II SA/Op 131/23
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi D. i A. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Opolu, która utrzymała w mocy decyzję Burmistrza Nysy o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania dwóch istniejących budynków gospodarczych na cele mieszkalne. Skarżący argumentowali, że wcześniejsza decyzja z 2019 r. ustaliła warunki zabudowy dla działki, dopuszczając zabudowę mieszkaniową. Organy administracji obu instancji odmówiły ustalenia warunków, opierając się na analizie urbanistycznej, która wykazała brak zabudowy mieszkaniowej w obszarze analizowanym, co uniemożliwiało spełnienie zasady dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu oddalił skargę, uznając, że organy prawidłowo przeprowadziły postępowanie i zastosowały właściwe przepisy. Sąd podkreślił, że zmiana sposobu użytkowania budynków gospodarczych na mieszkalne wymaga analizy kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, a w tym przypadku takiej kontynuacji brak. Sąd odrzucił również argument o tożsamości sprawy z decyzją z 2019 r., wskazując na różnicę w przedmiocie inwestycji (budowa nowych obiektów vs. zmiana sposobu użytkowania istniejących). Sąd uznał, że organy prawidłowo oceniły, iż poszerzenie obszaru analizy nie byłoby uzasadnione i doprowadziłoby do rozproszenia zabudowy.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja zasady dobrego sąsiedztwa w kontekście zmiany sposobu użytkowania budynków gospodarczych na mieszkalne oraz zasady tożsamości sprawy w postępowaniach o warunki zabudowy.
Dotyczy specyficznej sytuacji braku zabudowy mieszkaniowej w obszarze analizowanym i zmiany sposobu użytkowania istniejących budynków gospodarczych.
Zagadnienia prawne (4)
Czy zmiana sposobu użytkowania istniejących budynków gospodarczych na cele mieszkalne wymaga ustalenia warunków zabudowy, a jeśli tak, to jakie przesłanki muszą być spełnione?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji, jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kluczowe jest spełnienie przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym zasady dobrego sąsiedztwa.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że zmiana sposobu użytkowania budynków gospodarczych na mieszkalne wymaga decyzji o warunkach zabudowy. Kluczowe jest spełnienie zasady dobrego sąsiedztwa, która polega na kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym. W analizowanym przypadku brak było zabudowy mieszkaniowej w obszarze analizowanym, co uniemożliwiło pozytywne rozpatrzenie wniosku.
Jak należy interpretować i stosować zasadę dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) w kontekście zmiany sposobu użytkowania istniejących budynków?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Zasada dobrego sąsiedztwa w przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego sprowadza się do badania kontynuacji funkcji nowego sposobu użytkowania obiektu lub jego części w stosunku do już istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w obszarze analizowanym.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że zasada dobrego sąsiedztwa wymaga, aby nowa zabudowa (lub zmiana sposobu użytkowania) była zgodna z cechami istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym. W tej sprawie brak było zabudowy mieszkaniowej w obszarze analizowanym, co uniemożliwiło spełnienie tej zasady.
Czy wcześniejsza decyzja o warunkach zabudowy dla budowy nowych obiektów wyklucza możliwość odmowy ustalenia warunków dla zmiany sposobu użytkowania istniejących budynków?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wcześniejsza decyzja dotycząca budowy nowych obiektów nie jest tożsama ze sprawą dotyczącą zmiany sposobu użytkowania istniejących budynków, nawet jeśli dotyczy tej samej działki. Różnica w przedmiocie inwestycji stanowi o odmienności sprawy.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że decyzja z 2019 r. dotyczyła budowy budynków gospodarczych, podczas gdy wniosek z 2020 r. dotyczył zmiany sposobu użytkowania istniejących budynków na cele mieszkalne. Różnica w przedmiocie inwestycji oznacza brak tożsamości sprawy, co uzasadnia odmienne rozstrzygnięcie.
Jakie są zasady wyznaczania obszaru analizowanego dla potrzeb ustalenia warunków zabudowy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Możliwe jest rozszerzenie tego obszaru, jeśli jest to uzasadnione specyfiką zagospodarowania terenu i nie prowadzi do rozproszenia zabudowy.
Uzasadnienie
Sąd i organy uznały, że wyznaczenie obszaru analizowanego w odległości 300 m (trzykrotność frontu działki) było prawidłowe. Poszerzenie obszaru analizy nie było uzasadnione, gdyż doprowadziłoby do rozproszenia zabudowy, a w obszarze analizowanym brak było zabudowy mieszkaniowej.
Przepisy (26)
Główne
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe tylko przy łącznym spełnieniu warunków, w tym zasady dobrego sąsiedztwa (pkt 1) i dostępu do drogi publicznej (pkt 2).
u.p.z.p. art. 59 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego wymaga ustalenia warunków zabudowy.
u.p.z.p. art. 61 § 1 pkt 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Zasada dobrego sąsiedztwa – co najmniej jedna działka sąsiednia musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dla nowej zabudowy.
u.p.z.p. art. 61 § 1 pkt 2
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Teren musi mieć dostęp do drogi publicznej.
u.p.z.p. art. 61 § 1 pkt 3
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla zamierzenia budowlanego.
u.p.z.p. art. 61 § 1 pkt 5
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi.
Pomocnicze
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 3 § 1
Organ wyznacza obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 3 § 2
Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.
P.p.s.a. art. 153
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Ocena prawna wyrażona w uzasadnieniu wyroku sądu administracyjnego wiąże w sprawie sąd oraz organ.
P.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
W przypadku braku podstaw do uwzględnienia skargi, sąd oddala skargę.
K.p.a. art. 138 § 1 pkt 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Organ odwoławczy utrzymuje w mocy decyzję organu pierwszej instancji.
K.p.a. art. 104
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Organ administracji publicznej wydaje decyzję po przeprowadzeniu postępowania.
u.p.z.p. art. 4 § 2 pkt 2
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Inne inwestycje wymagają ustalenia warunków zabudowy.
u.p.z.p. art. 61 § 1 pkt 4
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.
Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych art. 7 § 2
Określa wymogi dotyczące zgody na przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze.
Ustawa z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych art. 1 § 1
Określa zadania samorządowych kolegiów odwoławczych.
Ustawa z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych art. 18 § 1
Określa kompetencje samorządowych kolegiów odwoławczych w zakresie rozpatrywania odwołań.
P.u.s.a. art. 1
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych
Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę legalności działalności administracji publicznej.
P.p.s.a. art. 3 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej.
P.p.s.a. art. 134 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi.
P.p.s.a. art. 135
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd rozstrzyga w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania.
P.p.s.a. art. 145 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd uchyla decyzję lub postanowienie w przypadku naruszenia prawa materialnego lub procesowego.
Konstytucja RP art. 7
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Zasada państwa prawnego, nakazująca działanie organów na podstawie i w granicach prawa.
u.p.z.p. art. 61 § 4
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Uzasadnieniem dla utrzymania rozproszenia zabudowy jest wyłącznie zabudowa zagrodowa gospodarstw rolnych.
Ustawa z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym art. 4
Do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 2
Do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie rozporządzenia stosuje się przepisy dotychczasowe.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Brak zabudowy mieszkaniowej w obszarze analizowanym uniemożliwia spełnienie zasady dobrego sąsiedztwa. • Zmiana sposobu użytkowania budynków gospodarczych na mieszkalne stanowi inną inwestycję niż budowa nowych budynków, co uzasadnia odmienne traktowanie w postępowaniu o warunki zabudowy. • Poszerzenie obszaru analizy urbanistycznej nie było uzasadnione i prowadziłoby do rozproszenia zabudowy.
Odrzucone argumenty
Wcześniejsza decyzja o warunkach zabudowy z 2019 r. powinna być podstawą do wydania zgody. • Działka znajduje się pośrodku dwóch części miejscowości, co powinno być uwzględnione. • Organy stosują przepisy wybiórczo, a orzecznictwo powinno być bardziej jednolite.
Godne uwagi sformułowania
zasada dobrego sąsiedztwa • kontynuacja funkcji • obszar analizowany • rozproszenie zabudowy • tożsamość sprawy
Skład orzekający
Beata Kozicka
sprawozdawca
Elżbieta Kmiecik
przewodniczący
Tomasz Judecki
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja zasady dobrego sąsiedztwa w kontekście zmiany sposobu użytkowania budynków gospodarczych na mieszkalne oraz zasady tożsamości sprawy w postępowaniach o warunki zabudowy."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji braku zabudowy mieszkaniowej w obszarze analizowanym i zmiany sposobu użytkowania istniejących budynków gospodarczych.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa ilustruje złożoność procedury uzyskiwania warunków zabudowy i znaczenie zasady dobrego sąsiedztwa, co jest istotne dla praktyków prawa budowlanego i nieruchomości.
“Czy budynek gospodarczy można łatwo zamienić na mieszkalny? Sąd wyjaśnia kluczowe przeszkody.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.