II SA/LU 707/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w LublinieLublin2023-03-07
NSAnieruchomościŚredniawsa
nieruchomościodszkodowaniewywłaszczenielinia energetycznagospodarka nieruchomościamioperat szacunkowyrzeczoznawca majątkowyograniczenie sposobu korzystaniabudowa infrastruktury

Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylił decyzje dotyczące odszkodowania za ograniczenie korzystania z nieruchomości pod linię energetyczną z powodu wątpliwości co do prawidłowości wyceny.

Skarżący kwestionowali wysokość odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości pod budowę linii energetycznej. Sąd administracyjny uznał, że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego przyjętego przez organy obu instancji, zwłaszcza w kontekście innych operatów przedstawionych przez skarżących, które wskazywały na wyższą wartość nieruchomości. W związku z tym, Sąd uchylił zaskarżone decyzje i nakazał ponowne rozpatrzenie sprawy z uwzględnieniem zgłoszonych wątpliwości.

Sprawa dotyczyła skargi M. M. i R. M. na decyzję Wojewody Lubelskiego utrzymującą w mocy decyzję Starosty Łęczyńskiego w przedmiocie ustalenia odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w związku z budową linii elektroenergetycznej. Skarżący kwestionowali wysokość ustalonego odszkodowania, wskazując na inne operaty szacunkowe, które dawały wyższe wyceny. Wojewoda Lubelski uznał operaty sporządzone na zlecenie skarżących za nieprzydatne, ponieważ zostały sporządzone w innym celu lub nie zostały złożone do akt. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie uchylił zaskarżone decyzje, stwierdzając, że istnieją wątpliwości co do ustalonej wysokości odszkodowania. Sąd wskazał, że choć operat rzeczoznawcy jest kluczowym dowodem, podlega on ocenie organu. W sytuacji, gdy w świetle innych materiałów dowodowych wynik operatu może budzić wątpliwości, organ ma obowiązek podjąć czynności wyjaśniające. Sąd zwrócił uwagę na znaczące różnice w wycenach pomiędzy operatem przyjętym przez organy a operatami przedstawionymi przez skarżących, co uzasadniało wątpliwości co do prawidłowości ustalonego odszkodowania. Nakazano organom ponowne rozpatrzenie sprawy z uwzględnieniem tych uwag.

Asystent AI do analizy prawnej

Przeanalizuj tę sprawę w kontekście orzecznictwa, przepisów i doktryny. Uzyskaj pogłębioną analizę, projekt pisma lub odpowiedź na pytanie prawne.

Analiza orzecznictwa Badanie przepisów Odpowiedzi na pytania Drafting pism
Wypróbuj Asystenta AI

Zagadnienia prawne (2)

Odpowiedź sądu

Nie, istnieją wątpliwości co do prawidłowości ustalonej wysokości odszkodowania, ponieważ operat szacunkowy przyjęty przez organy może być wadliwy w świetle innych operatów przedstawionych przez skarżących.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że różnice w wycenach nieruchomości pomiędzy operatem przyjętym przez organy a operatami przedstawionymi przez skarżących są na tyle znaczące, że uzasadniają wątpliwości co do prawidłowości ustalonego odszkodowania. Organ powinien był zwrócić się do biegłego o odniesienie się do zarzutów skarżących i ponownie ocenić operat.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

uchylono_decyzję

Przepisy (15)

Główne

u.g.n. art. 112 § 1

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

u.g.n. art. 128 § 1

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

u.g.n. art. 130 § 2

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

u.g.n. art. 134

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

u.g.n. art. 152

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

u.g.n. art. 153

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

u.g.n. art. 154

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi art. 145 § 1

Podstawa do uchylenia decyzji organów administracji.

Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi art. 135

Podstawa do uchylenia decyzji organów administracji.

Pomocnicze

Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 43 § 1

Przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości uwzględnia się stan zagospodarowania na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oraz stan nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji.

Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 43 § 3

Przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości uwzględnia się stan zagospodarowania na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oraz stan nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji.

k.p.a. art. 7

Kodeks postępowania administracyjnego

Obowiązek organu do podjęcia wszelkich czynności wyjaśniających zmierzających do usunięcia wątpliwości.

k.p.a. art. 77

Kodeks postępowania administracyjnego

Obowiązek organu do podjęcia wszelkich czynności wyjaśniających zmierzających do usunięcia wątpliwości.

Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi art. 200

Orzekanie o kosztach postępowania.

Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi art. 205

Orzekanie o kosztach nieopłaconej pomocy prawnej.

Argumenty

Skuteczne argumenty

Wysokość ustalonego odszkodowania jest zbyt niska. Istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego przyjętego przez organy. Inne operaty szacunkowe wskazują na wyższą wartość nieruchomości.

Godne uwagi sformułowania

istnieją wątpliwości co do ustalonej w zaskarżonej decyzji wysokości odszkodowania choć operat rzeczoznawcy jest najważniejszym dowodem w sprawie w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, to podlega on ocenie przez organ, jak każdy inny dowód w sytuacji, gdy w świetle innych materiałów dowodowych wynik operatu może budzić wątpliwości, organ ma obowiązek – zgodnie z ogólnymi regułami dowodowymi - podjąć wszelkie czynności wyjaśniające zmierzające do usunięcia tych wątpliwości

Skład orzekający

Joanna Cylc-Malec

przewodniczący sprawozdawca

Jerzy Drwal

sędzia

Marcin Małek

asesor sądowy

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Średnia

Powoływalne dla: "Wszelkie sprawy dotyczące ustalania odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, w szczególności w kontekście budowy infrastruktury przesyłowej, gdzie pojawiają się wątpliwości co do prawidłowości wyceny."

Ograniczenia: Dotyczy specyfiki oceny operatów szacunkowych i obowiązku organów wyjaśniania wątpliwości w tym zakresie.

Wartość merytoryczna

Ocena: 6/10

Sprawa pokazuje praktyczne problemy związane z wyceną nieruchomości i odszkodowaniami za ograniczenie prawa własności, co jest istotne dla właścicieli nieruchomości i profesjonalistów z branży nieruchomości.

Wątpliwości co do wyceny odszkodowania za linię energetyczną – sąd uchyla decyzję.

Sektor

nieruchomości

Asystent AI dla prawników

Twój asystent do analizy prawnej

Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka ponad 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.

Analiza orzecznictwa i przepisów
Drafting pism i dokumentów
Odpowiedzi na pytania prawne
Pogłębiona analiza z doktryny

Powiązane tematy

Pełny tekst orzeczenia

Oryginał, niezmieniony
II SA/Lu 707/22 - Wyrok WSA w Lublinie
Data orzeczenia
2023-03-07
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2022-10-11
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Sędziowie
Jerzy Drwal
Joanna Cylc-Malec /przewodniczący sprawozdawca/
Marcin Małek
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Uchylono decyzje I i II instancji w części
Powołane przepisy
Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
art. 112 ust.1, art. 128 ust.1, art. 130 ust.2, art. 134, art. 152, art. 153, art.154
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Dz.U. 2021 poz 555
par. 43 ust. 1
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)
Dz.U. 2022 poz 2000
art. 7, art. 77
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
Dz.U. 2023 poz 259
art. 145 par 1 pkt 1 lit a, c, art. 200, art. 205
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Jerzy Drwal Asesor sądowy Marcin Małek Protokolant Referent Natalia Kondraciuk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 marca 2023 r. sprawy ze skargi M. M. i R. M. na decyzję Wojewody Lubelskiego z dnia 10 sierpnia 2022 r. nr GN-V.7534.42.2022.KH w przedmiocie ustalenia odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty Łęczyńskiego z dnia 14 kwietnia 2022 r. znak GN.683.24.2021 - obie w części ustalającej wysokość odszkodowania za zmianę przydatności użytkowej nieruchomości oraz za zmniejszenie wartości nieruchomości poprzez trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z tej nieruchomości; II. zasądza od Wojewody Lubelskiego na rzecz skarżących M. M. i R. M. kwotę 300 (trzysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania; III. przyznaje od Skarbu Państwa - Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie na rzecz adwokat J. K.-K. kwotę 2952 (dwa tysiące dziewięćset pięćdziesiąt dwa) złote tytułem kosztów pomocy prawnej świadczonej z urzędu w tym 552 (pięćset pięćdziesiąt dwa) złote należnego podatku od towarów i usług.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia 10 sierpnia 2022r., Nr GN-Y.7534.1.42.2022.KH Wojewoda Lubelski po rozpoznaniu odwołania M. M. i R. M. utrzymał w mocy decyzję Starosty Łęczyńskiego z dnia 14 kwietnia 2022r., znak: GN.683.24.2021 w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z części nieruchomości położonych w K. w obrębie 4 - K. , oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków jako działki: nr [...] o pow.0,54 ha, nr [...] o pow.0,58 ha, nr [...] o pow. 0,48 ha i nr [...] o pow. 0,07 ha w związku z budową dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV relacji C. - L. S., w ramach zadania inwestycyjnego pn. "Budowa linii 400 kV C. - L. S."
W uzasadnieniu wyjaśniono, że ograniczenia sposobu korzystania z ww działek, będących własnością skarżących, dokonano decyzją Starosty Łęczyńskiego z 7 stycznia 2020r. na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021r., poz. 1899, dalej jako "u.g.n.") - decyzja stała się ostateczna w dniu 15 lipca 2020r.
Wnioskiem z 15 września 2021r. spółka [...] S.A. zwróciła się do Starosty Łęczyńskiego o ustalenie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z części nieruchomości objętej inwestycją oraz z tytułu szkód powstałych w związku z wydaniem i wykonaniem ww. decyzji.
Zawiadomieniem z dnia 27 września 2021r. Starosta poinformował strony o wszczęciu postępowania.
Następnie - na zlecenie organu - rzeczoznawca majątkowy J. S. sporządził w dniu 21 grudnia 2021r. dwa operaty szacunkowe – jeden dotyczący odszkodowania za szkody na działkach nr [...] i nr [...], a drugi dotyczący działek nr [...] i nr [...]. Wskazał, że wszystkie działki objęte są ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy S. (uchwała Rady Gminy Spiczyn z dnia 18 stycznia 2001r., nr XV11/111/01) oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy S. dla przebiegu napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV relacji C. - L. S. (uchwała Rady Gminy Spiczyn z dnia 18 stycznia 2019r., nr IV/23/2019).
Gdy chodzi o pierwsze dwie działki wskazał, że teren, na którym usytuowana jest działka nr [...], oznaczony jest w planie symbolem RP tereny rolnicze oraz w pasie linii energetycznej: 15R - tereny rolnicze z przebiegiem napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej najwyższych napięć 2x400kV. Teren, na którym usytuowana jest działka nr [...], oznaczony jest symbolem RP - tereny rolnicze oraz w pasie linii elektroenergetycznej: 13E - tereny obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej najwyższych napięć - elektroenergetyka. Powierzchnia pasa technologicznego dla działki oznaczonej nr [...] wynosi 3722 m2, a dla działki nr [...] - 512 m2. Biegły oszacował wartość szkody wynikłej ze zmniejszenia wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] na kwotę 2.228 zł, a wartość szkody wynikłej ze zmniejszenia wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] na kwotę [...]zł, stwierdzając jednocześnie, że nie wystąpiły trwałe szkody na tych nieruchomościach wynikające z utraconych pożytków. Łączna wartość szkody wynikającej ze zmniejszenia wartości działek nr [...] i nr [...] wyniosła [...] zł.
Natomiast gdy chodzi o drugi operat (działki nr [...] i nr [...]) rzeczoznawca wskazał, że teren, na którym usytuowana jest działka nr [...] oznaczony jest symbolami: 19R - tereny rolnicze z przebiegiem napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej najwyższych napięć 2 x 400kV, 14E - tereny obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej najwyższych napięć - elektroenergetyka. Z kolei teren, na którym usytuowana jest działka nr [...], oznaczony jest symbolami: RP - uprawy polowe, D4 MN. ML - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i letniskowej (ok. 1400 m2), 2kDX - tereny rolnicze z przebiegiem napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej najwyższych napięć 2 x 400 kV, 14E - tereny obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej. Powierzchnia pasa technologicznego dla działki oznaczonej nr [...] wynosi 5380 m2, a dla działki nr [...] - 2701 m2. Biegły oszacował wartość szkody wynikłej ze zmniejszenia wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] na kwotę 4.128 zł, określając wartość trwałych szkód wynikających z utraconych pożytków na tej działce na kwotę 133.616 zł. Wartość szkody wynikłej ze zmniejszenia wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] biegły oszacował na kwotę 7.919 zł, stwierdzając, że nie wystąpiły na niej trwałe szkody wynikające z utraconych pożytków. Łączna wartość szkody wynikającej ze zmniejszenia wartości obu tych działek oraz utraty pożytków wyniosła 148.720 zł.
W toku postępowania strony zostały zawiadomione o zgromadzonym materiale dowodowym oraz o możliwości zgłaszania żądań, dowodów oraz wypowiedzenia się w sprawie; zostały też przeprowadzone oględziny nieruchomości i rozprawa administracyjna w dniu 29 marca 2022r. z udziałem stron i biegłego.
Następnie wskazaną na wstępie decyzją z 14 kwietnia 2022r. organ I instancji orzekł o przyznaniu skarżącym odszkodowania w łącznej kwocie 151.195 zł tj. 133.616 zł za wystąpienie trwałych szkód na nieruchomości (obejmującej wymienione cztery działki) i utraconych wartości pożytków podczas budowy urządzeń, 3.057 zł za zmianę przydatności użytkowej części nieruchomości (tj. działki nr [...]) oraz 14.522 zł za zmniejszenie wartości nieruchomości wynikające z trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z niej i z możliwości wejścia właściciela infrastruktury na tę nieruchomość w celu konserwacji urządzeń lub usunięcia awarii.
W odwołaniu skarżący zakwestionowali wysokość ustalonego odszkodowania i wyceny ich działek. Wnieśli o uwzględnienie kwot zawartych w - sporządzonych na ich zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego K. M. - dwóch operatach szacunkowych z 31 marca 2019r., określających wysokość jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu w związku z realizacją inwestycji - budową linii elektroenergetycznej 2 x 400 kV C. - L. S., z pasem technologicznym na działkach skarżących nr [...] i nr [...]. Dodatkowo skarżący wskazali na operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych z firmy Krajowego Doradztwa Majątkowego w dniach 17 i 18 września 2021r.
Wojewoda Lubelski nie uwzględnił odwołania, wydając zaskarżoną decyzję z dnia 10 sierpnia 2022r. utrzymującą w mocy decyzję organu I instancji.
W uzasadnieniu przytoczył treść art. 112 ust. 1, art. 128 ust. 1, art. 130 ust. 2, art. 134, art. 152- 154 u.g.n. oraz § 43 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021r., poz.555, dalej jako "rozporządzenie ws. wyceny nieruchomości"), które określają zasady i tryb ustalania wysokości odszkodowania za szkody powstałe podczas zakładania i przeprowadzania na nieruchomości m.in. przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej. Wynika z nich, że ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, który dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj, i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Organ odwoławczy uznał, że sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego J. S. operaty szacunkowe zawierają wszystkie niezbędne elementy, w szczególności określają przedmiot i cel wyceny, powołują podstawę prawną wyceny, źródła danych, wskazują daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, zawierają analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazują podejście i metodę szacowania, przedstawiają obliczenia oraz wyniki wycen wraz z uzasadnieniami. Operaty nie zawierają przy tym żadnych błędów logicznych czy niejasności, a więc nie ma podstaw do zakwestionowania ich jako dowodów w sprawie. Następnie organ odwoławczy przytoczył fragmenty tych operatów.
Odnosząc się do zarzutów odwołania podniósł, że operaty przedstawione przez skarżącego zostały sporządzone 31 marca 2019r. w celu określenia wysokości jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu na spornych nieruchomościach i miały stanowić podstawę do negocjacji prowadzących do zawarcia umowy pomiędzy inwestorem a właścicielami nieruchomości, do której nie doszło. Operaty te nie mogą więc stanowić dowodu w niniejszej sprawie, gdyż stosownie do § 43 ust. 1 i 3 rozporządzenia ws. wyceny nieruchomości, przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości uwzględnia się stan zagospodarowania na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oraz stan nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji; wartość poniesionych szkód określa się po wystąpieniu szkody, czyli dopiero po zakończeniu stosownych prac na nieruchomości.
Natomiast gdy chodzi o dwa inne operaty dotyczące działek o nr ewid. [...] i [...] sporządzonych w dniach 17 i 18 września 2021r. przez rzeczoznawców majątkowych z Krajowej Grupy Doradztwa Majątkowego, na które wskazali skarżący, organ podniósł, że operaty te nie zostały złożone do akt sprawy, nie wiadomo więc, w jakim celu zostały wykonane i nie można się w związku z tym do nich odnieść.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie M. M. i R. M. wnieśli o uchylenie decyzji organów obu instancji, kwestionując, podobnie jak w odwołaniu, wysokość ustalonego odszkodowania w części dotyczącej ograniczenia sposobu korzystania z działek. Podkreślili natomiast, że nie kwestionują wyceny utraconych pożytków tj. kwoty 133.616 zł. Pełnomocnik skarżących na rozprawie sądowej w dniu 7 marca 2023r. jednoznacznie wskazała, że wnosi o uchylenie decyzji organów obu instancji w części ustalającej wysokość odszkodowania za zmianę przydatności użytkowej nieruchomości oraz za zmniejszenie wartości nieruchomości poprzez ograniczenie w sposobie korzystania z tej nieruchomości.
Skarżący zaproponowali własną wycenę ich nieruchomości, wskazując następujące kwoty: za działkę nr [...] - 35.834 zł (zgodnie z operatem rzeczoznawcy majątkowego K. M.); za działkę [...] - 978 zł (zgodnie z operatem rzeczoznawców z firmy Krajowa Grupa Doradztwa Majątkowego sporządzonym na zlecenie PGE (nr [...] z 18.09.2021); za działkę [...] - 9.967 zł (zgodnie z operatem rzeczoznawców z firmy Krajowa Grupa Doradztwa Majątkowego, sporządzonym na zlecenie PGE (nr [...] z 17.09.2021); za działkę - 46.571 zł (zgodnie z operatem rzeczoznawcy majątkowego K. M.)
Skarżący podnieśli, że pierwotnie ich działki były działkami budowlanymi, natomiast na wniosek inwestora ich przeznaczenie zostało zmienione na rolne w planie miejscowym (uchwałą z 18 stycznia 2019r.), o czym skarżący nie wiedzieli. Ich zdaniem, było to nieuczciwe, gdyż w ten sposób nie tylko zostali pozbawieni prawa do zabudowy, ale również "godziwego odszkodowania za nie".
Ponadto skarżący wnieśli o zwrot 3000 zł tytułem wynagrodzenia za operaty szacunkowe rzeczoznawcy majątkowego K. M., w związku z wyceną działek nr [...] i nr [...]. Koszty te miały być im zwrócone przez PGE lub starostwo powiatowe, ale tak się nie stało.
Podkreślili, że operaty te powinny być uwzględnione obecnie przez organ.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:
Skarga zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zasadnie skarżący podnoszą, że istnieją wątpliwości co do ustalonej w zaskarżonej decyzji wysokości odszkodowania.
W pierwszej kolejności należy jednak wskazać, że organ zastosował prawidłowe przepisy prawa materialnego tj. ustawy o gospodarce nieruchomościami (powoływanej jako u.g.n.).
Nie budzi wątpliwości, że zgodnie z przepisami tej ustawy, właścicielom nieruchomości, którym ograniczono możliwość pełnego korzystania z prawa własności ich nieruchomości w związku z budową linii energetycznej, przysługuje odszkodowanie. Wynika to jednoznacznie z przytoczonych przez organ przepisów u.g.n, co czyni zbytecznym ponowne ich przytaczanie przez Sąd.
W świetle tych przepisów jest również bezsporne, że wydanie decyzji ustalającej odszkodowanie musi być poprzedzone operatem szacunkowym sporządzonym przez posiadającego odpowiednie uprawnienia rzeczoznawcę majątkowego. Stosownie do przepisu art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia odszkodowania stanowi więc zawsze wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, czyli osobę, która nabyła uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 130 ust. 2 w związku z art. 7 i art. 240 ust. 2 u.g.n.).
Nie ulega przy tym wątpliwości, że choć operat rzeczoznawcy jest najważniejszym dowodem w sprawie w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, to podlega on ocenie przez organ, jak każdy inny dowód, a zatem to do organu należy ocena wiarygodności tego operatu. Wprawdzie słusznie zauważa Wojewoda Lubelski, że dokonując tej oceny, organ nie kontroluje merytorycznej zawartości operatu, a jedynie ogranicza się do zbadania jej poprawności, przejrzystości, logiki, to jednak w sytuacji, gdy w świetle innych materiałów dowodowych wynik operatu może budzić wątpliwości, organ ma obowiązek – zgodnie z ogólnymi regułami dowodowymi - podjąć wszelkie czynności wyjaśniające zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Obowiązek ten wynika z przepisów art. 7 i 77 k.p.a.
W rozpatrywanej sprawie został sporządzony operat szacunkowy przez mgr inż. J. S. i na podstawie tego operatu organ przyznał skarżącym odszkodowanie za cztery działki nr nr [...], [...], [...] i [...], objęte decyzją Starosty Łęczyńskiego z dnia 7 marca 2020r. o ograniczeniu sposobu korzystania z nich.
Skarżący konsekwentnie jednak podnosili w toku postępowania, że odszkodowanie w części dotyczącej szkód wynikłych z ograniczenia korzystania z ich nieruchomości jest zbyt niskie. Wskazywali przy tym na inne operaty – dwa operaty z dnia 31 marca 2019r. sporządzone przez biegłego sądowego mgr K. M. oraz na operaty sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych z Krajowej Grupy Doradztwa Majątkowego na zlecenie PGE – skarżący nie załączyli jednak tych operatów, lecz wskazali ich numery i daty. W tym miejscu należy wyjaśnić, że w aktach znajduje się tylko jeden z nich, dotyczący działki nr [...], natomiast drugiego operatu nie dołączono.
Odnosząc się do (dwóch) operatów biegłego K. M. Wojewoda uznał, że nie mogą one być uwzględnione w niniejszej sprawie, ponieważ zostały sporządzone w innym celu, tj. w celu określenia wysokości jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, a ponadto jeszcze przed wydaniem decyzji ograniczającej skarżącym sposób korzystania z nieruchomości tj. decyzji z dnia 7 stycznia 2020r. Stosownie zaś do § 43 ust. 1 i 3 rozporządzenia ws. wyceny nieruchomości, przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości uwzględnia się stan zagospodarowania na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oraz stan nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji.
Wykładnia powołanego przez Wojewodę przepisu jest oczywista, niemniej jednak ze względu na to, znajdujący się w aktach operat biegłego K. M. także dotyczył spornej nieruchomości skarżących (działki nr [...]) i został sporządzony w związku z zamiarem realizacji inwestycji polegającej na budowie linii elektroenergetycznej, w związku z którą została następnie wydana decyzja z 7 stycznia 2020r., i w operacie tym biegły w istocie wycenił wartość utraty możliwości korzystania z pełni przez skarżących z tej działki na kwotę 46.571 zł (wynagrodzenie za obniżenie jej użyteczności), a więc znacznie więcej niż obecnie zrobił to biegły J. S. – 7.919 zł, organ powinien był zwrócić się rzeczoznawcy majątkowego J. S. o odniesienie się do zarzutów skarżących; skarżący powinni mieć przy tym możliwość dopytania tego biegłego, czy i w jakim stopniu operat biegłego K. M. jest przydatny do ustalenia obecnie odszkodowania za tę działkę. Operat ten zawiera bowiem informacje m.in. na temat wartości nieruchomości w tym terenie, obejmuje zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi. Zdaniem Sądu, w związku z dużą różnicą wycen spornej nieruchomości w operatach obu biegłych, usprawiedliwione są wątpliwości skarżących co do prawidłowości operatu przyjętego za podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie. Biorąc pod uwagę bezsporny trend wzrostu wartości nieruchomości w ostatnich latach, dziwić może to, że we wcześniejszym operacie znacznie wyżej wyceniono sporną działkę, niż obecnie. Powyższe uwagi odnoszą się również do drugiego operatu biegłego K. M. (dotyczącego działki nr [...]) – skarżący wskazują, że dokonana przez niego wycena tej działki to 35.834 zł (a nie 2.228 zł).
Organ powinien też podjąć czynności zmierzające do zapoznania się ze wskazanymi przez skarżących operatami Krajowej Grupy Doradztwa Majątkowego – skarżący wskazali daty i numery tych operatów oraz wyjaśnili, że zostały one sporządzone na zlecenie PGE. Organ powinien zwrócić się do skarżących o przedstawienie tych raportów, ewentualnie o wskazanie, gdzie się znajdują albo sam powinien zwrócić się do Spółki PGE o wskazanie, czy operaty te dotyczą działek skarżących, a jeśli tak, o nadesłanie tych operatów, a następnie powinien dokonać oceny ich przydatności przy ustalaniu odszkodowania w niniejszej sprawie. Skarżący podnoszą, że operaty dotyczyły działki nr [...] (wycena wyniosła 978 zł, a nie 247 zł, jak wyliczył biegły J. S.) i działki nr [...] (wycena wynosiła 9.967 zł, a nie 4.128 zł). Z obu operatów wynika - podobnie jak z operatów biegłego K. M. – wyższa wartość nieruchomości skarżących, niż określona przez biegłego J. S..
W związku z tym, zdaniem Sądu, konieczne jest, by ten biegły ustosunkował się do zarzutów skarżących, zaś organ powinien następnie ponownie ocenić jego operat i dopiero wówczas wydać decyzję w sprawie odszkodowania.
Z powyższych względów Sąd uchylił decyzje organów obu instancji na mocy art.145 § 1 ust.1 lit. "a" i "c" i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023r., poz.259); o kosztach orzeczono w pkt II. wyroku na podstawie art. 200 cyt. ustawy (zwrot obejmuje uiszczony wpis od skargi uwzględniający przyznane postanowieniem referendarza sądowego prawo pomocy). O wynagrodzeniu ustanowionego w ramach prawa pomocy adwokata Sąd orzekł na podstawie art. 205 cyt. ustawy w zw. z § 21 ust. 1 lit. "a" i § 8 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu (Dz.U. z 2019r., poz.18) mając na względzie granice zaskarżenia wskazane przez pełnomocnika na rozprawie sądowej, obejmujące odszkodowanie ustalone zaskarżoną decyzją w łącznej kwocie 17.579 zł (3.057 zł + 14.522 zł).
Rozpatrując sprawę ponownie organ uwzględni powyższe uwagi.
Natomiast odnosząc się do żądania skarżących zawartego w pkt 4. skargi, należy wyjaśnić, że wynagrodzenie za sporządzenie operatu przez biegłego K. M. nie było objęte zaskarżoną decyzją, dlatego Sąd nie odnosił się to tej kwestii, poza tym sądy administracyjne nie są uprawnione do samodzielnego orzekania o takim wynagrodzeniu.

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Asystent AI przeanalizuje Twoje pytanie w oparciu o orzecznictwo, przepisy i doktrynę — jak rozmowa z ekspertem.

Zadaj pytanie Asystentowi AI