II SA/OL 544/25

II SA/Ol 544/25 - Wyrok WSA w Olsztynie
Data orzeczenia
2025-10-28
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-09-02
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Sędziowie
Ewa Osipuk
Grzegorz Klimek /sprawozdawca/
Tadeusz Lipiński /przewodniczący/
Symbol z opisem
6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne
Budowlane prawo
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 725
art.35 ust.1 i ust.4
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)
Dz.U. 2022 poz 1225
par.3 pkt 16 i pkt 19, par.39, par.40
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich  usytuowanie (t. j.)
Dz.U. 2024 poz 935
art.151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tadeusz Lipiński Sędziowie sędzia WSA Ewa Osipuk asesor WSA Grzegorz Klimek (spr.) Protokolant specjalista Anna Piontczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 października 2025 r. sprawy ze skargi A. sp. z o.o. sp.k. we W. na decyzję Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia [...], nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego oraz wydania pozwolenia na budowę oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia 30 czerwca 2025 r. Wojewoda Warmińsko-Mazurski (Wojewoda), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 775 - k.p.a.), po rozpatrzeniu odwołania pełnomocnika (...) Sp. z o.o. Sp. k. (spółka, strona) od decyzji Starosty Powiatu I. (Starosta, organ pierwszej instancji) z dnia 10 kwietnia 2025 r. odmawiającej zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego oraz wydania pozwolenia na budowę: budynku zakwaterowania turystycznego (APART-HOTEL) wraz z zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną na działce nr (...) w obrębie (...), miasto I. – utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych sprawy:
Dnia 24 stycznia 2025 r. do Starostwa Powiatowego w I. wpłynął wniosek spółki o wydanie pozwolenia na budowę: budynku zakwaterowania turystycznego (APART-HOTEL) wraz z zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną na działce nr (...) w obrębie (...), miasto I. Do wniosku dołączono trzy egzemplarze projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego w formie papierowej, załączniki do projektu budowlanego, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz oświadczenie właściwego projektanta o braku możliwości podłączenia do sieci ciepłowniczej.
Postanowieniem z 18 lutego 2025 r. organ pierwszej instancji, na podstawie art. 35 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725 - Pb) nałożył na stronę obowiązek uzupełnienia przedłożonego projektu.
Następnie decyzją z 10 kwietnia 2025 r., na podstawie art. 35 ust. 3 Pb, Starosta odmówił zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego oraz wydania pozwolenia na budowę: budynku zakwaterowania turystycznego (APART-HOTEL) wraz z zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną na działce nr (...) w obrębie (...), miasto I. Jako powód odmowy wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, organ pierwszej instancji podał brak spełnienia wymogu ilości kondygnacji uregulowanej w planie miejscowym oraz nieprawidłową odległość projektowanego budynku od istniejącego placu zabaw. Analiza projektu budzi wątpliwości organu pierwszej instancji z uwagi na brak otwartości i jednoprzestrzenności kondygnacji z zaprojektowaną antresolą oraz zaprojektowanie części pomieszczeń o wysokości 5,67 m (korytarze komunikacyjne i łazienki) nad II kondygnacją budynku. Zaprojektowany budynek nie jest obiektem o dwóch kondygnacjach naziemnych z uwagi na zaprojektowaną dodatkową trzecią kondygnację nazwaną w dokumentacji "antresolą".
W odwołaniu od powyższej decyzji pełnomocnik spółki zarzucił jej naruszenie: 1) art. 35 ust. 5 w zw. z art. 35 ust. 1 ppkt 1 lit a Pb poprzez stwierdzenie, że złożony przez inwestora projekt jest niezgodny z ustaleniami planu miejscowego, a naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy, 2) art. 4 Pb poprzez bezpodstawne odmówienie inwestorowi zrealizowania jego zamierzenia budowlanego, 3) § 40 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r. poz. 1225, dalej: warunki techniczne) poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że odległość wskazaną w przedmiotowym przepisie należy mierzyć od ogrodzenia placu zabaw, 4) § 3 pkt 16 i 19 warunków technicznych, polegające na wadliwym rozumieniu pojęcia kondygnacji i błędnym przyjęciu, że antresole wskazane w projekcie stanowią odrębne kondygnacje, 5) art. 7 i 77 § 1 k.p.a. poprzez nieustalenie rzeczywistego charakteru planowanej inwestycji, które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, 6) art. 12 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. poprzez brak wnikliwego zebrania materiału dowodowego i dokonanie oceny okoliczności sprawy na podstawie niepełnego materiału dowodowego, 7) art. 8 § 1 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania jego uczestników do władzy publicznej.
W uzasadnieniu własnej decyzji z 30 czerwca 2025 r. Wojewoda wskazał, że w sprawie jednoznacznie ustalono, że sporna inwestycja została zaplanowana na nieruchomości położonej na obszarze objętym postanowieniami uchwały Nr (...) Rady Miejskiej w I. z dnia 23 kwietnia 2018 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta I. Działka nr (...), obręb (...), m. I. znajduje się w jednostce planistycznej D, oznaczona jest symbolem D-UT2 – podstawowe przeznaczenie terenu funkcjonalnego to tereny usług turystycznych (prawie cały fragment działki) oraz D-ZP1 – tereny zieleni urządzonej (zachodni kraniec działki). Zgodnie z § 103 ust. 2 pkt 6a planu miejscowego wysokość zabudowy: do 2 kondygnacji nadziemnych (w tym poddasze użytkowe) – nie wyżej jednak niż 10,0 m, ponadto: dopuszcza się wykonanie kondygnacji podziemnej oraz dopuszcza się lokalizację garaży lub miejsc postojowych na kondygnacjach podziemnych. Przedłożony projekt nie spełnia wymogów odnośnie zgodności z ustaleniami planu miejscowego pod względem ilości kondygnacji. Analiza projektu budzi wątpliwości z uwagi na brak otwartości i jednoprzestrzenności kondygnacji z zaprojektowaną antresolą oraz zaprojektowanie części pomieszczeń o wysokości 5,67 m (korytarze komunikacyjne i łazienki) nad II kondygnacją budynku. W ocenie Wojewody pomieszczenia oznaczone w projekcie budowlanym jako antresole nie wypełniają definicji antresoli, zawartej w § 3 pkt 19 warunków technicznych. W niniejszej sprawie niewielka różnica w wysokości "antresoli" (2,61 m) w porównaniu z wysokością pozostałych kondygnacji (2,70), jak również taka sama grubość stropu pomiędzy kondygnacjami, a stropu pomiędzy drugą kondygnacją, a "antresolą" prowadzi do wniosku, że poziom nazwany przez inwestora "antresolą" faktycznie stanowi kolejną – trzecią kondygnację naziemną, co z kolej stanowi naruszenie zapisów planu miejscowego. Ponadto na poziomie tym widoczne są zarówno na rzucie jak i przekrojach A-A i B-B zaprojektowane balkony, co także trudno zaakceptować jako antresole. Argumentował, że przepis rozporządzenia wprowadzając wymóg by powierzchnia antresoli była mniejsza niż powierzchnia kondygnacji lub pomieszczenia, nad którymi znajduje się antresola, nie wprowadza wymogów w zakresie różnicy tej powierzchni. Wskazać jednak należy, że zachowanie architektonicznego charakteru antresoli stanowiącego ze swej istoty element otwarty na pomieszczenie, z którego jest on wydzielony, zakłada "otwartość", a więc widoczność tego elementu wnętrza z pomieszczenia, z którego antresolę wydzielono. Wymóg ten nie będzie spełniony w sytuacji gdy powierzchnia antresoli odpowiada w przybliżeniu powierzchni pomieszczenia, z którego jest ona wydzielana. Różnica w powierzchni pomieszczenia oraz antresoli winna zapewniać widoczność otwartej na to pomieszczenie jego części w postaci antresoli. Różnica ta nie może wiązać się wyłącznie z koniecznością realizacji schodów prowadzących do tej części pomieszczenia. Natomiast ostatnia kondygnacja nie daje poczucia "otwartości", pomniejszenie powierzchni wynika z wydzielenia niewielkiej pustki nad salonem. Minimalna powierzchnia tych pustek to 3,40 m2. W konsekwencji zaprojektowano niekonwencjonalne pomieszczenia o wysokości 5,67 m, nazwane "salon z aneksem kuchennym", które mają dwa balkony (jeden nad drugim). Na jeden balkon wychodzi się z salonu, a na drugi z "antresoli" która wg wyjaśnień strony jest częścią tego salonu. Na marginesie należy zauważyć, że sam projektant pisze o apartamentach dwupoziomowych znajdujących się na ostatniej kondygnacji budynku.
Wojewoda argumentował, że projekt nie spełnia również warunku zachowania odległości projektowanego budynku od istniejącego placu zabaw zlokalizowanego na działce nr (...), obręb (...) m. I. Zgodnie z § 40 pkt 4 warunków technicznych, odległość placów zabaw dla dzieci, boisk dla dzieci i młodzieży oraz miejsc rekreacyjnych od linii rozgraniczających ulicę, dróg, ciągów pieszo-jezdnych, okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz miejsc gromadzenia odpadów wynosi co najmniej 10 m, przy zachowaniu wymogów, o których mowa w § 19 ust. 1 warunków
technicznych. Zgodnie z § 19 ust. 1 pkt 1 lit b), odległość stanowisk postojowych, w tym
również zadaszonych, oraz otwartych garaży wielopoziomowych od: placu zabaw dla dzieci, boiska dla dzieci i młodzieży, okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku opieki zdrowotnej, w budynku oświaty i wychowania, w budynku mieszkalnym, w budynku zamieszkania zbiorowego, z wyjątkiem: hotelu, motelu, pensjonatu, domu wypoczynkowego, domu wycieczkowego, schroniska młodzieżowego i schroniska, nie może być mniejsza niż: dla samochodów osobowych: 10 m - w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie. Zauważyć jednak należy, że plac zabaw znajdujący się na działce nr (...) nie jest publicznym placem zabaw mającym swoje własne ogrodzenie, zaś placem zabaw położonym na terenie posesji przedszkola. Dzieci przebywające na tym placu korzystają z urządzeń w obrębie miejsca/placu wyznaczonego przez ogrodzenie całego terenu przedszkola, a więc w tej sytuacji ogrodzenia działki nr (...). Wydaje się, że wolą ustawodawcy było, aby place
zabaw ze względu na kwestie głównie bezpieczeństwa dzieci oraz pozostałych użytkowników, były ogrodzone na działkach/miejscach, gdzie brak ogrodzenia mógłby narażać tych użytkowników na bezpośrednie zagrożenie. W szczególności od strony drogi, ulicy, parkingu lub ciągu pieszo-jezdnego. Istniejące ogrodzenie terenu przedszkola stanowi zarazem ogrodzenie terenu placu zabaw.
Ponadto z analizy dokumentacji projektowej wynika, że projektowany budynek to "budynek usługowy o funkcji apart-hotelu z 33 apartamentami". Kategoria obiektu budowlanego nadana przez projektanta to XIV, tj. budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego, jak: hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, schroniska turystyczne. Już samo zaprojektowanie apartamentów, świadczy o wysokim standardzie obiektu. Jak wynika z analizy projektu, budynek zakwaterowania turystycznego realizowany przez inwestora pod nazwą "apart-hotel", nie może zostać uznany za hotel – nie spełnia bowiem wymagań stawianych tym obiektom w przepisach prawnych. Zachodzi również niezgodność inwestycji z przepisami § 19 ust. 1 pkt 1 lit b) warunków technicznych. Odległość stanowisk postojowych (poza stanowiskami dla osób niepełnosprawnych) od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku zamieszkania zbiorowego, z wyjątkiem: hotelu, motelu, pensjonatu, domu wypoczynkowego, domu wycieczkowego, schroniska młodzieżowego i schroniska, nie może być mniejsza niż: dla samochodów osobowych: 10 m (w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie). Zaprojektowany budynek, będąc budynkiem zamieszkania zbiorowego, nie jest hotelem, nie wpisuje się więc w powyższy wyjątek od przepisu warunków technicznych. Ponadto w dokumentacji brak jest takiej opinii właściwego miejscowo komendanta powiatowego (miejskiego) Państwowej Straży Pożarnej lub osoby wykonującej czynności z zakresu ochrony przeciwpożarowej o spełnianiu przez obiekt wymogów przeciwpożarowych.
W skardze wywiedzionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie na powyższą decyzję Wojewody, i wnosząc o jej uchylenie oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, pełnomocnik spółki zarzucił jej naruszenie:
art. 35 ust. 5 w zw. z art. 35 ust. 1 ppkt 1 lit. a) Pb poprzez stwierdzenie, że złożony przez inwestora projekt jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy,
art. 4 Pb poprzez bezpodstawne odmówienie inwestorowi zrealizowanie jego zamierzenia budowlanego,
§ 40 pkt 4 warunków technicznych poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że odległość wskazaną w przedmiotowym przepisie należy mierzyć od ogrodzenia placu zabaw, podczas gdy regulacja ta znajduje zastosowanie jedynie w odniesieniu do placów zabaw przewidzianych w zespole budynków wielorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę (budowy placu zabaw na terenie, na którym w jednym pozwolenie na budowę przewidziano możliwość budowy zespołu budynków wielorodzinnych). W innych sytuacjach - w tym na gruncie niż się sprawy - przepis ten w ogóle nie powinien mieć zastosowania,
§ 3 pkt 16 i 19 warunków technicznych polegające na wadliwym rozumieniu pojęcia kondygnacji i błędnym przyjęciu, iż antresole wskazane w projekcie architektoniczno-budowlanym przedłożonym w niniejszej sprawie stanowią odrębne kondygnacje,
art. 7 i 77 § 1 k.p.a. poprzez nieustalenie rzeczywistego charakteru planowanej inwestycji, które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy,
art. 12 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. poprzez brak wnikliwego zebrania materiału dowodowego i dokonanie oceny okoliczności sprawy na podstawie niepełnego materiału dowodowego,
art. 8 § 1 k.p.a. poprzez prowadzenia postępowania w sposób niebudzący zaufania jego uczestników do władzy publicznej,
art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. poprzez nieuchylenie zaskarżonej decyzji organu pierwsze instancji i niewydanie decyzji zgodnie z wnioskiem strony.
Argumentował, że antresola ma mniejszą powierzchnię, nie jest wydzielona ścianami, a część salonu posiada pustkę przestrzenną umożliwiającą widok na antresolę. Nie sposób uznać, by pustka o wielkości 3,40 m2 wiązała się wyłącznie z koniecznością realizacji schodów prowadzących do tej części pomieszczenia, co wykluczałoby możliwość uznania, że wydzielona górna przestrzeń stanowi antresolę. Decydujące znaczenie ma wysokość budynku jako parametr wpływający na ład przestrzenny, krajobraz i skale zabudowy, a nie sama liczba kondygnacji rozumiana wyłącznie formalnie (np. w sytuacjach granicznych, jak antresole). Zawarte w § 40 ust. 3 warunków technicznych normy odległościowe dotyczą jedynie placów zabaw przewidzianych w zespole budynków wielorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę. Przepis ten nie ma zatem zastosowania w niniejszej sprawie. Natomiast wyjątki określone w § 19 ust. 1 pkt 1 lit. b) warunków technicznych nie są przypadkowe - mają charakter funkcjonalny. W przepisie wskazano wyjątki dla budynków takich jak: hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe i schroniska. Wszystkie te obiekty łączy czasowy, nie stały charakter pobytu użytkowników, wynikający z ich przeznaczenia. Nie są to budynki mieszkalne w rozumieniu art. 3 pkt 2 Pb, lecz obiekty o usługowej funkcji zakwaterowania czasowego - niezależnie od tego, czy są to usługi turystyczne, edukacyjne czy sezonowe. Intencją § 19 jest ochrona użytkowników budynków przed negatywnym wpływem emisji z miejsc postojowych - ale dotyczy to osób stale zamieszkujących. Organ bezzasadnie uznał, że brak opinii Komendanta Państwowej Straży Pożarnej, o której mowa w § 4 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich, uniemożliwia zatwierdzenie projektu budowlanego. Tymczasem opinia ta jest jednym z dokumentów wymaganych przy zgłaszaniu obiektu do kategoryzacji lub wpisu do ewidencji obiektów świadczących usługi hotelarskie - a więc na etapie uruchamiania działalności hotelarskiej, po zakończeniu budowy, a nie na etapie inwestycyjnym.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:
Zakres kontroli sprawowanej przez sądy wynika z treści art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 - p.p.s.a.). Zgodnie z tą regulacją sądy rozpoznając skargi nie są związane ich zarzutami, podstawą prawną ani formułowanymi przez strony wnioskami. W świetle przywołanych regulacji sąd administracyjny dokonując kontroli rozstrzygnięć organów administracji kieruje się wyłącznie kryterium legalności, czyli zgodności z przepisami prawa materialnego i procesowego rozstrzygnięć organów administracji publicznej. Oznacza to, że w ramach takiej kontroli sąd nie może kierować się względami słuszności czy zasadami współżycia społecznego.
W ocenie Sądu analizowana pod tym kątem skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Na wstępie wyjaśnić trzeba, że zgodnie z treścią art. 35 ust. 1 Pb przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza: zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z: ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu; wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko; ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Ponadto sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi; kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie: kopii zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7 ustawy, dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego; wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń; oświadczeń, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 9 i 10; posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych na podstawie: kopii dokumentów, o których mowa w art. 34 ust. 3d pkt 1 - w przypadku uprawnień niewpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane, danych w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane - w przypadku uprawnień wpisanych do tego rejestru; przynależność projektanta i projektanta sprawdzającego do właściwej izby samorządu zawodowego na podstawie: zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7 - w przypadku osób niewpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane, danych w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane - w przypadku osób wpisanych do tego rejestru.
W razie stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie określonym w ust. 1 organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia. Z kolei art. 35 ust. 4 Pb stanowi, że w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Z przepisu art. 35 ust. 4 Pb a contrario wynika, że jeżeli projekt budowlany jest niezgodny z uregulowaniami miejscowego planu lub innego aktu prawa miejscowego, lub też gdy projekt jest niezgodny z przepisami ustalającymi warunki techniczne usytuowania budynków, to organ nie może wydać pozwolenia na budowę.
Na wstępie rozważań dotyczących analizy zgodności rozwiązań projektowych inwestycji z przepisami prawa miejscowego podkreślenia wymaga, że ustawodawca określając w treści art. 35 ust. 1 pkt 1 Pb wymaganą relację pomiędzy projektem budowlanym, a ustaleniami miejscowego planu i innych aktów prawa miejscowego, posługuje się pojęciem "zgodności", co oznacza związek znacznie silniejszy niż tylko "spójność", czy też "brak sprzeczności". Nie można w tym zakresie stosować wykładni rozszerzającej. Twierdzenie to wzmacnia okoliczność, że miejscowy plan i inne akty prawa miejscowego zawierają ustalenia wiążące na obszarze, na którym obowiązują, tak długo dopóki nie zostanie stwierdzona ich nieważność, bądź nie zostaną uchylone. Postanowienia tych aktów wiążą nie tylko właścicieli nieruchomości gruntowych położonych na ich obszarze, ale i organy gminy oraz inne organy państwa, we właściwości których pozostaje wypowiadanie się w kwestii praw i obowiązków właściciela nieruchomości, na podstawie przepisów odrębnych. W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że negatywny wynik ustaleń organu co do tej zgodności w zasadzie przekreśla możliwość wydania pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę (vide: wyrok NSA z 2 października 2015 r., sygn. akt II OSK 215/14, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl, CBOSA).
W związku z powyższym należy zauważyć, że na terenie inwestycji obowiązują postanowienia planu miejscowego, natomiast w okolicznościach niniejszej sprawy strona skarżąca zarzuca błędne zastosowanie przez organy definicji pojęcia "antresola",
co w konsekwencji doprowadziło do uznania, że przedłożony projekt nie spełnia wymogów odnośnie zgodności z ustaleniami planu miejscowego pod względem ilości kondygnacji.
Odnosząc się zatem do kwestii antresoli, zauważyć należy, że zgodnie z § 3 pkt 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie przez antresolę należy rozumieć górną część kondygnacji lub pomieszczenia znajdującą się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia, niezamkniętą przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona. Natomiast według § 3 pkt 16 rzeczonego rozporządzenia (warunków technicznych) przez kondygnację należy rozumieć poziomą część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, centrala klimatyzacyjna, obudowa wyjścia z klatki schodowej, kotłownia lub inne pomieszczenia techniczne.
W definicji antresoli jest mowa o dwóch rodzajach antresoli, tj. antresoli pomieszczenia i antresoli kondygnacji. Z antresolą kondygnacji mamy do czynienia wówczas, gdy antresola jest wydzielona z tzw. jednoprzestrzennej (bez przegród budowlanych) kondygnacji.
Mając to na uwadze wskazać trzeba, że w przedłożonym projekcie wydzielone powierzchnie mają wysokość odpowiednio 2,70 m i 2,61 m i już sama ta okoliczność kwalifikuje je jako kondygnacje. Ponadto z rysunków wynika, że są one niemal zupełnie oddzielone stropem od pomieszczeń, z których zostały wydzielone. Zasadnie więc wskazuje Wojewoda, że taka sama grubość stropu pomiędzy kondygnacjami, a stropu pomiędzy drugą kondygnacją, a "antresolą" prowadzi do wniosku, że poziom nazwany przez inwestora "antresolą" faktycznie stanowi kolejną – trzecią kondygnację naziemną, co z kolej stanowi naruszenie zapisów planu miejscowego.
Przepis rozporządzenia wprowadzający wymóg, by powierzchnia antresoli była mniejsza niż powierzchnia kondygnacji lub pomieszczenia, nad którymi znajduje się antresola, nie wprowadza wprawdzie wymogów w zakresie różnicy tej powierzchni, jednakże zachowanie architektonicznego charakteru antresoli stanowiącego ze swej istoty element otwarty na pomieszczenie, z którego jest on wydzielony, zakłada, jak trafnie wskazują organy "otwartość", a więc widoczność tego elementu wnętrza z pomieszczenia, z którego antresolę wydzielono. Wymóg ten nie będzie więc spełniony w sytuacji, gdy powierzchnia antresoli odpowiada w przybliżeniu powierzchni pomieszczenia, z którego jest ona wydzielana. Różnica w powierzchni pomieszczenia oraz antresoli powinna zapewniać widoczność otwartej na to pomieszczenie jego części w postaci antresoli. Przy czym różnica ta nie może wiązać się wyłącznie z koniecznością realizacji schodów prowadzących do tej części pomieszczenia. Z taką zaś sytuacją mamy, w ocenie Sądu, do czynienia w niniejszej sprawie. W konsekwencji ostatnia kondygnacja nie daje poczucia "otwartości", pomniejszenie powierzchni wynika wyłącznie z wydzielenia niewielkiej pustki nad salonem. Minimalna powierzchnia tych pustek to 3,40 m2. Analiza zawartych w projekcie rzutów ujawnia, że kolejna kondygnacja ma powierzchnię zbliżoną do powierzchni pomieszczenia, z którego została wydzielona, zaś różnica powierzchni wiąże się w koniecznością realizacji schodów do ww. części budynku. W konsekwencji, zdaniem Sądu, organy zasadnie stwierdziły, że pomieszczenia wydzielone na kolejnym piętrze budynku stanowią osobne kondygnacje, a nie jak wskazał inwestor - antresole, i tym samym powiększają liczbę kondygnacji budynku.
Zgodzić się także trzeba z organem, że ilość kondygnacji wyznacza również wskazana na projekcie kolejna linia okien. Pomieszczenia o wysokości 5,67 m, nazwane "salon z aneksem kuchennym", mają dwa balkony (jeden nad drugim). Na jeden balkon wychodzi się z salonu, a na drugi z "antresoli" która wg wyjaśnień skarżącego jest częścią tego salonu.
W rozpatrywanej sprawie zabieg projektanta spowodował, że pomieszczenie zaprojektowane jako antresola, tworzy kolejną kondygnację, co jest sprzeczne z planem. Zatem bez wpływu na ocenę i skutki prawne takiego zabiegu projektowego pozostaje stwierdzenie skargi, że zachowana została określona w planie wysokość budynku.
Natomiast Sąd nie podziela argumentacji organów co sposobu rozumienia § 40 warunków technicznych. Zauważyć bowiem należy, że dyspozycja § 40 znajduje się w rozdziale 8 pn.: "Zieleń i urządzenia rekreacyjne". § 39 odnosi się do zachowania terenu biologicznie czynnego w zabudowie wielorodzinnej, budynków opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni) oraz oświaty. Przepis § 40 ust. 1 jw. wskazuje już tylko na zabudowę wielorodzinną. Z tego można wywieźć, że pozostałe dwa ustępy tego przepisu stanowią niejako rozwinięcie zasad sytuowania urządzeń rekreacyjnych, ale wyłącznie w zabudowie wielorodzinnej, a nie każdej istniejącej w prawie budowlanym. Powyższe potwierdza orzecznictwo sądowoadministracyjne, w tym wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 listopada 2022 r. sygn. akt II OSK 3637/19, w którym wyjaśniono, że zgodnie z § 40 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, odległość placów zabaw dla dzieci, boisk dla dzieci i młodzieży oraz miejsc rekreacyjnych od linii rozgraniczających ulicę, od okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz od miejsc gromadzenia odpadów powinna wynosić co najmniej 10 m, przy zachowaniu wymogów § 19 ust. 1. Należy mieć na względzie, że przepis ten umieszczony został w rozdziale 8 "Zieleń i urządzenia rekreacyjne", na który składają się przepisy § 39 i 40. Oba wskazane przepisy wyraźnie odnoszą się do zabudowy wielorodzinnej, przy czym § 40 zawiera regulacje mające zastosowanie w przypadku zespołu budynków wielorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę. Z faktu, że w § 40 ust. 3 nie mówi się o zabudowie wielorodzinnej nie można wywieść, że unormowanie to dotyczy wszystkich rodzajów zabudowy. Systemowo unormowanie § 40 w ust. 1 dotyczy konieczności przewidzenia realizacji placów zabaw dla dzieci i miejsc rekreacyjnych dostępnych dla osób niepełnosprawnych w zespole budynków wielorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę. Następnie w ust. 2 wprowadza normy nasłonecznienia, a w ust. 3 normy odległościowe. Wobec tego należy stwierdzić, że zawarte w § 40 ust. 3 warunków technicznych normy odległościowe dotyczą jedynie placów zabaw przewidzianych w zespole budynków wielorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę. Zatem z powyższego wynika, iż normy odległościowe określone w § 40 warunków technicznych dotyczą wyłącznie zabudowy wielorodzinnej.
Odnosząc się do kwestii naruszenia § 19 warunków technicznych w pierwszej kolejności należy zauważyć, że projektowana nieruchomość nie miała służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. W przedmiotowym miały być świadczone usługi hotelarskie, bowiem nie ulega wątpliwości, że zasadniczym założeniem działalności hotelarskiej jest krótkotrwały wynajem mieszkań lub pokoi. Natomiast wielość form wynajmowania lokali, pokoi, apartamentów, czy nawet domów, powoduje że pod szeroko pojmowanym pojęciem "hotel" może kryć się hotel typu Condo, Garni Hotel, Apart Hotel, czy też dowolnie inaczej nazwany obiekt, którego celem jest zamieszkanie zbiorowe/zakwaterowanie turystyczne, a więc szeroko pojmowane udostępnianie miejsc noclegowych okresowo. Określona w § 19 warunków technicznych odległość miejsc postojowych od okien budynków oraz od granicy działki budowlanej nie dotyczy: hotelu, motelu, pensjonatu, domu wypoczynkowego, domu wycieczkowego, schroniska młodzieżowego i schroniska.
Należy również wyjaśnić, że zgodnie z art. 39 ustawy o usługach turystycznych przed rozpoczęciem świadczenia usług hotelarskich w obiekcie hotelarskim, o którym mowa w art. 35 ust. 1, przedsiębiorca jest obowiązany uzyskać zaszeregowanie tego obiektu do odpowiedniego rodzaju i kategorii. W razie rozpoczęcia świadczenia usług w obiekcie hotelarskim, który posiada zaszeregowanie, przedsiębiorca jest obowiązany wystąpić do właściwego marszałka województwa o potwierdzenie lub zmianę dotychczasowego zaszeregowania. Jeżeli obiekt, w którym są świadczone usługi hotelarskie, nie spełnia wymagań określonych w art. 35 ust. 1 pkt 2 lub w art. 35 ust. 2, organ prowadzący ewidencję obiektu może nakazać wstrzymanie świadczenia usług hotelarskich do czasu usunięcia stwierdzonych uchybień. W myśl § 4 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie spełnianie w obiektach hotelarskich wymagań określonych w art. 35 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych dokumentuje się w zakresie wymagań przeciwpożarowych - opinią właściwego miejscowo komendanta powiatowego (miejskiego) Państwowej Straży Pożarnej. Jak wskazał NSA w wyroku z 4 czerwca 2023 r. (sygn. II GSK 1945/23) "opinia właściwego miejscowo komendanta powiatowego (miejskiego) Państwowej Straży Pożarnej jest dokumentem sporządzanym wyłącznie w celu udokumentowania spełniania w obiekcie hotelarskim wymagań przeciwpożarowych. Przy czym jest to dokument sporządzany przez tego komendanta wyłącznie na potrzeby postępowania kontrolno-nadzorczego prowadzonego wobec takiego obiektu przez marszałka województwa".
W tym stanie rzeczy, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę