II SA/LU 276/19

II SA/Lu 276/19 - Wyrok WSA w Lublinie
Data orzeczenia
2019-07-11
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2019-05-08
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Sędziowie
Bogusław Wiśniewski /przewodniczący/
Jerzy Parchomiuk
Joanna Cylc-Malec /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
I OSK 3197/19 - Wyrok NSA z 2023-01-31
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
art. 134, art. 98, art. 154, art. 152, art. 155, art.151
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
par. 36 ust.4, par. 4, par. 26 ust.3, par.55, par. 56
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec (sprawozdawca) Asesor sądowy Jerzy Parchomiuk Protokolant Referent stażysta Natalia Kopiś po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu [...] lipca 2019 r. sprawy ze skargi Gminy G na decyzję Wojewody z dnia [...] marca 2019 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod ulicę oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] marca 2019 r., nr [...] Wojewoda po rozpatrzeniu odwołania Wójta Gminy G - na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a. - utrzymał w mocy decyzję Starosty L. z dnia [...] stycznia 2018 r., znak: [...] o ustaleniu na rzecz J. i Z. małżonków L. odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0104 ha, położoną w Obr 7 - K., Gmina G, która na podstawie decyzji Wójta Gminy G znak: [...] stała się własnością Gminy G
Sprawa była już przedmiotem rozpatrywania zarówno przez organy obu instancji, jak i przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie.
Decyzją Wójta Gminy G z dnia [...] lutego 2012 r. zatwierdzony został podział nieruchomości oznaczonej nr [...] o pow. 0,2000 ha, położonej w obrębie ewidencyjnym K., Gmina G. W wyniku podziału powstała m.in. działka nr [...] o pow. 0,0104 ha, która z mocy prawa stała się własnością Gminy G. Przejście własności nieruchomości na rzecz Gminy G nastąpiło na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz.2147 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n."
Na wniosek J. i Z. małż. L. zostało następnie wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania, w toku którego decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r. Starosta L. ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2013 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. J..
Decyzją z dnia [...] maja 2014 r. Wojewoda uchylił tę decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, uznając m.in. że operat został sporządzony w sposób wadliwy, bez uwzględnienia transakcji nieruchomościami zajętymi pod drogi publiczne, z naruszeniem § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109), dalej jako "rozporządzenie w/s wyceny nieruchomości", zaś wyrokiem z dnia 12 marca 2015 r., sygn. akt II SA/Lu 598/14, zaś Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie oddalił skargę na tą decyzję.
W związku z wyrokiem Sądu, został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. J. nowy operat szacunkowy spornej nieruchomości na dzień [...] października 2015 r. i na podstawie tego operatu organ I instancji kolejną decyzją z dnia [...] stycznia 2016 r. ustalił na rzecz J. i Z. małż. L. odszkodowanie w kwocie [...]zł, a decyzją z dnia [...] września 2016r. Wojewoda utrzymał tę decyzję w mocy.
Następnie wyrokiem z dnia 20 kwietnia 2017 r., sygn. akt. II SA/Lu 1089/16 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie uchylił decyzje organów obu instancji, nakazując zastosowanie wytycznych zawartych w poprzednim wyroku Sądu w sprawie II SA/Lu 598/14 dotyczących prawidłowego sporządzenia operatu szacunkowego. Sąd
wskazał w tym wyroku, że w myśl § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości - "wycena powinna być wykonana przez przyjęcie do porównań transakcji nieruchomościami drogowymi, a dopiero brak na rynku lokalnym lub regionalnym tego rodzaju transakcji upoważnia biegłego do porównań transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych". Przekonanie rzeczoznawcy, że spośród nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne do wyceny mogły być użyte wyłącznie te działki, które zostały nabyte na mocy umowy cywilno-prawnej w formie aktu notarialnego, skutkujące pominięciem przy wycenie ewentualnych nieruchomości z rynku lokalnego lub regionalnego przejętych na rzecz Skarbu Państwa (Gminy G. ) na mocy decyzji administracyjnych, jest pozbawione podstaw. Sąd zajął więc stanowisko, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej z mocy prawa na realizację inwestycji drogowej dopuszczalne jest przyjęcie do porównania kwot uzyskanych z tytułu odszkodowania za działki wydzielone pod drogi, bowiem "Trudno sobie wyobrazić sytuację, w której nabyciem takiej nieruchomości zainteresowany jest inny podmiot, niż przyszły zarządca drogi. W konsekwencji brak jest podstaw do uznania, że nieruchomości przeznaczone lub zajęte pod drogi publiczne są nieruchomościami, które ze względu na szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na rynku lokalnym". Stanowisko to wynika ze znowelizowanego z dniem [...] sierpnia 2011 r. przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia w/s wyceny nieruchomości.
W związku z powyższym stanowiskiem Sądu, na zlecenie organu I instancji, rzeczoznawca majątkowy T. J. sporządziła kolejny operat szacunkowy w dniu [...] października 2017 r. określający wysokość odszkodowania za sporną nieruchomość w kwocie [...]zł. W związku z tym, że strony nie zgłosiły zastrzeżeń do operatu, wskazaną na wstępie decyzją z dnia [...] stycznia 2018 r. Starosta L. orzekł o ustaleniu odszkodowania w tej wysokości.
W odwołaniu od tej decyzji Gmina G zarzucała naruszenie przepisów art. art. 151 ust. 1, 153 ust. 1, 154 ust. 1, 155 ust. 1 pkt 7, 4 pkt 16, 156 ust. 1 u.g.n., a także § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia w/s wyceny nieruchomości i przepisów postępowania, które dotyczyły wadliwości operatu szacunkowego poprzez przyjęcie do porównań wyłącznie nieruchomości objętych decyzjami administracyjnymi orzekającymi o odszkodowaniu z pominięciem transakcji nieruchomościami podobnymi o cenach dużo niższych, przykładowo wskazanych przez Gminę, pominięcie transakcji na rynku regionalnym (wojewódzkim), nieprawidłowe przypisanie stopnia wag cech, w oparciu o które skorygowano ceny nieruchomości podobnych, nieuzasadnione badanie rynku transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę zagrodową i jednorodzinną, w sytuacji, gdy do wyceny przyjęto wyłącznie rynek transakcji nieruchomościami drogowymi.
W związku z tymi zarzutami, organ odwoławczy zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do nich.
W piśmie z dnia [...] marca 2018 r. rzeczoznawca złożyła obszerne wyjaśnienia, wskazując, że operat został sporządzony z uwzględnieniem wytycznych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie zawartych w wyroku z dnia 20 kwietnia 2017 r., sygn. akt II SA/Lu 1089/16, zgodnie z którymi należało określić wartość nieruchomości w oparciu o kwoty odszkodowań ustalone decyzjami administracyjnymi za grunty przejęte pod drogi publiczne, a nie w oparciu o ceny transakcyjne. Rzeczoznawca wyjaśniła, że stosownie do § 26 ust. 3 rozporządzenia w/s wyceny nieruchomości, określiła rodzaj rynku, jego obszar i okres badania uwzględniając w szczególności: przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków. Wyjaśniła, że w obszarze rynku regionalnego, o którym mowa w § 36 ust. 2 rozporządzenia w/s wyceny nieruchomości (na terenie woj. lubelskiego) nie występują porównywalne miejscowości do miejscowości podmiejskich graniczących z miastem wojewódzkim L. liczącym 350 tys. mieszkańców i będących pod jego wpływem, co oznacza, że nie ma porównywalnych rynków regionalnych w województwie lubelskim do rynku lokalnego zakreślonego do miejscowości podlubelskich (w tym również K.). Powyższe rzeczoznawca stwierdził po dokonaniu analizy cen transakcyjnych nieruchomości w różnych segmentach rynku w obszarach podmiejskich Wojewoda, gdzie najwyższe ceny nieruchomości występowały w terenach położonych najbliżej L., niższe wokół większych miast powiatowych, a zdecydowanie najniższe wokół mniejszych miasteczek. Wielkość i rozwój miasta graniczącego ma zdecydowany wpływ na kształtowanie się cen transakcyjnych nieruchomości w obszarach podmiejskich, dlatego porównywalnym rynkiem dla nieruchomości wycenianej mogły być tylko tereny gmin położonych w bezpośrednim sąsiedztwie L..
W odniesieniu do pozostałych zarzutów odwołania biegła wskazała, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 u.g.n., zaś poza zakresem oceny sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.
W dniu [...] listopada 2019 r. do organu odwoławczego wpłynęła klauzula sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego T. J. stosownie do art. 156 ust. 4 u.g.n. potwierdzająca, że od daty sporządzenia operatu z dnia [...] października 2017 r. nie nastąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 tej ustawy. Zgodnie z tą klauzulą, sporządzony operat może być nadal wykorzystywany dla ustalenia odszkodowania, gdyż analiza rynku lokalnego nieruchomości drogowych w okresie od daty sporządzenia tego operatu wykazała tylko jedną transakcję za cenę [...] zł/m2 (w dacie [...] kwietnia 2018 r.) w tej samej gminie w miejscowości sąsiedniej A. P. (działka wydzielona pod chodnik w pasie drogi powiatowej), a więc cenę porównywalną z wartością określoną w operacie - [...] zł/m2. Ze względu na to, że wartość przedmiotowej nieruchomości określono w oparciu o kwoty odszkodowań ustalonych w trybie decyzji administracyjnych za grunty przejęte pod drogi publiczne w miejscowościach podlubelskich, rzeczoznawca w klauzuli podała również kwoty odszkodowań w tych miejscowościach tj. [...] zł/m2, 174,50 zł/m2 i [...] zł/m2 oświadczając, że te kwoty świadczą o względnie stabilnym poziomie cen nieruchomości drogowych na rynku lokalnym w badanym okresie i potwierdzają aktualność określonej wartości jednostkowej wycenionej nieruchomości w wysokości [...] zł/m2.
Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda zaskarżoną decyzją z dnia [...] marca 2019 r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.
W obszernym uzasadnieniu organ przytoczył treść przepisów u.g.n., w tym art. 98, art. 134, art. 154, odnoszących się do zasad ustalania odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Podkreślił, że operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego i jak każdy dowód w sprawie (art. 84 k.p.a.), podlega ocenie organu administracji co do tego, czy jest zgodny z przepisami prawa, logiczny i kompletny oraz czy przyjęte kryteria w okolicznościach danej sprawy są prawidłowo uzasadnione.
Mając na uwadze te zasady, organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji co do tego, że operat T. J. z [...] października 2017r. jest wiarygodny i może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania. Organ odwoławczy podkreślił, że został on sporządzony z uwzględnieniem uwag Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, w szczególności co do określania wartości rynkowej nieruchomości na podstawie kwot uzyskanych z tytułu odszkodowania za działki wydzielone pod drogi.
Organ odwoławczy wskazał, że wyceniana nieruchomość na datę wydania decyzji zatwierdzającej podział, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego położona była w terenie przeznaczonym pod poszerzenie drogi dojazdowej - KDL-G o szerokości w liniach rozgraniczających 12-20 m, zatem alternatywny sposób użytkowania nieruchomości w rozumieniu art. 134 ust. 4 u.g.n. to droga publiczna i jest on tożsamy z aktualnym sposobem użytkowania. Przeważające przeznaczenie wśród gruntów przyległych wynika z obszaru graniczącego bezpośrednio z wydzieloną działką od strony wschodniej. Obszar ten jest oznaczony w planie symbolem MN/U - tereny mieszkalno-usługowe, z przeznaczeniem gruntów dla ulokowania funkcji mieszkaniowej i usługowej. Przed datą wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości, sporna działka była użytkowana jako frontowa część posesji zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, a w dacie decyzji - jako ścieżka rowerowa i chodnik, bowiem te prace zostały wykonane przez gminę przed fizycznym wydzieleniem działki pod drogę.
Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca określił:
1) rodzaj rynku - nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod drogi publiczne oraz nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkalno-usługową, jednorodzinną i zagrodową z możliwością usług nieuciążliwych;
2) obszar rynku - rynek lokalny obejmujący Gmina G. oraz pozostałe gminy graniczące z miastem L., będące podobnie jak Gmina G. pod jego wpływem: K. , J. , [...] i W. ;
3) okres badania rynku - 3 letni: od stycznia 2015 r. w segmencie nieruchomości drogowych ze względu na słabo rozwinięty rynek obrotu nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi publiczne i okres 3-letni od stycznia 2015 r. w segmencie nieruchomości mieszkalno - usługowych w Gmina G..
Z analizy dokonanej przez biegłą wynika, że w segmencie cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne kumulacja nabywania takich gruntów miała miejsce do końca 2010 r. głównie pod drogi krajowe. W okresie ostatnich trzech lat w gminach podlubelskich notuje się nabywanie przez GDDKiA tzw. "resztówek" czyli nie nadających się do dotychczasowego użytkowania po wydzieleniu działki pod drogę. W segmencie dróg gminnych i wewnętrznych odnotowano kilkadziesiąt transakcji. Rzeczoznawca stwierdziła jednak, że transakcje nabycia nieruchomości przez gminę czasem skażone są szczególnymi warunkami polegającymi np. na zobowiązywaniu zwolnienia sprzedającego z opłat adiacenckich, dlatego takie transakcje potraktowała ze szczególną ostrożnością. Analizując transakcje nieruchomości drogowych nabywanych przez Gminę G rzeczoznawca stwierdziła, że ceny tych nieruchomości nie odzwierciedlają cech rynkowych, a nawet zaprzeczają wszelkim racjonalnym rynkowym zasadom stosowanym w obrocie nieruchomościami:
- ceny nieruchomości wydzielonych z działek zabudowanych są najniższe i wynoszą od 5,0 do [...] zł/m2, czyli są na poziomie i poniżej cen gruntów rolnych,
- natomiast ceny nieruchomości wydzielonych z działek niezabudowanych i nieprzeznaczonych pod zabudowę, położonych nad rzeką w terenach łąk i pastwisk są najwyższe i wynoszą [...] zł/m2.
To samo dotyczy zakresu cen nieruchomości drogowych nabywanych przez inne gminy:
- od [...] zł/m2 w gminie i miejscowości J., za działkę wydzieloną z terenu łąk i pastwisk usytuowaną na zboczu cieku wodnego,
- do [...] zł/m2 w gminie J., w miejscowości S., położonej na uboczu niegraniczącej z miastem L., za działkę położoną w terenie luźnej zabudowy jednorodzinnej i przeznaczonym pod MN.
W związku z tym, rzeczoznawca stwierdziła, że żadna z tych nieruchomości drogowych nie jest "podobna" do spornej nieruchomości wycenianej, w rozumieniu art. 4 pkt. 16 u.g.n.
Organ odwoławczy stwierdził, że w tej sytuacji rzeczoznawca, mając na względzie uwagi Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie zawarte w wyroku z dnia [...] kwietnia 2017 r., zwróciła się do Starostwa Powiatowego w L. o udostępnienie do wglądu decyzji odszkodowawczych wydanych w latach 2015-2017 w obszarze gmin graniczących z L.. Z uzyskanych informacji wynikało, że w tym okresie wydano ponad 30 decyzji w obszarze gmin: G. , W. , [...], J. i K. dotyczących działek wydzielonych z nieruchomości rolno-budowlanych i budowlanych. Zakres kwot odszkodowawczych za grunt według danych z decyzji zawierał się w przedziale:
- od [...] zł/m2 w miejscowości T. w gminie W. - przy drodze krajowej w terenie zabudowy zagrodowej,
- do [...] zł/m2 w popularnej miejscowości E. K. w gminie [...] (stosunkowo daleko od granicy miasta) za obwodnicą miasta (i w rejonie obwodnicy) w rejonie drogi gminnej w terenach luźnej zabudowy zagrodowo-mieszkalnej i terenów niezabudowanych użytkowanych ogrodniczo.
Ze względu na fakt, że po 2015 r. nie została wydana ani jedna decyzja o odszkodowaniu w miejscowości K., ani w innej podobnej miejscowości pod względem popularności, graniczącej z L. i podobnej lokalizacji szczegółowej do nieruchomości wycenianej, rzeczoznawca rozszerzyła analizę wydanych do roku 2014 decyzji o ustaleniu odszkodowania i odnotowała takie decyzji w odniesieniu do działek wydzielonych pod drogę powiatową w Gminie G w miejscowości bardzo podobnej do K., graniczącej z nią oraz z L., o bardzo porównywalnej lokalizacji szczegółowej tj. w A. P. (przy drodze asfaltowej powiatowej, wzdłuż której usytuowana jest dość zwarta zabudowa jednorodzinna, zagrodowa oraz mieszkalno-usługowa z dostępem do pełnych mediów (elektryczność, woda i gaz). Kwoty odszkodowania ustalone w decyzjach za grunt wynosiły [...] zł/m2 (za działkę wydzieloną z zabudowy zagrodowej) i [...] zł/m2 (za działkę wydzieloną z zabudowy mieszkalno - usługowej).
Rzeczoznawca stwierdziła, że wysokość odszkodowań ustalonych w decyzjach administracyjnych była uzależniona od takich samych czynników, jak ceny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę tj. od położenia, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na wartość, czyli stanu zagospodarowania i uzbrojenia, otoczenia, dostępu do dróg. W związku z tym najwyższe kwoty osiągnięto za grunty wydzielone pod drogi w miejscowości A. P., bardzo podobne do K., przy czym cechy tych działek wydzielonych pod drogi były prawie zbieżne z cechami działki wycenianej.
Z kolei dla zobrazowania lokalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do wycenianej nieruchomości rzeczoznawca przeanalizowała rynek obrotu niezabudowanymi działkami gruntu przeznaczonymi pod zabudowę zagrodową i jednorodzinną w Gmina G., który jest bardzo dobrze rozwinięty, gdyż w nowo uchwalonym planie miejscowym, wiele kompleksów w każdej miejscowości przeznaczono pod zabudowę mieszkaniową i zagrodową, w tym z usługami nieuciążliwymi, nie tylko wzdłuż dróg gminnych, ale również wewnętrznych, stanowiących własność prywatną. Ponadto ceny działek budowlanych w Gminie G wciąż są konkurencyjne w stosunku do prestiżowych gmin takich, jak [...], J. i K. (przy porównywalnej lokalizacji w stosunku do miasta). Szczególnie duży obrót i najwyższe ceny notuje się w miejscowościach graniczących z miastem uznawanych za najbardziej popularne: K. i A. P.. W analizowanym okresie w gminie odnotowano ponad 300 transakcji, w tym w K. i A. P. ponad 120 za ceny:
- od [...] zł/m2 - do [...] zł/m2 w K.,
- ceny ponad [...] zł/m2 wystąpiły kilkukrotnie i to właśnie w K.,
- najwięcej cen zawiera się w przedziale od 100 do [...] zł/m2, a cena średnia oscyluje wokół [...] zł/m2.
Niezależnie od cen nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, rzeczoznawca majątkowa, stosując się do zaleceń Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, przyjęła do wyceny zamiast cen transakcyjnych, kwoty uzyskane z tytułu odszkodowań ustalone w decyzjach administracyjnych.
Zdaniem Wojewody, wbrew zarzutom odwołania, organ I instancji zasadnie ocenił, że operat został sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Podkreślił, że organ prowadzący postępowanie administracyjne nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, czy jest on aktualny, czy nie zawiera niejasności i pomyłek. Zdaniem organu odwoławczego, tego rodzaju ocena została w rozpoznawanej sprawie przeprowadzona. Wykazano duży stopień podobieństwa nieruchomości porównawczych do nieruchomości wycenianej oraz skorygowano różnice w cechach tj. położeniu, otoczeniu działki, dostępie do infrastruktury.
Natomiast gdy chodzi o przyjętą charakterystykę rynku obrotu nieruchomościami, Wojewoda stwierdził, że jest to wiedza specjalistyczna, której organ nie posiada. Do merytorycznej oceny prawidłowości operatu szacunkowego upoważnione są natomiast wyłącznie organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie Gmina G, reprezentowana przez [...] J. P., wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji, zarzucając – podobnie, jak w odwołaniu - naruszenie:
1) art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez traktowanie kwot uzyskanych z decyzji odszkodowawczych nie jako cen transakcyjnych, pomimo tego, że WSA w Lublinie w wydanym w niniejszej sprawie wyroku wyraźnie stwierdził, że kwoty z takich decyzji są cenami transakcyjnymi;
2) art. 153 ust. 1 u.g.n. poprzez dobranie nieruchomości podobnych w sposób wybiórczy, z pominięciem transakcji dotyczących nieruchomości o cenach dużo niższych, na potwierdzenie czego skarżąca przedstawiła tabelę obejmującą 4 decyzje, w których kwoty odszkodowań wynosiły od [...] zł do [...] zł, a także wskazała na dwie decyzje z 2016 r. dotyczące nieruchomości w M. , których cena wynosiła [...] zł/m2. Podniosła, że liczba takich decyzji jest znacznie większa, w 2017 r. w samej Gmina G. wydano ich ponad 40. Rzeczoznawca przyjęła natomiast do porównań tylko 5 nieruchomości, choć wskazuje, że w okresie 2015-2017 w obszarze gmin graniczących z L. wydano ponad 30 decyzji odszkodowawczych. Rzeczoznawca nie wyjaśniła dostatecznie, dlaczego tylko 5 nieruchomości spełnia cechy podobieństwa – operat nie zawiera uzasadnienia przyjętych wysokości wag cech rynkowych (zbyt mała baza nieruchomości porównawczych wyklucza możliwość wyliczenia z rynku prawidłowych wielkości wag), zawiera niewłaściwe wartości dla połączonych cech, nie wyjaśnia, w jaki sposób dokonano obliczeń i jak określono kwotę ekstrapolacji, przede wszystkim dla "lokalizacji szczegółowej", co doprowadziło do tego, że wartość tej cechy jest drastycznie wyższa od położenia ogólnego na tle gminy, ekstrapolacja doprowadziła do zawyżenia wycenianej nieruchomości (zdaniem skarżącej, położenie ogólne ma dużo większe znaczenie na rynku, niż lokalizacja szczegółowa). Określenie cech charakterystycznych nieruchomości jest konieczne do prawidłowego zakwalifikowania ich jako podobnych, a takie cechy nie zostały opisane szczegółowo w operacie. Z tego powodu lakoniczne stwierdzenie rzeczoznawcy, że transakcje wskazane przez nią na s.11-12, ustalające niskie kwoty odszkodowań, nie dotyczą nieruchomości podobnych, nie zasługuje na wiarygodność;
3) art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez błędny wybór metody i techniki szacowania nieruchomości, nieobiektywny dobór nieruchomości podobnych o najwyższych cenach oraz nieuzasadnione dokonywanie analizy cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę zagrodową i jednorodzinną w sytuacji, gdy do wyceny rzeczoznawca przyjęła wyłącznie kwoty odszkodowań z decyzji o odszkodowaniach za grunty przejęte pod drogi publiczne, co stanowi także naruszenie § 36 ust. 4 rozporządzenia w/s wyceny nieruchomości; zdaniem skarżącej, nie jest jasne, czy analiza ta miała wpływ na ostateczną wycenę nieruchomości;
4) art. 155 ust. 1 pkt 7 u.g.n. poprzez niewykorzystanie przy szacowaniu nieruchomości wszelkich niezbędnych i dostępnych danych o nieruchomościach podobnych z rynku lokalnego, w szczególności zawartych w umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach;
5) art. 4 pkt 16 u.g.n w zw. z § 4 rozporządzenia w/s wyceny nieruchomości poprzez przyjęcie do porównania nieruchomości niepodobnych;
6) art. 156 ust. 1 u.g.n w zw. z § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia w/s wyceny nieruchomości poprzez uznanie, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa,
7) § 36 ust. 4 w zw. z § 36 ust. 2 rozporządzenia w/s wyceny nieruchomości poprzez pominięcie transakcji dotyczących nieruchomości drogowych zawartych na rynku regionalnym, tj. w obrębie województwa;
8) art. 7, 77, 80 i 107 § 1 i 3 k.p.a. poprzez niedokonanie wyczerpującej oceny sporządzonego w sprawie operatu, ograniczenie się do przywołania przepisów prawnych i przyjęcie za własne ustaleń faktycznych wynikających z operatu, pomimo że operat został sporządzony wadliwie. Organ nie był związany ustaleniami opinii rzeczoznawcy, lecz miał obowiązek samodzielnie wyjaśnić sprawę i podjąć niezbędne działania dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości; brak również wyczerpującego wyjaśnienia podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:
Skarga podlega oddaleniu.
Istotą sporu jest ustalenie odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0104 ha, położoną w K., Gmina G, a zarzuty skarżącej sprowadzają się do prawidłowości operatu szacunkowego.
Sprawa była przedmiotem rozpatrywania przez tut. Sąd, który w dwóch wydanych wyrokach z dnia 12 marca 2015 r., II SA/Lu 598/14 i z dnia 20 kwietnia 2017r., II SA/Lu 1089/16 wyjaśniał zasady sporządzania takiego operatu. Stanowiskiem i ustaleniami zawartymi w tych wyrokach są obecnie związane zarówno organy obu instancji, jak i Sąd rozpatrujący niniejszą skargę zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz.1302, ze zm.), dalej "p.p.s.a.".
Tryb ustalania wysokości odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne, które przeszły z mocy prawa na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa na podstawie art. 98 ust. 1 u.g.n., regulują przepisy art. 149-159 u.g.n. oraz przepisy rozporządzenia w/s wyceny nieruchomości, w tym w szczególności § 36 ust. 4. Określają one sposób dokonywania wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego i sporządzania operatu szacunkowego, który jest obowiązkowym dokumentem w postępowaniu w przedmiocie wydania decyzji odszkodowawczej.
W toku postępowania w niniejszej sprawie zostały sporządzone trzy operaty szacunkowe – D. J. z dnia [...] grudnia 2013 r., T. J. z dnia [...] października 2015 r. i z dnia [...] października 2017 r. Pierwsze dwa operaty były podstawą wydania decyzji ustalających odszkodowanie, które następnie zostały uznane przez Sąd we wskazanych wyżej wyrokach, za nieprawidłowe. Sąd w obu przypadkach wskazywał, że operaty zostały sporządzone niezgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w/s wyceny nieruchomości. Trzeci operat rzeczoznawca sporządziła z uwzględnieniem wytycznych Sądu.
Skarżąca w odwołaniu oraz w skardze kwestionuje jednak prawidłowość tego operatu. Podnosi, że rzeczoznawca do porównań przyjęła tylko pięć transakcji, uznając, że tylko one dotyczą nieruchomości podobnych, jednak nie uzasadniła należycie, dlaczego akurat te nieruchomości uznała za podobne, pomijając bardzo wiele innych nieruchomości objętych decyzjami odszkodowawczymi czy umowami cywilnymi, położonych nie tylko na rynku lokalnym, ale także regionalnym, o znacznie niższych cenach. Nie przedstawiła też szczegółowo cech analizowanych nieruchomości i nie wyjaśniła dostatecznie, dlaczego przypisała tym cechom taką, a nie inną wagę, co zdaniem skarżącej, świadczy o dowolności w szacowaniu nieruchomości co doprowadziło do wyceny znacznie zawyżonej. Bezzasadnie dokonała również analizy cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę zagrodową i jednorodzinną w sytuacji, gdy do wyceny i tak przyjęła wyłącznie kwoty odszkodowań z decyzji o odszkodowaniach za grunty przejęte pod drogi publiczne.
Odnosząc się do tych zarzutów stwierdzić należy, że nie są one zasadne.
Nie ulega wątpliwości, że operat szacunkowy, stanowiący opinię biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a., podlega ocenie, jak każdy element materiału dowodowego. Z uwagi jednak na to, że sporządzenie operatu wymaga wiadomości specjalnych, których organ (a także sąd) nie posiada, ocena operatu, jako środka dowodowego, nie dotyczy jego treści merytorycznej, a wyłącznie strony formalnej tj. kompletności, spójności, przejrzystości, logiki, zgodności z doświadczeniem życiowym. Kwestie merytoryczne objęte operatem i jego prawidłowość metodologiczna podlegają mogą być oceniane wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n.
To, jakie elementy powinien zawierać operat, określa § 55 i § 56 rozporządzenia w/s wyceny nieruchomości. Przepisy te stanowią, że operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55). W operacie przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
Prawidłowo organy obu instancji oceniając sporny operat T. J. z dnia [...] października 2017 r. stwierdziły, że zawiera on wszystkie wymagane elementy i wyjaśnienia, pozwalające na uznanie go za dowód wiarygodny. Zarzuty skarżącej mają charakter polemiki z tym operatem, a także dotyczą kwestii merytorycznych, które nie podlegają ocenie ani przez organ, ani przez sąd, gdyż wymagają wiadomości specjalnych. Zarzuty sprowadzają się do wykazania nieprawidłowości i braków w zakresie informacji sformułowanych w § 56 pkt 7, 8 i 9 rozporządzenia.
Przede wszystkim dotyczą one wyboru podejścia, metody i techniki szacowania (pkt 8) oraz charakterystyki i analizy rynku (pkt 7). Skarżąca zarzuca wybranie do porównań nieruchomości niepodobnych: o zawyżonych cenach, z pominięciem tych o cenach znacznie niższych i to, że rzeczoznawca nie wskazała szczegółowo cech nieruchomości, co umożliwiałoby prawidłowe określenie ich podobieństwa. Kwestionuje również przyjęte przez rzeczoznawcę wagi cech rynkowych, w tym dla cech połączonych, a także bezzasadne wyliczenie ekstrapolacji dla cechy "lokalizacja szczegółowa".
Zarzuty te nie uzasadniają uwzględnienia skargi.
Przede wszystkim podkreślić należy, że wybór podejścia, czyli sposobu określania wartości nieruchomości, a także metody i techniki szacowania nieruchomości (§ 56 pkt 8 rozporządzenia) należy do rzeczoznawcy zgodnie z art. 154 u.g.n. Dokonując w tym zakresie wyboru, rzeczoznawca posługuje się wiadomościami i umiejętnościami specjalnymi, kierując się - zgodnie z tym przepisem - celem wyceny, rodzajem i położeniem nieruchomości, jej przeznaczeniem w planie miejscowym, stanem, wykorzystując przy tym dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Z kolei dokonując analizy i charakterystyki rynku (§ 56 pkt 7 rozporządzenia), tj. rodzaj rynku, jego obszar i okres jego badania - rzeczoznawca określa uwzględniając przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków - zgodnie z § 26 ust. 3 rozporządzenia w/s wyceny nieruchomości.
Z przytoczonych przepisów wynika, że rzeczoznawca, by mógł wybrać właściwą metodę i technikę szacowania nieruchomości, musi w pierwszej kolejności jednoznacznie ustalić przeznaczenie i cechy charakterystyczne nieruchomości wycenianej (jej położenie, otoczenie, stopień zurbanizowania, dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie), a następnie musi dokonać analizy różnych segmentów rynku nieruchomości w odpowiednio dużym przedziale czasowym. Cechy nieruchomości wycenianej i cechy rynków pozwolą mu bowiem określić, jaka metoda i technika szacowania będzie najwłaściwsza. Wybór techniki i metody są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 u.g.n.), a te wynikają z analizy rynku.
Operat rzeczoznawcy T. J. zawiera te elementy.
Charakterystyka wycenianej nieruchomości i jej otoczenia nie budzi wątpliwości. To nieruchomość położona w atrakcyjnej Gmina G., graniczącej z L. w podmiejskiej miejscowości K., stanowiącej przedłużenie aglomeracji miejskiej. Od 2000 r. w tej miejscowości nastąpił ogromny wzrost aktywności inwestycyjnej, powstały liczne domy jednorodzinne, zgrupowane w kameralnych osiedlach. Miejscowość jest uzbrojona w pełną infrastrukturę techniczną, wszystkie drogi gminne są utwardzone asfaltem, zapewniony jest dostęp do obiektów usługowo- handlowych, brak przy tym uciążliwości w otoczeniu. W bezpośrednim otoczeniu wycenianej działki istnieje zwarta zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, usytuowana wzdłuż drogi gminnej, a dojazd do niej odbywa się główną drogą publiczną gminną o nawierzchni asfaltowej, oświetloną, z urządzonymi chodnikami i ścieżką rowerową. Sama natomiast wyceniana nieruchomość stanowi frontową część posesji zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, na której przed wydaniem decyzji zatwierdzającej podział gmina wykonała chodnik i ścieżkę rowerową. W planie miejscowym działka przeznaczona jest pod poszerzenie drogi dojazdowej lokalnej KDL-G, a więc alternatywny sposób jej użytkowania (o którym mowa w art. 134 u.g.n.) jest taki sam, jak w planie, co nie jest kwestionowane. Tereny otaczające sporną nieruchomość to tereny mieszkalno-usługowe (MN/U).
Rzeczoznawca przeprowadziła obszerną i wszechstronną analizę rynku nieruchomości. Na podstawie tej analizy stwierdziła, że wśród głównych czynników wpływających na wartość rynkową nieruchomości (art. 152 u.g.n.) jest szeroko pojęte położenie - usytuowanie względem ośrodków miejskich, ich wielkości oraz usytuowanie względem istniejących dróg i dostępności komunikacyjnej. Rzeczoznawca na podstawie analizy rynku wyprowadziła wniosek, że droższe były nieruchomości, położone w miejscowościach podlubelskich, a więc z wpływem miasta wojewódzkiego, znacznie tańsze położone w obszarach wiejskich i oddalone od L..
Skarżąca kwestionuje dokonaną analizę, co w konsekwencji prowadzi do zakwestionowania także wybranych przez rzeczoznawcę powyższych czynników wpływających na wartość nieruchomości i jej końcową wycenę.
Mając na uwadze, że – jak wyjaśniono na wstępie - operat jako szczególny rodzaj środka dowodowego podlega ocenie przez organ i sąd tylko w aspekcie formalnym czyli spójności, logiczności, jasności, stwierdzić należy, że organy zasadnie uznały, że analiza rynku została przeprowadzona przez rzeczoznawcę poprawnie. Rzeczoznawca w pierwszej fazie przeanalizowała różne segmenty rynku nieruchomości tj. nabywanymi zarówno pod drogi publiczne (rynek publiczny), w tym w trybie umowy z gminą oraz w trybie decyzji administracyjnych (podziałowych i odszkodowawczych), jak i nabywanymi pod zabudowę mieszkaniową (rynek prywatny). Analizowała kilkadziesiąt dokumentów (umów i decyzji), o które zwróciła się do starostwa powiatowego w L. i które otrzymała od GDDKIA w L., uwzględniała też bazę danych prowadzona przez rzeczoznawców majątkowych w programie [...]. Objęła analizą okres trzech lat, który następnie rozszerzyła o 2014 r. Mając na uwadze z jednej strony charakterystykę wycenianej nieruchomości, przede wszystkim jej bardzo atrakcyjne położenie w miejscowości graniczącej z L. oraz stwierdzoną na rynku prawidłowość, że ceny nieruchomości zależą w szczególności od takiego położenia (wyrażającą się zasadą, że im bliżej L., tym są wyższe), rzeczoznawca szczegółową analizą objęła obszary gmin podlubelskich z powiatu l. , czyli rynku lokalnego, jako najbardziej porównywalnego (§ 26 ust. 3 rozporządzenia w/s wyceny nieruchomości). Wyjaśniła jednocześnie, że powyższa cecha (bezpośrednia bliskość L., a nie innych miast w województwie l. ) powoduje, że nie ma porównywalnych rynków regionalnych. Argumentacja rzeczoznawcy w tym zakresie jest logiczna, a zarzut skargi nieuzasadniony.
Analizując rynek nieruchomości ograniczony już tylko do miejscowości podlubelskich rzeczoznawca, poszukując kolejnych cech podobieństwa rynku (§ 26 ust. 3 rozporządzenia w/s wyceny nieruchomości), początkowo obejmowała jego różne rodzaje – a więc zarówno nieruchomości niezbudowane przeznaczone pod drogi publiczne, jak i przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. W segmencie rynku nieruchomości drogowych stwierdziła kilkanaście umów zawartych z gminami podlubelskimi (G. , [...], J. , K. , W. ), ale ich nie uwzględniła stwierdzając, że takie transakcje czasem są skażone szczególnymi warunkami (np. zwolnieniem z opłat adiacenckich), co jej zdaniem podważa ich wiarygodność. Poza tym stwierdziła, że ceny w nich określone są tak niskie, że aż sprzeczne z wszelkimi racjonalnymi zasadami rynkowymi (część z nich była na poziomie niższym niż ceny gruntów rolnych, z kolei niektóre nienadające się do zagospodarowania ze względu na położenie na pastwiskach czy łąkach, mimo to były najwyższe). W związku z tym rzeczoznawca nie uwzględniła tych umów przy dalszej analizie rynku. W tej sytuacji do analizy przyjęła wyłącznie nieruchomości objęte decyzjami ustalającymi odszkodowanie za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne. W tym zakresie rzeczoznawca kierowała się wytycznymi sądu zawartymi w wydanych w niniejszej sprawie wyrokach. Z wyroków tych wynikało, że w razie braku na rynku transakcji nieruchomościami w formie umów cywilnoprawnych, rzeczoznawca powinien brać pod uwagę nieruchomości objęte decyzjami odszkodowawczymi. Sąd dokonywał bowiem wykładni przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia w/s wyceny nieruchomości, który stanowi, że w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Sąd jednoznacznie w obu tych wyrokach stwierdził, że "ceny transakcyjne" to nie tylko ceny nieruchomości zawarte w umowach cywilnych, ale także ceny wynikające z decyzji administracyjnych ustalających odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne. Sąd stwierdził, że "przekonanie rzeczoznawcy, jakoby spośród nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne do wyceny mogły być użyte wyłącznie te działki, które zostały nabyte na mocy umowy cywilno-prawnej w formie aktu notarialnego, skutkujące pominięciem podczas wyceny ewentualnych nieruchomości z rynku lokalnego lub regionalnego przejętych na rzecz Skarbu Państwa (Gminy G. ) na mocy decyzji administracyjnych, jest pozbawione podstaw". Mając na uwadze to stanowisko oraz w związku z tym, że rzeczoznawca nie stwierdziła na rynku, miarodajnych pod względem podobieństwa, umów dotyczących nabycia nieruchomości pod drogi publiczne, do analizy przyjęła wyłącznie nieruchomości przejęte pod drogi, objęte decyzjami odszkodowawczymi, o które zwróciła się do Starostwa Powiatowego.
Dla ustalenia tendencji rynkowych rzeczoznawca analizowała również ceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę zagrodową i jednorodzinną. Wieloaspektowa (co do obszaru, segmentów, okresu) analiza rynku pozwoliła rzeczoznawcy na wiarygodne ustalenie czynników rynkowych, mających wpływ na wycenę nieruchomości zgodnie z art. 152 u.g.n i § 26 ust. 3 rozporządzenia, spośród których najważniejszym jest położenie względem miasta L., wyrażające się w regule, że najwyższe ceny nieruchomości, najbardziej popularne są miejscowościach graniczących z tym miastem. Celem badania rynku transakcji nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę zagrodową i jednorodzinną było więc wyłącznie ustalenie charakterystycznych cech rynku. Analizując transakcje wolnorynkowe oraz kwoty odszkodowań ustalanych w drodze decyzji rzeczoznawca dostrzegła związek tj. że wysokość odszkodowania była uzależniona od podobnych czynników jak te, które wpływają na ceny wolnorynkowe nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę. W związku z tym należy uznać, że – wbrew zarzutom skargi – rzeczoznawca nie popełnia błędu metodologicznego badając, jak się mają ceny uzyskane w transakcjach rynkowych do wysokości odszkodowań przyznawanych decyzjami na danym rynku.
Na podstawie dokonanej analizy i charakterystyki rynku (§ 56 pkt 7 rozporządzenia w/s wyceny nieruchomości), rzeczoznawca wybrała do szacowania nieruchomości podejście porównawcze, metodę porównywania parami wyjaśniając, że zastosowanie innego podejścia nie było możliwe ze względu na zbyt ograniczoną liczbę decyzji dotyczących nieruchomości podobnych do wycenianej. Podejście porównawcze "polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego", chodzi przy tym w każdym wypadku o wartość rynkową nieruchomości co wynika z art. 134 u.g.n., który stanowi, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.
Gdy chodzi o zarzut przyjęcia do porównań zbyt małej liczby nieruchomości, rzeczoznawca wyjaśniła, że przeanalizowała kilkadziesiąt decyzji odszkodowawczych z lat 2015-2017, ale spośród nich wybrała do porównań tylko pięć, jako najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej. Nie budzi – wbrew zarzutom skargi - uzasadnionych wątpliwości wybór nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez "nieruchomość podobną" należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Porównywalność oznacza, że nieruchomości mają maksymalnie dużo cech wspólnych w zakresie wskazanym w tym przepisie, a więc w zakresie tych wymienionych kryteriów. Rzeczoznawca jako cechy podobieństwa wskazała – wycenę w niedalekim okresie tj. w latach 2016 i 2017, położenie w popularnych miejscowościach graniczących z L. (D. , R. , E. K. – położenie ogólne), usytuowanie przy drogach asfaltowych w otoczeniu zagospodarowanym, przeznaczeniu pod zabudowę i w pełni uzbrojonym (położenie szczegółowe). Skarżąca zarzuca, że rzeczoznawca wybrała nieruchomości niepodobne, o najwyższych cenach. Zarzut nie jest zasadny – ceny przyjętych do porównań nieruchomości mieściły się w dużym przedziale (od [...] zł do [...] zł), rzeczoznawca nie przyjęła więc najwyższych cen. Skarżąca nie zauważa, że rzeczoznawca wskazała również na nieruchomości droższe tj. na kwoty odszkodowań wynoszące od [...] zł do [...] zł za m2 (lata 2015-2017), działki położone w miejscowościach o różnej lokalizacji względem L.) oraz od [...] zł do [...] zł za m2 (rok 2014, działki o bardzo podobnej lokalizacji ogólnej i szczegółowej do działki szacowanej), których rzeczoznawca nie uwzględniła ze względu na brak cech podobieństwa. Oznacza to, że nie można rzeczoznawcy zarzucić, by dowolnie wybierała nieruchomości o cenach najwyższych. Rzeczoznawca wyjaśniła jasno, jakimi kryteriami kierowała się poszukując nieruchomości podobnych oraz racjonalnie wskazała, dlaczego nie przyjęła innych nieruchomości: nieruchomości drogowych objętych umowami cywilnymi (ze względu na niewiarygodne ceny) oraz pozostałych kilkudziesięciu nieruchomości objętych decyzjami odszkodowawczymi nadesłanymi przez Starostwo Powiatowe (ze względu na brak wspólnego położenia szczegółowego i ogólnego – oddalenie od L., inny dojazd, inne otoczenie, uzbrojenie). Nie ulega przy tym wątpliwości, że do porównań rzeczoznawca nie wzięła nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, pomimo że uwzględniała je w analizie rynku. Zarzut zbyt małej liczby transakcji przyjętych do porównań nie zasługuje zatem na uwzględnienie. Rzeczoznawca wyjaśniła także, że rynek regionalny nie mógł być uwzględniony, bo cechą specyficzną nieruchomości wycenianej było położenie nieruchomości przy granicy L., a nie innego miasta w województwie l. .
Sąd nie podziela również zarzutów dotyczących przyjętych przez rzeczoznawcę kryteriów korygujących i przypisania im odpowiedniej wagi. Analiza operatu wskazuje, że wybór współczynników korygujących i przypisanie im odpowiednich wag jest wynikiem przeprowadzonych przez rzeczoznawcę analiz tendencji rynkowych. Rzeczoznawca zauważyła istotny wpływ położenia ogólnego nieruchomości (bezpośrednia relacja ceny lub odszkodowania do odległości od L. jako głównego miasta i centrum regionu) oraz położenia szczegółowego, stanu zagospodarowania, przeznaczenia, uzbrojenia i dostępu do dróg publicznych. Bez wpływu na wysokość ceny czy odszkodowania pozostawały natomiast takie cechy, jak wielkość powierzchni, czy geometria działki. Rzeczoznawca stwierdziła zależność wysokości odszkodowania od podobnych czynników, jak te, które wpływają na ceny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę, w tym m.in. położenia. Stosownie do tych wniosków płynących z analizy rynku, rzeczoznawca przyjęła trzy cechy wpływające na zróżnicowanie ustalonych kwot odszkodowania za nieruchomości gruntowe przeznaczone pod drogi, wydzielone z terenów budowlanych: położenie ogólne, lokalizację szczegółową (otoczenie nieruchomości), a także dojazd i dostęp do infrastruktury. Przypisanie wag do poszczególnych czynników odpowiada argumentacji rzeczoznawcy wyjaśniającej tendencje na badanym rynku. Należy jednocześnie podkreślić, że właściwy dobór czynników korygujących i właściwe ich wyważenie leży w sferze wiadomości specjalnych rzeczoznawcy. Ani organ, ani sąd nie mają odpowiednich kompetencji do tego, aby korygować biegłego i uznawać, że w przypadku danej cechy należałoby przypisać współczynnik niższy, a innej – wyższy. Jeśli opinia jest spójna, gdyż waga współczynników jest uzasadniona opisem rynku i wskazaniem czynników, które wpływały na wysokość odszkodowania, to ani organ, ani sąd nie mają podstaw do kwestionowania operatu. To samo dotyczy zarzutu dokonanej przez rzeczoznawcę ekstrapolacji – ogólne stwierdzenie przez skarżącą, że cecha rynkowa tj. położenie ogólne ma dużo większe znaczenia na rynku, niż lokalizacja szczegółowa, stanowi zarzut merytoryczny i polemikę z rzeczoznawcą, co wymaga wiedzy specjalistycznej, której organy i sąd nie posiadają.
Wbrew zarzutom operat zawiera wskazanie obliczeń wartości nieruchomości, wymaganych zgodnie z § 56 pkt 9 rozporządzenia w/s wyceny nieruchomości i nie ma podstaw do stwierdzenia uzasadnionych braków w tym zakresie. Z wyliczeń wynika jasno, w jaki sposób rzeczoznawca ustaliła cenę wycenianej nieruchomości za 1 m 2. Zarzuty skargi w tym zakresie są ogóle i nie wskazują na błędy logiczne, które mogłyby być dostrzeżone przez organ.
Mając na uwadze, że zgodnie z przytoczonym na wstępie § 55 rozporządzenia w/s wyceny nieruchomości, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wynik końcowy, stwierdzić należy że operat sporządzony w niniejszej sprawie, na podstawie którego organy wydały zaskarżoną decyzję, zawiera wymienione w tym przepisie informacje.
Sąd nie stwierdza także błędów w zakresie spójności, logiki czy zgodności z doświadczeniem życiowym operatu. Nie było zatem podstaw do uznania, że organy wadliwie oceniły operat, naruszając przepisy u.g.n. i rozporządzenia w/s wyceny nieruchomości.
Nieuzasadnione są również zarzuty naruszenia przepisów prawa procesowego. Organy dokonały prawidłowej i wyczerpującej oceny sporządzonego operatu, zasadnie uznając go za prawidłowy i stanowiący źródło kluczowych dla rozstrzygnięcia sprawy ustaleń faktycznych. Argumentacja zawarta w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazuje na samodzielną i rzetelną ocenę operatu. Sąd nie podziela również zarzutu wadliwego sporządzenia uzasadnienia. Wbrew argumentom skarżącej, zarówno podstawa faktyczna, jak i prawna rozstrzygnięcia zostały wyjaśnione w prawidłowy sposób, pozwalający zrozumieć tok rozumowania organu, który doprowadził do takiego, a nie innego rozstrzygnięcia sprawy.
W świetle powyższego skarga jako pozbawiona uzasadnionych podstaw, podlega oddaleniu na mocy art. 151 p.p.s.a.