II SA/PO 133/25

II SA/Po 133/25 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2025-07-16
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2025-02-12
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Arkadiusz Skomra /sprawozdawca/
Walentyna Długaszewska
Wiesława Batorowicz /przewodniczący/
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
I OZ 142/25 - Postanowienie NSA z 2025-03-19
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 1145
art. 154 ust. 1, art. 157
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędziowie Sędzia WSA Walentyna Długaszewska Asesor WSA Arkadiusz Skomra (spr.) Protokolant: sekretarz sądowy Anna Szymańska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 lipca 2025 r. sprawy ze skargi M. P. na decyzję Wojewody z dnia 18 grudnia 2024 r., nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia i odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję w całości i poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia 29 sierpnia 2024 r., nr [...] w pkt II i III; II. zasądza od Wojewody na rzecz strony skarżącej kwotę 200,00 zł (dwieście złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych.
Uzasadnienie
Decyzją z 18 grudnia 2025 r., znak: [...] Wojewoda (dalej jako: "Wojewoda" lub "organ II instancji"), po rozpoznaniu odwołań K. C., M. D., M. W., A. O. od punktu II oraz M. P. od punktu II i III decyzji z 29 sierpnia 2024 r., znak: [...] Starosty (dalej jako: "organ I instancji") utrzymał w mocy zaskarżone punkty II i III decyzji.
Wyżej wskazana decyzja, jak wynika z jej uzasadnienia, zapadła w następującym stanie faktycznym sprawy.
Prezydent M. P. pismem z 7 grudnia 2023 r. wystąpił do Starosty z wnioskiem o wywłaszczenie nieruchomości położonej w P. na os. [...], oznaczonej jako działki nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...], arkusz mapy [...], obręb Ż., dla umożliwienia realizacji celu publicznego określonego jako ogólnodostępny park. Jednocześnie wniesiono o ustalenie odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Do pisma dołączono m.in. kopie korespondencji prowadzonej z właścicielami nieruchomości.
Pismem z 11 grudnia 2023 r. Starosta przekazał według właściwości ww. wniosek Dyrektorowi Zarządu Geodezji i [...] Miejskiego [...] w P..
Pismem z 15 grudnia 2023 r. znak [...] Prezydent M. P. jako prezydent miasta na prawach powiatu, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, przekazał według właściwości Wojewodzie ww. wniosek.
Postanowieniem z 20 grudnia 2023 r. znak [...] Wojewoda wyznaczył Starostę, jako organ właściwy do załatwienia sprawy wywłaszczenia powyżej wskazanej nieruchomości oraz ustalenia za nią odszkodowania.
Pismem z 30 stycznia 2024 r. Starosta zawiadomił o wszczęciu postępowania w sprawie wywłaszczenia nieruchomości położonej w P. na os. [...], stanowiącej działki ewidencyjne nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...] z arkusza mapy [...] obrębu [...] oraz ustalenia za nią odszkodowania.
Dnia 16 lutego 2024 r. organ I instancji przeprowadził oględziny nieruchomości, podczas których ustalono, że działka nr [...] stanowi teren niezabudowany, porośnięty zielenią niepielęgnowaną (chwasty), pojedynczymi drzewami i samosiejkami krzewów. W narożniku wschodnim na działce znajduje się niewielki fragment chodnika pieszego utwardzonego płytkami betonowymi. W części środkowej na działce znajduje się utwardzony płytami betonowymi dojazd do działek ewidencyjnych nr [...] i [...]. Wzdłuż granicy z działką nr [...] znajdują się nieutwardzone miejsca postojowe. Działka ewidencyjna nr [...] stanowi teren niezabudowany, porośnięty zielenią niską spontaniczną (chwasty, trawa niepielęgnowana). W części zachodniej na działce znajduje się fragment chodnika z płyt betonowych oraz fragmenty ścieżek pieszych nieutwardzonych. Działka ewidencyjna nr [...] stanowi teren niezabudowany, porośnięty zielenią spontaniczną (chwasty, niepielęgnowana trawa, samosiejki). Teren przecięty jest ścieżkami pieszymi nieutwardzonymi, w części środkowej znajdują się pojedyncze drzewa wieloletnie oraz jedna metalowa bramka do gry w piłkę. Działka ewidencyjna nr [...] stanowi teren niezabudowany, porośnięty zielenią spontaniczną (chwasty, niepielęgnowana trawa). W części północno - wschodniej na działce znajdują się pojedyncze drzewa wieloletnie, w części zachodniej fragment ścieżki pieszej nieutwardzonej. Działka ewidencyjna nr [...] stanowi teren niezabudowany, porośnięty zielenią spontaniczną (chwasty, niepielęgnowany trawnik). W części zachodniej na działce znajduje się fragment nieutwardzonej ścieżki pieszej, a także bramka metalowa do gry w piłkę. Działka ewidencyjna nr [...] stanowi również teren niezabudowany, porośnięty zielenią spontaniczną (chwasty, niepielęgnowana trawa). Wzdłuż granicy północnej znajdują się drzewa wieloletnie, a wzdłuż nich przebiega nieutwardzona ścieżka piesza.
Pismem z 20 lutego 2024 r. pełnomocnik właścicieli nieruchomości przedłożył operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego K. P. określający wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na kwotę 4 .034.000,00 zł.
Pismem z 1 marca 2024 r. Wydział Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta wskazał, że przedmiotowe działki położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "[...]" w P., zatwierdzonym uchwałą nr XV/127/VI1/2015 Rady Miasta z 14 lipca 2015 r. i objętych funkcją oznaczoną symbolami: [...] - teren sportu i rekreacji (dz. nr [...], [...], [...] i [...]), [...] - teren dróg wewnętrznych (dz. nr [...]) oraz [...] - teren zieleni urządzonej (dz. nr [...]). Podano, iż zgodnie z zapisami planu miejscowego, na terenie [...] dopuszcza się lokalizację m.in. obiektów małej architektury, w tym placów zabaw, ciągów pieszych, pieszo- rowerowych lub ścieżek rowerowych. Ponadto, ustala się zagospodarowanie zielenią wszystkich wolnych od utwardzenia fragmentów terenu, a powierzchnię biologicznie czynną nie mniejszą niż 40% pow. działki budowlanej. Zapisy planu miejscowego umożliwiają więc realizację zaplanowanego na tym terenie przedsięwzięcia zadeklarowanego we wniosku o wywłaszczenie - ogólnodostępnego parku.
W dniu 1 czerwca 2024 r. rzeczoznawca majątkowy-B. W. sporządziła operat szacunkowy określający wartość nieruchomość dla celu postępowania administracyjnego określającego wysokość podstawy odszkodowania za przejmowane działki pod ogólnodostępny park.
Pismem z 28 czerwca 2024 r. M. P. wniosło uwagi do operatu szacunkowego z 1 czerwca 2024 r., do których biegła ustosunkowała się w piśmie z 11 lipca 2024 r.
Decyzją z 29 sierpnia 2024 r. znak: [...] organ I instancji orzekł o:
I. wywłaszczeniu prawa własności nieruchomości położonej w P. na os. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb [...] [...], arkusz mapy [...], działki nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...], zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy P. , stanowiącej własność p. K. C. w [...] części, p. M. D. w [...] części, p. M. W. w [...] części oraz p. A. O. w [...] części, na rzecz Miasta z przeznaczeniem pod ogólnodostępny park.
II. ustaleniu odszkodowania za wywłaszczenie opisanej w punkcie I. nieruchomości na rzecz:
- p. K. C. w kwocie 2 387 471,89 zł (słownie: dwa miliony trzysta osiemdziesiąt siedem tysięcy czterysta siedemdziesiąt jeden złotych, 89/100 groszy),
- p. M. D. w kwocie 311 409,37 zł (słownie: trzysta jedenaście tysięcy czterysta dziewięć złotych, 37/100 groszy),
- p. M. W. w kwocie 311 409,37 zł (słownie: trzysta jedenaście tysięcy czterysta dziewięć złotych, 37/100 groszy),
- p. A. O. w kwocie 311 409,37 zł (słownie: trzysta jedenaście tysięcy czterysta dziewięć złotych, 37/100 groszy),
tj. w kwocie łącznej 3 321 700,00 złotych (słownie: trzy miliony trzysta dwadzieścia jeden tysięcy siedemset złotych, 00/100 groszy).
III. Ustaleniu, że określone w punkcie II. odszkodowanie wypłacone zostanie przez M. P. na rzecz p. K. C., p. M. D., p. M. W. oraz p. A. O., jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu.
Odwołanie od punktów II i III powyższej decyzji wniosło M. P., zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 130 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm., zwanej dalej "u.g.n."), poprzez błędne przyjęcie, że operat szacunkowy z 1 czerwca 2024 r. został prawidłowo sporządzony. Zarzucono także naruszenie przepisów prawa procesowego, tj. art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., poprzez błędne zaliczenie operatu szacunkowego z 1 czerwca 2024 r. w poczet materiału dowodowego. W odwołaniu podniesiono, że pomimo istnienia na rynku poznańskim transakcji nieruchomości z przeznaczeniem pod zieleń z dopuszczeniem usług sportu i rekreacji, rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania nieruchomości w innym mieście - W. z przeznaczeniem pod zabudowę usługową. Miasto wskazało, że wywłaszczyło przedmiotowe nieruchomości na cel ogólnodostępny park, tym samym nie można brać do porównania nieruchomości z przeznaczeniem daleko odbiegającym od przeznaczenia nieruchomości wywłaszczonej. Tym samym, wniesiono o uchylenie punktów II i III decyzji Starosty i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji, ze wskazaniem, iż w niniejszej sprawie powinien zostać sporządzony nowy operat szacunkowy uwzględniający zastrzeżenia podniesione przez M. P..
Odwołanie od punktu II ww. decyzji złożyli także K. C., M. D., M. W. i A. O. zaznaczając, że w przypadku nieuwzględnienia odwołania wnoszą o utrzymanie ww. decyzji w całości. W ocenie odwołujących (sporządzony na ich zlecenie) operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego K. P. powinien stanowić podstawę do określenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.
Wydając wskazaną na wstępie decyzję Wojewoda wyjaśnił, że dokonał ponownej analizy całości materiału dowodowego.
Jednocześnie organ II instancji podkreślił, że był uprawniony do rozpatrzenia decyzji wyłącznie w zaskarżonej części. Kwestie dotyczące rokowań przed wywłaszczeniem i samego wywłaszczenia nie były przedmiotem badania Wojewody.
W treści uzasadnienia organ II instancji podkreślił, że wysokość odszkodowania ustalana jest na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego, która jest sporządzana w formie operatu szacunkowego. Jest to jedyny dowód prawnie dopuszczalny do określenia wartości nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia odszkodowania. Organ II instancji ocenił operat szacunkowy z 1 czerwca 2024 r. pod kątem zgodności z przepisami prawa, logiki, kompletności i uzasadnienia wycen uznając, że spełnia on wymogi formalne i może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania.
Przedmiotem wyceny była nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...].
Wojewoda wskazał, iż bezpośredni wpływ na określenie wartości nieruchomości ma m.in. prawidłowo określony stan tej nieruchomości. Ponadto podstawę ustalenia wysokości odszkodowania określa wartość rynkowa nieruchomości, uwzględniająca w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan oraz ceny w obrocie nieruchomościami.
Organ II instancji podkreślił, że w operacie szacunkowym wskazano, że nieruchomość zapisana w księdze wieczystej nr [...] zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod teren sportu i rekreacji ([...] - 80% powierzchni ewidencyjnej nieruchomości), zieleń urządzoną ([...] - 19% powierzchni ewidencyjnej nieruchomości) i drogi wewnętrzne (1% powierzchni ewidencyjnej nieruchomości). Stwierdzono, że działki były niezabudowane, niezagospodarowane, z niepielęgnowaną roślinnością, alejkami spacerowymi i dojazdem utwardzonym płytami. Ponadto biegła wskazała, że na dzień wizji lokalnej działki nr [...], [...], [...], [...] i [...] stanowiły grunt niezabudowany i niezagospodarowany, z występującą niepielęgnowaną roślinnością niską i wysoką oraz fragmentami alejek spacerowych utwardzonych betonowymi płytkami chodnikowymi i dojazdem do stacji transformatorowej utwardzonym betonowymi płytami drogowymi (działka nr [...]). Z kolei działka nr [...] to fragment chodnika utwardzonego płytkami chodnikowymi z nieurządzony poboczem. Nieruchomość obciążona przebiegiem sieci infrastruktury technicznej.
Biegła podkreśliła również, że oszacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości winno zostać przeprowadzone z uwzględnieniem:
- aktualnego w dacie odjęcia prawa własności stanu zagospodarowania gruntu - zgodnie z zapisami mpzp nieruchomość przeznaczona pod [...] (funkcja wiodąca), [...] i [...] lub
- przy uwzględnieniu celu wywłaszczenia przedmiotowego gruntu - działka [...], [...], [...], [...], [...], przejmowane pod park ogólnodostępny, w tym w granicach wskazanych w obowiązującym planie miejscowym jako teren [...].
Rzeczoznawca majątkowy celem określenia wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonej pod usługi sportu i rekreacji (funkcja wiodąca) przeprowadziła badanie rynku gruntami o ww. przeznaczeniu, w tym z udziałem innych funkcji uzupełniających (zieleń, drogi) położonymi na terenie miasta. Po szczegółowej analizie biegła stwierdziła, że z uwagi na brak dostatecznej liczby nieruchomości podobnych do szacowanej, uznano za konieczne rozszerzenie obszaru badania o podobny do P., tj. W..
W operacie wskazano, że odnotowano istotny współczynnik zmiany cen (trend) dla okresu od marca 2021 r. do grudnia 2023 r. - wymiar względny trendu (%)/rok ustalono na poziomie 16,5%, przy czym z uwagi na brak dostępu do danych o transakcjach nieruchomościami na badanych rynkach w roku 2024, wobec braku istotnych przesłanek pozwalających na stwierdzenie normalizacji przedmiotowych cen założono, iż ich zmiany w roku 2024 r. następowały w podobnym do ustalonego wymiarze. W toku analizy porównawczej biegła przeprowadziła korektę cen nieruchomości stanowiących przedmiot obrotu ww. współczynnikiem zmiany cen w czasie.
Do wyceny zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, wybierając cztery atrybuty waloryzujące z przypisaniem wag: lokalizację, sąsiedztwo i otoczenie (30%), dostęp do dróg publicznych i uzbrojenia (20%), powierzchnię gruntu (20%) oraz przeznaczenie, warunki zabudowy i ograniczenia (30%).
W wyniku analizy rynku rzeczoznawca majątkowy przedstawiła próbkę 3 transakcji dla nieruchomości przyjętych do bezpośrednich porównań do nieruchomości objętej wyceną. Ceny przedmiotowych transakcji zawierały się w przedziale od 278,65 zł/m2 do 335,80 zł/m2 (cena skorygowana). W wyniku przeprowadzonego oszacowania określono wartość jednostkową dla szacowanej nieruchomości w wysokości 315,96 zł/m2. Wartość rynkowa nieruchomości, oznaczonej jako działki [...], [...], [...], [...], [...], [...] w stanie i cenach aktualnych w dacie oszacowania wyniosła 3.321.700,00 zł (10 513 m2 x 315,96 zł/m2).
Następnie biegła dokonała analizy rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zieleń urządzoną i na podstawie przeprowadzonego badania ustaliła, że grunty przeznaczone pod zieleń urządzoną, tj. funkcję zgodną z celem wywłaszczenia nabywane były za maksymalną cenę 234,94 zł/m2.
Tym samym, zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. biegła ustaliła, że określona wartość nieruchomości wg aktualnego sposobu użytkowania (zgodnego z mpzp) przewyższe ceny uzyskiwane za grunty o przeznaczeniu zgodnym z celem wywłaszczenia.
W odniesieniu do zarzutów M. P. organ II instancji wskazał, że biegła wyjaśniła że analiza rynku poznańskiego nie dostarczyła wystarczających danych umożliwiających przeprowadzenie analizy porównawczej, a twierdzenia M. P. o istnieniu transakcji z przeznaczeniem pod zieleń z dopuszczeniem usług sportu i rekreacji są gołosłowne, gdyż M. P. nie wskazuje jakie transakcje ma na myśli, tym samym uniemożliwiając merytoryczne odniesie się do wniesionego zarzutu. Podkreśliła również, że porównywalność nieruchomości nie oznacza identyczności parametrów, a różnice są korygowane ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. W konsekwencji nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną.
Wojewoda podkreślił, że nie ma kompetencji do merytorycznego sprawdzania ustaleń operatu szacunkowego, jeśli ten spełnia wymogi formalne. Ingerencja w część merytoryczną wymagałaby wiedzy specjalistycznej, którą dysponuje rzeczoznawca majątkowy. Zakwestionowanie operatu jest dopuszczalne jedynie w wyjątkowych przypadkach, gdy wykazane zostaną naruszenia prawa lub ewidentne błędy. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności operatu, może skorzystać z możliwości oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych stosownie do art. 157 u.g.n., czego w tej sprawie nie uczyniono. Organ II instancji wyjaśnił, że samo przekonanie strony o wadliwości opinii biegłej jest niewystarczające do jej zakwestionowania.
W odniesieniu do operatu szacunkowego z 11 grudnia 2023 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego - K. P. na zlecenie właścicieli nieruchomości organ II instancji wskazał, że ten operat jest nieaktualny, ponieważ minął okres jego ważności stosownie do art. 156 ust. 3 u.g.n., natomiast jego aktualność nie została potwierdzona.
Pomimo powyższego Wojewoda zapoznał się z tym operatem, stwierdzając, że operat ten nie zawiera analizy rynku pod kątem występowania tzw. zasady korzyści, wynikającej z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n..
Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu złożyło M. P. (dalej jako: "Skarżący") zarzucając jej naruszenie:
1. prawa materialnego, tj. art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 1990) poprzez błędne ustalenie wartości rynkowej nieruchomości;
2. przepisów prawa procesowego, tj. art. 7 i art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z 14 czerwca 1960r., Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r., poz. 256), poprzez błędną ocenę materiału dowodowego zebranego w niniejszej sprawie i przyznanie wartości dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 1 czerwca 2024 r., przez rzeczoznawcę majątkowego - B. W..
Mając na względzie powyższe Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji w pkt II i III jako niezgodnych z prawem oraz wstrzymanie wykonalności decyzji organu II instancji, zawieszenie postępowania sądowo-administracyjnego i zasądzenie kosztów postępowania wg norm przepisanych.
W uzasadnieniu skargi M. P. wskazało, iż wystąpiło z wnioskiem do Stowarzyszenia Rzeczoznawcvów Majątkowych Województwa o wydanie opinii w przedmiocie prawidłowości sporządzenia operatu.
W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie w całości podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.
Postanowieniem z 23 kwietnia 2025 r. sygn. akt. II SA/Po 133/25 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu odmówił zawieszenia postępowania.
M. P. wraz z pismem z dnia 9 maja 2025 r. nadesłało opinię Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa zaznaczając, że Komisja Opiniująca stwierdziła, że operat nie może być wykorzystany dla celu w jakim został sporządzony.
Wskazując na powyższe M. P. wniosło o uchylenie decyzji Wojewody oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] w pkt II i III. Ponadto M. P. wniosło o zasądzenie koszów postępowania.
W piśmie procesowym z dnia 7 lipca 2025 r. K. C. wskazała, iż w sprawie zostało naruszone konstytucyjnie gwarantowane prawo własności oraz obowiązek wypłaty słusznego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Uczestniczka wniosła o uwzględnienie faktu, iż doszło już do wywłaszczenia nieruchomości. M. P. zostało wpisane już do księgi wieczystej jako właściciel. Uczestniczka podniosła, że nie wypłacono żadnego odszkodowania. Z tych też względów uczestniczka wniosła o wskazanie w orzeczeniu Sądu konieczności natychmiastowej wypłaty przynajmniej bezspornej części należnego odszkodowania.
Uczestniczka wyjaśniła, iż gdyby wiedziała, że M. P. zakwestionuje odszkodowania, to złożyłaby odwołanie od całej decyzji.
Na rozprawie w dniu 16 lipca 2025 r. pełnomocnik Miasta podtrzymał skargę oraz zarzuty w niej zawarte.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:
Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 935, dalej również jako: "p.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.
Kontroli Sądu w niniejszym postępowaniu podlegała decyzja Wojewody utrzymująca w mocy decyzję Starosty w pkt II i III tj. w zakresie w jakim ustalono odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość i nakazano jego wypłacenie.
W tym miejscu podkreślić należy, iż decyzja Starosty zarówno przez M. P. jak i poprzednich właścicieli zostało zaskarżone wyłącznie w części odnoszącej się do odszkodowania. Tym samym decyzja Starosty w pkt I tj. w zakresie w jakim orzeczono o wywłaszczeniu prawa własności nieruchomości położonej w P. na os. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb [...] [...], arkusz mapy [...], działki nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...], zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy P. , stanowiącej własność K. C. w [...] części, M. D. w [...] części, M. W. w [...] części oraz A. O. w [...] części stała się ostateczna.
Powyższe oznacza zaś, iż Sąd nie jest uprawniony do badania kwestii wywłaszczenia, a wyłącznie może ograniczyć się do kwestii prawidłowości określenia wysokości odszkodowania należnego za wywłaszczoną nieruchomość, a przede wszystkim oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do ustalenia tego odszkodowania.
Wobec powyższego podkreślenia wymaga, iż zasady ustalania odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości określają przepisy Rozdział 5 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm., dalej "u.g.n.").
Wycena nieruchomości została uregulowana w Dziale IV, natomiast rzeczoznawstwo majątkowe – w Rozdziale 1 Działu V u.g.n. Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości kluczowe znaczenie ma art. 154 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 ust. 1 u.g.n.). Sposoby podejścia zostały wskazane w art. 152 oraz 153 u.g.n. Oprócz ww. przepisów u.g.n. operat winien być sporządzony na podstawie rozporządzenia – w tym przypadku na podstawie obowiązującego do dnia 8 września 2023 r. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555).
Podstawowym dokumentem w postępowaniu mającym na celu ustalenie wartości nieruchomości jest sporządzana na piśmie opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.).
Nie ulega wątpliwości, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Jednakże ani sądy, ani organy nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi (w przeciwieństwie do biegłego). Ocena operatu szacunkowego winna być jednak dokonana pod względem formalnym, tj. należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Natomiast należy podkreślić, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.
Mimo iż operat szacunkowy niewątpliwe jest dowodem w postępowaniu administracyjnym, to jednocześnie należy podkreślić, iż jest to dowód o szczególnym charakterze. Został on sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego (biegłego) i podlega ocenie organów (sądu) zgodnie z przepisami k.p.a., jednakże jednocześnie organy (sądy) nie mogą ingerować w merytoryczną stronę operatu. Jeszcze raz bowiem należy podkreślić, że to rzeczoznawca majątkowy (który legitymuje się stosownymi uprawnieniami zawodowymi, których posiadanie jest warunkiem wykonywania tego zawodu) posiada wiedzę specjalistyczną, której ani strony, ani organy (sądy) nie mogą kwestionować.
Podkreśla się jednak w orzecznictwie, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.).
Na podstawie art. 157 u.g.n. o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może wystąpić każdy, gdyż przepis ten nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych.
Oznacza to, że podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych do porównania nieruchomości może nastąpić wyłącznie w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 u.g.n.
W dniu 12 maja 2025 r. M. P. nadesłało opinię Komisji Opiniującej przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych Województwa z dnia 8 kwietnia 2025 r. (sprawa nr [...]) w której stwierdzono, że "opiniowany operat szacunkowy określający wartość prawa własności nieruchomości położonej w P., O. [...], oznaczonej jako działki ewidencyjne [...], [...], [...], [...], [...], [...], arkusz mapy [...], obręb Ż., księga wieczysta [...], w przedstawionej formie i treści nie może być wykorzystany dla celu w jakim został sporządzony. Stwierdzono istotne nieprawidłowości mające wpływ na wynik wyceny - ocena negatywna".
W tym miejscu wypada zaznaczyć, że ocena prawidłowości sporządzenia operatu dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie stanowi kolejnego operatu szacunkowego, a więc formy opinii danego rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 u.g.n.), albowiem jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 27 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 103/07, postępowanie przewidziane w art. 157 u.g.n. dotyczy wyłącznie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, a jego rezultatem nie może być dokonanie określenia wartości przedmiotu wyceny.
W związku z tym skoro przedłożona przez Skarżącego ocena nie stanowiła opinii biegłego, Sąd na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. przeprowadził dowód z tego dokumentu. Był on bowiem niezbędny do wyjaśnienia istotnych wątpliwości związanych z prawidłowością oceny operatu, który stał się podstawą do określenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość i nie powodował nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie.
Opinia dotycząca oceny prawidłowości operatu została sporządzona przez organizację zawodową rzeczoznawców (art. 4 pkt 15 u.g.n.) w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie oceny, przez zespół w składzie dwóch rzeczoznawców majątkowych wobec których nie podnoszono zarzutu uzasadnionych wątpliwości co do ich bezstronności (art. 157 ust. 1 u.g.n.). W opinii tej dokonano szczegółowej analizy prawidłowości operatu. Z uwagi na fakt, że sporządzana była przez specjalistów, w rzeczy samej zawierała pogłębioną analizę danych, które przez organy analizie przy ocenie wiarygodności operatu nie są poddawane.
Sąd miał przy tym na uwadze, iż dodany nowelizacją z dnia 5 listopada 2009 r. przepis art. 157 ust. 1a u.g.n. stanowił, że operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1 u.g.n. Wprawdzie przepis ten został z dniem 1 września 2017 r. uchylony przez nowelizację z dnia 20 lipca 2017 r. i w związku z tym istnieje obecnie możliwość dalszego uznawania przez organ za dowód w sprawie takiego operatu szacunkowego, na temat którego organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wydała opinię negatywną, to jednak nie można pomijać takiej negatywnej oceny dokonanej przez odpowiednią organizację zawodową.
Aktualnie ocena poprawności sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych ma jedynie pomocniczy charakter przy dokonywaniu analizy mocy dowodowej opinii biegłego.
Sąd dochodząc do powyższych wniosków miał na uwadze uzasadnienie do projektu ustawy z dnia 7 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Sejm VIII kadencji, druk sejmowy nr 1560) w którym wskazano, że "zaproponowano rezygnację z ustawowego definiowania skutku negatywnej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, jakim jest utrata przez operat charakteru opinii o wartości nieruchomości. Dotychczasowa praktyka stosowania przepisu wskazuje, iż w stosunku do tego samego operatu szacunkowego wydawane były przez różne organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych zdecydowanie odmienne oceny prawidłowości jego sporządzenia. Zasadnym wydaje się zatem, aby zgodnie z zasadą swobody oceny dowodów ostateczną decyzję o możliwości wykorzystania operatu szacunkowego w danej sprawie podejmował organ prowadzący postępowanie".
Wobec powyższego Sąd nie mógł się ograniczyć wyłącznie do uznania, że Stowarzyszenie oceniło negatywnie operat, ale obowiązany był dokonać kontroli czy takie negatywne stanowisko zostało uzasadnione i faktycznie dyskwalifikuje sporządzony w sprawie operat szacunkowy. Przy czym nie może ujść uwadze kwestia braku możliwości kwestionowania przez Sąd zagadnień, które wymagają wiadomości specjalnych. A zatem Sąd dokonuje oceny wyłącznie wiarygodności operatu szacunkowego z uwzględnieniem uwag Stowarzyszenia.
Z tych też względów wskazać należy, iż w opinii z 8 kwietnia 2025 r. Komisja Opinująca stwierdziła występowanie licznych uchybień formalnych i metodycznych, mających istotny wpływ na wynik wyceny. Do najważniejszych z nich należą:
1. Brak jednoznacznego określenia zakresu wyceny - nie wskazano w sposób precyzyjny, czy wycenie podlega grunt wraz z częściami składowymi, czy wyłącznie grunt.
2. Niepełny i miejscami nieczytelny opis stanu techniczno-użytkowego nieruchomości - brak szczegółowej charakterystyki utwardzeń oraz drzewostanu, niewystarczająca ocena ich stanu technicznego oraz brak wyodrębnienia dwóch funkcjonalnie niezależnych obszarów nieruchomości.
3. Nieprawidłowo przeprowadzona analiza rynku nieruchomości - nierzetelne utożsamienie różnych segmentów rynku (usługi, sport i rekreacja, zieleń urządzona, drogi wewnętrzne), przyjęcie nieadekwatnego okresu analizy obejmującego w części analizy rynku lata 2019-2024 bez należytego uzasadnienia.
4. Dobór nieruchomości do porównań - nieruchomości przyjęte do metody porównawczej nie są w wystarczającym stopniu podobne do przedmiotu wyceny pod względem przeznaczenia, stanu zagospodarowania i struktury przestrzennej. Ponadto stwierdzono błędy w cenie transakcyjnej i powierzchni.
5. Brak określenia wartości nieruchomości dla alternatywnego sposobu użytkowania, co narusza wymogi art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
6. Nieprecyzyjny i niespójny opis podejścia i metody szacowania - brak jednoznacznego wywodu przyczynowo-skutkowego i logicznego uzasadnienia wyboru metody.
7. Zbyt ogólnikowe lub niepełne odpowiedzi Autorki operatu na pytania Zespołu Opiniującego, które nie rozwiały zastrzeżeń dotyczących kluczowych aspektów wyceny.
Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd odniesie się do najistotniejszych uchybień, które niewątpliwie mogły mieć wpływ na dokonaną wycenę wywłaszczonej nieruchomości tj. kwestii nieprawidłowo przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości jak i nieprawidłowego doboru nieruchomości do porównań.
Nie ulega wątpliwości, iż zgodnie z § 79 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832) treść operatu szacunkowego powinna zawierać analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie celu i sposobu wyceny. Regulacja art. 154 ust. 1 i 2 u.g.n. stanowi wskazanie dla czynności rzeczoznawcy w procesie wyceny jaki segment rynku podlegać winien analizie rynku. W wycenie należy uwzględnić: rodzaj rynku, położenie nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie, a w przypadku jego braku w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, obszar i okres badania cen uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków.
W odniesieniu do powyższej kwestii Komisja Opiniująca wskazała, iż przyjęcie do analizy rynku nieruchomości transakcji nieruchomościami jako kompleksu o przeznaczeniu wiodącym pod tereny sportu i rekreacji jest błędne biorąc pod uwagę stan techniczno-użytkowy wycenianych działek gruntu. Wynika to z kluczowej cechy przedmiotu wyceny, tj. braku ciągłości gruntów stanowiących przedmiot wyceny. Działka ewidencyjna [...] jest oddzielona inną nieruchomością (działką nr [...]) od pozostałych działek ewidencyjnych nr [...], [...], [...], [...] i [...]. W konsekwencji już na wstępnym etapie przyjęcie takiego założenia ogranicza możliwość doboru nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny. Co więcej należy podkreślić, że działka ewidencyjna [...] ma przeznaczenie pod tereny zieleni urządzonej, czyli wyraźnie odrębne od działek ewidencyjnych [...], [...], [...] i [...] przeznaczonych pod tereny sportu i rekreacji. Działka nr [...] jest przeznaczona pod tereny dróg wewnętrznych, ale w kompleksie ww. działek.
Następie Komisja zakwestionowała prawidłowość przesunięcia się w analizie rynku o ponad 5,5 roku wstecz względem daty wyceny zaznaczając, iż powyższe jest nieakceptowalne, ponieważ nie znajduje żadnego uzasadnienia oraz obejmuje okres sprzed pandemii COVID-19, jak również samą pandemię, kiedy to rynki nieruchomości charakteryzowały się wysoką zmiennością i niestabilnością.
W opinii czytamy również, iż "teza postawiona przez autorkę operatu szacunkowego, jakoby segment nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod usługi sportu i rekreacji był tożsamy z segmentem nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod usługi ogólne, a zatem że można je stosować zamiennie w procesie wyceny — została jednoznacznie podważona przez Zespół Opiniujący. Autorka nie przeprowadziła żadnych badań, które mogłyby tę tezę zweryfikować. Porównywanie rozkładów cen transakcyjnych nie może być uznane za rzetelną weryfikację tak postawionej tezy. Brakuje wskazania różnić w zakresie determinantów popytu i podaży na tych dwóch rynkach, w tym także różnic w preferencjach klientów na tych dwóch segmentach rynku nieruchomości".
Ponadto Komisja zwróciła uwagę na kwestię położenia wycenianej nieruchomości wskazując, iż biegła przyjęła, że nieruchomość jest położona w obszarze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, tj. o wysokiej intensywności zabudowy" podczas gdy w rzeczywistości działki ewidencyjne [...], [...], [...], [...] i [...] są położone pomiędzy kościołem katolickim, szkołą podstawową, parkiem i drogami.
Podsumowując tą część rozważań Zespół Opiniujący uznał, że "analiza rynku nieruchomości nie została przeprowadzona poprawnie. Utożsamianie segmentu rynku nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu pod usługi z segmentem rynku nieruchomości o przeznaczeniu pod tereny sportu i rekreacji nie został wsparty żadnymi metodami badawczymi. Brak ciągłości gruntów stanowiących przedmiot wyceny nie może zostać pominięty w analizie rynku. Zdaniem Zespołu Opiniującego wystąpiły istotne błędy w założeniach formułowanych w analizie i charakterystyce rynku nieruchomości".
Odnosząc się natomiast już do przyjętych do porównania parami trzech nieruchomości położonych we W., odpowiednio na ulicy [...], [...] i [...] Komisja Opinująca miała zastrzeżenia do każdej z nich.
W odniesieniu do nieruchomości na ulicy [...] we W. Komisja Opinująca, po dokonaniu weryfikacji tej transakcji z aktem notarialnym Rep. [...], ustaliła, iż Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa sprzedał działkę nr [...], obręb S. o powierzchni 3497 m2 osobie fizycznej. Przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym to [...] i [...].
Zespół Opiniujący wskazał na istotne różnice w stanach pomiędzy wybraną nieruchomością do porównań a przedmiotem wyceny. Po pierwsze, wybrana nieruchomość podobna nie ma przeznaczenia pod tereny zieleni urządzonej, nie ma przeznaczenia pod tereny dróg wewnętrznych. Po drugie, wybrana nieruchomość do porównań jest jedną działką ewidencyjną, a zatem grunt nie jest w dwóch częściach fizycznych rozdzielonych inną nieruchomością, jak w przypadku przedmiotu wyceny.
W odniesieniu do nieruchomości na ulicy [...] we W. Komisja wskazała, iż zgodnie z operatem powierzchnia nieruchomości to 8075 m2, a cena transakcyjna bez aktualizacji o trend czasowy to 1.700.000 zł, czyli 210,53 zł/m2. Po dokonaniu weryfikacji tej transakcji z aktem notarialnym Rep. [...], Komisja ustaliła, że przedmiotem transakcji były działki ewidencyjne [...], [...], [...] i [...], o powierzchni 8075 m2 oraz działka ewidencyjna [...], o powierzchni 2309 m2, w udziale [...]. Łączna cena transakcyjna wynosiła 1.700.000 zł, w tym za działki ewidencyjne [...], [...], [...] i [...], o powierzchni 8075 m2, cena sprzedaży wynosiła 1.620.0000 zł, a za udział [...] części w działce nr [...], cena sprzedaży wynosiła 80.000 zł.
Tym samym Komisja Opiniująca wskazała na błąd w przyjęciu działek gruntu gdyż biorąc pod uwagę wyjaśnienia rzeczoznawcy (pismo z dnia 28 marca 2025 r. - do wyceny zostały wzięte działki nr [...], [...], [...] i [...]) W konsekwencji powinna zostać przyjęta cena transakcyjna 1.620.0000 zł, a nie 1.700,00 zł.
W odniesieniu do ostatniej przyjętej do porównania nieruchomości na ulicy [...] we W. Komisja Opiniująca wyjaśniła, że z operatu wynika, iż transakcja miała miejsce 14 września 2021 r., powierzchnia 22890 m2, cena transakcyjna bez aktualizacji o trend czasowy to 3.787.500 zł, czyli 165,47 zł/m2. Po dokonaniu weryfikacji Zespół Opiniujący ustalił, że w akcie notarialnym widnieją działki nr [...], [...], [...], [...]. W akcie notarialnym zostały podane dwie powierzchnie: przed aktualizacją i po aktualizacji. Powierzchnia nieruchomości przed aktualizacją to 22890 m2, natomiast po aktualizacji wynosi 22871 m2. W oparciu o powyższe Komisja uznała, że do wyceny należało przyjąć powierzchnię po aktualizacji, tj. 22871 m2. Ponadto, przeznaczenie tej nieruchomości w planie miejscowym oznaczone zostały symbolem "[...]", czyli nieruchomość jest przeznaczona m.in. pod: handel detaliczny mało powierzchniowy, obiekty hotelowe, obiekty kongresowe i konferencyjne, biura, kryte i terenowe urządzenia sportowe. Na tej nieruchomości znajdowały się fragmenty wyburzonych budynków (fundamenty), zbiornik wodny - staw. W akcie notarialnym są kolejne wymogi względem nabywcy, w tym nabywca jest zobowiązany do uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej oraz przyszły inwestor musi liczyć się z koniecznością zaprojektowania i wybudowania układu drogowego w zakresie drogi [...], od ulicy [...] - [...] do ulicy [...] w układzie docelowym, tj. jezdnia, chodnik, odwodnienie, oświetlenie, obsługa komunikacyjna może odbywać się wyłącznie od drogi [...]
Komisja wskazała, iż ta transakcja jest efektem trzeciego publicznego przetargu ustnego nieograniczonego, w którym gmina W. sprzedała osobie prawnej powyższą nieruchomość. Komisja zaznaczyła, iż nie można znaleźć w tekście operatu szacunkowego tej informacji oraz jej oceny w procesie wyceny. Na podstawie powyższego Zespół Opiniujący stwierdza jednoznacznie, że powyższa nieruchomość nie jest podobna do przedmiotu wyceny. Przeznaczenia przedmiotu wyceny: tereny sportu i rekreacji, tereny zieleni urządzonej i tereny dróg wewnętrznych nie można utożsamić z przeznaczeniem usługowym. Stan nieruchomości istotnie odbiega od stanu przedmiotu wyceny.
Podsumowując powyższe Zespół Opiniujący stwierdził istotne wady, w szczególności w doborze nieruchomości do porównań oraz braku wyceny nieruchomości dla alternatywnego sposobu użytkowania. Pojawił się błąd w cenie transakcyjnej dla transakcji na ulicy [...] we W., błąd w powierzchni nieruchomości położonej na ulicy.
Mając na uwadze ograniczoną możliwość dokonywania merytorycznej oceny operatu szacunkowego do czego to jest uprawnione Stowarzyszenie rzeczoznawców, Sąd uznał, iż wskazane w opinii zarzuty są istotne i niewątpliwie mogły mieć wpływ na prawidłowość ustalenia wartości wywłaszczonej nieruchomości, a co za tym idzie wysokości należnego odszkodowania.
Ponadto w związku z taką treścią przedłożonej opinii podniesione już w odwołaniu zarzuty związane z oceną prawidłowości operatu szacunkowego znalazły potwierdzenie w złożonym dokumencie. W świetle ujawnionych wadliwości nie ulega wątpliwości, że organy opierając się wyłącznie na operacie szacunkowym mimo wielu zastrzeżeń kierowanych do tego operatu przez M. P., które to zastrzeżenia znalazły potwierdzenie w opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, naruszyły art. 7 k.p.a., zgodnie z którym w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Uchybienie to doprowadziło z kolei do naruszenia art. 77 § 1 k.p.a., w świetle którego organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy oraz art. 80 k.p.a., w myśl którego organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Wady te miały istotny wpływ na wynik kontrolowanego postępowania i uzasadniały wyeliminowanie w kontrolowanym zakresie tj. kwestii ustalenia odszkodowania, obu wydanych w sprawie decyzji z obrotu prawnego.
Mając powyższe na względzie, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a uchylił decyzje Wojewody w całości, a decyzję Starosty w pkt II i III co podyktowane było koniecznością sporządzenia nowego operatu szacunkowego.
O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200, art. 205 § 2 P.p.s.a. uwzględniając uiszczony przez M. P. wpis sądowy od skargi.
Ocena prawna dokonana przez Sąd jest dla organów wiążąca przy ponownym rozpoznania sprawy (art. 153 P.p.s.a.). Organy te mając na uwadze stanowisko Sądu zlecą sporządzenie nowego operatu, a następnie po jego uzyskaniu dokonają stosownej oceny. Przy czym zaznaczenia wymaga, iż słusznie organ uznał, że jego kognicja w zakresie dokonania oceny jest ograniczona. Tym samym dokonując oceny nowego operatu organ nie będzie uprawniony do wkraczania w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi (w przeciwieństwie do biegłego). Ocena operatu szacunkowego winna być jednak dokonana pod względem formalnym.
Odnosząc się do wniosku uczestniczki postępowania o wskazanie w orzeczeniu Sądu konieczności natychmiastowej wypłaty przynajmniej bezspornej części należnego odszkodowania wyjaśnić należy, iż przepisy prawa nie przewidują takiej możliwości. Ustalenie i wypłacenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość jest procesem sformalizowanym. Sąd wskazuje wyłącznie, że stosownie do art. 132 ust. 3 u.g.n. wysokość odszkodowania ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty. Waloryzacji dokonuje organ, osoba lub jednostka organizacyjna zobowiązana do zapłaty odszkodowania.