II SA/Kr 883/24
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuWojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie rozpoznał sprawę ze skargi B. Sp. z o.o. Sp. jawna na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie, która utrzymała w mocy decyzję Prezydenta Miasta Krakowa o ustaleniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (tzw. renty planistycznej). Opłata została naliczona w związku ze sprzedażą przez spółkę dwóch lokali mieszkalnych wraz z udziałami w nieruchomości gruntowej, po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Spółka argumentowała, że sprzedaż lokali wraz z udziałem w gruncie nie stanowi zbycia nieruchomości w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a organy obu instancji naruszyły prawo poprzez rozszerzającą interpretację przepisów i nieodniesienie się do podnoszonych zarzutów. Sąd, podzielając stanowisko zaprezentowane w podobnych sprawach, uznał, że zbycie udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej, nawet jeśli towarzyszy sprzedaży lokalu, może stanowić podstawę do ustalenia opłaty planistycznej. Jednakże, Sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji z uwagi na wadliwość sporządzonego operatu szacunkowego. Sąd wskazał, że operat nieprawidłowo określił wartość nieruchomości, nie uwzględniając przeznaczenia terenu wynikającego z planu ogólnego z 1994 r., który obowiązywał przed wejściem w życie obecnego planu miejscowego i po luce planistycznej. Zgodnie z orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego i sądów administracyjnych, w takich przypadkach wartość nieruchomości przed zmianą planu powinna być określona z uwzględnieniem planu ogólnego, jeśli jest to korzystniejsze niż wartość wynikająca z faktycznego sposobu użytkowania. W związku z tym, operat szacunkowy, który nie uwzględnił tego aspektu, jest wadliwy, co uniemożliwia prawidłowe ustalenie wysokości opłaty planistycznej. Sąd zasądził od organu na rzecz skarżącej zwrot kosztów postępowania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalanie renty planistycznej w przypadku sprzedaży lokali wraz z udziałami w gruncie, zwłaszcza po wystąpieniu luki planistycznej i konieczności uwzględnienia planu ogólnego.
Dotyczy specyficznej sytuacji prawnej związanej z planowaniem przestrzennym i wyceną nieruchomości.
Zagadnienia prawne (2)
Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości gruntowej stanowi zbycie nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uzasadniające ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (renty planistycznej)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej, nawet jeśli towarzyszy sprzedaży lokalu, może stanowić podstawę do ustalenia opłaty planistycznej, pod warunkiem, że wartość nieruchomości wzrosła w następstwie uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że literalne brzmienie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. odnosi się do zbycia nieruchomości, jednak wykładnia celowościowa i orzecznictwo wskazują, że obejmuje ono również zbycie części nieruchomości lub udziału we współwłasności, jeśli nastąpił wzrost wartości spowodowany planem miejscowym. Sprzedaż lokalu wraz z udziałem w gruncie jest czynnością ekwiwalentną, która może generować przysporzenie majątkowe.
Czy operat szacunkowy, który nie uwzględnia przeznaczenia nieruchomości zgodnie z planem ogólnym z 1994 r. przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości po luce planistycznej, jest prawidłowy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, operat szacunkowy jest wadliwy, jeśli nie uwzględnia przeznaczenia nieruchomości zgodnie z planem ogólnym z 1994 r. przy ustalaniu wartości nieruchomości przed zmianą planu, w sytuacji gdy między wygaśnięciem planu ogólnego a wejściem w życie nowego planu miejscowego istniała luka planistyczna.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że w przypadku luki planistycznej, wartość nieruchomości przed zmianą planu powinna być określona z uwzględnieniem planu ogólnego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r., jeśli jest to korzystniejsze niż wartość wynikająca z faktycznego sposobu użytkowania. Nieuwzględnienie tego aspektu w operacie szacunkowym stanowi naruszenie art. 87 ust. 3a i art. 37 ust. 1 u.p.z.p.
Przepisy (11)
Główne
u.p.z.p. art. 36 § ust. 4
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Opłata planistyczna pobierana jest w przypadku zbycia nieruchomości lub jej części/udziału, jeśli wartość wzrosła na skutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego.
u.p.z.p. art. 37 § ust. 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wysokość opłaty ustala się na dzień sprzedaży, jako różnicę między wartością nieruchomości po zmianie planu a jej wartością przed zmianą (według przeznaczenia terenu lub faktycznego sposobu użytkowania).
Pomocnicze
u.p.z.p. art. 87 § ust. 3a
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
W przypadku luki planistycznej, wzrost wartości nieruchomości oblicza się jako różnicę między wartością według nowego planu a wartością według planu ogólnego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r., jeśli jest to korzystniejsze niż według faktycznego sposobu użytkowania.
k.c. art. 46 § ust. 1
Kodeks cywilny
Definicja nieruchomości, obejmująca grunty, budynki trwale z nimi związane oraz części budynków stanowiące odrębny przedmiot własności.
u.w.l. art. 3 § ust. 1, 2
Ustawa o własności lokali
Właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej (gruncie, częściach budynku), który jest nierozerwalnie związany z własnością lokalu.
k.p.a. art. 138 § § 1 pkt 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji.
P.u.s.a. art. 1
Ustawa Prawo o ustroju sądów administracyjnych
Kontrola sądowa zaskarżonych decyzji.
p.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt 1 lit. a i c
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do uchylenia decyzji w przypadku naruszenia prawa materialnego lub postępowania.
p.p.s.a. art. 135
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd rozstrzyga sprawę w zakresie kontroli.
p.p.s.a. art. 200
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zwrot kosztów postępowania w przypadku uwzględnienia skargi.
p.p.s.a. art. 205 § § 2
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zasady ustalania kosztów zastępstwa procesowego.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wadliwość operatu szacunkowego polegająca na nieuwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości zgodnie z planem ogólnym z 1994 r. przy ustalaniu wartości nieruchomości po luce planistycznej.
Odrzucone argumenty
Sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości gruntowej nie stanowi zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p.
Godne uwagi sformułowania
renta planistyczna • luka planistyczna • wzrost wartości nieruchomości • zbycie nieruchomości • udział we współwłasności nieruchomości gruntowej • plan ogólny • operat szacunkowy
Skład orzekający
Piotr Fronc
przewodniczący sprawozdawca
Magda Froncisz
sędzia
Jacek Bursa
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalanie renty planistycznej w przypadku sprzedaży lokali wraz z udziałami w gruncie, zwłaszcza po wystąpieniu luki planistycznej i konieczności uwzględnienia planu ogólnego."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji prawnej związanej z planowaniem przestrzennym i wyceną nieruchomości.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy ważnego zagadnienia renty planistycznej i jej naliczania w specyficznych sytuacjach obrotu nieruchomościami, co jest istotne dla profesjonalistów z branży nieruchomości i prawa.
“Renta planistyczna przy sprzedaży mieszkań: Sąd wyjaśnia kluczowe zasady.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.