II SA/Lu 768/25

II SA/Lu 768/25 - Wyrok WSA w Lublinie
Data orzeczenia
2026-02-17
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-12-18
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Sędziowie
Brygida Myszyńska-Guziur
Grzegorz Grymuza /sprawozdawca/
Joanna Cylc-Malec /przewodniczący/
Symbol z opisem
6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono decyzję I i II instancji
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Grymuza (sprawozdawca) Sędzia WSA Brygida Myszyńska-Guziur po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 17 lutego 2026 r. sprawy ze skargi Województwa L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] października 2025 r., znak: [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wójta Gminy Ż. z dnia 31 grudnia 2024 r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz Województwa L. kwotę 4000 (cztery tysiące) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia 6 października 2025 r., znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania Z. L. – Województwa L., utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Ż. z 31 grudnia 2024 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej przy ul. [...] w Ż. , oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 0,7255 ha położonej w obrębie 0015 Ż. wskutek stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej sieci wodno-kanalizacyjnej stanowiącej własność Województwa L..
Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w sprawie, której stan faktyczny i prawny przedstawia się następująco:
Decyzją z 31.12.2024 r., znak: [...] organ I instancji ustalił jednorazową opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej przy ul. [...] w Ż. , oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 0,7225 ha położonej w obrębie 0015 Ż. wskutek stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej sieci wodno-kanalizacyjnej stanowiącej własność Województwa L..
W uzasadnieniu wskazano, że gmina Ż. ze środków-własnych wybudowała siec wodno-kanalizacyjną 28.12.2021 r., spisano protokół końcowy w sprawie odbioru robót budowlanych polegających na wykonaniu infrastruktury wodnej, natomiast 21.03.2022 r., spisano protokół końcowy w sprawie odbioru robót budowlanych polegających na wykonaniu infrastruktury kanalizacyjnej. Uchwałą nr [...] Rady Gminy Ż. z 30.09.2019 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej naliczanej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku budowy urządzeń infrastruktury technicznej, w wysokości 50 % różnicy wartości jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Rzeczoznawcy majątkowi sporządzili operat szacunkowy określający wartość nieruchomości urządzeń infrastruktury technicznej przed stworzeniem warunków na podłączenie sieci na kwotę [...]zł oraz po ich wybudowaniu na kwotę [...]zł. Organ I instancji wystosował pismo do firmy wykonującej operat szacunkowy celem ustosunkowania się do zarzutów sformułowanych przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Wyjaśnienia rzeczoznawców wpłynęły na piśmie. Rzeczoznawcy wskazali, że odnieśli się do wszelkich zarzutów SKO, a operat szacunkowy z wyceny wartości rynkowej działki został sporządzony prawidłowo. Przed dniem 21.03.2022 r. nie istniały warunki do przyłącza nieruchomości do sieci kanalizacyjnej pomimo istnienia przyłącza wodnego. Kwota opłaty adiacenckiej wyliczona w oparciu o operat szacunkowy oraz stawkę procentową określoną w/w uchwałą Rady Gminy Ż. na poziomie 50% wynosi [...] zł.
W wyniku odwołania wniesionego przez Z. L. w sprawie orzekało Samorządowe Kolegium Odwoławcze, które decyzją z dnia 6 października 2025 r., znak: [...] utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej przy ul. [...] w Ż. , oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 0,7255 ha położonej w obrębie 0015 Ż. wskutek stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej sieci wodno-kanalizacyjnej stanowiącej własność Województwa L..
Kolegium, odwołując się do art. 145 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wyjaśniło, że możliwość nałożenia przez organ administracji publicznej opłaty adiacenckiej istnieje wówczas gdy wartość nieruchomości wzrosła na skutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, a w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2 tj. uchwała określająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej.
Jak podniósł organ odwoławczy z akt sprawy wynika, że 31.12.2024 r. organ I instancji co do przedmiotowej nieruchomości wydał decyzję co do ustalenia jednorazowej opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej przy ul. [...] w Ż. , oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 0,7225 ha położonej w obrębie 0015 Ż. wskutek stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej sieci wodno-kanalizacyjnej stanowiącej własność Województwa L.. 15.07.2024 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją numer [...] orzekło o uchyleniu decyzji organu I instancji w całości i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Wskazano, że zaskarżona decyzja jest wadliwa i podlega wyeliminowaniu z obrotu prawnego. Po pierwszego, organ I instancji nie określił podmiotu zobowiązanego do jej uiszczenia, a nadto sporną kwestią jest kwestia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowo-kanalizacyjnej oraz wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek jej wybudowania, a organ I instancji nie wykazał przesłanek do ustalenia opłaty adiacenckiej. SKO wskazało, że rzeczoznawcy nie wykazali, aby przyjęte przez nich do porównania nieruchomości przed i po wybudowaniu sieci były nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej pod względem jej cech istotnych. Kolegium wskazało, że ewidentnym błędem jest przyjęcie przy wycenie nieruchomości po wybudowaniu sieci wodno-kanalizacyjnej innych niż przy wycenie nieruchomości przed budową stanów dla cechy powierzchnia. Kolegium wskazało, że należy ustalić, czy przed zakończeniem budowy sieci była możliwość takiego podłączenia, z którego właściciel przedmiotowej działki nie korzystał. Na karcie 81 akt znajduje się odpowiedź Rzeczoznawców na zastrzeżenia SKO co do operatu szacunkowego. Wskazano, że w operacie szacunkowym wykonano dwie niezależne wyceny. Pierwsza określająca wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej przed wykonaniem urządzeń infrastruktury technicznej. Druga wycena określająca wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej po wykonaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Wskazano na dwa odrębne zbiory nieruchomości, więc cechy, ich skala oraz wpływ na zróżnicowanie cen były zupełnie różne. Pismo Rzeczoznawców zawiera szczegółowe odniesienie się do zarzutów Kolegium. W aktach sprawy znajduje się operat szacunkowy. Z treści księgi wieczystej wynika, że właścicielem działki nr [...] jest województwo [...]. Z uproszczonego wypisu rejestru gruntów wynika, że pow. tej działki to 0,7255 ha. Starosta P. nie wniósł sprzeciwu w sprawie zgłoszenia budowy sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej.
W ocenie Kolegium, biorąc pod uwagę wyjaśnienia Rzeczoznawców w niniejszej sprawie, w/w operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy dokonał oszacowania przedmiotowej nieruchomości przed i po podziale. Zastosowane przez rzeczoznawcę majątkowego podejście i metoda szacowania nie budzą wątpliwości i zostały, w ocenie Kolegium, uzasadnione. Wskazać w tym miejscu należy, iż podobieństwo nieruchomości, o którym mowa w w/w przepisie, nie oznacza tożsamości nieruchomości porównawczych z nieruchomością wycenianą lecz, z uwagi na charakteryzujące te nieruchomości cechy, ich porównywalność z szacowaną nieruchomości. Ta nie budzi wątpliwości Kolegium. Prawidłowo również zostały ustalone przez rzeczoznawcę majątkowego cechy rynkowe nieruchomości oraz dokonano poprawnego ustalenia oceny tych cech.
Oszacowanie przedmiotowej nieruchomości przed i po podziale nastąpiło, zdaniem Kolegium, w wyniku wnikliwej analizy przez rzeczoznawcę majątkowego rynku, co znajduje potwierdzenie w treści przedmiotowego operatu.
Odnosząc się do zarzutów odwołania, należy wskazać, iż w świetle ustaleń organu I instancji oraz materiału dowodowego są one niezasadne. Zarzuty co do operatu oraz wątpliwości, które miało Kolegium, zostały w pełni wyjaśnione. Wskazane przez stronę okoliczności nie dowodzą, iż operat był wykonany nieprofesjonalnie i nierzetelnie, a stanowią jedynie subiektywne odczucie skarżącego, zwłaszcza, że w piśmie rzeczoznawców, znajdują się szczegółowe wyjaśnienia i odniesienia co do zarzutów Kolegium, a nałożenie opłaty adiacenckiej wynika ze wzrostu wartości nieruchomości. Organ I instancji, przy ponownym rozpatrywaniu sprawy odniósł się do wytycznych Kolegium i je zrealizował w pełni. Nadto, należy wskazać, że co do zarzutu, że działka [...] faktycznie nie została podłączona do sieci wodociągowej, rzeczoznawca bazuje na materiale dostarczonym przez zleceniodawcę. W piśmie Zakładu Budowy i Eksploatacji Wiejskich Urządzeń Komunalnych w B. z dnia 12.09.2023 r. z dnie m 28.12.2021 r. dla tej działki zostały stworzone warunki umożliwiające przyłączenie do sieci wodociągowej, a z dniem 21.03.2022 r. do sieci kanalizacji sanitarnej (k. 80 akt). Przed dniem 21.03.2022 r. nie istniały warunki do przyłączeń nieruchomości do sieci kanalizacyjnej pomimo istnienia przyłącza wodnego. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Kwotę opłaty adiacenckiej ustalono w oparciu o operat szacunkowy zalegający w aktach sprawy i stawkę procentową określoną w uchwale Rady Gminy Ż. nr [...] z 30.09.2019 r. na poziomie 50%, co daje kwotę [...]zł. W toku postępowania strona została poinformowana, że opłata adiacencka może być na wniosek właściciela nieruchomości rozłożona na raty roczne płatne w okresie 10 lat.
Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego została zaskarżona przez Z. L. działający w imieniu Województwa L. (dalej także jako: "strona" lub "skarżąca") do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie.
W skardze decyzji zarzucono:
1) naruszenie przepisów postępowania, a mianowicie art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nie zebranie materiału dowodowego w sposób wyczerpujący, który pozwalałby w sposób niebudzący wątpliwości wykazać, że doszło do stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej w postaci sieci wodno-kanalizacyjnej oraz w sposób niebudzący wątpliwości wykazana została przesłanka wzrostu wartości nieruchomości i wysokości tego wzrostu,
2) naruszenie przepisów postępowania, a mianowicie art. 7, 8, 11 i 80 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich wątpliwości i zarzutów stawianych operatowi szacunkowemu rzeczoznawców majątkowych sporządzonemu w niniejszej sprawie, bezkrytyczne przyjęcie wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawców sporządzających operat i dowolną, a nie swobodną ocenę zgromadzonych dowodów i brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy,
3) naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie art. 145 ust. 1 w zw. z art. 148b ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez brak wskazania okoliczności wskazujących na stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń sieci wodno - kanalizacyjnej będących podstawą nałożenie opłaty adiacenckiej.
Wskazując na takie zarzuty w skardze wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy Ż. z 31 grudnia 2024 r., znak: [...]
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:
Skarga jest uzasadniona.
Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity Dz.U. z 2024 r., poz. 1267 ze zm.) sąd kontroluje zaskarżone akty pod względem ich zgodności z prawem, przy czym nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, lecz granicami danej sprawy - art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz.U. z 2024 r., poz. 935 - dalej jako: "p.p.s.a."). Sąd ma obowiązek dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu, biorąc pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy, nawet jeżeli nie zostały podniesione w skardze. Sąd bada legalność zaskarżonej decyzji, jej zgodność z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz z prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Uchylenie decyzji następuje w szczególności w przypadku, gdy zaskarżony akt narusza przepisy prawa materialnego lub przepisy postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 3 § 1 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.).
Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazało, że jest ona dotknięta uchybieniami uzasadniającymi jej uchylenie, gdyż przy jej wydaniu doszło do naruszenia przepisów prawa procesowego i materialnego w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.
W ocenie Sądu zasadnicza wadliwość orzekania w sprawie polegała na nieprawidłowym ustaleniu zbioru nieruchomości podobnych z grupy A, a więc nieruchomości przed wybudowaniem infrastruktury oraz niedostatecznym wyjaśnieniu i odniesieniu się przez organy obu instancji do zarzutów strony składanych w toku postępowania pierwszo i drugoinstancyjnego.
Zaskarżoną decyzją utrzymano w mocy rozstrzygnięcie Wójta Gminy Ż. w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej przy ul. [...] w [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 0,7255 ha, wskutek stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej sieci wodno-kanalizacyjnej stanowiącej własność Województwa L..
Prawnomaterialną podstawę decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm. – dalej także jako "u.g.n."), w tym przede wszystkim art. 144-146 u.g.n.
Właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich (art. 144 ust. 1 u.g.n.).
Opłatę adiacencką ustala, w drodze decyzji, Wójt, burmistrz albo prezydent miasta, po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 1 u.g.n.).
Z art. 146 ust. 1 i 2 u.g.n. wynika, że ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, przy czym wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały.
Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (art. 146 ust. 1a u.g.n.), przy czym wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 146 ust. 3 u.g.n.).
Opłata adiacencka ustalana jest po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości przed i po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do nowo wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej.
Również przy określaniu wysokości tej opłaty podstawowe znaczenia ma więc opracowywana obligatoryjnie opinia rzeczoznawcy majątkowego.
Sporządzony zgodnie z art. 146 u.g.n. operat szacunkowy jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość opłaty.
Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne z zakresu szacowania nieruchomości. Zarówno organ prowadzący postępowanie, jak i sąd kontrolujący decyzję tego organu, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ w przeciwieństwie do biegłego nie dysponuje wiadomościami specjalnymi.
Nie wyklucza to jednak oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Ocena taka jest konieczna i polega ona na zbadaniu, czy operat został sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową.
Niewątpliwie to rzeczoznawca majątkowy decyduje, o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości. Ponadto tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania.
W odniesieniu do formalnej kontroli operatu szacunkowego nie można jednak pomijać, że kontrola ta polega również na ocenie, czy operat jest logiczny i spójny. Chodzi tutaj o weryfikację, czy dokonany przez rzeczoznawcę wybór podejścia, metody i techniki szacowania, a także dobór nieruchomości podobnych nie został dokonany w sposób całkowicie dowolny lub oczywiście błędny.
W sprawie nie budzi zaś wątpliwości Sądu to, że dokonany w operacie przez rzeczoznawców majątkowych dobór nieruchomości podobnych dokonany został w sposób błędny.
Z art. 146 ust. 3 u.g.n. wynika wprost, że wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.
Nie budzi więc wątpliwości, że wyceny należy dokonywać według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej oraz po ich wybudowaniu.
Inwestycja z zakresu infrastruktury technicznej polegała na wybudowaniu sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej.
Prawidłowo więc do zbioru nieruchomości stanowiących podstawę wyceny z grupy B, a więc nieruchomości po wybudowaniu infrastruktury przyjęto nieruchomości z dostępem do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej.
Błędnie natomiast ustalono zbiór nieruchomości podobnych z grupy A, a więc nieruchomości przed wybudowaniem infrastruktury.
Jak wskazano już wyżej wartość nieruchomości powinna zostać wyceniona według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej.
Uwagi rzeczoznawców majątkowych, jak i organów obu instancji, uszło to, że choć inwestycja z zakresu infrastruktury technicznej polegała na wybudowaniu sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej to jednak nieruchomość skarżących przed wybudowaniem tej sieci posiadała już dostęp do sieci wodociągowej.
W sprawie nie budzi wątpliwości to, że nieruchomość skarżących przed wybudowaniem spornej inwestycji posiadała już dostęp do sieci wodociągowej. Wskazywali na to tak sami rzeczoznawcy majątkowi, jak i organy. Wynika to także z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy (wyrys z mapy na której zaznaczono "Istniejące przyłącze wody" - k.90 akt administracyjnych). Wprawdzie przyłącze to zaznaczono na sąsiedniej działce nr [...], to jednak biorąc pod uwagę, że obie działki, tj. działka nr [...] i nr [...] użytkowane są jako jedna, funkcjonalnie i obszarowo, baza drogowa, w sprawie przyjąć należało, że również działka nr [...] posiadała dostęp do sieci wodociągowej.
Skoro wyceniana działka posiadała już wcześniej dostęp do sieci wodociągowej to tym samym wśród grupy A nieruchomości podobnych według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej należało przyjąć nieruchomości bez dostępu do sieci kanalizacyjnej, ale z dostępem do sieci wodociągowej.
Tymczasem w sporządzonym operacie jako grupę A przyjęto nieruchomości bez dostępu do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej (k.37 akt administracyjnych – s.10 operatu). Wynika to także ze wskazanych w operacie cech nieruchomości przyjętych do zbioru nieruchomości przed wybudowaniem infrastruktury, z których to nieruchomości żadna nie miała dostępu do sieci wodociągowej (k.34-36 akt administracyjnych – s.11-13 operatu).
Wadliwie zatem rzeczoznawcy i w ślad za nimi organy obu instancji, do grupy A nieruchomości podobnych według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, przyjęły nieruchomości bez dostępu do sieci kanalizacyjnej i wodociągowej, zamiast jak powinno być prawidłowo bez dostępu do sieci kanalizacyjnej, ale z dostępem do sieci wodociągowej.
Jest to wadliwość istotna albowiem nie budzi wątpliwości, że inna jest wartość nieruchomości bez dostępu tak do kanalizacji, jak i w ogóle do sieci wodociągowej, zaś inna nieruchomości posiadającej dostęp do sieci wodociągowej. Co więcej można wręcz stwierdzić, że w warunkach wiejskich, gdzie brak jest zazwyczaj w ogóle kanalizacji sanitarnej, większe znaczenie i wartość ma dostęp do bieżącej wody pitnej, a nie kanalizacji sanitarnej, której po porostu najczęściej nie ma.
Powyższa wadliwość, tj. przyjęcie do grupy A nieruchomości podobnych według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, nieruchomości bez dostępu do sieci kanalizacyjnej i wodociągowej, zamiast jak powinno być prawidłowo bez dostępu do sieci kanalizacyjnej, ale z dostępem do sieci wodociągowej, dyskwalifikuje w całości opracowany w sprawie operat szacunkowy, jak też oparte na nim ustalenia i oceny organów obu instancji.
Niezależnie od powyższego wskazać należy, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w sposób niedostateczny odniosło się do zarzutów odwołania, które również były podstawą poprzednio wydanego w sprawie orzeczenia Kolegium z dnia 15 lipca 2024 r., znak: [...], którym uchylono uprzednio wydaną decyzje w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej.
W szczególności w kwestii zarzutu, że rzeczoznawcy majątkowi nie wyjaśnili należycie przyjęcia przy wycenie nieruchomości po wybudowaniu sieci wodno-kanalizacyjnej innych niż przy wycenie nieruchomości przed budową stanów dla cechy "powierzchnia.", a więc przed wybudowaniem infrastruktury dla cechy "powierzchnia" oceny rozgraniczała wartość 1,1 ha, a po wybudowaniu infrastruktury wartość 0,7000 ha, Samorządowe Kolegium Odwoławcze poprzestało jedynie na powtórzeniu wyjaśnień rzeczoznawców majątkowych, a nie dokonało własnej oceny tych okoliczności.
Organy obu instancji nie wyjaśniły także i nie wykazały tego żadnymi dowodami, czy przed budową sieci infrastruktury technicznej była możliwość podłączenia przedmiotowej nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej, a co cały czas zarzuca strona skarżąca.
Jedną z podstawowych zasad postępowania administracyjnego jest, wyrażona w art. 15 k.p.a., zasada dwuinstancyjności postępowania administracyjnego, której istotą jest prawo strony do rozpatrzenia jej sprawy i wydania merytorycznych rozstrzygnięć przez organy dwóch różnych instancji. Zasada dwuinstancyjności oznacza, że w postępowaniu administracyjnym nie mamy do czynienia jedynie z kontrolą orzeczenia organu pierwszej instancji przez organ odwoławczy, ale z prowadzeniem postępowania przez organ odwoławczy tak, by załatwić sprawę co do jej istoty.
Skuteczne wniesienie odwołania przenosi więc na organ odwoławczy kompetencję do czynienia samodzielnych ustaleń faktycznych i dokonania na ich podstawie ponownej, merytorycznej oceny w rozpoznawanej sprawie. Motywy oraz tok rozumowania organu, przedstawiające ocenę i proces konkretyzacji stosunku administracyjnoprawnego, powinny zostać przedstawione w uzasadnieniu decyzji w sposób spójny, logiczny i wyczerpujący, tak, aby możliwe było ustalenie i zweryfikowanie zajętego przez organ odwoławczy stanowiska, również w kontekście zarzutów podniesionych w odwołaniu.
Obowiązkiem Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jako rozpoznającego odwołanie organu odwoławczego, było także wyczerpujące odniesienie się do zarzutów odwołania.
Zaniechanie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze należytego wyjaśnienia i rozpatrzenia tych okoliczności sprawia, że w sprawie doszło do naruszenia przepisów art. 7, art. 15, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Naruszenie to dotyczyło wyjaśnienia okoliczności, które miały podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, tj. ustalenia czy w sprawie zaistniały przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej oraz określenia jej wysokości. Powyższe oznacza, że naruszenia te kwalifikować należało jako mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy i skutkujące koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a.
W konsekwencji powyższego wadliwie zastosowano też przepis prawa materialnego – art. 146 ust. 1, 2 i 3 u.g.n. Zauważyć przy tym należy, że naruszenie prawa materialnego miało tu charakter wtórny albowiem było konsekwencją niedostatecznego wyjaśnienia i rozpatrzenia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.
Jako, że identycznych uchybień dopuścił się również organ pierwszej instancji, na podstawie art. 135 p.p.s.a., uchyleniu podlega również i jego rozstrzygnięcie.
Skutkiem wyroku Sądu będzie powrót sprawy do etapu postępowania przed organem I instancji, celem jej ponownego rozpatrzenia.
Obowiązkiem organu rozpoznającego sprawę będzie ponowne rozstrzygnięcie sprawy z uwzględnieniem przedstawionej wyżej oceny prawnej (art. 153 p.p.s.a.).
Przede wszystkim w sprawie należało będzie opracować nowy operat szacunkowy, w którym do grupy A nieruchomości podobnych według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej przyjąć należy nieruchomości bez dostępu do sieci kanalizacyjnej, ale z dostępem do sieci wodociągowej.
Organy powinny także należycie wyjaśnić i odnieść się do zarzutów podnoszonych przez skarżącego, w tym wyjaśnić, czy przed budową sieci infrastruktury technicznej była możliwość podłączenia przedmiotowej nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej, a co cały czas zarzuca strona skarżąca.
Organ rozpatrzy przy tym cały materiał dowodowy zgromadzony w sprawie i uwzględni przy rozstrzyganiu sprawy wszystkie przeprowadzone dowody, dbając o to, by dokonane ustalenia faktyczne wynikały z przeprowadzonych w postępowaniu środków dowodowych.
Sporządzając uzasadnienie postanowienia organ zadba o to, by należycie i wyczerpująco wyjaśnić podstawę faktyczna i prawną rozstrzygnięcia, wskazując w sposób jednoznaczny te ustalenia faktyczne, które zadecydowały o ustaleniu i wysokości opłaty adiacenckiej.
Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a., Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku.
O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. Na koszty te składają się wpis od skargi w wysokości 400 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika skarżącego będącego adwokatem w kwocie 3600 zł, którego wysokość ustalono na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. b) w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (tekst jednolity Dz. U. z 2023 r., poz. 1964 ze zm.).