II SA/KR 96/05

II SA/Kr 96/05 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2007-05-07
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2005-01-24
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Izabela Dobosz /sprawozdawca/
Małgorzata Brachel - Ziaja
Wojciech Jakimowicz /przewodniczący/
Symbol z opisem
6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Skarżony organ
Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku
Oddalono skargę
Sentencja
WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 7 maja 2007 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wojciech Jakimowicz Sędziowie NSA Izabela Dobosz / spr. / WSA Małgorzata Brachel-Ziaja Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 maja 2007 r. sprawy ze skargi Domu Maklerskiego S.A. na postanowienie Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 13 września 2004 r. nr [...] w przedmiocie zobowiązania do przedłożenia oceny technicznej - skargę oddala -
Uzasadnienie
Postanowieniem z dnia [...].2004 r. znak [...] wydanym na podstawie art. 81c ust. 2, art. 80 ust. 2 pkt 1, art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207 poz. 2016 ze zm.), art. 2 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane (Dz. U. Nr 93 poz. 888) oraz art. 77 i art. 123 k.p.a. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego zobowiązał Dom Maklerski S.A. - inwestora robót budowlanych wykonanych w budynku przy ul. [...] w K. do przedłożenia w terminie do dnia [...].2004 r. oceny technicznej robót budowlanych wykonanych w powyższym budynku. Opinia winna zawierać inwentaryzację architektoniczno - budowlaną obejmującą wszystkie wykonane roboty (wymiana stolarki okiennej i drzwiowej, instalacja elektryczna i wodno - kanalizacyjna, teletechniczna wraz z przebiciami przez ściany i stropy, węzły sanitarne, ścianki działowe, posadzki) wraz z opinią techniczną o sposobie i prawidłowości wykonanych robot, a ponadto winna spełniać inne wymagania określone szczegółowo w powyższym postanowieniu.
W uzasadnieniu postanowienia organ I instancji wskazał, że postępowanie administracyjne w sprawie robót budowlanych wykonanych samowolnie w budynku przy ul. [...] w K. wszczęto z urzędu. Po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, w tym oględzin nieruchomości w dniach [...].2004 r. i [...].2004 r. ustalono, że w budynku zostały wykonane roboty budowlane polegające na wymianie stolarki okiennej i drzwiowej, wykonaniu instalacji elektrycznej, teletechnicznej i wod-kan wraz z węzłami sanitarnymi. Wykonano także przekucia elementów konstrukcyjnych celem przeprowadzenia przewodów, a ponadto wiązki przewodów przeprowadzone zostały w kanałach wentylacyjnych kominowych. W części pomieszczeń położono ceramiczne posadzki a ściany obłożono flizami, w piwnicy oczyszczono ściany ceglane i częściowo je otynkowano. Wymienione roboty zostały przeprowadzone przez najemcę budynku od [...].1995 r. (data zawarcia umowy najmu) bez zgody właściwego organu administracji architektoniczno - budowlanej, a tym samym naruszono przepisy prawa budowlanego. Ponadto przedmiotowy budynek wpisany jest do rejestru zabytków pod nr [...], a inwestor nie posiada zgody służb konserwatorskich na wykonanie wymienionych robót. Przedłożenie dokumentów wyszczególnionych w sentencji postanowienia jest konieczne do doprowadzenia przedmiotowych robót do stanu zgodnego z prawem.
Na powyższe postanowienie zażalenie wniósł Dom Maklerski S. A. domagając się jego uchylenia i umorzenia postępowania lub też przekazania do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Zaskarżonemu postanowieniu zarzucono naruszenie art. 7 i 80 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego i bezpodstawne przyjęcie, że udowodnione zostały okoliczności faktyczne w sprawie oraz naruszenie art. 81c ust. 2 w zw. z art. 17 prawa budowlanego poprzez bezpodstawne przyjęcie, że Dom Maklerski S.A. był inwestorem wskazanych robót budowlanych i dopuszczalne jest nałożenie na niego zobowiązania, o którym mowa w art. 81c ust. 2 prawa budowlanego. Skarżący jest jedynie najemcą pomieszczeń biurowych w budynku przy ul. [...] w K. na podstawie umowy z [...].1995 r. oraz najemcą piwnic (umowa z [...].1999 r.) Obie umowy najmu przewidywały, że przedmioty najmu będą remontowane i modernizowane na potrzeby najemcy. § 5 umowy z 1995 r. przewidywał, że najemca będzie wykonywał roboty remontowe wyłącznie na podstawie zgody właściciela nieruchomości i po zaakceptowaniu przez niego kosztów wynikających z planowanych robót. Dokonane roboty ulepszały budynek, a ich koszty pokrywał właściciel nieruchomości przyjmując od najemcy obniżony o uzgodnioną kwotę czynsz najmu. To właściciel był inwestorem wskazanych w zaskarżonym postanowieniu robót budowlanych, ponieważ on decydował o przebiegu procesu budowlanego oraz ponosił jego koszty. Natomiast zgodnie z § 2 umowy najmu piwnic z 1999 r. roboty budowlane w tej części budynku w całości i bezpośrednio wykonywał właściciel nieruchomości, wobec czego bezsprzecznie był ich inwestorem. Skarżący podkreślił, że wykonał tylko roboty budowlane wskazane w pismach przedłożonych podczas wizji w dniu [...].2004 r. Właściciel nieruchomości wykonał natomiast samodzielnie i bezpośrednio pozostałe roboty remontowe, wyszczególnione w zażaleniu. Na okoliczność jakie roboty zostały wykonane przez skarżącego, a jakie bezpośrednio przez właściciela powołano dowód z przesłuchania świadka P. S. (byłego pełnomocnika właściciela i administratora nieruchomości) oraz z przesłuchania strony - prezesa zarządu Domu Maklerskiego A. O. W zażaleniu powołano się także na orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Postanowieniem z dnia 13 września 2004 r. znak [...] wydanym na podstawie art. 123, 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 k.p.a. oraz art. 80 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 83 ust. 2 prawa budowlanego Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał zaskarżone postanowienie w mocy.
W uzasadnieniu postanowienia organ odwoławczy wskazał, że prawidłowe jest ustalenie organu I instancji, że inwestorem robót budowlanych wyszczególnionych w protokole oględzin z dnia [...].2004 r. był najemca budynku tj. Dom Maklerski. W prawie budowlanym brak jest definicji legalnej pojęcia "inwestor". Powołując się na "Ilustrowaną encyklopedię dla wszystkich Architektura i budownictwo" autorstwa Witolda Szolginia organ odwoławczy przytoczył definicję, wedle której przez inwestora rozumie się "osoby lub instytucje podejmujące nakłady gospodarcze przeznaczone na tworzenie nowych lub powiększenie, przekształcenie albo podnoszenie techniczno-ekonomicznego poziomu istniejących tzw. środków trwałych, czyli budowli, urządzeń i innych stałych obiektów". Mimo braku waloru prawnego powyższej definicji jest ona pomocna dla ustaleń w przedmiotowej sprawie. Inicjatorem robót budowlanych wykonywanych w budynku przy ul. [...] w K. był Dom Maklerski, na co wskazują znajdujące się w aktach kserokopie pism skarżącego, m. in. pisma z [...].2004 r. kierowanego do PINB w K. - Powiat Grodzki. Najemca kredytował te roboty budowlane, a zatem to najemca pierwotnie ponosił koszty wykonanych robót budowlanych. Również § 5 umowy najmu z dnia [...].1995 r. wskazuje, iż to najemca wykonuje we własnym zakresie przystosowanie pomieszczeń do swoich potrzeb. Wskazana w tym paragrafie kwestia rozliczenia poniesionych przez najemcę kosztów tj. ich odliczenia od należności czynszowych wbrew zarzutom zawartym w zażaleniu nie przesądza o tym kto jest inwestorem robót. Należności finansowe pomiędzy najemcą a właścicielem, w tym i za wykonane roboty remontowe, regulowane są przepisami z zakresu prawa cywilnego i ich badanie oraz rozstrzyganie nie należy do właściwości organów nadzoru budowlanego. Podniesiona w zażaleniu kwestia robót budowlanych wykonanych w piwnicach przez właściciela budynku nie została poparta żadnym dowodem. W oparciu o te argumenty uznano, iż inwestorem przedmiotowych robót budowlanych przeprowadzonych w spornym budynku był Dom Maklerski .
Prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków, jakim jest sporny budynek, zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, w brzmieniu obowiązującym po nowelizacji tj. po 30 maja 2004 r., wymaga uzyskania decyzji pozwolenia na budowę. Ponieważ przedmiotowe roboty remontowe wykonane zostały bez decyzji o pozwoleniu na budowę oraz bez zezwolenia konserwatora zabytków, uzasadnionym jest żądanie przedstawienia przez inwestora tych robót oceny technicznej ich wykonania, zawierającej inwentaryzację architektoniczno-budowlaną wraz z opinią techniczną o sposobie i prawidłowości wykonanych robót budowlanych, wnioskami i zaleceniami. Ma to na celu doprowadzenie obiektu do stanu bezpiecznego i zgodnego z prawem, po uzgodnieniu z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, z uwagi na wpis budynku do rejestru zabytków. Takie postanowienie znajduje oparcie w art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane, który zezwala na nałożenie obowiązku przedłożenia odpowiednich ocen technicznych i ekspertyz na uczestników procesu budowlanego, do których zalicza się także inwestora.
Powyższe postanowienie zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Dom Maklerski S.A. domagając się stwierdzenia jego nieważności na podstawie art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a. wobec wydania go w stosunku do podmiotu nie będącego stroną w sprawie. Ponadto zarzucono naruszenie:
- art. 81 c ust. 2 w związku z art. 17 prawa budowlanego poprzez nałożenie obowiązku o którym mowa w art. 81c na skarżącego nie będącego inwestorem wskazanych przez organ robót budowlanych,
- art. 7 i art. 80 k.p.a. poprzez sprzeczne ze zgromadzonym materiałem dowodowym ustalenie, iż wskazane przez organ roboty budowlane zostały przeprowadzone przez skarżącego,
- art. 75 § 1, 77 § 1 oraz 78 § 1, poprzez nieprzeprowadzenie dowodów wskazywanych przez skarżącego, których przedmiotem były okoliczności istotne dla sprawy.
Powyższe naruszenia miały zdaniem skarżącego istotny wpływ na wynik sprawy.
Skarżący powtórzył zarzuty zawarte w zażaleniu, iż to właściciel budynku był inwestorem przedmiotowych robót budowlanych, ponieważ to on decydował o przebiegu procesu budowlanego i ponosił jego koszty. Zawarte w uzasadnieniu zaskarżanego postanowienia ustalenie, iż skarżący inicjował wykonanie określonych robót budowlanych w przedmiotowym budynku i za te roboty płacił i dlatego wykonywał w procesie inwestycyjnym rolę inwestora - jest zupełnie dowolne. W ocenie skarżącego bezsprzeczne pozostaje, iż decyzję co do wykonania robót podejmował właściciel nieruchomości, każdorazowo akceptując propozycje wykonania robót. Właściciel godził się również tym samym na faktyczne poniesienie wydatków związanych z prowadzonymi robotami budowlanymi, ponieważ koszty wykonanych prac strony potrącały z należnego właścicielowi czynszu. Skoro zaś właściciel decydował o przeprowadzeniu prac i za nie płacił, pełnił rolę inwestora w procesie budowlanym. Z kolei ustalenia organu, iż skarżący był inwestorem robót budowlanych dokonanych w piwnicy budynku nie są poparte żadnymi dowodami zgromadzonymi w sprawie. Z zalegającej w aktach sprawy umowy najmu piwnic wynika wyraźnie, że skarżący miał objąć piwnice kamienicy w najem po przeprowadzeniu przez właściciela remontu i przystosowaniu piwnic do umówionego użytku. Żaden zgromadzony w sprawie dowód (nie są nim zupełnie dowolne stwierdzenia umieszczone w protokole wizji przez organ l instancji) nie przemawia za tym, by kiedykolwiek robót budowlanych w piwnicach miał podejmować się skarżący. W tych warunkach ustalenie faktyczne organu wykracza poza wszelkie normy postępowania naruszając art. 7 i art. 80 k.p.a.
Skarżący zarzucił również, iż organ w sposób rażąco sprzeczny z art. 75 § 1, 77 § 1 oraz 78 § 1 k.p.a. nie przeprowadził wnioskowanego przez skarżącego dowodu z przesłuchania świadka P. S., który jako wieloletni pełnomocnik właściciela nieruchomości posiada pełną wiedzę co do tego kto i na jakich zasadach wykonywał poszczególne roboty budowlane w przedmiotowej kamienicy. W ten sposób skarżący został pozbawiony możliwości wykazania, iż w żadnym przypadku nie brał udziału w wykonywaniu następujących robót: wymiana stolarki okiennej, wymiana stolarki drzwiowej, wykonanie ścianek działowych poza ścianką działową w toalecie na parterze, wykonanie posadzek poza posadzkami w pomieszczeniach toalet. Podobnie organ nie przeprowadził wnioskowanego dowodu z przesłuchania strony.
W odpowiedzi na skargę Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie stwierdzając, że wykonanie robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia na budowę oraz w obiekcie o charakterze zabytkowym uzasadnia wątpliwości co do prawidłowości wykonanych robót budowlanych, a przez to daje organowi nadzoru budowlanego prawo do nałożenia obowiązku, o którym mowa w art. 81c ust. 2 prawa budowlanego. Odnosząc się do zarzutów skargi podniesiono, że podmiotem dokonującym przedmiotowych robót budowlanych był skarżący, czemu on sam nie przeczy. Kwestia ponoszenia nakładów finansowych i rzeczowych związanych z związanych z ulepszeniem substancji budynku pozostaje poza sferą oceny organów nadzoru budowlanego.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Dokonując kontroli przeprowadzonego postępowania administracyjnego oraz wydanych rozstrzygnięć sąd nie stwierdził ani naruszeń przepisów prawa materialnego, ani też naruszeń przepisów postępowania, które mogłyby mieć wpływ na wynik sprawy.
Jak słusznie zauważyły organy nadzoru budowlanego ustawa - Prawo budowlane nie zawiera definicji pojęcia "inwestor". Próby stworzenia takiej definicji podjęto w orzecznictwie i w doktrynie prawa.
W powołanym przez skarżącego wyroku NSA z dnia 12 czerwca 2002 r. II SA/Gd 1862/2001 wskazano, że "inwestor to osoba dokonująca inwestycji. Inwestycja to z kolei nakład gospodarczy, którego celem jest stworzenie nowych lub powiększenie istniejących obiektów majątku trwałego. Racjonalnie nakładów dokonuje się na własny majątek. Stąd z zasady inwestor obiektu budowlanego jest właścicielem nieruchomości. Odstępstwo od tej zasady również musi mieć racjonalne przesłanki. Będzie nią np. długoletnia dzierżawa, samoistne posiadanie bez względu na dobrą czy złą wiarę itp. Nigdy o przymiocie inwestora nie mogą jednak decydować wyłącznie czynności wykonawcze. Wykonawca bowiem w ramach jakiegoś stosunku zobowiązaniowego działa w imieniu i na rzecz faktycznego inwestora. (...) Dokonując ustaleń co do przypisania przymiotu inwestora (...) trzeba mieć również na względzie pochodzenie środków finansowych na rozbudowę."
K. R. w glosie wyroku NSA z dnia 10 kwietnia 2001 r., III SA 2996/99 (Lex nr 48810) stwierdził, że inwestorem jest podmiot, który działając we własnym imieniu i na własny rachunek ponosi ekonomiczny ciężar i organizuje proces budowlany w celu czerpania w przyszłości korzyści gospodarczych z ukończonej inwestycji.
Z kolei J. D. – Ś. komentując art. 17 prawa budowlanego zwrócił uwagę, że inwestor to osoba, która przeznacza środki finansowe na realizację określonej inwestycji budowlanej. Nie ma przy tym znaczenia, czy przedmiotem nakładów jest składnik majątku tej osoby, czy też osoby trzeciej. Przy inwestycjach realizowanych w lokalu, będącym przedmiotem umowy najmu, inwestorem będzie osoba, która faktycznie finansuje i organizuje tę inwestycję. Może to być zarówno najemca, jak i właściciel lokalu, bądź oba te podmioty ("Prawo budowlane. Komentarz" pod red. Zygmunta Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck Warszawa 2006 r. str. 255 - 256).
Wreszcie E. R. pisze: "Inwestorem, w rozumieniu art. 17, jest osoba (...), która inicjuje podjęcie działalności budowlanej niezbędnej do realizacji zamierzonej inwestycji, przeznacza odpowiednie środki na realizację tej działalności, wykonuje lub zapewnia wykonanie opracowań i czynności wymaganych prawem budowlanym w celu przygotowania danej budowy, realizuje inwestycję lub organizuje jej realizację, a w końcowym etapie danej działalności wykonuje czynności niezbędne do podjęcia użytkowania obiektu lub obiektów wykonanej inwestycji albo przekazuje je podmiotowi, który przystąpi do ich użytkowania. Inwestor zatem jest organizatorem procesu budowlanego, a następnie staje się jego uczestnikiem (Ludwik Bar, Edward Radziszewski "Kodeks budowlany, komentarz" Wydawnictwo Prawnicze Sp. z o.o., Warszawa 1999, str. 52)
Na podstawie powyższych definicji należy wskazać, że inwestor to podmiot, który:
a) inicjuje podjęcie działalności budowlanej niezbędnej do realizacji zamierzonej inwestycji,
b) finansuje inwestycję,
c) wykonuje lub zapewnia wykonanie opracowań i czynności wymaganych prawem budowlanym w celu przygotowania danej budowy,
d) organizuje proces budowlany tj. realizuje inwestycję lub organizuje jej realizację,
e) powyższe czynności podejmuje w celu czerpania w przyszłości korzyści gospodarczych z ukończonej inwestycji.
Pogląd taki jest zgodny z powołanym wyżej wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego (II SA/Gd 1862/2001), który stwierdził, że o przymiocie inwestora nie mogą decydować wyłącznie czynności wykonawcze. Oznacza to, że w tym względzie należy brać pod uwagę również inne wyliczone wyżej cechy.
Rozważania zmierzające do ustalenia, kto w niniejszej sprawie występował w charakterze inwestora przedmiotowych robót budowlanych, należy rozpocząć od analizy umowy najmu łączącej strony, zawartej w dniu 14 lipca 1995 r. Trzeba podkreślić, że umowa ta została zawarta na czas nieokreślony - a więc z perspektywą wieloletniego korzystania z nieruchomości przez najemcę. Przedmiotem tej umowy był:
- lokal na parterze o pow. 54 m2 wraz z przynależnym ciągiem komunikacyjnym,
- lokale na I i II piętrze wraz z ciągiem komunikacyjnym i klatką schodową oraz
- piwnice o powierzchni ok. 150 m2
- położone w budynku przy ul. [...] w K. (§ 2 umowy). Czynsz za wynajmowane pomieszczenia określony był w pieniądzu, przy czym ustalono, że najemca będzie odliczał od czynszu koszty dokonywanych inwestycji z zastrzeżeniem, że po dokonaniu odliczeń czynsz nie może być niższy niż 1.500 zł miesięcznie (§ 3 umowy). W tym miejscu należy zacytować dosłownie § 5 wskazanej umowy: "Najemca dokona we własnym zakresie i za zgodą wynajmującego niezbędnego przystosowania pomieszczeń do swoich potrzeb, którego zakres zostanie określony odrębnym aneksem a ich koszt, po uprzednim zaaprobowaniu przez wynajmującego zostanie odpisany od należności czynszowych, z uwzględnieniem postanowień § 3 pkt 3 niniejszej umowy.". Również § 6 przewidywał, że w trakcie trwania umowy najmu z czynszu będą potrącane koszty napraw i remontów wynikających ze zużycia masy nieruchomości oraz koszty działań najemcy mające na celu podniesienie wartości zajmowanego budynku - po wcześniejszym zaakceptowaniu ich przez wynajmującego.
Integralną część umowy najmu - zgodnie z jej § 10 - stanowią dwa protokoły przekazania pomieszczeń najemcy: z 19 lipca 1995 r. i z 31 lipca 1995 r. Protokoły zawierały opis stanu technicznego przekazywanych pomieszczeń. W wielu przypadkach protokoły zawierają adnotacje "do wymiany", "do oczyszczenia i malowania", do usunięcia farby i malowania" itp. Zatem już w momencie przekazywania wynajmowanych pomieszczeń strony ustaliły wstępnie zakres robót, które - zgodnie z powołanymi wyżej fragmentami umowy - miał wykonać Dom Maklerski .
W ocenie sądu to właśnie najemca decydował o zakresie planowanych robót przedstawiając właścicielowi nieruchomości kolejne propozycje remontu - do niego należała inicjatywa, to on miał dostosować nieruchomość do własnych potrzeb. Wskazuje na to cytowany wyżej § 5 umowy łączącej strony. Umowa ta wymagała każdorazowego zatwierdzenia planowanych przez najemcę robót oraz przewidywanych kosztów tych robót, jednakże w ocenie sądu nie wystarczy to do uznania właściciela za inwestora. Właściciel mógł jedynie wyrazić zgodę, bądź takiej zgody odmówić. Nie miał jednak możliwości modyfikacji przedłożonych mu propozycji, nie sprawował też żadnej kontroli nad realizacją tych robót, na które wyraził zgodę. Po zatwierdzeniu przez właściciela zaplanowanych robót wszelkie dalsze czynności należały do najemcy. To on ostatecznie decydował o terminie rozpoczęcia robót, on dokonywał wyboru wykonawcy, on bezpośrednio czuwał nad przebiegiem tych robót i wreszcie on opłacał bezpośredniego wykonawcę. Można więc powiedzieć, że Dom Maklerski organizował realizację zaplanowanej wcześniej inwestycji.
Niewątpliwie obie strony umowy najmu liczyły na wieloletnią współpracę. Umowa zawarta została na czas nieokreślony, a najemca podjął się dostosowania budynku do własnych potrzeb. Przeprowadzony remont wprawdzie ulepszał substancję budynku i w tym znaczeniu korzyść z jego przeprowadzenia odnosił właściciel kamienicy, niemniej to przede wszystkim najemca był podmiotem, który bezpośrednio korzystał z wyremontowanej nieruchomości.
Sąd pragnie w tym miejscu zwrócić uwagę na dwa znajdujące się w aktach administracyjnych dokumenty. Pierwszym z nich jest pismo Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia [...].1995 r. skierowane do P. S. - Dyrektora Biura Administracji i Zaopatrzenia Domu Maklerskiego S.A., w którym poinformowano o przyjęciu do wiadomości przedłożonego "Szczegółowego programu remontu i adaptacji kamienicy mieszczańskiej przy ul. [...] w K. dla potrzeb Biura Maklerskiego S.A." jako informacji o wstępnych zamierzeniach działań remontowych. Równocześnie powiadomiono adresata, że przed przystąpieniem do remontu należy przedłożyć określoną dokumentację oraz uzyskać zezwolenie na prowadzenie prac.
Taka korespondencja świadczy o tym, że to nie właściciel, lecz przedstawiciel najemcy zgłaszał Wojewódzkiemu Konserwatorowi Zabytków, że w kamienicy przy ul. [...] planowany jest remont. W ten sposób wykonał kolejną charakterystyczną dla inwestora czynność, wymienioną na str. 7 niniejszego uzasadnienia w pkt c).
Drugim dokumentem zasługującym na szczególną uwagę jest pełnomocnictwo udzielone P. S. [...].1996 r. w formie aktu notarialnego (rep. [...]) przez przedstawicieli Klasztoru w K. Zakres pełnomocnictwa był bardzo szeroki - dawało ono przedstawicielowi najemcy niemal całkowitą swobodę odnośnie do czynności faktycznych (remonty) oraz prawnych (reprezentowanie właściciela przed wszelkimi organami administracji rządowej i samorządowej, sądami oraz wobec innych osób) dotyczących nieruchomości przy ul. [...].
Również ten dokument wskazuje, że właściciel przekazał najemcy praktycznie wszystkie czynności związane z utrzymaniem i bieżącym gospodarowaniem nieruchomością, w tym także związane z prowadzeniem na niej robót remontowych.
Na koniec należy odnieść się do zarzutu, że to właściciel, a nie skarżący finansował inwestycję. Jak wynika z akt sprawy właściciel nie dysponował środkami pieniężnymi na remont budynku. Najemca kredytował ten remont, a koszt wykonanych robót odliczano od czynszu. Nie ulega wątpliwości, że środki finansowe wykładał skarżący - to on opłacał wykonawców inwestycji oraz kupował niezbędne materiały. Późniejsze potrącenie poniesionych kosztów od czynszu jest elementem rozliczeń umowy cywilnoprawnej najmu, do czego strony miały prawo zgodnie z zasadą wolności umów. Zdaniem WSA taka sytuacja nie pozwala jednak na przyjęcie, że roboty były finansowane przez Zakon. Po raz kolejny warto przypomnieć, że właściciel "nie wtrącał się" do podejmowanych przez najemcę decyzji dotyczących szczegółów inwestycji, a jedynie je zatwierdzał - niejako "parafował". Gdyby jednak najemca nie wyłożył środków na remont budynku, to jego przeprowadzenie byłoby niemożliwe.
W ocenie sądu powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że inwestorem robót budowlanych był skarżący, a zatem słusznie do niego zaadresowana została zaskarżona decyzja o nałożeniu obowiązku na podstawie art. 81c ust. 1 prawa budowlanego.
W tej sytuacji skargę w niniejszej sprawie należało oddalić na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).