacunkowym, gdzie określono ją na [...]zł. Ponadto skarżąca podniosła, iż nie brała udziału w posiedzeniu SKO, na którym wydano zaskarżoną decyzję, a doręczenie jej opóźniło się z powodu złego adresu o ponad dwa miesiące. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. w odpowiedzi na skargę podtrzymało w całości swoje dotychczasowe stanowisko i wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga okazała się uzasadniona. Stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego, iż okoliczność, że skarżąca i Miasto G. zawarły ugodę określającą wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działek gruntu nr [...] i [...], obowiązującą od dnia 01.01.2003 r., w wysokości znaczącą mniejszej niż określona w wypowiedzeniu tej opłaty, nie ma istotnego znaczenia dla określenia opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego tych działek w prawo własności, uznać należy za błędne. Istotnie w myśl art. 4a ust. 2 ustawy z dnia 04.09.1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz.U. Nr 120 poz. 1299 z 2001 r.), jeżeli w okresie dwóch lat przed złożeniem wniosku o przekształcenie była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dla ustalenia opłaty za przekształcenie przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji, tj. z reguły wartość nieruchomości wyznaczoną w operacie szacunkowym nieruchomości sporządzonym dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej. Zasada powyższa nie oznacza jednak, iż organ orzekający o przekształceniu jest bezwzględnie związany wartością nieruchomości ustaloną w tymże operacie, niezależnie od okoliczności konkretnej sprawy. W przedmiotowej sprawie w listopadzie 2002 r. sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy określający wartość rynkową działek gruntu nr [...],[...] i [...] dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W operacie tym wartość działek nr [...] i [...] określono na kwotę [...]zł. W oparciu o powyższe oszacowanie Zarząd Miasta G. pismem z dnia [...].11.2002 r. wypowiedział D. N. dotychczasową opłatę roczną za użytkowanie wieczyste wskazanych dwóch działek i ustalił nową w wysokości [...]zł, tj. 3% wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości określona w operacie i wysokość nowej opłaty rocznej została przez skarżącą zakwestionowane - złożyła ona w dniu [...]12.2002 r. wniosek do SKO w G. o ustalenie że aktualizacja opłaty rocznej za działki nr [...] i [...] jest uzasadniona w innej wysokości. W dniu [...].02.2003 r., na rozprawie przed SKO w G., skarżąca i Miasto G. zawarły ugodę, w której ustalili, iż od 01.01.2003 r. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działek nr [...] i [...] wynosić będzie [...]zł. Ugoda ta zatwierdzona została postanowieniem SKO w G. z dnia [...].02.2003 r. w sprawie [...]. Pismem z dnia [...].12.2002 r. skarżąca złożyła wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego działek gruntu nr [...], [...] i [...] w prawo własności. Opłatę za przekształcenie organ I instancji ustalił opierając się na wartości nieruchomości określonej w operacie rzeczoznawcy z listopada 2002 r. sporządzonym dla celów aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu nie może być ustalana dowolnie. Zgodnie z art. 72 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 46 poz. 543 z 2000 r. z późn. zm.) jest ona ustawowo określoną procentową pochodną wartości (ceny) nieruchomości. W przedmiotowej sprawie wysokość opłaty rocznej za działki nr [...] i [...] musiała wynosić 3% wartości nieruchomości - art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest więc ściśle związana z wartością nieruchomości. Zmiana w ugodzie administracyjnej wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste stwarza domniemanie, iż strony tej ugody ustaliły również inną wartość nieruchomości. Ustalenie opłaty rocznej w oderwaniu od wartości nieruchomości, stanowiąc naruszenie prawa, skutkować winno odmową zatwierdzenia ugody przez SKO na podstawie art. 118 § 3 kpa w zw. z art. 79 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast zatwierdzenie przez organ ugody - co miało miejsce w niniejszej sprawie - oznacza w istocie stwierdzenie jej zgodności z prawem. Dotychczas zebrany w przedmiotowej sprawie materiał dowodowy uzasadnia stwierdzenie, iż w ugodzie z dnia [...].02.2003 r. skarżąca i Miasto G. zweryfikowały wartość działek gruntu nr [...] i [...] określoną w operacie szacunkowym z listopada 2002 r., sporządzonym dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej, i ustaliły ich wartość w innej wysokości. Wartość nieruchomości dla celów aktualizacji opłaty rocznej określona została nie przez wspomniany operat szacunkowy, ale przez powyższą ugodę, co należało uwzględnić w postępowaniu o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Reasumując powyższe rozważanie stwierdzić należy, iż zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów prawa materialnego, co miało wpływ na wynik sprawy. W tym stanie rzeczy zaskarżoną decyzję należało uchylić. Ponownie rozpoznając przedmiotową sprawę należy prawidłowo zastosować przepisy ustawy z dnia 04.09.1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności. Z wymienionych przyczyn na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 z 2002 r.) należało uwzględnić skargę i uchylić zaskarżoną decyzję. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 wskazanej ustawy w zw. z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1271 z 2002 r.). O wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono zgodnie z art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. /-/ E. Podrazik /-/ B. Kamieńska /-/ A. Łaskarzewska
Potrzebujesz pomocy prawnej?
Asystent AI przeanalizuje Twoje pytanie w oparciu o orzecznictwo, przepisy i doktrynę — jak rozmowa z ekspertem.
Zadaj pytanie Asystentowi AI