II SA/Lu 284/22

II SA/Lu 284/22 - Wyrok WSA w Lublinie
Data orzeczenia
2022-07-07
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2022-04-13
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Sędziowie
Bogusław Wiśniewski
Joanna Cylc-Malec /przewodniczący/
Marcin Małek /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne
Budowlane prawo
Sygn. powiązane
II OSK 2720/22 - Wyrok NSA z 2024-01-09
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2021 poz 735
art. 217, art. 218
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
Dz.U. 2015 poz 1892
art. 2 ust. 1-2
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
Dz.U. 2020 poz 1333
art. 20
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc - Malec Sędziowie Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski Asesor sądowy Marcin Małek (sprawozdawca) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 7 lipca 2022 r. sprawy ze skargi Własnościowej Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" w L. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie z dnia 8 lutego 2022 r., SKO.41/124/PO/2022 w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia potwierdzającego samodzielność lokalu oddala skargę.
Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Lublinie postanowieniem z 8 lutego 2022 r. po rozpatrzeniu zażalenia Własnościowej Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" w L. (dalej jako: strona lub skarżąca) na postanowienie Prezydenta Miasta Lublin z 14 grudnia 2021 r. odmawiające wydania skarżącej zaświadczenia o samodzielności lokalu usługowego nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym z usługami przy ul. [...] w L., utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.
Powyższe rozstrzygnięcia zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym:
Wnioskiem z 27 października 2021 r. strona wystąpiła do Urzędu Miasta Lublin o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu usługowego nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym z usługami przy ul. [...] w L..
Po jego rozpatrzeniu, organ pierwszej instancji odmówił stronie wydania żądanego zaświadczenia wskazując, że stwierdzenie przez organ, w formie zaświadczenia, spełnienia wymagań, o których mowa w art. 2 ust. 1a-2 ustawy o własności lokali, wymaga złożenia dokumentacji technicznej lub inwentaryzacji budynku z zaznaczonymi na rzutach odpowiednich kondygnacji lokalami, wraz z pomieszczeniami przynależnymi, zawierające potwierdzenie zgodności dokumentacji technicznej (inwentaryzacji) ze stanem faktycznym. Inwentaryzacja lokalu powinna być wykonana i podpisana przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane, o których mowa w art. 12 ust. 2 Prawa budowlanego. Inwentaryzacja składa się z rysunku i opisu. Rysunek powinien przede wszystkim zawierać rzut lokalu i pokazywać usytuowanie lokalu na odpowiedniej kondygnacji. W przypadku, gdy do lokalu przydzielono pomieszczenie przynależne np. w piwnicy, wówczas w inwentaryzacji należy uwzględnić również rzut i lokalizację takiego pomieszczenia. Opis powinien zawierać w szczególności: numer lokalu, informacje na temat usytuowania lokalu w budynku, określenie powierzchni lokalu oraz powierzchni i funkcji wszystkich pomieszczeń w lokalu i pomieszczeń przynależnych. Do organu administracji publicznej należy zatem złożyć dokumentację techniczną lub inwentaryzację budynku z zaznaczonymi na rzutach odpowiednich kondygnacji lokalami, wraz z pomieszczeniami przynależnymi, zawierające potwierdzenie zgodności dokumentacji technicznej (inwentaryzacji) ze stanem faktycznym wraz z podaniem daty, dokonane przez autora opracowania (osobę uprawnioną do sporządzania inwentaryzacji architektoniczno- budowlanych).
Strona mimo stosownego wezwania nie przedłożyła wymaganych dokumentów. Ponadto organ zwrócił uwagę, że wniosek o wydanie zaświadczenia dotyczy lokalu nr [...], natomiast na złożonych przez stronę kopiach rysunków widnieje lokal oznaczony nr [...]. Przedłożona dokumentacja rysunkowa składająca się z fragmentów rzutów kondygnacji parteru budynku, pochodzących z projektu budowlanego, zatwierdzonego decyzją z dnia 28 sierpnia 2008 r. przedstawia stan istniejący lokalu usługowego przed zmianą sposobu użytkowania, rozwiązania technologiczne oraz część klatki schodowej i pomieszczenia przyległe do lokalu objętego zmianą sposobu użytkowania. Rysunki te nie zawierają oznaczenia lokalu nr [...] z określeniem pomieszczeń wchodzących w jego skład oraz jego położenia w obrębie budynku, przy czym powierzchnia lokalu określona w projekcie technologicznym jest inna niż w projekcie zmiany sposobu użytkowania - rys. nr 2. Organ podkreślił, że zaświadczenie o samodzielności lokali ma wiążące znaczenie dla organów ewidencyjnych (ewidencja gruntów i budynków) oraz podatkowych (podatki i opłaty lokalne). Dlatego też załączone do zaświadczenia dokumenty powinny zawierać obliczenie powierzchni lokalu zgodnie z przepisami prawa. Ponadto organ wskazał, iż wnioskodawca nie wykazał, że w okresie od rozpoczęcia użytkowania lokalu na cele przedszkola nie nastąpiły żadne zmiany w obrębie lokalu, mające wpływ m.in. na jego powierzchnię użytkową, a przede wszystkim atrybuty samodzielności lokalu, ustanowione w art. 2 ust. 1a i 2 ustawy o własności lokali. W świetle powyższego należało, zdaniem organu odmówić wydania wnioskowanego zaświadczenia.
Na wskazane postanowienie strona wniosła zażalenie, podnosząc, że organ znajduje się już w posiadaniu wszelkich dokumentów niezbędnych do wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...]. W szczególności jest to: 1) oświadczenie Prezydenta Miasta L. zawarte w decyzji Nr 249/21 z 12 marca 2021 r. o wykonaniu pozwolenia na budowę wydanego przez Prezydenta Miasta Lublin z dnia 24 marca 1999r, znak BUA.III.7351/M-117-96/66/99 - z którego jednoznacznie wynika, że cały segment [...] budynku przy ulicy [...] w L. został wybudowany zgodnie z pozwoleniem na budowę, cytuję: "pozwolenie na budowę zostało wykonane", 2) oświadczenie Prezydenta Miasta Lublin zawarte w decyzji nr 232/21 z 9 marca 2021 r. o wykonaniu pozwolenia na wykonanie robót budowlanych związanych ze zmiana sposobu użytkowania lokalu usługowego nr [...] na przedszkole niepubliczne jednodziałowe wraz z wykonaniem wewnętrznych instalacji: wod.-kan., elektrycznych, w budynku na działce nr [...] przy ul. [...] w L. wydanego wcześniej przez Prezydenta Miasta Lublin nr 581/955 z 28 sierpnia 2008 r. z którego jednoznacznie wynika, że lokal nr [...] przy ulicy [...] w L. został wybudowany zgodnie z pozwoleniem na wykonanie robót budowlanych związanych ze zmiana sposobu użytkowania lokalu usługowego nr [...] na przedszkole niepubliczne jednodziałowe wraz z wykonaniem wewnętrznych instalacji: wod.-kan., elektrycznych,, cytuję: "pozwolenie na budowę (...) zostało wykonane", 3) dokumentacja techniczna załączona do wniosku złożonego do Prezydenta Miasta Lublin o wydanie zgody na wykonanie robót budowlanych w lokalu nr [...] oraz zgłoszenia zakończenia robót budowlanych i przystąpienie do użytkowania lokalu.
Powyższe - zdaniem strony - wskazuje, że istnieje dokumentacja techniczna dotycząca zmiany sposobu użytkowania lokalu nr [...] na przedszkole niepubliczne złożona w organie, co oznacza, że nie istnieje potrzeba opracowywania inwentaryzacji budynku. Jednocześnie skarżąca podniosła, że przepis art. 2 ust. 5 i 6 ustawy o własności lokali po pierwsze wymagany jest do innej czynności prawnej a mianowicie do ustanowienia odrębnej własności lokali, a po drugie z całą pewnością został zrealizowany przez organ w operatach ewidencyjnych posiadanych przez organ, ponieważ organ już wydał zgodę na zmianę sposobu użytkowania lokalu nr [...] - decyzją nr 581/955 - na podstawie złożonej pełnej dokumentacji technicznej. Niezależnie od powyższego strona podniosła, że organ nie powiadomił jej o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym, a z prawdopodobieństwem bliskim pewności stwierdzić można, że organ nie załączył do akt niniejszego postępowania wcześniej wydanych decyzji potwierdzających istnienie lokalu nr [...], ani też dokumentacji technicznej posiadanej przez organ, a określającej status i parametry lokalu nr [...]. Zdaniem skarżącej, organ w sposób nieuprawniony żąda dokumentacji zastępczej (inwentaryzacji) budowlanej w sytuacji, gdy istnieje i znajduje się w posiadaniu tego organu oryginalna dokumentacja techniczna.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Lublinie, utrzymując w mocy postanowienie organu pierwszej instancji stwierdziło, że art. 2 ust. 1a i art. 2 ust. 2 u.w.l. należy odczytywać łącznie - jedynie więc lokale, które spełniają łącznie określone w obu tych przepisach przesłanki, mogą zostać uznane za lokale samodzielne. Możliwość odstąpienia od powyższych wymogów, dotyczy jedynie budynków istniejących przed 1 stycznia 1995 r. lub powstałych na podstawie pozwolenia na budowę przed tą datą, wówczas nie stosuje się przepisu art. 2 ust. 1a ustawy. Budynek przy ul. [...] w L. został zrealizowany na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z 24 marca 1999 r. Zakończenie budowy i przystąpienie do użytkowania budynku potwierdza decyzja z dnia 24 maja 2001 r. udzielająca Spółdzielni Budowlano - Mieszkaniowej "[...]" pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami nr [...] przy ul. [...] w L., z wyłączeniem lokali usługowych (w tym lokalu objętego wnioskiem). Jednocześnie inwestor został zobowiązany do uzyskania pozwolenia na użytkowanie lokali usługowych. W okresie późniejszym, wydano decyzję nr 581/955 z 28 sierpnia 2008 r., zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na wykonanie robót budowlanych związanych ze zmianą sposobu użytkowania lokalu usługowego na przedszkole. Powyższe oznacza, że wymóg art. 2 ust. 1a ustawy ma w niniejszy przypadku zastosowanie, co wiąże się z badaniem zgodności z dokumentacją wskazaną w/w przepisem. Przy czym, z uwagi na dokonanie zmian w obrębie budynku w zakresie przedmiotowego lokalu, badaniu podlega dokumentacja późniejsza (uwzględniająca zmiany), nie zaś dokumentacja pierwotna (nieaktualna) budynku. Ta nie została przez wnioskodawcę przedłożona, zaś z treści uzasadnienia zaskarżonego postanowienia, jak i wezwania do uzupełnienia wniosku, wynika, że organ nie jest w posiadaniu w/w dokumentacji. Z przedłożonej natomiast do akt sprawy dokumentacji rysunkowej, składającej się z fragmentów rzutów kondygnacji parteru budynku, pochodzącej z projektu budowlanego, zatwierdzonego w/w decyzją z 28 sierpnia 2008 r., wynika stan istniejący lokalu usługowego przed zmiana sposobu użytkowania. Rysunki te nie zawierają oznaczenia lokalu nr [...] o pow. 78,15 m2 z określeniem pomieszczeń wchodzących w jego skład oraz jego położenie w obrębie budynku, lecz wcześniejszy lokal nr [...] o pow. 76,95 m2. Powyższe oznacza, że koniecznym stało się przedłożenie dokumentacji, o której mowa w art. 2 ust. 6 ustawy, do której uzupełniania skarżąca została wezwana.
Jednocześnie organ podniósł, że wprawdzie przepis art. 2 ust. 6 w/w ustawy, poprzez zwrot "o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej", wskazuje na sytuację ustanowienia odrębnej własności lokalu, tj. na kolejny etap, będący następstwem stwierdzenia samodzielności lokalu, jednakże treść tego przepisu co do wymogu dokonania zaznaczeń, o których mowa w ust. 5 tego artykułu (w przypadku braku dokumentacji technicznej budynku), zgodnie z przepisami prawa budowlanego, odnieść należy również do etapu wcześniejszego tj. stwierdzenia samodzielności lokalu (zwłaszcza, że brak jest dokumentacji technicznej budynku). Dlatego też wnioskodawca winien był udokumentować samodzielność lokalu w sporządzonej przez osobę uprawnioną inwentaryzacji budowlanej, zawierającej rzuty kondygnacji budynku, z oznaczeniem lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi, obrazującej w sposób wierny układ przestrzenny, strukturę funkcjonalną i techniczną, wyposażenie pojedynczych obiektów i ich części.
W skardze wywiedzionej przez profesjonalnego pełnomocnika skarżącej wniesiono o uchylenie zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego go postanowienia organu pierwszej instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania. Żądania skargi oparto na zarzutach naruszenia:
I. prawa procesowego, wskazując że postępowanie o wydanie zaświadczenia jest postępowaniem uproszczonym jednak nie sposób abstrahować od naruszenia przez organ ogólnych zasad postępowania administracyjnego, stąd przytoczenie naruszeń ze skutkami.:
- praworządności - art. 6 k.p.a., poprzez wybiórcze stosowanie przepisów obowiązującego prawa w sytuacji, gdy brak jest pozwolenia na użytkowanie lokalu czyli lokal nie zaistniał w obrocie prawnym a więc brak jest pierwszej decyzji decydującej o powstaniu lokalu, co miało wpływ na treść orzeczenia;
- prawdy obiektywnej - art. 7 k.p.a., poprzez zaniechanie przez organy czynności zmierzających do dokładnego wyjaśnienia sprawy co spowodowało, że organy nie ustaliły, czy zostało wydane pozwolenie na użytkowanie lokalu nr [...], i zaważyło to na treści wydanego orzeczenia;
- rozstrzygania wątpliwości interpretacyjnych na korzyść strony, - art. 7a k.p.a., poprzez niewyjaśnienie wątpliwości co do normy prawnej art. 2 ust. 1a i art. 2 ust. 2 u.w.l. w sytuacji gdy stan faktyczny i prawny wynika z oficjalnych rejestrów m.in. ksiąg wieczystych;
- proporcjonalności i adekwatności - art. 7b k.p.a., poprzez brak współpracy organów orzekających z organami budowlanymi w celu dokładnego wyjaśnienia stanu sprawy, co miało wpływ na treść orzeczenia;
- pogłębiania zaufania - art. 8 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób uzasadniający stronniczość organu i zamiar legitymizacji uprzednich niezgodnych z przepisami działań organu, które nie miały umocowania prawnego w celu ukrycia błędów popełnionych przez organ, co miało wpływ na treść rozstrzygnięcia (brak pierwotnej decyzji pozwolenia na użytkowanie lokalu i wydanie przez organ mimo to decyzji o zmianie sposobu użytkowania lokalu);
- swobodnej oceny dowodów - art. 80 k.p.a. poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę niepełnego materiału dowodowego zebranego z uchybieniem przepisom k.p.a. z pominięciem dokumentów jakimi organ dysponował w tej sprawie, co rzutowało na treść orzeczenia;
- art. 217 k.p.a. poprzez odmowę wydania zaświadczenia na skutek nie uwzględnienia stanu prawnego wynikającego z prowadzonych oficjalnie rejestrów (ksiąg wieczystych) i wydanie orzeczenia z uzasadnieniem, iż strona nie przedstawiła aktualnego rysunku architektoniczno- budowlanego z oznaczeniem granic lokalu, co skutkowało wydaniem wadliwego orzeczenia;
- art. 218 k.p.a. poprzez odmowę wydania zaświadczenia w oparciu o istniejący stan prawny i uzasadnienie, iż stan faktyczny lokalu jest inny, co upoważniło organ do wydania decyzji odmownej;
II. prawa materialnego przez błędną wykładnię i przez niewłaściwe zastosowanie przepisów na skutek braku skontrolowania postanowienia organu pierwszej instancji:
- art. 2 ust. 2 u.w.l. poprzez pominięcie i niezastosowanie jako samoistnej przesłanki i materialnoprawnej podstawy stwierdzenia samodzielności na skutek przyjęcia, że dla potwierdzenia samodzielności lokalu konieczne jest zaistnienie wszystkich wymogów jak dla ustanowienia odrębnej własności, gdy tymczasem ustawodawca wskazuje, że samodzielnym lokalem jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb, przeznaczonych na stały pobyt ludzi (...). Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na inne cele niż mieszkaniowe";
- art 2 ust. 3 u.w.l. poprzez przyjęcie, że wg. ustaleń organu w lokalu nr [...] w 2006 r. dokonano zmiany sposobu użytkowania gdy tymczasem lokal nie był przyjęty do użytkowania więc nie można dokonać zmiany sposobu użytkowania skoro nie było wydanej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie;
- art. 2 ust. 2 u.w.l. poprzez twierdzenie organu, że lokal nr [...] jest o innych parametrach niż jest to wykazane w oficjalnych ewidencjach (ewidencja ksiąg wieczystych) i spełnia przesłanki jako lokal samodzielny;
- art. 2 ust. 1a i art. 2 ust. 2 u.w.l. poprzez przyjęcie dowolnych ustaleń organu, że lokal nr [...] nie istnieje od 2006 r. w granicach jak pierwotnie w projekcie budowlanym gdy tymczasem w 2007 r. ten sam organ pierwszej instancji potwierdził, że taki lokal istnieje, jak również potwierdził to syndyk: w 2007 r. ustanawiając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr [...] a także oświadczając w akcie notarialnym z 2009 r. że istnieje lokal nr [...] i przysługuje do niego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jak również od 2009 r. istniej księga wieczysta dla przedmiotowego lokalu, a władający lokalem opłaca od 16 lat świadczenia do wnioskodawcy za lokal nr [...] - co powoduje, że organ w niniejszym orzeczeniu legitymizuje bezprawne działania i powoduje nieuzasadniony dualizm w obrocie prawnym co w efekcie spowodowało odmowę wydania zaświadczenia;
- art. 2 ust. 5 w zw. z art. 2 ust. 1 u.w.l. poprzez przyjęcie, że do stwierdzenia samodzielności wymagane jest przedstawienie rzutów lokali, gdy tymczasem dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność a sam ustawodawca wskazuje na fakultatywność, iż samodzielne lokale mogą stanowić odrębne nieruchomości.
W uzasadnieniu skarżąca dodatkowo podniosła, że stan prawny lokalu jest ujawniony w księdze wieczystej, gdzie podana jest jego powierzchnia, co organ pominął. Ponadto organ dysponuje dokumentacją projektową, gdzie wskazany jest numer i powierzchnia lokalu taka jak w akcie notarialnym i księdze wieczystej.
W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonym postanowieniu.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył co następuje:
W pierwszej kolejności należy wskazać, że sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.), dalej powoływanej jako "P.p.s.a.". Zgodnie z tym przepisem sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie.
Poza brakiem udziału stron w tym trybie, sądowa kontrola nie różni się od kontroli sprawowanej przy rozpoznawaniu spraw w trybie zwykłym. W ramach tej kontroli, tak jak w każdym przypadku sąd stosuje przewidziane prawem środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do zaskarżonych aktów lub czynności (art. 135 P.p.s.a.).
Stosownie zaś do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że przedmiotem kontroli sądu jest zgodność zaskarżonego aktu z przepisami prawa.
Mając na uwadze wskazane powyżej kryterium legalności, Sąd uznał, że złożona skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Postępowanie w sprawach wydawania zaświadczeń uregulowane zostało w dziale VII Kodeksu postępowania administracyjnego.
Z art. 217 § 1 oraz 2 § pkt 1 k.p.a. wynika, że organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie, jeżeli urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa. Zgodnie z art. 217 § 2 pkt 2 k.p.a. zaświadczenie wydaje się, jeżeli osoba ubiega się o nie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego. Zgodnie zaś z art. 218 § 1 k.p.a. w przypadkach, o których mowa w art. 217 § 2 k.p.a., organ administracji publicznej obowiązany jest wydać zaświadczenie potwierdzające fakty albo stan prawny, wynikający z prowadzonych przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. Organ administracji publicznej przed wydaniem zaświadczenia może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające (art. 218 § 2 k.p.a.).
Wydawane przez organy administracyjne zaświadczenie jest jedną z tzw. czynności faktycznych administracji. Jest ono aktem wiedzy, a nie woli organu, nie zawiera w sobie elementu władztwa administracyjnego, nie jest nastawione na wywołanie skutków prawnych, nie ma też mieć charakteru interpretacyjnego (np. wykładni przepisów prawa). Zaświadczenie nie rozstrzyga żadnej sprawy administracyjnej, nie tworzy nowej ani nie zmienia zastanej sytuacji prawnej, nie kształtuje bezpośrednio stosunku prawnego. Poprzez wydane zaświadczenie organ potwierdza jedynie istnienie określonego stanu w oparciu o posiadane już dane, a postępowanie wyjaśniające, o jakim mowa w art. 218 § 2 k.p.a., spełnia jedynie rolę pomocniczą przy ustalaniu treści zaświadczenia. Innymi słowy zaświadczenie wydawane przez organ zasadniczo jedynie potwierdza określony stan prawny lub faktyczny. W niektórych jednak sprawach wydanie zaświadczenia wymaga zweryfikowania przesłanek materialnoprawnych, określonych w stosownych przepisach.
Jak słusznie wskazały organy obu instancji, w przypadku zaświadczenia, do którego odnosi się zaskarżone postanowienie, jest ono natomiast dodatkowo przedmiotem regulacji zawartej w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (u.w.l.).
Skarżącej odmówiono wydania zaświadczeń o samodzielności lokalu usługowego nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym z usługami przy ul. [...] w L., bowiem zdaniem organów strona - mimo stosownego wezwania - nie przedłożyła wymaganej dokumentacji technicznej lokalu, zawierającej potwierdzenie zgodności dokumentacji ze stanem faktycznym wraz z podaniem daty, wykonanej przez osobę uprawnioną do sporządzania dokumentacji architektoniczno- budowlanych.
Stanowisko organów należy podzielić.
Mianowicie zgodnie z art. 2 ust. 1 u.w.l. samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości.
Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy (ust. 1a).
Wymogu tego nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą (ust. 1b).
Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (ust. 2).
Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (ust. 3).
Przywołane przepisy należy rozumieć w ten sposób, że w postępowaniu w sprawie wydania zaświadczenia starosta bada spełnienie wymagań wynikających z ust. 1a i 2 tego artykułu, a zatem zarówno wymagań odnoszących się do technicznej samodzielności lokalu (ust. 2), jak również wymagań dotyczących zgodności z wymogami prawno-budowlanymi (ust. 1a). Jest to oczywiste również z tego względu, że omawiane zaświadczenie jest pierwszym etapem do rozstrzygnięcia kwestii prawnej, tj. ustanowienia odrębnej własności lokalu. Wydanie zaświadczenia przez starostę wymaga zatem weryfikacji z jednej strony przesłanek "technicznych" samodzielności lokalu (art. 2 ust. 2 u.w.l.), z drugiej – weryfikacji zgodności z wymogami prawno-budowlanymi (art. 2 ust. 1a u.w.l.). W szczególności starosta ma zweryfikować zgodność wyodrębnienia lokalu z przepisami w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego, a także z aktami wydawanymi w ramach procesu budowlanego.
W zależności od obowiązującej formy reglamentacji w danym wypadku należy zweryfikować: 1. zgodność wyodrębnienia lokalu z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem oraz 2. zgodność z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Sens omawianej regulacji (art. 2 ust. 1a u.w.l.) sprowadza się do ograniczenia nadużywania instytucji odrębnej własności lokali i obchodzenia przepisów regulujących sposób dopuszczalnej zabudowy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 lutego 2020 r., I OSK 2032/18).
Innymi słowy, strona ubiegająca się o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali mieszkalnych i użytkowych w budynku, musi mieć na względzie, że art. 2 ust. 1a i art. 2 ust. 2 u.w.l. należy odczytywać łącznie. Jedynie więc lokale, które spełniają łącznie określone w obu tych przepisach przesłanki, mogą zostać uznane za lokale samodzielne. Tym samym lokal musi być samodzielny w sensie technicznym, ale równocześnie musi spełniać przesłanki z art. 2 ust. 1a ww. ustawy.
Tymczasem z bezspornych ustaleń organów wynika, że przedmiotowy lokal wchodzi w skład budynku mieszkalnego wielorodzinnego zrealizowanego na podstawie decyzji Prezydenta Miasta Lublin o pozwoleniu na budowę z 24 marca 1999 r. Tym samym w sprawie nie ma zastosowania wyłączenie tego przepisu zawarte w art. 2 ust. 1b u.w.l.).
Decyzją Prezydenta Miasta Lublin z 24 maja 2001 r. udzielono natomiast pozwolenia na użytkowanie tego budynku, jednakże z wyłączeniem lokali usługowych (w tym lokalu objętego wnioskiem) oraz jednocześnie zobowiązano inwestora do uzyskania pozwolenia na użytkowanie lokali usługowych wyłączonych z odbioru ww. budynku.
Następnie, na wniosek najemcy lokalu Prezydent Miasta Lublin wydał 28 sierpnia 2008 r. decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na wykonanie robót budowlanych związanych ze zmianą sposobu użytkowania lokalu usługowego na przedszkole.
Powyższe jednoznacznie oznacza, że wymóg art. 2 ust. 1a u.w.l. ma w niniejszy przypadku zastosowanie, co wiąże się z badaniem zgodności z dokumentacją wskazaną tym przepisem. Oczywisty bowiem jest brak pozwolenia na użytkowanie lokalu, wobec czego nie oponuje również skarżąca.
Ponadto, z uwagi na dokonanie zmian w obrębie budynku w zakresie przedmiotowego lokalu, konieczności badania podlegała dokumentacja w postaci rysunku architektoniczno-budowlanego wchodzącego w skład zatwierdzonego projektu budowlanego budynku z oznaczeniem granic lokalu [...] w obrębie budynku posiadająca adnotację osoby mającej uprawnienia budowlane o zgodności treści rysunku z aktualnym stanem lokalu i datą jego potwierdzenia. Ta natomiast mimo stosownego wezwania nie została przez wnioskodawcę przedłożona. Jednocześnie nie może budzić wątpliwości, że organ nie dysponował wymaganą dokumentacją, gdyż dokumenty stanowiące podstawę do wydania przez Prezydenta Miasta Lublin decyzji z 28 sierpnia 2008 r. nie posiadały oznaczenia granic lokalu [...] oraz adnotacji osoby posiadającej uprawnienia budowlane o zgodności treści rysunku z aktualnym stanem lokalu i datą jego potwierdzenia. Powyższe oznacza, że koniecznym stało się przedłożenie dokumentacji, o której mowa w art. 2 ust. 6 ustawy, do której uzupełniania skarżąca została wezwana.
W tych okolicznościach, słusznie w sprawie organy uznały, że brak było podstaw do wydania żądanego w sprawie zaświadczenia, z uwagi na brak dokumentacji technicznej, o której mowa w art. 2 ust. 5 i 6 u.w.l. Jej celem jest natomiast wiernie zobrazować układ przestrzenny, strukturę funkcjonalną i techniczną, wyposażenie pojedynczych obiektów i ich części. Przy czym ustawodawcy w art. 2 ust. 6 u.w.l. chodzi o pełną dokumentację techniczno-budowlaną, w tym o branżowy opis technologii i budowy poszczególnych elementów budynku, m.in. instalacji i urządzeń technicznych, tak jak jest to wymagane dla dokumentacji powykonawczej obiektu, wykonaną zgodnie z obowiązującymi przepisami, normami przez osobę uprawnioną. Opracowanie dokumentacji przez projektanta powinno być zgodne z wymaganiami prawa budowlanego, innymi obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej (art. 20 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego).
Powyższe, jest tym bardziej istotne, gdyż jak słusznie wskazał organ pierwszej instancji zaświadczenie o samodzielności lokalu ma wiążące znaczenie dla organów ewidencyjnych oraz podatkowych. Ponadto stanowi podstawę do sporządzenia aktu notarialnego ustanawiającego odrębną własność lokalu oraz jego sprzedaż. Dlatego też załączone do zaświadczenia dokumenty powinny zawierać szczegółowe, precyzyjne i jednoznaczne obliczenia dotyczące struktury oraz powierzchni lokalu.
Mając powyższe na względzie, zdaniem Sądu uznać należy, że analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena zarzutów podniesionych przez skarżącą prowadzi do wniosku, iż brak jest podstaw do podważenia legalności zaskarżonego postanowienia. Organy orzekające w sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.), szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu sprawy oraz uzasadniły swoje orzeczenie (art. 107 § 1 i 3 k.p.a.), nie naruszając wskazywanych przez skarżącą zasad wynikających z art. 8, art. 7a i 7b oraz art. 80 k.p.a. Z przyczyn wskazanych powyżej, Kolegium nie naruszyło również art. 217 i art. 218 k.p.a. Organy prawidłowo zastosowały również przepisy prawa materialnego – nie doszło do naruszenia art. 2 ust. 1a i ust. 2 u.w.l.
Wobec powyższych argumentów, nie znajdując podstaw do zakwestionowania zgodności z prawem zaskarżonego postanowienia, Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 P.p.s.a.