II SA/Ol 690/24

II SA/Ol 690/24 - Wyrok WSA w Olsztynie
Data orzeczenia
2024-10-24
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2024-08-28
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Sędziowie
Bogusław Jażdżyk
Grzegorz Klimek /sprawozdawca/
Piotr Chybicki /przewodniczący/
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 977
art.36 ust.4, art.37 ust.1, ust.6 i ust.12
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
Dz.U. 2024 poz 1267
art.1 par.1-2
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j.)
Dz.U. 2024 poz 935
art.3, art. 133 par.1, art.134, art.151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Dz.U. 2020 poz 1990
art.154 ust.1, art.156 ust.1, art.157
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Piotr Chybicki Sędziowie sędzia WSA Bogusław Jażdżyk asesor WSA Grzegorz Klimek (spr.) Protokolant starszy referent Aneta Krygielska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 października 2024 r. sprawy ze skargi P. Sp. z o.o. w O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie z dnia [...], nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia 12 czerwca 2024 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze (Kolegium), działając na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977 – u.p.z.p.) oraz 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572 – k.p.a.), po rozpoznaniu odwołania Przedsiębiorstwa (...) "E." Sp. z o.o. w O. (skarżąca, spółka, strona) od decyzji z dnia 3 lutego 2021 r. wydanej z upoważnienia Prezydenta O. przez Zastępcę Dyrektora Wydziału Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami (organ pierwszej instancji) w przedmiocie ustalenia od odwołującej się na rzecz Gminy O. jednorazowej opłaty w wysokości 2 567,70 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części działki położonej przy ul. Z., oznaczonej nr (...), obręb nr (...) m. O., o całkowitej powierzchni 1,3409 ha, która na dzień sprzedaży stanowiła działkę nr (...) – utrzymało w mocy w całości zaskarżoną decyzję.
Zakwestionowana decyzja została wydana w następujących okolicznościach faktycznych sprawy:
W dniu 12 lutego 2018 r. organ pierwszej instancji zawiadomił spółkę o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia zmiany "Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla G. w O." w rejonie ulic Z. i H., oraz sprzedaży działki oznaczonej nr (...) obr. (...) m. O.
Decyzją z dnia 22 lutego 2019 r. organ ustalił opłatę od Spółki na rzecz Gminy O. w wysokości 2 567,70 zł. Decyzja ta została utrzymana w mocy w całości przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Olsztynie decyzją z dnia 30 sierpnia 2019 r.
Na skutek skargi spółki Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie wyrokiem z dnia 16 czerwca 2020 r. (sygn. akt II SA/O1 923/19) uchylił decyzję Kolegium oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji. Sąd stwierdził naruszenie przepisów postępowania sprowadzające się do nienależytej oceny operatu szacunkowego i w konsekwencji niewykazanie wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W toku ponownego rozpatrywania sprawy organ pierwszej instancji uzyskał wyjaśnienia rzeczoznawcy, a następnie decyzją z 3 lutego 2021 r. ponownie ustalił od spółki na rzecz Gminy O. jednorazową opłatę w wysokości 2 567,70 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu decyzji podał, że aktem notarialnym z dnia 24 listopada 2017 r. spółka zbyła nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr (...), obręb (...) m. O., o pow. 0,0132 ha, powstałą w wyniku podziału działki nr (...) (decyzją organu z dnia 5 września 2016 r. i kolejną z dnia 13 grudnia 2016 r.). Organ wskazał, że teren ten objęty jest ustaleniami uchwały Rady Miasta O. nr (...) z dnia 26 lutego 2014 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Osiedla G. w O. - w rejonie ulic Z. i H., obowiązującej od dnia 19 kwietnia 2014 r. Zgodnie z ustaleniami tego planu nieruchomość znajdowała się na terenie o następującym przeznaczeniu: MN - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, szeregowa; MW - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna (przeznaczenie uzupełniające: usługi nieuciążliwe, obejmujące ok. 15% powierzchni użytkowej); 1KD15 - droga gminna dojazdowa oraz ZP - zieleń urządzona. Zgodnie z poprzednio obowiązującym dla tego terenu Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego osiedla G. w O. (uchwała Rady Miasta O. nr (...) z dnia 22 czerwca 2005 r.) nieruchomość położona była na obszarze oznaczonym symbolami: MN5, MN4 - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca; 10-ZU i 16-ZU - tereny zieleni urządzonej towarzyszącej zabudowie usługowej, mieszkaniowej lub oświatowej; 1KD15 - ulice gminne klasy dojazdowej i 3KDw10 - drogi wydzielone, istniejące i projektowane. Wszczęcie postępowania nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu, a strona została o tym fakcie prawidłowo powiadomiona. Wymagany dla ustalenia opłaty wzrost wartości nieruchomości został wykazany w operacie szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Organ odnosząc się do wskazań Sądu wskazał, że z wyjaśnień rzeczoznawcy wynika, że szacowaniu podlega wartość całej nieruchomości, która istniała w dniu wejścia w życie planu miejscowego, tj. działka nr (...), Jak wskazał biegły fakt, że przeznaczenie części nieruchomości nie uległo zmianie wpłynął na mniejszy wzrost wartości całej nieruchomości, a uwzględnienie braku wzrostu wartości części nieruchomości było możliwe dzięki zastosowanej procedurze szacowania z podziałem na części funkcjonalne o różnym przeznaczeniu. Organ, oceniając operat jako wykonany zgodnie z przepisami, wskazał, że zgodnie z operatem szacunkowym wartość nieruchomości przed zmianą planu wyniosła 1 992 899 zł, co daje jednostkową wartość 148,62 zł/m2. Wartość nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniosła 2 862 277 zł, co daje wartość jednostkową 213,46 zł/m2. Podał, że wartość działki nr (...), która na dzień sprzedaży stanowiła działkę nr (...) przed zmianą planu wyniosła 19 618 zł, a po zmianie planu 28 177 zł. Wobec tego wzrost wartości wyniósł 8 559 zł, co przy zastosowaniu stawki 30% daje opłatę w kwocie 2 567,70 zł.
W odwołaniu od powyższej decyzji pełnomocnik strony zarzucił jej naruszenie:
art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnej wykładni pojęcia "nieruchomość"; art. 77 § 1 k.p.a. i art. 7 k.p.a. poprzez naruszenie zasady prawdy materialnej i niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych, co doprowadziło do niewłaściwej subsumcji przepisów prawa materialnego; oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym sporządzonym przez tego samego rzeczoznawcę i z ponownym naruszeniem art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 – u.g.n.) w związku z ust. 3 pkt 3 Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) - Noty Interpretacyjnej nr 1 pt. "Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości"; art. 80 k.p.a., art. 107 § 1 k.p.a. poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów, oraz nieustosunkowanie się w uzasadnieniu decyzji do dowodów i faktów, które były podstawą wydanego rozstrzygnięcia oraz niewyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy; art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 4 ppkt 16, § 3 ust. 2, § 4 ust. 1, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego poprzez ich błędne zastosowanie, a polegające na uznaniu, iż dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego spełnia wymogi określone dla operatu szacunkowego, co do formy, treści i metod wyceny co tym samym powoduje naruszenie przepisów postępowania administracyjnego mających istotny wpływ na podjętą decyzję. W oparciu o postanowione zarzuty wniósł o uchylenie decyzji w całości i umorzenie postępowania, ewentualnie o przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu odwołania podkreślono, że skoro przeznaczenie przedmiotu wyceny jakim jest działka nr (...) o pow. 132 m2 zarówno przed zmianą planu jak i po jego zmianie nie uległo zmianie - 1KD15, a nadto przed i po zmianie planu wartość tej nieruchomości jest taka sama, tj. 48,01 zł/m2, to nie można przyjąć, iż jej wartość wzrosła. W tej sytuacji naliczenie opłaty planistycznej przy niespełnieniu przesłanek z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jest bezpodstawne.
W uzasadnieniu decyzji z 12 czerwca 2024 r., przytaczając treść art. 36 i art. 37 u.p.z.p., Kolegium wyjaśniło, że istota sprawy sprowadza się do rozważenia czy organ pierwszej instancji wykazał w sposób jasny i niebudzący wątpliwości, że zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, powodująca uzyskanie przez część nieruchomości przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (wyodrębnienie nowej części funkcjonalnej), skutkowała zmianą wartości tej nieruchomości jako całości (tj. nieruchomości o złożonym przeznaczeniu). Wskazało, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca opisał uwarunkowania planistyczne nieruchomości szacowanej w okresie do 19 kwietnia 2014 r. oraz po dniu 19 kwietnia 2014 r. oraz przedstawił opis techniczno-użytkowy nieruchomości. W ramach tego opisu wskazał m.in., że szacowana nieruchomość położona była przy ul. Z., dojazd do nieruchomości - drogą utwardzoną asfaltem. Wskazał, że działki mają dostęp do ul. Z. oraz ul. H., która w dniu określenia stanu nieruchomości nie była urządzona; nieruchomość położona na terenie uzbrojonym w niezbędne sieci techniczne, jej otoczenie stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej (jedno- i wielorodzinnej). Na dzień 19 kwietnia 2014 r. teren niezabudowany, niezagospodarowany, miejscami zakrzaczony, zachodnia część nieruchomości położona bezpośrednio przy ul. Z. - dojazd drogą asfaltową, zaś wschodnia część - przy ul. H. - dojazd utrudniony, droga dojazdowa nieurządzona, miejscami podmokła. Ponieważ w sprawie mamy do czynienia z sytuacją, w której do podziału nieruchomości doszło po dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotem szacowania była nieruchomość oznaczona numerem ewidencyjnym (...) o powierzchni 1,3409 ha, co uwzględnia stan na dzień 19 kwietnia 2014 r. Podział tej nieruchomości nastąpił po wejściu w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania, na mocy decyzji z dnia 5 września 2016 r. - na działki o numerach (...), a następnie decyzją z dnia 13 grudnia 2016 r. zatwierdzono podział działki nr (...), w wyniku którego powstały działki nr (...) i (...). W tej sytuacji prawidłowo przyjęto, iż szacowaniu podlega działka nr (...), zaś finalny wynik ewentualnego wzrostu wartości winien odnosić się do części tegoż obszaru mierzalnego stosunkiem powierzchni działki (...) do powierzchni powyżej wskazanych działek dzielonych, w tym działki nr (...), w której prawie własności zbyto udział. Jak wskazał rzeczoznawca z uwagi na fakt, że nieruchomość będąca przedmiotem wyceny przed i po zmianie planu miejscowego przeznaczona była na różne cele, wartość została określona poprzez wydzielenie funkcjonalnych części celem ich odrębnej wyceny. Wyjaśnił, że dla stanu przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjęto 3 części funkcjonalne: nr 1 - część nieruchomości oznaczona w planie miejscowym jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (obszar 1,0571 ha); nr 2 - część oznaczona w planie jako tereny zieleni urządzonej (obszar 0,1402 ha) oraz nr 3 - część nieruchomości oznaczona w planie jako tereny komunikacji drogowej (obszar 0,1436 ha). Po uchwaleniu zmiany planu wyodrębniono 4 części funkcjonalne: nr 1 - część nieruchomości oznaczona w planie miejscowym jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (obszar 0,2967 ha); nr 2 - część nieruchomości oznaczona w planie miejscowym jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (obszar 0,8845 ha), nr 3 - część oznaczona w planie jako tereny zieleni urządzonej (obszar 0,1465 ha) oraz nr 4 - część nieruchomości oznaczona w planie jako tereny komunikacji drogowej (obszar 0,0132 ha). Ostateczną wartość nieruchomości uzyskano poprzez zsumowanie wartości wymienionych części funkcjonalnych. Określając wartość nieruchomości według stanu przed zmianą planu miejscowego, w rozbiciu na trzy wyodrębnione części funkcjonalne, rzeczoznawca przedstawił każdorazowo analizę rynku, opisał nieruchomości przyjęte do porównania, określił cechy mające wpływ na wartość nieruchomości, skalę ocen dla poszczególnych cech oraz wagi cech rynkowych. Opisał także wartości cech rynkowych poszczególnych części nieruchomości wycenianej. Autor opracowania wskazał zakresy kwotowe poprawek i w tabelach porównawczych zestawił nieruchomość wycenianą (jej części funkcjonalne) z przyjętymi nieruchomościami porównawczymi, wprowadzając stosowne poprawki przy cechach różniących te nieruchomości. Zdaniem Kolegium operat szacunkowy zawiera wszelkie wymagane przepisami elementy, został sporządzony zgodnie z wymogami określonymi w przepisach stanowiących podstawę jego sporządzenia, a nadto w sposób logiczny i jasny wykazuje wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Jako taki może stanowić podstawę do określenie wzrostu wartości nieruchomości i w konsekwencji opłaty planistycznej. Odnosząc się do wskazań Wojewódzkiego Sąd Administracyjnego w Olsztynie wskazało, że rzeczoznawca w swych wyjaśnieniach podkreślił, iż zgodnie z przepisami prawa przedmiotem szacowania była cała nieruchomość, która istniała w dniu wejścia w życie planu miejscowego. Istotnym bowiem momentem dla oceny wartości nieruchomości w przypadku opłaty planistycznej jest dzień wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W rozpoznawanej sprawie na ten dzień zmianami w planie objęta była nieruchomość - działka nr (...). Jak wynika z operatu oraz wyjaśnień rzeczoznawcy na ten dzień przeznaczenie nieruchomości zarówno przed zmianą planu, jak i po jego zmianie, było złożone (obszary o różnych przeznaczeniach), dlatego przy wycenie zastosowano szacowanie z podziałem na części funkcjonalne, zaś wartość nieruchomości odzwierciedla sumę złożonych przeznaczeń tej nieruchomości. Okoliczność, iż po dniu wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doszło do geodezyjnego podziału tej nieruchomości, a następnie zbycia tej części, której przeznaczenie w planie akurat nie uległo zmianie, nie może skutkować przyjęciem, iż wzrost wartości nieruchomości nie nastąpił. Przedmiotem szacowania jest bowiem działka nr (...) w stanie na dzień zmiany planu miejscowego i jej wartość określono z uwzględnieniem zmian i braku zmian poszczególnych jej funkcjonalnych części na skutek zmiany planu. W tej sytuacji określona wartość nieruchomości przed zmianą planu i po jego zmianie i wynikająca stąd różnica jest konsekwencją właśnie zmian ustaleń planu co do tego terenu, a nie innych okoliczności, których ustawodawca nie pozwala uwzględniać. Biorąc powyższe pod uwagę przyjąć należało, iż uzyskanie przez część nieruchomości przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (wyodrębnienie nowej części funkcjonalnej), mimo zmniejszenia wartości jednostkowej (zł/m2) w części przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, skutkowała zmianą wartości tej nieruchomości jako całości (tj. nieruchomości o złożonym przeznaczeniu). W tej sytuacji słusznie organ przyjął, iż przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość oznaczona nr (...) miała wartość 1 992 899 zł, zaś po zmianie planu 2 862 277 zł. Wartość części nieruchomości odpowiadającej powierzchni działki nr (...) wynosi przed zmianą planu 19 618 zł (0,0132 ha x 148,62 zł/m2), a po jego zmianie 28 177 zł (0,0132 ha x 213,46 zł/m2). Wzrost wartości wyniósł zatem 8 559 zł, co przy zastosowaniu stawki 30% opłaty daje kwotę 2 567,70 zł.
W skardze wywiedzionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie na decyzję Kolegium pełnomocnik spółki zarzucił jej naruszenie:
- art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnej wykładni pojęcia "nieruchomość",
- art. 7 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez nienależyte wyjaśnienie przez organ, czy plan zagospodarowania przestrzennego spowodował zmianę przeznaczenia nieruchomości i to taką, której konsekwencją jest wzrost jej wartości, podczas gdy ma to kluczowe znaczenie dla ustalenia obowiązku zapłaty opłaty planistycznej i określenia jej wysokości,
- art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów, polegającej na bezkrytycznym przyjęciu stanowiska rzeczoznawcy wyrażonego w sporządzonym przez niego operacie szacunkowym przy całkowitym pominięciu zastrzeżeń składanych przez skarżącą spółkę oraz nieustosunkowanie się w uzasadnieniu decyzji do dowodów i faktów, które były podstawą wydanego rozstrzygnięcia, a także nie wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy, - art. 77 § 1 k.p.a., art. 7 k.p.a., poprzez: naruszenie zasady prawdy materialnej i niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych, co doprowadziło do niewłaściwej subsumcji wyżej opisanych przepisów prawa materialnego, oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym sporządzonym przez tego samego biegłego rzeczoznawcę i z ponownym z naruszeniem art. 175 ust. 1 u.g.n. w zw. z ust. 3 pkt 3 Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) - Noty Interpretacyjnej nr 1 pt. "Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości", podczas gdy operat ten winien być sporządzony przez innego biegłego rzeczoznawcę,
- art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niewskazanie w decyzji faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których oparł się oraz przyczyn z powodu, których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej,
- art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 4 ppkt 16, § 3 ust. 2, § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (rozporządzenie wykonawcze) poprzez ich błędne zastosowanie, a polegające na uznaniu, iż dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego spełnia wymogi określone dla operatu szacunkowego, co do formy, treści i metod wyceny co tym samym powoduje naruszenie przepisów postępowania administracyjnego mających istotny wpływ na podjętą decyzję.
Wskazując na powyższe wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu podniósł, że rzeczoznawca nie może przy dokonywaniu wykładni przepisów zastępować i wyręczać organów. Te bowiem winny na podstawie dostępnej dokumentacji, w tym z uwzględnieniem operatu, dokonać wymaganych analiz i ich wyniki uzasadnić. Bezrefleksyjne przerzucenie tych obowiązków na rzeczoznawcę nie może zostać zaakceptowane. Nie do zaakceptowania jest również stanowisko jakoby jedynie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych posiadała "wyłączną kompetencję do weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego". Podniósł, że zbycie udziałów w nieruchomości powodujących ewentualne powstanie opłaty planistycznej w myśl art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nastąpiło tylko i wyłącznie z nieruchomości składającej się z działki (...) o pow. 1,0308 ha i wobec powyższego taki przedmiot wyceny winien być brany pod uwagę przy szacowaniu nieruchomości, a nie nieruchomość składająca się z całej działki nr (...) o powierzchni 1,3409 ha. Podział geodezyjny nastąpił przed zbyciem w 2016 r. i nieruchomość zawierała działki ewidencyjne mogące być samodzielnym przedmiotem obrotu, w tym działkę nr (...), której zbycie udziałami spowodowało wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej, w związku z czym przedmiotem wyceny winna być ta nieruchomość zarówno przed, jak i po zmianie m.p.z.p. Tymczasem opracowany operat szacunkowy obejmuje nieruchomość przed i po zmianie m.p.z.p, działkę (...), co nie odpowiada wykazanej powyżej definicji nieruchomości.
W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:
Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z przepisem art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 - p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.).
Z art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. W przeciwnym razie Sąd na zasadzie art. 151 p.p.s.a. skargę oddala.
Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji lub postanowienia bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (wyrok NSA z dnia 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07, publ. Orzeczenia.nsa.gov.pl - CBOSA).
Badając legalność zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji Sąd stwierdził, że nie zostały one wydane z naruszeniem przepisów prawa w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.
Na gruncie sprawy, postępowanie organu pierwszej instancji zostało wszczęte z powodu informacji o zbyciu przez spółkę aktem notarialnym z dnia 24 listopada 2017 r. nieruchomości - działki nr (...) o pow. 0,0132 ha, która na dzień wejścia w życie planu stanowiła część działki nr (...) o pow. 1,3409 ha. Powyższy teren objęty jest ustaleniami uchwały Rady Miasta O. z dnia 26 lutego 2014 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Osiedla G. w O. - w rejonie ulic Z. i H., obowiązującej od dnia 19 kwietnia 2014 r. Zgodnie z ustaleniami tego planu nieruchomość znajdowała się na terenie o następującym przeznaczeniu: MN - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, szeregowa; MW - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna (przeznaczenie uzupełniające: usługi nieuciążliwe, obejmujące ok. 15% powierzchni użytkowej); 1KD15 - droga gminna dojazdowa oraz ZP - zieleń urządzona. W § 15 uchwały wskazano, iż ustala się stawki dla naliczania opłat planistycznych w wysokości 30%. Zgodnie z poprzednio obowiązującym dla tego terenu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego osiedla G. w O. (uchwała Rady Miasta O. z dnia 22 czerwca 2005 r.) nieruchomość położona była na obszarze oznaczonym symbolami: - MN5, MN4 - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca; 10-ZU i 16-ZU - tereny zieleni urządzonej towarzyszącej zabudowie usługowej, mieszkaniowej lub oświatowej; 1KD15 - ulice gminne klasy dojazdowej i 3KDwlO - drogi wydzielone, istniejące i projektowane. Zbycie nieruchomości nastąpiło w dniu 24 listopada 2017 r., zaś wszczęcie postępowania w przedmiocie opłaty w dniu 12 lutego 2018 r.
Podstawą materialnoprawną kontrolowanych decyzji są przepisy art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 6 u.p.z.p. W myśl pierwszego z nich, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, pobierana jest jednorazowa opłata ustalona w tym planie, określona w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei stosownie do art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodnie natomiast z art. 37 ust. 6 u.p.z.p. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, którym mowa w ust. 5. W myśl art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej.
Sąd podziela stanowisko wyrażone w uzasadnieniu do uchwały 7 Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 grudnia 2009 r., sygn. II OPS 3/09, w którym wskazano, że "opłata ta jest daniną publiczną, jaką właściciel lub użytkownik wieczysty jest zobowiązany uiścić z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Od obowiązku uiszczenia takiej opłaty jest zwolniony ten, kto w terminie pięciu lat od uchwalenia lub zmiany planu nie dokona zbycia nieruchomości. Dopiero zbycie takiej nieruchomości uruchamia mechanizm wymierzania stosownej opłaty. Jeżeli tak, to ustawodawca akceptuje nieobciążanie ową opłatą właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, którego udziałem jest przysporzenie majątkowe polegające na wzroście wartości jego nieruchomości, ale nie stało się ono przedmiotem obrotu. To zaś oznacza, że opłata planistyczna, mimo iż związana z przysporzeniem majątkowym, które następuje z dniem uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, jest wymagalna dopiero wówczas, gdy to przysporzenie majątkowe staje się przedmiotem obrotu, a więc wówczas, gdy się ono materializuje."
Przywołać należy także stanowisko Trybunału Konstytucyjnego wyrażone w uzasadnieniu do wyroku z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08, w którym wskazano, że badając zgodność art. 37 ust. 1 u.p.z.p. "z zasadą równości (art. 32 Konstytucji), w zakresie obciążenia obowiązkiem opłatowym, za wspólną cechę istotną należy uznać potencjalną korzyść, jaką przynosi ustabilizowanie sytuacji właścicieli i użytkowników wieczystych w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Z tego faktu wynika też konieczność, w wypadku sprzedaży nieruchomości, poniesienia kosztów na rzecz gminy, która miejscowy plan uchwala. Istotna jest aktywność gminy w tym zakresie. Prawo gminy do pobrania opłaty wiąże się z odniesieniem rzeczywistej korzyści wynikającej z uchwalenia miejscowego planu".
Podobne stanowisko jest wyrażane także w orzecznictwie NSA, w którym wskazuje się, że w sprawie ustalenia opłaty planistycznej konieczne jest ustalenie, że do wzrostu wartości nieruchomości doszło jedynie wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę planu. Wzrost wartości nieruchomości ma nastąpić wskutek uchwalenia planu, a nie w związku z popytem na rynku nieruchomości, ani też innymi czynnościami jak np. dokonaniem podziału nieruchomości (podobnie por. np. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 25 września 2007 roku, sygn. II OSK 1244/06).
Dodatkowo trzeba zauważyć, że w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie planu miejscowego zasadniczym dowodem na wzrost wartości nieruchomości jest operat szacunkowy, sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego, stosownie do art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w zw. z art. 156 ust. 1 u.g.n.
Na temat operatu szacunkowego wielokrotnie wypowiadały się sądy administracyjne, w tym NSA. Za reprezentatywne w tym zakresie uznać należy stanowisko, wedle którego operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, jednakże jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. Wobec tego, to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Jednakże nie można pominąć, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Zatem, to autor operatu, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. W orzecznictwie przyjmuje się jednolicie, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Wobec powyższego należy uznać, że wartość dowodowa opinii rzeczoznawcy oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zawiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 k.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów art. 149-159 u.g.n., normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia.
Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne zatem wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Ocena mocy i wartości dowodowej operatu szacunkowego, dokonywana przez organ administracyjny nie może wkraczać w zakres objęty tzw. wiedzą specjalistyczną biegłego (por. wyroki NSA: z dnia z dnia 13 lipca 2018 r., sygn. I OSK 2269/16, z dnia 8 lutego 2018 r., sygn. I OSK 2023/17, z dnia 4 grudnia 2019 r., sygn. I OSK 3367/18, z dnia 28 kwietnia 2020 r., sygn. I OSK 557/19, z dnia 18 maja 2020 r., sygn. I OSK 384/19, z dnia 20 maja 2021 r. sygn. I OSK 186/21 - CBOSA). Zatem ocena operatu nie może dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego (por. np. wyroki NSA z dnia 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15 i 26 kwietnia 2017 r. sygn. akt I OSK 2387/15, CBOSA). Ani sądy administracyjne, ani organy administracji nie mają bowiem kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten w wyniku poddania ocenie w zakresie jego wartości dowodowej, spełnia wymogi formalne przewidziane przepisami obwiązującego prawa. Stąd też podważenie metodologicznej prawidłowości operatu szacunkowego (metody wyceny, prawidłowości zastosowanych przez rzeczoznawcę współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania) powinno nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. (wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 746/17, CBOSA). Jeżeli zatem strona postępowania administracyjnego kwestionuje założenia, ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, organ orzekający zobowiązany jest w pierwszej kolejności ustalić, które ze zgłoszonych zarzutów może ocenić w ramach art. 80 k.p.a., a które z nich wymagają wiadomości specjalnych, aby w wyniku takiego ustalenia uzyskać stosowne wyjaśnienia autora operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z dnia 5 marca 2015 r. sygn. akt I OSK 1521/14). Jeżeli bowiem organ administracji prowadzący postępowanie administracyjne mógłby wiążąco zweryfikować we własnym zakresie wszystkie ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, to w takim przypadku, operat ten traciłby ustawowy walor opinii z zakresu wiadomości specjalnych, wynikający z art. 7 i art. 156 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 84 § 1 k.p.a. (por. wyrok NSA z 21 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 1087/09, CBOSA). Obowiązkiem organu jest ocena czy operat spełnia warunki formalne - czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione - ale także czy jest logiczny, zupełny i uzasadnia w sposób prawidłowy przyjętą przez rzeczoznawcę metodę pracy i wnioski w nim zawarte. Stanowisko to utrwalone jest w orzecznictwie sądowym (m.in. w wyroku z dnia 10 czerwca 2014 r., sygn. akt: II OSK 77/13; w wyroku z dnia 11 września 2012 r. sygn. akt. I OSK 1756/12).
Odnosząc powyższe rozważania do realiów rozpoznawanej sprawy, Sąd - w ramach kontroli zaskarżonej decyzji - uznał za prawidłową dokonaną przez Kolegium ocenę przedłożonego do akt sprawy operatu szacunkowego. Nie budzi zastrzeżeń Sądu dokonany przez rzeczoznawcę majątkowego wybór metody i techniki szacowania, dobór nieruchomości podobnych, określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cech rynkowych oraz ustalonych współczynników korygujących, a także zachowanie przez rzeczoznawcę pozostałych elementów wyceny stosownie do wymogów rozporządzenia wykonawczego. W realiach rozpoznawanej sprawy organy dokonując analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, zasadnie uznały, że nie zawiera on uchybień, które wykluczałyby jego wartość dowodową oraz możliwość posłużenia się takim dokumentem przy ustalaniu wysokości opłat planistycznej. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami elementy, nie jest obarczony brakami, niejasnościami, pomyłkami, czym spełnia wymagania formalne. W konsekwencji organy zasadnie uznały przedłożony operat szacunkowy za rzetelny i stanowiący wiarygodną podstawę do oszacowania wartości nieruchomości zarówno przed jak i po wejściu w życie nowego planu miejscowego.
Za nieuzasadniony należy także uznać zarzut wskazujący, że operat został sporządzony przez tego samego rzeczoznawcę. Stwierdzić bowiem wypada, że jeżeli operat szacunkowy nie budził uzasadnionych wątpliwości i zastrzeżeń organów, to nie miały one obowiązku korzystania z art. 157 u.g.n. Wyjaśnić w tym miejscu należy, że o taką ocenę może wystąpić każdy, gdyż art. 157 u.g.n nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Natomiast, nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro - w ich ocenie - operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości. Organy nie są również zobligowane do uwzględnienia stanowiska skarżącego o weryfikację operatu szacunkowego. Jeśli zaś skarżący miał zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mógł skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniony był właśnie na mocy art. 157 u.g.n. Zatem w sytuacji, gdy organ administracji nie dostrzega konieczności dalszej merytorycznej weryfikacji operatu, możliwość skorzystania z jego weryfikacji w powyższym trybie zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. W niniejszej sprawie skarżący kwestionował prawidłowość sporządzonego operatu jednak nie skorzystał z możliwości wynikających z art. 157 u.g.n. i nie poddał go ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, ani też w toku postępowania administracyjnego nie przedstawili kontroperatu.
Dodatkowo należy zauważyć, że Kolegium prawidłowo stwierdziło, że przystępując do wyceny rzeczoznawca ustalił stan nieruchomości z chwili wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. 19 kwietnia 2014 r. W orzecznictwie wielokrotnie bowiem wskazywano, że przy określaniu wysokości opłaty planistycznej wyłączną datą stanu, zgodnie z którym należy dokonać oszacowania nieruchomości, jest data wejścia w życie planu który wywołał wzrost wartości nieruchomości. Wzrost wartości musi dotyczyć nieruchomości według jej stanu i cech na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bowiem ustalenie opłaty planistycznej wynikającej ze wzrostu wartości nieruchomości związane jest z datą wejścia w życie tego planu (por. wyroki NSA z 19 listopada 2008 r., II OSK 1316/07; z 3 listopada 2016r., II OSK 3390/14; z 26 października 2017 r., II OSK 370/16 oraz z 20 października 2020 r. II OSK 1540/20, CBOSA).
Podkreślić też trzeba, że literalne brzmienie przepisu art. 36 ust. 4 u.p.z.p., stanowi wyłącznie o wzroście wartości nieruchomości, a nie jej części czy udziału w prawie własności. Zasady wykładni w takim przypadku nakazują jednak odwołanie się zwłaszcza do wyników wykładni celowościowej, która uwzględnia funkcję i cel instytucji, realizacji którego ma służyć. Tutaj należy rozważyć istotę i funkcję opłaty planistycznej. Istota tej regulacji sprowadza się do obciążenia właścicieli opłatą o charakterze daniny publicznej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Względy celowościowe przemawiają za tym, że na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. zarówno sprzedaż całej, jak i części nieruchomości bądź jedynie udziału we współwłasności tej nieruchomości uprawnia do ustalenia opłaty planistycznej, jeśli wartość nieruchomości wzrosła jednakże tylko w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skoro właściciel nieruchomości na skutek uchwalenia bądź zmiany planu zagospodarowania może osiągnąć korzyści z powodu wzrostu jej wartości, to również powinien być obciążony opłatą w razie zbycia części nieruchomości bądź udziału we współwłasności.
W konsekwencji uznać należy, że w sprawie nie doszło do naruszenia przepisów prawa procesowego jak też prawa materialnego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Organy w sposób zgodny z zasadami postępowania administracyjnego wynikającymi z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. oraz w granicach wyznaczonych art. 157 ust. 1 u.g.n. dokonały oceny operatu szacunkowego kontrolując go w zakresie w jakim nie było to zastrzeżone ww. przepisem. Wyniki tej oceny zostały przedstawione w uzasadnieniu decyzji.
Mając powyższe na uwadze oraz uwzględniając, że zarzuty skargi okazały się nieskuteczne a zaskarżone rozstrzygnięcie - w świetle ustalonego stanu faktycznego - odpowiada prawu, skargę jako niezawierającą uzasadnionych podstaw należało oddalić.
W tym stanie rzeczy, działając zgodnie z art. 151 p.p.s.a. Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.