II SA/LU 255/23

II SA/Lu 255/23 - Wyrok WSA w Lublinie
Data orzeczenia
2023-06-29
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2023-03-20
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Sędziowie
Grzegorz Grymuza /przewodniczący sprawozdawca/
Jerzy Drwal
Marcin Małek
Symbol z opisem
6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2021 poz 1899
art. 93 ust. 1 , ust.3b, ust. 4 i ust.5; art. 94 ust.1;
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Dz.U. 2023 poz 259
art. 151; art. 119 pkt 3;
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Dz.U. 2022 poz 2000
art. 7; art. 77 § 1; art. 80; art. 107 § 3;
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Grymuza (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Jerzy Drwal Asesor sądowy Marcin Małek po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 29 czerwca 2023 r. sprawy ze skargi Ingka C. P. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w J. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie z dnia 30 grudnia 2022 r., znak: SKO.41/3908/GG/2022 w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego podziału nieruchomości oddala skargę.
Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Lublinie decyzją z dnia 30 grudnia 2022 r., nr SKO.41/3908/GG/2022, po rozpatrzeniu zażalenia I. Sp. z o.o. (dalej jako: "skarżąca lub "Spółka""), utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta Miasta Lublin z dnia 12 sierpnia 2022 r., znak:PL-LP-III.6724.29.2022, w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości.
Rozstrzygnięcie organu zostało wydane w oparciu o następujący stan faktyczny i prawny:
Wnioskiem z dnia 15 czerwca 2022 r. Spółka wystąpiła o podział nieruchomości położonych w L. przy Al. [...], oznaczonych jako działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], [...], nr [...], nr [...] i nr [...] (obręb 0018, ark.2). Celem podziału jest wyodrębnienie pięciu działek ewidencyjnych, o odrębnych funkcjach w ramach nieruchomości skarżącej.
Z przedłożonego wniosku o podział wynika, że zostaną wyodrębnione działki:
1) nr [...] o pow. 9,1114 ha, stanowiąca obszar z budynkiem sklepu I. wraz z przyległą infrastrukturą,
2) nr [...] o pow. 8,2312 ha stanowiąca obszar z budynkiem Centrum Handlowego S. wraz z przyległą infrastrukturą,
3) nr [...] o pow. 1,2696 ha stanowiąca wewnętrzny układ komunikacyjny,
4) nr [...] o pow. 5,0359 ha stanowiąca obszar będący rezerwą terenu pod potencjalną przyszłą rozbudowę,
5) nr [...] o pow. 1,5123 ha stanowiąca obszar z infrastrukturą techniczną (zbiornik retencyjny).
Wnioskowane działki objęte są planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr 166/XI/2011 Rady Miasta L. z dnia 30 czerwca 2011 r.) i znajdują się w obszarze 1UC tj. w terenie przeznaczonym pod realizację obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m˛, dla których jako przeznaczenie równoważne ustala się realizację obiektów usługowych komercyjnych i użyteczności publicznej, parkingów i garaży wielostanowiskowych obsługujących obiekty handlowe i usługowe.
Spółka uzyskała od Prezydenta Miasta Lublin decyzję odmowną z dnia 20 kwietnia 2021 r. znak: GD-GD II.6831.252.2019 odmawiające podziału działki nr [...], podział ten w zakresie wydzielenia budynku sklepu I. i budynku Centrum Handlowego S. pokrywa się z przedłożonym w niniejszej sprawie.
Ponadto, Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem znak: SKO.41/2582/GG/2020 z dnia 22 października 2020 r. utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie negatywnie opiniujące możliwość podziału działki nr [...] znak: AB-LA-III.6724.2.147.2019. W ww. postanowieniu organ wyjaśnił, że z ustaleń zawartych w m.p.z.p. (§ 5 pkt 8 i 9) w zakresie szczegółowych zasad podziału, na terenie 1UC dopuszcza się podział służący realizacji praw własności poszczególnych współwłaścicieli zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami szczególnymi, natomiast w zakresie szczególnych warunków zagospodarowania terenu brak jest dopuszczenia lokalizacji budynku w granicy, w związku z tym obowiązują tu przepisy odrębne. Taką interpretację zapisów planu uzyskano w toku postępowania, pismem znak: PL-PP-II.671.115.2019 z dnia 13 listopada 2019 r. wydanym przez Dyrektora Wydziału Panowania UM L.. Od tego czasu plan nie podlegał żadnym zmianom dla omawianego terenu.
Organ podkreślił, że przedmiotowy podział, po ścianie budynku, jest niezgodny z przepisami prawa miejscowego, gdyż w ustaleniach m.p.z.p. dla terenu 2U nie przewidziano możliwości realizacji budynku w granicy z działką budowlaną. Organ wskazał, że zrealizowanie przedmiotowej zabudowy, a następnie wnioskowanie o podział po ścianie budynku stanowi swego rodzaju próbę obejścia przepisów prawa miejscowego. Miejscowy plan nie dopuszcza realizacji budynku w granicy, dlatego podział ma być dokonany po realizacji budynku, co jednak nadal jest sprzeczne z ustaleniami planu. Wnioskowany do podziału teren, zabudowany jest obecnie I-II - kondygnacyjnym obiektem usługowo - handlowym w skład którego wchodzą: Sklep I. oraz S. . Obydwie części tworzą funkcjonalną i konstrukcyjną całość. Z wniosku inwestora wynika, że proponowany podział ma na celu wydzielenie Sklepu I. i S. , w taki sposób by powstały dwie odrębne nieruchomości: pierwsza, zabudowana I - kondygnacyjnym budynkiem (S. ); druga, zabudowana II - kondygnacyjnym budynkiem (I. ).
W ocenie organu I instancji, proponowana linia podziału nieruchomości przebiegać będzie po ścianie, której z uwagi na istniejące otwory okienne oraz wejścia do obiektu, nie można uznać za przegrody budowlane. Ponadto po proponowanym podziale wejście do II - kondygnacyjnej części obiektu (I. ) i tak odbywałoby się głównym wejściem ogólnodostępnym znajdującym się w I - kondygnacyjnej jego części (S. ). W konsekwencji prowadziłoby to do nieuzasadnionego pozbawiania wejścia do budynku Sklepu I. . Istniejący stan zagospodarowania nieruchomości jasno wskazuje na funkcjonalne i konstrukcyjne powiązanie wnioskowanych do podziału części obiektu.
Organ wskazał, że z rzutów poziomych ścian oddzieleń przeciwpożarowych wszystkich kondygnacji budynku, wynika iż proponowane linie podziału nie przebiegają wzdłuż ścian bez otworów na wszystkich kondygnacjach obiektu. Z rzutów podziemia (parking podziemny) i parteru wynika, że granica projektowanego podziału nie przebiega po ścianach oddzielenia przeciwpożarowego na każdej z kondygnacji, o których mowa w art. 93 ust. 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023, poz. 344 ze zm.; dalej jako: "u.g.n."). Ponadto, na terenie przedmiotowej nieruchomości znajdują się części wspólne, tj. sieci wodociągowe przeciwpożarowe oraz drogi pożarowe, które są niezbędne dla obsługi każdej z projektowanych do wyodrębnienia części obiektu. To stwierdzenie podważa tezę, iż wydzielane budynki mogą być odrębnie wykorzystywane i posiadają osobną infrastrukturę techniczną, a przede wszystkim niezależne systemy przeciwpożarowe (drogę pożarową oraz sieć wodociągową przeciwpożarową).
Organ stwierdził, że wnioskowana do podziału nieruchomość stanowi funkcjonalną całość, nie zaś dwa odrębne budynki, co w konsekwencji prowadzi do uznania, że przedłożony wstępny projekt podziału nie spełnia warunku zawartego w art. 93 ust. 3b u.g.n. Organ podkreślił, że skoro celem podziału przedmiotowej nieruchomości zabudowanej jest wydzielenie zabudowanych działek budowlanych, to podział musi być przeprowadzony w taki sposób, aby każdy budynek po podziale mógł stać się przedmiotem odrębnej własności bez naruszania praw właścicieli poszczególnych nieruchomości. Mając na uwadze, że na terenie przedmiotowej nieruchomości znajdują się części wspólne, tj. sieci wodociągowe przeciwpożarowe oraz drogi pożarowe, wydzielenie dwóch samodzielnych nieruchomości jest niemożliwe.
Po rozpatrzeniu wniosku Spółki, postanowieniem z 12 sierpnia 2022 r., znak: PL-LP-III.6724.29.2022, Prezydent Miasta Lublin negatywnie zaopiniował przedłożony przez Spółkę wstępny projekt podziału przedmiotowej nieruchomości. Organ podniósł, że Spółka uzyskała od Prezydenta Miasta Lublin decyzję odmowną znak: GD-GD-II.6831.252.2019 z dnia 20 kwietnia 2021 r. w sprawie podziału działki nr [...], podział ten w zakresie wydzielenia budynku sklepu I. i budynku Centrum Handlowego S. pokrywa się z przedłożonym w obecnej sprawie. W przedmiotowej sprawie o podział działek nr 1, [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] (obręb 18 - L. , ark. 2) położonych przy Al. [...] w L., wizja terenowa, jak również materiały geodezyjne wykazały, że nie zaszły żadne zmiany w stosunku do poprzednio rozpatrywanej sprawy dotyczącej oddzielenia Sklepu I. i S. . W zakresie podziału reszty działek organ zaniechał wzywania wnioskodawcy o przedłożenie bilansów terenu, czy rzutów kondygnacji, ze względu na okoliczność, że podział wewnątrz budynku nie może zostać pozytywnie zaopiniowany, a co za tym idzie cały wstępny projekt podziału opiniuje się jak niezgodny z ustaleniami m.p.z.p.
W zażaleniu na powyższe postanowienie, pełnomocnik Spółki zarzucił:
I. naruszenie art. 7, art. 77 oraz 80 k.p.a. poprzez brak wyjaśnienia okoliczności istotnych dla prawidłowego i pełnego rozstrzygnięcia sprawy, zaniechanie rozpatrzenia w sposób wszechstronny i wyczerpujący całego materiału dowodowego oraz przeprowadzenie postępowania dowodowego w sposób wybiórczy, co przejawiało się w całkowitym pominięciu przez organ wniosków wynikających z opinii pn. "Zasady podbiału nieruchomości zabudowanej — wskazane możliwości podbiału nieruchomości zabudowanej położonej w L. przy Alei [...] [...] i [...]" z dnia 26 czerwca 2021 r. autorstwa prof. dr hab.. inż. R. C., dr inż. C. K., dr inż. L. K. z Uniwersytetu [...] w O., z której wynika m.in. że:
a) sklep I. i galeria S. zostały zaprojektowane i zrealizowane w sposób zapewniający możliwość niezależnego funkcjonowania dwóch odrębnie wykorzystywanych obiektów; granicę pomiędzy nimi wyznaczają pionowe płaszczyzny ścian oddzielenia przeciwpożarowego przeprowadzone na całej wysokości budynku od jego fundamentu do przekrycia dachu;
b) ściany oddzielenia przeciwpożarowego oddzielające obiekty zostały zaprojektowane zgodnie z uzyskanym w dniu 22 kwietnia 2013 r. odstępstwem od rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 22 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Odstępstwo w szczególności dotyczyło m.in. występowania zamknięć przeciwpożarowych w ścianie oddzielenia przeciwpożarowego o powierzchni ponad 15%;
c) na całym przebiegu proponowanej granicy występuje pokrycie z płaszczyzną pionową leżącą w obrysie ścian na poszczególnych kondygnacjach;
d) wydzielone części zespołu posiadają własne wejścia;
e) wydzielone części zespołu posiadają odrębne instalacje;
f) wydzielone części odrębnie są wykorzystywane; co miało skutek w postaci błędnego ustalenia przez organ, że przesłanki określone w art. 93 ust. 3b u.g.n., nie zostały spełnione, z zastrzeżeniem zarzutu wskazanego w pkt III odwołania;
II. naruszenie art. 75 § 1 k.p.a. poprzez pominięcie i nie przeprowadzenie przez organ dowodu z opinii, podczas gdy jako dowód w postępowaniu administracyjnym należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem, zatem obowiązkiem organu w świetle wskazanej normy było przeprowadzenie dowodu z opinii przed wydaniem postanowienia;
III. naruszenie art. 93 ust. 4 u.g.n. polegające na wydaniu postanowienia, o którym mowa w art. 93 ust. 5 u.g.n. w sposób wykraczający poza zakres wyznaczony treścią art. 93 ust. 4 u.g.n. tj. objęcie treścią opinii również przesłanek określonych w art. 93 ust. 3b u.g.n., podczas gdy przedmiotem postanowienia, o którym mowa w art. 93 ust. 5 u.g.n. jest - w odniesieniu do obszaru objętego planem miejscowym — wyłącznie wydanie opinii w przedmiocie zgodności proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, przy czym wskazane naruszenie w rezultacie doprowadziło do naruszenia przez organ art. 6 Kpa;
IV. naruszenie art. 93 ust. 1, art. 93 ust. 2 i art. 93 ust. 4 u.g.n. polegające na ich niewłaściwym zastosowaniu do niniejszego stanu faktycznego, przejawiające się w błędnym przyjęciu, że w wypadku obowiązywania planu miejscowego dla nieruchomości objętej podziałem, ocena zgodności podziału z ustaleniami planu może być dokonana również w odniesieniu do przepisów odrębnych, w tym przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, podczas gdy wskazane przepisy art. 93 ust. 1, 2 i 4 u.g.n. stanowią samoistna podstawę oceny zgodności podziału z ustaleniami planu;
V. naruszenie § 12 ust. 2 w zw. z § 2 ust. 1 w/w rozporządzenia, poprzez błędne przyjęcie, iż przepis ten ma zastosowanie do oceny zgodności podziału z ustaleniami planu miejscowego, podczas gdy przepis ten stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowanie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także związanych z nimi urządzeń budowlanych, z zastrzeżeniem § 207 ust. 2 rozporządzenia.
Po rozpatrzeniu zażalenia Spółki, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Lublinie postanowieniem z dnia 30 grudnia 2022 r., nr SKO.41/3908/GG/2022 utrzymało zaskarżone postanowienie w mocy.
W ocenie Kolegium, pomimo, że zakres przedmiotowy sprawy wskazywał na obowiązek organu dokonania oceny zaistnienia przesłanek określonych jedynie w art. 93 ust. 1, ust. 2 i ust. 3b u.g.n., organ I instancji wyszedł poza wskazane wyżej ustawowe ramy, poprzez wadliwie dokonanie oceny wstępnego projektu podziału nieruchomości pod kątem przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepisy te nie powinny być brane pod uwagę, ze względu na to, że podział w niniejszej sprawie dotyczy działek objętych planem i dokonywany jest w trybie art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n., co oznacza, że badaniu podlegała jedynie zgodność projektu z ustaleniami planu miejscowego, nie zaś z innymi (poza przepisami u.g.n. i przepisami wykonawczymi do w/w ustawy w zakresie podziału nieruchomości) przepisami prawa, w tym przepisami w/w rozporządzenia, z uwagi na okoliczność, że zakres stosowania przepisów rozporządzenia jest wąski i odnosi się do sytuacji związanej z sytuowaniem nowych budynków, a nie do budynków już istniejących.
Kolegium podzieliło natomiast stanowisko organu I instancji w zakresie ustaleń samego planu miejscowego, wskazując, że plan miejscowy nie przewiduje możliwości realizacji na terenie 1UC budynków w granicy działki, przez co podział uznać należało za sprzeczny z aktem prawa miejscowego. Kolegium wyjaśniło, że wprawdzie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują możliwość podziału nieruchomości zabudowanej, o ile spełnione zostaną określone warunki (art. 93 ust. 3b u.g.n.), jednakże w sytuacji gdy plan miejscowy możliwości posadowienia budynku w granicy działki nie przewidział, wówczas podział w w/w trybie uznać należy za niedopuszczalny. Przepis powyższego artykułu ustawy należy odczytywać bowiem łącznie z ustaleniami prawa miejscowego.
Ponadto, Kolegium podniosło, że stosownie do treści w/w przepisu ustawy, jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części. Z kolei w myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości, jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części, które mają własne wejścia i są wyposażone w odrębne instalacje.
Z ustaleń organu I instancji, poczynionych w oparciu o rzuty podziemia i parteru, wynika że linia podziału nieruchomości (działki nr [...]) po wewnętrznej ścianie budynku nie przebiega po ścianie oddzielenia przeciwpożarowego na każdej z kondygnacji (od jego fundamentu do przekrycia dachu). Oznacza to, że ocenie podlegało to czy ściany, po których zaplanowano podział, wyraźnie dzielą budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części (na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu). Przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest jednym budynkiem — obiektem usługowo-handlowym, w skład którego wchodzi sklep I. (dwukondygnacyjny) oraz sklep S. (jednokondygnacyjny). W wyniku podziału w/w nieruchomości miałyby powstać dwie odrębne działki. Na jednej z nich znajdowałby się sklep [...] z infrastrukturą towarzyszącą, na drugiej sklep S. z infrastrukturą towarzyszącą. Ściana wewnętrzna, która miałaby oddzielać w/w części posiada jednak otwory drzwiowe (przejścia) umożliwiające swobodną komunikację pomiędzy w/w sklepami. Wejście zaś do obu sklepów odbywa się przez wspólny hall, z którego urządzono przejście do sklepu I. przez otwór w ścianie, mającej (zgodnie z projektem podziału) oddzielać obie nieruchomości. Powyższe oznacza, że oba sklepy tworzą funkcjonalną i konstrukcyjną całość.
Ściana, po której zaplanowano podział, nie oddziela wyraźnie budynku na dwie odrębnie wykorzystywane części, czego wymaga przepis art. 93 ust. 3b u.g.n., jak też § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.
Odnosząc się do przedłożonej przez stronę opinii z dnia 26 czerwca 2021 r. dotyczącej możliwości podziału nieruchomości zabudowanej położonej w L. przy alei. [...] [...] i [...], Kolegium stwierdziło, iż zawarte w niej wnioski w powyższym zakresie (odmienne od wniosków organów obu instancji), nie zasługują na uwzględnienie. Opinia powyższa jest dokumentem prywatnym, reprezentującym niejako stanowisko zleceniodawcy, bez uwzględniania całokształtu okoliczności sprawy, ograniczeń prawnych oraz potencjalnych zagrożeń, jakie mogłyby wystąpić po podziale.
W wyniku podziału sklep I. pozbawiony byłby własnego (niezależnego od sklepu S. ) wejścia, które urządzone zostało z hallu sklepu S. (przejście zależne). Ponadto, obie wydzielone nieruchomości nie będą posiadały odrębnych instalacji (niezależnych), w tym infrastruktury przeciwpożarowej. Kolegium wskazało przy tym na znajdującą się w aktach sprawy opinię Komendanta Miejskiego Państwowej Straży Pożarnej [...] z dnia 14 lipca 2020 r. (dołączoną na etapie postępowania odwoławczego), z której wynika, że w świetle proponowanego podziału występuje duże prawdopodobieństwo braku integracji i współdziałania urządzeń przeciwpożarowych, których niezapewnienie w obiekcie stanowić będzie zagrożenie dla życia i zdrowia jego użytkowników. W opinii tej wskazano również na wątpliwości co do zagadnień ewakuacji, zależności konstrukcyjnej obiektów i wielu innych obszarów wpływających na bezpieczeństwo, jak też na problem układu dojazdów, w tym drogi pożarowej oraz zaopatrzenie wodne do zewnętrznego gaszenia pożaru w zakresie lokalizacji hydrantów zewnętrznych, co ma znaczenie podczas prowadzenia działań ratowniczo-gaśniczych. Organ wskazał, że wprawdzie opinia ta wydana została w sprawie zakończonej postanowieniem Prezydenta Miasta Lublin z dnia 21 lipca 2020 r. znak 4 lutego 2020 r. znak AB-LA-III.6724.2.147.2019 negatywnie opiniującym wstępny projekt podziału nieruchomości działki nr [...], jednakże obecnie proponowany podział pokrywa się w części (właśnie w zakresie działki nr [...]) z podziałem proponowanym w poprzednim postępowaniu podziałowym, jej wnioski pozostają zatem aktualne.
Kolegium podniosło również, że pomimo, iż organ nie I instancji nie odniósł się do przedłożonej przez stronę opinii, jak też nie odniósł się do możliwości podziału pozostałych działek objętych wnioskiem, to jednak pozostaje to bez wpływu na poprawność podjętego rozstrzygnięcia. Do opinii powyższej odniosło się natomiast Kolegium, ponownie rozpatrując niniejszą sprawę w toku postępowania odwoławczego. Odnosząc się zaś do rezygnacji z oceny proponowanego podziału pozostałych nieruchomości, Kolegium stwierdziło, że zaniechanie to nie miało wpływu na wynik sprawy, jak też podyktowane było kompleksowym podejściem do zaproponowanego podziału. Jeżeli brak było podstaw do podziału działki zabudowanej (w trybie art. 93 ust. b u.g.n.), bezprzedmiotowym byłoby analizowanie wniosku podziałowego w pozostałej części, akcesoryjnej niejako do kwestii podziału nieruchomości budynkowej.
W skardze do sądu administracyjnego na postanowienie Kolegium skarżąca, reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika, zarzuciła naruszenie:
1) naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:
a) art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 126 k.p.a. oraz art. 124 § 2 k.p.a. i z art. 11 k.p.a. oraz art. 8 k.p.a. poprzez zawarcie w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia wzajemnie sprzecznych tez organu, który z jednej strony przyznał rację skarżącej, iż organ I instancji nie był uprawniony do badania wstępnego projektu podziału nieruchomości pod kątem przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a z drugiej strony powołuje się na § 12 Rozporządzenia w sprawie warunków oraz opinię Komendanta Miejskiej Państwowej Straży Pożarnej w L. z dnia 14 lipca 2020 r., jako na przesłanki negatywnego zaopiniowania przedstawionego przez skarżącą wstępnego projektu podziału nieruchomości, co nie spełnia wymogów uzasadnienia postanowienia;
b) art. 7, 75 §1, 77 oraz 80 k.p.a. poprzez niewyczerpujące wyjaśnienie okoliczności istotnych dla prawidłowego i pełnego rozstrzygnięcia sprawy oraz zaniechanie rozpatrzenia w sposób wszechstronny i wyczerpujący całego materiału dowodowego, polegające na (I) błędnych ustaleniach co do rodzaju ścian, przez które miałby przebiegać podział, (II) przez oparcie rozstrzygnięcia na stwierdzeniu, że wydzielone nieruchomości nie będą posiadały odrębnych instalacji, (III) przez stwierdzenie, że ściana, po której zaplanowano podział nie oddziela wyraźnie budynku na dwie odrębnie wykorzystywane części, (IV) jak i błędnym ustaleniu, że wydzielane budynki nie mogą stanowić dwóch odrębnie wykorzystywanych części, pomimo dysponowania przez organ ekspertyzą w tym zakresie: "Zasady podziału nieruchomości zabudowanej - wskazanie możliwości podziału nieruchomości zabudowanej położonej w L. przy Alei [...] [...] i [...]" z dnia 26 czerwca 2021 r. autorstwa prof. dr hab. inż. R. C., dr inż. C. K., dr inż. L. K. z Uniwersytetu [...] w O., Wydziału [...] (dalej jako "Opinia").
c) art. 7, art. 77 oraz art. 80 k.p.a. poprzez niewyczerpujące wyjaśnienie okoliczności istotnych dla prawidłowego i pełnego rozstrzygnięcia sprawy oraz zaniechanie rozpatrzenia w sposób wszechstronny i wyczerpujący całego materiału dowodowego, polegające na oparciu rozstrzygnięcia na piśmie Komendanta Miejskiego Państwowej Straży Pożarnej [...] z dnia 14 lipca 2020 r. pomimo, iż:
- pismo to nie odnosi się do przesłanek podziału nieruchomości wskazanych w art. 93 ust. 3b bądź w art. 93 ust. 4 u.g.n.
- pomimo, iż przedstawione w piśmie stanowisko ma charakter wyłącznie spekulatywny;
- oraz pomimo, iż pismo to zostało sporządzone na potrzeby innego postępowania;
d) naruszenie art. 7 oraz 77 w zw. z art. 84 §1 k.p.a. przez zaniechanie dopuszczenia dowodu z opinii biegłego, w sytuacji, w której organ doszedł do odmiennych wniosków, niż przedstawione w ekspertyzie dostarczonej przez skarżącą co do spełnienia warunków, od których uzależniony jest podział nieruchomości, pomimo braku dowodu przeciwnego, przy czym ustalenie odmiennych okoliczności niż wskazane w dowodach dostarczonych przez skarżącą, wymagałoby uzyskania wiadomości specjalnych;
e) naruszenie art. 138 §1 pkt 2) w zw. z art. 144 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i nie uchylenie wadliwego postanowienia organu I instancji, mimo zaistnienia ku temu podstaw;
2) naruszenie przepisów prawa materialnego:
a) naruszenie art. 93 ust. 4 u.g.n. w zw. z art. 93 ust. 5 u.g.n. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie co w konsekwencji doprowadziło do naruszenia art. 6 k.p.a. oraz art. 7 Konstytucji RP, polegające ha utrzymaniu w mocy przez Kolegium postanowienia, o którym mowa w art. 93 ust. 5 u.g.n. pomimo, iż wykracza ono poza zakres wyznaczony treścią art. 93 ust. 4 u.g.n., tj. dotyczy oceny innych kwestii niż zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, przy czym wskazane naruszenie w rezultacie doprowadziło do naruszenia przez organ art. 6 k.p.a. oraz art. 7 Konstytucji RP, zgodnie z którymi organy administracji publicznej działają na podstawie i w granicach przepisów prawa; ewentualnie z ostrożności procesowej - na wypadek nieuwzględnienia zarzutu z pkt 2) a) powyżej:
b) naruszenie art. 93 ust. 1, 93 ust. 2, 93 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 12 ust. 2 Rozporządzenia w sprawie warunków, polegające na ich niewłaściwym zastosowaniu do niniejszego stanu faktycznego, przejawiające się w błędnym przyjęciu, iż w wypadku obowiązywania planu miejscowego dla nieruchomości objętej podziałem, ocena zgodności podziału z ustaleniami planu miejscowego może być dokonana również w odniesieniu do przepisów odrębnych w tym przepisu § 12 ust. 2 Rozporządzenia w sprawie warunków, podczas gdy wskazane przepisy art. 93 ust. 1, 93 ust. 2, 93 ust. 4 u.g.n. stanowią samoistną podstawę oceny zgodności podziału z ustaleniami planu miejscowego;
c) naruszenie art. 93 ust. 3b u.g.n. oraz § 4 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości z dnia 7 grudnia 2004 r. (Dz.U. Nr 268, poz. 2663) (dalej jako "Rozporządzenie w sprawie podziałów"), poprzez ich błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, iż granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany wyłącznie pełne, pomimo iż powołane przepisy nie zawierają takiego ograniczenia oraz poprzez błędne interpretowanie wymogu oddzielenia budynku na dwie odrębnie wykorzystywane części z wykluczeniem przejścia pomiędzy dwoma projektowanymi budynkami i jakiejkolwiek zależności między nimi, co nie wynika z powołanego przepisu.
Mając na uwadze powyższe, pełnomocnik wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu I instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.
W odpowiedzi na skargę, organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonym postanowieniu.
Sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 259; dalej jako: p.p.s.a.).
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie, zważył, co następuje:
Skarga nie jest uzasadniona.
Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity Dz.U. z 2019 r., poz. 2167 ze zm.) sąd kontroluje zaskarżone akty pod względem ich zgodności z prawem, przy czym nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, lecz granicami danej sprawy - art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 - dalej jako: "p.p.s.a."). Sąd ma obowiązek dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu, biorąc pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy, nawet jeżeli nie zostały podniesione w skardze. Sąd bada legalność zaskarżonego postanowienia, jego zgodność z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz z prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Uchylenie postanowienia następuje w szczególności w przypadku, gdy zaskarżony akt narusza przepisy prawa materialnego lub przepisy postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 3 § 1 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.).
Skarga w sprawie nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżone postanowienie zostało wydane bez naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Rozstrzygając w sprawie organ nie naruszył także przepisów prawa materialnego.
Już w tym miejscu należy podkreślić, że ustalenia faktyczne poczynione przez organ administracji znajdują potwierdzenie w niewadliwie zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym, wobec czego materiał ten należało uznać za wystarczający do podjęcia prawidłowego i zgodnego z prawem postanowienia w przedmiocie zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości.
Organ administracji dokonał także właściwej wykładni przepisów prawa materialnego, jak też prawidłowo zastosował normy prawne do ustalonego w sprawie stanu faktycznego.
W myśl przepisu art. 7 k.p.a., organ administracji podejmuje wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, zaś zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a., obowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy.
Przez rozpatrzenie całego materiału dowodowego należy rozumieć uwzględnienie wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu, jak i uwzględnienie wszystkich okoliczności towarzyszących przeprowadzeniu poszczególnych dowodów, a mających znaczenie dla oceny ich mocy i wiarygodności. Ocena dowodów powinna być dokonana na podstawie całego zebranego materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.).
Organ administracyjny jest więc zobowiązany na podstawie przytoczonych przepisów do podjęcia wszelkich niezbędnych czynności proceduralnych w celu zebrania pełnego materiału dowodowego, dopiero bowiem wówczas może ocenić, czy dana okoliczność została wyjaśniona i udowodniona.
W rozpoznawanej sprawie organ administracji nie naruszył wskazanych reguł postępowania. Organ zebrał wyczerpująco cały materiał dowodowy, rozważył go i poddał ocenie, zgodnie z regułami wynikającymi z przepisów art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego. Ustalił dokładnie stan faktyczny i wyjaśnił wszystkie istotne okoliczności niezbędne do rozstrzygnięcia sprawy, mając na względzie treść mających zastosowanie w sprawie przepisów prawa.
Z treści uzasadnienia zaskarżonego postanowienia wynika, że organ wziął pod uwagę wszystkie okoliczności faktyczne i dowody zgromadzone w aktach sprawy, w tym także te związane z sytuacją prawną i faktyczną podlegającej podziałowi nieruchomości.
Ustalenia organu w tym zakresie nie budzą zastrzeżeń. Ustalenia te wynikają bowiem z przeprowadzonych w sprawie i wskazanych w uzasadnieniu postanowienia dowodów. Podkreślić należy również, że także sama skarżąca nie wskazuje takich środków dowodowych, które będąc pominięte przez organ, miałyby znaczenie dla ustalenia okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. W szczególności zaś bez wpływu na oceny i ustalenia organu pozostaje złożona przez skarżącą ekspertyza pt. "Zasady podziału nieruchomości zabudowanej - wskazanie możliwości podziału nieruchomości zabudowanej położonej w L. przy [...] [...] [...] i [...]" z dnia 26 czerwca 2021 r. autorstwa prof. dr hab. inż. R. C., dr inż. C. K., dr inż. L. K. z Uniwersytetu [...] w O., Wydziału [...]
Organ nie naruszył także dyspozycji art. 6 k.p.a.
Zasada legalizmu (praworządności) oznacza, że organ musi działać na podstawie i w granicach prawa.
W sprawie organ działał na podstawie przepisów obowiązującego prawa.
Nie ma podstaw do podzielenia zarzutu naruszenia art. 107 § 3 k.p.a., czy też ściślej rzecz biorąc - z uwagi na to, zaskarżonym aktem jest postanowienie, a nie decyzja - art. 124 § 2 k.p.a. Uzasadnienie zaskarżonego postanowienia zawiera wszystkie elementy wymagane powyższym przepisem, co umożliwia przeprowadzenie kontroli sądowej wydanego przez organ rozstrzygnięcia. W motywach zaskarżonego postanowienia organ odwoławczy rzeczowo i z poszanowaniem reguł określonych w art. 107 § 3 k.p.a. wyjaśnił przesłanki natury faktycznej i prawnej podjętego rozstrzygnięcia.
Brak jest również podstaw do uznania, że zaskarżone postanowienie narusza przepisy prawa materialnego.
Prawnomaterialną podstawę rozstrzygnięcia wydanego w sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2023 r., poz. 344 ze zm. - dalej jako: "u.g.n."), w tym przede wszystkim art. 93 tej ustawy.
Przypomnieć w tym miejscu należy, że wnioskowany do podziału teren, zabudowany jest obecnie I-II - kondygnacyjnym obiektem usługowo-handlowym w skład którego wchodzą: Sklep I. oraz S. . Obydwie części tworzą funkcjonalną i konstrukcyjną całość. Z wniosku inwestora wynika, że proponowany podział ma na celu wydzielenie Sklepu I. i S. , w taki sposób by powstały dwie odrębne nieruchomości: pierwsza, zabudowana I - kondygnacyjnym budynkiem (S. ); druga, zabudowana II - kondygnacyjnym budynkiem (I. ). Ściana wewnętrzna, która miałaby oddzielać w/w części posiada otwory drzwiowe (przejścia) umożliwiające swobodną komunikację pomiędzy w/w sklepami. Wejście do obu sklepów odbywa się przez wspólny hall, z którego urządzono przejście do sklepu I. przez otwór w ścianie, mającej (zgodnie z projektem podziału) oddzielać obie nieruchomości.
Zaskarżonym rozstrzygnięciem Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy postanowienie negatywnie opiniujące wstępny projekt podziału nieruchomości położonej przy Al. [...], oznaczonych jako działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], [...], nr [...], nr [...] i nr [...] (obręb 0018, ark.2).
W realiach przedmiotowej sprawy rozstrzygnięcie takie należy uznać za prawidłowe z tej podstawowej przyczyny, że przepis art. 93 ust. 1 u.g.n. wyklucza możność podziału nieruchomości w sposób żądany przez wnioskodawcę. Podziału nieruchomości można dokonać pod warunkiem, że jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, przy czym zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n.).
Przypadki, w których podziału nieruchomości można dokonać niezależnie od ustaleń planu miejscowego, statuuje art. 95 u.g.n., przy czym nie mają one zastosowania w niniejszej sprawie. Zasadą pozostaje więc zgodności podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego. W orzecznictwie również ugruntowany jest pogląd, że wydając postanowienie w przedmiocie zaopiniowania wstępnego projektu podziału, organ wykonawczy gminy jest zobowiązany kierować się tylko jedną przesłanką, jaką jest zgodność z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a dopiero na dalszym etapie postępowania kieruje się dodatkowymi przesłankami (por. wyrok WSA w Gliwicach z 27 lutego 2019 r., II SA/Gl 817/18, LEX nr 2639831). Skoro więc wynik podziału determinują postanowienia planu, to organ właściwy w przedmiocie zatwierdzenia podziału jest odpowiedzialny za przyszły kształt wydzielonych działek, na który wpływu nie ma wnioskodawca.
Przechodząc na grunt niniejszej sprawy, Sąd stwierdził, że zaskarżonym postanowieniem prawidłowo negatywnie zaopiniowano wstępny projekt podziału działki nr 1, [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] albowiem obowiązujący na tym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie dopuszcza na terenie przedmiotowej nieruchomości realizacji budynku w granicy działki. Jak wynika z akt sprawy, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Miasta L. z dnia 30 czerwca 2011 r., nr [...]), przedmiotowa nieruchomość przeznaczona została pod realizację obiektów handlowych o pow. sprzedaży powyżej 2000 m˛, jako przeznaczenie równoważne ustala się realizację obiektów usługowych komercyjnych i użyteczności publicznej, parkingów i garaży wielostanowiskowych obsługujących obiekty handlowe i usługowe (symbol 1UC). Zgodnie z § 5 pkt 5 ppkt 8 i 9 m.p.z.p., w zakresie szczegółowych zasad podziału, na terenie 1UC dopuszcza się podział służący realizacji praw własności poszczególnych współwłaścicieli zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami szczególnymi, natomiast w zakresie szczególnych warunków zagospodarowania terenu oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy ustala się uwzględnienie w zagospodarowaniu terenu przebiegu istniejącej infrastruktury i zachowanie właściwych odległości regulowanych normami i przepisami odrębnymi. W związku z treścią obowiązującego na terenie podziału, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który w swoich ustaleniach nie przewiduje dopuszczenia lokalizacji budynku w granicy, obowiązują tu przepisy odrębne, uznać należy, że podział nieruchomości zgodnie z wnioskiem Spółki jest niedopuszczalny z uwagi na niezgodność z prawem.
Przede wszystkim więc skoro obowiązujący plan miejscowy nie przewiduje możliwości realizacji na terenie 1UC budynków w granicy działki, projektowany podział nieruchomości zabudowanej, w której budynki miałyby zostać sytuowane w bezpośrednio w granicy działki, należy uznać za sprzeczny z aktem prawa miejscowego.
Niewątpliwie postanowienie z art. 93 ust. 4 u.g.n. ma wstępny charakter, a jego zakres ogranicza się do zbadania zgodności konkretnej propozycji podziału nieruchomości z ustaleniami obowiązującego dla danego terenu planu miejscowego.
Co do zasady więc poza zakresem opiniowania z art. 93 ust. 4 u.g.n. pozostają kwestie zgodności projektowanego podziału z innymi przepisami, w tym przepisami techniczno-budowalnymi takimi jak przepisy rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity Dz.U. z 2022 r., poz. 1225).
Zgodność z ustaleniami planu miejscowego, o której mowa w art. 93 u.g.n., to jednak nie tylko zgodność z pozytywnymi przepisami planu miejscowego, ale również zgodność z takimi wymogami zagospodarowania przestrzennego, które powinien określać plan miejscowy w świetle innych powszechnie obowiązujących przepisów prawa.
Skoro z bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa (§ 12 ust. 2 rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) wynika, że sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy jest dopuszczalne jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość to kwestia spełnienia takiego warunku jest zagadnieniem zgodności projektowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego, a nie zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi.
Wnioskowany podział po ścianie budynku jest więc niezgodny z przepisami prawa miejscowego z tej podstawowej przyczyny, że obowiązujący plan miejscowy nie przewiduje na tym terenie możliwości realizacji budynku w granicy z działką budowlaną.
Zrealizowanie przedmiotowej zabudowy jako jednego obiektu budowalnego oraz następnie wnioskowanie o podział po ścianie budynku w granicy nieruchomości stanowią niewątpliwie próbę obejścia przepisów prawa miejscowego.
Niezależnie od powyższego należy podkreślić, że podział nieruchomości jest możliwy tylko wtedy, gdy w wyniku podziału powstaną odrębne nieruchomości możliwe do zagospodarowania zgodnie z planem miejscowym. Podział musi dzielić budynek na odrębne części, a wydzielane części muszą być zdatne do samodzielnego wykorzystania niezależnie od pozostałych części budynku.
W sprawie nie zostały spełnione także i te wymogi.
W art. 93 ust. 3b u.g.n. przewidziany został podział budynku wraz z podziałem gruntu – może on nastąpić, gdy podziałowi ulega nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem, a podział polega na wydzieleniu działki gruntu wraz ze znajdującą się na tej działce częścią budynku. Podział taki jest jednak możliwy tylko wtedy, gdy wydzielana część budynku może być samodzielnie wykorzystywana niezależnie od pozostałych części budynku.
Podział budynku przebiega wtedy wzdłuż granicy podziału nieruchomości gruntowej, więc wzdłuż tej samej granicy powinno być możliwe funkcjonalne przedzielenie budynku, tak by wydzielana część mogła funkcjonować jako osobna nieruchomość. Sprowadza się to w praktyce do tego, by budynek przedzielony był ścianami na całej wysokości wzdłuż linii podziału działki. Z tego względu ustawodawca przesądził w art. 93 ust. 3b, że granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.
Uzupełnieniem tego przepisu ustawy jest przepis § 4 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w którym wskazano dodatkowo, że omawiany podział jest dopuszczalny, gdy projektowane do wyodrębnienia części budynku mają własne wejścia i są wyposażone w odrębne instalacje.
Ze ustaleń organów, poczynionych w oparciu o rzuty podziemia i parteru, wynika, że linia podziału nieruchomości po wewnętrznej ścianie budynku nie przebiega po ścianie oddzielenia przeciwpożarowego na każdej z kondygnacji, od jego fundamentu do przekrycia dachu.
W szczególności z ustaleń organu wynika, że ściana taka nie istnieje na poziomie podziemia, a więc parkingu podziemnego.
Po drugie oczywistym jest, że na poziomie parteru w ścianach części obiektu tworzącej Sklep I. znajdują się duże otwory, przez które odbywa się komunikacja z holu usytuowanego w części obiektu oznaczonej jako S. , a więc wejście i wyjście ze Sklepu I. .
Istnienie w ścianie budynku, przez którą miałaby przebiegać proponowana linia podziału nieruchomości, tego rodzaju otworów wyklucza możność uznania tego rodzaju ściany za przegrody budowlane w rozumieniu art. 93 ust. 3b u.g.n. co sprawia, że nie został spełniony warunek określony w art. 93 ust. 3b u.g.n.
Dla oceny takiej bez znaczenia pozostaje to, że inwestor na etapie budowy uzyskał zgodę na odstępstwo w zakresie projektowanej ściany oddzielenia z otworami. Odstępstwo dotyczyło w szczególności m.in. występowania zamknięć przeciwpożarowych w ścianie oddzielenia przeciwpożarowego o powierzchni ponad 15% (odstępstwo do wymagań § 245, § 249 ust. 3 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych).
Odstępstwo to było odstępstwem od przepisów techniczno-budowlanych na etapie wykonania budynku. Odstępstwo to miało zatem zastosowanie jedynie w fazie budowy obiektu, przy czym udzielono zostało ono w stanie, w którym obie części obiektu, tj. S. i Sklep I. tworzyły jeden budynek.
Odstępstwo to nie jest więc odstępstwem od wymogów wynikających z przepisów działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym w szczególności z art. 93 ust. 3b u.g.n.
Odstępstwo to nie ma więc zastosowania przy podziale nieruchomości i nie zwalnia wnioskodawcy ze spełnienia wymogów określonych przy podziale nieruchomości, w tym w szczególności nie zwalania wnioskodawcy z konieczności spełnienia wymogów określonych w art. 93 ust. 3b u.g.n.
Co więcej istnienie takiego odstępstwa wprost wskazuje na zamierzoną i nadal istniejącą zależności obu części budynku, tworzących jeden obiekt budowlany, posiadający jeden wspólny wewnętrzny hol z zewnętrznymi wejściami.
Powyższe oznacza, że wbrew dyspozycji § 4 ust. 1 ww. rozporządzenia z 7 grudnia 2004 r., zaplanowany podział nie będzie wyraźnie oddzielał budynki na dwie odrębnie wykorzystywane części.
Z akt sprawy nie wynika w żaden sposób, że po podziale powstaną dwa zupełnie odrębne obiekty, z uwagi na przejście (główne drzwi wejściowe do galerii), wspólny hall umożliwiający komunikację pomiędzy dwoma głównymi sklepami. Co szczególnie istotne ściana, po której zaplanowano podział, nie oddziela wyraźnie budynku na dwie odrębnie wykorzystywane części, czego wymaga przepis art. 93 ust. 3b u.g.n., jak też § 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości. Także po wnioskowanym podziale oba budynki korzystały by ze wspólnego holu.
Odnosząc się do przedłożonej przez skarżącą opinii z dnia 26 czerwca 2021 r. dotyczącej możliwości podziału przedmiotowej nieruchomości zabudowanej położonej w L. przy alei. [...] [...] i [...], Sąd wyjaśnia, że wnioski w niej zawarte (odmienne od wniosków organów obu instancji), nie zasługują na uwzględnienie. Sąd podziela stanowisko Kolegium, że przedłożona opinia jest dokumentem prywatnym, reprezentującym niejako stanowisko zleceniodawcy, bez uwzględniania całokształtu okoliczności sprawy, ograniczeń prawnych oraz potencjalnych zagrożeń, jakie mogłyby wystąpić po podziale.
Zauważenia wymaga także, że w opinii wskazano na konieczność uregulowania w przyszłości kwestii formalnoprawnych dotyczących korzystania z poszczególnych instalacji czy dróg wewnętrznych (w tym dróg pożarowych), co niewątpliwie wskazuje na zależność obu części budynku oraz problemy w samodzielnym ich funkcjonowaniu.
Powyższe potwierdza materiał dowodowy zgromadzony w aktach sporawy, z którego wynika, że na terenie przedmiotowej nieruchomości znajdują się części wspólne, tj. sieci wodociągowe przeciwpożarowe oraz drogi pożarowe, które są niezbędne dla obsługi każdej z projektowanych do wyodrębnienia części obiektu (co stwierdzono w ekspertyzie technicznej, w zakresie bezpieczeństwa przeciwpożarowego).
W odniesieniu do zarzutu skarżącej, dotyczącego wadliwego powołania przez organ pisma Komendanta Miejskiego Państwowej Straży Pożarnej w L. z 14 lipca 2020 r. dotyczącego wydania opinii w zakresie planowanego podziału przedmiotowych nieruchomości, podnieść należy, że wprawdzie wstępny projekt podziału podlega ocenie w zakresie dopuszczalności podziału nieruchomości, a w szczególności opiniowaniu co do zgodności propozycji podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednakże jak wskazuje się w orzecznictwie i doktrynie, badanie projektu podziału pod względem zgodności z ustaleniami planu dotyczy według art. 93 ust. 2 u.g.n. zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Sformułowanie "zarówno" wskazuje, że zbadane muszą być obie przesłanki: zgodność przeznaczenia terenu w projekcie podziału z przeznaczeniem terenu ujętym w planie, jak i możliwość zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (por. wyrok WSA w Krakowie z 21.12.2018 r., II SA/Kr 1320/18, LEX nr 2625270). Z powyższego wynika zatem, że na tej podstawie organ mógł powołać opinię Komendanta Miejskiego Straży Pożarnej w L. w sprawie bezpieczeństwa przeciwpożarowego, jednakże nie miała ona znaczenia, które przesądzałoby o rozstrzygnięciu, a mogło jedynie stanowić argument wspierający stanowisko zaprezentowane przez organ.
W opozycji do zarzutu skargi, że uzasadnienie jest niespójne i odnosi się do rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, podnieść należy – z przyczyn wyżej już wyjaśnionych - że niezasadnie skarżąca wskazuje na zastosowanie rozporządzenia w/s warunków technicznych. Kolegium w zaskarżonej decyzji powołało w części merytorycznej rozporządzenie Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie podziału nieruchomości, natomiast odnosząc się do rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w/s warunków technicznych skorygowało postanowienie organu I instancji wykluczając możliwość jego zastosowania do oceny wstępnego podziału nieruchomości. Niezasadne są zatem twierdzenia skarżącej o dokonaniu przez organ opiniujący oceny zgodności podziału z ustaleniami planu miejscowego w sposób wykraczający poza granice wyznaczone w art. 93 ust. 2 u.g.n. Wbrew zarzutom skargi organ nie dokonał tej oceny w pełnej dowolności, a przez pryzmat obowiązującego prawa.
Końcowo należy zauważyć, że w obrocie prawnym pozostaje ostateczne postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 22 października 2020 r., znak: SKO.41/2582/GG/2020, którym utrzymano w mocy postanowienie Prezydenta Miasta Lublin z dnia 4 lutego 2020 r., znak: AB-LA-III.6724.2.147.2019 negatywnie opiniujące możliwość podziału działki nr [...].
Jak wskazuje się w piśmiennictwie prawniczym z powagi rzeczy osądzonej korzystają również postanowienia (Jaśkowska Małgorzata, Wilbrandt-Gotowicz Martyna, Wróbel Andrzej, Komentarz do Kodeksu postępowania administracyjnego, opublikowano: LEX/el. 2023, uwagi do art. 156).
W sprawie nie można mówić o tożsamości żądań w pełnym zakresie albowiem obecnie złożonym wnioskiem oprócz działki nr [...] objęto również inne, graniczące z tą działką, nieruchomości. W postanowieniu z dnia 4 lutego 2020 r. rozstrzygnięto już jednak kwestię możności działu działki nr [...] i usytuowanego na niej budynku, w którym mieści się Sklep I. i galeria S. Ostateczne i pozostające w obrocie prawnym postanowienie z dnia 4 lutego 2020 r. wykluczyło więc możność dokonania podziału działki nr [...] w sposób żądany przez wnioskodawcę.
Z tych względów skarga przedstawia się jako bezzasadna, co obligowało Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie do jej oddalenia na podstawie art. 151 p.p.s.a.