II SA/Ol 32/18
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi M.W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, która utrzymała w mocy decyzję Wójta Gminy odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku wypożyczalni sprzętu wodnego dla turystów w zabudowie zagrodowej. Organ I instancji odmówił, wskazując na niespełnienie warunków z art. 61 ust. 1 pkt 1 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.), w tym brak dobrego sąsiedztwa i zgodności z przepisami odrębnymi (Obszar Chronionego Krajobrazu Pojezierza Olsztyńskiego). Podkreślono, że inwestycja znajdowała się w pasie 100 m od linii brzegowej jeziora, a wyjątki od zakazu nie miały zastosowania. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało decyzję w mocy, wskazując na wiążący charakter postanowienia Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska (RDOŚ), które uzgodniło projekt decyzji odmawiającej. RDOŚ stwierdził naruszenie przepisów o ochronie przyrody. Kolegium uznało, że inwestor nie wykazał spełnienia warunków zabudowy zagrodowej i nie wykazał powiązania funkcjonalnego z gospodarstwem rolnym. Skarżący zarzucił naruszenie szeregu przepisów proceduralnych i materialnych, w tym zasady dwuinstancyjności i brak wyczerpującego postępowania wyjaśniającego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie oddalił skargę. Sąd podkreślił, że postanowienie RDOŚ, które zostało uzgodnione i stało się ostateczne (skarżący nie wniósł zażalenia), jest wiążące dla organów orzekających w sprawie warunków zabudowy. Sąd uznał, że nie może badać legalności tego postanowienia, gdyż przekroczyłoby to granice sprawy. Sąd potwierdził również, że planowana inwestycja narusza przepisy odrębne (zakaz budowy w pasie 100 m od jeziora) oraz nie spełnia warunku dobrego sąsiedztwa, a także nie stanowi zabudowy zagrodowej w rozumieniu przepisów. W związku z tym, nawet gdyby zarzuty dotyczące postępowania były zasadne, nie miałyby wpływu na wynik sprawy, gdyż ustalenie warunków zabudowy nie było możliwe.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów dotyczących warunków zabudowy, zasady dobrego sąsiedztwa, zabudowy zagrodowej oraz znaczenia postanowień uzgadniających w postępowaniu administracyjnym, a także przepisów o ochronie krajobrazu.
Dotyczy specyficznej sytuacji planowania zabudowy w obszarze chronionego krajobrazu i specyfiki zabudowy zagrodowej.
Zagadnienia prawne (4)
Czy organ administracji jest związany ostatecznym postanowieniem uzgadniającym RDOŚ w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, nawet jeśli skarżący nie skorzystał z prawa do zażalenia na to postanowienie?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, organ prowadzący postępowanie w sprawie warunków zabudowy jest związany ostatecznym postanowieniem uzgadniającym RDOŚ, a sąd administracyjny nie może badać legalności takiego postanowienia w ramach kontroli decyzji o warunkach zabudowy, jeśli nie zostało ono zaskarżone.
Uzasadnienie
Postanowienie RDOŚ uzgadniające projekt decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy, na które skarżący nie wniósł zażalenia, stało się ostateczne i wiążące dla organów administracji. Sąd administracyjny, kontrolując decyzję o warunkach zabudowy, nie może przekroczyć granic sprawy i badać legalności ostatecznego postanowienia uzgodnieniowego.
Czy budowa budynku wypożyczalni sprzętu wodnego dla turystów w zabudowie zagrodowej jest możliwa na działce położonej w pasie 100 m od linii brzegowej jeziora, w ramach Obszaru Chronionego Krajobrazu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, budowa jest niemożliwa ze względu na zakaz lokalizowania obiektów budowlanych w pasie 100 m od linii brzegowej jezior, wynikający z uchwały Sejmiku Województwa, a wyjątki od tego zakazu nie miały zastosowania.
Uzasadnienie
Planowana inwestycja narusza § 5 ust. 1 pkt 8 uchwały w sprawie Obszaru Chronionego Krajobrazu Pojezierza Olsztyńskiego, który zakazuje budowy obiektów w pasie 100 m od linii brzegowej. Analiza RDOŚ wykazała, że wyjątki od tego zakazu nie mają zastosowania do przedmiotowej działki.
Czy planowana budowa budynku wypożyczalni sprzętu wodnego dla turystów może być uznana za zabudowę zagrodową, umożliwiającą zastosowanie wyłączenia z wymogu dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 4 u.p.z.p.)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, planowana inwestycja nie stanowi zabudowy zagrodowej, ponieważ nie jest związana z gospodarstwem rolnym i nie tworzy zespołu budynków wokół wspólnego obejścia.
Uzasadnienie
Zabudowa zagrodowa wymaga związku z gospodarstwem rolnym i przekroczenia średniej powierzchni gospodarstwa w gminie, a także tworzenia zespołu budynków wokół podwórza. Budynek wypożyczalni sprzętu wodnego ma charakter rekreacyjny i nie spełnia tych kryteriów.
Czy organ administracji prawidłowo przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w kontekście zasady dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, analiza wykazała brak spełnienia warunku dobrego sąsiedztwa, gdyż w najbliższym sąsiedztwie działki brak jest zabudowy o podobnej funkcji, a istniejąca zabudowa jest rozproszona.
Uzasadnienie
Analiza urbanistyczna wykazała, że działki sąsiednie są niezabudowane lub zabudowane budynkami gospodarczymi, a zabudowa mieszkalna i pensjonatowa są oddalone. Brak jest kontynuacji funkcji zabudowy, co uzasadnia stwierdzenie niespełnienia warunku dobrego sąsiedztwa.
Przepisy (12)
Główne
u.p.z.p. art. 61 § 1 pkt 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wymóg spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa i zapewnienia kontynuacji cech istniejącej zabudowy.
u.p.z.p. art. 61 § 1 pkt 5
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wymóg zgodności z przepisami odrębnymi, w tym przepisami o ochronie przyrody.
p.p.s.a. art. 151
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa orzekania przez sąd administracyjny o oddaleniu skargi.
Uchwała Sejmiku Województwa z dnia 27 września 2016 r. w sprawie Obszaru Chronionego Krajobrazu Pojezierza Olsztyńskiego art. 5 § 1 pkt 8
Zakaz lokalizowania obiektów budowlanych w pasie 100 m od linii brzegowej rzek, jezior i innych naturalnych zbiorników wodnych, z wyjątkiem urządzeń wodnych oraz obiektów służących prowadzeniu racjonalnej gospodarki rolnej, leśnej lub rybackiej.
Pomocnicze
u.p.z.p. art. 61 § 4
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wyłączenie stosowania przepisu o dobrym sąsiedztwie do zabudowy zagrodowej, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego przekracza średnią w gminie.
u.p.z.p. art. 53 § 4 pkt 8
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Obowiązek uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w przypadku położenia na obszarze chronionego krajobrazu.
u.p.z.p. art. 60 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Obowiązek uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy z właściwymi organami.
p.p.s.a. art. 134 § 1
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zakres kontroli sądu administracyjnego.
p.p.s.a. art. 145
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawy uchylenia lub stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej.
k.p.a. art. 106
Ustawa Kodeks postępowania administracyjnego
Tryb uzgodnień między organami.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 3 § 1
Wymóg prawidłowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.
Uchwała Sejmiku Województwa z dnia 27 września 2016 r. w sprawie Obszaru Chronionego Krajobrazu Pojezierza Olsztyńskiego art. 5 § 7 pkt 3-5
Wyjątki od zakazu budowy w pasie 100 m od linii brzegowej.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Naruszenie przepisów o Obszarze Chronionego Krajobrazu Pojezierza Olsztyńskiego (zakaz budowy w pasie 100 m od jeziora). • Niespełnienie warunku dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). • Niespełnienie warunku zabudowy zagrodowej (art. 61 ust. 4 u.p.z.p.). • Wiążący charakter ostatecznego postanowienia uzgadniającego RDOŚ.
Odrzucone argumenty
Naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania. • Niewłaściwe przeprowadzenie analizy urbanistycznej. • Niedostateczne wyjaśnienie stanu faktycznego i prawnego. • Podważanie kompetencji organów administracji architektoniczno-budowlanej. • Brak zawiadomienia o zakończeniu postępowania dowodowego.
Godne uwagi sformułowania
Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. • Organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy zobowiązany był do uzgodnienia rozstrzygnięcia z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska. • Weryfikacja ostatecznego postanowienia uzgodnieniowego przez organy wydające decyzję w przedmiocie warunków zabudowy, oznaczałaby niedopuszczalne naruszenie właściwości i wejście w zakres uprawnień organu uzgadniającego. • Zabudowa zagrodowa to zespół budynków i budowli zlokalizowanych w obrębie "działki siedliskowej". • Utrzymanie zabudowy rozproszonej jest uzasadnione tylko w przypadku zabudowy zagrodowej gospodarstw rolnych.
Skład orzekający
Katarzyna Matczak
przewodniczący sprawozdawca
Alicja Jaszczak-Sikora
sędzia
Tadeusz Lipiński
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących warunków zabudowy, zasady dobrego sąsiedztwa, zabudowy zagrodowej oraz znaczenia postanowień uzgadniających w postępowaniu administracyjnym, a także przepisów o ochronie krajobrazu."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji planowania zabudowy w obszarze chronionego krajobrazu i specyfiki zabudowy zagrodowej.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa ilustruje konflikt między prawem do zabudowy a ochroną środowiska i ładu przestrzennego, a także pokazuje znaczenie procedury uzgodnień z organami ochrony przyrody.
“Budowa nad jeziorem: czy ochrona krajobrazu zawsze wygrywa z prawem do zabudowy?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.