II SA/Ol 701/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w OlsztynieOlsztyn2024-10-15
NSAbudowlaneŚredniawsa
prawo budowlanenadzór budowlanypanele fotowoltaicznenieruchomościwłasność lokalispółdzielnia mieszkaniowapostępowanie administracyjneprawo rzeczowesamowola budowlanaprawo energetyczne

Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylił decyzje nakazujące demontaż paneli fotowoltaicznych z balustrady balkonowej z powodu niewłaściwego postępowania organów administracji.

Sprawa dotyczyła nakazu demontażu paneli fotowoltaicznych zamontowanych na balustradzie balkonowej przez właścicielkę lokalu. Organy nadzoru budowlanego nakazały demontaż, powołując się na brak zgody spółdzielni mieszkaniowej i naruszenie przepisów. Sąd uchylił te decyzje, wskazując na istotne naruszenia proceduralne popełnione przez organy obu instancji, w tym brak wszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego i prawnego, zwłaszcza w kontekście prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz zastosowania regulaminu spółdzielni.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie uchylił decyzje organów nadzoru budowlanego, które nakazywały E. M. demontaż paneli fotowoltaicznych zamontowanych na balustradzie jej balkonu. Organy I i II instancji uznały, że montaż paneli narusza przepisy, powołując się na brak zgody spółdzielni mieszkaniowej oraz potencjalne naruszenie prawa budowlanego. Skarżąca argumentowała, że jako właścicielka lokalu ma prawo do montażu instalacji na swoim balkonie, a zgoda spółdzielni nie była wymagana, zwłaszcza że balkon nie stanowi części wspólnej nieruchomości. Sąd administracyjny uznał skargę za zasadną, stwierdzając istotne naruszenia proceduralne przez organy obu instancji. Wskazano na brak wszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego, w tym kwestii prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, co jest kluczowe w postępowaniu naprawczym. Ponadto, sąd zwrócił uwagę na wątpliwości dotyczące zastosowania regulaminu spółdzielni, który wszedł w życie po zamontowaniu paneli, oraz na brak wyjaśnienia, czy skarżąca uzyskała wymagane zgody od innych właścicieli lokali. Zaniechanie organów w wyjaśnieniu tych kwestii doprowadziło do naruszenia przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, co skutkowało uchyleniem zaskarżonych decyzji.

Asystent AI do analizy prawnej

Przeanalizuj tę sprawę w kontekście orzecznictwa, przepisów i doktryny. Uzyskaj pogłębioną analizę, projekt pisma lub odpowiedź na pytanie prawne.

Analiza orzecznictwa Badanie przepisów Odpowiedzi na pytania Drafting pism
Wypróbuj Asystenta AI

Zagadnienia prawne (3)

Odpowiedź sądu

Sąd wskazał na konieczność wyjaśnienia, czy skarżąca posiadała prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz czy zastosowanie miał regulamin spółdzielni, który wszedł w życie po montażu paneli. Kwestia zgody spółdzielni od właścicieli wyodrębnionych lokali wymagała dalszej analizy.

Uzasadnienie

Sąd podkreślił, że organy nie wyjaśniły wystarczająco kwestii prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz zastosowania regulaminu spółdzielni, który wszedł w życie po montażu paneli. Wskazano na potrzebę rozróżnienia sytuacji właścicieli lokali od mieszkańców spółdzielczych lokatorskich i własnościowych.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

uchylono_decyzję

Przepisy (28)

Główne

u.w.l. art. 29 § 4

Ustawa o własności lokali

Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę ani zgłoszenia instalowanie urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 150 kW, z zastrzeżeniem obowiązku uzgodnienia z rzeczoznawcą ds. ochrony przeciwpożarowej dla mocy powyżej 6,5 kW.

u.w.l. art. 51

Ustawa o własności lokali

Pb art. 4

Prawo budowlane

Pb art. 29 § 4

Prawo budowlane

Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę ani zgłoszenia instalowanie urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 150 kW, z zastrzeżeniem obowiązku uzgodnienia z rzeczoznawcą ds. ochrony przeciwpożarowej dla mocy powyżej 6,5 kW.

Pb art. 50 § 1

Prawo budowlane

Pb art. 51 § 1

Prawo budowlane

p.p.s.a. art. 145 § 1

Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Pomocnicze

k.p.a. art. 7

Kodeks postępowania administracyjnego

k.p.a. art. 77 § 1

Kodeks postępowania administracyjnego

k.p.a. art. 80

Kodeks postępowania administracyjnego

k.p.a. art. 107 § 3

Kodeks postępowania administracyjnego

u.w.l. art. 18

Ustawa o własności lokali

u.w.l. art. 22

Ustawa o własności lokali

u.w.l. art. 4

Ustawa o własności lokali

u.w.l. art. 32 § 4

Ustawa o własności lokali

u.w.l. art. 48 § 3

Ustawa o własności lokali

Pb art. 30

Prawo budowlane

Pb art. 32 § 4

Prawo budowlane

Pb art. 48 § 3

Prawo budowlane

Pb art. 51 § 7

Prawo budowlane

Pb art. 83 § 2

Prawo budowlane

Pb art. 56 § 1a

Prawo budowlane

Pr. Spółdz. art. 18 § 5

Prawo spółdzielcze

p.u.s.a. art. 1

Prawo o ustroju sądów administracyjnych

p.p.s.a. art. 3 § 1

Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 135

Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 200

Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 205 § 1

Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Argumenty

Skuteczne argumenty

Organy nadzoru budowlanego nie wyjaśniły wystarczająco prawa skarżącej do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zastosowanie regulaminu spółdzielni było wątpliwe, gdyż wszedł on w życie po montażu paneli. Brak było wszechstronnego ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Panele fotowoltaiczne o mocy do 150 kW nie wymagają pozwolenia na budowę ani zgłoszenia.

Odrzucone argumenty

Argumenty organów o konieczności uzyskania zgody spółdzielni na montaż paneli fotowoltaicznych na balustradzie balkonowej.

Godne uwagi sformułowania

Zaniechanie przez organ jednoznacznego wyjaśnienia powyżej wskazanych wątpliwości powoduje, iż doszło w sprawie do naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy. Podkreślenia wymaga, że decyzja organu odwoławczego i poprzedzająca ją decyzja PINB, wydane zostały w postępowaniu naprawczym. Istotą postępowania naprawczego prowadzonego w oparciu o przepis art. 51 Pb jest doprowadzenie samowolnie wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, co należy rozumieć jako stan, w którym wykonane roboty budowlane nie będą pozostawały w kolizji z przepisami prawa, a w szczególności z przepisami Prawa budowlanego.

Skład orzekający

Beata Jezielska

przewodniczący

Ewa Osipuk

członek

Grzegorz Klimek

sprawozdawca

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Średnia

Powoływalne dla: "Proceduralne błędy organów nadzoru budowlanego w sprawach dotyczących samowolnych robót budowlanych, zwłaszcza w kontekście instalacji fotowoltaicznych i prawa do dysponowania nieruchomością."

Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji montażu paneli na balustradzie balkonowej oraz interakcji z regulaminem spółdzielni mieszkaniowej.

Wartość merytoryczna

Ocena: 6/10

Sprawa dotyczy popularnej tematyki paneli fotowoltaicznych i ich montażu, a także pokazuje, jak istotne są błędy proceduralne w postępowaniu administracyjnym.

Panele fotowoltaiczne na balkonie: czy spółdzielnia może zakazać montażu? Sąd administracyjny wyjaśnia.

Sektor

nieruchomości

Asystent AI dla prawników

Twój asystent do analizy prawnej

Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka ponad 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.

Analiza orzecznictwa i przepisów
Drafting pism i dokumentów
Odpowiedzi na pytania prawne
Pogłębiona analiza z doktryny

Powiązane tematy

Pełny tekst orzeczenia

Oryginał, niezmieniony
II SA/Ol 701/24 - Wyrok WSA w Olsztynie
Data orzeczenia
2024-10-15
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2024-09-04
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Sędziowie
Beata Jezielska /przewodniczący/
Ewa Osipuk
Grzegorz Klimek /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne
Budowlane prawo
Skarżony organ
Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku
Uchylono zaskarżone decyzje I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 572
art.7, art.77 par.1, art.80, art.107 par.3
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.)
Dz.U. 2024 poz 935
art.135, art.145 par.1 pkt 1 lit. c), art.200, art.205 par.1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Dz.U. 2021 poz 1048
art.18, art.22
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - t.j.
Dz.U. 2024 poz 725
art.4,art.29 ust.4 pkt 3 lit. c), art.32 ust.4 pkt 2, art.48 ust.3 pkt 2, art.51
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Beata Jezielska Sędziowie sędzia WSA Ewa Osipuk asesor WSA Grzegorz Klimek (spr.) Protokolant referent Natalia Stemplewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 października 2024 r. sprawy ze skargi E. M. na decyzję Warmińsko-Mazurskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie demontażu z balustrady balkonowej paneli fotowoltaicznych 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji; 2. zasądza od Warmińsko-Mazurskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz E. M. kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Decyzją z 26 czerwca 2024 r. Warmińsko-Mazurski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (WINB), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572 – k.p.a.),art. 51 ust. 1 pkt 1, art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725 - Pb), po rozpoznaniu odwołania E. M. (skarżąca, strona) od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (...) (PINB, organ I instancji) z dnia 2 maja 2024 r. nakazującej E. M. demontaż z balustrady balkonowej balkonu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr 13 w budynku mieszkalnym przy ul. P. (...) w E. paneli fotowoltaicznych czterech o mocy 110W i wymiarach 0,67m x 1,02m każdy oraz jednego o mocy 180W i wymiarach 0,67m x 1,48m - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji w całości.
Zaskarżona decyzja została wydana w następujących okolicznościach faktycznych sprawy:
PINB w dniu 9 listopada 2023 r. wszczął postępowanie w sprawie montażu paneli fotowoltaicznych na balustradzie balkonowej balkonu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr 13 w budynku mieszkalnym przy ul. P. (...) w E.
W dniu 14 marca 2024 r. PINB w obecności przedstawiciela Spółdzielni Mieszkaniowej oraz syna skarżącej przeprowadził oględziny, podczas których ustalił, że właścicielem lokalu nr 13 przy ul. P. (...) w E. jest E. M. Na balkonie przynależnym do w/w lokalu mieszkalnego zostały zamontowane (latem 2022 r.) panele fotowoltaiczne. Jeden panel fotowoltaiczny o wymiarach 0,67m x 1,48m i mocy 180W, a następnie po roku zamontowano cztery kolejne o wymiarach 0,67m x 1,02m i mocy 110W każdy. Inwestorem był syn strony – R. S.
Pismem z 29 marca 2024 r. PINB zwrócił się do (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w E. z zapytaniem czy MSM w E. wyraziła zgodę na wykonanie montażu przedmiotowych paneli fotowoltaicznych. W odpowiedzi na pismo w/w Spółdzielnia oświadczyła (pismem z dnia 4 kwietnia 2024 r., że nie wyrażała zgody dla strony na zamontowanie paneli fotowoltaicznych. W załączeniu przekazała, korespondencję z w/w właścicielką mieszkania. W przedmiotowej korespondencji jest wezwanie Spółdzielni z dnia 7 września 2023 r. do natychmiastowego usunięcia instalacji fotowoltaicznej z balustrady w związku z zagrożeniem zdrowia i życia, wniosek strony z dnia 8 września 2023 r. z którego wynika, że jeden dzień po wezwaniu do demontażu, właścicielka zawnioskowała o zgodę na montaż, oraz odpowiedź na wniosek (z dnia 22 września 2023 r.), w którym Spółdzielnia nie wyraża zgody na montaż paneli fotowoltaicznych na balustradzie balkonowej balkonu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr 13 w budynku mieszkalnym przy ul. P. (...) w E. W treści Spółdzielnia przytoczyła szereg argumentów dla których przedmiotowe roboty stanowią zagrożenie dla mieszkańców.
Wobec powyższych ustaleń PINB decyzją z dnia 2 maja 2024 r., na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 1 Pb, nakazał stronie demontaż z balustrady balkonowej balkonu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr 13 w budynku mieszkalnym przy ul. P. (...) w E. paneli fotowoltaicznych czterech o mocy 110W i wymiarach 0,67m x 1,02m każdy oraz jednego o mocy 180W i wymiarach 0,67m x 1,48m.
Od powyższej decyzji odwołanie złożyła skarżąca wskazując, że jako właścicielka lokalu ma prawo do montażu instalacji fotowoltaicznej na własnym balkonie. Ponadto skarżąca wskazała, iż balkon nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, zatem zgoda Spółdzielni nie była wymagana.
W uzasadnieniu decyzji z 26 czerwca 2024 r. WINB wskazał, że do robót budowlanych i obiektów budowlanych, które nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę i nie są objęte obowiązkiem zgłoszenia, mogą być stosowane przepisy art. 50 ust. 1 pkt 2 lub pkt 4 in fine Pb, a także art. 51 ust. 7 tej ustawy, jeżeli roboty budowlane zostały wykonane w sposób, o którym mowa w art. 50 ust. 1 pkt 2 lub pkt 4 in fine. Przepisami, o których mowa w art. 50 ust. 1 pkt 4 Pb są nie są tylko przepisy ustawy Prawo budowlane. Norma art. 50 ust. 1 pkt 4 Pb nie tylko odnosi się do robót budowlanych wykonywanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, ale również wykonywanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń w przepisach - naruszenie nie tylko przepisów techniczno-budowlanych, o których mowa w art. 7 Pb ale np. przepisów dotyczących ochrony przeciwpożarowej, ochrony środowiska, prawa wodnego i ochrony przyrody. Każda z przesłanek z art. 50 ust. 1 stanowi samodzielną podstawę. Zgodnie z art. 4 Pb każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Z kolei ustawa Prawo spółdzielcze stanowi iż.: § 5. Członek spółdzielni ma obowiązek przestrzegania przepisów prawa, postanowień statutu i opartych na nich regulaminów. W aktach sprawy znajduje się fragment regulaminu MSM w E. dotyczący użytkowników lokali planujących montaż na elementach balkonów lub jego przestrzeni indywidualnych systemów do wytwarzania energii elektrycznej przy wykorzystaniu paneli fotowoltaicznych. § 2 przedmiotowego regulaminu stanowi, iż: "użytkownik lokalu któremu przysługuje prawo do lokalu na zasadach spółdzielczego prawa do lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lud odrębnej własności lokalu w budynku mieszkalnym wielorodzinnym pozostającym w zarządzie MSM w E. przed przystąpieniem do montażu paneli fotowoltaicznych składa pisemny wniosek do Spółdzielni. Wniosek musi być poparty dołączoną pisemną zgodą właścicieli lokali danego budynku. Spółdzielnia powiadamia użytkownika lokalu o przyjęciu wniosku do realizacji oraz przedstawia wnioskodawcy na piśmie wymogi jaki musi spełniać w zakresie sporządzania dokumentacji oraz warunków opisanych w niniejszym regulaminie". Z akt sprawy (z pisma z dnia 22 września 2023 r.) wprost wynika, iż MSM w E. nie wyraziła zgody na montaż paneli fotowoltaicznych. W związku z powyższym zasadne było przeprowadzenie postępowania w trybie art. 50-51 Pb. Brak zgody w tym przypadku (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w E. na roboty budowlane dotyczące części wspólnych budynku (np. instalowanie paneli fotowoltaicznych na zewnętrznej części balustrady), powinno prowadzić do zastosowania nakazu demontażu. Zatem organ I instancji zasadnie stwierdził naruszenie art. 4 Pb.
W skardze wywiedzionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie na decyzję WINB skarżąca wskazała, że zarząd powierzony spółdzielni mieszkaniowej z mocy ustawy obejmuje umocowanie do dokonywania przez nią jedynie czynności zaliczanych do czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Mówi o tym art. 22 ustawy o własności lokali, który przydaje uprawnienie do samodzielnego dokonywania przez zarząd/zarządcę nieruchomością wspólną powołany w trybie art. 18 ust. 1 tej ustawy jedynie czynności mieszczących się w zakresie zwykłego zarządu. Na zwykły zarząd wspólną nieruchomością składają się jedynie czynności (faktyczne, prawne) zmierzające do załatwienia spraw związanych z jej bieżącym utrzymaniem i eksploatacją, oraz związane z podstawową codzienną "działalnością" wspólnoty mieszkaniowej, tworzonej przez właścicieli wyodrębnionych lokali. Spółdzielnia zatem nie jest właścicielem części wspólnych i prawo do dysponowania i rozporządzania przysługuje jej właścicielom. Tylko w przypadku mieszkań spółdzielczych lokatorskich i spółdzielczych własnościowych ma prawo rozporządzać i dysponować częścią wspólną. Zatem wymaganie uzyskania zgody przez spółdzielnię od właścicieli wyodrębnionych własności, jest bezprawne. Dodała, że prawo budowlane nie wymaga pozwolenia na montaż urządzeń fotowoltaicznych o mocy elektrycznej do 40 kW. Co więcej, ponieważ instalacja off-grid nie wymaga podłączenia do tradycyjnej sieci elektrycznej, to zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 16 Pb takich urządzeń nie trzeba nawet zgłaszać. Ponadto zgodnie z art. 29 Pb projekt instalacji fotowoltaicznej o mocy zainstalowanej mniejszej niż 6,5kW nie podlega obowiązkowi uzgodnienia z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej.
W odpowiedzi na skargę WINB wniósł o jej oddalenie.
Na rozprawie przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Olsztynie w dniu 15 października 2024 r. pełnomocnik skarżącej przedłożył akt notarialny z 17 lutego 2012 r. przenoszący na rzecz skarżącej własność lokalu mieszkalnego nr 13 położonego w budynku nr (...) przy ul. P. w E. wraz z związanym z jego własnością udziałem w części nieruchomości wspólnej.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:
Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1267) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 – p.p.s.a.) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie.
Przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji, a także – z mocy art. 135 p.p.s.a. – decyzji organu I instancji pod kątem powyższego kryterium wykazała, że skarga zasługuje na uwzględnienie.
Przedmiot zaskarżenia w niniejszej sprawie stanowi decyzja WINB, którą utrzymano w mocy decyzję organu I instancji nakazującą w oparciu o art. 51 ust. 1 pkt 1 w zw z art. 50 ust. 1 pkt 1 Pb, wykonanie przez skarżącą obowiązku nałożonego decyzją z dnia 2 maja 2024 r. W myśl art. 51 ust. 1 pkt 1 Pb organ nadzoru budowlanego w drodze decyzji nakłada obowiązek zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego. Podkreślenia wymaga, że decyzja organu odwoławczego i poprzedzająca ją decyzja PINB, wydane zostały w postępowaniu naprawczym. W związku z tym obowiązkiem Sądu było zweryfikowanie, czy w sprawie zaistniały przesłanki do zakończenia postępowania naprawczego w sposób przewidziany w art. 51 ust. 1 pkt 1 Pb.
Odnosząc się do tej kwestii w pierwszej kolejności wskazać należy, że zgodnie z art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. c Pb nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, wykonywanie robót budowlanych polegających na instalowaniu pomp ciepła, wolno stojących kolektorów słonecznych, urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 150 kW z zastrzeżeniem, że do urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 6,5 kW stosuje się obowiązek uzgodnienia z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej, zwany dalej "uzgodnieniem pod względem ochrony przeciwpożarowej", projektu tych urządzeń oraz zawiadomienia organów Państwowej Straży Pożarnej, o którym mowa w art. 56 ust. 1a. Zatem inwestor nie musiał legitymować się pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem na wykonanie robót budowlanych polegających na montażu paneli fotowoltaicznych.
Istotą postępowania naprawczego prowadzonego w oparciu o przepis art. 51 Pb jest doprowadzenie samowolnie wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, co należy rozumieć jako stan, w którym wykonane roboty budowlane nie będą pozostawały w kolizji z przepisami prawa, a w szczególności z przepisami Prawa budowlanego. W aktualnym orzecznictwie sądowoadministracyjnym ugruntowane jest stanowisko, że jednym z warunków wykonywania robót zgodnie z prawem jest wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (por. wyroki: WSA w Gorzowie Wlkp. z dnia 28 września 2017 r. sygn. akt II SA/Go 669/17, wyrok NSA z dnia 22 czerwca 2017 r. sygn. akt II OSK 2689/15, WSA w Gdańsku z dnia 12 lipca 2017 r. sygn. akt II SA/Gd 229/17, wyroki dostępne w Internecie pod adresem: www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Taki wniosek wypływa również z uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 stycznia 2011 r. sygn. akt II OPS 2/10. Wprawdzie w uchwale tej stwierdzono, że przepis art. 51 ust. 1 Pb nie może stanowić podstawy do wydania decyzji nakładającej na inwestora obowiązku złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, to jednakże z końcowej części uzasadnienia uchwały wynika, że nie można wykluczyć, że organ nadzoru budowlanego, prowadząc postępowanie naprawcze w trybie art. 51 Prawa budowlanego, po ustaleniu - w postępowaniu dowodowym (art. 75-81 k.p.a.), że inwestor nie ma wymaganego prawa do terenu na cele budowlane w świetle art. 4 Pb, wyda decyzję na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 1, która może także nakazywać rozbiórkę obiektu. Oznacza to, że w takim przypadku podstawę rozstrzygnięcia stanowi jednak ustalenie, że inwestor nie dysponuje i nie dysponował prawem do nieruchomości na cele budowlane, a nie to, czy ma przedłożyć oświadczenie o posiadaniu takiego prawa.
Podkreśla się także, że posiadanie przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest podstawą zasady wolności budowlanej wyrażonej w art. 4 Pb, czy w art. 32 ust. 4 pkt 2 tej ustawy, zgodnie z którym, pozwolenie na budowę może być wydane tylko temu kto wykazał, że prawo takie posiada. Nadawanie takiego kierunku wykładni art. 51 Pb wynika z przyjęcia, że podzielenie odmiennego poglądu prowadziłoby do możliwości zalegalizowania robót budowlanych wykonywanych z naruszeniem prawa własności osób trzecich, co stawiałoby inwestora realizującego samowolę budowlaną w sytuacji korzystniejszej w stosunku do inwestora realizującego roboty budowlane z wszelkimi ograniczeniami wynikającymi z treści dyspozycji art. 30 ust. 2 i art. 32 ust. 4 pkt 2 Pb. Skoro w postępowaniu dotyczącym legalizacji obiektu wybudowanego samowolnie inwestora obciąża obowiązek wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 48 ust. 3 pkt 2 Pb), to taki sam warunek musi być spełniony, aby mogło nastąpić doprowadzenie robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem w postępowaniu naprawczym prowadzonym na podstawie art. 50-51 tej ustawy. Różnica, jaka w tym zakresie występuje polega wyłącznie na tym, że wykazanie przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w postępowaniu legalizacyjnym następuje poprzez złożenie stosownego oświadczenia, natomiast w postępowaniu naprawczym powyższa okoliczność jest ustalana na zasadach ogólnych polegających na przedstawieniu przez stronę dokumentów stwierdzających tytuł prawny do nieruchomości, który wskazuje na jej uprawnienie do wykonania robót budowlanych (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 22 lutego 2017 r. sygn. akt VII SA/Wa 583/13, wyrok WSA w Gorzowie Wlkp. z dnia 28 września 2017 r. sygn. akt II SA/Go 669/17).
Podzielając powyższy pogląd, Sąd stwierdza, iż organy nadzoru budowlanego na gruncie rozpoznawanej sprawy zobligowane były zatem do wnikliwego i rzetelnego ustalenia, czy inwestor legitymuje się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zwłaszcza w sytuacji, gdy strona zarzuciła naruszenie przysługującego jej prawa własności. Tymczasem w sprawie nie wyjaśniono, zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej, czy inwestor posiadał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Nakazując skarżącej demontaż paneli organy powołały się na treść art. 18 § 5 ustawy z 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2024 r. poz. 593) oraz § 2 regulaminu MSM w E. stanowiący, że użytkownik lokalu któremu przysługuje prawo do lokalu na zasadach spółdzielczego prawa do lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lud odrębnej własności lokalu w budynku mieszkalnym wielorodzinnym pozostającym w zarządzie MSM w E. przed przystąpieniem do montażu paneli fotowoltaicznych składa pisemny wniosek do Spółdzielni. Wniosek musi być poparty dołączoną pisemną zgodą właścicieli lokali danego budynku. Z przedłożonego na rozprawie aktu notarialnego z 17 lutego 2012 r. wynika, że skarżącej przysługuje własność lokalu mieszkalnego nr 13 położonego w budynku nr (...) przy ul. P. w E. Skarżąca zarzucając organom bezprawne działanie powołała się na art. 18 i art. 22 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) podnosząc, że zarząd powierzony spółdzielni mieszkaniowej z mocy ustawy obejmuje umocowanie do dokonywania przez nią jedynie czynności zaliczanych do czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Na zwykły zarząd wspólną nieruchomością składają się jedynie czynności (faktyczne, prawne) zmierzające do załatwienia spraw związanych z jej bieżącym utrzymaniem i eksploatacją, oraz związane z podstawową codzienną "działalnością" wspólnoty mieszkaniowej, tworzonej przez właścicieli wyodrębnionych lokali. Spółdzielnia nie jest zatem właścicielem części wspólnych i prawo do dysponowania i rozporządzania przysługuje wyłącznie jej właścicielom. Tylko w przypadku mieszkań spółdzielczych lokatorskich i spółdzielczych własnościowych ma prawo rozporządzać i dysponować częścią wspólną. Z akt sprawy nie wynika, żeby organy odniosły się do tej kwestii, jak również nie oceniły, czy w sprawie będzie miał zastosowanie art. 18 i art. 22 ustawy o własności lokali. Należy zauważyć, że kolejną wątpliwość budzi kwestia związania skarżącej powoływanym przez organy regulaminem spółdzielni. Z materiału aktowego sprawy wynika, że wszedł on w życie z dniem uchwalenia 19 grudnia 2023 r. Tymczasem skarżąca zamontowała pierwszy panel latem 2022 r. a kolejne po roku. W tym czasie regulamin nie obowiązywał, a organy nie wyjaśniły czy jego postanowienia regulują zagadnienie montażu i użytkowania paneli fotowoltaicznych za okres poprzedzający jego uchwalenie. Akta organu nie odpowiadają ponadto na pytanie czy skarżąca występując do spółdzielni o zezwolenie na montaż paneli przedłożyła zgody właścicieli lokali mieszkalnych w jej budynku i czy w ogóle było to konieczne.
W tym miejscu należy przypomnieć trzeba, że zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej, organy administracji publicznej, prowadzące postępowanie mają obowiązek zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w taki sposób, aby ustalić stan faktyczny sprawy zgodny z rzeczywistością, a zwłaszcza mają obowiązek dokonać wszechstronnej oceny okoliczności konkretnej sprawy na podstawie analizy całego materiału dowodowego i swoje stanowisko wyrazić w uzasadnieniu podjętej decyzji. Jednakże tym obowiązkom organy obu instancji nie sprostały.
Podsumowując stwierdzić należy, że zaniechanie przez organ jednoznacznego wyjaśnienia powyżej wskazanych wątpliwości powoduje, iż doszło w sprawie do naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy. Brak bowiem rzetelnego ustalenia tych okoliczności przesądza o braku możliwości wydania decyzji, o której mowa w art. 51 Pb..
W tym stanie rzeczy Sąd, stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a., orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji PINB. O kosztach postępowania rozstrzygnięto w oparciu o art. 200 oraz art. 205 § 1 p.p.s.a.

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Asystent AI przeanalizuje Twoje pytanie w oparciu o orzecznictwo, przepisy i doktrynę — jak rozmowa z ekspertem.

Zadaj pytanie Asystentowi AI