II SA/LU 527/22

II SA/Lu 527/22 - Wyrok WSA w Lublinie
Data orzeczenia
2022-12-08
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2022-07-27
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Sędziowie
Bogusław Wiśniewski /sprawozdawca/
Joanna Cylc-Malec /przewodniczący/
Marcin Małek
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2021 poz 741
art. 4 ust. 2 pkt 2; art. 6 ust. 2 pkt 2; art. 53 ust. 3,4,5; art. 54; art. 59 ust. 1; art. 60 ust.1; art. 61 ust. 1-6; art. 64 ust.1;
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.
Dz.U. 2022 poz 2000
art. 7; art. 77 § 1; art. 109;
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
§ 2 pkt 6; § 3 ust. 1 i 2; § 4; § 5; § 6 ust. 1; § 7 ust.1; § 8; § 9 ust.2;
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec Sędziowie Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca) Asesor sądowy Marcin Małek po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 8 grudnia 2022 r. sprawy ze skargi L. Spółki z o.o. sp.k. w J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie z dnia 23 maja 2022 r., nr SKO.41/1408/LI/2022 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.
Uzasadnienie
Sygn. akt II SA/Lu [...]
UZASADNIENIE
Prezydent Miasta Lublin decyzją z 11 lutego 2022 r., po rozpatrzeniu wniosku K. W., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego typu park handlowy z usługami medycznymi wraz z niezbędną infrastrukturą i zagospodarowaniem terenu o powierzchni sprzedaży do 2000 m˛, na działce nr ewid. [...] (obręb 31, arkusz 4), położonej w [...] przy ul. [...].
Jako podstawę prawną decyzji organ wskazał m.in. art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 53 ust. 3, 4 i 5, art. 61 ust. 1 pkt 1-6 oraz art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r., o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r., poz. 741 ze zm.; obecnie Dz.U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.), dalej "u.p.z.p.".
W ramach warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego organ zawarł następujące ustalenia: wielkość powierzchni zabudowy na terenie inwestycji to maksymalnie 36,7%; udział powierzchni biologicznie czynnej min. 20%; szerokość elewacji frontowej wyznaczono na maksymalnie 82,0m z zapewnieniem rozczłonkowania lica ściany na sekwencje o szerokości max. 33,2 m i wyraźnie zróżnicowanej odległości od pasa drogowego; wysokość górnej krawędzi gzymsu lub attyki elewacji frontowej maksymalnie do 8,0 m przy dachu wielopołaciowym i płaskim; geometra dachu - przykrycie wielospadowe o nachyleniu od 15° do 20°, z kalenicą na wysokości max. 9,7 m. Zakazano zmiany rzeźby terenu, które mogłyby mieć negatywny wpływ na działki sąsiednie; uciążliwości związane z charakterem prowadzonej działalności usługowej należy ograniczyć do granic zajmowanej nieruchomości. W uzasadnieniu podkreślono, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne nie jest sprzeczne z przepisami odrębnymi i spełnia warunki określone w u.p.z.p. Ponadto projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy uzyskał wszystkie niezbędne uzgodnienia wynikające z przepisów prawa i nie narusza interesu osób trzecich. Organ podkreślił, że w toku przeprowadzonego postępowania administracyjnego zapewniono stronom czynny w nim udział.
Odwołanie od powyższej decyzji złożył właściciel nieruchomości sąsiedniej (dz. nr [...]) [...] Sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w [...] (dalej jako: "spółka" lub "skarżąca"), zarzucając zaskarżonej decyzji uchybienia w toku postępowania, poprzez niezastosowanie art. 7, art. 77 § 1, art. 107 § 3 k.p.a., a także art. 109 § 1 k.p.a. w związku z § 9 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że planowana inwestycja spełnia zasadę dobrego sąsiedztwa.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Lublinie, po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z 23 maja 2022 r., utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.
W jej uzasadnieniu organ stwierdził, że planowana inwestycja znajduje analogię funkcjonalną w objętym analizą urbanistyczną terenie, gdyż wpisuje się w dominującą na tym terenie funkcję mieszkalną oraz usługową o zróżnicowanym charakterze, tym bardziej, że w bezpośrednim sąsiedztwie planowanego obiektu usługowo-handlowego znajduje się sklep odwołującej się Spółki, co dodatkowo potwierdza spełnienie przesłanki dobrego sąsiedztwa. Projekt decyzji uzyskał w zakresie części terenu inwestycji objętej ochroną konserwatorską (stanowisko archeologiczne) pozytywną (milczącą) opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków.
W ocenie organu odwoławczego planowane przedsięwzięcie nie tylko będzie stanowiło wzbogacenie asortymentu dostępnych w obszarze analizowanym usług, ale również przyczyni się do zwiększenia ich konkurencyjności, co nie pozostaje bez znaczenia, biorąc pod uwagę bezsprzeczny fakt wystąpienia konfliktu interesów pomiędzy spółką prowadzącą sklep wielkopowierzchniowy z obiektem usługowo-handlowym typu park handlowy planowanym do realizacji przez inwestora.
Zdaniem Kolegium, organ pierwszej instancji wyznaczając parametry nowej zabudowy, prawidłowo posłużył się średnimi wskaźnikami zabudowy w odniesieniu do występujących w obszarze analizowanym działek posiadających funkcję usługową. Również pozostałe warunki zabudowy określone w zaskarżonej decyzji dotyczące ustaleń odnoszących się do ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu, ochrony dziedzictwa kulturowego, zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, a także ochrony interesów osób trzecich również zostały ustalone prawidłowo, w sposób odpowiadający położeniu planowanej inwestycji oraz zgodnie z obowiązującymi regulacjami prawnymi.
Odnosząc się do zarzutów odwołania, Kolegium wskazało, że w prowadzonym postępowaniu nie naruszono zasad dotyczących postępowania dowodowego. Decyzję poprzedziła rzetelna analiza urbanistyczna, która została przedstawiona w przewidzianej prawem formie zarówno tekstowej, jak i graficznej. W sprawie uzyskano pozytywne opinie zarządcy drogi oraz konserwatora zabytków. Kolegium nie podzieliło również zarzutu dotyczącego konieczności doręczenia wraz z decyzją załączników tekstowych i graficznych, o których mowa w § 9 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2013 r. Nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej jako: "rozporządzenie"), wyjaśniając, że strony miały pełną możliwość zapoznania się z całością akt sprawy w siedzibie organu II instancji. Ponadto, mając na uwadze art. 10 K.p.a. oraz zarzuty odwołania wskazujące na naruszenie § 9 ust. 2 rozporządzenia, organ skierował do wszystkich stron postępowania zawiadomienie o możliwości zapoznania się z całokształtem materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie.
Pełnomocnik spółki wniósł na ww. decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 K.p.a. oraz art. 109 § 1 K.p.a. w związku z § 9 ust. 2 rozporządzenia, a także art. 6 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p poprzez ich niezastosowanie. Ponadto skarżąca podniosła naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., poprzez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że planowana inwestycja spełnia zasadę dobrego sąsiedztwa.
Wskazując na powyższe wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, a także zasądzenie kosztów postępowania według norm prawem przepisanych.
W obszernym uzasadnieniu zarzutów, skarżąca podniosła, że lokalizacja przedmiotowej inwestycji stwarza realne zagrożenie dla korzystania z przysługującego spółce prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości sąsiedniej. Korzystanie z objętego inwestycją obiektu przez masową klientelę będzie stanowiło dla właścicieli nieruchomości sąsiednich znaczący dyskomfort i uciążliwości, a w konsekwencji spowoduje spadek wartości nieruchomości (hałas do późnych godzin, wibracje, liczne śmieci oraz zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi z uwagi na wzmożony ruch samochodowy, zanieczyszczenie środowiska).
W ocenie skarżącej w toku postępowania w ogóle nie była badana kwestia interesów osób trzecich, które planowana inwestycja może naruszać. Wskazano, co prawda, że inwestycja nie powinna pogorszyć istniejącego stanu środowiska oraz stwarzać uciążliwości powodowanych przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, jednakże w żaden sposób to stwierdzenie nie rozwiewa wątpliwości skarżącej. Organ pierwszej instancji tej kwestii nie badał w toku postępowania, pomimo iż był prawnie do tego zobligowany. Według skarżącej planowana inwestycja nie spełnia zasady dobrego sąsiedztwa, a organ w tym zakresie dokonał jedynie powierzchownej weryfikacji. Jednocześnie, nie wykazano, że nowa zabudowa będzie odpowiadać gabarytom i formom architektonicznym istniejących obiektów budowalnych, a po realizacji planowanej inwestycji ukształtowanie przestrzeni na omawianym terenie nie będzie tworzyć harmonijnej całości.
W dalszej kolejności odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 109 § 1 K.p.a. oraz § 9 ust. 2 rozporządzenia, pełnomocnik wskazał, że skarżącej w ogóle nie doręczono wyników analizy urbanistycznej, wskazując w treści decyzji, że są one do wglądu w aktach sprawy. Brak przedmiotowej analizy mającej kluczowe znaczenie dla decyzji ustalającej warunki zabudowy uniemożliwia stronom weryfikację prawidłowości zaskarżonego rozstrzygnięcia. Fakt, że poinformowano strony, iż załączniki stanowiące integralną część akt sprawy były dostępne w Urzędzie Miasta [...] oraz w siedzibie organu odwoławczego jest sprzeczne z literalnym brzmieniem ww. przepisu.
W odpowiedzi na skargę, organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:
Skarga nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2492) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm., zwanej dalej – p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.
Przedmiotem tak rozumianej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Lublin ustalającą warunki zabudowy dla budynku handlowo-usługowego typu park handlowy z usługami medycznymi wraz z niezbędną infrastrukturą i zagospodarowaniem terenu o powierzchni sprzedaży do 2000 m˛, na działce nr ewid. [...], położonej w [...] przy ul. [...].
Postępowanie o warunki zabudowy zainicjowane zostało w sprawie niniejszej wnioskiem inwestora złożonym do organu 15 grudnia 2021r., a o wszczęciu postępowania organ poinformował strony zawiadomieniem datowanym na 23 grudnia 2021 r. Postępowanie zostało więc wszczęte przed 3 stycznia 2022 r. Jest to istotne, bowiem z tą datą weszła w życie nowelizacja ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadzona ustawą z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 1986 ze zm.). Nowelizacja doprecyzowała niektóre reguły ustalania warunków zabudowy, w tym wprowadziła nowy przepis art. 61 ust. 5a u.p.z.p. i zmieniła rozporządzenie w zakresie sposobu wyznaczania obszaru analizowanego.
Zgodnie z przepisem intertemporalnym - art. 4 ustawy nowelizującej, do spraw ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 2 w brzmieniu dotychczasowym. Mając na uwadze powyższe, bezspornym jest, że postępowanie powinno toczyć się przy zastosowaniu przepisów u.p.z.p. w ich dotychczasowym brzmieniu.
W rozpatrywanej sprawie nie stanowi okoliczności spornej przyjęcie przez organy, że dla terenu, na którym znajduje się działka objęta planowaną inwestycją brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że inwestor zobowiązany jest do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, co wynika z treści art. 4 ust. 2 pkt 2 i art. 59 ust. 1 u.p.z.p.
Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest stwierdzenie, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu jest dopuszczalna. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków, określonych w przepisach wskazanego powyżej rozporządzenia.
Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od istnienia co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przepis ten wprowadza do polskiego systemu prawnego "zasadę dobrego sąsiedztwa", uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech istniejącego zagospodarowania przestrzennego. Inaczej mówiąc, planowana inwestycja nie może odbiegać charakterem od istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy, przy czym ratio legis art. 61 ust. 1 jest ochrona "ładu przestrzennego" (v. wyrok NSA z 17 kwietnia 2007 r. II OSK 646/06, CBOSA). Oznacza to, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej.
Decyzja w sprawie warunków zabudowy nie jest jednak decyzją uznaniową, co oznacza, że organ właściwy do jej podjęcia jest zobowiązany wydać pozytywną decyzję, jeśli tylko wnioskowane zamierzenie inwestycyjne spełnia wszystkie wymogi wynikające z konkretnych przepisów prawa powszechnie obowiązującego, natomiast ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej ustawowej przesłanki. Należy zatem przyjąć, że każdy sposób zagospodarowania nieruchomości jest dopuszczalny, o ile nie jest sprzeczny z obowiązującymi przepisami (tak NSA w wyroku z 23 listopada 2016 r., II OSK 406/15, CBOSA ). Powyższe jest powszechnie akceptowaną dyrektywą, której Sąd nie kwestionuje.
Przenosząc te rozważania na grunt niniejszej sprawy, stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Tym samym nie ma podstaw do uznania zasadności zarzutu dotyczącego wskazania, że planowana inwestycja nie spełnia warunku dobrego sąsiedztwa o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Celem dobrego sąsiedztwa jest umożliwienie tworzenia nowej zabudowy jako uzupełnienie już istniejących układów urbanistycznych, przy zachowaniu obwiązującego ładu przestrzennego, rozumianego jako ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne - stosownie do przepisu art. 2 pkt 1 u.p.z.p. W orzecznictwie zwraca się uwagę, że zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy następującej w obszarze analizowanym, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jedną z istniejących funkcji lub wskazuje na uznawane uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony (por. NSA w wyrokach z 10 maja 2019 r., II OSK 1109/19, 17 stycznia 2014 r., II OSK 1944/12, CBOSA).
W rozpatrywanej sprawie oczywistym jest, że sporna inwestycja w postaci budynku handlowo – usługowego typu park handlowy z usługami medycznymi o powierzchni sprzedaży do 2000 m˛ na zurbanizowanym terenie nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa i stanowi kontynuację funkcji w obszarze analizowanym wyznaczonym zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Według powołanego przepisu, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m (ust. 2 rozporządzenia). Taka działka, objęta wnioskiem, ma zatem jeden front, przez który należy rozumieć część działki budowlanej (terenu objętego wnioskiem), która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.
Z analizy urbanistycznej załączonej do akt wynika, że front przedmiotowej działki znajduje się od ulicy [...] i ma szerokość 127 m. Dopuszczalne było przy tym wyznaczenie obszaru analizowanego poprzez nadanie mu nieregularnego kształtu zamiast okręgu, przekraczającego trzykrotną wartość frontu działki co wyjaśniono tym, że sąsiednie tereny od strony północno wschodniej objęte są ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Mając na uwadze, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być możliwe dla każdej inwestycji, która nie przekracza linii zabudowy wyznaczonej w oparciu o istniejącą zabudowę, zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie przyjmuje się pogląd, że przez pojęcie działki sąsiedniej należy rozumieć nieruchomości znajdujące się nie tylko w pobliżu działki inwestycyjnej ale także w pewnej odległości od terenu inwestycji (v. wyrok NSA z 18 kwietnia 2007 r. II OSK 657/06, Lex 322451; wyrok NSA z 7 maja 2008 r., II OSK 518/07, CBOSA). W istocie jedynym wyznacznikiem powinno być to, czy ta nowa zabudowa jest możliwa do skorelowania z zabudową na obszarze analizowanym w zakresie ładu przestrzennego. Nie mniej jednak, ocena w tym zakresie nie może być nadmiernie sformalizowana i arbitralna, jak również nie może prowadzić do udaremnienia zamierzenia objętego wnioskiem inwestora. Zasada ekonomicznego wykorzystania przestrzeni, którą statuuje art. 1 ust. 2 pkt 8 u.p.z.p., prowadzi do stwierdzenia, że tereny inwestycyjne, powinny być maksymalnie wykorzystywane.
Tereny objęte obszarem analizowanym, położone są w sąsiedztwie działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi jedno – i wielorodzinnymi, gospodarczo – garażowymi, usługowymi i przemysłowo- składowymi. Jest to zatem teren pozwalający na budowę dalszych obiektów o takim przeznaczeniu kontynuujących cechy i parametry zabudowy występującej w obszarze analizowanym.
Tym samym, niezasadny jest zarzut naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa, bowiem na obszarze analizowanym w bezpośrednim sąsiedztwie projektowanej inwestycji znajduje się już budynek o podobnych parametrach, wybudowany na działce o powierzchni 5659 m˛, szerokości elewacji frontowej 60 m, wysokości górnej elewacji frontowej 5 m i wysokości do kalenicy 8m, należący do skarżącej. Należy przy tym zauważyć, że skarżąca nie kwestionowała ani sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego ani ujętej do analizy istniejącej zabudowy, koncentrując się na niedoręczeniu jej załącznika tekstowego i graficznego analizy, co również nie stanowi skutecznego zarzutu.
W niniejszej sprawie zastrzeżeń nie budzą także parametry samej projektowanej zabudowy o jakich mowa w rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003 r. W kwestii wyznaczenia linii zabudowy § 4 rozporządzenia stanowi, że linię zabudowy zasadniczo wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Linię zabudowy należy ustalić zgodnie z przepisami odrębnymi, jeżeli linia istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej została ustalona niezgodnie z tymi przepisami (ust. 2). W razie gdy linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, linię tę ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Jeżeli z analizy urbanistycznej wynika natomiast, iż w konkretnej sprawie odpowiednie będzie inne wyznaczenie linii zabudowy, niż to wynika z ust. 1-3, dopuszcza się inne wyznaczenie linii nowej zabudowy (ust. 4). Z powyższego przepisu wynika, że najkorzystniejszy dla zapewnienia ładu przestrzennego wariant ustalenia linii zabudowy, to taki, gdy stanowi ona przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Dopuszczalne odstępstwo od tej reguły, polegające na "innym wyznaczeniu linii zabudowy" (ust. 4), musi być natomiast każdorazowo 3 ust. 1 uzasadnione ustaleniami wynikającymi z analizy urbanistycznej. W przedmiotowej sprawie nieprzekraczalna linia zabudowy dla projektowanej inwestycji została ustalona prawidłowo jako przedłużenie linii zabudowy istniejącego budynku usługowego, najgłębiej tj. w odległości minimum 14 m od granicy pasa drogowego.
W zakresie sposobu określenia parametrów wielkości powierzchni zabudowy (§ 5 rozporządzenia) w stosunku do powierzchni działki, w analizie wskazano, że wielkość zabudowy na działkach z zabudową usługową obejmuje zakres od 18,2% do 45,1%, średnio zaś 33,6%. Wprawdzie zgodnie z ust. 1 § 5 wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, jednakże ust. 2 dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust.1 rozporządzenia. Ustalając zatem wielkość powierzchni zabudowy na 36,7% przy zapewnieniu minimum 20% powierzchni biologicznie czynnej w części tekstowej analizy urbanistyczno – architektonicznej podano, że powyższe rozwiązanie nie godzi w zastany stan rzeczy, pozwalając na stosunkowo niewielkie zwiększenie gabarytu projektowanego obiektu, odpowiadające potrzebom inwestorskim i pośrednim (nie najwyższym) wartościom tego wskaźnika w obszarze analizowanym, jednocześnie umożliwiając zastosowanie wyrazistszych form zieleni towarzyszącej w kompozycji zainwestowania i podniesienia walorów przestrzeni.
Według § 6 ust. 1 omawianego rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Z powyższego unormowania, stanowiącego zasadę dla ustalania szerokości elewacji frontowej jasno wynika, że w analizie urbanistycznej dokonuje się wyliczenia średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na terenie analizowanym, przy czym już w danym przepisie przewiduje się pewną tolerancję do uzyskanego wyniku, to jest wynoszącą do 20%. W rozpoznawanej sprawie z uwzględnieniem powyższego przepisu, występujące szerokości elewacji frontowych budynków usługowych w obszarze analizowanym to od 7m do 60m przy średniej 23,1 m, a dla działek z usługami od 25 m do 60 m, co daje średnią 33,2 m. Co istotne, przy ustaleniu tego parametru stosownie do ust. 2 dopuszczalne jest wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W sprawie parametr ten określono na poziomie wnioskowanym przez inwestora 82 m, przy rozczłonkowaniu lica ściany frontowej na sekwencje o szerokości max. 32 m, co wynika ze specyficznych cech geometrycznych nieruchomości. Według organu ma to pozwolić na racjonalne wykorzystanie trójkątnej powierzchni działki w nawiązaniu do przeciętnych gabarytów istniejących w okolicy obiektów, co nie naruszy ukształtowanego ładu przestrzennego. Z takim stanowiskiem Sąd w całości się zgadza.
Z kolei zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. W tym przypadku również dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W rozpatrywanej sprawie analiza funkcji i cech zabudowy w obszarze objętym badaniem i występujące tam wartości, od 5 m do 10 m, pozwoliły ustalić przez organ wysokość planowanego budynku do 8 m, co w ocenie Sądu również należy uznać za prawidłowe.
Odnośnie ustalenia geometrii dachu planowanego budynku, § 8 rozporządzenia stanowi, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Z części tekstowej analizy urbanistyczno – architektonicznej wynika, że występujące w obszarze analizowanym budynki usługowe posiadają dachy płaskie lub wielopołaciowe o nachyleniu do 20° z kalenicami na wysokości od 8m do 11,5m. Ustalenie zatem parametrów inwestycji budynku usługowego o II kondygnacjach i przekryciu płaskim o nachyleniu do 20°, z kalenicą na wysokości pośredniej 9,7 m nie narusza istniejącego ładu przestrzennego, zaś sam parametr zabudowy został wyznaczony zgodnie z §8 rozporządzenia. Wątpliwości Sądu nie budzą także pozostałe warunki i ustalenia określone w decyzji.
W samej decyzji o warunkach zabudowy stosownie do art. 54 lit. c w związku z art. 64 u.p.z.p., niezbędne jest określenie wymogów dotyczących obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji przy czym stosownie do treści § 2 pkt 6 rozporządzenia, ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej zapisuje się w szczególności poprzez określenie sposobu zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną i cieplną, środki łączności, odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami, a także określenie dostępu do drogi publicznej oraz wymaganej ilości miejsc parkingowych. Warunki te zostały spełnione. Przy czym, określenie konkretnej liczby i sposobu urządzenia miejsc postojowych następuje na późniejszym etapie, tj. na etapie tworzenia projektu budowlanego (w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę) z uwzględnieniem zapisów decyzji o warunkach zabudowy oraz uwzględnieniem § 19-21 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j.; Dz.U. z 2022 r., poz. 1225).
Skarżąca niezasadnie również upatruje podstawy do odmowy wydania decyzji w obawie dotyczącej wpływu planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie w postaci: hałasu do późnych godzin, wibracji, licznych śmieci oraz zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi z uwagi na wzmożony ruch samochodowy i zanieczyszczenie środowiska. Nie tylko są one osadzone jedynie w sferze przypuszczeń, ale argument ten nie może zostać uznany za trafny także z uwagi na treść art. 63 ust. 2 u.p.z.p, który jasno wskazuje, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, którą to informację, zgodnie z wymogiem zawartym w tym przepisie, zamieszczono w decyzji. Należy bowiem zwrócić uwagę, że na podstawie art. 54 pkt 2 lit. d w związku z art. 64 u.p.z.p. w decyzji o warunkach zabudowy należy określić wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Jak wskazał jednak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 lipca 2015 r. (sygn. akt II OSK 3052/13, publ. CBOSA) ochrona osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu może następować tylko w granicach określonych przepisami szczególnymi mającymi zastosowanie w tym postępowaniu.
Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy nie może wkraczać w kognicję organów administracji architektoniczno-budowlanej, do których to należy ocena immisji inwestycji na sąsiednie nieruchomości. Materia wskazana w skardze jest uregulowana przepisami Prawa budowlanego, w tym wydanym na podstawie ustawy Prawo budowlane ww. rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. Z powyższych względów, ochrona interesów osób trzecich na etapie określania sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy nie może być zapewniona całościowo i przejmować działań właściwych ochronie interesów osób trzecich na etapie pozwolenia na budowę, wobec czego nie może być tak konkretna i szczegółowo określona jak na etapie pozwolenia na budowę.
Nie mniej jednak, bezsprzecznie w kwestionowanej decyzji zabezpieczone zostały interesy osób trzecich poprzez: określenie wymagań jakie ma spełniać inwestycja, wskazanie, że obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy projektować i realizować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno – budowlanych oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, tj. w sposób zapewniający ochronę przed pozbawieniem dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności, ochronę przed zanieczyszczeniem powietrza, wody, gleby oraz przed uciążliwościami spowodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie.
Nietrafny jest także zarzut naruszenia art. 109 § 1 K.p.a. w związku z § 9 ust. 2 rozporządzenia, przez niedołączenie do decyzji wyników analizy urbanistycznej. Zgodnie z powołanym § 9 ust. 2 rozporządzenia wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. W orzecznictwie wskazuje się, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy bez jednego z obligatoryjnych załączników, który stanowi jej integralną część, stanowi o istotnym naruszeniu przepisów postępowania administracyjnego mogącego wywrzeć istotny wpływ na wynik sprawy i tym samym uzasadnia uchylenie decyzji (wyrok NSA z 23 października 2012 r., II OSK 1141/11 - LEX nr 1234130). Brak załącznika nie jest jednak tym samym, co jego niedoręczenie stronie.
W orzecznictwie zwraca się uwagę, że kwalifikacja uchybienia polegającego na niedoręczeniu stronie załącznika zależy od okoliczności konkretnej sprawy. W wyroku z dnia 10 lutego 2015 r. (sygn. akt II OSK 691/14, CBOSA ) uznano, co do zasady, że samo doręczenie decyzji o warunkach zabudowy bez dołączonych do niej prawidłowo sporządzonych załączników stanowi naruszenie przepisów postępowania, a nie przepisów prawa materialnego. Nie jest to jednak uchybienie, które może mieć istotny wpływ na wynik sprawy i skutkuje uchyleniem wydanych w sprawie decyzji, jeżeli działanie organu w żaden sposób nie uszczupla praw strony, tj. gdy nie uniemożliwia jej wniesienia odwołania. W niniejszej sprawie skarżąca skutecznie wniosła odwołanie, co więcej, zapewniając skarżącej czynny udział w postępowaniu odwoławczym umożliwiono wszystkim stronom zapoznanie się z materiałem sprawy, zatem i wynikami analizy urbanistycznej (pismo z dnia 13 stycznia 2022 r., k. 45 akt adm. I instancji). To, że skarżąca nie skorzystała z tego uprawnienia nie może prowadzić do odmiennych wniosków, niż wyżej wyrażone o braku istotnego wpływu wskazywanego naruszenia prawa procesowego na wynik postępowania. Z tego względu wskazywane naruszenie § 9 ust. 2 rozporządzenia w zw. z art. 109 § 1 k.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, nie może być uznane za naruszenie mające istotny wpływ na wynik sprawy.
Reasumując, zaskarżona decyzja odpowiada prawu i nie jest dotknięta uchybieniami zarzuconymi w skardze. W szczególności nie doszło do nieprawidłowego czy też niewystarczającego zbadania i oceny stanu faktycznego sprawy w kontekście zgromadzonych dowodów (naruszenie art. 7, art. 77 § 1 K.p.a.). Decyzja została wszechstronnie uzasadniona, zaś jej ustalenia znajdują odzwierciedlenie w wynikach analizy zawierającej część tekstową i graficzną. Sąd nie stwierdził również niezgodnego z prawem działania organu przez nieuwzględnienie interesu osób trzecich, czy dokonanie wykładni w sposób krzywdzący. Mające w sprawie zastosowanie przepisy prawa materialnego (art. 61 u.p.z.p.) także zostały zastosowane prawidłowo i bez ich naruszenia podnoszonego w skardze.
Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.