II SA/Ol 391/25

II SA/Ol 391/25 - Wyrok WSA w Olsztynie
Data orzeczenia
2025-10-16
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2025-06-23
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Sędziowie
Beata Jezielska /sprawozdawca/
Ewa Osipuk /przewodniczący/
Piotr Chybicki
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 935
art.119 pkt 2, art.151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Dz.U. 2024 poz 1145
art.93 ust.1-2, art.98 ust.1 i ust.3, art.130 ust.1-2, art.154 ust.1, art. 156 ust.1, art.157 ust.1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Osipuk Sędziowie Sędzia WSA Beata Jezielska (spr.) Sędzia WSA Piotr Chybicki po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 16 października 2025 r. sprawy ze skargi Wójta Gminy G. na decyzję Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją z 24 stycznia 2025 r. nr WG.683.21.1.2024 Starosta G. (dalej jako: organ pierwszej instancji), na podstawie art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm., dalej jako: u.g.n.), orzekł o ustaleniu odszkodowanie w wysokości: 1) 20518 zł za prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości G., gmina G., składającej się z działki nr (...) w obrębie (...) G. o powierzchni 0,0239 ha, stanowiącej w dniu wydania decyzji z 16 maja 2024 r. zatwierdzającej podział nieruchomości, własność D. T. w udziale wynoszącym 51/100 części nieruchomości oraz M. T. w udziale wynoszącym 49/100 części nieruchomości; 2) 24982 zł za prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości G., gmina G., składającej się z działki nr (...) w obrębie (...) G. o powierzchni 0,0291 ha, stanowiącej w dniu wydania decyzji z 16 maja 2024 r. zatwierdzającej podział nieruchomości, własność D. T. w udziale wynoszącym 51/100 części nieruchomości oraz M. T. w udziale wynoszącym 49/100 części nieruchomości; 3) 44556 zł za prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości G., gmina G., składającej się z działki nr (...) w obrębie (...) G. o powierzchni 0,0519 ha, stanowiącej w dniu wydania decyzji z 16 maja 2024 r. zatwierdzającej podział nieruchomości, własność D. T. w udziale wynoszącym 51/100 części nieruchomości oraz M. T. w udziale wynoszącym 49/100 części nieruchomości oraz zobowiązał Wójta Gminy G. (dalej jako: Wójt Gminy lub skarżący) do wypłaty ustalonego odszkodowania.
W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji podał, że D. T. i M. T. (dalej jako: wnioskodawcy lub uczestnicy) zwrócili się o ustalenie odszkodowania m.in. za nieruchomość wydzieloną na drogi publiczne, składającą się z działek o nr (...), nr (...) oraz nr (...), które powstały w wyniku podziału nieruchomości, zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy G. z 16 maja 2024 r. Wskazano, że w rozpoznawanej sprawie spełnione zostały przesłanki określone w art. 98 ust. 1 i 3 u.g.n. i w związku z tym ustalono odszkodowanie na rzecz wnioskodawców w oparciu o sporządzony przez biegłego, stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n., operat szacunkowy.
Odwołanie od powyższej decyzji złożył Wójt Gminy, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, zarzucając naruszenie:
- art. 7, art. 11, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego polegające na uznaniu, że Gmina nabyła z mocy prawa, zgodnie z art. 98 ust. 1 u.g.n., działki o nr (...), nr (...) i nr (...), co skutkuje obowiązkiem zapłaty odszkodowania na rzecz wnioskodawców w myśl z art. 98 ust. 3 u.g.n. oraz dokonała wydzielenia działek nr (...), nr (...) i nr (...) w trybie art. 98 ust. 1 u.g.n., co skutkuje obowiązkiem zapłaty odszkodowania na rzecz wnioskodawców;
- art. 96 ust. 1 i 4, art. 93 ust. 1 - 4 oraz art. 99 u.g.n. poprzez pominięcie i niezastosowanie w toku rozpoznawania sprawy, które nie przewidują przeniesienia z mocy prawa na Gminę działek nr (...), nr (...) i nr (...) i związanego z tym obowiązku zapłaty przez Wójta Gminy odszkodowania na rzecz właścicieli wnioskodawców;
- art. 98 ust. 3 u.g.n. poprzez niewłaściwe zastosowanie w sytuacji, gdy wydzielenie działek o nr (...), nr (...) i nr (...) nastąpiło na mocy decyzji Wójta Gminy z 16 maja 2024 r. na zasadach ogólnych, tj. art. 96 ust. 1 i 4, art. 93 ust. 1 - 4 oraz art. 99 u.g.n.
W związku z powyższym Wójt Gminy wniósł o zmianę decyzji organu pierwszej instancji i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez odmowę ustalenia odszkodowania z tytułu wydzielenia przedmiotowych działek na rzecz wnioskodawców, alternatywnie uchylenie decyzji organu pierwszej instancji oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez ten organ. Podniesiono, że podział nieruchomości nr (...) oraz nieruchomości nr (...) został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy z 16 maja 2024 r., wydaną na podstawie art. 96 ust. 1 i 4, art. 93 ust. 1 - 4 oraz art. 99 u.g.n. oraz zgodnie z uchwałą Rady Gminy G. nr (...) z dnia 22 maja 2018 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części wsi G. w Gminie G. (Dz.U. Woj. Warm.-Mazur., z (...) r. poz. (...), dalej jako: Plan miejscowy), ale w uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia wskazano, że podział nie rodzi skutków wynikających z art. 98 ust. 1 u.g.n., gdyż wydzielone działki nie posiadają zapewnionego dostępu do drogi publicznej. W związku z tym, w ocenie Wójta Gminy, organ pierwszej instancji błędnie wywiódł skutki określone w art. 98 ust. 3 u.g.n. i w konsekwencji ustalił odszkodowania na rzecz wnioskodawców.
Decyzją z 30 kwietnia 2025 r., sprostowaną postanowieniem z 7 maja 2025 r., Wojewoda Warmińsko-Mazurski (dalej jako: Wojewoda lub organ odwoławczy) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że bezspornym faktem jest, że nieruchomość oznaczona jako działki o nr (...) o pow. 0,0239 ha, (...) o pow. 0,0291 ha, (...) o pow. 0,0519 ha powstała w wyniku decyzji podziałowej Wójta Gminy z 16 maja 2024 r., wydanej na wniosek współwłaścicieli działek. Podkreślono, że w decyzji tej stwierdzono, że przedłożony projekt podziału działek jest zgodny z ustaleniami Planu miejscowego. Wskazano, że decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości stała się ostateczna w dniu 22 maja 2024 r. Podano, że przeprowadzone rokowania pomiędzy właścicielami nieruchomości a właściwym organem zakończyły się brakiem ustaleń odnośnie do wysokości odszkodowania. W związku z tym organ odwoławczy wyjaśnił, że przejście prawa własności działek przeznaczonych pod drogi publiczne jest skutkiem prawnym wywołanym bezpośrednio przez decyzję podziałową. Skoro teren projektowanych działek przeznaczony był w Planie miejscowym pod drogę publiczną klasy drogi dojazdowej i oznaczony na rysunku planu symbolami KDD5 oraz KDD4, to bezsprzecznie zachodzi sytuacja, o której mowa w art. 98 ust. 1 u.g.n. Zatem wydzielone działki pod drogę publiczną z mocy prawa przeszły na własność Gminy z dniem 22 maja 2024 r. (data ostateczności decyzji podziałowej), a uprzednim współwłaścicielom przysługuje odszkodowanie, o którym mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n. Podano, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie stanowi operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Wskazano, że przedmiotem wyceny były działki wydzielone pod teren drogi publicznej, a w związku z tym biegły określił ich wartość przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami rzeczoznawca majątkowy porównał nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z trzema nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W wyniku szacowania biegły ustalił wartość gruntu poszczególnych działek. W ocenie organu odwoławczego sporządzony operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości i uchybień mogących mieć wpływ na wynik końcowy wyceny, zawiera wszystkie niezbędne elementy wymagane przepisami prawa i może stanowić podstawę ustalenia wysokości słusznego odszkodowania. Wyjaśniono, że zastrzeżenie w treści uzasadnienia decyzji podziałowej, że podział nie rodzi skutków wynikających z art. 98 ust. 1 u.g.n. jest bezpodstawne, bowiem w wyniku podziału zostały wydzielone drogi publiczne, co wynika z zapisów Planu miejscowego. Ponadto z analizy rysunku Planu miejscowego wynika, że łącznikiem komunikacyjnym nowo wydzielonych działek jest działka nr (...) (ul. C.), stanowiąca drogę publiczną (KDD4), będącą własnością Gminy. Skoro zatem przedmiotowe działki stały się własnością podmiotu publicznoprawnego na podstawie decyzji podziałowej, to skutkuje to koniecznością ustalenia odszkodowania na podstawie art. 98 ust. 3 u.g.n.
Wójt Gminy, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, wniósł skargę na powyższą decyzję, zarzucając naruszenie:
- art. 7, art. 11, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego polegające na uznaniu, że Gmina nabyła z mocy prawa, zgodnie z art. 98 ust. 1 u.g.n., działki nr (...), nr (...) i nr (...), co skutkuje obowiązkiem zapłaty odszkodowania na rzecz wnioskodawców zgodnie z art. 98 ust. 3 u.g.n. oraz dokonała wydzielenia działek nr (...), nr (...) i nr (...) w trybie art. 98 ust. 1 u.g.n., co skutkuje obowiązkiem zapłaty odszkodowania na rzecz wnioskodawców;
- art. 96 ust. 1 i 4, art. 93 ust. 1 - 4 oraz art. 99 u.g.n. poprzez pominięcie i niezastosowanie w toku rozpoznawania sprawy, które nie przewidują przeniesienia z mocy prawa na Gminę działek nr (...), nr (...) i nr (...) i związanego z tym obowiązku zapłaty przez Wójta Gminy odszkodowania na rzecz właścicieli;
- art. 98 ust. 3 u.g.n. poprzez niewłaściwe zastosowanie w sytuacji, gdy wydzielenie działek nr (...), nr (...) i nr (...) nastąpiło na mocy decyzji Wójta Gminy z 16 maja 2024 r. na zasadach ogólnych, tj. art. 96 ust. 1 i 4, art. 93 ust. 1 - 4 oraz art. 99 u.g.n.
W związku z powyższym skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, a także zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.
W uzasadnieniu wniesionej skargi skarżący zarzucił, że organ odwoławczy błędnie ustalił stan faktyczny w przedmiocie wydzielenia przedmiotowych działek w trybie art. 98 ust. 1 u.g.n., uznając Gminę właścicielem wydzielonych działek z mocy prawa i ustalając na podstawie art. 98 ust. 3 u.g.n. odszkodowanie na rzecz właścicieli nieruchomości. Wskazał, że podział nieruchomości, zatwierdzony decyzją z 16 maja 2024 r., został dokonany na podstawie art. 96 ust. 1 i 4, art. 93 ust. 1 - 4 oraz art. 99 u.g.n., które to przepisy nie przewidują przeniesienia prawa własności wydzielonych działek z mocy prawa na Gminę oraz obowiązku zapłaty odszkodowania na mocy art. 98 ust. 3 u.g.n. przez Wójta Gminy.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda Warmińsko-Mazurski wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko wraz z argumentacją zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Pismem procesowym z 12 września 2025 r. pełnomocnik uczestników wniósł o oddalenie skargi wskazując, że organy obu instancji w sposób prawidłowy zastosowały przepisy u.g.n.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) i art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r., poz. 935 ze zm., dalej jako: p.p.s.a.) sąd administracyjny kontroluje legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia administracyjnego, czyli jego zgodność z przepisami prawa, obowiązującymi w dacie jego wydania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. sąd ma obowiązek uwzględnienia skargi i wyeliminowania z obrotu prawnego aktu administracyjnego, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przy czym sąd orzeka na podstawie akt sprawy (art. 133 § 1 p.p.s.a.), nie będąc związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).
Rozpoznając wniesioną w niniejszej sprawie skargę Sąd uznał, że nie zasługuje ona na uwzględnienie.
W pierwszej kolejności wskazać należy, że przedmiotowa skarga została przez Sąd rozpoznana w składzie trzech sędziów na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a., zgodnie z którym sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Jak wynika z akt sprawy, wniosek taki został zawarty przez organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę, zaś skarżący oraz uczestnicy postępowania, którym doręczono odpis wniosku wraz ze stosownym pouczeniem, w zakreślonym terminie nie złożyli wniosku o przeprowadzenie rozprawy.
Przechodząc do meritum sprawy, wskazać należy, że zgodnie z art. 98 ust. 1 u.g.n. działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Stosownie natomiast do treści art. 98 ust. 3 u.g.n. za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Warunkiem wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za działkę przejętą pod drogę publiczną, na podstawie art. 98 ust. 3 u.g.n., jest zatem przejście prawa własności lub wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego na skutek ostatecznej decyzji podziałowej, wydanej na wniosek właściciela nieruchomości, w wyniku której została wydzielona działka pod drogę publiczna oraz brak uzgodnienia co do odszkodowania między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem.
W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości okoliczność, że decyzją z 16 maja 2024 r. Wójt Gminy, działając na wniosek współwłaścicieli nieruchomości, zatwierdził projekt podziału nieruchomości oznaczonej numerami geod. (...) oraz (...), w wyniku którego powstały działki nr (...), nr (...) i nr (...). Decyzja ta stała się ostateczna 22 maja 2024 r. W decyzji tej jednoznacznie wskazano, że zgodnie z obowiązującym dla tego terenu Planem miejscowym wydzielone działki przeznaczone są pod teren drogi publicznej klasy drogi dojazdowej, oznaczonej na rysunku planu symbolem KDD4 (działka nr (...)) oraz KDD5 (działki nr (...) i nr (...)). W tych okolicznościach nie ma żadnego znaczenia powoływana przez skarżącego okoliczność, że wydzielone działki nie posiadają zapewnionego dostępu do drogi publicznej ani, że decyzja podziałowa została wydana na podstawie art. 96 ust. 1 i 4, art. 93 ust. 1 – 4 oraz art. 99 u.g.n. i w związku z tym, w ocenie skarżącego, nie spowodowała przejścia działek na własność Gminy. Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 czerwca 2023 r. (sygn. akt I OSK 192/20, dostępny w CBOSA) "z regulacji art. 98 ust. 1 u.g.n. wynika, w sytuacji podziału nieruchomości na wniosek jej właściciela, obowiązek organ administracji wydzielenia części działki pod drogę publiczną, jeżeli takie jest przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nie budzi przy tym zastrzeżeń stwierdzenie, iż podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, przy czym zgodność ta dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n.). Tym samym, dla konieczności wydzielenia w decyzji podziałowej części działki pod drogę publiczną, nie mają znaczenia plany inwestycyjne właściciela nieruchomości, ale także zarządcy drogi. Kluczowe pozostaje wyłącznie przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Istotny jest skutek prawny owego obowiązku organu wydzielenia działki pod drogę publiczną i tryb, w jakim skutek ów następuje. Przepis art. 98 ust. 1 u.g.n. wskazuje, iż skutek ten następuje z mocy samego prawa, a zatem dla swej ważności nie potrzebuje jakichkolwiek dalszych działań, w szczególności potwierdzenia w treści orzeczenia organów administracji lub sądów. Natomiast skutkiem prawnym, o których mowa w art. 98 ust. 1 u.g.n., jest utrata własności (użytkowania wieczystego) działek wydzielonych pod drogi publiczne. Podkreślić należy, że utrata własności (użytkowania wieczystego) działek wydzielonych pod drogi publiczne pozostaje konsekwencją decyzji podziałowej i nie ma na nią wpływu ani dotychczasowy właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości, ani organ orzekający o zatwierdzeniu podziału nieruchomości, ani też Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, na których rzecz następuje nabycie prawa własności gruntu wydzielonego pod drogę publiczną." Zatem jeżeli podział nieruchomości został dokonany na wniosek jej właścicieli, a wydzielone działki w planie miejscowym przeznaczone są pod drogi publiczne, to skutek w postaci przejścia prawa własności tych działek na rzecz Gminy nastąpił z mocy prawa, niezależnie od tego, jaką podstawę prawną decyzji podziałowej wskazał organ ją wydający. Tym bardziej skutku tego nie niweczy zawarty w uzasadnieniu decyzji zapis, że "podział nie rodzi skutków wynikających z art. 98 ust. 1 u.g.n." Dodatkowo należy wyjaśnić, że nie ma podstaw do przyjęcia, że istnieją dwa tryby postępowania w sprawie podziału nieruchomości w odniesieniu do podziału dokonywanego na podstawie art. 93 ust. 1 u.g.n. i art. 98 ust. 1 u.g.n. Wprawdzie art. 98 ust. 1 u.g.n. przewiduje szczególny skutek dokonanego podziału w postaci przejścia prawa własności gruntu przewidzianego pod drogę publiczną, ale nie oznacza to, że w tym przypadku ma miejsce odrębny tryb postępowania. Także bowiem w tym przypadku, tak jak w każdym innym, gdy istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jego treść przesądza o możliwości podziału nieruchomości (zob. wyrok NSA z 15 grudnia 2017 r. sygn. akt I OSK 909/15; wyrok NSA z 12 czerwca 2023 r. sygn. akt I OSK 192/20, wyrok WSA w Gdańsku z 8 listopada 2017 r., II SA/Gd 469/17, dostępne w CBOSA; E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2023, s. 718-723). Należy przy tym wskazać, że utrata własności działek wydzielonych pod drogi publiczne przez dotychczasowego właściciela nie jest przedmiotem rozstrzygnięcia decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, ale następstwem wydania takiej decyzji. Przejście prawa własności następuje bowiem w tym przypadku z mocy samego prawa. Natomiast skutek przejścia na Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego prawa własności gruntu, w warunkach powyższego przepisu, jest przesłanką ustalenia w drodze decyzji administracyjnej odszkodowania. Dla przyznania odszkodowania w świetle art. 98 ust. 1 i 3 u.g.n. organ musi zatem zbadać wyłącznie, czy wskutek decyzji podziałowej nastąpiło wydzielenie działki pod drogę publiczną. (zob. wyrok NSA z 2 października 2019 r. sygn. akt I OSK 159/18, dostępny w CBOSA). W niniejszej sprawie nie ma wątpliwości, że doszło do przejścia własności działek wydzielonych pod drogi publiczne na rzecz gminy.
W rozpoznawanej sprawie spełniona została również przesłanka dotycząca przeprowadzenia rokowań między właścicielami nieruchomości a właściwym organem. Jak wynika z akt sprawy wnioskiem z 18 czerwca 2024 r. współwłaściciele nieruchomości wystąpili do Wójta Gminy o wypłacenie odszkodowania w zaproponowanej kwocie, zaś skarżący pismem z 4 lipca 2024 r. stwierdził, że wypłata odszkodowania im nie przysługuje. W tej sytuacji uznać należy, że porozumienie między właścicielem nieruchomości oraz właściwym organem co do finansowej rekompensaty za przedmiotowe działki nie zostało osiągnięte. Tym samym spełnione zostały przesłanki uzasadniające ustalenie odszkodowania na rzecz wnioskodawców w trybie administracyjnym.
Wskazać należy, że zgodnie z art. 98 ust. 3 u.g.n. odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Stosownie do art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n. i art. 106 ust. 1 u.g.n., według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 u.g.n. stosuje się odpowiednio. Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Operat szacunkowy, jako dowód z opinii biegłego, podlega ocenie jak każdy inny dowód, z tym jednak zastrzeżeniem, że organy administracji publicznej, jak również sąd administracyjny, nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu. Zatem organ administracji publicznej i sąd administracyjny powinien dokonać oceny operatu szacunkowego jedynie pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści nie budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 6 sierpnia 2024 r., sygn. akt II SA/Łd 504/24). Natomiast ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, zwłaszcza gdy chodzi o treści wywodzone z wiadomości specjalnych, należy do zadań organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, co wynika z dyspozycji art. 157 ust. 1 u.g.n.
W niniejszej sprawie rzeczoznawca, dokonując wyceny nieruchomości, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Jak wynika z operatu szacunkowego z 14 listopada 2024 r., wartość 1 m² przedmiotu wyceny wyliczono jako średnią arytmetyczną ze skorygowanych cen nieruchomości porównawczych, w wyniku czego średnia wartość gruntu została ustalona w wysokości 85,85 zł/m². Zaznaczyć przy tym należy, że prawidłowo biegły w procesie wyceny uwzględnił wyłącznie nieruchomości drogowe, czyli takie, które w dacie ich nabycia były przeznaczone w Planie miejscowym pod drogę publiczną. Zgodnie bowiem z ugruntowanym orzecznictwem punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Dopiero jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, należy kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych (por. wyrok NSA z dnia 4 lutego 2025 r., sygn. akt I OSK 79/22).
W ocenie Sądu sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy zawiera wszystkie elementy i pod względem jego formy, jak też metody i techniki szacowania, sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Dokument jest zupełny i logicznie wskazuje poszczególne etapy wyceny nieruchomości, a zastosowanie przyjętego podejścia wyceny i jej metody zostało jasno oraz przekonywująco uzasadnione. Rzeczoznawca odniósł się także do zastrzeżeń podniesionych przez wnioskodawców, wyjaśniając zakwestionowane elementy przedmiotowego operatu.
W świetle powyższych rozważań należy zatem stwierdzić, że zaskarżona decyzja wydana została w oparciu o właściwie ustalony stan faktyczny i przy prawidłowym zastosowaniu obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa. Organ odwoławczy dokonał właściwej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, który był kompletny i wyczerpujący, pozwalający na wydanie rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie. Tym samym także zarzut naruszenia przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. należy uznać za bezzasadny.
Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.