II SA/Ol 906/08

II SA/Ol 906/08 - Wyrok WSA w Olsztynie
Data orzeczenia
2009-02-25
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2008-11-27
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Sędziowie
Bogusław Jażdżyk
S. Beata Jezielska /przewodniczący/
S. Katarzyna Matczak /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Inne
Sygn. powiązane
I OSK 638/09 - Wyrok NSA z 2010-02-26
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy
Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Dz.U. 2005 nr 175 poz 1459
art. 4 ust. 2
Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości
Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
art. 67 ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
§ 29 ust. 1 i 2
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Jezielska Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Matczak (spr.) Sędzia WSA Bogusław Jażdżyk Protokolant Grażyna Wojtyszek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 lutego 2009 r. sprawy ze skargi A.B. i P.B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]". nr "[...]" w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności 1. uchyla zaskarżoną decyzję. 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących A.P.B kwotę 578,- zł (pięćset siedemdziesiąt osiem) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. 3. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. WSA/wyr.1 – sentencja wyroku
Uzasadnienie
W dniu 6 maja 2008r A. i P. B. złożyli do Urzędu Miasta wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Gminy położonej w "[...]" przy ul. G. 6 oznaczonej jako działka nr 6 o powierzchni 944 m2, obręb 8 m. "[...]", dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW "[...]". Jednocześnie wnieśli odrębny wniosek o udzielenie im 90% bonifikaty w opłacie z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Decyzją z dnia "[...]" nr "[...]", wydaną z upoważnienia Prezydenta Miasta przez Zastępcę Dyrektora Wydziału "[...]", orzeczono o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wskazanej nieruchomości na rzecz jej dotychczasowych współużytkowników wieczystych, ustalając opłatę za przekształcenie na rzecz Gminy w wysokości 192.500 zł oraz udzieleniu bonifikaty w wysokości 90%, co stanowi do zapłaty kwotę 19.251 zł. W podstawie prawnej powołano art. 1, art. 3, art. 4 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175 poz.1459 ze zm.) w związku z art. 67 ust. 1 i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603, ze zm.) oraz art. 104 i art. 107 Kodeksu postępowania administracyjnego. W sentencji decyzji orzeczono także, iż należność w wysokości 19.251 zł jest płatna jednorazowo w terminie 14 dni, a prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności z dniem uzyskania waloru ostateczności decyzji.
W uzasadnieniu powołano ustalenia rzeczoznawcy majątkowego, który określił wartość prawa własności całej nieruchomości na kwotę 310.500 zł, a wartość prawa użytkowania wieczystego na kwotę 117.990 zł, wobec czego należną opłatę wyliczono jako różnicę tych kwot, wynoszącą 192.500 zł. Wskazano, iż w sprawie zaistniały przesłanki do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oraz udzielenia 90% bonifikaty w opłacie z tytułu przekształcenia.
Od decyzji tej państwo B. złożyli odwołanie, w którym wnieśli o ustalenie innej wartości działki, bądź też zastosowanie większej bonifikaty. Zarzucili, że sporządzony operat szacunkowy nie jest miarodajny, gdyż wartość gruntu została mocno zawyżona. Na tej podstawie zwrócili się o ponowne wykonanie operatu z uwzględnieniem okoliczności przemawiających za obniżeniem wartości gruntu z obecnych 328,88 zł/m2 do poziomu oszacowanego w 2007r. - najwyżej 210 zł. Na tym poziomie przyjęto bowiem wartość gruntu dla nieruchomości położonej w sąsiedztwie, przy ul. G. 9 naprzeciw ich nieruchomości. Z tej przyczyny zarzucili organowi nierówne traktowanie obywateli. Podali, że powierzchnia działek przyjętych do porównań znacznie odbiega od powierzchni ich działki, jedynie jedna z trzech działek ma zbliżone parametry do nieruchomości, którą zajmują. Pozostałe są zdecydowanie mniejsze, zatem ich cena w przeliczeniu na 1 m2 jest wyższa, co skutkuje zawyżeniem kwoty wyliczonej w operacie. Podnieśli też, że ich nieruchomość graniczy z pięcioma innymi, przez co wykonanie prac polegających na rozbudowie domu jest znacznie utrudnione, bowiem wymaga zgody sąsiadów. Cała działka jest porośnięta chwastami i perzem, jej nawierzchnia nie jest równa, w związku z czym polepszenie stanu nieruchomości związane jest z poniesieniem znacznych nakładów finansowych. Ponadto na działce rosną także drzewa, których wysokość przewyższa budynek, a istniejące w pobliżu kasyno nie wpływa zdaniem odwołujących na atrakcyjność należącej do nich działki. Wszystko to w ich ocenie obniża zatem wartość nieruchomości i powinno mieć wpływ na jej wycenę.
Decyzją z dnia "[...]" nr "[...]" Samorządowe Kolegium Odwoławcze, powołując się na art. 1 ust. 1 i 3 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości i art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
W motywach uzasadnienia przytoczono treść art. 1 ust. 1 i 3, art. 4 ust. 2, 7 i 8 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości uznając, że operat szacunkowy sporządzony w tej sprawie zawiera wszelkie wymagane elementy. Wyjaśniono, iż sporządzając operat biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami, przy czym do porównań zostały przyjęte nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Wobec brzmienia § 30 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) biegły właściwie określił wartość nieruchomości przy zastosowaniu metody wymienionej w § 29 ust. 3 rozporządzenia. Natomiast odpowiednie stosowanie art. 69 ustawy w tym wypadku w przekonaniu orzekającego składu Kolegium oznacza właśnie możliwość stosowania wskazanej powyżej metody. Podkreślono, że biegły w przypadku występujących różnic zastosował wskaźniki korygujące i za nieuprawniony uznano pogląd odwołujących się, że do porównań winny być przyjęte jedynie nieruchomości o powierzchni zakwalifikowanej do tej samej grupy, co nieruchomość wyceniana. Nie uwzględniono żądania stron o powołanie innego biegłego, gdyż w ocenie Kolegium operat nie zawiera uchybień, które by go dyskwalifikowałyby. Z tych względów odmówiono przyjęcia, że wartość działki wynosi 210 zł/m2 oraz wyjaśniono, że Kolegium rozpatruje każdą sprawę indywidualnie, przez co rozstrzygnięcia zapadłe w innych sprawach nie mają żadnego wpływu na niniejszą decyzję.
W złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie skardze na tę decyzję A. i P. B. podtrzymali wnioski i zarzuty zawarte w odwołaniu. Dodatkowo wskazali, że wartość nieruchomości winna uwzględniać istnienie przy ul. S. bloku zamieszkiwanego przez kilkaset osób w większości bezrobotnych, których zachowanie i sąsiedztwo wpływa na obniżenie wartości ich nieruchomości. Przedstawili także wyliczenie opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie wyceny sporządzonej dla skarżących oraz w porównaniu z wyceną uwzględniającą stawkę dla sąsiedniej nieruchomości.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w skarżonej decyzji. Uznano, że podniesione w skardze zarzuty nie mogą być uwzględnione, gdyż biegły nie ma obowiązku przyjmowania do porównań działek o identycznych cechach, o ile takie obiekty nie występują na rynku lokalnym, natomiast w sytuacji występujących różnic jest on zobowiązany stosować wskaźniki korygujące, co też w tej sprawie uczyniono.
Na rozprawie w dniu 25 lutego 2009r. skarżąca dodatkowo podniosła, iż rzeczoznawca dokonywał szacowania i porównywania wartości działki stanowiącej przedmiot prawa własności, natomiast skarżący posiadają działkę w użytkowaniu wieczystym, co również wpływa na wysokość wartości nieruchomości. W ocenie skarżącej ma wpływ na określenie wysokości opłaty z tytułu przekształcenia okoliczność, czy porównywane są nieruchomości zabudowane, czy też nie będące zabudowanymi.
Pełnomocnik Kolegium wraz z wnioskiem o oddalenie skargi przedstawił pismo rzeczoznawcy majątkowego z dnia 12 listopada 2008r. (winno być 19), które odczytano, a także okazano skarżącym i zwrócił się o zaliczenie w poczet materiału dowodowego. Przy czym na uwagę skarżącego, że w piśmie tym brak jest wskazania wartości nieruchomości z 2008r. pełnomocnik organu podał, iż były brane pod uwagę transakcje z okresu 2006r. - 2007r., czyli z okresu kiedy została wykonana wycena.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje.
Skargę należało uznać za zasadną, choć nie wszystkie podniesione w niej zarzuty okazały się słuszne.
Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), Sąd kontroluje zaskarżone decyzje pod kątem ich zgodności z prawem. Zatem usunięcie decyzji z obrotu prawnego może nastąpić tylko w przypadku, gdy postępowanie sądowe dostarczy podstaw do uznania, że przy wydawaniu zaskarżonej decyzji organ naruszył prawo w zakresie wskazanym w art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.), zwanej dalej: ustawą ppsa.
Zakres kontroli sądowoadministracyjnej określa art. 134 § 1 ustawy ppsa, który stanowi, że Sąd nie jest związany granicami skargi, a zatem zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną, a to oznacza, że z urzędu bierze pod rozwagę wszelkie naruszenia prawa o jakich nie wspomniano w skardze.
Z powołanych przepisów wynika zatem, iż sąd bada legalność zaskarżonej decyzji, a zatem jej zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz z prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Podkreślić należy również, iż stosownie do art. 133 § 1 ustawy ppsa Sąd nie dokonuje własnych ustaleń w sprawie, bowiem stan faktyczny sprawy ocenia na podstawie przekazanych mu akt sprawy administracyjnej. Jedynie w oparciu o art. 106 § 3 ustawy ppsa sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzać dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie.
Przeprowadzona w takim zakresie kontrola skarżonej decyzji Kolegium wykazała, że nie odpowiada ono wymogom prawa procesowego, przy czym naruszenie przepisów postępowania mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Przedmiotem skargi w rzeczonej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z "[...]" nr "[...]" utrzymująca w mocy decyzję wydaną z upoważnienia Prezydenta Miasta z "[...]" o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości na rzecz dotychczasowych współużytkowników wieczystych oraz ustaleniu opłaty za przekształcenie na rzecz Gminy z uwzględnieniem 90% bonifikaty w tej opłacie.
Rozstrzygnięcie to zapadło na gruncie ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175 poz.1459 ze zm.) zwana dalej: ustawą o przekształceniu, która zastąpiła wcześniejsze regulacje tj. ustawę z dnia 4 września 1997r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz.U. z 2001r. Nr 120, poz. 1299 ze zm.) oraz ustawę z dnia 26 lipca 2001r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz.U. Nr 113, poz. 1209 ze zm.). Celem uchwalenia nowej ustawy - jak wynika z uzasadnienia jej projektu - jest usunięcie z polskiego porządku prawnego instytucji użytkowania wieczystego (projekt ustawy z uzasadnieniem dostępny na internetowych stronach Sejmu RP - Sejm IV Kadencji druk sejmowy nr 1695 z dnia 25 lutego 2003r.).
Stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne będące następcami prawnymi tych osób (art. 1 ust. 3 ustawy). Z tytułu przekształcenia użytkownik wieczysty jest obowiązany uiścić dotychczasowemu właścicielowi opłatę, do której ustalenia zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy stosuje się odpowiednio art. 67 i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Od opłaty może być udzielona bonifikata za zgodę właściwej rady w wysokości nie większej niż 90% ustalonej opłaty (art. 4 ust. 7 i 8 ustawy).
Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa - odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego (art. 3 ust. 1 pkt 2).
Z art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Zgodnie zaś z art. 69 tej ustawy na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.
Zasady określania wartości nieruchomości reguluje natomiast dział IV ustawy o gospodarce nieruchomościami zatytułowany: wycena nieruchomości. Wprawdzie ustawa o przekształceniu nie odsyła wprost do tych przepisów, jednakże mają one bezpośrednie zastosowanie, gdyż w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tej wartości, stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy tego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów (art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy, posiadający stosowne uprawnienia, w formie pisemnego operatu szacunkowego. Dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określa się wartość rynkową. Na podstawie art. 152 tej ustawy sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie z art. 155 tej ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.
Szczegółowo tematykę wyceny nieruchomości została uregulowana rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej: rozporządzeniem. Zgodnie z § 4 ust. 1 przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3). Z treści § 26 ust. 1 rozporządzenia wynika, że przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Z § 29 ust. 1 i 2 rozporządzenia wynika, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego bądź też, gdy na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości, zaś w przypadku gdy nie można zastosować sposobów wyceny, o których mowa w § 29 ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru. Przy czym zastosowanie tego sposobu wyceny wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.
W myśl § 30 rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69 ustawy, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego, określonego według wzoru zamieszczonego w § 29 ust. 3 rozporządzenia.
Nadto jak wskazano w wyroku NSA z dnia 8 lutego 2008r. sygn. II OSK 2012/06, niepublikowany, w operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość działek, odległość od centrum, czy też występujące utrudnienia z uwagi na lokalizację) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących i okoliczności, które zdecydowały o rozszerzeniu rynku właściwego ze względu na miejsce położenia wycenianej nieruchomości. Wprawdzie brzmienie § 56 tego rozporządzenia wskazuje wyliczenie elementów, które winny być uwzględnione w operacie szacunkowym, jednakże powyższe nie oznacza, iż wyliczenia te mają charakter katalogu zamkniętego. Operat szacunkowy winien bowiem zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. To stanowisko w pełni podziela Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie.
Przechodząc od tych rozważań natury ogólnej do kontroli legalności skarżonej decyzji Sąd stwierdził, że operat szacunkowy będący podstawą do ustalenia w tej sprawie należnej opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie odpowiada wyżej powołanym przepisom rozporządzenia. Wbrew twierdzeniu Kolegium zawartym w decyzji przedstawiony w sprawie operat szacunkowy nie odpowiada zapisom § 29 ust. 3 w związku z § 30 tego rozporządzenia. Jak wynika bowiem z cytowanego wyżej przepisu ten sposób ustalenia wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego co celów z art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymagał zastosowania współczynnika korygującego z określonego wzoru z § 29 ust. 3 rozporządzenia przy uwzględnieniu jednakże, iż w uzasadnieniu operatu zostanie uzasadniony sposób zastosowanej wyceny. W sporządzonym dla celów tej sprawy operacie szacunkowym z 10 lipca 2008r. brak jest natomiast uzasadnienia dla zastosowania przyjętego sposobu wyceny.
Jak wskazano wyżej operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących (por. wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008r. sygn. akt II OSK 2012/06 Lex nr 437627). Zatem przyjecie w operacie szacunkowych do porównania nieruchomości winno odpowiadać tym wymogom.
W tym kontekście nie sposób odmówić słuszności skarżącym, którzy akcentowali tak w odwołaniu jak i skardze, że rzeczoznawca majątkowy wstępnie wskazał pięć nieruchomości, zaś do porównania przyjął trzy, z których tylko jedna odpowiadała wielkością ich nieruchomości, zaś dwie pozostałe były mniejsze, natomiast powszechnie wiadomym jest fakt, iż mniejsze nieruchomości uzyskują na rynku znacznie większą wartość. Poza tym rzeczoznawca do porównania przyjął nieruchomości położone w innych dzielnicach miasta, niż wyceniana ich nieruchomość, natomiast także wiadomym jest powszechnie, iż nieruchomości na terenie modnej dzielnicy R. osiągają znacznie większą wartość, niż nieruchomości położone w innych dzielnicach oraz w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości skarżących.
Także trudno odmówić słuszności skarżącym, iż w pierwszej kolejności rzeczoznawca winien poszukiwać do porównania nieruchomości znajdujących się w najbliższym otoczeniu nieruchomości wycenianej, bowiem faktycznie takie nieruchomości najwierniej odzwierciedlają wartość rynkową wycenianej nieruchomości. W tym kontekście niezrozumiałe jest pominięcie przez rzeczoznawcę, jak i Kolegium podnoszonej przez skarżących okoliczności, iż w 2007r. w ich najbliższym otoczeniu przy ul. G. 4 w "[...]", była szacowana nieruchomość na kwotę 210 zł/m² . Ta okoliczność pozostaje w sprzeczności z zapisem w operacie szacunkowym, iż w najbliższym otoczeniu nieruchomości wycenianej nie były dokonywane transakcje na rynku nieruchomości. Skoro bowiem do wyceny rzeczoznawca przyjął transakcje mające miejsce w lipcu i listopadzie 2006r. oraz sierpniu 2008r., to nic nie stało na przeszkodzie aby sprawdzić transakcje dokonaną w najbliższym otoczeniu w 2007r., skoro z tego przedziału czasookresu rzeczoznawca przyjmował transakcje na rynku nieruchomości. Jeżeli zaś z jakiegoś powodu ta transakcja odbiegała od występujących na rynku nieruchomości, to winien organ odwoławczy wypowiedzieć się w tym zakresie po uzyskaniu wyjaśnień rzeczoznawcy.
Także wskazać pozostaje, iż mimo, że operat szacunkowy został sporządzony w lipcu 2008r. to do porównania zostały przyjęte nieruchomości z okresu od lipca 2006r. do stycznia 2008r, a zatem z okresu znacznie wcześniejszego niż sporządzana data operatu. W ocenie Sądu, gdy nie zachodzą szczególne okoliczności, a takie nie zostały w tej sprawie zauważone, rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny konkretnej nieruchomości, może uwzględniając dłuższy okres wziąć pod uwagę - jako materiał porównawczy - transakcje dokonywane w czasie bardziej lub mniej odległym, ale nie może całkowicie pominąć umów w okresie zbliżonym do daty sporządzania operatu i to nawet przy stabilności rynku, a tym bardziej gdy ceny nieruchomości drożały. Trudno bowiem mówić, że dokonana wycena nastąpiła w oparciu o aktualnie kształtujące się ceny. Zwłaszcza, że lata 2006-2008 stanowiły okres znacznej prosperity na rynku nieruchomości, na którym dokonywano wielu transakcji z uwagi na duży popyt. Trudno zatem przyjąć, iż do porównania rzeczoznawca nie był w stanie znaleźć nieruchomości podobnych, które położone byłyby w dzielnicy wycenianej nieruchomości, nie zaś na obrzeżach miasta, gdzie doszło w tym okresie do gwałtownego rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Przy czym nie jest wystarczające wyjaśnienie rzeczoznawcy zawarte w piśmie z dnia 19 listopada 2008r., czyli po dacie wydania skarżonej decyzji, iż na rynku nieruchomości pod budownictwo jednorodzinne utrzymał się nadal trend wzrostowy wynoszący miesięcznie 2%, bowiem z przedstawionego zestawienia nieruchomości wynika, iż trend ten dotyczył właśnie dwóch najpopularniejszych dzielnic "[...]" tj. R. i J., a zatem nie nieruchomości położonych w centrum miasta, jaką jest nieruchomość skarżących.
Wskazać pozostaje także, iż wprawdzie to rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego - art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami i w ten sposób, jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 października 2006r. sygn. akt I OSK 417/2006, niepublikowany, ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje określenia wartości nieruchomości na tej podstawie, jednakże nie oznacza powyższe, iż organ jest związany ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. Skoro o wysokości należnej opłaty z tytułu przekształcenia decyduje organ, to na nim spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa na skutek podniesionych w odwołaniu zarzutów wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. Może wystąpić o odniesienie się do okoliczności podniesionych przez skarżących do samego rzeczoznawcy, jak również może wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu - w myśl art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Ponadto zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego, wyrażoną w art. 15 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.) zwanej dalej: Kpa, organ odwoławczy zobowiązany jest po raz drugi przeprowadzić merytoryczne postępowanie, by dwukrotnie oceniono dowody, w sposób rzeczowy i poważny przeanalizowano wszelkie argumenty i opinie, i w konsekwencji doprowadzono do wydania takiego rozstrzygnięcia, które najlepiej odpowiadać będzie prawu, interesowi publicznemu i słusznym interesom strony (por. uzasadnienie uch. SN z dnia 1 grudnia 1994r. sygn. IIIAZP 8/94, OSNAPiUS 1995, nr 7, poz. 82). Zadaniem organu II instancji jest rozważenie, jak należy daną sprawę rozstrzygnąć, zgodnie z zasadą praworządności i zasadą prawdy obiektywnej, a nie tylko czy utrzymać, czy też zmienić rozstrzygniecie organu i instancji – wyrok NSA z 7 lutego 1996r. sygn. SA/Sz 2214/95, niepublikowany. Powyższe oznacza, że w toku postępowania odwoławczego organ ma obowiązek rozpatrzyć wszystkie żądania strony i ustosunkować się do nich w uzasadnieniu (por. wyrok NSA z dnia 14 sierpnia 1987r. sygn. IV SA 385/87 niepublikowany, wyrok NSA z 1 marca 1995r. sygn. SA/Wr 1890/94, niepublikowany).
Na tym tle Sąd stwierdził naruszenie przepisów postępowania, gdyż Kolegium w skarżonej decyzji nie ustosunkowało się do zarzutów skarżących, nie wypowiedziało się dlaczego za wystarczające uznano porównanie szacowanej nieruchomości z nieruchomościami, które są położone w innych częściach miasta, podczas gdy sąsiednia nieruchomość o zbliżonych parametrach była wyceniana w roku poprzedzającym postępowanie. O tym, że rzeczoznawca winien uzasadnić przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości, a w szczególności wyjaśnić podstawę przyjęcia cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, wypowiedział się już Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 19 września 2007r. sygn. akt II SA/Gl 989/06 (Lex nr 283617). Sąd ten uznał także, iż skoro strona skarżąca sformułowała zarzuty do operatu, to powinien organ orzekający wyjaśnić, czy to w drodze zlecenia rzeczoznawcy sporządzenia aneksu do operatu, czy też przeprowadzenia rozprawy z udziałem biegłego. Brak przeprowadzenia postępowania w tym zakresie narusza art. 7 oraz art. 77 Kpa, jak również art. 80 Kpa, bowiem organ odwoławczy nie poczynił żadnych ustaleń, a oparł się jedynie na operacie szacunkowym, nie dokonując jego kontroli pod kątem zarzutów do niego zgłoszonych w odwołaniu. Nie do przyjęcia jest argumentacja zawarta w decyzji Kolegium, iż ponieważ każda sprawa jest rozpoznawana indywidualnie to rozstrzygnięcie zapadłe w innej sprawie, gdzie wartość działki wyszacowano na 210 zł/ m² nie ma żadnego wpływu na decyzję w tej sprawie. Jak wskazano bowiem wyżej mimo, że wartość ta została ustalona w innej sprawie administracyjnej, to niewątpliwie stanowiła okoliczność, do której Kolegium winno się odnieść, a nawet sprawdzić z uwagi na jakie ewentualne okoliczności w przeciągu roku doszło do takiej znaczącej rozbieżności w ustalaniu wartości nieruchomości sąsiadujących ze sobą.
Odnośnie zarzutu skarżących dotyczącego nie uwzględnienia przez rzeczoznawcę przy wycenie okoliczności, iż nieruchomość jest nieruchomością zabudowaną natomiast nieruchomości przyjęte do porównania były nieruchomościami niezabudowanymi wskazać pozostaje, iż zarzut ten nie jest zasadny, bowiem jak wynika z § 30 rozporządzenia wartość nieruchomości gruntowej określa się jako wartość nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Poza tym nie mogły odnieść skutku zarzuty dotyczące konieczności przeprowadzenia prac na nieruchomości w celu doprowadzenia jej do stanu użytkowania z uwagi na konieczność prac niwelacyjnych oraz związanych z założeniem trawnika, które mają wpływ na wartość nieruchomości, iż argumenty te nie mogły odnieść skutku, bowiem przedmiotem wyceny była wartość nieruchomości do celów ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, nie zaś wartość nasadzeń i zagospodarowania terenu.
Reasumując, z uwagi na wskazane wyżej uchybienia w przeprowadzonym postępowaniu odwoławczym stanowiące naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, Sąd w składzie orzekającym, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy ppsa. orzekł o uchyleniu skarżonej decyzji Kolegium. O zwrocie kosztów postępowania sądowego na rzecz skarżących orzeczono zgodnie z art. 200 ustawy ppsa.