II SA/Ol 395/25

II SA/Ol 395/25 - Wyrok WSA w Olsztynie
Data orzeczenia
2025-09-23
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2025-06-25
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Sędziowie
Beata Jezielska
Bogusław Jażdżyk /przewodniczący sprawozdawca/
Piotr Chybicki
Symbol z opisem
6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne
Gospodarka gruntami
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 386
art. 10 ust. 1-3
Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo  własności tych gruntów (t. j.)
Sentencja
Dnia 23 września 2025 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Bogusław Jażdżyk (spr.) Sędziowie sędzia WSA Beata Jezielska sędzia WSA Piotr Chybicki Protokolant starszy specjalista Wojciech Grabowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 września 2025 roku sprawy ze skargi P. Spółki Akcyjnej z siedzibą w W. na decyzję Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zwaloryzowanej rocznej opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu - oddala skargę.
Uzasadnienie
Pismem (zawiadomieniem) z 4 grudnia 2024 r. Zastępca Dyrektora Wydziału Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami w Urzędzie Miasta [...], działając z upoważnienia Prezydenta [...] (dalej jako: "organ I instancji"), poinformował Polskie Koleje Państwowe S.A. z siedzibą w Warszawie Oddział Gospodarowania Nieruchomościami w [...] (dalej jako: "skarżąca", "spółka") o dokonaniu waloryzacji rocznej opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w Olsztynie przy ul. [...], obręb-działki nr [...], obejmującej przysługujący spółce udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 34/1000. Organ I instancji wyjaśnił, że opłata ustalona przed waloryzacją wynosiła 35,78 zł. Waloryzacji dokonano zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2024 r. poz. 386 ze zm; dalej jako: "ustawa przekształceniowa") oraz zasadami określonymi w art. 5 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145, ze zm.; dalej w skrócie: "u.g.n."), przy zastosowaniu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłoszonego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego
w latach 2020-2024, który wyniósł odpowiednio: 1,023, 1,034, 1,051, 1,144, 1,114. Organ
I instancji wskazał, że zwaloryzowana roczna opłata wyniosła 50,69 zł i jest płatna od 1 stycznia 2025 r.
W piśmie z 13 grudnia 2024 r. skarżąca wniosła o korektę zwaloryzowanej opłaty i ustalenie jej w drodze decyzji. Zarzuciła, że waloryzacja została przeprowadzona
z naruszeniem przepisów. Podniosła, że według art. 10 ust. 2 ustawy przekształceniowej waloryzacja jest dokonywana raz na trzy lata przy zastosowaniu wskaźnika, a nie wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych, a zatem organ powinien uwzględnić wskaźnik za ostatni rok. Zdaniem spółki ustawodawca wykluczył zastosowanie wskaźników za ostatnie trzy lata, gdyż oznaczałoby to waloryzację roczną, tj. wzrost opłaty następowałby z roku na rok.
W odpowiedzi organ I instancji zawiadomił w dniu 19.12.2024 r. o wszczęciu postępowania administracyjnego w celu ustalenia wysokości opłaty w drodze decyzji.
Decyzją z 15 stycznia 2025 r. ustalono spółce wysokość zwaloryzowanej rocznej opłaty z tytułu przekształcenia udziału 34/1000 w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności wymienionej nieruchomości gruntowej w kwocie 50,69 zł płatnej od 1 stycznia 2025 r. W uzasadnieniu organ I instancji powtórzył wyjaśnienia zawarte w przedłożonym zawiadomieniu.
W odwołaniu od decyzji Prezydenta [...] spółka zarzuciła naruszenie art. 7 ust. 8a i art. 10 ustawy przekształceniowej oraz art. 5 ust. 4 u.g.n. i wniosła o ustalenie opłaty przekształceniowej od 1 stycznia 2025 r. w wysokości ustalonej przy uwzględnieniu wskaźnika waloryzacji za rok 2023.
W wyniku rozpatrzenia odwołania, decyzją z 14 kwietnia 2025 r., nr [...], Dyrektor Wydziału Infrastruktury i Nieruchomości w Warmińsko-Mazurskim Urzędzie Wojewódzkim, działając z upoważnienia Wojewody Warmińsko-Mazurskiego (dalej jako: "organ odwoławczy"), utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.
W uzasadnieniu przytoczono stan faktyczny i prawny sprawy. Wskazano, że art. 7 ust. 8a ustawy przekształceniowej przewiduje, że jeżeli właściciel nie zgadza się z wysokością opłaty jednorazowej lub wysokością kwoty należnej do zapłaty, może złożyć do właściwego organu, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia informacji, wniosek o ustalenie wysokości opłaty jednorazowej lub kwoty należnej do zapłaty w drodze decyzji. Mocą art. 10 ust. 1 ustawy przekształceniowej opłata może podlegać waloryzacji zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 u.g.n. Z art. 10 ust. 2 ustawy przekształceniowej wynika, że waloryzacji opłaty właściwy organ dokonuje z urzędu albo na wniosek właściciela nieruchomości, nie częściej niż raz na 3 lata od dnia dokonania ostatniej waloryzacji. O wysokości zwaloryzowanej opłaty właściwy organ zawiadamia właściciela nieruchomości, doręczając informację na piśmie i zwaloryzowana opłata obowiązuje od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym dokonano waloryzacji.
Organ odwoławczy wyjaśnił, że waloryzacja zobowiązań (kwot i płatności)
w gospodarce nieruchomościami to ustalenie wysokości istniejących zobowiązań pieniężnych przy zmianie systemu pieniężnego. Waloryzacja przeprowadzana jest zgodnie z przepisami zawartymi w aktach prawnych oraz regułami matematycznymi
i statystycznymi, przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem. Zgodnie z art. 5 u.g.n. waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych w ustawie dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, w drodze obwieszczeń, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski". Innymi słowy waloryzacja dokonywana w trybie administracyjnym oznacza urealnienie już ustalonej opłaty. Organ odwoławczy uwzględnił, że pismem z 22 listopada 2019 r. organ I instancji potwierdził przekształcenie prawa współużytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej w prawo własności z dniem 1 stycznia 2019 r., w którym zgodnie ze złożonym oświadczeniem na podstawie art. 7 ust. 6a ustawy przekształceniowej obowiązek wnoszenia opłaty ustalony został na 99 lat począwszy od 2019 r. Roczna opłata przekształceniowa w odniesieniu do udziału 34/1000 ww. nieruchomości wyniosła 35,78 zł. Wskazano, że kwota opłaty przekształceniowej podlega waloryzacji przy zastosowaniu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych za okres od 2019 r. do 2024 r. Waloryzacja dokonywana jest przy zastosowaniu metody nawiązań łańcuchowych przy zastosowaniu wskaźników rocznych. Zwaloryzowana opłata w kwocie 50,69 zł to iloczyn wartości 35,78 zł i poszczególnych wskaźników cen towarów i usług za lata 2019-2024. Organ odwoławczy zaznaczył, że przeliczenie (zwaloryzowanie) dokonane w 2024 r. zmienia kwotę opłaty przeliczeniowej dopiero w piątym roku od jej ustalenia, uwzględniając jedynie zmiany inflacyjne zaistniałe w okresie od 2019 r. do 2024 r., co jest zgodne
z zapisami art. 10 ust. 2 ustawy przekształceniowej. Wskazany w tym przepisie termin "nie częściej niż raz na 3 lata" został zachowany, bowiem we wcześniejszych latach, tj. 2020-2024, opłata wnoszona była na podstawie zaświadczenia w kwocie 35,78 zł. Reasumując, organ odwoławczy stwierdził, że nie dopatrzył się naruszenia przepisów postępowania mogących mieć wpływ na rozstrzygnięcie.
Spółka, reprezentowana przez radcę prawnego, zaskarżyła powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, zarzucając naruszenie:
- art. 6 oraz art. 7a § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572, dalej: "k.p.a.") poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, co skutkowało przeprowadzeniem waloryzacji w sposób dowolny, przy zastosowaniu mechanizmów nie przewidzianych w przepisach prawa;
- art. 5 ust. 4 u.g.n. w zw. z art. 10 ust. 2 ustawy przekształceniowej poprzez ich błędną wykładnię i w następstwie uznanie, że waloryzacja opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności winna nastąpić przy uwzględnieniu średniorocznych wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłoszonych w latach 2019, 2020, 2021, 2022 oraz 2023;
- art. 10 ust. 2 w zw. z art. 7 ust. 8a ustawy przekształceniowej poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że waloryzacji dokonano w grudniu 2024 r., nie zaś decyzją Prezydenta [...] z dnia 15 stycznia 2025 r.
W uzasadnieniu skargi pełnomocnik argumentował, że nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem organu, zgodnie z którym należy dokonać waloryzacji przy zastosowaniu średniorocznych wskaźników zmiany cen za cały okres, za który dokonuje się waloryzacji, bez względu na długość trwania tego okresu. W żadnej regulacji dotyczącej waloryzacji opłaty rocznej z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości
w prawo własności ustawodawca nie przewidział opisanego i przyjętego przez organ sposobu waloryzacji. Powyższe pozostaje w sprzeczności z zasadą praworządności,
w myśl której organy administracji publicznej działają na podstawie i w granicach przepisów prawa. Należy mieć także na uwadze materialnoprawną zasadę określoną w art. 7a § 1 k.p.a., tj. zasadę rozstrzygania wątpliwości prawnych na korzyść strony. Zdaniem skarżącej, organ w sposób arbitralny dokonał waloryzacji przy zastosowaniu przyjętych według swego uznania wskaźników. Stwierdzono, że funkcja waloryzacji może być zróżnicowana. W przypadku waloryzacji odszkodowania jego funkcją jest zabezpieczenie interesu wierzyciela przez danie mu gwarancji, że mimo opóźnienia w zapłacie odszkodowania otrzyma je w odpowiedniej wysokości. W przypadku opłaty przekształceniowej nie tylko nie sposób mówić o jakimkolwiek opóźnieniu
w zapłacie, inne są również mechanizmy przeprowadzania waloryzacji opłaty przekształceniowej. Chodzi w szczególności o art. 10 ust. 2 ustawy przekształceniowej
i wyrażoną w nim zasadę według której: "waloryzacji opłaty właściwy organ dokonuje
z urzędu albo na wniosek właściciela nieruchomości, nie częściej niż raz na 3 lata od dnia dokonania ostatniej waloryzacji" oraz związane z tym inne odmienne rozwiązania prawne. Przepis art. 5 ust. 4 u.g.n. w sposób wyraźny i jednoznaczny odnosi się do wskaźnika, nie zaś do wskaźników, a tym bardziej do ich sumy, czy średniej z ostatnich lat. W związku
tym waloryzacja opłaty przekształceniowej przeprowadzona w inny sposób niż w oparciu
o pojedynczy wskaźnik ogłaszany przez Prezesa GUS, jest niezgodna w obowiązującymi regulacjami prawnymi. W ustawie przekształceniowej ustawodawca wyraźnie ograniczył możliwość dokonywania waloryzacji opłaty przekształceniowej, zastrzegając, że może ona być przeprowadzana przez organ nie częściej niż raz na 3 lata od dnia dokonania ostatniej waloryzacji (art. 10 ust.2 ustawy przekształceniowej). W przypadku waloryzacji opłaty przekształceniowej ustawodawca zastosował zatem podobne ograniczenie do tego, jakie zastosowano w odniesieniu do aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste i to pomimo odmienności opłaty przekształceniowej i opłaty za użytkowanie wieczyste, co prowadzi do wniosku o tożsamych motywach (ratio legis) ustawodawcy w obu przypadkach. Wprowadzając ograniczenie możliwości aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ustawodawca w uzasadnieniu tłumaczył to koniecznością zagwarantowania użytkownikom wieczystym, że opłata nie wzrośnie w okresie przynajmniej trzech lat od ostatniej aktualizacji, co ma chronić użytkowników wieczystych przed ciągłymi zmianami opłaty w następstwie dynamicznych zmian wartości nieruchomości. W ocenie spółki, opisane ograniczenie powinno zadziałać podobnie jak
w przypadku ograniczenia aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Skoro ustawodawca zastrzegł, że waloryzacja opłaty przekształceniowej może być przeprowadzana przez organ nie częściej niż raz na 3 lata od dnia dokonania ostatniej waloryzacji, to powyższe oznacza, że przez wskazany okres opłata przekształceniowa nie powinna ulegać zmianom. Dopiero po upływie wyżej wskazanego okresu dopuszczalna jest waloryzacja opłaty przekształceniowej. Powyższe wyklucza zatem zastosowanie przez organ tzw. skumulowanej waloryzacji przy zastosowaniu wskaźników, jak przyjął organ odwoławczy, za lata 2019-2024. Pełnomocnik stwierdził, że powyższy pogląd jest spójny ze stanowiskiem ustawodawcy wyrażonym w uzasadnieniu do ustawy przekształceniowej
i znajduje w nim potwierdzenie. W uzasadnieniu tym (druk 2673) ustawodawca przyznał:
"Z informacji uzyskanych z Głównego Urzędu Statystycznego obecnie nie ma możliwości ogłoszenia wskaźnika zmian cen nieruchomości gruntowych, który mógłby zostać wykorzystany przy waloryzacji, o której mowa w art. 6 [przyp. obecnie art. 10]. Zatem
w takiej sytuacji waloryzacja będzie dokonywana zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 5 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. przy zastosowaniu wskaźnika cen towarów
i usług konsumpcyjnych ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego."
Zauważono, że w uzasadnieniu do ustawy o przekształceniu ustawodawca wyraźnie podkreślił, że waloryzacja będzie dokonywana w oparciu o wskaźnik ogłoszony przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Ustawodawca odwołał się zatem do ogłoszonego wskaźnika, nie wskaźników, co prowadzi do wniosku, że w procesie waloryzacji organ powinien uwzględnić wskaźnik za ostatni rok. Podkreślono, że powyższe stanowisko, zostało potwierdzone m.in. w orzeczeniu Wojewody Kujawsko- Pomorskiego z 6 listopada 2023 r., decyzjach Wojewody Pomorskiego z 29 i 31 października 2024 r. oraz orzeczeniu Samorządowego Kolegium Odwoławczego
w Olsztynie z 24 lutego 2025 r.
Nadto podniesiono, że zwaloryzowana opłata obowiązuje od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym dokonano waloryzacji, stosownie do art. 10 ust. 2 ustawy przekształceniowej. Dlatego ustalona opłata w realiach tej sprawy winna obowiązywać nie od dnia 1 stycznia 2025 r., lecz od dnia 1 stycznia 2026 r., bowiem waloryzacji dokonano decyzją organu I instancji z dnia 15 stycznia 2025 r.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda Warmińsko-Mazurski wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Dodatkowo wyjaśniono, że waloryzacji w niniejszej sprawie organ dokonał w m-cu grudniu 2024 r., o czym zawiadomiono skarżącą spółkę zawiadomieniem z dnia 4 grudnia 2024 r.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:
Zgodnie z zasadami wyrażonymi w art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo
o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r. poz. 1267) i art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako: "p.p.s.a.") sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę legalności zaskarżonego aktu, czyli ocenia jego zgodność z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, według stanu prawnego i faktycznego sprawy z daty jego podjęcia, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to, że zadaniem sądu administracyjnego jest sprawdzenie, czy zaskarżony akt prawny został wydany zgodnie z przepisami prawa materialnego oraz czy przy podejmowaniu zaskarżonego aktu nie zostały naruszone przepisy prawa procesowego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a.).
W niniejszej sprawie Wojewódzki Sąd Administracyjny, dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji w świetle powołanych wyżej kryteriów oraz w oparciu o akta sprawy, zgodnie z art. 133 § 1 p.p.s.a., nie stwierdził naruszeń prawa dających podstawę do jej wyeliminowania z obrotu prawnego. Stan faktyczny sprawy jest bezsporny. Spółka na mocy ustawy przekształceniowej stała się współwłaścicielem nieruchomości gruntowej położonej w [...] przy ul. [...], obręb-działki nr [...], obejmującej przysługujący spółce udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 34/1000 i jest zobowiązana przez 99 lat do uiszczania opłaty rocznej z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W 2019 r. organ I instancji wiążąco ustalił wysokość tej opłaty, która stosownie do udziału wyniosła 35,78 zł i spółka uiszczała taką kwotę każdego roku. W 2024 r. organ I instancji dokonał waloryzacji opłaty, obowiązującej od 1 stycznia 2025 r.
Kwestia sporna dotyczy przyjętego przez organy orzekające sposobu waloryzacji ustalonej opłaty rocznej, jak też terminu od którego winna obowiązywać zwaloryzowana nowa opłata. Skarżąca spółka uważa, że zgodnie z art. 10 ust. 1 i 2 ustawy przekształceniowej i art. 5 ust. 4 u.g.n. waloryzacji opłaty rocznej dokonuje się przy zastosowaniu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych z jednego roku, ogłoszonego za ostatni rok sprzed dokonania waloryzacji (tutaj wskaźnik ogłoszony
w styczniu 2024 r. wskazujący na wzrost cen w 2023), jak też że opłata ta winna obowiązywać od 1 stycznia 2026 r. Stanowisko to pozostaje jednak sprzeczne z sensem i celem waloryzacji oraz nie znajduje uzasadnionych podstaw prawnych ani faktycznych.
Aby zrozumieć treść art. 10 ust. 1-3 ustawy przekształceniowej należy uwzględnić okoliczność, że przepisy prawa nie definiują wprost pojęcia waloryzacji. Zgodnie
z Encyklopedią wydawnictwa PWN waloryzacja oznacza zwiększenie wielkości nominalnej świadczeń finansowych, składek ubezpieczeniowych oraz wierzytelności, mające na celu zachowanie ich wartości realnej (siły nabywczej) zmniejszonej przez inflację. Wyróżnia się: - waloryzację uregulowaną przepisami prawa, które wprowadzają nakaz waloryzacji
i określają miernik waloryzacji;
- waloryzację sądową – zgodnie z art. 358[1] § 3 Kodeksu cywilnego w razie istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, zmienić wysokość lub sposób spełnienia świadczenia pieniężnego, chociażby były ustalone w orzeczeniu lub umowie oraz
- waloryzację umowną, która polega na zamieszczeniu w umowie klauzuli waloryzacyjnej, pozwalającej na ustalenie nowej wysokości świadczenia pieniężnego w chwili jego wykonania, zależnie od ceny zboża, złota, wskaźnika zmiany cen (vide: Encyklopedia PWN).
Waloryzacja ma więc za zadanie zachować realną wartość wypłacanych świadczeń w stosunku do wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych. W cytowanym w skardze uzasadnieniu do projektu ustawy przekształceniowej czytamy, że zaproponowano możliwość waloryzacji opłat rocznych przekształceniowych w celu zapewnienia dotychczasowym właścicielom należytego wynagrodzenia zgodnie z konstytucyjną zasadą ochrony własności. Waloryzacja chroni zatem interes wierzyciela i ma na celu dostosowanie wysokości opłaty przekształceniowej do zmian wartości siły nabywczej pieniądza następujących w okresie od ustalenia jej pierwotnego rozmiaru (lub od jej poprzedniej waloryzacji). Waloryzacja ma służyć przywróceniu ekonomicznej wartości świadczenia pieniężnego na dzień jego spełnienia (M. Wolanin, w: J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, wyd. 8, Warszawa 2023, wer. el. SIP Legalis, Komentarz do art. 5 pkt 1; P. Czechowski (red.), Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, SIP LEX, Komentarz do art. 5, pkt 1). Dlatego, co do zasady, na dzień dokonania waloryzacji uwzględnić należy wszystkie zmiany inflacyjne zaistniałe od momentu powstania zobowiązania, gdyż tylko w ten sposób możliwe jest odtworzenie wartości świadczenia
w stosunku do siły nabywczej pieniądza.
Stosownie do treści art. 10 ust. 1 ustawy przekształceniowej opłata może podlegać waloryzacji zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ten ostatni przepis określa rodzaje wskaźników mających zastosowanie przy dokonywaniu waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych
w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Nie budzi wątpliwości przy tym, że w niniejszej sprawie znajduje zastosowanie art. 5 ust. 4 u.g.n., gdyż dotychczas nie został ogłoszony przez Prezesa GUS wskaźnik zmian cen nieruchomości, na co zwraca się uwagę jednolicie w orzecznictwie oraz o czym wspomniał autor uzasadnienia do projektu ustawy. Art. 5 ust. 4 u.g.n. stanowi zaś, że w przypadku gdy dla danego rodzaju nieruchomości nie ogłoszono nigdy wskaźnika zmian cen nieruchomości, waloryzacji kwot należnych
z tytułów określonych w ustawie w tym zakresie dokonuje się przy zastosowaniu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Zasadnym jest dostrzec, że art. 5 ust. 4 u.g.n. nie konkretyzuje, o który
z ogłoszonych przez Prezesa GUS wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych chodzi. Organ ten zaś dokonuje ogłoszeń wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych na różnych podstawach prawnych i do różnych celów. Nie ma ogłaszanego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych, który byłby specjalnie dedykowany do treści art. 5 ust. 4 u.g.n., czy art. 10 ust. 1-3 ustawy przekształceniowej. Ze strony internetowej GUS wynika, że Prezes GUS ogłasza wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych: za kwartał, za
I półrocze w stosunku do analogicznego okresu poprzedniego roku, za 3 pierwsze kwartały w stosunku do analogicznego okresu poprzedniego roku, a także za rok w stosunku do roku poprzedniego, a nawet za okres sześcioletni - na podstawie art. 181a ust. 2 ustawy
z dnia 28 sierpnia 1997 r. o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych (Dz. U.
z 2024 r. poz. 1113). Na przykład w dniu 15 kwietnia 2025 r. ogłoszony został Komunikat Prezesa GUS w sprawie wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w marcu 2025 r. w stosunku do marca 2019 r. Zgodnie z tym komunikatem wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w marcu 2025 r. w stosunku do marca 2019 r. wyniósł 149,7 (wzrost cen o 49,7%). Gdyby dokonywano waloryzacji po ogłoszeniu tego wskaźnika z okresu sześcioletniego, w adekwatnym okresie, racjonalne byłoby uwzględnienie tylko tego jednego wskaźnika. Logiczne byłoby też zastosowanie jednego wskaźnika, gdyby w analizowanym okresie od momentu ustalenia zobowiązania do momentu jego waloryzacji nastąpiła tylko jednokrotna zmiana wskaźnika. Gdy wskaźnik inflacji się nie zmienia to nie ma podstaw do przeprowadzania waloryzacji (co potwierdza art. 10 ust. 3 ustawy przekształceniowej). W rozpatrywanym przypadku organy ustaliły zaś, że od ustalenia opłaty rocznej w 2019 r. co roku następował wzrost inflacji. Potwierdzają to średnioroczne wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem, ogłoszone przez Prezesa GUS na podstawie art. 94 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 17 grudnia 1998 r.
o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1631). Treść komunikatów ogłoszonych na tej podstawie prawnej za poszczególne lata po ustaleniu opłaty rocznej, czyli począwszy od komunikatu z 2020 r. wskazuje, że średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych jest ustalany w stosunku do roku poprzedniego. Aby więc odtworzyć realną wartość opłaty rocznej na dzień dokonywania waloryzacji niezbędne jest uwzględnienie ciągu zmieniających się wskaźników, które spójnie obrazują zmiany siły nabywczej pieniądza od momentu ustalenia opłaty rocznej do czasu jej waloryzacji. Podane przez organy orzekające wskaźniki ogłoszone w latach 2020-2024 stanowią obiektywny wyznacznik określający wzrost cen towarów i usług w kolejnych latach, a więc ukazują postęp inflacji w całym badanym okresie. Z treści zastosowanych komunikatów Prezesa GUS jasno wynika, że wskaźnik ogłoszony w styczniu 2020 r. - 102,3 oznacza wzrost cen w 2019r.
o 2,3%; wskaźnik ogłoszony w styczniu 2021 r. - 103,4 oznacza wzrost cen w 2020r.
w stosunku do roku 2019 o kolejne 3,4%; wskaźnik z 2022 r. - 105,1 ukazuje, że w 2021r. w stosunku do 2020 r. miał miejsce również wzrost cen o kolejne 5,1%; wskaźnik ogłoszony w styczniu 2023 r. – 114,4 oznacza wzrost cen w roku 2022 w stosunku do
2021 r. o 14,4%, a wskaźnik ogłoszony w styczniu 2024 r. wskazuje że w 2023 r. nastąpił ponownie wzrost cen w stosunku do roku 2022 o 11,4%. W tej perspektywie zastosowana przez organy metoda nawiązań łańcuchowych uwzgledniająca wskaźniki inflacyjne za poszczególne lata jest prawidłowa.
Pozostaje wyjaśnić, że w myśl art. 10 ust. 2 ustawy przekształceniowej waloryzacji opłaty właściwy organ dokonuje z urzędu albo na wniosek właściciela nieruchomości, nie częściej niż raz na 3 lata od dnia dokonania ostatniej waloryzacji. Stosownie zaś do art. 10 ust. 3 ustawy przekształceniowej właściwy organ może odmówić dokonania waloryzacji jedynie w przypadku, jeżeli stwierdzi, że wskaźniki, o których mowa w art. 5 ustawy
o gospodarce nieruchomościami, nie uległy zmianie w okresie od dnia przekształcenia lub ostatniej waloryzacji do dnia złożenia wniosku.
Z unormowań tych wynika następujący mechanizm waloryzacji:
1. Waloryzacji dokonuje się z zastosowaniem wskaźników określonych w art. 5 ust. 4 u.g.n., tj. wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłoszonego przez Prezesa GUS. Kwota zwaloryzowana to iloczyn kwoty podlegającej waloryzacji i wskaźnika inflacji, przy czym w przypadku zmiany wskaźnika, a więc występowania w badanym okresie różnych wskaźników logiczna jest metoda nawiązań łańcuchowych, polegająca na tym,
że kwotę wyjściową zwiększa się o wskaźnik za pierwszy rok, w którym nastąpiła zmiana wskaźnika i tak uzyskana suma stanowi podstawę obliczenia dla następnego roku,
w którym nastąpiła zmiana wskaźnika inflacji;
2. Waloryzacji dokonuje się nie częściej niż raz na 3 lata; oznacza to tylko tyle, że organ nie ma obowiązku i nie może weryfikować wartości ekonomicznej opłaty rocznej częściej niż raz na 3 lata, a tym samym zmieniać opłaty rocznej z tytułu przekształcenia przy każdej zmianie wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych. W orzecznictwie trafnie zauważa się, że zakaz ten, wraz z regułą, że zwaloryzowana opłata obowiązuje od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym dokonano waloryzacji, jest wyrazem rozłożenia ryzyka inflacyjnego na obie strony stosunku prawnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Regulacje te gwarantują podmiotowi zobowiązanemu do ponoszenia opłaty przekształceniowej prawo do uiszczania tej należności w dotychczasowej wysokości przez co najmniej 3 lata, aż do dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym dokonano waloryzacji, nawet mimo ewentualnego istotnego spadku siły nabywczej pieniądza w okresie jaki upłynął od czasu jej ustalenia (por. wyrok WSA w Lublinie z 26 czerwca 2025 r. , sygn. akt. II SA/Lu 227/25, publ.
w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej w skrócie: "CBOSA").
3. Przy dokonywaniu waloryzacji, która ma na celu utrzymanie świadczenia na poziomie tej samej realnej siły nabywczej pieniądza, uwzględnia się zmiany inflacyjne zaistniałe
w okresie od dnia przekształcenia lub ostatniej waloryzacji do dnia zainicjowania postępowania w przedmiocie waloryzacji (potwierdza to treść art. 10 ust. 3 ustawy przekształceniowej).
Mając powyższe na uwadze, Sąd nie stwierdził zarzuconego w skardze naruszenia art. 5 ust. 4 u.g.n. w zw. z art. 10 ust. 2 ustawy przekształceniowej. Organy orzekające dokonały prawidłowej wykładni i zastosowania tych przepisów. W szczególności dokonały prawidłowej subsumcji ustaleń faktycznych, co czyni bezzasadnym zarzut przeprowadzenia waloryzacji w sposób dowolny. Tym samym nie można przypisać organom naruszenia art. 6 k.p.a., który stanowi, że organy administracji publicznej działają na podstawie przepisów prawa.
Co do zarzutu spółki dotyczącego daty obowiązywania nowej zwaloryzowanej opłaty, która winna obowiązywać od 1 stycznia 2026 r. z uwagi na wydanie decyzji przez organ I instancji w dniu 15 stycznia 2025 r. a nie od dnia 1 stycznia 2025 r., pozostaje wyjaśnić, że zarzut ten jest nieuprawniony. Istotne pozostaje, że stosownie do treści art. 10 ust. 2 ustawy przekształceniowej właściwy organ może dokonać waloryzacji opłaty rocznej z urzędu. O wysokości zwaloryzowanej opłaty właściwy organ zawiadamia właściciela nieruchomości. Doręczenie na adres, o którym mowa w art. 4 ust. 6, uważa się za dokonane, a tym samym wiążące. Zwaloryzowana w ten sposób opłata obowiązuje od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym dokonano waloryzacji. Z akt niniejszej sprawy wynika w sposób nie budzący wątpliwości, że organ I instancji doręczył skarżącej informację z dnia 4 grudnia 2024 r. o dokonaniu waloryzacji. Tym samym zwaloryzowana opłata roczna w wysokości określonej w informacji obowiązuje od 1 stycznia 2025 r. i okoliczności tej nie zmienia treść art. 7 ust. 8a ustawy przekształceniowej, która umożliwia właścicielowi nieruchomości kwestionowanie stanowiska organu co do wysokości opłaty rocznej w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia informacji i domaganie się ustalenia opłaty w formie decyzji. Wystąpienie z takim wnioskiem nie wpływa na termin obowiązywania zwaloryzowanej opłaty rocznej, wpływa jedynie na możliwość weryfikacji zasadności stanowiska organu przedstawionego w informacji. Poza tym przytoczyć tutaj pozostaje analogicznie treść art. 6 ust. 2 ustawy przekształceniowej, zgodnie z którym do czasu zakończenia postępowania prowadzonego na skutek sprzeciwu właściciela co do określonej w informacji wysokości, opłata wnoszona jest w wysokości wskazanej w doręczonej stronie informacji.
Odnosząc się do zarzuty naruszenia art. 7a § 1 k.p.a. przez nieuwzględnienie zasady rozstrzygania wątpliwości prawnych na korzyść strony stwierdzić należy, że przytoczona wykładnia przepisu nie budzi wątpliwości co do treści normy prawnej, co potwierdzają liczne orzeczenia sądów administracyjnych wydane w analogicznych sprawach, dotyczących waloryzacji opłaty rocznej z tytułu przekształcenia nakładanej na skarżącą spółkę (por. wyroki WSA w Gliwicach z 16 kwietnia 2025 r., II SA/Gl 1629/24, II SA/Gl 1630/24, II SA/Gl 1631/24; z 14 maja 2025 r., II SA/Gl 1617/24, II SA/Gl 1618/24; z 27 maja 2025 r., II SA/Gl 1690/24, II SA/Gl 1691/24; wyroki WSA w Poznaniu z 6 marca 2025 r., IV SA/Po 72/25, IV SA/Po 73/25, IV SA/Po 74/25; z 12 marca 2025 r., IV SA/Po 109/25, IV SA/Po 111/25; z 20 marca 2025, IV SA/Po 108/25, IV SA/Po 110/25; wyrok WSA we Wrocławiu z 13 maja 2025 r., II SA/Wr 41/25; wyroki WSA w Lublinie z 17 czerwca 2025 r., II SA/Lu 170/25 i 171/25, publ. w CBOSA). Sąd w pełni podziela ocenę prawną wyrażoną w przywołanych wyrokach, nie znajdując podstaw do zajęcia odmiennego stanowiska. Poza tym zasady wyrażonej w art. 7a § 1 k.p.a. nie stosuje się, co wynika z treści tego unormowania, jeżeli sprzeciwiają się temu sporne interesy stron albo interesy osób trzecich. Stanowisku skarżącej postawić pozostaje sprzeczny z nim interes wierzyciela.
Wbrew przekonaniu skarżącej nie jest adekwatne porównywanie mechanizmu aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (uregulowanej w art. 77 i 78 u.g.n.) z waloryzacją omawianej opłaty rocznej, gdyż zgodnie z art. 77 ust. 3 u.g.n. aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, a nie przez jej waloryzację.
Z podanych przyczyn skarga jako niezasadna podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.