II SA/Lu 704/25

II SA/Lu 704/25 - Wyrok WSA w Lublinie
Data orzeczenia
2026-02-12
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-11-19
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Sędziowie
Anna Ostrowska /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono decyzję I i II instancji
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jerzy Parchomiuk Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Grymuza Asesor sądowy Anna Ostrowska (sprawozdawca) Protokolant Specjalista Agata Jakimiuk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 lutego 2026 r. sprawy ze skargi A. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2025 r., znak: [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wójta Gminy K. z dnia [...] kwietnia 2025 r., znak: [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego A. S. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] września 2025 r., znak: [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572 ze zm., dalej: k.p.a.) w związku z art. 4 ust. 2, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1-6 i art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130, dalej: u.p.z.p.) w związku z art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688) i w związku z § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ze zm.) oraz w związku z § 12 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2024 r. poz. 1116), po rozpoznaniu odwołania A. S., Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy K. z dnia [...] kwietnia 2025 r., znak: [...], Nr [...] ustalającą na wniosek T. B. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na realizacji zabudowy zagrodowej polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego na terenie działki nr [...], położonej w miejscowości M., gmina K..
W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że odwołanie jako bezzasadne na uwzględnienie nie zasługuje. Zaskarżona decyzja została wydana zgodnie z obowiązującym prawem. Jak stanowi art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym; 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1.
Kolegium przytoczyło następnie treść art. 61 ust. 1 u.p.z.p., zawierającego przesłanki wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy oraz art. 61 ust. 4 u.p.z.p., który stanowi, że przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.
Organ odwoławczy wyjaśnił, że wnioskiem z dnia 20 lipca 2024 r., uzupełnionym w dniu 9 września 2024 r. i w dniu 12 lutego 2025 r., T. B. wniósł o ustalenie warunków zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dopuszczeniem sytuowania garażu w bryle budynku na dz. nr [...], obręb: M. , w gminie K.. Wskazał, że teren inwestycji obejmuje cześć działki ewidencyjnej. Dalej wskazał, że obecny sposób zagospodarowania terenu inwestycji to "teren zielony (rekreacyjny). Jako sposób zagospodarowania terenu inwestycji wskazał "teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej". Następnie wskazał parametry dotyczące terenu inwestycji. Określając dostęp do drogi publicznej, wskazał, że będzie on pośredni przez działki o nr: [...] i [...]. Ponadto wskazał projektowaną liczbę miejsc parkingowych.
W piśmie z dnia 20 lipca 2024 r. wnioskodawca uzupełnił wniosek, stwierdzając, że zwraca się o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na realizacji zabudowy zagrodowej - budowy budynku mieszkalnego z dopuszczeniem sytuowania garażu w bryle budynku oraz budowy budynku gospodarczego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na działce nr [...], obręb M., Gmina K.. Ponadto oświadczył, że posiada gospodarstwo rolne o łącznej powierzchni przekraczającej 3,94 ha, z czego 3,64 ha stanowi dzierżawa, a wniosek uzasadnia potrzebą założenia i prowadzenia osobnego ośrodka życiowego przez jego syna J. B. na istniejącym i zamieszkałym przez niego siedlisku rolnym.
W aktach sprawy znajdują się kserokopie dwóch umów dzierżawy z dnia 18 czerwca 2024 r. (karty 10, 11 akt) dotyczące dzierżawy na 10 lat gruntów rolnych: działki [...] o pow. 1,9358 ha położonej w Z. P. (umowę zwarto w trybie at. 38 pkt 1 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz. U. z 2025 r. poz.197 ze zm.) i działki nr [...] o pow. 1,71 ha położonej w K. J.. Kolegium wskazało, że okoliczność, iż planowana inwestycja dotyczy zabudowy zagrodowej, wnioskodawca potwierdził w piśmie z dnia 7 września 2024 r., które wpłynęło do organu w dniu 9 września 2024 r.
Organ wyjaśnił następnie, że teren, na którym ma być zrealizowana inwestycja, tj. dz. nr [...], występują grunty rolne klasy RIIIa i nie zostało zmienione ich przeznaczenie w planie, który utracił moc (był to miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego gminy K. zatwierdzony uchwałą nr XX/53/88 Gminnej Rady Narodowej w K. z dnia 29 stycznia 1988 r., Dz. Urzęd. Wojew. Lub. Nr 3 z dnia 31 marca 1988 r. ze zm.). W planie tym działka nr [...] znajdowała się w terenie przeznaczonym pod uprawy polowe. Ustalenia realizacyjne dla tego obszaru to: tereny intensywnych upraw polowych i ogrodniczych bez prawa realizacji nowych siedlisk. W pasie o szerokości 80 m zarezerwowanym na okres kierunku pod trasę szybkiego ruchu R. - B. wprowadza się zakaz realizacji trwałych obiektów kubaturowych, zakładania sadów i wieloletnich plantacji upraw przemysłowych, stan wówczas istniejący to uprawy polowe i pojedyncze siedliska (karty 60 - 64 akt).
Kolegium uznało za niezasadny zarzut naruszenia art. 61 ust. 4 u.p.z.p. poprzez nieprawidłowe i niepoparte właściwą argumentacją oraz materiałem dowodowym skorzystanie z wyjątku od ogólnych zasad ustalania warunków zabudowy w sytuacji, gdy wnioskodawca nie jest rolnikiem i nie prowadzi gospodarstwa rolnego funkcjonalnie związanego z planową (objętą zaskarżoną decyzją) budową domu jednorodzinnego w zabudowie zagrodowej. Wnioskodawca wykazał bowiem, że powierzchnia jego gospodarstwa rolnego wynosi 3,9466 ha (0,3008 ha dz. nr [...] - wspólność majątkowa małżeńska; dz. nr [...] o pow. 1,9358 ha - dzierżawa, dz. nr [...] o pow. 1,71 ha - dzierżawa). Natomiast średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w gminie K. wynosi 3,2881 ha (karta 248 akt). Tym samym zasadne było zastosowanie w sprawie art. 61 ust. 4 u.p.z.p. Bezpodstawne jest twierdzenie odwołującego, że wnioskodawca nie jest rolnikiem.
Za niezasadny Kolegium uznało również zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. poprzez nieprawidłowe przyjęcie, że teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1, a organ zupełnie dowolnie uznał, że projektowana zabudowa ma charakter zabudowy zagrodowej w sytuacji, gdy w żaden sposób nie wykazano, że inwestycja ma związek z prowadzeniem przez wnioskodawcę gospodarstwa rolnego. Wbrew twierdzeniu odwołującego, zdaniem Kolegium, organ pierwszej instancji zasadnie uznał, co wykazano wyżej, że projektowana zabudowa ma charakter zabudowy zagrodowej i nie było w tym żadnej dowolności. Tym samym zbędne jest uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze.
Również niezasadny jest, według Kolegium, zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. poprzez sprzeczność z przepisami odrębnymi, czyli ustawą z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 82) poprzez uznanie, że projektowana zabudowa ma charakter zabudowy zagrodowej i wyłączenie oceny tej inwestycji z punktu widzenia tejże regulacji szczególnej. Zaskarżona decyzja nie jest sprzeczna z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych. W szczególności z art. 7 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, który stanowi, że przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne: 1) gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III - wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, z zastrzeżeniem ust. 2a.". W związku z tym, że mamy do czynienia z zabudowa zagrodową, cytowany wyżej przepis nie ma w sprawie zastosowania. Dodatkowo Kolegium wskazało, że projekt decyzji został pozytywnie uzgodniony ze Starostą L. w zakresie ochrony gruntów rolnych (karty 206 i 208 akt) — milczące uzgodnienie.
Kolegium wskazało ponadto, że okoliczność, iż część wydzierżawionego gospodarstwa znajduje się w sąsiedniej gminie (dz. nr [...] znajduje się w Gminie N. D.) nie ma prawnego znaczenia w sprawie, gdyż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wymaga, aby cale gospodarstwo rolne było położone na terenie jednej gminy.
Skargę na decyzję Kolegium wniósł A. S., zarzucając naruszenie przepisów postępowania administracyjnego oraz prawa materialnego, w szczególności:
1) art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. poprzez nieprawidłowe uznanie, że teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1. Organ zupełnie dowolnie uznał, że projektowana zabudowa ma charakter zabudowy zagrodowej w sytuacji, gdy w żaden sposób nie wykazano, że inwestycja ma związek z prowadzeniem przez wnioskodawcę gospodarstwa rolnego;
2) art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. poprzez sprzeczność z przepisami odrębnymi, czyli ustawą z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych poprzez uznanie, że projektowana zabudowa ma charakter zabudowy zagrodowej i wyłączenie oceny tej inwestycji z punktu widzenia tejże regulacji szczególnej;
3) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez brak odniesienia w decyzji do zasady dobrego sąsiedztwa;
4) art. 7, 77 § 1 oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie postępowania dowodowego, które pozwoliłoby na prawidłowe zastosowanie przepisów prawa materialnego i brak uzasadnienia dla skorzystania z wyjątku określonego w art. 61 ust. 4 u.p.z.p. i pominięcia zasady z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.
W związku z powyższym skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o uchylenie utrzymanej nią w mocy decyzji organu pierwszej instancji, a także o zasądzenie od organu na jego rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.
W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.
Skarga jest zasadna. Zaskarżona decyzja i utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji naruszają prawo w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.
Istotą sporu w niniejszej sprawie jest ustalenie czy organy zasadnie zastosowały art. 61 ust. 4 u.p.z.p., który uprawnia do odstąpienia przy wydawaniu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy od spełnienia przesłanki tzw. dobrego sąsiedztwa, wymienionej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.
W myśl art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
Art. 61 ust. 4 u.p.z.p. przewiduje z kolei, że wymogu określonego w ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej w przypadku, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Zastosowanie tego wyjątku jest zatem dopuszczalne wyłącznie wtedy, gdy zostanie ustalone, że:
1) planowana inwestycja dotyczy zabudowy zagrodowej;
2) zabudowa zagrodowa jest związana z gospodarstwem rolnym;
3) powierzchnia tego gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.
W orzecznictwie NSA (zob. zamiast wielu: wyrok z dnia 18 kwietnia 2018 r., II OSK 2674/17) zwrócono uwagę na wykładnię celowościową art. 61 ust. 4 u.p.z.p., którego zadaniem jest, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, umożliwienie rolnikom posiadającym duże gospodarstwa rolne, wydzielenie obszaru przeznaczonego pod budownictwo zagrodowe, czyli wchodzące w skład gospodarstwa, które może mieć charakter rozproszony. Pojęcie "budownictwa zagrodowego" użyte w u.p.z.p. powinno być rozumiane w znaczeniu funkcjonalnym, a więc obejmować swym zakresem inwestycje zagrodowe, które są organizacyjnie powiązane w ramach jednego gospodarstwa, dopuszczając ich rozproszenie przestrzenne. Zgodnie z art. 553 Kodeksu cywilnego, za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Innymi słowy, zabudowa zagrodowa polega na tym, że na terenie gospodarstwa rolnego buduje się w miejscu do tego najbardziej dogodnym budynki składające się na zagrodę. Związanie gospodarstwa rolnego z zabudową zagrodową należy rozumieć funkcjonalnie, przyjmując cywilistyczne rozumienie gospodarstwa jako pewnej całości produkcyjnej.
W ocenie Sądu w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę inwestor występujący o warunki dla zabudowy zagrodowej zobowiązany jest wykazać, że planowana zabudowa służyć ma obsłudze prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego. Zabudowa ta ma stanowić faktyczną bazę i zaplecze tego gospodarstwa (wyrok NSA z 23 listopada 2021 r., II OSK 1735/19). Innymi słowy, pojęcie "budownictwa zagrodowego" użyte w art. 61 ust. 4 u.p.z.p. powinno być rozumiane w znaczeniu funkcjonalnym, a więc obejmować swym zakresem inwestycje zagrodowe, które są organizacyjnie powiązane z prowadzonym gospodarstwem (wyrok WSA w Olsztynie z dnia 3 grudnia 2024 r., II SA/Ol 617/24, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 1 lipca 2022 r., II SA/Po 208/22). To inwestor występujący o warunki dla zabudowy zagrodowej zobowiązany jest wykazać, że planowana zabudowa służyć ma obsłudze prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego - stanowić faktyczną bazę i zaplecze tego gospodarstwa, że budynek jest zgodny z rolnym przeznaczeniem terenu, nie prowadzi do zmiany tego przeznaczenia, lecz ma służyć realizacji celu, na jaki teren jest przeznaczony i jego funkcji (wyrok NSA z dnia 22 czerwca 2023 r., II OSK 2262/20). Powyższa wykładnia pojęcia zabudowy zagrodowej wynika wprost z art. 61 ust. 4 u.p.z.p., w którym jest mowa o "związaniu zabudowy zagrodowej z gospodarstwem rolnym".
Tymczasem orzekające w niniejszej sprawie organy poprzestały w istocie na ustaleniu powierzchni gospodarstwa inwestora i porównaniu jej ze średnią powierzchnią gospodarstw na terenie gminy. Uzasadnienia obu wydanych decyzji nie zawierają wyjaśnienia, w jaki sposób organy rozumieją pojęcie zabudowy zagrodowej.
Za funkcjonalnym charakterem zabudowy zagrodowej przemawia również art. 63 ust. 2 u.p.z.p., zgodnie z którym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi prawa do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Uniezależnienie wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy od kwestii praw do terenu uzasadnia przyznanie priorytetu powiązaniom gospodarczym, nie zaś własnościowym. Organy przedwcześnie zatem uznały, że sam fakt posiadania przez wnioskodawcę tytułu prawnego do działek rolnych, których areał łącznie przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie K., jest wystarczający do wydania decyzji z pominięciem zasady wyrażonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.
Przyjęcie, tak jak to uczyniły organy, że dla zastosowania wyjątku z art. 61 ust. 4 u.p.z.p. wystarczy jedynie posiadanie gruntów rolnych, byłoby najprostszą drogą do obejścia prawa, ponieważ każdy, kto stawałby się posiadaczem gruntów rolnych mógłby domagać się ustalenia warunków zabudowy dla jakiejkolwiek posiadanej przez niego działki z pominięciem zasady dobrego sąsiedztwa, a także – w przypadku działek o wysokich klasach gruntów – uniknąć ograniczeń wynikających z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Konkludując, podkreślić należy, że niezależnie od tego, czy zabudowa zagrodowa ma charakter zwarty, "w obrębie jednego podwórza", czy rozproszony na obszarze większego gospodarstwa rolnego, powinna ona służyć obsłudze tego gospodarstwa. W przypadku zaś konstatacji, że planowana inwestycja nie ma charakteru zabudowy zagrodowej, nieodzowne będzie stwierdzenie, czy zachodzą przesłanki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. O ile inwestycja nie stanowi zabudowy zagrodowej, a faktycznie zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, to nie może być realizowana na gruntach o wysokiej klasie bonitacyjnej, tj. I-III. Z decyzji wynika natomiast, że na działce nr [...] występuje grunt rolny klasy IIIa. Grunt ten powinien być objęty zgodą, o której mowa w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych — art. 7 ust. 2, oraz w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p.
Z przedstawionych względów zasadniczy zarzut skargi okazał się być zasadny, co powodowało uznanie, że organy administracji dopuściły się naruszenia art. 61 ust. 4 u.p.z.p. poprzez przedwczesne jego zastosowanie, a także naruszenia art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 k.p.a., bowiem na skutek niewyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy błędnie przesądziły, że w sprawie zastosowanie znajduje wyjątek pozwalający na pominięcie badania spełnienia przez planowaną inwestycję zachowania tzw. zasady dobrego sąsiedztwa.
Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekł jak w punkcie I. sentencji wyroku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a/ i c/ w związku z art. 135 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143, dalej: p.p.s.a.).
O kosztach postępowania orzeczono w punkcie II. sentencji wyroku na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a.
Rozpoznając sprawę ponownie, organ pierwszej instancji ustali, czy wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne i jaki jest przedmiot prowadzonej działalności rolniczej. Tak zgromadzone informacje pozwolą ustalić, czy planowane przedsięwzięcie stanowi element zabudowy zagrodowej i czy pozostaje ona w związku z prowadzonym gospodarstwem rolnym. Kwestia ta musi zostać należycie wyjaśniona. Uzasadnienie decyzji wydanej w trybie art. 61 ust. 4 u.p.z.p. powinno wskazywać, w jaki sposób organ rozumie pojęcie zabudowy zagrodowej, a także zawierać analizę, czy zabudowa zagrodowa związana jest z prowadzonym przez inwestora gospodarstwem rolnym, które ma wielkość przekraczającą średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie. W tym zakresie organ powinien wyjaśnić, w jaki sposób rozumie związanie gospodarstwa rolnego z zabudową zagrodową. Ewentualnie, jeżeli stwierdzi, że sporna inwestycja nie stanowi zabudowy zagrodowej, zbada ziszczenie się przesłanek ustalenia warunków zabudowy wynikających z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., w tym z punktu 1 tego przepisu.
Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł jak w sentencji.