II SA/Kr 949/03

II SA/Kr 949/03 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2007-03-16
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2003-04-23
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Ewa Rynczak
Jan Zimmermann /przewodniczący/
Małgorzata Brachel - Ziaja /sprawozdawca/
Symbol z opisem
618  Wywłaszczanie i zwrot nieruchomości
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Sentencja
WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 16 marca 2007 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jan Zimmermann Sędziowie WSA Ewa Rynczak Małgorzata Brachel-Ziaja / spr. / Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 marca 2007 r. sprawy ze skargi Z. C. i D. K. na decyzję Wojewody z dnia 14 marca 2003 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania - skargę oddala -
Uzasadnienie
Decyzją z dnia 14 marca 2003 r. znak [...] wydaną na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 46 poz. 543 z 2000 r. ze zmianami) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. - po rozpatrzeniu odwołania D. K. i Z. C. od decyzji Prezydenta Miasta K. - miasta na prawach powiatu z dnia [...].2002 r. nr [...] o ustaleniu na rzecz współwłaścicieli działki nr [...] obr. [...] K.D. K. i Z. C. odszkodowania w łącznej kwocie [...] zł z tytułu zmniejszenia wartości przedmiotowej nieruchomości z uwagi na przeprowadzenie ziemnego rurociągu tłocznego oraz o zobowiązaniu Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji S.A. do zapłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna - Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Wojewoda opisał dotychczasowy przebieg postępowania. Część przedmiotowej działki była czasowo zajęta w celu przeprowadzenia robót związanych z budową rurociągów tłocznych od oczyszczalni ścieków w P. do przepompowni P. –R. na podstawie ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta K. - miasta na prawach powiatu z dnia [...].1999 r. nr [...] utrzymanej w mocy decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...].1999 r. nr [...]. Wymieniona inwestycja została wykonana i protokolarnie odebrana w dniu [...].2000 r.
[...].2000 r. Z. C. i D. K. zwrócili się do Prezydenta Miasta K. wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej z wnioskiem o ustalenie odszkodowania za utraconą wartość działki nr [...] poł. w obr. [...] jedn. ewid. [...] na skutek przeprowadzenia wymienionej inwestycji.
Decyzją z dnia [...].2001 r. nr [...] Prezydent Miasta K. - miasta na prawach powiatu orzekł o ustaleniu na rzecz wnioskodawców jako współwłaścicieli przedmiotowej działki odszkodowania w łącznej kwocie [...] zł z tytułu ograniczenia prawa własności nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] obr. [...] K. z uwagi na lokalizację urządzeń podziemnych: dwóch ciągów kanalizacyjnych i równolegle ułożonego doziemnego kabla energetycznego średniego napięcia. Do zapłaty odszkodowania zobowiązano Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji S.A. Wysokość odszkodowania organ I instancji ustalił opierając się na opinii rzeczoznawcy majątkowego M. G. -L.
Wojewoda decyzją z dnia [...].2001 r. nr [...] uchylił tę decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, iż przedmiotem postępowania administracyjnego może być jedynie sprawa ustalenia odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości przedmiotowej działki, będącego następstwem przeprowadzenia przez nieruchomość rurociągów tłocznych. Budowa kabla energetycznego 15 kV nie była bowiem przedmiotem stosownego zezwolenia organu administracji publicznej wydanego w trybie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a skoro tak, to dochodzenie roszczeń odszkodowawczych z tytułu jego założenia nie może nastąpić w drodze postępowania administracyjnego. Dalej organ odwoławczy wskazał, że wysokość odszkodowania winna odpowiadać różnicy wartości nieruchomości ustalonej na dzień orzekania, przy przyjęciu jej stanu sprzed zainstalowania rurociągów tłocznych oraz stanu po wybudowaniu tych urządzeń. Tymczasem organ l instancji oparł się na operacie szacunkowym, który nie zawiera wskazania kwoty odpowiadającej zmniejszeniu wartości nieruchomości w związku z inwestycją, lecz kwotę równą wartości części (215 m2) nieruchomości zajętej pod ciągi kanalizacyjne oraz doziemny kabel energetyczny 15kV. Tak opracowany operat nie spełniał wymogu przepisu art. 128 ust. 4 zd. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W ponownie prowadzonym postępowaniu organ I instancji winien zlecić sporządzenie nowego operatu szacunkowego ustalającego kwotę odpowiadającą zmniejszeniu wartości nieruchomości z tytułu przeprowadzenia rurociągów tłocznych uwzględniając stan tej nieruchomości sprzed zainstalowania urządzeń oraz po ich wybudowaniu.
W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy Prezydent Miasta K. wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej decyzją z dnia [...].2002 r. nr [...] orzekł o ustaleniu na rzecz współwłaścicieli działki nr [...] obr. [...] K. odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł z tytułu zmniejszenia wartości przedmiotowej nieruchomości z uwagi na przeprowadzenie ziemnego rurociągu tłocznego. Prezydent Miasta K. oparł się przy tym na danych zawartych w operacie szacunkowym z dnia [...].2001 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego M. G. –L. Operat ten opracowany został zgodnie z art. 128 ust. 4 zd. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a wynika z niego, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości z powodu przeprowadzenia ziemnego rurociągu tłocznego zmniejszyła się o kwotę [...] zł. Kwota odszkodowania stanowi różnicę pomiędzy wartością przedmiotowej działki według jej stanu przed i po wykonaniu inwestycji.
W wyniku rozpoznania odwołania od tej decyzji Wojewoda decyzją z dnia [...].2002 r. nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, iż organ orzekający nie może ograniczać się jedynie do powołania na konkluzję zawartą w opinii biegłego - jak to uczynił organ I instancji w niniejszej sprawie - lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł tę konkluzję i skontrolować prawidłowość rozumowania biegłego. Kontrola opinii biegłego polega na sprawdzeniu z punktu zasad logiki i doświadczenia życiowego prawidłowości rozumowania przeprowadzonego w opinii, które doprowadziło do wydania przez biegłego opinii o takiej, a nie innej treści. Analiza opinii rzeczoznawcy przeprowadzona przez organ orzekający oraz jej wyniki winny znaleźć swe odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji o ustaleniu odszkodowania. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji takich rozważań nie zawiera. W przedmiotowej sprawie doszło też do naruszenia innych zasad postępowania administracyjnego. Skoro bowiem po sporządzeniu opinii przez biegłego, strony wniosły zastrzeżenia do jej treści (pismo z 04.01.2002 r.), to obowiązkiem organu I instancji było doprowadzenie do takiej sytuacji, w której strony mogłyby zadawać pytania biegłemu i żądać od niego wyjaśnień (art. 79 § 2 k.p.a.). Organ winien był zatem przesłuchać biegłego w charakterze świadka w obecności stron, z uwzględnieniem wymogów przewidzianych w k.p.a. Naruszenie powyższych obowiązków stanowi naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, które miały istotny wpływ na wynik sprawy i skutkuje uchyleniem zaskarżonej decyzji.
Po przeprowadzeniu postępowania Prezydent Miasta K. wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej decyzją z dnia [...].2002 r. nr [...] orzekł o ustaleniu na rzecz współwłaścicieli działki nr [...] obr. [...] K. - odszkodowania w łącznej kwocie [...] zł. z tytułu zmniejszenia wartości przedmiotowej nieruchomości z uwagi na przeprowadzenie ziemnego rurociągu tłocznego oraz o zobowiązaniu Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji S.A. do zapłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.
Analizując czynności i ustalenia organu I instancji Wojewoda stwierdził co następuje:
Ustalając wysokość odszkodowania organ I instancji oparł się na danych zawartych w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego M. G. –L. z dnia [...].2001 r. W piśmie z dnia [...].2002 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż na rynku nieruchomości w badanym obszarze oraz na wycenianej nieruchomości w okresie od daty wykonania operatu do chwili obecnej nie zaszły istotne zmiany lub wzrost obrotu gruntami, wpływające na znaczącą zmianę cen gruntu, uzasadniającą konieczność dokonywania nowej wyceny. Organ I instancji wskazał, iż przedstawiony operat opracowany został zgodnie z art. 128 ust. 4 zd. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zasadami logiki i doświadczenia życiowego. Wynika z niego, że wartość rynkowa działki nr [...] obr. [...] Podgórze z powodu przeprowadzenia ziemnego rurociągu tłocznego zmniejszyła się o kwotę [...] zł. Kwota odszkodowania stanowi różnicę pomiędzy wartością przedmiotowej dziatki według stanu przed i po wykonaniu inwestycji. Przed wydaniem zaskarżonej decyzji organ orzekający, poprzez przeprowadzenie w dniu [...].2002 r. dowodu z przesłuchania biegłego, dokonał sprawdzenia, na jakich przesłankach biegły oparł wnioski zawarte w sporządzonej opinii, a także przyjął wyjaśnienia biegłego przedstawione w piśmie z dnia [...].2002 r. oraz zapewnił stronom skorzystanie z możliwości zadawania pytań biegłemu i żądania od niego wyjaśnień w przedmiocie sporządzonej opinii. Z możliwości tej skorzystał Z. C. obecny w czasie przesłuchania rzeczoznawcy majątkowego.
Z treści złożonego w sprawie odwołania wynika, iż w przedmiotowej sprawie istotą sporu jest przede wszystkim ustalona przez biegłego rzeczoznawcę kwota odpowiadająca zmniejszeniu wartości przedmiotowej działki powstałemu wskutek realizacji inwestycji. Wobec faktu, że organ I instancji zastosował się do zaleceń Wojewody zawartych w decyzji z dnia [...].2002 r. nie są konieczne wyjaśnienia w tej kwestii przez organ odwoławczy. W niniejszej sprawie biegły rzeczoznawca majątkowy wskazał bowiem zarówno w swojej opinii, jak i w trakcie przesłuchania w charakterze świadka oraz w piśmie z dnia [...].2002 r. przesłanki, na jakich oparł swoje ustalenia i ustalił kwotę zmniejszenia wartości dziatki nr [...] obr. [...] jedn. ewid. [...], a także kwestię związaną z przyjętą w operacie metodą wyceny. Podane wyjaśnienia są zdaniem Wojewody wystarczające, aby wykazać prawidłowość - z punktu widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego - rozumowania przeprowadzonego w opinii. Dalsze wkraczanie w założenia przyjęte przez rzeczoznawcę stanowiłyby naruszenie zasadności powoływania biegłego w postępowaniu, albowiem równałoby się ingerowaniu w zakres wiedzy specjalistycznej, do czego organy administracji publicznej nie są władne. Organ prowadzący postępowanie administracyjne zapewnił stronom czynny udział w postępowaniu, zaś przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego dotyczącego okoliczności faktycznych istotnych z punktu widzenia rozstrzygnięcia sprawy nastąpiło bez naruszenia przepisów postępowania administracyjnego. Sporządzona na potrzeby opinia jest wiarygodna, a jej wartość dowodowa istotna i przydatna dla rozstrzygnięcia sprawy. Dlatego organ odwoławczy podzielił stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji Prezydenta Miasta K..
Zgodnie z treścią art. 132 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami zapłata odszkodowania za szkody powstałe wskutek zdarzeń wymienionych w art. 124 obciąża osobę lub jednostkę organizacyjną, która uzyskała zezwolenie na założenie lub przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń. W przedmiotowej sprawie słusznie zatem organ I instancji uznał, iż obowiązek wypłaty odszkodowania spoczywa na Przedsiębiorstwie Wodociągów i Kanalizacji S.A.. Jako uprawnionych do pobrania ustalonego odszkodowania prawidłowo organ wskazał współwłaścicieli działki nr [...] obr. [...] jedn. ewid. [...].
Odnosząc się do zawartego w odwołaniu wniosku Z. C. o wykupienie w całości przez gminę K. działki nr [...] Wojewoda stwierdził, że wniosek ten przekazany został do Prezydenta Miasta K. wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej.
Powyższą decyzję zaskarżyli do sądu administracyjnego Z. C. oraz D. K. zarzucając jej naruszenie art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230 poz. 1924 z 2002 r.) poprzez błędne wyliczenie wysokości odszkodowania wynikającego ze zmniejszenia wartości rynkowej przedmiotowej działki. Ponadto skarżący zarzucili błędne ustalenie stanu faktycznego poprzez nie przyjęcie jako podstawy ustaleń wartości rynkowej całej nieruchomości i uwzględnienie spadku wartości całej nieruchomości po przeprowadzonej inwestycji rurociągów tłocznych.
Odszkodowanie winno odpowiadać różnicy wartości nieruchomości przed rozpoczęciem i po zakończeniu inwestycji. Organy administracji w sposób błędny przyjęły, że zastosowana metoda wyceny jest jedyną, podczas gdy sama biegła stwierdziła, iż istnieje inna bardziej prawidłowa metoda obliczenia wartości odszkodowania. Aby ustalić rzeczywisty spadek wartości działki skarżącego należało porównać ceny transakcyjne działek nie posiadających ciągów rur podziemnych z działkami zawierającymi takowe rury. Z porównania wynikałaby rzeczywista strata wartości rynkowej całej nieruchomości. Taką opinię sporządził rzeczoznawca majątkowy T. J., który ocenił, że spadek wartości rynkowej gruntu nieruchomości działki nr [...] o pow. 56 a 20 m2 wynosi nie [...] zł, ale [...] zł. Prawdopodobnie wyliczona w postępowaniu suma mogłaby dotyczyć pasa ziemi przez który przeprowadzono ciągi techniczne a nie wartości całości nieruchomości. Ciągi kanalizacyjne i przewody energetyczne zostały przeprowadzone na poziomie 1/3 wysokości działki (ok. 90 m granicy północnej). Ta sytuacja powoduje utratę wartości całej działki, co nie wynika z wartości proponowanego odszkodowania.
Biegła za podstawę swoich rozważań przyjęła sztucznie przez siebie stworzone wskaźniki nie znajdujące odzwierciedlenia ani w sytuacji rynkowej ani materiale ustawowym. W żaden sposób nie wykazała słuszności zastosowanej poprawki stanowiącej 10 % różnicy cen maksymalnej i minimalnej w wysokości 0,50 zł z udziału kwotowego 1,40 zł, nie wykazała też podstawy przyjętych wskaźników. Biegła nie uwzględniła również faktu, iż nieruchomość jest, a właściwie była terenem bardzo atrakcyjnym oddalonym od Rynku ok. 9,5 km w linii prostej jako działka budowlana.
Kolejny zarzut skargi dotyczył przyjętego przez organy administracji założenia, że przeprowadzenie opinii porównawczej byłoby jednoznaczne z ingerencją organu w specjalistyczna wiedzę biegłego. Skarżący nie domagali się wkraczania w założenia przyjęte przez biegłego, ale ich rzetelnego przedstawienia. Tylko możliwość porównania operatu wyliczonego inną metodą niż ta zastosowana przez dotychczasowego biegłego może wykazać istnienie zasadniczego błędu przyjętego zarówno w ustaleniach biegłego jak i organu administracyjnego. Określona w opinii rzeczoznawcy kwota jest już trzecią wartością wyliczoną w tym postępowaniu na poczet przyszłego odszkodowania i za każdym razem kwota odszkodowania zwiększa na korzyść skarżących. Organ administracyjny nie pozwolił skarżącym przedstawić realnej wartości odszkodowania wynikającej z obiektywnego operatu szacunkowego T. J. W ten sposób została naruszona obiektywizmu i ochrony praw obywateli.
Skarżący zarzucili także, że z dniem [...].2002 r. wycena odszkodowania sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego M. G. – L. straciła swoją ważność i nie mogła stanowić podstawy prawnej jakiejkolwiek decyzji administracyjnej, albowiem w dniu wydania decyzji opinia winna być aktualna. Opinia ta była ważna tylko trzy miesiące co również pominął organ administracyjny. Nadto od 1 stycznia 2003 r. plan zagospodarowania przestrzennego Miasta K. stanowiący odniesienie w ustaleniach administracyjnych stracił ważność a w chwili obecnej brak jest nowego planu.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując w całości swoją argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Przesłanki zastosowanej przez biegłego metody wyceny zostały dokładnie wyjaśnione, a wkraczanie w założenia przyjęte przez niego stanowiłoby ingerencję w zakres wiedzy specjalistycznej i podważałoby zasadność powoływania biegłego w postępowaniu. W piśmie z dnia [...].2002 r. rzeczoznawca wyjaśnił, że od dnia sporządzenia opinii na rynku nieruchomości w badanym obszarze nie zaszły istotne zmiany i dlatego nie było potrzeby dokonania nowej wyceny przedmiotowej nieruchomości.
W piśmie procesowym z dnia [...].2007 r. skarżący Z. C. zwrócił uwagę, że organy obu instancji stały na stanowisku, że zastosowana metoda wyceny w niniejszej sprawie jest jedyną możliwa do zaakceptowania, równocześnie odmawiając wartości opinii przedstawionej przez skarżących a sporządzonej przez T. J., opartej na metodzie porównawczej. Tymczasem zaakceptowały tę metodę oraz sposób wyceny dokonywanej przez T. J. w sprawie o ustalenie wartości spadku wartości nieruchomości następującego na skutek przeprowadzenia przez nieruchomość instalacji podziemnych w innej sprawie. Do pisma dołączył stosowne dokumenty (ofertę, fakturę VAT, umowę o dzieło) na potwierdzenie swoich twierdzeń.
Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.
Zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Dokonując kontroli postępowania organów administracji sąd nie stwierdził istnienia naruszeń prawa powodujących konieczność uchylenia bądź stwierdzenia nieważności decyzji. Wprawdzie decyzje Prezydenta Miasta K. z dnia [...].2001 r. nr [...] i z dnia [...].2002 r. nr [...] zawierały pewne uchybienia, jednakże zostały one zauważone w postępowaniu odwoławczym i usunięte przez organ I instancji w kolejnym postępowaniu, zakończonym decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia [...].2002 r. nr [...]. Zapewniono stronom czynny udział na tym etapie postępowania, w szczególności poprzez możliwość uczestniczenia w przesłuchaniu biegłego w charakterze świadka i wyjaśnienia wątpliwości dotyczących zastosowanej przez biegłego metody wyceny.
Nie ulega wątpliwości, że przeprowadzenie robót związanych z budową rurociągów tłocznych od oczyszczalni ścieków w P. do przepompowni P. –R. na działce nr [...] obr. [...] K. stanowiącej własność D. K. i Z. C. jest zdarzeniem, o jakim mowa w art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami (określanej dalej skrótem u.g.n.). Za szkody powstałe wskutek takich zdarzeń należy się odszkodowanie w wysokości równej wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu (art. 128 ust. 4 u.g.n.). Skarżący jako właściciele przedmiotowej nieruchomości mieli więc prawo żądać naprawienia wyrządzonej im szkody - w tym przypadku polegającej na zmniejszeniu wartości ich działki wskutek umieszczenia w jej granicach rurociągu.
W tym miejscu należy odnieść się do pojawiającego się w skardze żądania ustalenia odszkodowania także z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z budową energetycznego kabla doziemnego 15kV na działce skarżących. Sąd podziela stanowisko Wojewody, który w decyzji z dnia [...].2001 r. nr [...] wykluczył możliwość ustalenia w trybie art. 128 ust. 4 u.g.n. odszkodowania z tego tytułu. Ustalenie odszkodowania za zmniejszenie wartości rynkowej działki w związku z przeprowadzeniem inwestycji na podstawie powołanego przepisu jest możliwe jedynie w razie uprzedniego wydania decyzji administracyjnej zezwalającej na czasowe zajęcie nieruchomości w celu realizacji konkretnej inwestycji. Decyzja Prezydenta Miasta K. z dnia [...].2002 r. nr [...] zezwalała na czasowe zajęcie nieruchomości w celu przeprowadzenia robót związanych jedynie z budową rurociągów tłocznych od oczyszczalni ścieków w P. do przepompowni P. –R.. Skoro nie udzielono zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości w celu budowy energetycznego kabla doziemnego 15kV, to odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z budową energetycznego kabla doziemnego 15kV nie może być ustalane w postępowaniu administracyjnym. Słusznie więc organy administracji ograniczyły niniejsze postępowanie jedynie do ustalenia wysokości należnego skarżącym odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości ich nieruchomości na skutek przeprowadzenia przez tę działkę rurociągów tłocznych od oczyszczalni ścieków w P. do przepompowni P. –R.
O ile niesporny jest fakt przysługiwania skarżącym roszczenia o naprawienie szkody, to rozmiar wyrządzonej szkody, a co za tym idzie wysokość należnego odszkodowania stanowi istotę sporu pomiędzy skarżącym a Wojewodą. Zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n. odszkodowanie w niniejszej sprawie powinno odpowiadać różnicy wartości nieruchomości przed rozpoczęciem i po zakończeniu inwestycji. Z kolei art. 130 ust. 2 u.g.n. nakazuje, by ustalenie wysokości odszkodowania odbywało się po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 134 u.g.n. chodzi o wartość rynkową, z uwzględnieniem rodzaju nieruchomości, jej położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu zagospodarowania oraz aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami.
Realizując obowiązek ustalenia wysokości poniesionej przez skarżących szkody w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego organ I instancji zlecił wykonanie wyceny takiemu rzeczoznawcy. Warto zaznaczyć, że opinia z dnia [...].2000 r. przedstawiona przez rzeczoznawcę majątkowego M. G. – L. została zakwestionowana przez organ odwoławczy ze względu na niewłaściwy sposób wyliczenia powstałej szkody. Wojewoda słusznie zwrócił uwagę, że należy zbadać o ile zmniejszyła się wartość całej nieruchomości, podczas gdy rzeczoznawca ustalił jedynie wartość pasa gruntu zajętego przez ciągi kanalizacyjne tj. 95 m2. Kolejna opinia rzeczoznawcy z [...].2001 r. uwzględnia zalecenia Wojewody. W ocenie sądu opinia ta sporządzona jest w sposób prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami. Wartość rynkową nieruchomości określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, co jest dopuszczalne w świetle art. 152 ust. 2 u.g.n. Odpowiadając na zarzuty skargi należy zwrócić uwagę na treść art. 154 u.g.n., który stanowi: "wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych". Zarówno w trakcie przesłuchania w charakterze świadka w dniu [...].2002 r., jak i w piśmie z daty [...].2002 r. rzeczoznawca majątkowy M. G. – L. wyjaśniła podstawy prawne i faktyczne opracowania, które doprowadziły do przyjęcia, iż stopień utraty wartości nieruchomości na skutek przeprowadzenia rurociągu wynosi 2,75%. Wbrew zarzutom skargi przyjęte przez rzeczoznawcę wskaźniki nie były dowolne, lecz znajdowały oparcie w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz obowiązującego wówczas rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98 poz. 612). Przyjęta w opinii metoda wyceny nie jest dowolna, a jej zastosowanie w niniejszej sprawie jest dopuszczalne.
Po rozstrzygnięciu sprawy przez organ II instancji skarżący przedstawili operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. J., który określił stopień utraty wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek przeprowadzenia uzbrojenia podziemnego terenu na 10% - 20%, co daje kwotę odszkodowania w niniejszej sprawie [...] zł. Operat szacunkowy T. J. nosi datę [...].2003 r., a więc z oczywistych względów nie mógł być wzięty pod uwagę przez Wojewodę, który rozstrzygał sprawę w dniu [...].2003 r. Fakt sporządzenia innego operatu szacunkowego określającego blisko ośmiokrotnie wyższą kwotę należnego odszkodowania w stosunku do operatu będącego podstawą rozstrzygnięcia nie daje podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji. Gdyby przedłożono go przed rozstrzygnięciem sprawy, miałby zastosowanie art. 157 u.g.n., który w ówczesnym brzmieniu stanowił: w razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Organy obu instancji dysponowały jedynie nie budzącym wątpliwości operatem z [...].2001 r. (oraz sporządzonym nieprawidłowo operatem z [...].2000 r.). Nie można obecnie zarzucać zaskarżonej decyzji, iż przy jej wydawaniu nie wzięto pod uwagę operatu szacunkowego, który powstał kilka tygodni po jej wydaniu. Bez znaczenia dla sprawy jest fakt, iż Urząd Miasta K. zlecił rzeczoznawcy T. J. w innej sprawie dokonanie operatów szacunkowych ustalających wysokość odszkodowania z tytułu usytuowania na nieruchomości infrastruktury technicznej z zastosowaniem metody użytej także w operacie dotyczącym nieruchomości skarżących. Jak już stwierdzono, art. 154 u.g.n. upoważnia rzeczoznawcę majątkowego do wyboru najodpowiedniejszego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Oczywistym jest, że w przypadku różnych nieruchomości rzeczoznawca może, a niekiedy wręcz powinien wybrać różne techniki wyceny. Wybór taki nie jest dowolny - organy administracji oraz sąd administracyjny muszą mieć możliwość oceny kryteriów dokonanego wyboru. W szczególności nie jest tak, że przedstawiona opinia biegłego jako zawierająca wiadomości specjalne nie podlega w ogóle ocenie jako środek dowodowy. Opinia biegłego może być niepełna lub niejasna, może wymagać rozwinięcia, wyjaśnienia, czy wreszcie może zostać uznana za całkowicie nieprzydatną do rozstrzygnięcia, jak to miało miejsce w mniejszej sprawie w odniesieniu do opinii z [...].2000 r. Opinia rzeczoznawcy majątkowego M. G. – L. z [...].2001 r. takich uchybień jednak nie zawiera. Sąd podziela stanowisko Wojewody, że wybrana przez rzeczoznawcę metoda mieści się w ramach przyznanych mu obowiązującymi przepisami uprawnień, a sama opinia została sporządzona zgodnie z prawem oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawcy Majątkowego.
Na koniec należy się odnieść do zarzutu, iż w dacie rozstrzygania sprawy przez organ I instancji ([...].2002 r.) powyższa opinia była nieważna, a zatem nie mogła stanowić podstawy orzekania. Ma to wynikać z treści operatu, gdzie w części IV pkt 2.4 stwierdza się, że "wycena jest ważna przez 3 miesiące" (tj. do dnia [...].2002 r.). Zarzut ten nie zasługuje na uwzględnienie. Ani w dniu wydania decyzji administracyjnej I instancji, ani w dniu sporządzenia i aktualizacji operatu szacunkowego nie obowiązywał żaden przepis stanowiący o terminie aktualności samego operatu ani też o wymogu aktualizacji operatu w szczególny sposób np. przez naniesienie klauzuli na operacie. W piśmie z dnia [...].2002 r. rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż nie ma potrzeby sporządzania nowego operatu, gdyż nie zanotowano zmian ani wzrostu obrotu gruntami na badanym terenie, co mogłoby wpłynąć na wartość rynkową nieruchomości. Z pisma tego wynika, że opinia wydana w [...].2002 r. byłaby tożsama z opinią datowaną na [...].2001 r., a zatem zlecanie wykonania takiej dodatkowej opinii byłoby bezprzedmiotowe. Zarzut wydania decyzji administracyjnej przez Prezydenta Miasta K. z dnia [...].2002 r. na podstawie nieaktualnego operatu szacunkowego jest bezzasadny.
Dla rozstrzygnięcia sprawy nie miał znaczenia fakt, że w okresie pomiędzy wydaniem decyzji w I i w II instancji tj. 1 stycznia 2003 r. stracił ważność miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta K. Fakt ten nie wpływa w żaden sposób na ustalenie o ile zmniejszyła się wartość przedmiotowej nieruchomości na skutek inwestycji zakończonej i protokolarnie odebranej dniu [...].2000 r.
Wobec powyższego skargę należało oddalić na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.) w zw. z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271 z późn. zm.).