II SA/Ol 749/25
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi Z. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Elblągu, utrzymującą w mocy decyzję Wójta Gminy L. odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Organ pierwszej instancji odmówił, uznając, że teren inwestycji, będący gruntem rolnym, nie spełnia warunku dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.), ponieważ w wyznaczonym obszarze analizowanym (78 m od frontu działki) brak jest zabudowy pozwalającej na określenie parametrów nowej zabudowy. Organ odwoławczy utrzymał tę decyzję w mocy, podtrzymując argumentację o braku zabudowy w obszarze analizowanym i braku obowiązku poszukiwania zabudowy w dalszej odległości. Skarżąca zarzuciła organom mechaniczne ograniczenie obszaru analizowanego do ustawowego minimum, pominięcie istniejącej zabudowy w dalszej odległości (ok. 121 m), naruszenie przepisów intertemporalnych dotyczących nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz naruszenie zasady pogłębiania zaufania do władzy publicznej poprzez odstąpienie od utrwalonej praktyki wydawania pozytywnych decyzji dla sąsiednich działek. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie uznał skargę za zasadną. Sąd stwierdził, że organy nieprawidłowo wyznaczyły obszar analizowany, nie uzasadniły braku jego rozszerzenia mimo twierdzeń skarżącej o bliskiej zabudowie, a także nie dołączyły wymaganej analizy urbanistycznej do akt sprawy. Sąd podkreślił, że choć nie jest dopuszczalne sztuczne rozszerzanie obszaru analizowanego, to jego powiększenie ponad minimum jest możliwe, jeśli uzasadniają to okoliczności faktyczne i służy zachowaniu ładu przestrzennego. Sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu pierwszej instancji, zasądzając od organu na rzecz skarżącej zwrot kosztów postępowania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja zasady dobrego sąsiedztwa i sposobu wyznaczania obszaru analizowanego w postępowaniu o warunki zabudowy, zwłaszcza w kontekście nowelizacji przepisów i konieczności uzasadniania decyzji przez organy.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji braku planu miejscowego i analizy urbanistycznej. Interpretacja zasady dobrego sąsiedztwa może być różna w zależności od konkretnego stanu faktycznego i urbanistycznego.
Zagadnienia prawne (3)
Czy organy administracji prawidłowo wyznaczyły obszar analizowany do oceny zasady dobrego sąsiedztwa w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, ograniczając go do ustawowego minimum?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, organy nieprawidłowo wyznaczyły obszar analizowany, nie uzasadniły braku jego rozszerzenia mimo twierdzeń skarżącej o bliskiej zabudowie i nie dołączyły wymaganej analizy urbanistycznej.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że choć obszar analizowany ma minimalne wymiary, jego powiększenie jest możliwe, jeśli uzasadniają to okoliczności faktyczne i służy zachowaniu ładu przestrzennego. Organy nie wykazały, dlaczego nie rozważyły rozszerzenia obszaru, zwłaszcza w kontekście twierdzeń o bliskiej zabudowie i wcześniejszych pozytywnych decyzjach dla sąsiednich działek.
Czy w sprawie o ustalenie warunków zabudowy, wszczętej przed nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy stosować przepisy w brzmieniu dotychczasowym, czy po nowelizacji?
Odpowiedź sądu
W sprawie należy stosować przepisy w brzmieniu dotychczasowym, jednakże organy nie naruszyły tego przepisu w sposób, który wpłynąłby na wynik sprawy, gdyż ich błąd dotyczył sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego, a nie zastosowania konkretnego brzmienia przepisu.
Uzasadnienie
Sąd potwierdził, że w sprawie zastosowanie miały przepisy w brzmieniu sprzed nowelizacji, ale wskazał, że błąd organów nie wynikał z zastosowania niewłaściwego brzmienia przepisu, lecz z wadliwego wyznaczenia obszaru analizowanego.
Czy organ administracji ma obowiązek rozszerzyć obszar analizowany poza ustawowe minimum, jeśli istnieją przesłanki wskazujące na urbanistycznie spójne sąsiedztwo z zabudową znajdującą się w większej odległości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, organ ma obowiązek rozważyć rozszerzenie obszaru analizowanego, jeśli istnieją uzasadnione przesłanki wskazujące na urbanistycznie spójne sąsiedztwo z zabudową znajdującą się w większej odległości, a wybór granic obszaru musi być uzasadniony.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że choć zasada dobrego sąsiedztwa opiera się na analizie istniejącej zabudowy, to pojęcie 'działki sąsiedniej' ma charakter funkcjonalny i nie ogranicza się do nieruchomości bezpośrednio przyległych. Organ musi uzasadnić wybór granic obszaru analizowanego, a lakoniczne stwierdzenie o braku podstaw do rozszerzenia jest niewystarczające.
Przepisy (25)
Główne
u.p.z.p. art. 61 § ust. 1 pkt 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
p.p.s.a. art. 145 § par. 1 pkt 1 lit. a
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 145 § par. 1 pkt 1 lit. c
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Pomocnicze
u.p.z.p. art. 2 § pkt 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 52 § ust. 2 pkt 1a
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 61 § ust. 1 pkt 5
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 61 § ust. 5
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 61 § ust. 5a
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
k.p.a. art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 8 § § 1 i 2
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 77 § § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 107 § § 3
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 136 § § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 138 § § 1 pkt 1
Kodeks postępowania administracyjnego
p.u.s.a. art. 1 § § 1 i 2
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych
p.p.s.a. art. 134 § § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 119 § pkt 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
u.p.z.p. art. 59 § ust. 2 pkt 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 65 § ust. 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 61 § ust. 1 pkt 1a
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 61 § ust. 1a
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
rozporządzenie z 2024 r. art. 11
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
p.p.s.a. art. 200
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 205 § § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Argumenty
Skuteczne argumenty
Organy wadliwie wyznaczyły obszar analizowany, ograniczając go do ustawowego minimum bez uzasadnienia. • Organy pominęły istniejącą zabudowę w dalszej odległości, która mogłaby stanowić podstawę do ustalenia warunków zabudowy. • Organy nie dołączyły wymaganej analizy urbanistycznej do akt sprawy. • Organy nie uzasadniły braku rozszerzenia obszaru analizowanego, mimo że mogło to być uzasadnione urbanistycznie.
Odrzucone argumenty
Zarzut naruszenia przepisów intertemporalnych dotyczących nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (sąd uznał, że przepis został zastosowany prawidłowo, ale błąd organów leżał gdzie indziej). • Zarzut naruszenia zasady równego traktowania i odstąpienia od utrwalonej praktyki (sąd uznał, że każda sprawa jest indywidualna, a decyzje podziałowe nie są wiążące dla organu WZ).
Godne uwagi sformułowania
mechanistycznym ograniczeniem obszaru analizowanego do ustawowego minimum • pojęcie działki sąsiedniej ma charakter funkcjonalny i nie ogranicza się do nieruchomości bezpośrednio przyległych • organ musi uzasadnić wybór przyjętych granic obszaru analizowanego • decyzja ustalająca warunki zabudowy jest aktem stosowania prawa, w sposób władczy konkretyzuje uprawnienia wynikające z ustawy
Skład orzekający
Bogusław Jażdżyk
przewodniczący sprawozdawca
Ewa Osipuk
sędzia
Grzegorz Klimek
asesor
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja zasady dobrego sąsiedztwa i sposobu wyznaczania obszaru analizowanego w postępowaniu o warunki zabudowy, zwłaszcza w kontekście nowelizacji przepisów i konieczności uzasadniania decyzji przez organy."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji braku planu miejscowego i analizy urbanistycznej. Interpretacja zasady dobrego sąsiedztwa może być różna w zależności od konkretnego stanu faktycznego i urbanistycznego.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu uzyskiwania warunków zabudowy i błędów popełnianych przez organy administracji, co jest istotne dla wielu inwestorów i prawników. Wyjaśnia kluczowe zasady dotyczące analizy urbanistycznej i zasady dobrego sąsiedztwa.
“Jak organy administracji 'gubią się' w wyznaczaniu obszaru analizowanego? Sąd wyjaśnia, dlaczego mechaniczne podejście prowadzi do uchylenia decyzji.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.