II SA/Lu 1033/23

II SA/Lu 1033/23 - Wyrok WSA w Lublinie
Data orzeczenia
2024-01-25
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2023-11-21
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Sędziowie
Bartłomiej Pastucha /sprawozdawca/
Jacek Czaja
Joanna Cylc-Malec /przewodniczący/
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Sygn. powiązane
II OSK 1529/24 - Wyrok NSA z 2025-08-05
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 977
art. 61 ust. 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec Sędziowie Sędzia WSA Jacek Czaja Asesor sądowy Bartłomiej Pastucha (sprawozdawca) Protokolant Starszy sekretarz sądowy Agata Jakimiuk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 stycznia 2024 r. sprawy ze skargi P. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Zamościu z dnia 8 sierpnia 2023 r., znak: SKO.ZP/40/18/2023 w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.
Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Zamościu decyzją z dnia 8 sierpnia 2023 r. nr SKO.ZP/40/18/2023, po rozpatrzeniu odwołania P. K. (dalej także jako "skarżący"), utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Modliborzyc z dnia 27 kwietnia 2023 r. nr INW.6730.47.22/2023 r. w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla zrealizowanej inwestycji w postaci budynku mieszkalnego zlokalizowanego na działkach nr ewid.[...] i [...] w miejscowości [...], gmina [...].
Rozstrzygniecie powyższe zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:
Wnioskiem z dnia 20 października 2022 r. A. B. zwrócił się do Burmistrza Modliborzyc o ustalenie warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego wybudowanego na działkach nr ewid.[...] i [...] w miejscowości W. P., gmina M.. We wniosku, jako projektowany sposób zagospodarowania terenu inwestycji, wnioskodawca wskazał stan istniejący. Jednocześnie wskazał parametry istniejącego budynku.
Decyzją z dnia 27 kwietnia 2023 r. Burmistrz Modliborzyc ustalił warunki zabudowy dla zrealizowanej inwestycji w postaci budynku mieszkalnego zlokalizowanego na działkach nr ewid.[...] i [...] w miejscowości [...].
W uzasadnieniu organ pierwszej instancji wyjaśnił, że przedmiotowy budynek został zrealizowany przez A. B. na podstawie pozwolenia na budowę udzielonego decyzją Kierownika Urzędu Rejonowego w Janowie Lubelskim z dnia 27 września 1994 r. znak: NB.II.M-ce.7351/65/94. Przedmiotowy budynek stał się przedmiotem postępowania wszczętego w 2019 r. z urzędu przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Janowie Lubelskim, jako wybudowany z istotnym odstępstwem od projektu budowlanego zatwierdzonego ww. decyzją. W postepowaniu tym organ nadzoru budowlanego postanowieniem z dnia 24 listopada 2021 r. znak: PINB.SIO.M-ce.7356/III-1/19/20/21 nakazał A. B. uzupełnienie złożonego projektu budowlanego zamiennego o (m.in.) decyzję o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.
W celu ustalenia, czy objęty wnioskiem budynek spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (aktualny t.j. - Dz.U. 2023 r. poz. 977 ze zm., dalej jako "u.p.z.p."), organ pierwszej instancji przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, wyznaczając granice obszaru analizowanego na załączonej do wniosku kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000. Na podstawie tej analizy, określając poszczególne parametry przedmiotowego budynku, organ zaakceptował stan istniejący.
Odnosząc się do zarzutów podniesionych w toku postępowania przez P. K. (właściciela działki nr [...] sąsiadującej z terenem inwestycji), dotyczących zalewania jego nieruchomości wskutek nawiezienia ziemi na teren działki objętej wnioskiem, organ pierwszej instancji wyjaśnił, że kwestie te podlegają badaniu przez organ nadzoru budowlanego w postępowaniu naprawczym prowadzonym na podstawie art. 51 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm., dalej jako "Pr.bud."). Jeżeli zmiana rzędnej terenu w obszarze objętym projektem zagospodarowania terenu, będąca istotnym odstępstwem od zatwierdzonego projektu budowlanego, miała wpływ na działkę skarżącego, organ nadzoru budowlanego ustali, jakie działania należy podjąć, aby wykluczyć owe negatywne oddziaływanie przedmiotowej inwestycji na działkę sąsiednią.
W odwołaniu od powyższej decyzji P. K. wniósł o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Skarżący podniósł, że nie podziela ustaleń zawartych w przeprowadzonej analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W ocenie skarżącego, rozstrzygnięcie sprawy wymagało sporządzenia opinii dotyczącej wpływu zrealizowanego obiektu budowlanego na przyległy obszar, stosownie do art. 3 pkt 20 Pr.bud. Ponadto skarżący wytknął organowi pierwszej instancji pominięcie faktu, iż działki nr ewid.[...] i [...] położone są na terenie zalewowym.
Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Zamościu nie znalazło podstaw do jego uwzględnienia i powołaną na wstępie decyzją ostateczną z dnia 8 sierpnia 2023 r. (zaskarżoną do Sądu) utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.
W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że w rozpatrywanej sprawie organ pierwszej instancji przeprowadził analizę terenu, w oparciu o którą ustalono, że wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zostały spełnione, w związku z czym możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Ustalono, że teren objęty wnioskiem położony jest w środkowej części miejscowości, na obszarze zwartej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej. Na działce nr [...] znajduje się zrealizowany budynek mieszkalny o powierzchni ok. 140 m2, szerokości elewacji frontowej 9,61 m, parterowy z użytkowym poddaszem, częściowo podpiwniczony, przykryty dachem wielospadowym, zlokalizowany w odległości 16,70 m od zewnętrznej krawędzi drogi powiatowej. Na działkach położonych w obszarze analizowanym znajdują się natomiast budynki mieszkalne o pow. zabudowy od ok. 90 do 140 m2, szerokości elewacji frontowej od 9 do 13 m, przykryte w większości dachami dwuspadowymi, sporadycznie wielospadowymi, a także liczne budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy od ok. 30 do 200 m2 i szerokości elewacji frontowej od 3 do 20 m. Wobec tak ukształtowanego ładu przestrzennego stwierdzono, że możliwe jest ustalenie następujących cech i parametrów inwestycji: powierzchnia zabudowy do 140 m2; budynek o dwóch kondygnacjach naziemnych; szerokości elewacji frontowej 9,61 m, dach wielospadowy; wysokość krawędzi elewacji frontowej do 6,5 m; kąt nachylenia połaci dachowych od 20° do 45°, wysokość głównej kalenicy do 8 m, linia zabudowy w odległości 16.70 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi powiatowej.
W ocenie Kolegium, przeprowadzona analiza terenu jest pełna i wyczerpująca, a ustalone warunki zabudowy znajdują w niej odzwierciedlenie.
Odnosząc się do zarzutów odwołania organ drugiej instancji stwierdził, że w przedmiotowej sprawie prawidłowo wyznaczono obszar analizowany, zaś podjęta przez organ pierwszej instancji decyzja określa warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego oraz ochrony interesów osób trzecich. Nadto Kolegium wskazało, że w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, oprócz analizy terenu, nie przeprowadza się żadnych innych dowodów, a w szczególności nie powołuje się żadnych opinii specjalistycznych. Decyzja o warunkach zabudowy zawiera bowiem jedynie informację, czy i na jakich warunkach można zlokalizować inwestycję na danym terenie. Wszelkie sprawy techniczne rozstrzygane są natomiast na etapie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę.
P. K. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie na opisaną wyżej decyzję organu odwoławczego. Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucił naruszenie:
- art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. poprzez nieokreślenie obszaru, na który inwestycja będzie oddziaływać;
- art. 54 pkt 2 lit. a) i lit. d) u.p.z.p. poprzez nieokreślenie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego oraz wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich;
- art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez brak należytego zgromadzenia materiału dowodowego dotyczącego "Analizy związanej z postępowaniem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji: budowa budynku mieszkalnego na działkach nr ewid.[...] i [...], położonych w [...], gmina [...]";
- art. 84 § 1 k.p.a. poprzez błędne uznanie, że przedmiotowa sprawa nie wymagała pozyskania wiadomości specjalnych, mimo że jej rozstrzygnięcie wymagało pozyskania opinii co najmniej biegłego hydrologa określającej wpływ zrealizowanego obiektu budowlanego na przyległy teren.
W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ja decyzji organu pierwszej instancji. Ponadto wniósł o zasądzenie kosztów postępowania według norm prawem przepisanych.
W uzasadnieniu skargi skarżący podniósł, że wskutek nielegalnej zabudowy działki nr [...] ze zmianą ukształtowania terenu, w przypadku ulewnego deszczu (powodzi) dochodzi do piętrzenia wód opadowych wzdłuż drogi powiatowej po stronie posesji. Zdaniem skarżącego, przyczyną tego jest zmiana ukształtowania terenu działki nr [...] i brak stosownego rowu przydrożnego do odprowadzenia nadmiaru wód opadowych. W decyzji Burmistrza Modliborzyc z dnia 27 kwietnia 2023 r. nie określono natomiast żadnych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem na terenach zalewowych.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Zamościu wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:
Na wstępie wyjaśnić należy, że uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 4292) oraz art. 3 p.p.s.a. sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd rozstrzyga przy tym w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).
Rozpoznając sprawę według powyższych kryteriów Sąd doszedł do wniosku, że skarga nie jest zasadna. Zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji nie naruszają bowiem prawa.
Przedmiotem kontrolowanych decyzji jest ustalenie - na wniosek A. B. - warunków zabudowy dla inwestycji już zrealizowanej, a polegającej na budowie budynku mieszkalnego na działkach nr ewid.[...] i [...] w miejscowości [...].
Wyjaśnić w tym miejscu należy, że co do zasady decyzja o ustaleniu warunków może zostać wydana wyłącznie dla inwestycji, która nie została jeszcze zrealizowana, ani nawet rozpoczęta. Sytuacja, w której dopuszczalne jest ustalenie warunków zabudowy dla już zrealizowanych lub rozpoczętych robót budowlanych ma natomiast charakter wyjątkowy i jest możliwe jedynie w przypadku nałożenia na inwestora przez organ nadzoru budowlanego obowiązku przedłożenia takiej decyzji w ramach prowadzonego postępowania legalizacyjnego lub naprawczego (por. wyroki NSA: z dnia 19 czerwca 2020 r., sygn. akt II OSK 223/20, LEX nr 3281499; z dnia 17 maja 2023 r., sygn. akt II OSK 825/22, LEX nr 3559741).
W niniejszej sprawie taka sytuacja zaistniała. Wniosek o warunki zabudowy został bowiem złożony w konsekwencji zobowiązania A. B. przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Janowie Lubelskim postanowieniem z dnia 24 listopada 2021 r. znak: PINB.SIO.M-ce.7356/III-1/19/20/21 do uzupełniania braków złożonego projektu budowlanego zamiennego dla przedmiotowego budynku(k. 14 akt adm. II inst.), a zatem wynikało z obowiązku nałożonego przez organ nadzoru budowlanego w ramach postępowania naprawczego prowadzonego w trybie przepisów art. 50 ust. 1 pkt 4 w zw. z art. 51 ust. 1 pkt 3 Pr.bud., w związku ze stwierdzeniem istotnego odstępstwa od projektu budowlanego.
Specyfika takiej sytuacji powoduje, że wydając decyzję o warunkach zabudowy organ planistyczny zmuszony jest uwzględnić parametry już istniejącego budynku, a nie określić dopuszczalne granice parametrów - jak ma to miejsce w przypadku ustalania warunków zabudowy dla inwestycji przyszłej. Jednakowoż, również w przypadku obiektu już istniejącego, uzyskanie decyzji ustalającej warunki zabudowy wymaga łącznego spełniania warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.
Odnotować w tym miejscu należy, że kontrola legalności podjętych w niniejszej sprawie rozstrzygnięć odnosić się musi do przepisów obowiązujących w dacie ich wydania, a więc przepisów u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym przed wejściem w życie ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688), tj. przed 24 września 2023 r. W tym też brzmieniu mające zastosowanie w niniejszej sprawie przepisy ww. ustawy zostaną przytoczone w dalszej części uzasadnienia, jak też do takiego ich brzmienia odnosić się będzie ocena prawna wyrażona poniżej.
Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,
b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
Sąd podziela ocenę organów orzekających w niniejszej sprawie wedle której budynek będący przedmiotem wniosku A. B. spełnia wszystkie warunki określone w przytoczonym przepisie. W szczególności nie budzi wątpliwości zachowanie w analizowanym przypadku tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, o której mowa w pkt 1 ww. regulacji, zwanej także zasadą podobieństwa (kontynuacji) dotychczasowej funkcji zabudowy. Wyjaśnić należy, że zachowanie tej zasady wymaga wykazania, że planowana inwestycja jest dostosowana do dotychczasowej zabudowy na nieruchomościach sąsiednich pod względem urbanistycznym i architektonicznym oraz można ją pogodzić z dotychczas istniejącą na tym terenie funkcją zabudowy. W analizowanym przypadku wniosek dotyczy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w bezpośrednim sąsiedztwie którego znajduje się wiele innych budynków o tożsamej funkcji. Ustalenia te potwierdza przeprowadzona przez organ pierwszej instancji analiza cech zabudowy i zagospodarowania terenu, która spełnia wymogi art. 61 ust. 5a u.p.z.p.
Jednocześnie zastrzeżeń nie budzi sposób określenia w decyzji organu pierwszej instancji parametrów inwestycji. Jak już wcześniej wskazano, w okolicznościach niniejszej sprawy organ planistyczny nie mógł wyznaczyć granic dopuszczalnych parametrów planowanej inwestycji, lecz wobec faktu, iż przedmiotowy budynek został już zrealizowana, zmuszony był ocenić jego parametry pod kątem zasad ich ustalania określonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588 ze zm., dalej jako "rozporządzenie").
W ocenie Sądu, parametry przedmiotowego budynku nie naruszają przepisów rozporządzenia, albowiem co do zasady mieszczą się w granicach występujących w obszarze analizowanym parametrów innych budynków mieszkalnych (ma to miejsce w przypadku powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i geometrii dachu). Odstępstwo od wyników analizy terenu zastosowano jedynie w zakresie wyznaczenia linii zabudowy, którą - zgodnie ze stanem istniejącym - wyznaczono w odległości 16,70 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi powiatowej (działki nr ewid.[...]). W tym kontekście należy zauważyć, że w świetle § 4 rozporządzenia zasadą jest, iż obowiązującą linię zabudowy wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Z załączonej do decyzji organu pierwszej instancji analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w formie graficznej wynika, że w analizowanym przypadku zasada ta nie została zachowana, albowiem linia zabudowy na działkach sąsiednich przebiega w większej odległości od pasa drogowego, niż linia zabudowy na ternie inwestycji. Niemniej jednak należy zwrócić uwagę, że ust. 4 ww. paragrafu dopuszcza inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy (nie w sposób określony w ust.1-3), jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy. Z analizy przeprowadzonej w niniejszej sprawie wynika natomiast, że w obszarze analizowanym odległość budynków mieszkalnych od granicy z drogą powiatową jest nieregularna, jednak mieści się w granicach od 17 m do 65 m. W ocenie Sądu, w takiej sytuacji akceptacja istniejącego stanu, w którym linia zabudowy na działce nr [...] jedynie w niewielkim stopniu odbiega od dolnej granicy tego parametru w obszarze analizowanym, jest dopuszczalne w ramach § 4 ust. 4 rozporządzenia, bowiem nie zaburza ładu przestrzennego.
W niniejszej sprawie spełnione zostały również pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej (zgodnie z pkt 2 ww. przepisu). Wobec specyfiki niniejszej sprawy, wynikającej z faktu, iż dotyczy ona budynku mieszkalnego powstałego prawie trzydzieści lat temu i od tego czasu użytkowanego, nie budzi również wątpliwości, że istniejące uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające dla przedmiotowego obiektu (pkt 3). Bezsporne jest także spełnienie warunku z pkt 4 ww. przepisu, albowiem – jak ustalił organ pierwszej instancji – wnioskodawca jest rolnikiem, zaś jego wniosek dotyczy budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej, a zatem powstanie tego budynku nie wiązało się ze zmianą przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, a tym samym nie wymaga uzyskania zgody na taką zmianę. Wyjaśnić należy, że nie każda budowa obiektu budowlanego na gruntach rolnych jest równoznaczna z przeznaczeniem ich na cele nierolnicze oraz wyłączeniem gruntów z produkcji rolniczej. Do takiego wyłączenia nie dochodzi, jeżeli na gruntach rolnych realizowany ma być budynek służący wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu, a takim budynkiem - stosownie do art. 4 pkt 31 ustawy z dnia z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2409 ze zm.) - jest budynek mieszkalny w zabudowie zagrodowej położonej na gruntach rolnych i wchodzą w skład gospodarstwa rolnego (por. postanowienie NSA z dnia 20 lipca 2012 r., sygn. akt II OW 65/12, LEX nr 1252252; wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 26 czerwca 2017 r., sygn. akt II SA/Bd 295/17, LEX nr 2331225). Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie daje podstaw do zarzucenia decyzji organu pierwszej instancji braku zgodności z przepisami odrębnymi, a przez to zakwestionowania zachowania warunku z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.. Jednocześnie nie budzi wątpliwości, że teren inwestycji nie znajduje się w żadnym z obszarów wymienionych w pkt 6 analizowanego przepisu.
W związku z powyższym organ pierwszej instancji nie mógł orzec o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla objętego procedurą naprawczą budynku mieszkalnego na działkach nr [...] i [...]. Zgodnie bowiem z art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., właściwy organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją związaną. Jeśli wniosek o ustalenie dotyczy inwestycji, której lokalizacja pozostaje w zgodzie z przepisami u.p.z.p. oraz z unormowaniami przewidzianymi w przepisach szczególnych, jak również czyni zadość warunkom formalnym, organ właściwy w sprawie winien wydać decyzję pozytywną (zob. T. Bąkowski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Zakamycze 2004, s. 220-222).
Przy czym wymaga podkreślenia, że zaskarżona decyzja nie przesądza o legalizacji przedmiotowego budynku (zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego), a jedynie stanowić będzie podstawę do przyjęcia przez organ nadzoru budowlanego prowadzący postępowanie naprawcze, że na przeszkodzie dla jego legalizacji nie stoją wymogi dotyczące ładu przestrzennego. Ewentualne zatwierdzenie projektu budowlanego zamiennego uwarunkowane będzie jednak również spełnieniem szeregu innych warunków, takich jak warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, czy też wynikających z prawa wodnego, bądź przepisów ochrony środowiska i ochrony przeciwpożarowej. Badanie tych warunków będzie jednak dopuszczalne dopiero na etapie oceny przedłożonego projektu budowlanego zamiennego, a właściwy do oceny tych kwestii będzie organ nadzoru budowlanego. Dopiero w tym postępowaniu ocenie właściwego organu będą mogły zostać poddane zarzuty skarżącego dotyczące ukształtowania terenu inwestycji (odprowadzania z niego wód opadowych), zastosowanych przy budowie spornego budynku rozwiązań konstrukcyjnych, czy też naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 9 Pr.bud. w zakresie, w jakim przepis ten wprowadza ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich w procesie budowlanym. Na etapie ustalania warunków zabudowy organy nie były także uprawnione do ustalania granic obszaru oddziaływania inwestycji, albowiem jego ustalenie – jako bazujące na projekcie budowlanym - również następuje dopiero na etapie pozwolenia na budowę (odpowiednio decyzji zatwierdzającej projekt budowlany zamienny), w oparciu o dyspozycję art. 3 pkt 20 Pr.bud.
Z tych względów zarzuty skargi przypisujące podjętym w niniejszym postepowaniu decyzjom naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 84 § 1 k.p.a., wynikające z braku ustaleń odnośnie do powyższych kwestii (w tym braku przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego hydrologa), uznać należało za niezasadne, albowiem są to zarzuty przedwczesne na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy.
W sprawie nie doszło też do naruszenia wskazanych w skardze przepisów prawa materialnego. Wnioskodawca, zgodnie z wymogiem wynikającym z art. 52 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p - załączył do wniosku o ustalenie warunków zabudowy mapę zasadniczą w skali 1:1000, pochodzącą z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmującą teren inwestycji wraz z obszarem jej oddziaływania. Przy czym obowiązku tego nie można utożsamiać – jak zdaje się czynić to skarżący – z dokładnym oznaczeniem granic obszaru oddziaływania, albowiem te – jak już wyżej wyjaśniono – określane są na etapie oceny projektu budowlanego. Wbrew twierdzeniu skarżącego, decyzja organu pierwszej instancji zawiera elementy wskazane w art. 54 ust. 1 pkt 2 lit a) i lit. d) u.p.z.p., albowiem określono w niej warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego oraz wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, w zakresie wynikającym z przepisów u.p.z.p.
Kontrolując legalność zaskarżonej decyzji według kryteriów określonych w art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd nie dopatrzył się także naruszenia innych, niż objęte zarzutami skargi, przepisów prawa.
W tym stanie rzeczy, stosownie do art. 151 p.p.s.a., skargę należało oddalić.