II SA/Ol 250/25

II SA/Ol 250/25 - Wyrok WSA w Olsztynie
Data orzeczenia
2025-06-17
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-04-22
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Sędziowie
Beata Jezielska
Bogusław Jażdżyk /przewodniczący/
Piotr Chybicki /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 1130
art. 61 ust. 1 pkt 1, 3, ust. 5
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)
Dz.U. 2024 poz 572
art. 7, art. 77
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.)
Dz.U. 2024 poz 266
art. 7 ust. 8i
Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (t.j.)
Dz.U. 2024 poz 935
art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a, c
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Bogusław Jażdżyk Sędziowie sędzia WSA Beata Jezielska sędzia WSA Piotr Chybicki (spr.) Protokolant referent Natalia Stemplewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 czerwca 2025 r. sprawy ze skargi R. G., D. K., A. K., A. S., J. U., M. Z., J. S., M. S. i I. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie z dnia [...], nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie na rzecz skarżących solidarnie kwotę 997 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Z akt sprawy przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu wynika, że 20 grudnia 2021 r. inwestor J.G., wystąpił z wnioskiem do Wójta Gminy G. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków rekreacji indywidualnej na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym A obręb geodezyjny [...], Gmina G. Funkcję zabudowy określono jako mieszkaniową. We wniosku określono charakterystyczne parametry techniczne budynków: dla trzech - budynki dwukondygnacyjne, w tym poddasze użytkowe, powierzchnia zabudowy ok 120 m2, szerokość elewacji frontowych ok 14 m, dachy dwuspadowe, o kącie nachylenia połaci 35- 45°, wysokość kalenicy 7-8 m; dla czwartego budynku: budynek dwukondygnacyjny, w tym poddasze użytkowe, powierzchnia zabudowy ok 150 nr, szerokość elewacji frontowej ok 13 m, dach dwuspadowy, o kącie nachylenia połaci 35-45°, wysokość kalenicy 7-8 m. Określono także dojazd: istniejący wjazd na drogę G. – A. oraz zapotrzebowanie w tzw. media. Pismem datowanym na 24 lutego 2022 r. inwestor dokonał modyfikacji wniosku w zakresie charakterystycznych parametrów budynków w następujący sposób: dla trzech budynków określono: powierzchnia zabudowy w przedziale od 95 m2 do 120 m2, budynki dwukondygnacyjne, w tym poddasze użytkowe, szerokość elewacji frontowych w przedziale od 11 do 14 m. dachy dwuspadowe, o kącie nachylenia połaci 35-45°, wysokość do kalenicy 7-8 m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w przedziale od 3 m do 6 m; dla czwartego budynku: budynek dwukondygnacyjny, w tym poddasze użytkowe, powierzchnia zabudowy w przedziale od 120 m2 do 150 m2, szerokość elewacji frontowej w przedziale od 10 m do 13 m, dach dwuspadowy, o kącie nachylenia połaci 35- 45°, wysokość do kalenicy 7-8 m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w przedziale od 3 m do 6 m.
Przygotowany przez uprawnionego urbanistę projekt decyzji poddano uzgodnieniom w trybie art. 106 k.p.a. z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 pkt 6 i 8 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzją z 10 czerwca 2022 r. organ I instancji - Wójt Gminy G. - ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego. Rodzaj zabudowy określono jako: budowę czterech budynków rekreacji indywidualnej, funkcję określono jako rekreację indywidualną. W postępowaniu odwoławczym, decyzją z dnia 6 marca 2023 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Olsztynie uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, decyzją z dnia 19 września 2024 r. Wójt Gminy G. ustali, warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków rekreacji indywidualnej na działce nr A położonej w obrębie [...], gm. G. W uzasadnieniu decyzji podano, że sporządzona w sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykazała spełnienie przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1 -6 u.p.z.p.
W wyniku rozpoznania odwołań od decyzji Kolegium rozstrzygnięciem z 12 lutego 2025 r. utrzymało w mocy decyzje organu I instancji z 19 września 2024 r.
W motywach rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, że podstawę materialno - prawną wydania decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm., dalej jako u.p.z.p.). Kolegium wskazało następnie, że sporządzona w niniejszej sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykazała, że planowana inwestycja spełnia wymogi określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 -6 u.p.z.p. W tym kontekście organ wywiódł, że pierwszym etapem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu winno być prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego. Determinuje ono bowiem dalsze wyniki analizy i przesądza o tym czy te są miarodajne. W niniejszej sprawie obszar analizowany został wyznaczony w odległości trzykrotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy (42 m x 3 =126 m). Tak wyznaczony obszar analizowany organ uznał za w pełni reprezentatywny i wystarczający. W obszarze analizowanym występuje sąsiedztwo, które z działką nr A tworzy harmonijną całość. Charakterystyka zabudowy w obszarze analizowanym została zawarta w tabeli na stronie 7 analizy. W obszarze analizowanym znajduje się zabudowa rekreacji indywidualnej. Kolegium zaznaczyło, że zgodnie z utrwalonym w tym zakresie orzecznictwem, uznaje, że działką sąsiednią jest działka znajdująca się w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym. W opinii Kolegium w niniejszej sprawie spełniony został wymóg kontynuacji funkcji.
W dalszej części argumentacji Kolegium zaznaczyło, że rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 - dalej jako rozporządzenie) określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) ( § 1 rozporządzenia). Zatem wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu winny wykazać, czy inwestor może zrealizować inwestycję o wskazanych we wniosku parametrach. Przy czym z rozporządzenia wynika obowiązek wyliczenia średnich wskaźników dla zabudowanych działek w obszarze analizowanym, jednakże dopuszczalne jest ich inne wyznaczenie, pod warunkiem, że będzie ono wynikać z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.
W opinii Kolegium w niniejszej sprawie linia zabudowy została ustalona zgodnie z przepisami odrębnymi, tj. w odległości 100 m od linii brzegowej jeziora (działka nr 1), co wynika z Uchwały Nr XXIII/430/12 Sejmiku Województwa Warmińsko - Mazurskiego z dnia 27 listopada 2012 r. w sprawie Obszaru Chronionego Krajobrazu Wielkich Jezior Mazurskich i Uchwały Sejmiku Województwa Warmińsko - Mazurskiego z dnia 26 maja 2014 r. zmieniającego Uchwałę Nr XXII/430/12 Sejmiku Województwa Warmińsko - Mazurskiego z dnia 27 listopada 2012 r. w sprawie Obszaru Chronionego Krajobrazu Wielkich Jezior Mazurskich. Z kolei średni wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 5 rozporządzenia). Kolegium podkreśliło, że po ustaleniu granic obszaru analizowanego, konieczne jest ustalenie średniego wskaźnika dla całego obszaru, co jednak nie oznacza, iż tak ustalony wskaźnik będzie bezwzględnie wiążący dla rozstrzygnięcia w danej sprawie. Możliwe jest w zakresie wymienionego wskaźnika w konkretnym przypadku rozstrzygnięcie specyficzne, uwzględniające uwarunkowania zaistniałe na terenie obszaru urbanistycznego w kontekście zamierzenia przedstawionego we wniosku, wymaga to jednak szczegółowego uzasadnienia, które musi być zamieszczone w decyzji organu rozstrzygającego sprawę. Wnioski do takiego rozstrzygnięcia powinny przy tym wynikać z analizy urbanistycznej. Określenie parametrów wynikających z § 5 i 6 ww. rozporządzenia powinno być konkretne i stanowcze - winny być one wyrażone w wartościach liczbowych, dokładnie je określając. Nie jest przy tym wykluczona pewna elastyczność, polegająca na podaniu wielkości minimalnych i maksymalnych. Natomiast z przepisów u.p.z.p. oraz § 5 ust. 2 i § 6 ust. 2 powołanego rozporządzenia nie wynika możliwość określenia wskaźników czy wielkości poprzez wskazanie wyłącznie maksymalnego bądź minimalnego parametru, bądź też poprzez odwołanie się do innych, nieskonkretyzowanych wielkości, jak np. "istniejąca wysokość", obecna szerokość". Biorąc pod uwagę powyższe rozważania, Kolegium uznało, iż organ pierwszej instancji uzasadnił racjonalnie i obszernie, z jakich względów wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy dla terenu objętego wnioskiem został wyznaczony na poziomie od 5,7 % do 7,3%. Kolegium jako istotny wskazało fakt, że już obecnie wskaźnik zabudowy na działce objętej wnioskiem wynosi 5,4 %. Ponadto, organ wskazał na specyficzne uwarunkowania, z których wynika, że działki nr A i B tworzą kompleksy rekreacyjne wokół jeziora K. Kolegium zwróciło również uwagę, że według przepisów rozporządzenia (§ 6) szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Kolegium podkreśliło, że ten parametr został przyjęty na podstawie średniej szerokości elewacji frontowej budynków mieszkalnych, z tolerancją do 20%. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą w obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli to wynika z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W przedmiotowej sprawie przy określeniu wysokości wnioskowanej zabudowy organ uznał, że ustalona wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie (3 m-6 m) będzie nawiązywać do wysokości budynków rekreacyjnych w obszarze analizowanym Również wysokość głównej kalenicy oraz geometria dachu zostały ustalone odpowiednio do wysokości występujących w obszarze analizowanym.
W podsumowaniu rozważań Kolegium wskazało, że wnioskowane zamierzenie inwestycyjne spełnia też pozostałe wymogi niezbędne do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Mianowicie, teren objęty wnioskiem posiada dostęp do drogi publicznej, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, nie jest wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych. Ponadto, z analizy stanu faktycznego i prawnego wynika zgodność z przepisami odrębnymi, jak też spełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p. Odnośnie uzbrojenia, Kolegium wskazało, że ostatecznie inwestor wskazał na szczelny zbiornik bezodpływowy i możliwość korzystania ze studni do poboru wody pitnej.
Na powyższą decyzję, pismem z 12 marca 2025 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie wywiedli: R.G., D.K., A.K., A.S., J.U., M.Z., J.S., M.S., I.O.. Zaskarżonej decyzji zarzucili:
I. Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:
- art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130) (dalej: "u.p.z.p.") w związku z art. 61 ust. 5 u.p.z.p., poprzez ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla Inwestycji w sytuacji niespełnienia jednej z ustawowych przesłanek, z uwagi na błędne przyjęcie, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej Inwestycji;
- art. 53 ust. 3 pkt 2 U.p.z.p. w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., poprzez brak dokonania przez Organ wszechstronnej i rzetelnej analizy stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym planowana jest Inwestycja;
- art. 7 ust. 8i ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 266 z późn. zm.) (dalej: "p.e.") w związku z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. poprzez udzielenie Inwestorowi warunków zabudowy w oparciu o uzyskane przez niego warunki przyłączenia nr [...] z dnia 22 sierpnia 2022 roku, które utraciły ważność, co uniemożliwia zawarcie umowy o przyłączenie na ich podstawie, a tym samym nie stanowią dostatecznego dowodu przemawiającego za zapewnieniem Inwestycji dostępu do energii elektrycznej.
II. Naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, tj.:
- art. 7, art. 8, art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 775 z późn. zm.)(dalej: "Kpa") w związku z art. 140 Kpa poprzez zaniechanie wyczerpującego rozpatrzenia całego złożonego w sprawie materiału dowodowego oraz ustalenie, że w niniejszej sprawie zachodzi możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla realizacji Inwestycji, mimo braku spełnienia ustawowych przesłanek do jej wydania;
- art. 15 Kpa poprzez naruszenie zasady dwuinstancyjności, poprzez brak odniesienia się przez Organ II instancji do wszystkich zarzutów podniesionych w odwołaniu od Decyzji WZ;
- art. 138 § 1 pkt 1 Kpa poprzez utrzymanie w mocy Decyzji WZ, mimo iż w świetle zgromadzonego materiału dowodowego istnieją podstawy do jej uchylenia zgodnie z art. 138 § 1 pkt 2 Kpa.
Mając na uwadze powyższe skarżący wnieśli o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie z 12 lutego 2025 r. wydanej oraz na podstawie art. 135 p.p.s.a. o uchylenie Decyzji WZ z 19 września 2024 r. wydanej przez Wójta Gminy G. w całości. Jednocześnie skarżący na podstawie art. 145a § 1 p.p.s.a. wnieśli o zobowiązanie Wójta Gminy G. do wydania decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem Inwestora.
Skarżący w motywach swojego stanowiska wskazali, że w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. wskazano, iż dla wydania decyzji o warunkach zabudowy istnienie uzbrojenia terenu, które będzie wystarczające dla zamierzenia budowlanego, względnie zagwarantowanie wykonania uzbrojenia terenu w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem, o czym stanowi art. 61 ust. 5 u.p.z.p. W doktrynie wskazuje się, że przez uzbrojenie terenu rozumie się "urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne wybudowane pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią. Są to urządzenia konieczne do funkcjonowania budynku lub innego zamierzenia inwestycyjnego, zgodnie z jego sposobem użytkowania lub przeznaczeniem". Wójt Gminy G. skierował do Inwestora wezwanie z dnia 15 stycznia 2024 r., a następnie z dnia 25 marca 2024 r. do przedłożenia dokumentów potwierdzających możliwość podłączenia się do sieci energetycznej, wodociągowej i kanalizacyjnej. W odpowiedzi na wezwanie Inwestor przedstawił oświadczenie z dnia 6 października 2020 r., w którym poprzedni współwłaściciel nieruchomości wskazał, iż część uiszczonej ceny za udział w Nieruchomości obejmuje prawa do sieci wodnokanalizacyjnej, będącej w przeświadczeniu zbywcy jego własnością. Tym samym, w mniemaniu Inwestora wraz z udziałami w Nieruchomości nabył on także na wyłączną własność sieć wodnokanalizacyjną, którą może samodzielnie rozporządzać bez udziału pozostałych współwłaścicieli. Skarżący podkreślili, że jest to całkowicie błędne stanowisko. Przedmiotowa sieć znajduje się bowiem na terenie wspólnym Nieruchomości, a zatem odpowiedni udział w prawie własności przysługuje każdemu współwłaścicielowi Nieruchomości. W Decyzji WZ alternatywnie wskazano, iż w przypadku braku możliwości przyłączenia do sieci wodociągowej dopuszcza się studnie do poboru wody pitnej, zaś w odniesieniu do sieci kanalizacyjnej dopuszcza się szczelny zbiornik bezodpływowy na nieczystości ciekłe. W kontekście powyższego skarżący wskazali, że przedmiotowa sieć wodno-kanalizacyjna nie jest bezpośrednio podłączona do sieci miejskiej, lecz doprowadzanie wody i odprowadzanie ścieków następuje za pośrednictwem przepompowni zlokalizowanej na nieruchomości stanowiącej działkę ewid. nr C której własność nabyło Stowarzyszenie F z siedzibą w P. wpisane do Rejestru stowarzyszeń, innych organizacji społecznych i zawodowych, fundacji oraz samodzielnych publicznych zakładów opieki zdrowotnej pod numerem. Zatem, to Stowarzyszenie F pozostaje wyłącznym właścicielem wskazanej powyżej nieruchomości oraz znajdującej się na jej terenie przepompowni, bez której doprowadzenie wspomnianych mediów nie byłoby możliwe. Skarżący podkreślili, że organy posiadały wiedzę na temat sytuacji faktycznej i prawnej dotyczącej Nieruchomości, lecz nie podjęły jakichkolwiek rozmów ze Stowarzyszeniem celem wyjaśnienia ewentualnej możliwości związanej z zapewnieniem Inwestycji dostępu do ww. sieci. Stowarzyszenie, dowiedziawszy się o fakcie ponownego wszczęcia postępowania mającego na celu uzyskanie przez Inwestora decyzji o warunkach zabudowy, podjęło rozmowy oraz wystosowało do Organu pismo z dnia 2 stycznia 2024 r. celem przedstawienia faktów mających istotne znaczenie dla przedmiotowego postępowania. Organ nie ustosunkował się do ww. pisma, mimo że wyjaśniono w nim, w jaki sposób odbywa się doprowadzanie wody oraz odprowadzanie ścieków z Nieruchomości. Nie wziął również pod uwagę, faktu, że to Stowarzyszenie pozostaje właścicielem działek bezpośrednio sąsiadujących z Nieruchomością, tj. działki ewid. nr C oraz D, na których to znajdują się odpowiednio przyłącze wodociągowe i przepompownia ścieków oraz przyłącze elektryczne. Na żadnym etapie postępowania Organ nie skierował do Stowarzyszenia zapytania w przedmiocie ewentualnej możliwości zapewnienia Inwestycji dostępu do istniejącej infrastruktury, choć to właśnie Stowarzyszenie pozostaje zarządcą sieci, w związku z przysługującym mu prawem własności ww. działek ewidencyjnych. Zdaniem skarżących zaniechanie organu było błędne, bowiem w aktach postępowania znajduje się pismo Gminnego Zakładu Komunalnego z dnia 16 lutego 2024 r., w którym jednoznacznie wskazano, że sieci wodociągowa i kanalizacyjna zlokalizowane na nieruchomości nie są własnością Zakładu, lecz stanowią własność prywatną. Tym samym, Organ nieprawidłowo przyjął, że oświadczenie stanowi dostateczne zapewnienie w zakresie dostępu Inwestycji do przedmiotowych sieci.
Skarżący podkreślili, że ani organ I instancji ani Kolegium nie dokonały dostatecznej oceny i weryfikacji dokumentów znajdujących się w aktach sprawy. Kolegium w ślad za Wójtem Gminy G. przyjęło, iż warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. został spełniony. W uzasadnieniu Decyzji, w kontekście uzbrojenia terenu, odnaleźć można jedynie drobną uwagę, iż "jest ona wystarczające dla zamierzenia budowlanego" oraz fakt, że "inwestor wskazał na szczelny zbiornik bezodpływowy i możliwość korzystania ze studni do poboru wody pitnej". Zdaniem skarżących tożsama wada w zakresie oceny stanu faktycznego dotyczy zapewnienia Inwestycji dostępu do energii elektrycznej. Doprowadzanie energii elektrycznej do poszczególnych domów odbywa się za pośrednictwem sieci stanowiącej współwłasność, zlokalizowanej na terenie wspólnym Nieruchomości, a ponadto niezbędne jest skorzystanie z przyłączy znajdujących się na działce ewid. nr D, która także stanowi wyłączną własność Stowarzyszenia F. W Decyzji WZ wskazano: "zapotrzebowanie na energię elektryczną - przyłącze do sieci elektroenergetycznej na warunkach zarządcy sieci - Warunki przyłączenia nr [...] dla Podmiotu V grupy przyłączeniowej do sieci dystrybucyjnej o napięciu znamionowym 0,4 kV z dnia 22.08.2022 r. - [...] Dystrybucja". Skarżący podkreślili, że organ nie uwzględnił że Inwestor nie dysponuje tą siecią, a zatem nie jest władny do samodzielnego rozporządzania nią. Skarżący zwrócili ponadto uwagę, iż warunki przyłączenia przywołane w Decyzji WZ utraciły swą ważność, na co Skarżący zwracali uwagę, lecz fakt ten został przez Organ II instancji niezauważony i pominięty.Skarżący podkreślili rownież, że alternatwny sposób zapewnieni inwestycji dostępu do wody oraz odprowadzenia nieczystości w postaci wybudowania studni czy indywidualnych zbiorników na odprowadzanie ścieków nie został poparty jakimikolwiek planami czy projektami. Ogranicza się ona wyłącznie do deklaracji inwestora.
Skarżący w kontekście naruszenie art. 7 ust. 8i p.e. w związku z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji w oparciu o nieważne warunki przyłączenia wskazał, ze w świetle ust. 2 pkt 3) lit. a) Decyzji WZ obsługa Inwestycji w zakresie zapotrzebowania na energię elektryczną odbywać się ma zgodnie z uzyskanymi przez Inwestora warunkami przyłączenia nr [...] z dnia 22 sierpnia 2022 r. (dalej: "Warunki"). Przywołane powyżej Warunki stanowią warunki przyłączenia wydawane na wniosek podmiotu ubiegającego się o przyłączenie do sieci i wskazują na techniczne uwarunkowania, które należy spełnić, tak aby faktyczne przyłączenie, a w następstwie dystrybucja energii było możliwe. Przyjmuje się, iż stanowią one zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy o przyłączenie z zastrzeżeniem, że mają one charakter czasowy, czyli obowiązują w okresie ich ważności. Powyższe wynika z treści art. 7 ust. 8i p.e. "Warunki przyłączenia są ważne dwa lata od dnia ich doręczenia. W okresie ważności warunki przyłączenia stanowią warunkowe zobowiązanie przedsiębiorstwa energetycznego zajmującego się przesyłaniem lub dystrybucją energii elektrycznej albo przesyłaniem lub dystrybucją ciepła do zawarcia umowy o przyłączenie odpowiednio do sieci elektroenergetycznej lub ciepłowniczej". W treści Decyzji WZ w zakresie obsługi Inwestycji w energię elektryczną organ przywołał znajdujące się w aktach sprawy Warunki wydane dnia 22 sierpnia 2022 r., a zatem już na moment wydania Decyzji WZ, co nastąpiło dnia 19 września 2024 r., utraciły one swoją ważność i nie mogły stanowić podstawy zawarcia umowy o przyłączenie przez Inwestora w przyszłości. Tym samym, Decyzja WZ wydana została z naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. oraz art. 61 ust. 5 u.p.z.p., w świetle którego: "Warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem".
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i argumentację tam przedstawioną.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935, z późn. zm., dalej: "p.p.s.a.") sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, natomiast art. 135 p.p.s.a. obliguje sąd do wzięcia pod uwagę z urzędu wszelkich naruszeń prawa.
Przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji i decyzji organu pierwszej instancji według wskazanych wyżej kryteriów wykazała, że skarga zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977, dalej: "u.p.z.p.") wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,
b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
Narzędziem służącym do stwierdzenia, czy w terenie zachodzą przesłanki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy - w tym spełnienie wymogów dobrego sąsiedztwa - jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Obszar analizowany obejmuje istniejący stan zagospodarowania terenów sąsiadujących z terenem objętym wnioskiem i wyznacza organom pole dla sformułowania wniosku o spełnieniu warunku dobrego sąsiedztwa oraz władczego kształtowania wymogów dotyczących planowanej inwestycji. Sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma zatem kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia warunków zabudowy, gdyż wyniki analizy, jej rzetelność, kompletność i zgodność z przepisami przesądzają w znacznej mierze o wynikach postępowania prowadzonego w celu ustalenia warunków zabudowy.
Zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.
Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Sprecyzowana w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia dokonanie zmiany w zagospodarowaniu terenu, od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jak podkreśla się w orzecznictwie, celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość i uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (por.m.in.: wyrok WSA w Gdańsku z dnia 18 listopada 2015 r., sygn. akt II SA/Gd 357/15; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 12 stycznia 2023 r., sygn. akt IV SA/Po 677/22). W przedmiotowej sprawie uznać, należy, że warunki powyższe zostały spełnione. Uznać należy również, ze organy słusznie przyjął, że w niniejszej sprawie spełniony jest wymóg kontynuacji funkcji zabudowy. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Mając na względzie treść analizy urbanistycznej i ustalone w treści decyzji WZ warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego uznać należy, że rozstrzygnięcia organów w tym zakresie spełniają kryterium legalności.
Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że organy naruszyły art. 7 i 77 k.p.a. w postępowaniu poprzedzającym wydanie zaskarżonych decyzji. Żaden z organów nie ustalił i w sposób jasny nie zakomunikował jaki jest udział skarżącego we własności działki nr. A dla której Sąd Rejonowy w G., VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Jeśli udział skarżącego jest mniejszy niż połowa (jak wynika z zalegającego w aktach sprawy wypisu k.23 akt administracyjnych tom 2) organ powinien ustalić czy ingerencja w infrastrukturę wodno-kanalizacyjna stanowi czynność przekraczająca czy też nie przekraczającą zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Organ winien również ustalić czy dostęp do przepompowni zlokalizowanej na nieruchomości stanowiącej działkę ewid. nr C której własność nabyło Stowarzyszenie F jest niezbędny dla funkcjonalnego działania sieci wodno-kanalizacyjnej w przedmiotowej inwestycji. Jeśli tak, wnioskodawca winien posiadać uprawnienie do korzystania z tej nieruchomości i znajdującej się na niej infrastruktury. Kwestia ta nie została w sprawie wyjaśniona, a jest istotna przy założeniu, że inwestycja ma mieć dostęp do sieci wodno-kanalizacyjnej.
W kontekście zapewnienia inwestycji dostępu do sieci elektroenergetycznej podzielić należy sformułowany w skardze zarzut naruszenia art. 7 ust. 8i ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 266 z późn. zm.) (dalej: "p.e.") w związku z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. poprzez udzielenie Inwestorowi warunków zabudowy w oparciu o uzyskane przez niego warunki przyłączenia nr [...] z dnia 22 sierpnia 2022 roku, które utraciły ważność, co uniemożliwia zawarcie umowy o przyłączenie na ich podstawie. Tym samym dokument ten nie stanowi dostatecznego dowodu przemawiającego za zapewnieniem inwestycji dostępu do energii elektrycznej. Zgodnie z brzmieniem art. 7 ust. 8i p.e. "Warunki przyłączenia są ważne dwa lata od dnia ich doręczenia. W okresie ważności warunki przyłączenia stanowią warunkowe zobowiązanie przedsiębiorstwa energetycznego zajmującego się przesyłaniem lub dystrybucją energii elektrycznej albo przesyłaniem lub dystrybucją ciepła do zawarcia umowy o przyłączenie odpowiednio do sieci elektroenergetycznej lub ciepłowniczej." Słusznie zatem w skardze wskazano, że warunki wydano dnia 22 sierpnia 2022 r., zatem już na moment wydania Decyzji WZ, z 19 września 2024 r., utraciły one swoją ważność. Nie został zatem spełniony warunek wynikający z brzmienia art. 61 ust. 5 u.p.z.p.
Wreszcie wskazać należy, że Kolegium nie odniosło się i nie oceniło legalności sposobu korzystania z infrastruktury technicznej, jaki określił organ I instancji "w przypadku braku możliwości przyłączenia się do sieci wodociągowej dopuszcza się studnię do poboru wody pitnej" oraz "w przypadku braku możliwości przyłączenia do sieci kanalizacyjnej dopuszcza się szczelny zbiornik bezodpływowy na nieczystości ciekłe". Uczynione przez kolegium stwierdzenie "istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego" nie dowodzi że organ ocenił warunki i legalność możliwości wyposażenia inwestycji w studnie jak również dopuszczalność instalacji zbiorników bezopływpływowych. Kolegium nie prowadziło postępowania wyjaśniającego, a przynajmniej nie zyskało ono odzwierciedlenia w uzasadnianiu w zakresie oceny czy budowa studni, jak również zbiornika bezodpływowego będzie możliwa. Sąd zwraca również uwagę na fakt, że obecnie teren inwestycji nie jest wyposażony w studnie. Jednak inwestor wskazał na możliwość dostawy wody z własnych ujęć wody. Skoro inwestor wskazywał na takie rozwiązanie (budowę studni - jako indywidualnego ujęcia wody), to organ powinien prowadzić postępowanie w taki sposób, aby dokonać oceny, czy takie rozwiązanie na danym terenie jest możliwe i wystarczające dla planowanej inwestycji. W takiej sytuacji organ I instancji, wobec planowanego przez inwestora sposobu zaopatrzenia terenu w wodę, oceniając możliwość planowanej inwestycji pod kątem spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., winien zwrócić się do wnioskodawcy o uzupełnienie wniosku poprzez złożenie dokumentów potwierdzających spełnienie warunku zapewnienia możliwości korzystania z własnego ujęcia wody przeznaczonej do spożycia przez ludzi. Organ winien uwzględnić okoliczności potwierdzające bądź to istnienie już studni spełniającej wymogi budowlane i sanitarne, bądź też potwierdzające możliwość wykonania na przedmiotowej działce indywidualnego ujęcia wody. Wskazać należy w tym miejscu, że w przypadku gdy pobór wody przekroczy 5 m3 na dobę oraz w przypadku gdy głębokość studni wyniesie ponad 30 m, przedmiotowa inwestycja wymaga uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, zgodnie z ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (Dz. U. z 2022 r. poz. 2625).
Należy także zwrócić uwagę, że, zgodnie z § 26 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn.: Dz.U. z 2022 r. poz. 1225), w razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej działka, o której mowa w ust. 1, może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, pod warunkiem zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, a także zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków, jeżeli ich ilość nie przekracza 5 m3 na dobę. Jeżeli ilość ścieków jest większa od 5 m3, to ich gromadzenie lub oczyszczanie wymaga pozytywnej opinii właściwego terenowo inspektora ochrony środowiska. Organy nie wyjaśniły jednak, czy w istocie brak jest warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej .
Wreszcie wskazać należy, że pismem z 5 kwietnia 2024 (k. 406 akt administracyjnych, tom 2) inwestor doprecyzował że "jeżeli przedstawione w punkcie 2 dokumenty nie są wystarczające dla wskazania własności sieci wodno - kanalizacyjnej deklaruję chęć i możliwość zasilenia każdego z projektowanych budynków rekreacji indywidualnej w wodę z własnego ujęcia przydomowego – studnia oraz odprowadzenie ścieków do indywidualnych zbiorników szczelnych indywidualnych dla każdego domu". W istocie zatem inwestor sformułował wniosek o warunki zabudowy w zakresie charakterystyki inwestycji, obejmującej sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, (art. 52 ust.2 pkt 2 ppkt a u.p.z.p.) w sposób ewentualny (alternatywnie przedstawiając możliwość przyłączenia do sieci lub instalacje zbiorników bezodpływowych). W ślad za tym także decyzje organu I i II instancji przybrały postać w której w sposób ewentualny określają warunki obsługi inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej. Decyzja zaś jako akt indywidualny i konkretny nie może, ze swej istoty w jakiejkolwiek części swego rozstrzygnięcia mieć charakteru ewentualnego. Decyzja o warunkach zabudowy nie może określać parametrów technicznych planowanego zamierzenia inwestycyjnego w sposób umożliwiający ich zmianę na plus lub minus (por. np. por. wyrok NSA z 15 kwietnia 2011 r. sygn. akt II OSK 679/10). W ten sam sposób odnieść należy się do decyzji ustalającej w istocie dwa ewentualne modele uzbrojenia terenu w zakresie dostępu do wody i odprowadzania nieczystości. Decyzja również w tym zakresie musi odznaczać się walorem aktu konkretnego i precyzyjnego.
Mając powyższe na względzie, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 - dalej jako "p.p.s.a."), orzekał jak w punkcie I sentencji wyroku. Sąd uznał przy tym, że zakres uchybień organów administracji jest na tyle istotny, że należało - celem zachowania prawa Skarżącego do dwuinstancyjnego postępowania administracyjnego, uchylić decyzje organów obu instancji.
Na podstawie art. 153 p.p.s.a., ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wynikające wprost z niniejszego uzasadnienia wiążą w sprawie organy ponownie rozpoznające sprawę.
O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200, art. 205 § 2 oraz art. 209 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1935).