II SA/LU 989/05

II SA/Lu 989/05 - Wyrok WSA w Lublinie
Data orzeczenia
2006-05-11
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2005-11-30
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Sędziowie
Jerzy Drwal
Jerzy Stelmasiak
Krystyna Sidor /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Wywłaszczanie nieruchomości
Sygn. powiązane
I OSK 1308/06 - Wyrok NSA z 2007-08-02
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2000 nr 46 poz 543
art.98, 120, 129, 130, 150
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
art.151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Krystyna Sidor (sprawozdawca), Sędziowie Asesor WSA Jerzy Drwal, Sędzia NSA Jerzy Stelmasiak, Protokolant Stażysta Anna Chmielewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 kwietnia 2006 r. sprawy ze skargi J.B. na decyzję Wojewody z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] września 2005r., Nr [...] wydaną na podstawie art.138§1ust.2 kpa oraz art.9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000r., Nr 46, poz.543 ze zm.) Wojewoda i po rozpoznaniu odwołania J.B. uchylił pkt. VI decyzji Starosty z dnia [...] grudnia 2001r., Nr [...] orzekającej wywłaszczenie działek gruntu oznaczonych numerami [...] o pow. 6652m2, [...] o pow. 15m2, [...] o pow. 2m2, [...] o pow. 165m2, [...] o pow. 396m2 położonych w B. Gm. P. i ustalił dla J.B. odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość w wysokości 306.654zł, przy czym z kwoty tej potrącił na rzecz Banku [...] kwotę 27.354zł ustaloną na dzień 19 czerwca 2002r. należną Bankowi tytułem spłaty kredytu, którego zabezpieczenie stanowi hipoteka na nieruchomości, wpisana w księdze wieczystej KW [...] obejmującej wywłaszczone działki, z uwzględnieniem należności Banku jaki nastąpi na dzień wypłaty odszkodowania, w pozostałej części organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję Starosty .
Postępowanie wywłaszczeniowe zostało wszczęte na wniosek Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych złożony w dniu 19 października 2001r. w związku z budową obwodnicy m. P. w ciągu dróg: krajowej ekspresowej - Nr [...] – [...] - [...] i drogi krajowej -ekspresowej Nr [...] – [...] – [...] - [...]
W sprawie zapadło kilka decyzji administracyjnych, które dwukrotnie były przedmiotem postępowania przed Sądem Administracyjnym w Lublinie.
W dniu [...] grudnia 2001r. została wydana pierwsza decyzja Starosty (Nr [...], k.45), orzekająca wywłaszczenie działek nr [...], [...] ,[...] oraz [...] i ustalająca na podstawie operatu inż. J.S. odszkodowanie w wysokości 131.993,60zł, którą Wojewoda decyzją z dnia [...]maja 2002r. (Nr [...]), uzupełnioną decyzją z dnia [...]czerwca 2002r. (k. 115 i 128), uchylił w części ustalając na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez kolejnego biegłego inż. J.Z. odszkodowanie w wysokości 296.813zł, obejmujące nie tylko szkody za wywłaszczone działki, ale również przewidywane szkody wynikające z budowy obwodnicy na nie wywłaszczonej działce nr [...] należącej do J.B..
Decyzja Wojewody została następnie zaskarżona do Naczelnego Sądu Administracyjnego Oddział Zamiejscowy w Lublinie, który wyrokiem z dnia 16 grudnia 2003r., sygn. akt II SA/Lu 888/02 uchylił ją, zarzucając organowi II instancji, że oparł się na wadliwym operacie szacunkowym, w którym biegły nie odniósł się do kwestii istotnego zwiększenia stopnia zanieczyszczenia działki nr [...] związanego z budową obwodnicy oraz do czynnika inflacji.
W dniu [...] kwietnia 2004r. Wojewoda, po ponownym przeprowadzeniu postępowania, w szczególności po zapoznaniu się J.B. z materiałami dowodowymi zebranymi w sprawie i po przeanalizowaniu operatu znajdującego się w aktach, wydał kolejną decyzję Nr [...] (oraz decyzję uzupełniającą w dniu [...]maja 2004r.) ustalając odszkodowanie w takiej samej, jak poprzednio wysokości tj. 296.813zł.
Decyzja ta również została zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, który wyrokiem z dnia 19 listopada 2004r., sygn. akt II SA/Lu 363/04 uchylił decyzje obu instancji, zarzucając, że Wojewoda nie zastosował się do zaleceń Sądu zawartych w poprzednim wyroku uchylającym jego decyzję i nie przeprowadził uzupełniającego postępowania dowodowego. Sąd stwierdził, że w aktach sprawy brak jest " Raportu oddziaływania planowanej obwodnicy na środowisko", na który powołuje się w swoim operacie rzeczoznawca majątkowy oraz zobowiązał organy do zawiadomienia reprezentującego skarżącego pełnomocnika o możliwości zapoznania się z aktami sprawy.
W wyniku ponownego rozpoznania sprawy organ odwoławczy wykonując zalecenia Sądu, dołączył do akt sprawy "Raport...", spis wyciągów z aktów notarialnych z obszaru powiatu świdnickiego, a w dniu 22 czerwca 2006r. zawiadomił strony, w tym pełnomocnika skarżącego – adwokata E.K. o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym, w tym ze sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego aktualizacją operatu szacunkowego. Po wykonaniu powyższego wydano zaskarżoną decyzję.
Skargę do sądu administracyjnego wniósł J.B. i domagając się uchylenia powyższej decyzji zakwestionował wartość dowodową operatu szacunkowego i wysokość ustalonego na jego podstawie odszkodowania.
Zdaniem skarżącego cena 24,31zł przyjęta przez biegłego w operacie jest zaniżona i nie odpowiada cenom rynkowym działek położonych w tym rejonie, które zostały zbyte za kwotę ponad 30zł za 1m2, co przyznał sam biegły wskazując przykładowo, że działka nr [...] o pow.73m2 została sprzedana na potrzeby realizowanej inwestycji za 31,5zł/1m2 w dniu 25 lipca 2005r. (k. poz. 45 zał. nr 8 operatu z dnia 5 września 2005r.)
Zdaniem skarżącego, biegły dokonując aktualizacji wyceny nieruchomości nie uwzględnił również dodatkowych kosztów i nakładów, jakie skarżący poniósł w latach 2002-2005 w związku z koniecznością zmiany przeznaczenia oraz zmiany zasad gospodarowania na nie wywłaszczonej działce nr [...], w szczególności kosztów zakupu i utrzymania nowych maszyn i urządzeń, w wysokości ok.200 tys. zł oraz kosztów rozpoczęcia i prowadzenia nowej działalności. Skarżący podkreślił, że biegły ustalając wysokość tych strat popełnił podstawowy błąd przyjmując niewłaściwą powierzchnię działki nr [...] tj. 1,1348 ha, podczas gdy z księgi wieczystej wynika jednoznacznie, że wynosi ona 1,4348ha.
Dla skarżącego niezrozumiałe jest również, dlaczego w zaktualizowanym w dniu 5 września 2005r. operacie biegły wskazał niższą niż w pierwotnym operacie z dnia 23 maja 2002r. wartość strat spowodowanych wydłużeniem drogi dojazdowej do pól (w operacie sporządzonym 2002r wynosiły one 48.670zł., zaś w operacie z 2005r. – 46.445zł.). Podobne zastrzeżenia skarżący wyraził w odniesieniu do wyceny strat spowodowanych zużyciem funkcjonalnym nieruchomości, przy których wyliczeniu biegły w operacie z dnia 22 maja 2002r. wskazał, że wartość budynków i wyposażenia chlewni znajdujących się na działce nr [...] wynosi 46.714 zł, natomiast w aktualizacji z dnia 5 września 2005r. - 43.644,7 zł, co - zdaniem skarżącego- jest nieuzasadnione, bowiem w latach 2002-2005 poczynił on szereg nakładów na tę nieruchomość zwiększających jej wartość.
W ocenie skarżącego biegły także wadliwie zakwalifikował uzbrojenie działki [...] na poziomie II, zamiast na poziomie IV (działka posiada bowiem energię elektryczną, wodociąg i kanalizację). Powyższe uchybienia wynikały- zdaniem skarżącego- z faktu, że biegły dokonując aktualizacji operatu nie przeprowadził oględzin całej działki i nie rozmawiał ze skarżącym.
Skarżący zarzucił również, że w sentencji zaskarżonej decyzji nie zobowiązano Skarbu Państwa do wybudowania i utrzymania odpowiednich urządzeń zmniejszających uciążliwości wynikające z budowy i funkcjonowania obwodnicy m.in. ekranów akustycznych oddzielających działkę [...] od skutków hałasu budowanej drogi krajowej, wymiany istniejącej stolarki okiennej na okna o podwyższonej izolacyjności akustycznej w ilości 20 sztuk o łącznej pow. 40,14m, zamontowania odpowiedniego systemu wentylacji mechanicznej zarówno w budynkach mieszkalnych, jak i budynkach gospodarczych, tym bardziej, że konieczność zainstalowania tych urządzeń została wskazana zarówno w operacie szacunkowym, jak i w raporcie oddziaływania na środowisko.
Skarżący wyraził również pogląd, że choć jego pełnomocnik zapoznał się ze zaktualizowanym operatem, to jednak z uwagi na to, że nie wypowiedział się co do niego, organ powinien był przed wydaniem decyzji wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Skarżący zarzucił, że organ odmówił mu wydania uwierzytelnionego odpisu operatu.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Zgodnie z art.1§1i2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz.1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę zaskarżonej decyzji w zakresie jej zgodności z prawem.
Zaskarżona decyzja prawa nie narusza.
Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia stanowił art. 98ust.1 i 3 w zw. z art. 129 i 130 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( t.j. Dz.U. z 2000r., Nr 46, poz.543 ze zm.),w świetle którego za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie i krajowe, które przeszły na własność odpowiednio - gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa przysługuje ich właścicielom odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między stronami lub ustalonej według zasad i w trybie obowiązującym przy wywłaszczaniu nieruchomości.
Strony niniejszego postępowania nie kwestionują zasadności przyznania J.B. odszkodowania za nabyte przez Skarb Państwa działki, a istota sporu sprowadza się wyłącznie do ustalenia jego wysokości.
Oszacowanie wartości nieruchomości wymaga specjalistycznych umiejętności i powołania biegłych rzeczoznawców majątkowych, którzy – zgodnie z art. 150ust.5 oraz art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami - określają wartość nieruchomości w formie operatu szacunkowego, z zachowaniem szczególnej procedury wyceny przewidzianej zarówno w przepisach ustawy, jak również w przepisach wykonawczych, a przede wszystkim w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2002r., Nr 230, poz. 1924 ) Rzeczoznawca majątkowy ma w zasadzie prawo wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, przy czym powinien on uwzględniać cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczona dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania nieruchomości oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. (art.154 ustawy) Rzeczoznawca majątkowy ma jednocześnie obowiązek wykorzystać wszelkie dostępne mu dane o nieruchomości. (art.155 ustawy)
Opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniu o przyznanie odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne jest najistotniejszym dowodem, od którego zależy rozstrzygnięcie sprawy, przy czym ocena jego wiarygodności należy do organu orzekającego.
Operat szacunkowy posiadającego wymagane uprawnienia inż. J.Z. złożony w dniu 23 maja 2002r. i zaktualizowany w dniu 5 września 2005r., będący podstawą wydania zaskarżonej decyzji, jak również poprzedzającej ją decyzji organu I instancji został sporządzony prawidłowo, z uwzględnieniem szczegółowych zasad i trybu przewidzianych w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami oraz w przepisach wykonawczych dotyczących wyceny gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. W świetle §36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy określaniu takich gruntów stosuje się podejście porównawcze, które uwzględnia ceny transakcyjne uzyskiwane ze sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, przy czym wybór jednej z wymienionych metod należy do uznania biegłego. (§4 cyt. rozporządzenia)
Bezspornym jest, że szacowana w rozpatrywanej sprawie nieruchomość przeznaczona jest pod drogę publiczną, a zatem biegły z mocy powołanego §37 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i trybu sporządzania operatu szacunkowego prawidłowo zastosował podejście porównawcze, polegające na badaniu nieruchomości podobnych do nieruchomości szacowanej, przy czym działkę nr [...] biegły wyceniał - działając w ramach przysługującego mu prawa - metodą porównywania parami, zaś działki nr [...], [...], [...] i [...] metodą skorygowanej średniej.
Wbrew zarzutom skargi nie ma podstaw do przyjęcia, że dokonana w operacie wycena nie uwzględnia cen rynkowych. Biegły wyjaśnił bowiem, że wartość odpowiednich jednostek porównawczych ustalił w oparciu o ceny podobnych nieruchomości kształtujących się aktualnie do daty wyceny na rynku lokalnym przy uwzględnianiu położenia nieruchomości, funkcji w planie zagospodarowania przestrzennego, stopnia ich wyposażenia w urządzenia podziemne oraz zagospodarowania. Metodą skorygowanej średniej biegły ustalił aktualny średni poziom cen rynkowych gruntów rolnych (wykupywanych pod inwestycję drogową) na podstawie 44 sprzedanych nieruchomości. Nieruchomość wycenianą porównał do skrajnych nieruchomości sprzedanych na rynku i poprzez korektę ceny średniej ustalił wartość ich jednostki porównawczej. W ocenie Sądu biegły oparł się na pełnym i wystarczającym materiale dowodowym, natomiast skarżący kwestionując jego ustalenia powinien był przedstawić inne transakcje, wskazujące na wyższą wartość jego działek.
Stwierdzić należy ponadto, że nie podlega ocenie zarówno organów administracyjnych, jak i sądu rozpoznającego skargę wskazana przez biegłego wartość strat wynikłych z wydłużenia drogi dojazdu, gdyż wynika ona ze specjalistycznych wyliczeń, wymagających szczególnej wiedzy i umiejętności. Wielkość ta mogłaby być podważona wyłącznie kolejną opinią biegłego rzeczoznawcy majątkowego, ale takiej skarżący nie przedstawił, ani nie wnosił o jej sporządzenie z urzędu.
Odnosząc się do podniesionego w skardze zarzutu, iż biegły aktualizując operat nie uwzględnił nakładów poczynionych w latach 2002-2005 na działkę nr [...] zwiększających jej wartość, stwierdzić należy, że nie zasługuje on na uwzględnienie i nie podważa mocy dowodowej przyjętego za podstawę wydania zaskarżonej decyzji operatu szacunkowego. Stosownie do art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Wszelkie nakłady poczynione przez skarżącego po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu, zwiększające jej wartość, nie mogą być zatem uwzględniane przez biegłego w toku dalszego postępowania. Należy również podkreślić, że biegły sporządzając w dniu 23 maja 2002r. aneks do operatu przy ustalaniu wysokości odszkodowania uwzględnił – zgodnie z żądaniem skarżącego - m.in. cechy użytkowe przedmiotowej działki i standard wykończenia budynku mieszkalnego.
Niesłuszny jest również zarzut przyjęcia przez biegłego niewłaściwej powierzchni działki nr [...]. Powierzchnia 1,1348 ha została określona bowiem decyzją Burmistrza Miasta i Gminy i z dnia [...]października 2002r., Nr [...] zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...], [...], [...], [...] i [...] na podstawie której wydzielono m.in. działkę nr [...] (k.17). Decyzja powyższa została utrzymana w mocy przez organ odwoławczy, zaś skarga na nią wniesiona do Sądu Administracyjnego została oddalona. Podkreślić należy, że znajdujący się w aktach sprawy odpis z księgi wieczystej Nr [...]z dnia [...] (k.66) - wbrew zarzutom skargi - nie uwzględnia dokonanego powyższą decyzją podziału, dlatego ustalając powierzchnię działki nr [...] nie można się na nim opierać.
Sąd nie podziela również poglądu skarżącego, iż organ powinien był w sentencji zaskarżonej decyzji nałożyć na Oddział Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych obowiązek wykonania urządzeń zmniejszających uciążliwości związane z budową i eksploatacją obwodnicy. Zgodnie z art. 120 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, tylko w sytuacjach, gdy zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości, w decyzji o wywłaszczeniu ustanawia się niezbędne służebności oraz ustala obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń zapobiegającym tym zdarzeniom lub okolicznościom. W zakresie przewidzianym w powołanym art. 120 decyzja o wywłaszczeniu nie ma zatem charakteru bezwzględnego, lecz zależy od uznania, którego granic – zdaniem Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę – organ administracyjny nie przekroczył.
Wbrew zarzutom skargi, w świetle obowiązujących przepisów prawa, organ administracyjny nie miał również obowiązku wyznaczać skarżącemu dodatkowego terminu do zapoznania się z aktami sprawy, w sytuacji, gdy przed wydaniem zaskarżonej decyzji jego pełnomocnik w dniu 1 lipca 2005r. zapoznał się z całością materiału dowodowego. Skutki dokonania przez pełnomocnika czynności procesowej odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej mocodawcy, co oznacza, że zapoznanie się z aktami sprawy przez pełnomocnika jest równoznaczne z zapoznaniem się z tymi materiałami przez samą stronę.
Skoro zatem organ odwoławczy rozpoznając ponownie sprawę wykonał zalecenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 19 listopada 2004r., uchylającego decyzje obu organów administracyjnych i jednocześnie nie naruszył obowiązujących przepisów, skarga, jako pozbawiona uzasadnionych podstaw prawnych podlega oddaleniu na podstawie art.151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz.1270)