II SA/Lu 220/25

II SA/Lu 220/25 - Wyrok WSA w Lublinie
Data orzeczenia
2025-07-10
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-04-24
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Sędziowie
Anna Ostrowska /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Uchylono zaskarżoną decyzję
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jerzy Parchomiuk Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Grymuza Asesor sądowy Anna Ostrowska (sprawozdawca) Protokolant Sekretarz sądowy Natalia Kondraciuk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 lipca 2025 r. sprawy ze skargi R. S. oraz A. S. na decyzję Wojewody Lubelskiego z dnia 4 lutego 2025 r. znak: IF-VII.7840.1.40.2024.BZ w przedmiocie pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Wojewody Lubelskiego na rzecz R. S. oraz A. S. kwotę 1014 (tysiąc czternaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
Decyzją z 4 lutego 2025 r., znak: IF-VII.7840.1.40.2024.BZ, wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572, dalej: k.p.a.) i art. 35 ust. 1, 3 i 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.) po rozpatrzeniu odwołania R. S. i A. S. Wojewoda Lubelski utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta Lublin z dnia 18 października 2024 r., znak: AB-BW-1.6740.9.2023, Nr [...], zatwierdzającą projekt budowlany oraz udzielającą L. J. W. i W. Sp. k. w L. pozwolenia na budowę zespołu dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych: etap I - budynek wielofunkcyjny B4 zawierający część domu studenckiego, część mieszkalną wielorodzinną oraz lokale usługowe z garażem podziemnym, z instalacjami wewnętrznymi: wodociągową, kanalizacji, wentylacji mechanicznej, c.o. z węzłem cieplnym, elektryczną i teletechniczną, z instalacjami zewnętrznymi: kanalizacji deszczowej ze szczelnym zbiornikiem retencyjnym, elektryczną oświetlenia terenu, z dojazdami, dojściami, placem zabaw, murkami, etap II - budynek mieszkalny wielorodzinny B5 z garażem podziemnym, z instalacjami wewnętrznymi: wodociągową, kanalizacji, wentylacji mechanicznej, c.o. z węzłem cieplnym, elektryczną i teletechniczną, z instalacjami zewnętrznymi: kanalizacji deszczowej ze szczelnym zbiornikiem retencyjnym, elektryczną oświetlenia terenu, z dojazdami, dojściami, miejscami parkingowymi, placem zabaw i murkami oporowymi na działce nr [...] przy ul. C. w L.
W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Wojewoda, powoławszy się na treść art. 35 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy Prawo budowlane, wskazał, że sporna inwestycja to budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych podzielonych na dwa etapy: budynek B4 wraz z infrastrukturą, będący etapem I zamierzenia budowlanego i budynek B5 wraz z infrastrukturą, będący II etapem zamierzenia budowlanego. Projektowane budynki są budynkami wysokimi z maksymalnie jedenastoma kondygnacjami nadziemnymi i dwiema kondygnacjami garażu podziemnego. W budynku B4 (wysokość 1, 9 i 11 kondygnacji) przewidziano 90 mieszkań, 24 lokale w domu studenckim (32 pokoje: pomieszczenia do dziennego pobytu, sypialnie - w domu studenckim), 4 lokale usługowe i 113 miejsc parkingowych. W budynku B5 (wysokość 1, 8, 10 i 11 kondygnacji) zaprojektowano 101 mieszkań i 110 miejsc parkingowych oraz 8 miejsc na terenie.
Wojewoda wyjaśnił, że działka nr [...] wskazana we wniosku o pozwolenie na budowę objęta jest ustaleniami uchwały Nr 1119/XXXVI/2022 Rady Miasta z dnia 3 marca 2022 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L.-część III dla obszaru A - rejon ulic: C., W., Z. Położona jest ona w terenie 4 MN/U i według § 12 uchwały przeznaczona jest na lokalizację funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej oraz lokalizację nieuciążliwych usług. W ustępie 2 tego paragrafu zapisano nakaz starannego ukształtowania i utrzymanie zieleni urządzonej, towarzyszącej budynkom i ciągom komunikacyjnym, w formie zieleni niskiej, średniej i wysokiej, dopuszczono lokalizację detali urbanistycznych i wskazano, że pozostałe ustalenia jak w ustępie 5, 6, 8, 9, 10. Zgodnie z informacjami zawartymi w projekcie zagospodarowania terenu spełniono wymagania uchwały co do wielkości powierzchni zabudowy (2689,53 m2 przy powierzchni terenu inwestycji 5402,97 m2 daje 49,78% przy ograniczeniu do 50%), wielkości powierzchni biologicznie czynnej (34,97% przy wyznaczonym minimum 30%), wysokości zabudowy (maksymalnie 34,97 m przy ograniczeniu do 35 m), intensywności zabudowy (wyliczona wartość 4,99 przy ograniczeniu w planie do 7). Wymaganiom planu odpowiada także zaprojektowany dach płaski zielony ekstensywny nieużytkowy oraz powierzchnia i kształt placu zabaw (382,97 m2 przy wymaganiu 2 m2 na 1 mieszkanie).
W ocenie organu usytuowanie budynków nie narusza wskazanych na rysunku planu nieprzekraczalnych linii zabudowy, nie zostało wykorzystane zawarte w uchwale dopuszczenie wysunięcia linii zabudowy przed nieprzekraczalną linię zabudowy w wypadku funkcji usługowych i handlu oraz sytuowanie budynków bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną (§ 12 ust. 6 pkt 2 i 3). Spełnione zostały wymagania co do kolorystyki elewacji i zastosowanych materiałów (wykluczono jaskrawe kolory, blachę trapezową i falistą, "siding"). W projekcie zagospodarowania zawarto wyliczenie niezbędnej ilości miejsc parkingowych według zasad przedstawionych w § 6 planu, a ich rozmieszczenie nastąpiło w zgodzie z dopuszczonym w § 12 ust. 6 pkt 17 i 18 sposobem realizacji (w granicach działki inwestycyjnej, garaże wbudowane, garaże podziemne, naziemne miejsca parkingowe). Odprowadzenie wód opadowych z dachów budynków, parkingów, dróg wewnętrznych i terenów okalających budynku przewidziano do szczelnego zbiornika na wody deszczowe o pojemności łącznie 120 m3, co odpowiada zasadom wskazanym w § 12. Rozwiązania w zakresie infrastruktury technicznej odpowiadają wymaganiom planu. Plan wskazuje w § 12 ust. 5 pkt 2 potrzebę lokalizacji usług w parterze budynku dostępnych z poziomu terenu i to zalecenie zostało wykonane (rzut parteru budynku B4 rysunek nr A/03.B4).
Wojewoda wyjaśnił, że w zakresie komunikacji w § 12 ust. 10 pkt 1 lit. a/ planu ustalono podstawową obsługę komunikacyjną terenu 4MW/U - od drogi publicznej oznaczonej symbolem 1KDL, 3KDD. Jak podano w projekcie zagospodarowania terenu, projektuje się kontynuację drogi wewnętrznej z wjazdem przez zaprojektowany na podstawie odrębnego opracowania pas drogowy (symbol 1KDL w planie zagospodarowania) od ul. C. przez drogę wewnętrzną zaprojektowaną według odrębnego pozwolenia na budowę (decyzja nr 560/22) i pozwolenie na budowę budynku B3. Dojazd do budynków zapewniony będzie poprzez służebność. Drugi wjazd na teren inwestycji projektowany jest od północy z pasa drogowego działki nr [...] (symbol 3KDD w planie zagospodarowania) na mocy stosownej umowy z ZDiM. Projektowany fragment drogi wewnętrznej połączy oba wjazdy. Inwestor zawarł z Gminą L. (Zarządem Dróg i Mostów w L.) umowę Nr 219/ZDM/22 z dnia 27 maja 2022 r. na realizację połączenia komunikacyjnego z istniejącą drogą publiczną wraz z aneksem Nr 301/ZDM/23 z dnia 24 lipca 2023 r. Akta sprawy zawierają kopię aktu notarialnego Repertorium A numer [...] z dnia 26 czerwca 2023 r., którym inwestor ustanowił na działce nr [...] służebność gruntową polegającą na prawie przejazdu i przechodu po wszelkich ciągach komunikacyjnych i drogach pożarowych (...) na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr [...].
Zgodnie z treścią § 12 ust. 9 pkt 3 planu na terenie 4MW/U wyznaczono obszar zieleni towarzyszącej ZT, w obrębie którego ustalono: zakaz lokalizacji zabudowy, w tym tymczasowych obiektów budowlanych, zakaz lokalizacji miejsc parkingowych, dopuszczenie lokalizacji ciągów pieszych, placów zabaw oraz terenowych urządzeń sportowo-rekreacyjnych, nakaz realizacji zieleni urządzonej w różnej formie (zieleni wysokiej, średniej i niskiej), nakaz zachowania minimum 75% obszaru ZT jako terenu biologicznie czynnego, dopuszczenie lokalizacji przejść i przejazdów. Przedłożony projekt zagospodarowania terenu – zdaniem Wojewody –spełnia przytoczone wymagania. Rodzaj zabudowy, jej wielkość i kształt odpowiadają ustaleniom obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.
Wojewoda podkreślił, że dla przedmiotowej inwestycji wydano decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach z dnia 14 listopada 2023 r., znak: OŚ-OD-1.6220.52.2023, stwierdzającą brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko. Ponadto organ uznał, że w projekcie wykazano spełnienie wymogów art. 5 ust. 1 pkt 4 i pkt 4a oraz art. 34 ust. 3 pkt 2h i 2i Prawa budowlanego w zakresie zapewnienia niezbędnych warunków do korzystania z mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne, w tym osoby starsze: opisano dostępność dla osób niepełnosprawnych, zapewniono udział lokali mieszkalnych dostępnych dla osób niepełnosprawnych i miejsca parkingowe, z których mogą korzystać wyłącznie osoby niepełnosprawne.
Następnie Wojewoda wskazał, że zgodnie z § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm., dalej: warunki techniczne; wersja obowiązująca w dacie złożenia wniosku o pozwolenie na budowę), jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż: 4 m w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy, 3 m w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy. W rozpatrywanym przypadku najbliżej granicy działki, za którą znajdują się działki budowlane (powyższe odległości minimalne nie mają zastosowania, gdy sąsiednia działka jest działką drogową, patrz § 12 ust. 10), jest usytuowany budynek B5. Odległość podana na rysunku projektu zagospodarowania terenu to od 4,20 m do 5,62 m. Zaproponowane odległości między zabudową przewidzianą na działce nr [...] (działki nr [...] są pozbawione zabudowy) odpowiadają wymaganiom przepisów § 271 do § 273 warunków technicznych.
Organ wskazał, że § 13 ust. 1 warunków technicznych stanowi, że odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń - co uznaje się za spełnione, jeżeli między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż wysokość przesłaniania dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m. Według ustępu 2 wysokość przesłaniania mierzy się od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego lub jego przesłaniającej części. Warunki techniczne w § 60 ust. 1 wyznaczają wymóg zapewnienia pokojom mieszkalnym czasu nasłonecznienia co najmniej 3 godziny w dniach równonocy (21 marca i 21 września) w godzinach 7:00-17:00.
Wojewoda wyjaśnił, że w projekcie zagospodarowania terenu zawarto opracowanie graficzne nasłonecznienia i przesłaniania (rysunki PZT/05, PZT/06 i PZT/07) obejmujące zabudowę objętą omawianym wnioskiem o pozwolenie na budowę, jak i usytuowane na działce nr [...] budynki B2 i B3 objęte odrębnymi pozwoleniami na budowę i plac zabaw (wymagania co do czasu nasłonecznienia w § 40 warunków). Wskazano pomieszczenia, a dokładnie przynależne do nich okna, wymagające szczegółowego sprawdzenia i dla nich przedstawiono poszczególne wykresy, które według zamieszczonych tam informacji udowadniają spełnienie wymagań warunków technicznych. Dodatkowo w opisie projektu zagospodarowania podsumowano, że po wybudowaniu projektowanych budynków, zarówno w odniesieniu do zabudowy istniejącej, jak i projektowanej, zostają spełnione wszystkie wymogi dotyczące nasłonecznienia określone w § 60 rozporządzenia oraz wszystkie wymogi dotyczące naturalnego oświetlenia pomieszczeń określone w § 13 rozporządzenia. Sąsiednie działki budowlane nr [...] nie są zabudowane, więc nie można omówić powyższych kwestii dla zlokalizowanych na nich pomieszczeń jako elementu sprawdzeń wynikających z art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego w zakresie właściwym dla rozpatrywanego wniosku o pozwolenie na budowę.
Wojewoda nie stwierdził również uchybień związanych z lokalizacją miejsc postojowych i wjazdów do garażu względem wymagań § 19 warunków technicznych, lokalizacją miejsc do gromadzenia odpadów stałych opisanych w § 23 oraz zaprojektowanym placem zabaw względem zapisów § 40 rozporządzenia.
Organ podkreślił, że w omawianej sprawie nie znajduje zastosowania § 36 warunków technicznych dotyczący odległości pokryw i wylotów wentylacji ze zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe, dołów ustępów nieskanalizowanych o liczbie miejsc nie większej niż 4 i podobnych urządzeń sanitarno-gospodarczych o pojemności do 10 m3 od okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Przedłożone projekty zostały pozytywnie zaopiniowane przez rzeczoznawcę w zakresie ochrony przeciwpożarowej oraz warunków sanitarno-higienicznych i są kompletne - wykonane zgodnie z rozporządzeniem w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego oraz spełniają wymogi art. 34 ustawy Prawo budowlane. Projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany zostały sporządzone i sprawdzone przez osoby uprawnione. Projektanci i sprawdzający złożyli oświadczenia o sporządzeniu projektu zgodnie z przepisami i zasadami wiedzy technicznej.
Wojewoda wskazał ponadto, że w odwołaniu zarzucano organowi I instancji brak własnych ustaleń co do obszaru oddziaływania, pobieżne ustalenie braku takiego oddziaływania na działkach skarżących, a nawet dokonanie sprzecznej z zasadami logiki oceny prowadzącej do stwierdzenia, że omawiane przedsięwzięcie nie wpłynie na ograniczenia w zagospodarowaniu tych działek. Powyższa opinia – w ocenie Wojewody – nie zasługuje na akceptację. Ustalenie stron postępowania świadczy o samodzielnym rozpatrzeniu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej kwestii obszaru oddziaływania. W omawianym przypadku obszar ten pokrywa się ze wskazaniami graficznymi zawartymi w przedłożonym projekcie. Nie daje to jednak prawa do uznania, że organ nie wypełnił samodzielnie obowiązków wynikających z przepisu. W zaskarżonym orzeczeniu nie zawarto zarzucanego stwierdzenia o braku wpływu budowy budynku B5 na zagospodarowanie działek odwołujących. Takie stwierdzenie stanowiłoby podstawę do uznania, że działki nr [...] nie znajdują się w obszarze oddziaływania, a więc ich właścicielom nie przysługuje status strony w omawianym postępowaniu. Tak przecież się nie dzieje. Skarżący brali odział w postępowaniu przed Prezydentem Miasta L. i skutecznie zainicjowali postępowanie odwoławcze przed Wojewodą Lubelskim, ponieważ należące do nich działki nr [...] znajdują się w obszarze oddziaływania i występują na nich ograniczenia w zagospodarowaniu. Przymiot strony zgodnie z art. 28 ust. 2 tej ustawy nie jest zależny od tego, czy oddziaływanie zamierzonej inwestycji na nieruchomości sąsiednie przekracza w tym względzie normy, lecz wynika z samego faktu oddziaływania na przestrzeń objętą prawem do nieruchomości (wyrok NSA z 21 lutego 2019 r., II OSK 848/17) oraz z potrzeby zbadania oddziaływania na przestrzeń objętą prawem do nieruchomości sąsiednich.
Wojewoda wyjaśnił, że skarżący zarzucili naruszenie art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego stanowiącego, że obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Przytoczony przepis nie zawiera żadnych ustaleń normalizacyjnych, formułuje jedynie zasadę ogólną. Art. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie stanowi, że rozporządzenie ustala warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, ich usytuowanie na działce budowlanej oraz zagospodarowanie działek przeznaczonych pod zabudowę, zapewniające spełnienie wymagań art. 5 i 6 Prawa budowlanego. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 stycznia 2010 r., II OSK 877/09, przepisy powołanego rozporządzenia dotyczą każdej nieruchomości, na której zgodnie z prawem mogą być prowadzone roboty budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 7 Prawa budowlanego. Zatem zachowanie warunków technicznych zapewnia spełnienie wymagań zawartych w art. 5 Prawa budowlanego, a dodatkowo, jeżeli udzielenie pozwolenia na budowę nie jest sprzeczne z wymogami określonymi w warunkach technicznych lub innych przepisach budowlanych, to spowodowane realizacją inwestycji dolegliwości dla otoczenia nie mogą być zakwalifikowane jako naruszające uzasadnione interesy osób trzecich. Nie chodzi tu bowiem o wszelkie utrudnienia, jakie może przynieść planowana inwestycja, ale tylko o takie, które stanowią naruszenie przepisów prawa.
Odpowiadając na wniosek skarżących zawarty w odwołaniu, Wojewoda wyjaśnił, że przepisy Prawa budowlanego i k.p.a. nie przewidują procedury uprawniającej organ odwoławczy do wnioskowanego przez skarżących dołączenia do akt postępowania odwoławczego akt innej sprawy prowadzonej w tym czasie przez organ I instancji. W tym przypadku chodzi o zabudowę działek nr [...] przy ul. F. S. oraz [...] przy ul. Z., tj. sprawy prowadzonej przed Prezydentem Miasta Lublin pod sygnaturą AB-BU-II.6740.94.2024. W dacie wydania decyzji Wojewody w niniejszej sprawie postępowanie wszczęte w dniu 11 października 2024 r. nie zostało zakończone, organ I instancji nie wydał decyzji, a więc nie ma także decyzji ostatecznej. Art. 4 Prawa budowlanego przyznający posiadającemu prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane prawo zabudowy nieruchomości, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami, świadczy zarazem o ograniczeniu roli organów wyłącznie do kontroli zgodności z przepisami, bez możliwości wpływu na kształt zamierzenia. Oczekiwane działanie jest zatem nieuprawnione i z zasady nie może przynieść spodziewanych efektów. Z treści odwołania wynika, że prawo swobodnego wyboru rozwiązania zabudowy na działkach nr [...] skarżący przyznają sobie, a odmawiają go inwestorowi przedmiotowego zamierzenia budowlanego.
W ocenie Wojewody, każda planowana zabudowa, a więc także zabudowa działek skarżących, musi spełniać wymagania zgodności z przepisami, a sprawdzenie jej pod katem zgodności z art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego przynależy do zadań organu I instancji i ponownie, jeżeli będzie postępowanie odwoławcze, do organu II instancji. Organ odwoławczy nie może samodzielnie ocenić projektów złożonych wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę przed organem I instancji, to jest przed wydaniem przez ten organ decyzji, i dodatkowo ma do tego prawo dopiero po złożeniu odwołania. Zmiana kolejności jest niedopuszczalna ze względu na uprawnienia wskazane w Prawie budowlanym, narusza zasadę dwuinstancyjności, a dodatkowo jest nieskuteczna jako środek sprawdzenia wzajemnych relacji, wpływu dwóch różnych inwestycji, ponieważ przed udzieleniem pozwolenia na budowę kształt inwestycji "planowanej" może jeszcze ulec zmianie.
Organ odwoławczy podzielił pogląd wyrażony w wyroku z dnia 15 lutego 2023 r., II OSK 455/20, w którym NSA wskazał, że: "obowiązek uwzględnienia przez organy administracji uzasadnionych interesów osób trzecich nie może być rozpatrywany abstrakcyjnie, bez odniesienia do skonkretyzowanych planów zagospodarowania sąsiednich działek. Organ administracji, dokonując zatwierdzenia projektu budowlanego, nie może oceniać go pod kątem każdego możliwego sposobu zabudowy sąsiedniej działki. Analiza projektu budowlanego pod kątem możliwości zabudowy sąsiedniej działki może mieć miejsce w sytuacji, gdy osoba mająca tytuł prawny dający podstawę do zabudowy tej działki posiada zatwierdzony decyzją projekt budowlany lub dokonała zgłoszenia realizacji określonej inwestycji. W takim przypadku organ administracji ma realną możliwość oceny, czy planowana inwestycja nie będzie skutkowała niemożnością realizacji lub ograniczeniem możliwości realizacji inwestycji na sąsiedniej działce". Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 16 listopada 2005 r., II OSK 672/05 wskazał, że "nie sposób również zaaprobować stanowiska, że w celu niejako »rezerwacji« możliwości realizacji dla siebie przyszłej inwestycji w najbardziej odpowiednim miejscu na nieruchomości dopuszczalne jest blokowanie zamierzenia inwestycyjnego właściciela działki sąsiedniej, w sytuacji, gdy zamierzenie to jest zgodne z przepisami ustawy Prawo budowlane".
Wojewoda podkreślił, że R. S. i A. S. złożyli wniosek o pozwolenie na budowę w dniu 11 października 2024 r. Jak wynika z akt niniejszej sprawy wcześniej skarżący odebrali zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie zabudowy działki nr [...] (20 grudnia 2023 r.) oraz korespondencję dotyczącą postanowienia zobowiązującego firmę L. J. W. i Wspólnicy Sp. k. w L. do usunięcia braków i nieprawidłowości w przedłożonej dokumentacji (12 stycznia 2024 r., 12 kwietnia 2024 r., 28 czerwca 2024 r., 15 lipca 2024 r., 11 września 2024 r., 26 września 2024 r.). Organ odwoławczy nie znalazł błędu w zakończeniu postępowania w sprawie rozpatrzenia wniosku firmy L. J. W. i W. Sp. k. w L. o pozwolenie na budowę w dniu 18 października 2024 r. Nie sposób także, według Wojewody, uznać, aby rozpatrzenie wniosku R. S. i A. S. miało rangę przesłanki do zawieszenia postępowania.
Analiza możliwości zabudowy działki sąsiedniej nie jest wymagana jako element projektu budowlanego i nie ma określonych prawnie cech, a więc zupełnie bezpodstawny jest zarzut skarżących wykonania jej z rażącym naruszeniem prawa. Ocena stopnia ograniczeń zabudowy na nieruchomościach sąsiednich pozostaje ciągle w zakresie zadań organów administracji architektoniczno-budowlanej. W sytuacji skomplikowanych kształtów budynków organy korzystają z możliwości technicznych projektantów (oprogramowanie graficzne) dla zobrazowania wpływu.
Wojewoda zaznaczył, że opracowania graficzne dotyczące analizy możliwości zabudowy działek sąsiednich (karty PZT/09, PZT/10, PZT/10a) dołączone do projektu zagospodarowania terenu są odpowiedzią inwestora na uwagi zgłaszane przez strony postępowania w trakcie jego trwania. Ich zawartość nie jest formalnie określona w przepisach, także w treści rozporządzenia Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2022 r. poz. 1679). Stąd zarzuty wykonania ich z rażącym naruszeniem prawa są niezasadne. Przedłożone rysunki przedstawiają dwa sposoby zabudowy działek nr [...]. Wykazano, że można przy zachowaniu wymagań warunków technicznych dla pomieszczeń w budynku B5 zaprojektować zabudowę ciągłą o wysokości do 5 kondygnacji, jak i zabudowę dwoma niezależnymi budynkami o wysokości 16 m i 25 m (maksymalna wysokość zabudowy terenu 3MNW/U). Karta PZT/10b zawiera zestawienie parametrów określonych w planie zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej inwestycji oraz zabudowy "hipotetycznej" na działkach [...]. Dla działek skarżących możliwa jest zabudowa do 49,96% i 49,87% dla poszczególnych działek i odpowiednio intensywności zabudowy 2,71 i 2,91. Obowiązujące ograniczenie to 50% i 3,2. Przy planowanej budowie budynków B4 i B5 powierzchnia zabudowy wynosi 49,78%, a intensywność zabudowy 4,99 (obowiązuje ograniczenie do 7). Według organu odwoławczego omówione zestawienie pozwala na uznanie, że po wybudowaniu przedmiotowych budynków działki skarżących zachowają potencjał inwestycyjny przewidziany w planie zagospodarowania. Akta sprawy organu I instancji zawierają przedłożone przez inwestora w dniu 25 września 2024 r., opracowane przez uprawnionego projektanta, wyjaśnienia dotyczące kwestii zabudowy działek nr [...] spełniające funkcję opisu dla przedstawionych powyżej rysunków. Znajduje się w nim odpowiedź na szczegółowe zastrzeżenia skarżących złożone w trakcie postępowania oraz ocena, że wykazano równość traktowania stron z przewagą dla właściciela działek nr [...], strona wnosząca uwagi ma szanse na większe wykorzystanie wskaźników i zapisów miejscowego planu niż planuje to zrobić inwestor działki nr [...].
Zdaniem Wojewody, wskazane w przedłożonym projekcie zagospodarowania terenu usytuowanie budynku B5 samo co do zasady nie ogranicza działań inwestycyjnych na działkach sąsiednich nr [...]. Działki nr [...] nie są zabudowane. Według przepisu § 272 ust. 1 warunków technicznych odległość ściany zewnętrznej wznoszonego budynku od granicy sąsiedniej niezabudowanej działki budowlanej powinna wynosić co najmniej połowę odległości określonej w § 271 ust. 1-7, przyjmując, że na działce niezabudowanej będzie usytuowany budynek o przeznaczeniu określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, przy czym dla budynków PM należy przyjmować, że będzie on miał gęstość obciążenia ogniowego strefy pożarowej Q większą od 1000 MJ/m2, lecz nie większą niż 4000 MJ/m2, a w przypadku braku takiego planu - budynek ZL ze ścianą zewnętrzną, o której mowa w § 271 ust. 1. Wskazane unormowanie podaje odległość między zewnętrznymi ścianami budynków niebędącymi ścianami oddzielenia przeciwpożarowego, a dla ścian z oknami lub drzwiami wynosi ona minimum 8 m. Jednocześnie obowiązują wymagania określone w § 271 ust. 10 warunków technicznych: w pasie terenu o szerokości określonej w ust. 1-7, otaczającym ściany zewnętrzne budynku, niebędące ścianami oddzielenia przeciwpożarowego, ściany zewnętrzne innego budynku powinny spełniać wymagania określone w § 232 ust. 4 i 5 dla ścian oddzielenia przeciwpożarowego obu budynków. Usytuowanie budynku B5 w odległości od 4,20 m do 5,62 m od granicy działki [...] zapewnia możliwość usytuowania ściany z oknami i drzwiami wzdłuż granicy zachodniej działek nr [...]nawet w minimalnej odległości 4,0 m dopuszczonej przez § 12 warunków technicznych. Przypomnieć należy, że działki skarżących oddziela od objętej omawianą inwestycją wąska działka nr [...].
Wojewoda podkreślił, że wprowadzenie ograniczeń na nieruchomościach sąsiednich jest z definicji podstawą objęcia ich obszarem oddziaływania, a więc jest zgodne z przepisami Prawa budowlanego. Niedopuszczalne jest jedynie uniemożliwienie zabudowy, a to nie występuje w omawianej sprawie. Projektowana inwestycja, w samodzielnej ocenie organu II instancji, w której wykorzystano dostarczone przez inwestora opracowania graficzne, nie uniemożliwia zagospodarowania działek odwołujących zgodnie z zachowaniem ustaleń planu miejscowego obowiązującego na inwestowanym obszarze. Jeżeli inwestor spełnia wymogi konieczne do udzielenia mu pozwolenia na budowę, to organy, stosownie do art. 35 ust. 4 ustawy Prawo budowlane, są zobowiązane do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, gdyż odmowa naruszałaby prawo inwestora do zabudowy swojej działki. Zatem w sytuacji spełnienia wymagań określonych w art. 35 ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4 ustawy Prawo budowlane, organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Jest to bowiem typowy przykład normy prawnej o charakterze związanym, kiedy organ, nie dysponując "luzem decyzyjnym", zobligowany jest do udzielenia pozwolenia na budowę w razie spełnienia przesłanek ustawowych" (wyrok WSA w Łodzi z dnia 25 listopada 2014 r., II SA/Łd 804/14). O tym, czy właściwy organ uwzględni wniosek inwestora i udzieli pozwolenia na budowę decyduje więc spełnienie warunków określonych w art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego i materialnych przesłanek decyzji określonych w art. 35 Prawa budowlanego. W takiej sytuacji organ nie może odmówić wydania pozytywnej decyzji tylko dlatego, że inny wariant inwestycji mógłby okazać się korzystniejszy dla właścicieli nieruchomości sąsiedniej. Organ jest więc związany treścią wniosku inwestora w tym sensie, że jeśli wniosek ten nie spełnia wymogów prawa, to powinien wydać decyzję odmowną, a jeśli wniosek odpowiada tym wymogom to organ, uwzględniając przysługujące inwestorowi prawo zabudowy, powinien podjąć rozstrzygnięcie zgodne z jego żądaniem, tj. wydać pozwolenie na budowę i zatwierdzić przedłożony projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany.
W skardze na decyzję Wojewody R. i A. S. zarzucili naruszenie prawa materialnego tj.:
1) art. 4 w związku z art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego w związku z art. 5, 7, 21 ust. 1, 74 ust. 1, 2, art. 4, art. 32 ust. 1 i ust 2 Konstytucji RP w zw. z art. 140 i 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) dalej "KC" przez ich niezastosowanie i uznanie, że w sprawie doszło do prawidłowego uwzględnienia interesu skarżących w zakresie prawa do zabudowy należących do nich działek nr [...] w sytuacji, gdy zamierzenie inwestycyjne inwestora na działce [...] - budynek B5, narusza zasadę równości, poszanowania własności i uniemożliwia skarżącym dysponowanie własną nieruchomością, tj. działką nr [...] na cele budowlane w zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, bowiem wpływ planowanej zabudowy budynkiem B5 na działce nr [...] na możliwość zabudowy działki nr [...] powinien być analizowany z uwzględnieniem możliwych sposobów zagospodarowania tych działek w zakresie oceny: odległości od granicy, zasłaniania, zacieniania i zachowania nasłonecznienia, wykorzystania dopuszczalnych warunków zabudowy podanych w MPZP, nie gorszych od zasad przyjętych dla budynku B5. Tymczasem analiza wpływu zabudowy budynkiem B5 na działki nr [...] sporządzona przez inwestora wyrażona w rysunkach PZT/09 i PZT/10 jest wadliwa i niepełna, sporządzona z rażącym naruszeniem wyżej podanych przepisów, czego organ II instancji nie dostrzegł mimo wytknięcia powyższego w odwołaniu, w tym nie dostrzegł faktu, że w przedstawionych przez inwestora analizach projektowany budynek B5 jest zbliżony do granicy działki 4,2 m - 5,62 m, natomiast wykazana możliwa zabudowa na działkach sąsiednich nr [...] jest zlokalizowana w dwukrotnie większej odległości od granicy działki, nie dostrzegł błędów tej analizy, nie dostrzegł tego, że występuje widoczna dysproporcja brył budynków w zabudowie na działce inwestora i skarżących, jak i nie dostrzegł, że brak jest analizy pozwalającej uznać, że nawet tak koszmarnej architektury, jaką zaplanował inwestor skarżącym do zabudowy ich działek, będzie można wybudować;
2) art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego w związku z art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i niedokonanie własnych ustaleń dotyczących obszaru oddziaływania obiektu planowanego do wybudowania na działce [...], a w konsekwencji prowadzenie postępowania przez organ bez uwzględniania prawidłowego oddziaływania planowanej zabudowy działki [...] na działki nr [...] oraz [...], które stanowią własność skarżących i pobieżnie ustalenie braku takiego oddziaływania, które występuje w sposób kluczowy dla działek skarżących;
3) art. 35 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego oraz w związku z § 13 i § 60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, gdyż:
a/ w przedłożonych analizach (rysunek PZT/09, rysunek PZT/10) nie wykazano spełnienia warunku naturalnego oświetlenia dla około 75% zachodniej elewacji hipotetycznego budynku. Na rysunku PZT/10 w budynku SI - uwzględniono na parterze tylko jedno skrajne okno, natomiast w analizie PZT/09 na elewacji zachodniej uwzględniono jedynie dwa skrajne okna. Na długości ok. 80 m elewacji analiza nie przewiduje więcej okien do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi w budynku hipotetycznym. Z analiz wynika, że hipotetyczny budynek, jaki zdaniem inwestora ma powstać na działkach nr [...], od strony zachodniej praktycznie nie będzie posiadał okien na kondygnacji parteru oraz I piętra, co jest niezgodne z § 13 WT - odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń;
b/ na rysunku PZT/10 między ramionami kąta 60° o długości ramion 31,10 m wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej na południowej elewacji hipotetycznego budynku SI, jaki zdaniem inwestora ma powstać na działkach nr [...], znajduje się część projektowanego budynku B5, co zgodnie z § 13 ust. 1 pkt warunków technicznych wykazuje brak możliwości realizacji hipotetycznego budynku SI na działce nr [...];
c/ na przedstawionych analizach (rysunek PZT/09, rysunek PZT/10 oraz przekrój PZT/10a) nie wykazano odległości projektowanego budynku B5 oraz hipotetycznej zabudowy od granicy działek;
d/ przedstawione analizy (rysunek PZT/09, rysunek PZT/10 oraz przekrój PZT/10a) nie wykazują spełnienia wymagań § 13 warunków technicznych. Załączona do akt analiza przedstawia, że projektowany budynek B5 przy odległości 4,2 m - 5,62 m od granicy nie może mieć XI ani VIII kondygnacji, ponieważ całkowicie przesłania parter oraz I piętro w hipotetycznej zabudowie;
e/ przyjmując jeden hipotetyczny budynek na całej długości działek nr [...] w granicach linii zabudowy od północy do południa (w takiej samej odległości od granicy działki jak planowany budynek B5) przy wys. 16-25 m zachodzi zacienianie budynku B5, co jest nie zgodnie z § 60 warunków technicznych. Analizy możliwości zabudowy (rysunek PZT/09, rysunek PZT/10) narzucają bardzo skomplikowany kształt hipotetycznych budynków, co znacznie ogranicza możliwość zabudowy wg MPZP na dz. nr [...] i kształtowanie ładu przestrzennego;
4) naruszenie art. 35 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego oraz w związku z § 73 warunków technicznych poprzez przyjęcie w przedstawionej analizie (rysunek PZT/09 dok. projektowej inwestora) od strony zachodniej w budynku hipotetycznym wadliwego poziomu wysokości parapetu na II kondygnacji (I piętro), w skutek obniżenia przez inwestora poziomu parteru budynku hipotetycznego na działce nr [...] względem poziomu otaczającego terenu.
Skarżący zarzucili również naruszenie przepisów postępowania, tj.:
1) art. 7 k.p.a. w związku z art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez:
- zaniechanie wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego oraz niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego, w szczególności poprzez nieprzeprowadzenie własnych ustaleń w zakresie obszaru oddziaływania projektowanego budynku B5 i nieustalenie tego faktu prawidłowo wobec działek nr [...],
- zaniechanie ustaleń, jaka występuje przyczyna budowy XI piętrowego budynku B5, przy tak dużym zbliżeniu się do granicy, czy jest możliwa inna lokalizacja tego budynku, i jaki ma to wpływ zarówno na interes inwestora, jak i skarżących,
- zaniechanie ustaleń czy budowa budynku B5 zgodnie z wnioskiem inwestora nie narusza zasad współżycia społecznego, jak też czy nie zakłóca korzystania z sąsiedniej nieruchomości skarżących, to jest działki nr [...] ponad przeciętną miarę,
- zaniechanie ustaleń, z jakich przyczyn inwestor przyjął dla zabudowy działek skarżących wymyślne bryły budynków, czym to motywował i dlaczego dla siebie inwestor nie przyjął takiej zabudowy, i jak wyglądałaby zabudowa obu terenów przy takich samych bryłach budynków,
- zaniechanie ustaleń z jakich przyczyn inwestor przyjął dla zabudowy własnej działki przybliżenie do granicy inne (korzystniejsze) niż dla zabudowy na działkach skarżących, i jak wyglądałaby zabudowa obu terenów, przy takich samych odległościach od granicy,
- zaniechanie ustaleń, w jakim miejscu projektu inwestor wykazał analizę nasłonecznienia w czasie dwóch równonocy,
- zaniechanie ustaleń, czy projektowana przez inwestora zabudowa działek skarżących jest zgodna z ich planami wyrażonymi w ich własnym wniosku o uzyskanie pozwolenia na budowę,
- zaniechanie ustaleń, czy faktycznie skarżący są w stanie uzyskać zezwolenie na budowę, jaką proponuje inwestor, czy też proponowana zabudowa jest niemożliwa do realizacji ze względu na brak zgodności przyjętej przez inwestora hipotetycznej zabudowy z warunkami technicznymi;
2) art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie sprzecznej z zasadami logiki i doświadczenia życiowego, niewszechstronnej oceny zgromadzonych w sprawie dowodów, przejawiającej się w szczególności dowolnym, sprzecznym z zasadami logiki i doświadczenia życiowego przyjęciem, że realizacja inwestycji w postaci budowy budynku B5 według podanych w projekcie parametrów na działce sąsiadującej z działkami nr [...] nie wpłynie na ograniczenia w zagospodarowaniu tych działek,
3) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez odstąpienie od pełnej oceny wniosku inwestora, gdy tymczasem model postępowania odwoławczego unormowany przepisami k.p.a. oparty jest na zasadzie merytorycznego rozpatrywania sprawy zakończonej decyzją organu I instancji, a nie tylko polemiki z odwołaniem.
W związku z powyższym skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji, uchylenie poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta Lublin z dnia 18 października 2024 r. w całości i zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.
Skarga jest zasadna. Zaskarżona decyzja narusza prawo w stopniu uzasadniającym jej uchylenie.
Oś sporu w niniejszej sprawie koncentruje się wokół udzielenia spółce L. L. pozwolenia na realizację inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków wraz z infrastrukturą, oznaczonych jako budynki B4 i B5 na działce nr [...] w L. W ocenie skarżących, usytuowanie i parametry budynku B5 uniemożliwią w przyszłości zabudowę należących do nich działek nr [...] z uwagi na konieczność zachowania norm technicznych dotyczących przesłaniania i nasłonecznienia.
Budynek B5 jest projektowany jako budynek mieszkalny wielorodzinny z garażem podziemnym, z instalacjami wewnętrznymi: wodociągową, kanalizacji, wentylacji mechanicznej, c.o. z węzłem cieplnym, elektryczną i teletechniczną, z instalacjami zewnętrznymi: kanalizacji deszczowej ze szczelnym zbiornikiem retencyjnym, elektryczną oświetlenia terenu, z dojazdami, dojściami, miejscami parkingowymi, placem zabaw i murkami oporowymi. W budynku tym przewidziano od 1 do 11 kondygnacji, zaprojektowano 101 mieszkań i 110 miejsc parkingowych oraz 8 miejsc na terenie. Wysokość budynku wynosi od 3,75 m do 34,2 m. Budynek jest usytuowany w odległości 4,2 m – 5,62 m od granicy z działką nr [...].
Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a/ Prawa budowlanego, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, z kolei w myśl art. 35 ust. 1 pkt 2 i 3 tej ustawy – bada również zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, a także kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie kopii zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego.
Art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego stanowi z kolei, że w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Z przytoczonych norm prawnych wynika, że obowiązująca w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę zasada odpowiedzialności za projekt budowlany projektanta oraz osoby sprawdzającej nie wyłącza obowiązku dokonania przez organ weryfikacji projektu budowlanego według kryteriów określonych w art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego. Właściwy organ w pierwszej kolejności bada zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeśli na terenie objętym inwestycją taki plan obowiązuje, a w dalszej kolejności organ bada zgodność projektu budowlanego z wymaganiami ochrony środowiska, kompletność projektu budowlanego oraz zgodność projektu zagospodarowania działki z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi.
W niniejszej sprawie kontrola projektu budowlanego, o której mowa wyżej, nie została przeprowadzona prawidłowo. Nie można bowiem zaakceptować stanowiska organów uznającego przedstawioną przez inwestora dokumentację projektową za kompletną, a co za tym idzie – w pełni zgodną z przepisami techniczno-budowlanymi.
Z uwagi na wysokość projektowanego budynku B5 (do 34,2 m) i jego planowane usytuowanie (4,2 m – 5,62 m od granicy działki inwestycyjnej), kluczowego znaczenia nabiera ocena projektu zagospodarowania działki pod kątem spełnienia norm § 13, § 57 i § 60 warunków technicznych w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego. Weryfikacja inwestycji pod kątem tych kryteriów wymagała sporządzenia stosownej analizy przesłaniania i nasłoneczniania dotyczącej projektowanego budynku, uwzględniającej nie tylko już istniejące budynki oraz pozostałe budynki projektowane na działce nr [...], lecz poddającej weryfikacji również wpływ przedmiotowej inwestycji na możliwość zabudowy działek sąsiednich według parametrów dopuszczonych planem miejscowym (przy uwzględnieniu różnego przeznaczenia poszczególnych nieruchomości w planie miejscowym).
Dołączona do wniosku o pozwolenie na budowę dokumentacja projektowa obejmująca analizę przesłaniania i nasłonecznienia budynków B4 i B5 składa się wyłącznie z części graficznej, w istocie pozbawionej wyjaśnień opisowych, co stanowi istotny mankament projektu, uniemożliwiający ocenę jego zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi, w tym § 13 i § 60 warunków technicznych. Na podstawie samej analizy graficznej bez towarzyszącego jej opisu nie sposób jednoznacznie przesądzić, czy analiza została prawidłowo przeprowadzona. Nie wiadomo, w jaki sposób projektant przyjął ustalenia niezbędne do zbadania zgodności rozwiązań projektowych z § 13 i § 60 warunków technicznych, a w konsekwencji, na jakiej podstawie stwierdził, że wymogi wynikające z tych przepisów zostały zachowane, a także, że spełniona została zasada poszanowania interesów osób trzecich występujących w obszarze oddziaływania obiektu. Bez wyjaśnień projektanta wątpliwości tych nie da się rozstrzygnąć. Wojewoda powinien był wezwać projektanta do złożenia dodatkowej dokumentacji (np. wyjaśnień w formie opisowej), pozwalającej na jednoznaczne stwierdzenie, że założenia przyjęte do analizy i jej konkluzje są prawidłowe. Tymczasem Wojewoda, mimo kategorycznie sformułowanych zastrzeżeń co do powyższych wymogów podniesionych w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji, nie odniósł się do tych zastrzeżeń i bezkrytycznie przyjął za wiarygodne ustalenia zawarte w analizie graficznej przedstawionej przez inwestora, co nie spełnia wymogów uzasadnienia określonych w art. 107 § 3 k.p.a. (analogicznie, jak to miało miejsce w przypadku projektowanego na działce inwestora budynku B2 objętego odrębnym postępowaniem w sprawie, w której zapadł wyrok tutejszego Sądu z 16 stycznia 2025 r., II SA/Lu 692/24).
W sprawie zabrakło zatem prawidłowej weryfikacji projektu budowlanego w aspekcie analizy przesłaniania i zacieniania, w kontekście wymogów techniczno-budowlanych wynikających z § 13, § 57 i § 60 warunków technicznych oraz normy art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego. Obowiązkiem organu jest nie tylko zbadanie, czy w przygotowaniu projektu brały udział uprawnione osoby, lecz również weryfikacja tego, czy dołączone do projektu rysunki i analizy są wystarczające do dokonania oceny, czy projektowana inwestycja jest zgodna z powyższymi wymogami. Skoro analiza przedstawiona przez inwestora nie poddaje się takiej weryfikacji, ocenę Wojewody Lubelskiego, wedle której projektowana inwestycja nie narusza powyższych norm, uznać należy za przedwczesną.
W konsekwencji zaskarżona decyzja narusza przepisy postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bowiem została podjęta w wyniku wadliwej oceny materiału dowodowego i bez wszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego. Jednocześnie doszło do naruszenia art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego poprzez wadliwą ocenę kompletności projektu budowlanego i jego zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi oraz normą art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego.
W niniejszej sprawie spornym zagadnieniem pozostaje badanie kwestii spełnienia norm dotyczących nasłonecznienia i zacieniania w sytuacji, gdy na sąsiedniej działce budowlanej nie istnieje jeszcze żadna zabudowa.
W orzecznictwie utrwalone jest stanowisko, że zawarte w art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego pojęcie uzasadnionych interesów osób trzecich powinno być interpretowane w sposób obiektywny, tj. zgodnie z regulującymi proces inwestycyjny przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, a ponadto uregulowaniami konstytucyjnymi oraz przepisami prawa cywilnego, w głównej mierze tzw. prawa sąsiedzkiego. Akcentuje się przy tym, że poszanowanie interesów osób trzecich polega na umożliwieniu tym podmiotom skorzystania z prawa zabudowy w takim zakresie, w jakim przysługuje ono inwestorowi. Wiąże się to z potrzebą dokonywania wyważenia interesów inwestora i właścicieli sąsiednich działek, co wymaga uwzględnienia istniejącej zabudowy oraz możliwości zabudowy działek w przyszłości (por. wyroki NSA z dnia: 14 września 2006 r., II OSK 1090/05, 25 czerwca 2009 r., II OSK 1277/08, 17 kwietnia 2014 r., II OSK 2816/12, 23 lipca 2015 r., II OSK 3090/13, 23 czerwca 2021 r., II OSK 2738/18, 24 sierpnia 2022 r., II OSK 2803/19).
W najnowszym orzecznictwie sądów administracyjnych dominuje pogląd nakazujący zawsze badać linijkę słońca, jeżeli sąsiednia działka jest działką budowlaną (tak np. WSA w Warszawie w wyroku z 25 lutego 2004 r., IV SA/Wa 3042/02). Również Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że regulacja § 13 warunków technicznych może być odpowiednio stosowana z uwagi na ochronę interesów osób trzecich przewidzianą w art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego w przypadkach, gdy na przyległych nieruchomościach nie istnieje jeszcze zabudowa wymagająca uwzględnienia (zob. wyrok NSA z dnia 28 lutego 2017 r., II OSK 1629/15). W wyroku z dnia 23 czerwca 2021 r., (II OSK 2738/18) NSA podkreślił, że zasada poszanowania interesów osób trzecich w sposób nieunikniony wiąże się z określonymi ograniczeniami w zakresie parametrów i usytuowania projektowanego obiektu budowlanego, o ile te ograniczenia są niezbędne do ochrony zabudowy na działkach sąsiednich, zarówno istniejącej, jak też projektowanej.
Analiza nasłonecznienia i przesłaniania powinna zatem dotyczyć również hipotetycznej zabudowy na działkach sąsiednich, i to o takich parametrach, jakie dopuszczają przepisy przyjętego dla danego obszaru miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Innymi słowy, przed zatwierdzeniem projektu budowlanego i udzieleniem pozwolenia na budowę organy administracji architektoniczno-budowlanej zobowiązane były ocenić, czy właściciel sąsiedniej niezabudowanej nieruchomości będzie mógł zabudować swoją nieruchomość z zachowaniem funkcji i parametrów dopuszczonych przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Należy jednak zaznaczyć, że Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela stanowisko organu drugiej instancji, że badając zgodność z prawem inwestycji na działce nr [...], nie miał on obowiązku uwzględniać konkretnego zamierzenia inwestycyjnego zaprojektowanego na działkach skarżących, objętego wnioskiem o pozwolenie na budowę złożonym w dniu 11 października 2024 r., ponieważ żaden przepis prawa takiego obowiązku nie wprowadza (skarżący nie uzyskali pozwolenia na realizację inwestycji objętej tym wnioskiem). Gdyby przyjąć, że organ każdorazowo – rozpoznając wniosek o pozwolenie na budowę na określonej działce – ma obowiązek uwzględniać potencjalne zamierzenie inwestycyjne projektowane w określonym miejscu i o określonych parametrach na działce sąsiedniej, to mogłoby dochodzić do sytuacji, w których prawny dysponent tej sąsiedniej działki przedstawiałby określony projekt inwestycji tylko po to, aby uniemożliwić zabudowę działki inwestora. Takie stanowisko wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w powołanym przez Wojewodę wyroku z dnia 16 listopada 2005 r., II OSK 672/05, w którym wskazano, że "nie sposób zaaprobować stanowiska, że w celu niejako »rezerwacji« możliwości realizacji dla siebie przyszłej inwestycji w najbardziej odpowiednim miejscu na nieruchomości dopuszczalne jest blokowanie zamierzenia inwestycyjnego właściciela działki sąsiedniej, w sytuacji, gdy zamierzenie to jest zgodne z przepisami ustawy Prawo budowlane". W takich sytuacjach powstałoby ryzyko patu inwestycyjnego – żadna z działek budowlanych nie mogłaby zostać zabudowana.
Organ miał natomiast obowiązek jednoznacznie, w sposób niebudzący żadnych wątpliwości ocenić, czy sporna inwestycja nie uniemożliwi zabudowy działek skarżących w sposób i przy zastosowaniu parametrów, jakie przewiduje obowiązujący na tym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Organ nie mógł tego dokonać w sytuacji, gdy nie dysponował kompletnym projektem zagospodarowania działki, zawierającym wszelkie niezbędne dane dotyczące parametrów, jakie przyjął projektant do obliczeń w zakresie nasłonecznienia i przesłaniania. W wyroku z 30 maja 2014 r. II OSK 3105/12 Naczelny Sąd Administracyjny sformułował trafnie pogląd, że będąca przedmiotem postępowania w sprawie pozwolenia na budowę planowana inwestycja powinna uwzględniać zacienienie potencjalnej zabudowy na działce sąsiedniej. NSA zaznaczył przy tym, że chociaż § 13 warunków technicznych ma zastosowanie do istniejącej zabudowy, to niezależnie od tego organ architektoniczno-budowlany ocenia wpływ planowanej inwestycji na teren sąsiedniej nieruchomości pod kątem możliwego jej zagospodarowania – z punktu widzenia treści art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego – w ramach "uzasadnionych interesów osób trzecich".
Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a/ i c/ p.p.s.a., orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku.
Orzeczenie o kosztach postępowania, zawarte w punkcie II sentencji wyroku zostało wydane na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. Zasądzone koszty postępowania obejmują uiszczony przez skarżących solidarnie wpis sądowy od skargi w wysokości 500 zł, wynagrodzenie pełnomocnika skarżących, które stosownie do § 14 ust. 1 pkt. 1 lit. c/ rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1935), wynosi 480 zł, a także uiszczone opłaty skarbowe od pełnomocnictw udzielonych przez skarżących w łącznej kwocie 34 zł.
Ponownie rozpoznając sprawę, w razie uprawomocnienia się niniejszego wyroku, Wojewoda wezwie inwestora do uzupełniania projektu zagospodarowania działki o część opisową analizy nasłonecznienia i przesłaniania, a następnie dokona oceny uzupełnionego projektu pod kątem spełnienia norm dotyczących przesłaniania i nasłonecznienia, w tym oceni, czy sporna inwestycja nie uniemożliwi zabudowy działek skarżących w sposób i przy zastosowaniu parametrów, jakie przewiduje obowiązujący na tym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł jak w sentencji.