II SA/Ol 131/24
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skarg K. Z., A. Z., W. O. i J. O. na decyzję Warmińsko-Mazurskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego (WINB) z dnia 11 grudnia 2023 r., którą umorzono postępowanie odwoławcze. Postępowanie to zostało zainicjowane odwołaniami od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Iławie (PINB) z 14 września 2023 r., nakazującej deweloperowi wykonanie robót budowlanych w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym w celu doprowadzenia jego konstrukcji do odpowiedniego stanu technicznego. Skarżący, będący nabywcami lokali na podstawie umów deweloperskich, zarzucali organom naruszenie przepisów proceduralnych i materialnych, twierdząc, że posiadają przymiot strony w postępowaniu. WINB umorzył postępowanie, uznając, że skarżący nie wykazali interesu prawnego, gdyż ich prawa wynikają jedynie z umów cywilnoprawnych, a nie z przepisów prawa materialnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, rozpoznając skargi, podzielił stanowisko WINB. Sąd podkreślił, że zgodnie z art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego, stroną jest ten, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie. Interes prawny musi wynikać bezpośrednio z norm prawa materialnego, a nie z umów cywilnoprawnych, nawet jeśli dotyczą one nieruchomości, która jest przedmiotem postępowania administracyjnego. Sąd wyjaśnił, że ujawnienie roszczenia nabywcy w księdze wieczystej czy protokół odbioru budynku nie nadają statusu strony w postępowaniu administracyjnym. W konsekwencji, sąd oddalił skargi jako niezasadne.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie, że nabywcy lokali na podstawie umów deweloperskich nie posiadają interesu prawnego w postępowaniach administracyjnych dotyczących stanu technicznego budynków, a ich prawa należy dochodzić na drodze cywilnej.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji nabywców lokali w budynkach wielorodzinnych, gdzie stan techniczny budynku jest przedmiotem postępowania nadzoru budowlanego.
Zagadnienia prawne (2)
Czy nabywcy lokali na podstawie umowy deweloperskiej posiadają interes prawny w postępowaniu administracyjnym dotyczącym stanu technicznego budynku, w którym mają nabyć lokale?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, nabywcy lokali na podstawie umowy deweloperskiej nie posiadają interesu prawnego w postępowaniu administracyjnym dotyczącym stanu technicznego budynku, ponieważ ich prawa wynikają z umów cywilnoprawnych, a nie z przepisów prawa materialnego.
Uzasadnienie
Interes prawny w postępowaniu administracyjnym musi wynikać bezpośrednio z norm prawa materialnego. Umowy cywilnoprawne, w tym umowy deweloperskie, oraz ujawnienie roszczeń w księdze wieczystej nie stanowią samoistnego źródła interesu prawnego w postępowaniu administracyjnym.
Czy protokół odbioru technicznego budynku przez nabywcę lokalu na podstawie umowy deweloperskiej nadaje mu status zarządcy obiektu budowlanego w rozumieniu art. 52 ust. 1 Prawa budowlanego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, protokół odbioru technicznego budynku nie jest równoznaczny z zawarciem umowy, na mocy której deweloper ustanowiłby skarżących "zarządcą" tego obiektu budowlanego w rozumieniu Prawa budowlanego.
Uzasadnienie
Pojęcie zarządcy obiektu budowlanego w Prawie budowlanym odnosi się do podmiotu, który uzyskuje prawo zarządzenia obiektem na podstawie umowy lub innego tytułu prawnego, a nie do osoby posiadającej jedynie prawa obligacyjne wynikające z umowy cywilnoprawnej.
Przepisy (15)
Główne
k.p.a. art. 28
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 127 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Pomocnicze
Pb art. 52 § 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Pb art. 51 § 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
k.p.a. art. 138 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 134 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 135
Kodeks postępowania administracyjnego
ustawa deweloperska z 2011 r. art. 23 § 1
Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
ustawa deweloperska z 2011 r. art. 23 § 2
Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
ustawa deweloperska z 2021 r. art. 5 § 6
Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali art. 18 § 1
u.g.n. art. 185 § 2
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
k.c.
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny
p.p.s.a. art. 119 § 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nabywcy lokali na podstawie umowy deweloperskiej nie posiadają interesu prawnego w postępowaniu administracyjnym dotyczącym stanu technicznego budynku, gdyż ich prawa wynikają z umów cywilnoprawnych, a nie z przepisów prawa materialnego. • Ujawnienie roszczenia nabywcy w księdze wieczystej nie nadaje mu statusu strony w postępowaniu administracyjnym. • Protokół odbioru technicznego budynku nie czyni nabywcy zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu Prawa budowlanego.
Odrzucone argumenty
Skarżący posiadają przymiot strony w postępowaniu administracyjnym, ponieważ są nabywcami lokalu i ich roszczenie zostało ujawnione w księdze wieczystej. • Skarżący, władając nieruchomością na podstawie protokołu odbioru, mogą być kwalifikowani jako faktyczni użytkownicy i zarządcy obiektu w rozumieniu art. 52 ust. 1 Prawa budowlanego.
Godne uwagi sformułowania
interes prawny w postępowaniu administracyjnym musi wynikać bezpośrednio z norm prawa materialnego • skutki czynności prawnej dokonanej przez podmioty prawa cywilnego samoistnie nie stanowią źródła interesu prawnego w sferze prawa administracyjnego • protokolarny odbiór techniczny budynku nie jest równoznaczny z zawarciem umowy, mocą której deweloper ustanowiłby skarżących "zarządcą" tego obiektu budowlanego
Skład orzekający
Bogusław Jażdżyk
przewodniczący
Tadeusz Lipiński
sprawozdawca
Grzegorz Klimek
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie, że nabywcy lokali na podstawie umów deweloperskich nie posiadają interesu prawnego w postępowaniach administracyjnych dotyczących stanu technicznego budynków, a ich prawa należy dochodzić na drodze cywilnej."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji nabywców lokali w budynkach wielorodzinnych, gdzie stan techniczny budynku jest przedmiotem postępowania nadzoru budowlanego.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu praw nabywców w umowach deweloperskich i ich statusu w postępowaniach administracyjnych, co jest istotne dla wielu osób kupujących mieszkania.
“Kupujesz mieszkanie od dewelopera? Uważaj, bo możesz nie mieć prawa głosu w sprawie jego stanu technicznego!”
Sektor
budownictwo
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.