II SA/Kr 830/25

II SA/Kr 830/25 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2025-09-17
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-07-11
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Anna Kopeć /sprawozdawca/
Joanna Człowiekowska
Sebastian Pietrzyk /przewodniczący/
Symbol z opisem
6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
oddalono skargę
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: SWSA Sebastian Pietrzyk Sędziowie: SWSA Joanna Człowiekowska AWSA Anna Kopeć (spr.) po rozpoznaniu w dniu 17 września 2025 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi S. P. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 12 maja 2025 r., znak: SKO.Z/4100/16/2025 w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokali oddala skargę.
Uzasadnienie
Postanowieniem z dnia 21 stycznia 2025 r., nr AU-01-7.7120.533.2024.AHU Prezydent Miasta Krakowa - zwany dalej "organem I instancji" - orzekł o odmowie wydania na wniosek S. P. zaświadczenia o samodzielności lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne nr [...] w budynku przy ul. [...] w K..
Po rozpatrzeniu zażalenia S. P. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie postanowieniem z dnia 12 maja 2025 r., znak SKO.Z/4100/16/2025 utrzymało w mocy opisane wyżej postanowienie. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia wskazano art. 2 ust. 1a, ust. 2 i ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz.U. 2021 r., poz. 1048 - dalej jako "ustawa", "u.w.l.") oraz art. 217 § 1 i § 2, art. 218, art. 219 w związku z art. 17 § 1 i art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz.U. 2024 r., poz. 572 ze zm., dalej jako k.p.a.).
W uzasadnieniu postanowienie Kolegium wskazało, że wniosek S. P. z dnia 7 sierpnia 2024 r. został złożony z powołaniem się na art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2 (tj. określających warunki samodzielności lokalu) stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3).
Od daty wprowadzenia obecnego brzmienia art. 2 ust. 3 u.w.l., czyli od 23 sierpnia 2018 r. starosta wydając zaświadczenie o samodzielności lokali obecnie zobowiązany jest do zbadania, czy na podstawie posiadanych dokumentów (wiedzy organu) można stwierdzić, że lokal po pierwsze spełnia techniczne warunki samodzielności (art. 2 ust. 2), a po drugie, czy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy (art. 1a). Mimo, iż wydane w oparciu o ten przepis zaświadczenie starosty polega na "urzędowym potwierdzeniu określonych faktów" - to odmiennie, niż wynika to z art. 218 § 1 k.p.a. opiera się najczęściej na określeniu spełnienia przez lokal ww. ustawowych cech nie na podstawie materiałów znajdujących się w wyłącznym posiadaniu organu (rejestru, baz danych), lecz przede wszystkim na podstawie dokumentacji przedstawionej przez ubiegającego się o wydanie zaświadczenia.
Podkreślenia wymaga, że jedynie te lokale, które spełniają łącznie przesłanki określone w przepisach art. 2 ust. 1a i ust. 2 u.w.l., mogą zostać uznane za lokale samodzielne. Zatem wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu wymaga weryfikacji spełnienia przez lokal/pomieszczenie warunków samodzielnego lokalu w znaczeniu technicznym i funkcjonalnym, ale także w sensie prawnym (wyrok NSA z 26 stycznia 2023 r., II OSK 2641/21, LEX nr 3552926). Jeżeli więc z wymienionych w art. 2 ust. 1a u.w.l. aktów administracyjnych nie wynika możliwość ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu, brak tym samym podstaw do wydania zaświadczenia potwierdzającego samodzielność lokalu.
Badanie, czy lokal spełnia wymogi samodzielności i czy może być wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem odbywać się musi zatem przede wszystkim na podstawie dokumentacji architektoniczno-budowlanej przedłożonej przez wnioskodawcę wraz z pozwoleniem na użytkowanie oraz uwzględnieniem przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj.: Dz. U. z 2023 r. poz. 682 - dalej jako "p.b"), w tym w szczególności przepisów wykonawczych do tej ustawy, a to rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 - dalej jako "rozporządzenie").
Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy Kolegium stwierdza, że wyniki prowadzonego ponownie przez organ I instancji postępowania w trybie ww. przepisów nie dają podstaw na chwilę obecną do wydania zaświadczenia o samodzielności lokali wskazanych we wniosku. Przeprowadzona przez organ I instancji ponowna analiza zgromadzonej w aktach sprawy dokumentacji, potwierdza istnienie sprzeczności między treścią wniosku, załączoną doń inwentaryzacją a przedstawionymi do akt sprawy aktami administracyjnymi, zgromadzonymi na etapie prowadzonego postępowania.
Nie ulega wątpliwości, że budynek, w którym znajduje się przedmiotowe lokale objęte wnioskiem powstał przed 1995r., tj. budynek wzniesiono w latach 1933-1934 r.
Istnienie pomieszczeń wskazanych we wniosku jako lokale (na nieużytkowych poddaszach) nie zostało udokumentowane żadnym dokumentem sprzed 1995 r. wszystkie załączone kopie dokumentów rysunkowych datowane są po tej dacie. Co więcej - jak zauważył organ I instancji - wnioskodawca załącza do wniosku kserokopie załączników graficznych do zaświadczeń wydanych w innych postępowaniach na których udokumentowane jest, iż w dniu 8 grudnia 2022 r. w budynku mieszkalnym przy ul. [...] i budynku mieszkalnym znajdującym się w głębi działki - brak jest wnioskowanych lokali. Budynki te nie posiadają wykazanych kondygnacji użytkowych, a na załączonych kserokopiach rysunków całość poddaszy obu budynków stanowi "części wspólne budynku" i nie ma tam żadnych lokali - tylko pomieszczenia na poddaszach, które nie są użytkowe. Pomieszczenia użytkowe oraz lokale usytuowane mogą być tylko na kondygnacji budynku, którą nie jest nieużytkowy strych.
Kolegium wskazuje, iż warunki w oparciu, o które może nastąpić ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu określonych w art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r., o czym jednoznacznie stanowi art. 2 ust. 1b ustawy o własności lokali. Jednocześnie w orzecznictwie sądów podkreśla się, że wykładnia celowościowa tego przepisu prowadzi do wniosku, że nie chodzi w nim o datę wybudowania budynku, lecz datę powstania lokalu w jego aktualnym kształcie, którego dotyczy postępowanie w przedmiocie wydania zaświadczenia. Jeżeli nastąpiło to po 31 grudnia 1994 r., a więc począwszy od 1 stycznia 1995 r., to do zaświadczenia o samodzielności lokalu stosuje się wymogi z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali. Przed wydaniem zaświadczenia o samodzielności lokalu należy zatem badać zgodność inwestycji z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodność z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodność z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy (tak: WSA w Łodzi w wyroku z dnia 10 września 2024r., sygn. akt: III SA/Łd 453/24).
W ocenie Kolegium zarzuty zażalenia dotyczące błędnego interpretowania przez organ art. 2 ust. 1 ustawy, nie mogą znaleźć uznania. Zarówno organ I instancji, jak i Kolegium związane jest obowiązującym porządkiem prawnym i nie może prowadzić domniemań w zakresie istnienia lokalu w konkretnej formie przed 1995 r. bowiem to strona ubiegająca się o możliwość skorzystania z wyjątku od zasady, którym jest odstąpienie od spełnienia określonych w art. 2 ust. 1a ustawy wymogów, winna w sposób niebudzący wątpliwości wykazać przesłanki umożliwiające skorzystanie z art. 2 ust. 1b ustawy (tak WSA w Krakowie w wyroku z dnia 1 sierpnia 2019 r., sygn. akt: II SA/Kr 601/19).
Nadmienić także należy, iż budynki w których znajdują się przedmiotowe lokale, znajdują się w obszarze objętym ochroną konserwatora zabytków, która wynika z ustanowienia zabytkowego zespołu miejskiego "Kraków historyczny zespół miasta-. ". Powyższe skutkuje koniecznością uzyskania opinii/zgody konserwatora zabytków przy dokonywaniu przebudowy tego typu budynków. Jak wywiódł organ I instancji zgody takiej lub jakiegokolwiek innego dokumentu w tym zakresie nie wydano.
W obecnym składzie, Kolegium stwierdza, iż materiał dowodowy jest na tyle bogaty, iż o jego oparcie możliwym jest stwierdzenie, iż w sprawie nie jest zasadnym wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali opisanych na wstępie, azarzuty podniesione w zażaleniu nie zasługują na uwzględnienie.
Opisaną wyżej decyzję zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Krakowie S. P., zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania, mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy w postaci:
a) art. 7, art. 77 i art. 107 § 3 w zw. z art. 126 k.p.a. poprzez dokonanie rażąco błędnych ustaleń faktycznych, naruszających zasadę prawdy obiektywnej oraz słuszny interes skarżącego, tj. w szczególności:
- błędne ustalenie, że lokale nr [...] (budynek frontowy) i 25 (budynek oficyny) położone na nieruchomości przy ul. [...] w K. powstały (wskutek braku udowodnienia przez skarżącego sytuacji odwrotnej) w obecnym kształcie po 31 grudnia 1994 r. i miało to "nie zostać udokumentowane żadnym dokumentem sprzed 1995 r.", podczas gry skarżący wykazał, że lokale te istniały i istnieją w niezmiennym kształcie przed 1 stycznia 1995 r., co wynika zarówno z przedłożonych w sprawie inwentaryzacji, treści księgi wieczystej nieruchomości wspólnej oraz nieruchomości lokalowych (określających wysokość udziałów poszczególnych właścicieli z uwzględnieniem lokali nr [...] jako samodzielnych), jak i pozostałych dokumentów szczegółowo wskazanych na s. 7 postanowienia SKO z dnia 17 września 2024 r., znak SKO.Z/4100/129/2024, w tym w szczególności przedłożonych przez skarżącego tożsamych przekrojów budynków sporządzonych przed 1995 r. (przekrój sporządzony przez pracownię architekta J. Z., na którym znajduje się pieczątka spółki [...], która wówczas jeszcze nie była spółką w likwidacji, a zatem dokumenty te powstały przed 1937 r., zaś sam wymieniony architekt zaprojektował m.in. kamienicę przy ul. [...] w K., która została wybudowana w 1912 r. wg wpisu nr [...] w Gminnej Ewidencji Zabytków) oraz następnie w 2004 r., wobec czego organy rozpoznające niniejszą sprawę zobowiązane były stosować wyłączenie określone w art. 2 ust. 1b u.w.l.;
- błędne ustalenie, że lokale nr [...] miałyby podlegać jakimkolwiek prawnie relewantnym dla ich samodzielności zmianom po 1995 r., podczas gdy oba budynki, wraz ze wspomnianymi lokalami istnieją co najmniej od 1934 r., zostały objęte ochroną konserwatorską, co wynika ze znanych organom z urzędu danych, w tym inwentaryzacji budowlanych, treści księgi wieczystej nieruchomości i wpisach tam zawartych, czy też choćby publicznie dostępnego Krajowego Rejestru Sądowego, w którym większościowy właściciel [...] S.A. dla Przemysłu Budowlanego w likwidacji posiada swoją siedzibę od lat 80. XX w. (dot. lok. 12), jak również w sytuacji gdy organ nie dysponuje jakimikolwiek danymi, z których wynikałyby domniemane zmiany w lokalach nr [...] dokonane po 1995 r. co wskazano również w zaskarżonym postanowieniu (brak jakichkolwiek zgód lub dokumentów dotyczących przebudowy przedmiotowych lokali);
- błędne ustalenie, że doszło do jakiejkolwiek "adaptacji strychów", "przebudowy", czy też "zmiany sposobu użytkowania" lokali nr [...] po 31 grudnia 1994 r., w sytuacji gdy do tego nie doszło, brak jest na tą okoliczność jakichkolwiek dokumentów czy też danych, pozostaje to w całości sprzeczne z posiadanymi przez organ dokumentami (w tym inwentaryzacją arch. K. K., na której przedstawiono geometryczny rzut lokali, a nie opisywano jakichkolwiek domniemywanych przez organ zmian, jakie miałyby zajść wobec tych lokali) i stanowi czystą spekulację organu, na dodatek na niekorzyść skarżącego;
b) art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 218 § 1 k.p.a. poprzez utrzymanie przez organ w mocy postanowienia organu I instancji i tym samym brak wydania zaświadczenia o żądanej przez skarżącego treści, w sytuacji, gdy skarżący domagał się potwierdzenia faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez organ I instancji ewidencji, rejestrów, jak również z innych danych znajdujących się w posiadaniu organów obu instancji, w tym również dokumentów urzędowych przedłożonych przez skarżącego wraz z wnioskiem oraz uzupełnionych w kolejnych pismach skarżącego;
c) art. 220 § 1 k.p.a. poprzez brak uwzględnienia faktów lub stanu prawnego wynikających z dokumentów urzędowych przedstawionych przez skarżącego wraz z wnioskiem oraz uzupełnionych w kolejnych pismach skarżącego, jak również wynikających z ksiąg wieczystych dotyczących nieruchomości (w tym zwłaszcza KW nr [...]);
d) art. 8 § 1 i 2 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób nie budzący zaufania skarżącego do organów władzy publicznej, polegające na wymaganiu od skarżącego wykazywania okoliczności już przez niego wykazanych (takich jak istnienie przedmiotowych lokali przed 1995 r.), jak również poprzez odstąpienie bez uzasadnionej przyczyny od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym — w tym przypadku w sposób znacząco odmienny niż miało to miejsce w odniesieniu do znajdującego się w oficynie lokalu nr [...] oraz innych lokali znajdujących się w tej nieruchomości, z których własnością związane są udziały w nieruchomości wspólnej w sposób uwidoczniony w KW nr [...], a związany z uprzednim już zaliczeniem lokali nr [...] do lokali samodzielnych w postanowieniu Sądu Rejonowego dla K. - Ś. w K. z dnia 12 sierpnia 2010 r., sygn. akt I Ns [...];
e) art. 365 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (k.p.c.) oraz art. 8 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie przy ustalaniu stanu faktycznego niniejszej sprawy związania organów administracji publicznej prawomocnym orzeczeniem sądowym wskazanym w księdze wieczystej nieruchomości ([...] tj. postanowieniem Sądu Rejonowego dla K.- Ś. w K. z dnia 12 sierpnia 2010 r., sygn. [...] określającym udziały w nieruchomości wspólnej przy uwzględnieniu przedmiotowych lokali nr [...] jako samodzielnych lokali stanowiących własność spółki [...], co skutkowało również naruszeniem zasady zaufania poprzez jawne pominięcie przez organu obu instancji wymienionego rozstrzygnięcia zawartego w tym prawomocnym wyroku sądu powszechnego;
f) art. 138 § 2 k.p.a. oraz art. 8 § 1 i 2 k.p.a. poprzez zignorowanie przez Organ w zaskarżonym postanowieniu konieczności wyjaśnienia okoliczności, jakie należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy, a wskazanych przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie w wydanym przy pierwszym rozpoznaniu niniejszej sprawy postanowieniu z dnia 17 września 2024 r., znak SKO.Z/4100/129/2024 i tym samym naruszenie przez Organ ogólnej zasady prowadzenia postępowania administracyjnego w sposób budzący zaufanie do władzy publicznej (art. 8 § 1 k.p.a.) oraz respektowania usprawiedliwionych oczekiwań strony co do stabilności praktyki orzeczniczej organu (art. 8 § 2 k.p.a.);
g) wyrażonej w art. 15 k.p.a. zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego poprzez brak rozpoznania niniejszej sprawy w całości przez Organ odwoławczy, z uwzględnieniem zarówno koniecznych do wyjaśnienia okoliczności wskazanych pierwotnie w postanowieniu Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 17 września 2024 r., znak SKO.Z/4100/129/2024, jak i z uwzględnieniem okoliczności podnoszonych w zażaleniu Skarżącego z dnia 11 lutego 2025 r.
Nienależnie od podniesionych wyżej zarzutów proceduralnych, w sytuacji ich nieuwzględnienia, skarżący podniósł zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego w postaci:
- art. 2 ust. 2 i 3 w zw. z art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (u.w.l.) poprzez błędną ich wykładnię polegającą na przyjęciu, że właściwy organ administracji publicznej (tutaj Prezydent Miasta Krakowa) nie jest uprawniony do wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu dotyczącego wyłącznie spełnienia przez taki lokal kryteriów określonych w art. 2 ust. 2 u.w.l., podczas gdy wyłącznie te kryteria decydują o wysokości udziałów poszczególnych współwłaścicieli (w tym Skarżącego) w nieruchomości wspólnej zgodnie z art. 3 ust. 3 u.w.l. wobec czego właściwy organ powinien mieć możliwość stwierdzenia tych kryteriów w wydawanym przez siebie zaświadczeniu, o którym mowa w art. 2 ust. 3 u.w.l.
Na podstawie tych zarzutów skarżący wniósł o uchylenie w całości .zaskarżonego postanowienia organu II instancji wraz z poprzedzającym go postanowieniem organu I instancji oraz o zobowiązanie organu I instancji do wydania skarżącemu wnioskowanych zaświadczeń w terminie 14 dni od daty doręczenia organowi prawomocnego wyroku wraz z aktami sprawy.
Stosownie do treści art. 106 § 3 p.p.s.a. skarżący wniósł również o przeprowadzenie uzupełniającego dowodu z dokumentu w postaci postanowienia Sądu Rejonowego dla K. – Ś. w K. z dnia 12 sierpnia 2010 r., sygn. akt I Ns [...] na fakt prawomocnego ustalenia przez sąd powszechny udziałów przysługujących poszczególnym współwłaścicielom w nieruchomości wspólnej składającej się z dz. [...] położonej przy ul. [...] w K., z uwzględnieniem przedmiotowych lokali nr [...] jako lokali samodzielnych w rozumieniu art. 2 ust. 2 w zw. z art. 3 ust. 3 u.w.l.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia
Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 119 pkt 3 w zw. z art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm.) - dalej jako "p.p.s.a." - sprawa, w której przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie, może być rozpoznana w trybie uproszczonym, tj. na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów. Na podstawie tego przepisu sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym, bez wyznaczania rozprawy.
Stosownie do art. 3 § 2 pkt 2 p.p.s.a. kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na niektó®e postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym. W wyniku takiej kontroli postanowienie może zostać uchylone w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c p.p.s.a.).
Dokonując kontroli zaskarżonego postanowienia według tak określonych kryteriów Sąd doszedł do wniosku, że jest ono prawidłowe, jakkolwiek nie cała zaprezentowana w nim argumentacja zasługuje na podzielenie. Niemniej jednak zarzuty skargi okazały się bezzasadne (zarówno w zakresie naruszenia prawa materialnego, jak i przepisów postępowania), a stwierdzone braki w argumentacji SKO nie miały wpływu na wynik sprawy.
Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest ocena prawidłowości postanowienia o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności dwóch lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne nr [...] w budynku przy ul. [...] w K..
Zgodnie z art. 2 u.w.l samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości (ust. 1). Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy (ust. 1a). Przepisu ust. 1a nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą (ust. 1b).
Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (ast. 2).
Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (ust. 3).
W okolicznościach niniejszej sprawy poza sporem pozostaje, że budynek, w którym mieszczą się objęte wnioskiem lokale powstał przed 1 stycznia 1995 r.
Co do zasady samodzielny lokal musi spełniać warunki techniczne i musi być zgodny z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź decyzji o warunkach zabudowy. W orzecznictwie wskazuje się, że wyłączenie tych wymagań w istocie nie dotyczy daty powstania budynku, lecz daty wykonania robót budowlanych związanych z lokalem objętym wnioskiem o wydanie zaświadczenia. Wszystkie te okoliczności zostały wskazane prawidłowo w zaskarżonym postanowieniu.
Natomiast wątpliwości Sądu budzą te fragmenty uzasadnienia zaskarżonego postanowienia, w których Kolegium stwierdza, że "nie może prowadzić domniemań w zakresie istnienia lokalu w konkretnej formie przed 1995 r. bowiem to strona ubiegająca się o możliwość skorzystania z wyjątku od zasady, którym jest odstąpienie od spełnienia określonych w art. 2 ust. 1a ustawy wymogów, winna w sposób niebudzący wątpliwości wykazać przesłanki umożliwiające skorzystanie z art. 2 ust. 1b ustawy". W tym zakresie Kolegium powołało się wprawdzie na wyrok WSA w Krakowie z dnia 1 sierpnia 2019r., sygn. akt: II SA/Kr 601/19, niemniej jednak stan faktyczny, na podstawie którego wydano powołany wyrok był odmienny niż w niniejszej sprawie. Sąd stwierdził w tej sprawie: "analiza zgromadzonej w sprawie dokumentacji (w tym wniosków składnych na przestrzeni lat 2017-2019 o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali mieszkalnych w przedmiotowym budynku) nie potwierdza przedstawionego we wniosku z 22 stycznia 2019 r. przez pełnomocnika skarżącej stanowiska, że wnioskowane do wydania zaświadczenia lokale powstały przed 1 stycznia 1995 r. Wręcz przeciwnie, stan faktyczny sprawy wskazuje, iż zmiana ilości lokali nastąpiło po 1 stycznia 1995 r., co wyłącza zastosowanie art. 2 ust. 1 b u.w.l.".
W okolicznościach niniejszej sprawy natomiast brak jest dowodów na prowadzenie jakichkolwiek robót budowlanych przy objętych postepowaniem lokalach po 1 stycznia 1995 r. Z kolei udowodnienie okoliczności negatywnej tj. udowodnienie, że coś nie miało miejsca może być znacznie utrudnione, jeśli nie w ogóle niemożliwe. Niemniej jednak skarżący przedłożył pewne dokumenty na potwierdzenie faktu, że oba objęte postępowaniem lokale mają ten sam kształt co przed 1995 rokiem tj. kopie dokumentów archiwalnych z lat 30 XX wieku.
Podkreślić trzeba, że nie można domniemywać, że twierdzenia wnioskodawcy są niezgodne z prawdą. Dokumentacja zgromadzona w aktach administracyjnych jest obszerna i nie daje podstaw do zakwestionowania wskazanych twierdzeń. Trzeba więc przyjąć, że twierdzenia te są zgodne z prawdą, a więc w stanie faktycznym niniejszej sprawy mamy do czynienia z lokalami, w obrębie których żadne roboty budowlane nie były dokonywane po 1 stycznia 1995 r.
Konsekwencją tego ustalenia jest zastosowanie art. 2 ust. 1b u.w.l., zgodnie z którym przepisu ust. 1a nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą.
Powołany w tym przepisie ust. 1a stanowi: "Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy".
Należy więc rozważyć, jakie znaczenie dla oceny samodzielności lokalu ma wyłączenie tych wymagań w określonych sytuacjach, takich jak niniejsza.
Argumentacja skarżącego zdaje się zmierzać do wykazania, że w omawianej sytuacji brak podstaw do formułowania jakichkolwiek kryteriów do oceny kwestii samodzielności lokalu poza jego wydzieleniem trwałymi ścianami w obrębie budynku. Dodatkowo skarżący podnosi, że zaświadczenie o samodzielności lokalu nie służy wyłącznie procedurze ustanowienia odrębnej własności lokalu. Może ono mieć ono również znaczenie w kwestii ustalania wielkości udziałów przysługujących w nieruchomości wspólnej. W tym zakresie skarżący powołuje się na art. 3 ust. 3 u.w.l., gdzie mowa jest o samodzielnych lokalach wyodrębnionych i samodzielnych lokalach niewyodrębnionych.
Argumentacja ta nie zasługuje na uwzględnienie.
Nie każde pomieszczenie powstałe przed 1995 rokiem stanowi "samodzielny lokal" nawet jeśli mowa jest o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. Kolegium prawidłowo wskazało, że objęte wnioskiem o wydanie zaświadczeń lokale w ogóle nimi nie są – są jedynie pomieszczeniami położonymi na nieużytkowych poddaszach, niemających nawet statusu kondygnacji.
W tym zakresie trzeba zwrócić uwagę na decyzję Małopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego w Krakowie z dnia 10 kwietnia 2019 r. (k. 53 akt administracyjnych) o odmowie aktualizacji danych ewidencyjnych w zakresie ilości kondygnacji w budynku przy ul. [...]. Decyzja ta została wydana na skutek rozpatrzenia odwołania S. P. od decyzji Prezydenta Miasta Krakowa, którą orzeczono o aktualizacji wskazanych danych: dla budynku oficyny zmieniła się liczba kondygnacji nadziemnych z 4 na 5, dla budynku frontowego zmieniła się liczba kondygnacji nadziemnych z 5 na 6.
Ocena dokonana przez organ odwoławczy ma kluczowe znaczenie dla oceny, czy w niniejszej sprawie istnieją podstawy do wydania zaświadczeń o samodzielności lokali, dlatego też warto przytoczyć dłuższy fragment uzasadnienia decyzji Małopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego w Krakowie z dnia 10 kwietnia 2019 r.
"Zgodnie z art. 20 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne ewidencja gruntów i budynków w zakresie budynków obejmuje informacje dotyczące: ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych. Dane ewidencyjne dotyczące budynków zostały wyszczególnione w §63 ust.1 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Pośród tych danych informacje te obejmują m.in. "liczbę kondygnacji nadziemnych i podziemnych budynku" (§63 ust.1 pkt 12). Przy czym przepis § 2 ust.1 pkt 10 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków przy definicji pojęć kondygnacja, kondygnacja nadziemna oraz kondygnacja podziemna odsyła do przepisów wydanych na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. -Prawo budowlane (Dz.U. z 2018 r. poz. 1202).
Pojęcie "kondygnacji zostało zdefiniowane w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2015, poz. 1422 ze zm.) jako "pozioma część budynku, zawarta pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, centrala klimatyzacyjna, obudowa wyjścia z klatki schodowej, kotłownia lub inne pomieszczenia techniczne". Za "kondygnację podziemną" uznaje się - kondygnację zagłębioną poniżej poziomu przylegającego do niej terenu co najmniej w połowie jej wysokości w świetle, a także każdą usytuowaną pod nią kondygnację. Za "kondygnację nadziemną" uznaje się każdą kondygnację niebędącą kondygnacją podziemną.
Do operatu technicznego nr [...], sporządzonego przez geodetę uprawnionego B. S.-J., został załączony "rzut poddasza budynku frontowego" i "rzut poddasza budynku oficyn/' - sporządzony przez mgr inż. R. B. (posiadającego uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi), potwierdzającego zgodność inwentaryzacji za stanem faktycznym na dzień 10.01.2017r. Na rzucie poddasza budynku frontowego (IDB 102.2) przedstawiono wyodrębnienie w poddaszu nieużytkowym - lokalu o funkcji biurowej oznaczonym nr [...] i wc. Na rzucie poddasza budynku oficyny (IDB 102.1) przedstawiono wyodrębnienie w poddaszu nieużytkowym - lokalu - pokoju oznaczonym nr [...] i wc.
Jednakże brak jest zgody organu nadzoru budowlanego na uznanie części poddasza nieużytkowego budynku frontowego o 5 kondygnacjach nadziemnych za 6 kondygnację i budynku oficyny o 4 kondygnacjach nadziemnych za 5 kondygnację.
W ocenie organu odwoławczego, aby pomieszczenie strychowe, część wspólna budynku (poddasze nieużytkowe) mogło być kondygnacją, musi się nadawać do użytku, a zatem spełniać normy budowlane w zakresie bezpieczeństwa konstrukcji i przeciwpożarowe. Ocena, czy dana część budynku, stanowiąca dotychczas "poddasze nieużytkowe" (nie będąca kondygnacją) stanowi obecnie kondygnację czy też nie stanowi kondygnacji w świetle przepisów wydanych na podstawie ustawy Prawo budowlane nie należy do kompetencji geodety uprawnionego. Co oznacza, że wykazanie przez geodetę uprawnionego w operacie technicznym dodatkowej kondygnacji, przy braku dokumentacji architektoniczno - budowlanej zatwierdzonej przez organy nadzoru budowlanego nie umożliwia ujawnienia dodatkowej kondygnacji budynku w operacie ewidencyjnym. (...) organ ewidencyjny dokonując aktualizacji operatu ewidencyjnego w zakresie ilości kondygnacji związany jest ze stanowiskiem wyrażonym przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. W przypadku ewidencji budynków, podstawą aktualizacji zapisów ewidencyjnych są zmiany wynikające z dokumentacji architektoniczno-budowlanej, gromadzonej i przechowywanej przez organy administracji publicznej (§ 35 pkt 6 rozporządzenia). A zatem, gdy chodzi o ewidencję budynków, dla oznaczenia liczby kondygnacji budynku (§ 63 ust.1 pkt 12 rozporządzenia) decydujące znaczenie ma dokumentacja architektoniczno -budowlana. Organy prowadzące ewidencję budynków, które powinny w swoich zapisach odzwierciedlać stan prawny, a nie tworzyć nowego, obowiązane są prowadzić zapisy w oparciu o dokumentację architektoniczno-budowlaną (projekt budowlany), z uwzględnieniem ewentualnych zmian zaszłych w tej dokumentacji. Organ administracji budowlanej tworzy stan prawny określający funkcję, czy liczbę kondygnacji budynku. Organ ewidencyjny, aby mógł dokonać zmian w zakresie liczby kondygnacji budynku innej niż z projekcie budowlanym, zatwierdzonym pozwoleniem na budowę, musi mieć do tego podstawę w rozstrzygnięciu kompetentnego organu administracji architektoniczno – budowlanej, bowiem, jak to już było podkreślane, sam nie może być twórcą stanu prawnego."
Skoro więc nie mamy do czynienia z kondygnacją w rozumieniu rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, to nie można też mówić o samodzielnym lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. Są to jedynie pomieszczenia na nieużytkowych poddaszach, jak słusznie wskazało Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie.
Zatem nie można zgodzić się ze skarżącym, że wyłączenie stosowania wymogów, o których mowa w art. 2 ust. 1a u.w.l. (zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy, zgodność z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, zgodność z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy) oznacza brak jakichkolwiek kryteriów dla oceny samodzielności danego pomieszczenia i uznania go za lokal, wobec którego należy w każdym przypadku wydać zaświadczenie o jego samodzielności.
Już tylko na marginesie trzeba zauważyć, że w niektórych z przedstawionych przez wnioskodawcę dokumentach oba objęte wnioskiem "lokale" nie są zaznaczone jako samodzielne, lecz jako "pomieszczenia pozostające w częściach wspólnych budynku" (k. 22 i 23 oraz 207 i 213 akt administracyjnych).
Na taką ocenę nie wpływa też treść art. 3 ust. 3 u.w.l., zgodnie z którym "udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi".
Wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu jest wstępnym krokiem do ustanowienia odrębnej własności tego lokalu. Taki jest cel omawianej procedury, co wprost wynika z przepisów ustawy o własności lokali. Nie jest celem wydania takiego zaświadczenia wpływ na spory cywilne w zakresie wielkości udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej. Jak wynika z wymienionych powyżej dokumentów (k. 22 i 23 oraz 207 i 213 akt administracyjnych) dwa pomieszczenia objęte postępowaniem stanowią właśnie części wspólne nieruchomości, a nie "niewyodrębnione samodzielne lokale" stanowiące czyjąkolwiek własność.
Wreszcie bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy pozostaje treść dołączonego do skargi postanowienia Sądu Rejonowego dla K.- Ś. w K. z dnia 12 sierpnia 2010 r., sygn. akt I [...] oraz treść art. 365 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem "Orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby". Zdaniem skarżącego przy określaniu udziałów w nieruchomości wspólnej we wskazanym postanowieniu Sąd przyjął, że lokale nr [...] stanowią samodzielne lokale stanowiące własność spółki [...] Odmienne stanowisko organów administracji publicznej w zaskarżonym postanowieniu narusza zasadę zaufania poprzez jawne pominięcie przez organu obu instancji wymienionego rozstrzygnięcia zawartego w tym prawomocnym wyroku sądu powszechnego.
W powołanym postanowieniu, którego odpis dołączono do skargi, Sąd ustanowił odrębną własność lokalu mieszkalnego nr [...] oraz zniósł udział we współwłasności nieruchomości gruntowej. Sąd ustalił również wielkość udziałów poszczególnych właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej.
Z treści tego postanowienia jednak nie wynika w jaki sposób Sąd ustalił wielkość udziałów przysługujących poszczególnym osobom. Po drugie zaś: nawet gdyby twierdzenia skarżącego na temat metodologii Sądu Rejonowego były zgodne z prawdą, to treść takiego wyroku nie jest w żaden sposób wiążąca przy procedowaniu kwestii zaświadczenia o samodzielności lokali na podstawie art. 2 u.w.l. Treść wskazanego postanowienia wiąże jedynie w zakresie jego sentencji tj. co do wielkości udziałów oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu nr [...].
Już tylko na marginesie można zauważyć, że skarżący przedłożył to postanowienie na etapie postępowania przed sądem administracyjnym, więc organy procedujące kwestię zaświadczenia w żaden sposób nie mogły się odnieść ani do treści postanowienia Sądu Rejonowego, ani do argumentacji skarżącego co do jego znaczenia. Nie zmienia to jednak okoliczności, że postanowienie to nie ma żadnego wpływu na ocenę zasadności skargi i prawidłowości zaskarżonego postanowienia.
Z powyższych względów zaskarżone postanowienie Sąd uznał za prawidłowe i oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.