II SA/OL 694/21

II SA/Ol 694/21 - Wyrok WSA w Olsztynie
Data orzeczenia
2021-10-28
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2021-08-17
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Sędziowie
Beata Jezielska
Katarzyna Matczak /przewodniczący/
Piotr Chybicki /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
I OSK 629/22 - Wyrok NSA z 2025-04-24
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2020 poz 1990
art. 4 pkt 11,  art. 98a  ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Dz.U. 2019 poz 2325
art. 134,  art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Katarzyna Matczak Sędziowie sędzia WSA Beata Jezielska sędzia WSA Piotr Chybicki (spr.) Protokolant sekretarz sądowy Sylwia Chodorowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 października 2021 r. sprawy ze skargi K. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia "[...]" Samorządowe Kolegium Odwoławcze (Kolegium), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z roku 2020 r., poz. 256, dalej: k.p.a.) w związku z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 1990, dalej: u.g.n.), po rozpoznaniu odwołania K. N. (skarżąca) od decyzji wydanej przez działającego z upoważnienia Wójta Gminy "[...]" - p.o. Kierownika Referatu Gospodarki Terenowej (organ I instancji) z dnia "[...]" orzekającej:
Ustalić jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanej z wydaniem decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości położonej w "[...]", oznaczonej w ewidencji gruntów obrębu "[...]" jako działka nr "[...]" w wysokości 36.594,00 zł na rzecz gminy "[...]";
Zobowiązać K. N. do uiszczenia w terminie 14 dni, licząc od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna, opłaty ustalonej w pkt 1 decyzji,
orzekło utrzymać w mocy zaskarżoną decyzję.
Zakwestionowana decyzja została podjęta w następujących okolicznościach faktycznych sprawy.
Decyzją z dnia "[...]" organ I instancji ustalił K. N. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanej z wydaniem decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości położonej w "[...]", oznaczonej w ewidencji gruntów obrębu "[...]" jako działka nr "[...]" w wysokości 36.594,00 zł na rzecz gminy "[...]". Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organ wyjaśnił, że nieruchomość stanowiąca własność skarżącej, położona w obrębie wsi "[...]", zapisana w KW "[...]" zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi "[...]" (uchwała nr "[...]" z dnia "[...]") położona jest na terenie jednostek bilansowych: "MUT" - projektowana zabudowa mieszkalna, usługowa i turystyczna na dużych działkach; "D8/1x5,0" - projektowane i adaptowane ulice dojazdowe: "K" - przejście piesze; "D15/1x6,0" - droga gminna wymagająca modernizacji do parametrów określonych w rysunku planu; "Z20/1x7,0" - droga wojewódzka klasy Z w istniejącej zabudowie wsi wymagająca modernizacji do parametrów określonych w rysunku planu. Ostateczną decyzją z dnia "[...]" wydaną przez Wójta Gminy "[...]", zatwierdzony został podział wyżej wskazanej nieruchomości na dziewięć nowo utworzonych działek gruntu. Działki gruntu "[...]" zostały wydzielone pod drogi i z mocy prawa przeszły na własność: Województwa (dz. ew. "[...]") oraz na własność Gminy "[...]" (dz. ew. "[...]"). Zatwierdzenie opisaną decyzją podziału nieruchomości spowodowało, że wartość nieruchomości wzrosła o kwotę 121.980,00 zł (operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego: wartość rynkowa przed podziałem wynosi 458.160,00 zł, po podziale wynosi 580.140,00 zł). Wszystkie te okoliczności uzasadniały z mocy art. 98a ust. 1 u.g.n. i Uchwały nr "[...]" Rady Gminy "[...]" z dnia "[...]", obowiązującej w momencie wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości, ustalenie opłaty adiacenckiej w wysokości 36.594,00 zł, stanowiącej 30% różnicy wartości sprzed i po dokonaniu podziału.
W odwołaniu od powyższej decyzji skarżąca wniosła o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Skarżąca zarzuciła organowi I instancji naruszenie:
- art. 10 § 1 k.p.a., ponieważ organ wydał zaskarżoną decyzję przed upływem 7- dniowego terminu wyznaczonego na zapoznanie się przez skarżącą z aktami sprawy, a tym samym uniemożliwiono jej przedłożenie istotnych dowodów w sprawie, tj. kopii akt sądowych, z których wynika, że w dacie podziału działek biegła sądowa wyceniła metr kwadratowy działek na kwotę 34 zł;
- niedokonanie weryfikacji operatu szacunkowego sporządzonego na potrzebę przedmiotowego postępowania, bowiem z wiedzy jaką posiada skarżąca, organ dysponuje wyceną działek bezpośrednio sąsiadujących z jej działkami i o powierzchni zbliżonej do działek podzielonych, która to wycena tych działek została dokonana po podziale działek skarżącej w maju 2017 r. i wartość metra kwadratowego została oszacowana na kwotę 36 zł;
- brak uwzględnienia faktu, że na części podzielonych działek znajdują się słupy energetyczne. W ocenie skarżącej działki, na których jest słup są bezwartościowe, gdyż nikt nie chce mieć takiej nieruchomości - posadowienie słupów winno być uwzględnione w wycenie.
W uzasadnieniu decyzji z dnia "[...]" Kolegium wskazało, że wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne (art. 98a ust. 1 u.g.n.). W przedmiotowej sprawie bezspornym jest, że decyzją z dnia "[...]", Wójt Gminy "[...]" zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie "[...]" gminie "[...]", uregulowanej w księdze wieczystej Nr "[...]", oznaczonej działką numer "[...]" stanowiącej własność skarżącej na "[...]" działek. Decyzja ta wobec niezłożenia przez skarżącą odwołania stała się ostateczna dnia 18 stycznia 2017 r. Zawiadomieniem z dnia 28 października 2019 r. organ poinformował stronę o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów obrębu "[...]" działki nr: "[...]" o łącznej powierzchni 16.606 m2. Jednocześnie organ wyznaczył skarżącej 7-dniowy termin do zapoznania się z operatem szacunkowym. Zawiadomienie zostało doręczone pełnomocnikowi skarżącej w dniu 13 bądź 14 grudnia 2019 r. - dzień doręczenia oraz stempel pocztowy jest nieczytelny - a zatem przed upływem 3-letniego terminu, o którym mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n.). Następnie, przed upływem 7-dniowego terminu wyznaczonego w zawiadomieniu z dnia 28 października 2019 r., decyzją z dnia "[...]" organ I instancji ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanej z wydaniem decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr "[...]", w wysokości 36.594,00 zł. Bezspornym jest również, że Rada Gminy "[...]" uchwałą nr "[...]" w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej naliczanej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, ustaliła wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej naliczanej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości dokonanej na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wynosi 30% różnicy wartości nieruchomości sprzed i po dokonaniu podziału (§ 2 uchwały). Dalej Kolegium wskazało, że przy ustalaniu opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio art. 146 ust. 1a u.g.n., zgodnie z którym ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wyceny nieruchomości dla potrzeb określenia opłaty adiacenckiej dokonuje zatem rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym sporządzonym zgodnie z zasadami wyrażonymi w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555). Kolegium wskazało, że sporządzona dla potrzeb niniejszego postępowania wycena nieruchomości jest zgodna z przepisami zawartymi w Rozdziale I Działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami - "Określanie wartości nieruchomości" oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat jest spójny i logiczny. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami i wyjaśniła przyczyny przyjęcia zastosowanej techniki i metody szacowania. W operacie zawarto także pozostałe wymagane prawem elementy. Uwzględnia on wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości (lokalizacja, możliwości zagospodarowania gruntu, uzbrojenie w infrastrukturę techniczną oraz dojazd), zawiera także dokładny opis nieruchomości podobnych, przyjętych do porównania. Odnosząc się do zarzutów skargi organ wskazał, że wbrew stanowisku skarżącej posadowienie słupów elektroenergetycznych na działkach zostało uwzględnione przez rzeczoznawcę majątkowego. Ponadto, przedłożona przez skarżącą jako dowód opinia biegłego do sprawy o ustanowieniu służebności przesyłu nie mogła zostać uwzględniona w przedmiotowym postępowaniu, bowiem zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości.
W skardze wywiedzionej do tut. Sądu na decyzję Kolegium skarżąca zarzuciła jej:
- błąd w ustaleniu stanu faktycznego i przyjęcie, że zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości został skutecznie doręczone pełnomocnikowi skarżącej;
- brak zastosowania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze art. 8 k.p.a. poprzez naruszenie zasady równego traktowania i przyjęcie, że "poza rozważaniem Kolegium pozostaje natomiast kwestia nieskorzystania z tego uprawnienia w stosunku do właścicieli innych nieruchomości" podczas gdy organ w toku postępowania zobowiązany jest weryfikować, czy zgodnie z art. 32 Konstytucji " Wszyscy są wobec prawa równi. Wszyscy mają prawo do równego traktowania przez władze publiczne. Nikt nie może być dyskryminowany w życiu politycznym, społecznym lub gospodarczym z jakiejkolwiek przyczyny". Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie wyjaśniło, dlaczego uważa, że kwestia nie ustalenia opłaty wobec innych właścicieli pozostaje poza rozważaniem Kolegium;
- brak uzasadnienia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, dlaczego opinia biegłego sądowego sporządzona w sprawie ustanowienia służebności przesyłu nie została przyjęta jako wiarygodna, skoro została sporządzona w dacie objętej postępowaniem i dotyczyła również wyceny tej samej działki i wartości gruntu;
- naruszenie art. 6 k.p.a. wraz z art. 7 k.p.a poprzez bark działania organów administracyjnych na podstawie przepisów prawa i pominięcie art. 32 Konstytucji.
W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:
Skarga nie jest zasadna.
Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137 ze zm.) i art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.- dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd uwzględniając skargę uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a – c p.p.s.a.). W razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala (art. 151 p.p.s.a.).
Z kolei po myśli art. 134 §1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a, skarga podlega oddaleniu w oparciu o przepis art. 151 tejże ustawy.
W ocenie sądu, tego rodzaju naruszeń prawa nie można przypisać zaskarżonej decyzji Kolegium utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem oraz zobowiązania skarżącej do jej uiszczenia.
Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Opłata adiacencka związana jest, jak to wynika z art. 4 pkt 11 u.g.n., ze wzrostem wartości nieruchomości, spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 98 a ust. 1 u.g.n. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98 ust. 1a u.g.n.).
Podsumowując powyższe rozważania, przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.
W ocenie Sądu, wszystkie wskazane przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej w rozpoznawanej sprawie zostały spełnione.
Na wstępie należy stwierdzić, że wszczęcie postępowania w przedmiocie ustalenia rzeczonej opłaty nastąpiło – jak tego wymaga art. 98a ust. 1 zd. 3 u.g.n. – w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Otóż decyzja Wójt Gminy "[...]" z dnia "[...]" zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie "[...]" gminie "[...]", uregulowanej w księdze wieczystej Nr "[...]", oznaczonej działką numer "[...]" stanowiącej własność skarżącej na "[...]" działek - wobec niezłożenia przez skarżącą odwołania - stała się ostateczna dnia "[....]". Zawiadomienie z dnia 28 października 2019 r. informujące stronę o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów obrębu "[...]" działki nr: "[...]" o łącznej powierzchni 16.606 m2 zostało doręczone pełnomocnikowi skarżącej w dniu 13 bądź 14 grudnia 2019 r. - dzień doręczenia oraz stempel pocztowy jest nieczytelny - samej zaś sakrżacej w dniu 13 grudnia 2019 r.( jej pismo z dnia 17 grudnia 2019 r.), a zatem przed upływem 3-letniego terminu, o którym mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n.).
Przechodząc do oceny sporządzonego na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej operatu szacunkowego, w ocenie Sądu, doszło do ustalenia kluczowej w sprawie okoliczności, tj. wzrostu wartości nieruchomości wywołanego podziałem (art. 98a ust. 1 u.g.n.), bez naruszenia prawa. Zauważyć należy, że stosownie do treści art. 7 i art. 150 ust. 5 u.g.n., określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, do których należy wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, przy uwzględnieniu w szczególności celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stanu nieruchomości oraz dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Aktem wykonawczym określającym sposób dokonania wyceny jest rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.- dalej "rozporządzenie"). Określono w nim m.in. rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego. Zgodnie z § 55 ust. 2 oraz § 56 ust. 1 pkt 1 - 9 rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie powinno się znaleźć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, zabudowa) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazanie na właściwe ustalenie współczynników korygujących.
W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonania jej podziału. Operat, będący podstawą ustaleń faktycznych w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej, podlega ocenie organów przy zastosowaniu art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. W konsekwencji, organ nie jest zwolniony od wyczerpującej oceny operatu oraz podjęcia działań zmierzających do usunięcia powstałych wątpliwości. Ograniczony jest organ wyłącznie tym, że nie może zastąpić dowodu z operatu innym dowodem na okoliczność wartości nieruchomości. Podkreśla się jednak w orzecznictwie, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Oznacza to, że podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych do porównania nieruchomości może nastąpić wyłącznie w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (wyrok NSA w sprawie I OSK 2191/18, orzeczenia.nsa.gov.pl). To zatem wyłącznie do rzeczoznawcy majątkowego należy dokonanie wyboru: podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, według zasad wynikających z przepisów u.g.n. i w zależności od okoliczności wymienionych w art. 154 ust. 1 u.g.n. W sytuacji gdy opinia tego biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i sąd nie są uprawnione do jej podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej (wyrok NSA w sprawie I OSK 305/20). Jak z kolei wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie I OSK 3563/18 oraz I OSK 1181/19, w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez sąd z szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie osoby zainteresowanej o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Jeśli wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, a w ślad za tym – dokonana przez niego wycena nieruchomości – nie jest dla strony satysfakcjonująca, to powinna przedłożyć organowi kontrdowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie lub też zlecić ocenę kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Brzmienie art. 157 u.g.n. oznacza bowiem, że o ocenę, o której mowa w tym przepisie może wystąpić każdy, w tym strona postępowania zainteresowana podważeniem metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie współczynników korygujących czy nieruchomości przyjętych do porównania. Nie można jednak przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat. Nie można też oczekiwać od organu, by występował do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, gdy nie ma on wątpliwości co do prawidłowości operatu.
W ocenie sądu, w przedmiotowej sprawie nie można uznać, że skarżąca skutecznie wykazała, iż przy sporządzaniu operatu, który stanowił podstawę ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, doszło do naruszenia prawa albo zawierał on oczywiste błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Skarżąca nie wykazała własnej inicjatywy dowodowej na etapie postępowania administracyjnego w zakresie przedstawienia kontroperatu sporządzonego na własne zlecenie, jak również nie zwróciła się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny spornego operatu. W ocenie Sądu sporządzony w sprawie operat spełnia wszystkie wymogi formalne określone w powołanym wyżej rozporządzeniu oraz opiera się na rzetelnych danych. Rzeczoznawca w sposób precyzyjny oraz logiczny dobrał do porównania nieruchomości podobne. Operat nie zawiera także żadnych wad świadczących o naruszeniu przez rzeczoznawcę przepisów u.g.n. Mając powyższe na uwadze, Sąd uznał, że dokonana przez biegłego wycena nie budzi zastrzeżeń, zaś przeprowadzona przez organy, ocena dowodowa operatu nie nosi znamion dowolności. W rezultacie powyższego zarzut nieuwzględnienia w procesie wyceny ewentualnego wzrostu wartości wydzielonych działek w oparciu o przedłożoną opinię biegłego sądowego sporządzoną w sprawie ustanowienia służebności przesyłu, z zasady nie może zostać uwzględniony, gdyż został sporządzony do innego celu i w innym postępowaniu (przed sądem powszechnym).
Odnosząc się do zarzutu braku uwzględnienia opinii w sprawie ustanowienia służebności przesyłu należy wskazać, że z uwagi na fakt, że przez działki gruntu "[...]" przebiega napowietrzna linia energetyczna oraz posadowione są słupy elektroenergetyczne do wyceny zastosowano współczynnik korekcyjny K (z przedziału 0,90; 1,10). Przy wycenie działek gruntu, na których posadowione są słupy elektroenergetyczne autorka operatu zastosowała współczynnik korekcyjny K=0,9, a w przypadku działek nr "[...]" przez które przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna zastosowała współczynnik korekcyjny K=0,95. Jeszcze raz wskazać należy, że wybór cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ocena stopnia ich istotności należy do takich kompetencji rzeczoznawcy, które pozostają poza zakresem ingerencji organów, jak i sądu. Wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości (wyrok NSA z 15 grudnia 2017 r., I OSK 1604/17).
Nie można podzielić zarzutu skarżącej o naruszeniu art. 32 Konstytucji RP. Zasady wyrażone w art. 32 Konstytucji RP nie mogą być utożsamiane z obowiązkiem zapewnienia bezwzględnej "faktycznej równości". Poza rozważaniem Sądu pozostaje bowiem kwestia czemu organ I instancji nie nałożył opłaty adiacenckiej na innych właścicieli nieruchomości. Przedmiotem niniejszego postępowania jest tylko i wyłącznie ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej w stosunku do skarżącej. W sprawie Wójt Gminy "[...]" nie przekroczył granic uznania administracyjnego, ponieważ zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. mógł ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką. Nie ma zatem naruszenia zasady równości w prawie.
Nie zasługują na uwzględnienie pozostałe zarzuty skargi. Sąd przeanalizował zastrzeżenia i wątpliwości zgłaszane przez skarżącą dochodząc do wniosku, że żadne z nich nie świadczą o wadliwości zaskarżonej decyzji. Zdaniem sądu, argumentacja organów zawarta w decyzjach skupiła się na elementach relewantnych prawnie, co było wystarczające dla prześledzenia toku rozumowania organów, niebudzącego zastrzeżeń sądu. W związku z powyższym za chybione należy uznać zarzuty skargi jakoby organy dopuściły się naruszenia norm procesowych. W kontrolowanej sprawie organy rozstrzygnęły na podstawie prawidłowo przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego zapewniając czynny udział w postępowaniu i możliwość wypowiedzenia się w sprawie.
Mając na względzie powyższe, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji.