II SA/Kr 825/18

II SA/Kr 825/18 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2018-12-11
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2018-06-29
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Iwona Niżnik-Dobosz /sprawozdawca/
Paweł Darmoń /przewodniczący/
Tadeusz Kiełkowski
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
I OZ 844/18 - Postanowienie NSA z 2018-09-28
I OSK 2402/19 - Wyrok NSA z 2020-07-14
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
art. 12 ust.5 , art. 18  ust.1
Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
Dz.U. 2018 poz 121
art. 36
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
Dz.U. 2008 nr 199 poz 1227
Ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz  o ocenach oddziaływania na środowisko
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędziowie: WSA Tadeusz Kiełkowski WSA Iwona Niżnik-Dobosz (spr.) Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 grudnia 2018 r. sprawy ze skargi A. A. i B. A. na decyzję Wojewody z dnia [...] kwietnia 2018 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżących A. A. i B. A. solidarnie kwotę 7434,00 zł (siedem tysięcy czterysta trzydzieści cztery złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
Wojewoda Małopolski decyzją z dnia 20 kwietnia 2018 r. (znak: [...]), na podstawie:
- art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 121 z późn. zm. – dalej jako: u.g.n.),
- art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1257 z późn. zm. – dalej jako: k.p.a.) w zw. z art. 16 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2017 r., poz. 935),
po rozpatrzeniu odwołania B. A. i A. A., reprezentowanych przez profesjonalnego pełnomocnika, od decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 14 września 2017 r. (znak: [...]),
utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.
Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym:
Decyzją z dnia 14 września 2017 r. (znak: [...]), Prezydent Miasta Krakowa orzekł: w pkt 1 o ustaleniu na rzecz małżonków, B. A. oraz A. A., odszkodowania w wysokości: 654.873,00 zł za nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, ujawnioną w księdze wieczystej nr [...], ozn. jako dz. ewid. nr [...] o pow. 0,0477 ha obręb [...] jedn. ewid. Podgórze m. Kraków, która stała się z mocy prawa z dniem 25 lutego 2011 r. własnością Miasta Kraków – miasta na prawach powiatu w związku z decyzją nr [...] Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 6 grudnia 2010 r. (znak: [...]) o ustaleniu lokalizacji drogi dla inwestycji pn. "Budowa Trasy Łagiewnickiej od skrzyżowania z ul. Grota Roweckiego do skrzyżowania z ul. Beskidzką i ul. Halszki w Krakowie", utrzymaną w mocy przez Wojewodę Małopolskiego decyzją z dnia 25 lutego 2011 r. (znak: [...]); w pkt 2 o powiększeniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania o kwotę 10.000,00 zł na podstawie art. 18 ust. 1f ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych; w pkt 3 o wypłacie sumy kwot wyszczególnionych w pkt 1 i 2, tj. kwoty 664.873,00 zł na rzecz B. A. oraz A. A. – właścicieli nieruchomości na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej; w pkt 4 o zobowiązaniu Gminy Miejskiej Kraków jako miasta na prawach powiatu reprezentowanej przez Prezydenta Miasta Krakowa, do zapłaty odszkodowania w łącznej wysokości 664.873,00 zł w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.
Wskazano przy tym, że odszkodowanie zostało ustalone w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego P. T., który w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 24 sierpnia 2016 r. oszacował wartość nieruchomości na kwotę 654.873,00 zł. Jednocześnie zaznaczono, że na etapie prowadzonego postępowania przez organ I instancji odwołujący przedłożyli operat sporządzony przez rzeczoznawcę S. S., w którym oszacował on wartość nieruchomości na kwotę [...]zł. Ponadto, niezależnie od powyższego na etapie prowadzonego postępowania przez organ II instancji odwołujący przedłożyli operat szacunkowy – wykonany jego zdaniem prawidłowo – w którym rzeczoznawcy majątkowi E. H. oraz M. W. określili wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...]zł.
Odwołanie od ww. decyzji wnieśli B. A. i A. A., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, kwestionując w obszernym uzasadnieniu, przede wszystkim prawidłowość sporządzonego przez P. T. operatu szacunkowego z dnia 24 sierpnia 2016 r., w tym brak danych umożliwiających weryfikację opinii w zakresie obliczenia trendu zmiany cen nieruchomości w czasie, błędną powierzchnię użytkową nieruchomości położonej przy ul. [...], błędne założenia przy określeniu cechy "wielkość powierzchni działki", pominięcie w wycenie cechy "stan techniczny budynku", błędną ocenę cechy "stan zagospodarowania działki" oraz niepełną analizę rynku nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Odwołujący się zarzucili również, że rzeczoznawca przystępując do sporządzania pierwszego operatu w przedmiotowej sprawie nie dokonał oględzin nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, co jednoznacznie potwierdził w protokole rozprawy administracyjnej z dnia 31 marca 2016 r., a wobec powyższego – zdaniem odwołujących się – nie było możliwe właściwe określenie stanu technicznego (jak i parametrów fizycznych) nieruchomości, które w sposób bezpośredni rzutowały na wartość wycenianej nieruchomości.
Rozpatrując odwołanie oraz całość materiału dowodowego zebranego w sprawie Wojewoda Małopolski wskazał w pierwszej kolejności, iż podstawę nabycia na rzecz Miasta Kraków – miasta na prawach powiatu, nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, ujawnionej w księdze wieczystej nr [...], ozn. jako dz. ewid. nr [...] o pow. 0,0477 ha obręb [...] jedn. ewid. Podgórze m. Kraków, stanowiły przepisy art. 12 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej jako: "specustawa drogowa"), zgodnie z którymi decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, zaś nieruchomości lub ich części zajęte pod inwestycję drogową, a niestanowiące dotychczas własności odpowiedniego podmiotu publicznoprawnego, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa – w przypadku zajęcia pod drogę krajową albo odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego – w razie zajęcia pod drogę odpowiednio: wojewódzką, powiatową lub gminną – z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. W tym zakresie organ odwoławczy zwrócił uwagę, że na mocy decyzji nr [...] Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 6 grudnia 2010 r. (znak: [...]) o ustaleniu lokalizacji drogi dla inwestycji pn. "Budowa Trasy Łagiewnickiej od skrzyżowania z ul. Grota Roweckiego do skrzyżowania z ul. Beskidzką i ul. Halszki w Krakowie", utrzymanej w mocy przez Wojewodę Małopolskiego decyzją z dnia 25 lutego 2011 r. (znak: [...]), wydanej w oparciu o ww. przepisy, nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym, ujawniona w księdze wieczystej nr [...], ozn. jako dz. ewid. nr [...] o pow. 0,0477 ha obręb [...] jedn. ewid. Podgórze m. Kraków została nabyta na własność przez Miasto Kraków – miasto na prawach powiatu. Następnie organ II instancji przytoczył treść art. 12 ust. 4f i 5 oraz art. 18 ust. 1 i 1a specustawy drogowej, w oparciu, o które wskazał, że zgodnie z odpisem zupełnym księgi wieczystej nr [...] (obejmującej dz. nr [...], z której podziału powstała dz. nr [...] – wydzielona pod inwestycję drogową i przejęta przez Miasto Kraków – miasto na prawach powiatu), prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórze w Krakowie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, w dziale II tej księgi na datę ostateczności decyzji ZRID, jako właściciele nieruchomości ujawnieni byli B. A. oraz A. A. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Dodano przy tym, że dział III pozostał wolny od wpisów, zaś w dziale IV figurowała wówczas hipoteka umowna kaucyjna na rzecz [...]., która następnie została wykreślona na podstawie zezwolenia [...] z dnia [...] kwietnia 2014 r. Tym samym organ odwoławczy powołując się na treść art. 130 ust. 2 u.g.n. podał, że odszkodowanie ustalono w toku obecnie prowadzonego postępowania w oparciu o opinię biegłego, tj. rzeczoznawcy majątkowego P. T., który w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 24 sierpnia 2016 r. oszacował wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...]zł. W tym miejscu organ II instancji wskazał na możliwość zastosowania przy ustalaniu wysokości odszkodowania należnego byłemu właścicielowi nieruchomości tzw. "zasady korzyści", powołując przy tym treść art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. Wyjaśniono również, że szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zostały uregulowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.– dalej jako: rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.), w tym przede wszystkim w § 36 ust. 1 i 4, którego treść przytoczono. Mając na uwadze powyższe organ odwoławczy wskazał, że jak wynikało z omawianego operatu szacunkowego, w dniu określania stanu (tj. w dniu 6 grudnia 2010 r.), zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, zatwierdzonym uchwałą Nr XII/87/03 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 kwietnia 2003 r., zmienioną uchwałą XCIII/1256/10 Rady Miasta Krakowa z dnia 3 marca 2010 r., wyceniana nieruchomość posiadała przeznaczenie mieszane, tj. dz. nr [...] była położona w przeważającej części w terenach korytarzy podstawowego układu drogowo-ulicznego (KT), w pozostałej, północnej części (ok. 100 m2) w terenach o przeważającej funkcji mieszkaniowej niskiej intensywności o symbolu (MN). Podkreślono przy tym, że z uwagi na fakt, iż na dzień 6 grudnia 2010 r. wyceniania działka stanowiła nieruchomość zabudowaną, biegły analizie poddał nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Ponadto podniesiono, że jak ustalił biegły, ze względu na charakter wycenianej nieruchomości nie było możliwości analizy zastosowania "zasady korzyści", ponieważ w obrocie nie występowały nieruchomości drogowe zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Organ odwoławczy zaznaczył, że biegły wykonał omawiany operat szacunkowy podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, przy uwzględnieniu dyspozycji art. 134 ust. 3 u.g.n. i przyjęciu do analizy transakcji nieruchomościami zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, spełniającymi podstawowe kryteria podobieństwa do wycenianej, które w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających datę wyceny były przedmiotem wolnorynkowej transakcji kupna-sprzedaży. Wyjaśniono przy tym, że pod uwagę brano tylko obrót prawem własności z jednostki ewidencyjnej Kraków-Podgórze. W dalszej kolejności organ II instancji przytoczył treść § 4 ust. 1, 2 i 3 ww. rozporządzenia, w oparciu o które to regulacje wskazał, że wycenę przeprowadzono na podstawie trzech, zdaniem rzeczoznawcy majątkowego, najbardziej podobnych nieruchomości z wycenianą. Dodano też, że do cech mających wpływ na wartość nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym biegły zaliczył: lokalizację (waga 35%), wielkość powierzchni użytkowej budynku (waga 25%), stan zagospodarowania działki (waga 20%) oraz wielkość powierzchni działki (waga 20%). Zwrócono również uwagę, że jak wynikało z operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy stosując metodę porównywania parami dokonał odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Tym samym w świetle powyższego organ odwoławczy uznał, iż dokonując wyboru transakcji porównawczych biegły bez wątpienia uwzględnił dyspozycję przepisów art. 151 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Organ II instancji, powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych zaznaczył też, że wyboru nieruchomości porównawczych dokonuje rzeczoznawca majątkowy jako osoba posiadająca w tym zakresie wiadomości specjalne oraz stosowne i niezbędne uprawnienia, a także kwalifikacje. Podniesiono bowiem, że to biegły decyduje jaki rynek będzie miarodajny dla szacowanej nieruchomości, zaś wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje biegły, a zatem organ nie może kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego.
Mając powyższe na uwadze Wojewoda Małopolski wskazał, że w jego ocenie nie ulegało wątpliwości, iż rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości zgodnie z przepisami rozporządzenia, a także uwzględniając cel wyceny stosownie do treści art. 134 ust. 3 u.g.n., jak również rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w studium uwarunkowań, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych – zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. Jednocześnie podkreślono, że sposób dokonywania analizy rynku, jak też określenie cech mających wpływ na wartość nieruchomości określał biegły kierując się wiedzą specjalną, którą posiadają rzeczoznawcy majątkowi jako osoby posiadające stosowne uprawnienia zawodowe. Organ odwoławczy dodał również powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych, że jeżeli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu, do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Dodano także, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej – zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy – nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych.
Odnosząc się do poszczególnych zarzutów odwołania, kwestionujących prawidłowość ww. opinii biegłego, organ odwoławczy wskazał, że w odpowiedzi na zarzut dotyczący braku danych warunkujących możliwość obliczenia trendu zmian cen nieruchomości w czasie (w tym w odniesieniu do stwierdzenia biegłego ze strony 12 operatu przywołanego szerzej w treści odwołania, niepopartego żadną analizą w zakresie braku zmian rynkowych cen nieruchomości) przytoczyć należało fragment pisma biegłego z dnia 5 lutego 2018 r., w którym wskazał on, iż wszelkie dostępne raporty i analizy dotyczące wyniku nieruchomości o charakterze mieszkaniowym jednorodzinnym jednoznacznie informowały o braku tendencji wzrostowej cen nieruchomości o tym charakterze. Co więcej, w ocenie biegłego, rynek ten wskazywał wręcz stagnację, co wiązało się z długim czasem eksploatacji ofert sprzedaży domów i mogło nawet skutkować obniżaniem cen. Tym samym zdaniem organu odwoławczego, w świetle przytoczonego orzecznictwa sądowoadministracyjnego, brak było podstaw do kwestionowania ww. stanowiska P. T. oraz żądania od niego przedstawienia konkretnych analiz i zestawień potwierdzających przyjętą tezę, czego domagali się odwołujący. Podkreślono bowiem, że nawet jeśli wziąć pod uwagę jedynie przytoczone przez nich fragmenty opracowania pt. "Krakowski Rynek Nieruchomości 2015", to nie sposób było nie zauważyć, iż mowa była tam, że nieco zwiększyła się również średnia cena za dom, co z kolei w połączeniu z danymi zawartymi w tym samym opracowaniu za rok 2016 dostępnym na stronie internatowej: https://www.bip.krakow.pl (wskazującymi, iż "w 2016 roku na rynku wtórnym domów jednorodzinnych panowała stabilizacja. Zaobserwowano niewielkie wahania liczby transakcji i łącznego obrotu, jednak nie przyniosły one przełomu. Jest to rynek o ograniczonej podaży i wyraźnie zarysowującej się barierze popytu. Drogie domy nie znajdują wielu nabywców. Konkurencję stanowi rynek podkrakowskich gmin, ze znacznie bogatszą ofertą domów, zwłaszcza w akceptowalnym dla nabywców przedziale cenowym") oraz faktem, iż biegły wziął do porównania trzy nieruchomości, z czego jedna została zawarta w sierpniu 2014 r., jedna już na przełomie roku 2014 i 2015 (19 grudnia 2014 r.), zaś jedna we wrześniu 2015 r., natomiast operat sporządzono w sierpniu 2016 r. pozwalało na uznanie opinii P. T. w tym zakresie za mającą logiczne podstawy.
Ponadto w ocenie organu II instancji, nie można zgodzić się z odwołującymi, iż w wycenie należy uwzględniać powierzchnię zabudowy budynku, a nie powierzchnię użytkową. Zdaniem organu odwoławczego, oczywistym było, iż przy dokonywaniu kupna nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, dla kupującego znaczenie ma właśnie powierzchnia użytkowa, czyli taka jaką będzie mógł wykorzystać na swoje potrzeby, nie zaś powierzchnia zabudowy, która w ogóle nie uwzględnia tego funkcjonalnego aspektu budynku. Potwierdzeniem powyższego według Wojewody Małopolskiego był fakt, iż w umowach sprzedaży podawana jest zawsze właśnie powierzchnia użytkowa, co oznaczało, że za nieruchomość zabudowaną budynkiem o tej wskazanej w umowie powierzchni użytkowej, osoba kupująca gotowa jest zapłacić daną cenę, co stanowi istotę ceny transakcyjnej. Tym samym, w opinii organu II instancji, to właśnie powierzchnię użytkową budynku należało brać pod uwagę przy szacowaniu wartości nieruchomości. Podobnie też zdaniem organu odwoławczego należało odnieść się do zarzutu odwołania (rozwiniętego szerzej w treści odwołania), iż w sporządzonym w dniu 24 sierpnia 2016 r. operacie, stanowiącym podstawę ustalenia wysokości przyznanego stronom odszkodowania, biegły P. T. w sposób błędny wskazał powierzchnię użytkową nieruchomości położonej przy ul. [...] (w tym w zakresie, w jakim biegły określił jedynie w przybliżeniu powierzchnię użytkową nieruchomości porównawczych). Podniesiono bowiem, że również do tej kwestii biegły ustosunkował się w ww. piśmie, wskazując, iż powierzchnia użytkowa budynku przy ul. [...] w Krakowie, jak również inne dane dotyczące tej transakcji przyjęte zostały z dostępnych rzeczoznawcy dokumentów. Biegły wyjaśnił w nim także, że sporządzający wycenę nie ma możliwości dokonania pomiarów budynku przyjętego do porównania, ponieważ nie posiada tytułu prawnego do wejścia na taką nieruchomość. Organ odwoławczy dodał przy tym, że pozyskał umowy sprzedaży zawarte w formie aktów notarialnych, dotyczące nieruchomości porównawczych, z których wynikało, iż powierzchnia użytkowa budynku na nieruchomości A wynosiła 108,60 m2, nieruchomości B wynosiła ok. 104 m2, nieruchomości C wynosiła ok. 80 m2. Mając na uwadze powyższe zdaniem organu II instancji należało zatem przyjąć, iż biegły podał powierzchnie użytkowe budynków tożsame z powierzchniami użytkowymi budynków zawartych w aktach notarialnych sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, a w związku z tym została spełniona przesłanka zawarta w art. 151 ust. 1 u.g.n. Podkreślono przy tym, że fakt, iż w przypadku powierzchni budynków położonych na nieruchomościach B i C użyto określenia "około" w żaden sposób nie dyskwalifikował tych transakcji oraz podanych danych, gdyż należało mieć na uwadze, iż chodziło tu o szacunkowe (czyli w istocie przybliżone) określenie wartości nieruchomości.
W dalszej kolejności odnosząc się do podnoszonych w odwołaniu twierdzeń dotyczących przyjętej przez biegłego P. T. cechy "wielkości powierzchni działki", która w ocenie odwołujących się powinna być oceniona odwrotnie niż założył biegły, tj. zgodnie z zasadą, że im większa powierzchnia, tym wyższa wartość, organ odwoławczy podał, że rzeczoznawca majątkowy w ww. piśmie z dnia 5 lutego 2018 r. wskazał, iż nie stwierdzono zależności wskazującej, iż wartość nieruchomości zabudowanej wzrastała proporcjonalnie do wielkości działki, na której posadowiony był budynek. Wyjaśniono przy tym, że w zabudowie śródmiejskiej, z powodu wysokich cen działek inwestorzy dążą do zakupu gruntu o powierzchniach optymalnych. Tym samym zdaniem biegłego, analiza transakcji przyjętych do porównania (transakcja B powierzchnia działki 252 m2, uzyskana cena transakcyjna 4.903,85 zł/m2 i transakcja C powierzchnia działki 1280 m2, uzyskana cena transakcyjna 4.687,50 zł) potwierdziła tą zasadę. Dlatego też w ocenie Wojewody Małopolskiego, ww. wyjaśniania były wystarczające, zaś przywołane zarzuty stanowiły w istocie jedynie polemikę ze zdaniem biegłego, posiadającego w tym zakresie wiedzę fachową. Analogicznie organ II instancji ocenił również zarzut dotyczący przekroczenia przez organ I instancji granic swobodnej oceny dowodów, wobec pominięcia – zdaniem odwołujących się – przez biegłego P. T. przy dokonywanej wycenie, cechy oznaczonej jako "stan techniczny budynku" oraz błędnej ocenie cechy "stan zagospodarowania nieruchomości". W tym zakresie organ odwoławczy przytoczył również fragment omawianego pisma biegłego, w którym wskazał on, iż wszystkie przyjęte do porównania budynki, na podstawie dokonanych oględzin zewnętrznych opisano jako znajdujące się w dobrym stanie technicznym. Podano, że biegły zaznaczył przy tym, iż rok budowy nie miał wyłącznego wpływu na stan techniczny, w przypadku budynków starszych, ok. 40-50 letnich, gdyż istotniejszym czynnikiem była w tym przypadku polityka prowadzonych remontów i modernizacji. Tym samym wskazano, że skoro zarówno budynek wyceniany, jak też budynki przyjęte do porównania były w stanie technicznym dobrym, to nie było celowym wprowadzenie cechy będącej w tym przypadku neutralną. Z kolei w odniesieniu do cechy "stan zagospodarowania nieruchomości", biegły dodał, że przyjmuje ona dwa stopnie: bardzo dobry [2] – teren nieruchomości w pełni zagospodarowany, ogrodzony, zieleń urządzona, występują ciągi komunikacyjne, budowle/budynki gospodarcze; dobry [1] – teren nieruchomości w mniejszym stopniu zagospodarowany, na działce znajdują się nasadzenia i ogrodzenie lub jego fragment. Wyjaśniono przy tym, że w analizowanym przypadku nieruchomość wyceniania otrzymała stopień 2 – bardzo dobry, natomiast nieruchomości przyjęte do porównania stopień 1 – dobry, która to ocena wypełniała różnice występujące między tymi nieruchomościami i w związku z tym nie zachodziła potrzeba dokonania ekstrapolacji. W tym kontekście Wojewoda Małopolski zwrócił raz jeszcze uwagę, że zgodnie z orzecznictwem sądowoadministracyjnym o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca (art. 154 ust. 1 u.g.n.), który kierując się standardami zawodowymi analizuje rynek i decyduje zarówno o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania, jak i o tym jaki okres zawarcia transakcji uznaje za miarodajny. Z tego też powodu organ odwoławczy uznał, za niezasadny kolejny zarzut odwołania odnoszący się do zawartego przez biegłego P. T. sformułowania na stronie 11 opinii (tj. "Analizą objęto nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, spełniające podstawowe kryteria podobieństwa do wycenianej, które w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających datę wyceny były przedmiotem wolnorynkowej transakcji kupna sprzedaży") oraz do faktu, iż biegły dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości jedynie na 3 transakcjach zawartych w okresie 2014-2016 r., podczas gdy w ocenie odwołujących się powinien on rozważyć poszerzenie okresu badania transakcji (np. na lata 2012-2013). Organ odwoławczy podkreślił bowiem, że określenie przedziału czasowego, w ramach którego dokonuje się badania rynku stanowi wyłączną kompetencję biegłego, której organ nie może kwestionować, jeśli określenie to jest wiarygodnie uzasadnione przez biegłego. W tym kontekście organ II instancji nawiązał również do wyjaśnień biegłego zawartych w piśmie z dnia 5 lutego 2018 r., gdzie wskazał on, iż przyjęcie do porównania transakcji, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie 2 lat przed datą wyceny było zgodne z zasadami wyceny nieruchomości, natomiast wydłużenie tego okresu dopuszczalne byłoby tylko w określonych okolicznościach, np. braku transakcji w tym okresie lub ich niewystarczającej ilości. Tymczasem jak zaznaczył biegły, przyjęcie transakcji z dat 17 września 2013 r. i 17 lutego 2012 r. znacząco wykraczałoby poza ten okres. Wobec powyższego stwierdzenia, w ocenie organu odwoławczego, brak było podstaw do podważania ww. ustaleń rzeczoznawcy majątkowego, gdyż wyjaśnienia te były spójne, logiczne i przekonujące, a także zgodne z przepisami prawa.
Dodatkowo Wojewoda Małopolski wskazał, że jego zdaniem nie budził wątpliwości sposób ustalenia przez P. T. stanu wycenianej nieruchomości. Podniesiono bowiem, że do operatu załączono podpisany przez odwołujących protokół z "wizji lokalnej" przeprowadzonej przez biegłego w dniu [...] sierpnia 2016 r., w którym dokładnie opisano przedmiot wyceny (stan techniczny, wykończenie itd.), w tym także dokonano obliczenia powierzchni poszczególnych pomieszczeń i części budynku, co potwierdzało prawidłowość przyjętej w operacie jego powierzchni użytkowej (do operatu załączono także dokumentację fotograficzną). Tym samym według organu odwoławczego, brak było podstaw do uznania, by wpływ na wynik wyceny miał mieć fakt nieprzeprowadzenia, czy też nieprawidłowego przeprowadzenia oględzin nieruchomości przez biegłego w momencie poprzedzającym sporządzenie przez niego wcześniejszego operatu z dnia 11 września 2015 r., skoro wycena ta nie była w ogóle brana pod uwagę (biegły sam uznał, iż konieczne jest sporządzenie nowej wyceny), zaś stanowiący podstawę orzekania operat z dnia 24 sierpnia 2016 r. był zupełnie odrębną i samodzielną opinią o wartości nieruchomości. Ponadto organ II instancji zaznaczył, że biegły pismem z dnia 21 listopada 2017 r. przesłał klauzulę potwierdzającą aktualność operatu szacunkowego z dnia 13 września 2016 r., wskazując, iż może być on nadal wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony. Dlatego też uznano, że wymienione powyżej okoliczności dowodziły, iż sposób sporządzenia ww. wyceny ocenić należało w sposób pozytywny. Wobec powyższego zdaniem Wojewody Małopolskiego, opinia ta mogła stanowić dowód w przedmiotowej sprawie i być wykorzystana dla potrzeb przedmiotowego postępowania administracyjnego.
Odnosząc się natomiast do przedłożonych przez odwołujących się "kontroperatów" (z dnia 19 maja 2016 r. autorstwa rzeczoznawcy majątkowego S. S., w którym oszacował on wartość nieruchomości na kwotę [...]zł, a także z dnia 2 listopada 2017 r. autorstwa rzeczoznawców majątkowych E. H. oraz M. W., w którym oszacowali oni wartość nieruchomości na kwotę [...]zł) organ odwoławczy stwierdził, że nie podważały one wartości dowodowej operatu szacunkowego autorstwa P. T. (przy czym zaznaczono, iż zgodnie z art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie mogło stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego określonego w ust. 1, co oznaczało, iż weryfikowanie jednego operatu za pomocą danych zawartych w innym operacie mogło jedynie ewentualnie dotyczyć sfery faktów, a nie subiektywnych wyborów rzeczoznawcy dokonywanych w oparciu o posiadaną wiedzę i kwalifikacje), a przy tym same zawierały istotne nieprawidłowości uniemożliwiające wzięcie ich pod uwagę przy ustalaniu przedmiotowego odszkodowania. Zdaniem Wojewody Małopolskiego, trafnie zauważył organ I instancji, iż przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego S. S. sposób obliczenia powierzchni całkowitych budynków objętych analizą porównawczą, jak i powierzchni całkowitej nieruchomości wycenianej był niewłaściwy. Podkreślono bowiem, że ustalenie ceny metra kwadratowego nieruchomości na podstawie obliczonej przez biegłego powierzchni zabudowy stanowiło w istocie zniekształcenie faktycznych warunków i przebiegu zawartych transakcji porównawczych, gdyż w tych umowach sprzedaży, w których powierzchnia użytkowa budynku znajdującego się na nieruchomości została podana, była ona elementem negocjacji cenowych i wpływała na ostateczną decyzję kupującego oraz cenę transakcyjną. W efekcie – zdaniem organu II instancji – przyjęcie powierzchni zabudowy dla obliczenia ceny 1 m2 nie oddawało rzeczywistego poziomu cen na rynku nieruchomości i nie mogło być uznane za wiarygodne. Z kolei w przypadku "kontroperatu" sporządzonego w dniu 2 listopada 2017 r. przez E. H. oraz M. W., w ocenie organu odwoławczego na uwagę zasługiwał fakt, że przyjęli oni do porównania 19 transakcji, spośród których aż 11 zostało zawartych w okresie ponad dwóch lat od sporządzenia wyceny (w tym 2 w okresie niemal 4 lat od tej daty – z lutego 2014 r.). Jednocześnie organ II instancji podniósł, że biegli w żaden sposób nie uzasadnili przyczyn powyższego, co ocenić należało negatywnie. W tym zakresie organ odwoławczy przytoczył na uzasadnienie swojego stanowiska orzecznictwo sądów administracyjnych odnoszące się do przedziału czasowego z jakiego powinny być brane pod uwagę transakcje do dokonania wyceny nieruchomości oraz warunków umożliwiających jego poszerzenie na kolejne lata. Według organu odwoławczego, za niewystarczający uznać należało także w omawianym operacie opis nieruchomości porównawczych, a zwłaszcza brak jakiejkolwiek bliższej charakterystyki i oceny w kontekście przyjętych cen rynkowych, nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej.
Na koniec Wojewoda Małopolski wskazał, że w jego ocenie nie podważały ustaleń faktycznych poczynionych w operacie P. T. dane przedstawione w obu "kontroperatach" dotyczące zmian cen na rynku nieruchomości oraz powierzchni użytkowej budynku znajdującego się na wycenianej nieruchomości (która w operacie P. T. wynosiła 134,60 m2, zaś w "kontroperatach": 128,20 m2 oraz 124,71 m2). Odnosząc się natomiast do poziomu cen, to zdaniem organu odwoławczego istotne było, że w każdym z trzech omawianych operatów inny był okres badania rynku, tj. kolejno: sierpień 2014 – sierpień 2016, czerwiec 2013 – maj 2016, lata 2014-2017, wobec czego nie były to okresy porównywalne. Z kolei w odniesieniu do powierzchni wycenianego budynku, organ II instancji wskazał, że P. T. jako jedyny załączył do operatu podpisany przez właścicieli protokół z oględzin nieruchomości zawierający wszystkie obliczone powierzchnie przyjęte w operacie, natomiast brak było analogicznego załącznika w obu "kontroperatach", co stanowiło naruszenie § 56 ust. 4 ww. rozporządzenia w sprawie sporządzania operatu szacunkowego i nie pozwalało na przyjęcie zawartych tam danych za wiarygodne.
Ponadto według Wojewody Małopolskiego, jako prawidłowe w świetle zgromadzonego materiału dowodowego ocenić wreszcie należało zastosowanie art. 18 ust. 1f specustawy drogowej. W tym zakresie organ odwoławczy podniósł bowiem, że analiza tego przepisu prowadziła do wniosku, iż dotyczył on jedynie takich sytuacji, gdy ze względu na lokalizację inwestycji drogowej na działkach zabudowanych budynkiem mieszkalnym, zamieszkanym, powstaje konieczność opuszczenia tego budynku przez "dotychczasowych właścicieli" – jako, że w takim przypadku dodatek w kwocie 10.000 zł ma charakter rekompensaty z tym związanej. Podkreślono przy tym, że przywołany przepis jednoznacznie wskazywał, iż powiększenie odszkodowania o 10.000 zł wiąże się z zamieszkaniem w budynku posadowionym na gruncie przeznaczonym pod inwestycję publiczną przez właściciela lub użytkownika wieczystego, przy czym, jeżeli budynek posadowiony na gruncie stanowi współwłasność kilku osób, to na jedną nieruchomość gruntową przysługuje jedynie 10.000 zł do podziału w częściach równych, na tych współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych, którzy zamieszkują w danym budynku lub lokalach. Zwrócono bowiem uwagę, że jedynym kryterium przyznania tej kwoty było kryterium "zamieszkania" w danym budynku (Opracowanie Ministerstwa Transportu i Gospodarki Morskiej pt. "Odszkodowania za nieruchomości przeznaczone na cele inwestycji liniowych – Warszawa 2012 r.", str. 116). W tych okolicznościach w ocenie organu odwoławczego, Prezydent Miasta Krakowa decyzją z dnia 14 września 2017 r. (znak: [...]) prawidłowo ustalił odszkodowanie za nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, ujawnioną w księdze wieczystej nr [...], ozn. jako dz. ewid. nr [...] o pow. 0,0477 ha obr. [...] jedn. ewid. Podgórze m. Kraków, a zatem należało utrzymać ją w mocy.
Skargę na ww. decyzję wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, skarżący – A. A. i B. A., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także zasądzenia od organu II instancji na rzecz skarżących kosztów postepowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, wedle norm przepisanych.
Skarżący zarzucili zaskarżonej decyzji naruszenie:
* przepisów postępowania, a to art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., wyrażające się w niewypełnieniu obowiązku zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący całokształtu materiału dowodowego, a nadto poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, tj. dowolną, a nie swobodną, ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, sprzeczną z zasadami logicznego rozumowania, wskazaniami wiedzy i doświadczenia życiowego, wyrażającą się w przyznaniu wiarygodności i mocy dowodowej, sporządzonej na zlecenie organu w ramach prowadzonego postępowania administracyjnego, opinii rzeczoznawcy majątkowego P. T. z dnia 24 sierpnia 2016 r., przy jednoczesnej odmowie przyznania wiarygodności i mocy "kontroperatom" sporządzonym przez rzeczoznawców majątkowych: S. S. w dniu 19 maja 2016 r., jak również przez E. H. i M. W. w dniu 2 listopada 2017 r., w sytuacji, gdy przedłożone przez skarżących "kontroperaty" przedstawiają logiczną, poprawną, wewnętrznie spójną analizę wyliczeń, prawidłowo opisują przedmiot wyceny, jak również pozostają w zgodzie z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa oraz standardami zawodowymi obowiązującymi rzeczoznawców majątkowych;
* przepisów postępowania, a to art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., jak również art. 136 § 1 w zw. z art. 84 § 1 w zw. z art. 140 k.p.a., poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, w szczególności nieprzeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego w zakresie uzupełniającego dowodu z opinii biegłego, wnioskowanego przez skarżących na etapie postępowania odwoławczego;
* przepisów postępowania, a to art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 14 września 2017 r. (znak: [...]) w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną nr [...], o pow. 0,0477 ha, zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, położoną w Krakowie przy ul. [...], obręb [...], jednostka ewidencyjna Podgórze, objętą księgą wieczystą nr [...], w sytuacji, gdy w okolicznościach przedmiotowej sprawy zachodziły podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenia co do istoty sprawy, tj. do ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...], obr. [...], jedn. ewid. Podgórze, nabytą z mocy prawa na rzecz Miasta Kraków w związku z decyzją nr [...] Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 6 grudnia 2010 r. (znak: [...]) o ustaleniu lokalizacji drogi dla inwestycji pn.: "Budowa Trasy Łagiewnickiej od skrzyżowania ul. Grota Roweckiego do skrzyżowania z ul. Beskidzką i ul. Halszki w Krakowie", wedle operatu szacunkowego z dnia 19 maja 2016 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego mgr. inż. S. S., względnie, wedle operatu szacunkowego z dnia 2 listopada 2017 r., sporządzonego przez E. H. oraz M. W.;
* prawa materialnego, a to § 56 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż autorzy "kontroperatów" szacunkowych przedkładanych przez skarżących na etapie administracyjnego postępowania jurysdykcyjnego, obowiązani byli załączyć do nich podpisany przez właścicieli protokół z oględzin nieruchomości, zawierający wszystkie obliczone powierzchnie przyjęte w operacie, w sytuacji, gdy – w ślad za ugruntowaną linią orzeczniczą – przepis § 56 ust. 4 ww. rozporządzenia, nie nakłada obowiązku dołączenia do operatu wszystkich dokumentów wykorzystanych przy jego sporządzaniu.
W uzasadnieniu skargi skarżący szczegółowo rozwinęli podniesione zarzuty (stanowiące w znacznej mierze powtórzenie zarzutów odwołania), powołując na ich poparcie orzecznictwo sądów administracyjnych oraz stanowisko doktryny.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda Małopolski wniósł o jej oddalenie, podtrzymując w tym zakresie stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:
Kompetencje sądów administracyjnych określają przede wszystkim przepisy art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych( Dz. U. z 2017, poz. 2188 t.j.), oraz art. 3 – 5, art. 134 i 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 t.j. - dalej jako: p.p.s.a.). Z przepisów tych wynika, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania kontrolowanego aktu, zadaniem więc sądu administracyjnego rozpoznającego skargę na akt administracyjny jest ocena zgodności z prawem tego aktu.
Dokonując tej oceny sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną podstawą prawną. Granice sądowej kontroli ograniczają tylko granice sprawy i zakaz orzekania na niekorzyść skarżącego przy braku przesłanek do stwierdzenia nieważności aktu. W myśl art. 145 p.p.s.a.: "§ 1. Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie: 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy; 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach; 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach".
Sąd jednak podkreśla w tym miejscu, że w świetle zaś art. 134 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd nie ma obowiązku, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, do badania tych zarzutów i wniosków, które nie mają znaczenia dla oceny legalności zaskarżonego aktu (tak NSA w wyroku z dnia 11 października 2005 r., sygn. akt: FSK 2326/04).
Przedmiotem kontroli Sądu I instancji jest decyzja Wojewody Małopolskiego z dnia 20 kwietnia 2018 r. (znak: [...]), wydana po rozpatrzeniu odwołania B. A. i A. A. i utrzymująca mocy decyzję
Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 14 września 2017 r. (znak: [...]), która organ I instancji orzekł: w pkt 1 o ustaleniu na rzecz małżonków, B. A. oraz A. A., odszkodowania w wysokości: 654.873,00 zł za nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, ujawnioną w księdze wieczystej nr [...], ozn. jako dz. ewid. nr [...] o pow. 0,0477 ha obręb [...] jedn. ewid. Podgórze m. Kraków, która stała się z mocy prawa z dniem 25 lutego 2011 r. własnością Miasta Kraków – miasta na prawach powiatu w związku z decyzją nr [...] Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 6 grudnia 2010 r. (znak: [...]) o ustaleniu lokalizacji drogi dla inwestycji pn. "Budowa Trasy Łagiewnickiej od skrzyżowania z ul. Grota Roweckiego do skrzyżowania z ul. Beskidzką i ul. Halszki w Krakowie", utrzymaną w mocy przez Wojewodę Małopolskiego decyzją z dnia 25 lutego 2011 r. (znak: [...]); w pkt 2 o powiększeniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania o kwotę 10.000,00 zł na podstawie art. 18 ust. 1f ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych; w pkt 3 o wypłacie sumy kwot wyszczególnionych w pkt 1 i 2, tj. kwoty 664.873,00 zł na rzecz B. A. oraz A. A. – właścicieli nieruchomości na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej; w pkt 4 o zobowiązaniu Gminy Miejskiej Kraków jako miasta na prawach powiatu reprezentowanej przez Prezydenta Miasta Krakowa, do zapłaty odszkodowania w łącznej wysokości 664.873,00 zł w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.
W kontrolowanej sprawie jest bezsprzeczne, że na mocy decyzji nr [...] Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 6 grudnia 2010 r. (znak: [...]) o ustaleniu lokalizacji drogi dla inwestycji pn. "Budowa Trasy Łagiewnickiej od skrzyżowania z ul. Grota Roweckiego do skrzyżowania z ul. Beskidzką i ul. Halszki w Krakowie", utrzymanej w mocy przez Wojewodę Małopolskiego decyzją z dnia 25 lutego 2011 r. (znak: [...]), wydanej w oparciu o ww. przepisy, nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym, ujawniona w księdze wieczystej nr [...], ozn. jako dz. ewid. nr [...] o pow. 0,0477 ha obręb [...] jedn. ewid. Podgórze m. Kraków została nabyta na własność przez Miasto Kraków – miasto na prawach powiatu. Zarazem w nawiązaniu do treści art. 12 ust. 4f i 5 oraz art. 18 ust. 1 i 1a specustawy drogowej, należy wskazać i wyjaśnić , że zgodnie z odpisem zupełnym księgi wieczystej nr [...] (obejmującej dz. nr [...], z której podziału powstała dz. nr [...] – wydzielona pod inwestycję drogową i przejęta przez Miasto Kraków – miasto na prawach powiatu), prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórze w Krakowie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, w dziale II tej księgi na datę ostateczności decyzji ZRID, jako właściciele nieruchomości ujawnieni byli B. A. oraz A. A. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Dział III pozostał wolny od wpisów, zaś w dziale IV figurowała wówczas hipoteka umowna kaucyjna na rzecz [...] S.A., która następnie została wykreślona na podstawie zezwolenia [...] z dnia 14 kwietnia 2014 r.
Podstawę nabycia na rzecz Miasta Kraków – miasta na prawach powiatu, nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, ujawnionej w księdze wieczystej nr [...], ozn. jako dz. ewid. nr [...] o pow. 0,0477 ha obręb [...] jedn. ewid. Podgórze m. Kraków, stanowiły przepisy art. 12 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej jako: "specustawa drogowa"), zgodnie z którymi decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, zaś nieruchomości lub ich części zajęte pod inwestycję drogową, a niestanowiące dotychczas własności odpowiedniego podmiotu publicznoprawnego, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa – w przypadku zajęcia pod drogę krajową albo odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego – w razie zajęcia pod drogę odpowiednio: wojewódzką, powiatową lub gminną – z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.
Kwestią sporną pomiędzy stronami postępowania sądowego jest obecnie zgodność z prawem opinii biegłego, tj. rzeczoznawcy majątkowego P. T., który w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 24 sierpnia 2016 r. oszacował wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 654.873 zł.
Kontrolowana decyzja została wydana m.in. na podstawie art. 12 ust.5, art. 18ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 121 z późn. zm.). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zostały uregulowane przede wszystkim w § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.– dalej jako: rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.)
Zgodnie z art. 134 u.g.n. : "1. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.
2. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.
3. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.
4. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia".
W myśl § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego:
"1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. 2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.
3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:
1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,
2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni
- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.
4. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.
5. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej."
Skarga jest uzasadniona w zakresie wskazanym poniżej.
Trzeba zacząć od tego, że operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Oznacza to, że dla spełnienia wskazanych powyżej wymogów konieczne jest, aby rzeczoznawca majątkowy zawarł w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06, LEX nr 437627). Organ administracji nie jest natomiast związany ww. opinią rzeczoznawcy, która każdorazowo podlega swobodnej ocenie, co do jej wiarygodności i mocy dowodowej, w kontekście również innych złożonych w sprawie dowodów, w tym wypowiedzi i wyjaśnień złożonych w postępowaniu przez strony. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się przy tym, że organ nie może, co prawda wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, niemniej jednak obowiązany jest on dokonać oceny tego dowodu pod względem formalnym, tj. czy nie zawiera on braków, niejasności itp., gdyż to na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a to z kolei wynika z obowiązku oceny wiarygodności sporządzonej opinii (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 września 2009 r., sygn. akt I OSK 1246/08, LEX nr 594988). Stąd też w sytuacji, w której po wyczerpującej ocenie operatu szacunkowego, organ doszedłby do przekonania, iż operat ten może budzić – jak w kontrolowanej sprawie – pewne wątpliwości, co do jego prawidłowości, powinien podjąć stosowne działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości, czego jednak w przedmiotowej sprawie zabrakło. Zdaniem Sądu kontrolowane organy obu instancji zaaprobowały bowiem przedstawione w operacie z dnia 24 sierpnia 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego wyniki bez ich odpowiedniego zweryfikowania, niedopełniając tym samym wymogu należytej oceny prawidłowości sporządzonego w przedmiotowej sprawie operatu szacunkowego. W ocenie Sądu kontrolowany organ naruszył art. 7 w zw. z art. 77 k.p.a. w sposób mogący mieć znaczenie dla wyniku sprawy, z powodów o jakich jest mowa poniżej. Zgodnie z treścią § 55 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego:
"1. Operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 ustawy.
2. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego".
W myśl § 56 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.:
1. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:
1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
2) określenie celu wyceny;
3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
5) opis stanu nieruchomości;
6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
2. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny.
3. W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości.
4. Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.
5. Wyciąg, o którym mowa w art. 158 ustawy, zamieszcza się na początku operatu szacunkowego.
Na podstawie § 57 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.: "1. Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. 2. Jeżeli operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, operat podpisują wszyscy sporządzający go rzeczoznawcy majątkowi w sposób, o którym mowa w ust. 1". Z kolei § 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 stanowi, że: "1. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1. Przepis § 57 ust. 2 stosuje się odpowiednio. 2. W przypadku dalszego potwierdzania aktualności operatu szacunkowego stosuje się ust. 1."
W świetle przywołanego stanu prawnego kontrolowana decyzja opiera się na operacie szacunkowym, który gdyby został poddany prawidłowej samodzielnej ocenie przez kontrolowane organy, w tej postaci w której jest - nie powinien stanowić zasadniczego materiału dowodowego, na którym opiera się kontrolowana decyzja.
W ocenianym operacie sam biegły w operacie stwierdza, co zawiera procedura postępowania przy wycenie metodą porównywania:
"Procedura postępowania przy wycenie metodą porównywania parami:
1. Określenie parametrów rynku lokalnego (obszar, okres monitoringu cen, relacja popyt-podaż, perspektywy). 2. Ustalenie wartości brzegowych cen transakcyjnych w analizowanym segmencie. 3. Ustalenie atrybutów i określenie wag poszczególnych cech. 4. Wybór nieruchomości porównawczych. 5. Porównanie atrybutów nieruchomości porównawczych z cechami nieruchomości wycenianej. 6. Obliczenie poprawek będących funkcją różnicy cech oraz przyporządkowanych im wartości wag. 7. Określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średnia (arytmetyczna lub ważona) z wartości uzyskanych z porównania poszczególnych par.".
W przekonaniu Sądu wskazanie przez biegłego pewnego toku czynności jest o tyle nieobojętne dla prawidłowości kontrolowanego operatu jako materiału dowodowego, że poszczególne etapy metody porównywania parami powinny być opisane, przedstawione sposób poddający się kontroli zarówno ze strony organów jak i obecnie działającego Sądu. Tymczasem w tak ważnej kwestii jak przyjęte dla potrzeb kontrolowanej decyzji pojęcie rynku lokalnego - nie zostało dookreślone przez biegłego, co do swojej zasadności wyboru, kryterium tej lokalności. W punkcie 8 operatu zat. " Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości" jest mowa o Krakowie i jego podziale na cztery jednostki ewidencyjne. Jednak biegły nie wyjaśnia z jakich powodów konkretnie za rynek lokalny uznaje tylko obszar jednostki ewidencyjnej Kraków-Podgórze jako tereny o porównywalnej atrakcyjności lokalizacyjnej co nieruchomość wyceniana. Zdaniem Sądu narzuca się w tym miejscu uzasadnione pytanie, czy na terenie Krakowa, który potencjalnie jest właśnie predystynowany do pojęcia rynku lokalnego nie można także znaleźć nieruchomości o porównywalnej atrakcyjności lokalizacyjnej co nieruchomość wyceniana. W tym przypadku potencjalnie wybór transakcji i tym samym nieruchomości podobnych mogły by być większy. Sam biegły wskazuje w kontrolowanym/ocenianym operacie jako elemencie stanu dowodowego kontrolowanej przez Sąd decyzji, że pierwszym krokiem przy jego sporządzenia jest określenie parametrów rynku lokalnego (obszar, okres monitoringu cen, relacja popyt-podaż, perspektywy).W operacie szacunkowym nie ma danych dotyczących monitoringu cen, relacja popyt-podaż, perspektywy - tylko i wyłącznie wobec ustalonego rynku jako jednostka ewidencyjna Miasta Krakowa tj. Kraków-Podgórze, o czym odpowiednio poniżej.
W tym miejscu skład orzekający zwraca uwagę na tezy, które podziela, zawarte w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 1 czerwca 2017 r. ,I OSK 2311/15, w którym jest mowa o rozumieniu pojęć "rynku lokalnego" i "rynku regionalnego" przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Zdaniem NSA: " 1. Użyte w § 36 ust. 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) określenia "rynku lokalnego" i "rynku regionalnego" nie zostały zdefiniowane przez prawodawcę. Zasadą jest, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa.2. Ustalony porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obwiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, dopiero wówczas można kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Tylko w tej sytuacji spełniony zostanie warunek zakładający brak możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym.3. Odszkodowanie winno odzwierciedlać faktyczną wartość utraconego prawa, dlatego kierowanie się innym przeznaczeniem nieruchomości niż to, które wynika z obowiązujących dla tej nieruchomości regulacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, winno być ostatecznością. Biegły winien wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi nie tylko z rynku lokalnego, a więc gminnego i powiatowego, ale także z rynku regionalnego. Należy zauważyć, że § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) nie wyznacza samodzielnie obszaru analizowanego, a § 26 ust. 2 tego aktu nie może służyć jako wzorzec ze względu na to, że nie dotyczy nieruchomości przeznaczonych pod budowę dróg publicznych". W ocenie Sądu pojęcie rynku lokalnego kojarzy się z pojęciem terenu gminy w odpowiednim systemowym nawiązaniu do terminologii ustawy o samorządzie gminnym, powiatowym i województwa. A zatem zasadniczym normatywnym punktem wyjścia dla pojęcia rynku lokalnego jest teren gminy. Sąd teoretycznie nie neguje możliwości zawężenia pojęcia rynku lokalnego do dzielnicy, czy innej jednostki pomocniczej gminy, ale taki wybór/zawężenie, czyli przejście na niższy (mniejszy) niż standardowy teren gminy poziom rynku lokalnego, powinien być odpowiednio wyjaśniony. Tymczasem niczym nie uzasadniony sposób wyboru przez biegłego rynku lokalnego doprowadza, że w relewantnym dla sprawy przedziale czasowym biegły wskazuje jedynie trzy nieruchomości, które w zasadzie jednostronnie w imię swojej wiedzy fachowej, w wyniku arbitralnie przyjętej oczywistości uznaje za podobne. W ocenie Sądu nie poddaje się kontroli Sądu stwierdzenie biegłego podnoszące, że "Po odrzuceniu transakcji odstających - odznaczających się wyraźnie nierynkowym charakterem, ustalono, że w okresie od sierpnia 2014 r. na analizowanym terenie zawarto 3 transakcje nieruchomościami spełniającymi kryteria podobieństwa względem nieruchomości wycenianej". Z tej wypowiedzi nie wynika, czy biegły dysponował jakąś i konkretnie jaką szerszą bazą nieruchomości, z których wybrał te ww. trzy transakcje, czy też tylko trzy takie transakcje odnotowano w jednostce ewidencyjnej w czasie relewantnym dla badania rynku wziętego pod uwagę przez biegłego. Nie ma też szczegółowej argumentacji biegłego w przedmiocie podobieństwa przedmiotowych działek wobec szacowanej.
Nie wiadomo też z jakich uzasadnionych powodów przy przyjęciu rynku lokalnego jako jednostki ewidencyjnej Krakowa – z kolei badanie trendu cen biegły przeprowadził na podstawie większej bazy nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Jak biegły stwierdza " W analizowanym okresie na terenie Krakowa odnotowano stabilizację cen nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi, w związku z tym nie zachodzi konieczność korygowania cen transakcyjnych na datę wyceny". Zdaniem Sądu przykładowo akurat w obrębie analizowanej przez biegłego jednostki ewidencyjnej Miasta Krakowa: Kraków-Podgórze - trend ten mógł odbiegać od ogólnokrakowskiego. Wnioskowanie w oparciu o Miasto Kraków jest uzasadnione bez dodatkowej argumentacji, jeżeli teren Krakowa stanowiłby w całości swego obszaru rynek lokalny. Z kolei taka jak powyżej argumentacja biegłego jest arbitralna, nie udokumentowana szczegółowo wynikami materiału źródłowego i nie poddaje się kontroli Sądu.
Ustosunkowując się w tym miejscu do zarzutów skargi, Sąd stwierdza, że o ile cechy rynkowe działek wybrano dobrze, choć też w stwierdzeniu względnie jednostronnym: "Jak ustalono, na zróżnicowanie cen transakcyjnych nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi na badanym rynku największy wpływ miała lokalizacja Ponadto istotny wpływ na cenę nieruchomości miała również wielkość powierzchni użytkowej budynku, stan zagospodarowania działki oraz wielkość powierzchni działki", ale poddającym się kontroli Sądu - tak za arbitralne i nie poddające się kontroli Sądu, Sąd uznaje stwierdzenie biegłego, że "Ze względu na dobry stan techniczny budynku znajdującego się na nieruchomości wycenianej oraz dobry stan budynków znajdujących się na nieruchomościach porównawczych, nie wprowadzono cechy opisującej stan techniczny budynku, ponieważ nie występowało zróżnicowanie w tym zakresie". W tym zakresie Sąd podziela argumentację skargi. Kontrolowany organ pominął także w swej ocenie materiału dowodowego sposób przypisania wagi cech rynkowych, czyli procentowe wpływy poszczególnych atrybutów (cech) na cenę nieruchomości, które jak pisze biegły wyznaczono na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości na rynku lokalnym oraz cech nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu. Powstaje pytanie o materiał źródłowy dla tego stwierdzenia, aby je można było zweryfikować zgodnie z zasadą swobodnej oceny materiału dowodowego. Jednak pomimo tych uwag, Sąd nie uznaje za błędny sposób argumentowania biegłego, że w realiach sprawy "mniejsze" działki mają większą wartość na jednostce m. kwadratowego niż działki " większe", przy czym Sąd zaznacza, że w tym wypadku chodzi o wartość działki. Biegły nie wyjaśnił jednak jak to się ma do wartości szacowanej przedmiotowego budynku, stąd ta kwesta jest podnoszona w skardze. Sąd w tym zakresie nie może zastąpić biegłego.
Wobec powyższych ustaleń Sądu na aprobatę, jako nie poddająca się kontroli, nie zasługuje realizacja etapu wyceny, który biegły określił jako "Ustalenie atrybutów i określenie wag poszczególnych cech".
Jednocześnie Sąd podziela stanowisko organu w przedmiocie niemożności zastosowania w sprawie "wprost" przygotowanych przez stronę skarżącą "kontr operatów", przeprowadzone oględziny działki w dniu [...].08.2016 przez biegłego prawidłowo stanowią podstawę faktyczną dla operatu z dnia 24 sierpnia 2016 r. wykonanego zatem po ich przeprowadzeniu w zakresie jej opisu/charakterystyki, także nie budzi wątpliwości Sądu posługiwanie się przez biegłego w operacie pojęciem powierzchni użytkowej budynku.
Z uwagi na, w ocenie Sądu, brak refleksji i uzasadnienia w przedmiocie prawidłowości ustalenia rynku lokalnego przez biegłego i w konsekwencji przez organ przedmiotowy operat nie powinien stanowić w tej postaci materiału dowodowego, na którym została oparta kontrolowana decyzja. Zdaniem Sądu z ww. przepisów prawnych odnoszących się do sporządzenia operatu "kierunkowo" wynika, że jeżeli to możliwe działki podobne powinny być wybierane z pewnego względnie obszernego zbioru transakcji. Większa próba badawcza przyjęta do metody porównywania parami uzasadniona oczywiście prawidłowym ustaleniem właściwego rynku stwarza potencjalnie mniejszy zakres dopuszczalnego statystycznie i metodologicznie błędu/odchylenia uzyskanych wyników i wzmacnia dążenie organu do działania zgodnie z zasadą prawdy materialnej. Skarżący wskutek nieuzasadnionego i nie uargumentowanego zawężenia rynku lokalnego do pojęcia jednostki ewidencyjnej miasta zostali być może pozbawieni takiej możliwości. Przy ponownym sporządzaniu zarówno operatu jak i przy jego ocenie zarówno biegły jak i kontrolowane organy powinni mieć na uwadze stwierdzenie podzielanej przez tut. Sąd, że "1. Operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie organu - tak jak każdy dowód - z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. Stąd też operat szacunkowy powinien być sporządzony w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w tym zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz co do przyjętych atrybutów dotyczących wycenianej nieruchomości. (tak: Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 10 lipca 2014 r. II SA/Po 215/14)". Z treści uzasadnienia kontrolowanej decyzji wynika, że kontrolowany organ bardzo wąsko ujmuje zakres swojej swobodnej oceny materiału dowodowego jakim jest operat szacunkowy biegłego. Pomija w tym zakresie istotę podzielanej przez tut. Sąd tezy, że "Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności winien żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, a nawet zlecić wykonanie nowego operatu". Tak: Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 4 lipca 2013 r., II SA/Kr 1673/12.
Na marginesie Sąd zauważa, że w treści decyzji (str. 12 decyzji) najprawdopodobniej błędnie wpisano datę klauzuli i operatu. Jak wynika z k. 310 akt administracyjnych organu II instancji klauzula taka została wydana w dniu 23 sierpnia 2017 r. i dotyczyła operatu z dnia 24 sierpnia 2016 r.
Podsumowując, kontrolowane organy naruszyły art. 7 w zw. z art. 77 k.p.a., art. 80 k.p.a. w sposób mogący mieć znaczenie dla wyniku sprawy, gdyż z tego co wynika powyżej nie podjęły wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, odstępując od rzetelnej oceny materiału dowodowego w postaci operatu szacunkowego, co może mieć znaczenie dla wyniku sprawy.
Mając na uwadze powyższe, Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit " c" p.p.s.a orzekł jak w pkt I sentencji wyroku. O kosztach postępowania, jak w pkt II sentencji wyroku, Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a.