II SA/Kr 80/21

II SA/Kr 80/21 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2021-03-10
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2021-01-20
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Małgorzata Łoboz
Mirosław Bator
Paweł Darmoń /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne
Budowlane prawo
Sygn. powiązane
II OSK 1636/21 - Wyrok NSA z 2024-03-21
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
art 151 par 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
art 3 pkt 11 i art 35
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Paweł Darmoń (spr.) SWSA Mirosław Bator SWSA Małgorzata Łoboz po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 10 marca 2021 r. sprawy ze skargi W. S.-Ł. na decyzję Wojewody z dnia [...] listopada 2020 r, znak: [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę skargę oddala
Uzasadnienie
Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 12 sierpnia 2020 r. znak: [...] orzekł o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, dla inwestora W. S. - Ł. na rozbudowę budynku polegającą na zabudowaniu galerii komunikacyjnych i budowie zewnętrznego dźwigu osobowego, przebudowę wraz z instalacjami wewnętrznymi (wod.-kan., gaz, co., elektryczne, wentylacji i klimatyzacji) oraz zmianę sposobu użytkowania obiektu z funkcji mieszkalnej na funkcję zamieszkania zbiorowego (hotel), przy jednoczesnym remoncie elewacji od strony podwórza na dz. nr [...] obr. [...], ul. [...] w K..
Po rozpatrzeniu odwołania W. S. - Ł. wniesionego od tej decyzji Wojewoda decyzją z dnia 18 listopada 2020 r., znak [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Jako jej podstawę prawną wskazano art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity - Dz.U. 2020.256 ze zmianami) i art. 82 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (jednolity tekst - Dz.U. 2020.1333).
Opisując przebieg postępowania zwrócono uwagę, że w trakcie postępowania odwoławczego do akt sprawy wpłynęło pismo A. S., uznanego za stronę postępowania, w którym wskazano na błędne określenie terenu inwestycji, ponieważ zaprojektowane roboty budowlane spowodują, że wejście do lokalu [...] należącego do A. S., zostanie obudowane, a nowoprojektowana ściana, mającą stanowić nową elewację budynku od strony podwórka, będzie "przyklejona" do północnej (czyli frontowej) ściany oficyny. Dojdzie do zabudowania powierzchni dotychczasowego podwórza korytarzem prowadzącym do windy. A. S. złożył także wniosek o zawieszenie postępowania odwoławczego, ponieważ [...] Wojewódzki Konserwator Zabytków wznowił postępowanie w sprawie, zakończonej decyzją pozwolenia konserwatorskiego, wydanego dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Wniosek ten został rozpatrzony odrębnym rozstrzygnięciem, postanowieniem z 13 listopada 2020 r. o odmowie zawieszenia postępowania.
Organ odwoławczy stwierdził, że rozstrzygnięcie organu I instancji jest prawidłowe i należy utrzymać je w mocy pomimo, że nie wskazano wszystkich argumentów uzasadniających odmowę zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Podstawą do takiej odmowy jest brak prawa do dysponowania nieruchomością w zakresie obejmującym inwestycję, nieścisłości w projekcie budowlanym, a także niezgodność inwestycji z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
W kwestii prawa do dysponowania nieruchomością wskazano, że z akt organu I instancji i dołączonych do odwołania kopii dokumentów wynika, że w kamienicy przy ul. [...] w K. jest 18 lokali. W oświadczeniu z 6 lipca 2020 r. o posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości Inwestor wskazał uchwałę nr [...] Wspólnoty Mieszkaniowej [...] z 18 lipca i 5 sierpnia 2013 r. W odwołaniu wyjaśniono, że uchwala została podjęta w 2014 r. a w treści uchwały popełniono oczywistą omyłkę co do daty zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" (dalej WM). W uchwale tej WM postanowiła przeznaczyć części wspólne nieruchomości na cele komercyjne, w szczególności związane z wykorzystaniem budynku na cele hotelowe i gastronomiczne. WM upoważniła Zarząd WM do działania w celu realizacji punktu I uchwały, w tym do podpisywania niezbędnych umów i składania niezbędnych oświadczeń. Należy zwrócić uwagę, że w podjętej uchwale mowa o częściach wspólnych budynku i częściach wspólnych gruntu, w obecnym stanie zagospodarowania działki. Z treści tej uchwały nie wynika zgoda WM na powiększenie kubatury budynku i zmniejszenie wielkości podwórka.
Roboty budowlane polegające na przebudowie i rozbudowie kamienicy wykraczają poza zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Uchwała nr 3 z 8 sierpnia 2014 r. odnosi się do zapisania woli przeznaczenia części wspólnych nieruchomości budynkowej i części wspólnych gruntu na cele komercyjne, w szczególności związane z wykorzystaniem budynku na cele hotelowe i gastronomiczne. Z uchwały tej nie wynika, aby WM wyraziła zgodę na wykonywanie robót budowlanych w przedmiotowej kamienicy, polegających na jej rozbudowie i przebudowie.
Organ odwoławczy dokonał analizy projektu budowlanego i ustalił, że obejmuje on następujący zakres robót budowlanych. Na kondygnacji parteru z zakresu inwestycji wyłączona jest oficyna i lokal usługowy. Wszystkie powyższe kondygnacje łącznie z poddaszem podlegają adaptacji. Ponadto projektuje się zewnętrzną windę w obudowie szklanej oraz zamknięcie przeszkleniem balkonów tworząc tym samym wewnętrzną komunikację. Projektowana inwestycja składa się z: Parter - obszerny hall z recepcją, zespołem toalet oraz klatką schodową, bezpośrednio z parteru zapewniony jest dostęp do wewnętrznego podwórka, na którym zlokalizowano przylegającą do balkonów windę (str. 238 Projektu budowlanego). Zacytowany opis nie jest spójny z treścią rysunku rzutu parteru (str. 277 projektu budowlanego), ponieważ lokal usługowy, oznaczony jako nie objęty zakresem inwestycji, pozbawiony miałby być jednego wejścia (w miejscu projektowanej toalety męskiej), a także część podwórka zostanie zabudowana w celu utworzenia dojścia (korytarza) do projektowanej windy. Według obliczeń organu odwoławczego, korytarz ten miałby powierzchnię ok. 7,77 m . Tym samym wejście do lokalu oficyny, dotychczas z podwórka, byłoby wejściem z tego korytarza. Projektowane wydzielenie części podwórka - przeszklona ściana z drzwiami - nie zostało oznaczone graficznie tak, jak inne elementy projektowane. Jednak porównanie z rysunkiem inwentaryzacji jednoznacznie wskazuje, że planowana jest zabudowa części podwórka. Ponadto przewidziano podniesienie połaci dachu od strony oficyny, oraz w miejsce wyeksploatowanych stropów drewnianych zaprojektowano stropy żelbetowe (str. 311 i 312 Projektu). Zaprojektowano także nową konstrukcję galerii oraz budowę galerii, w miejscach w których jej nie było - przedłużenie istniejących na 1 i 2 piętrze - i budowa nowej galerii na poziomie poddasza. Porównanie tego zakresu inwestycji z wymienionymi powyżej, zaskarżonymi do sądu uchwałami z 26 maja 2017 r., jednoznacznie wskazuje, że jest to zakres znacznie szerszy niż określony w uchwałach
Na uwagę zasługuje także problem kolizji nowoprojektowanego przeszklenia w poziomie parteru z istniejącym oknem w ścianie oficyny, do której przeszklenie miałoby dotykać. Opisane okno nie zostało ujęte na rysunkach inwentaryzacji. Natomiast załączone przez odwołującego się zdjęcia świadczą o istnieniu tego okna. W projekcie nie podano także sposobu rozwiązania styku przeszklenia i okapu oficyny. Zaznaczyć należy, że oficyna nie jest objęta zakresem inwestycji.
Organ odwoławczy dokonał także analizy zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Stare Miasto" (Uchwała Rady Miasta K. Nr Xll/131/11 z dnia 13.04 2011 r. (Dz. U. Woj. [...] z 17 maja 2011 r.) - dalej MPZP. Teren inwestycji znajduje się w obszarze MW/U.33 (§ 87.1) - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, z zastrzeżeniem § 9 ust. 1 pkt 1 (Zakaz lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, z wyjątkiem inwestycji drogowych oraz infrastruktury technicznej) oraz obiekty i lokale zamieszkania zbiorowego takie jak: hotele, hostele, pensjonaty. Kamienica przy ul. [...]/ul. [...], objęta jest ochroną konserwatorską pełną, zgodnie z § 10 ust. 4, a oficyna ochroną konserwatorską częściową. W rozdziale II MPZP zawarto ustalenia obowiązujące dla całego obszaru objętego planem. W § 8 ust. 2 pkt 9 lit. b) dopuszczono lokalizowanie wind i klatek schodowych zewnętrznych od strony podwórców (dziedzińców) na elewacji budynku. W § 8 ust. 2 pkt 9 lit. e) dopuszczono budowę balkonów (galerii) umożliwiających dostęp do lokali od strony podwórców (dziedzińców) w uwzględnieniem przepisów odrębnych. W § 10 ust. 4 pkt 1 lit h) zapisano zakaz zabudowy podwórzy i dziedzińców z dopuszczeniem budowy lub odbudowy (odtworzenia) oficyn zgodnie z ustaleniami szczegółowymi niniejszej uchwały, lub wynikających z uwarunkowań historycznych. Porównując zaproponowane w Projekcie budowlanym rozwiązania z ww. zapisami MPPZP, stwierdzić należy brak zgodności.
Po pierwsze, projektowaną windę zlokalizowano w centralnej części podwórka, co wskazane zostało w opisie do projektu, na wewnętrznym podwórku zlokalizowano przylegająca do balkonów windę (str. 238 Projektu budowlanego). Zapis MPZP dopuszczający lokalizację wind na elewacji budynku, należy interpretować w ten sposób, że szyb windy ma "dotykać" do ściany budynku (do elewacji budynku). Krawędzie balkonów, do których dotyka projektowana winda, nie tworzą elewacji budynku - zatem w tym zakresie wątpliwość budzi zgodność umiejscowienia windy z ustaleniami określonymi w MPZP.
Ponadto, w ocenie organu odwoławczego, naruszony został także zakaz zabudowy podwórzy i dziedzińców. Budowa korytarza komunikacyjnego na poziomie parteru, przed wejściem do windy, w miejscu, w którym obecnie jest teren otwarty - podwórko - stanowi oczywiste naruszenie sformułowanego w § 10 ust. 4 pkt 1 lit h) zakazu zabudowy podwórzy.
Trudno także znaleźć w zapisach MPPZP przepisu dopuszczającego zabudowę otwartych galerii komunikacyjnych. Możliwość ich zabudowy może wynikać jedynie z faktu braku przepisu zakazującego zabudowy galerii.
Opisane powyżej uchybienia dokumentacji formalno-prawnej sprawy a także brak zgodności projektu budowlanego z wymaganiami określonymi w zapisach MPZP, uzasadniają prawidłowość orzeczenia organu I instancji o odmowie wydania pozwolenia na budowę, a zatem orzeczono o utrzymaniu zaskarżonej decyzji w mocy.
Opisaną wyżej decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu administracyjnego w Krakowie W. S. - Ł., zarzucając jej naruszenie:
1) art. 3 pkt 11 w zw. z art. 4 w zw. z art. 32 ust. 4 pkt 2 w zw. z art. 35 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 35 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2019 r., poz. 1186 ze zm., dalej jako: "prawo budowlane", w brzmieniu sprzed nowelizacji) - poprzez wydanie zaskarżonej decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, mimo że Skarżąca spełniła wszystkie wymogi formalne konieczne do uzyskania pozytywnego rozstrzygnięcia, w tym: wykazała prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
2) art. 3 pkt 11 prawa budowlanego (w brzmieniu sprzed nowelizacji) - poprzez błędne uznanie, iż tytuły prawne Skarżącej, takie jak: prawo własności nieruchomości (w tym: udział w nieruchomości wspólnej - współwłasność nieruchomości wspólnej); stosunek zobowiązaniowy (umowy użyczenia oraz zarządzania nieruchomością); uchwała nr [...] Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" z dnia 8 sierpnia 2014 r. w przedmiocie działań zmierzających do wykorzystania obiektu przy ulicy [...] w K. na potrzeby komercyjne - nie stanowią prawa dysponowania nieruchomością na cele budowalne;
3) art. 35 ust. 1 pkt 1 prawa budowlanego (w brzmieniu sprzed nowelizacji) w zw. z § 8 ust. 2 pkt 9 lit. b) uchwały Rady Miasta K. Nr XII/131/11 z dnia 13 kwietnia 2011 r. - miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]" (tj. Dz. Urz. [...] z dnia 17 maja 2011 r., dalej jako: "plan miejscowy) – poprzez błędną wykładnię planu miejscowego i bezpodstawne uznanie, że postanowienie planu miejscowego dopuszczające lokalizację wind na elewacji budynku, należy interpretować w ten sposób, że szyb windy ma "dotykać" do ściany budynku (do elewacji budynku), mimo że pojęcie elewacji budynku obejmuje zewnętrzną część ściany budynku, wraz z wszelkimi znajdującymi się na niej elementami (w tym: balkonami), więc Organ II instancji dokonał nieprawidłowej i zdecydowanie rozszerzającej wykładni postanowienia planu miejscowego;
4) art. 35 ust. 1 pkt 1 prawa budowlanego (w brzmieniu sprzed nowelizacji) w zw. z § 8 ust. 2 pkt 9 lit. e) planu miejscowego w zw. z § 10 ust. 4 pkt 1 lit. h) planu miejscowego - poprzez bezpodstawne uznanie, że w projekcie budowlanym naruszony został zakaz zabudowy podwórzy i dziedzińców; utworzenie korytarza komunikacyjnego na poziomie parteru przed wejściem do windy nie stanowi oczywistego naruszenia zakazu zabudowy podwórzy, a możliwość utworzenia takiego korytarza nie wynika z postanowień miejscowego planu, wręcz przeciwnie - dopuszczono budowę balkonów (galerii) umożliwiających dostęp do lokali od strony podwórców (dziedzińców);
5) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2020 r., poz. 256 ze zm., dalej jako: "k.p.a.") - poprzez brak dokładnego wyjaśnienia okoliczności przedmiotowej sprawy, a także naruszenie zasady prawdy materialnej i jej gwarancji;
6) art. 80 k.p.a. - poprzez przekroczenie granic swobodniej oceny dowodów, polegające na rozstrzygnięciu sprawy bez wnikliwej i merytorycznej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a także dowolną analizę okoliczności istotnych dla prawidłowego załatwienia sprawy;
7) art. 8 § 1 k.p.a. - poprzez prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania jego uczestników do organów władzy publicznej;
8) art. 11 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. - niewyczerpujące i niejasne uzasadnienie skarżonej decyzji oraz nieprzekonywające wyjaśnienie zasadności przesłanek, którymi Organ kierował się wydając rozstrzygnięcie.
Na podstawie tych zarzutów skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie i w całości podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Uczestnik postępowania A. S. w piśmie z dnia 5 marca 2021 r. wniósł o oddalenie skargi, odnosząc się do jej poszczególnych zarzutów i wywodząc, że są bezzasadne.
Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:
Na wstępie należy wskazać, że na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. poz. 491 z późn. zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2.
Do dnia dzisiejszego stan epidemii nie został odwołany.
Zgodnie z art. 15zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zmianami) w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz. U. poz. 875) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu, chyba że przeprowadzenie rozprawy bez użycia powyższych urządzeń nie wywoła nadmiernego zagrożenia dla zdrowia osób w niej uczestniczących (ust. 2). Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów (ust. 3).
Na mocy art. 15zzs4 zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału z dnia 12 lutego 2021 r. (k - 21) sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym.
Zaskarżona decyzja jest prawidłowa, a zarzuty skargi nie mogą odnieść skutku.
Poza sporem pozostaje ustalenie, że nieruchomość przy ul. [...] w K. ([...]) jest objęta reżimem tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej. Skarżącej i jej synowi - B. O. Ł. przysługuje udział w nieruchomości wspólnej wynoszący ok. 97%, natomiast udział wynoszący ok. 3% przysługuje współwłaścicielami lokalu [...]/ [...]) tj. A. S. i A. D.-D..
Skarżąca wywodzi, że opiera swoje uprawnienie do realizacji prawa zabudowy na następujących podstawach:
1) prawie własności (jest ona właścicielem lokalu [...] w nieruchomości);
2) stosunku zobowiązaniowym - umowach użyczenia i zarządzania nieruchomością z dnia 6 sierpnia 2019 r., dotyczących lokali ([...] których właścicielem jest syn Skarżącej - B. O.-Ł.;
3) w zakresie części wspólnych nieruchomości, objętych przedsięwzięciem (tzw. współwłasność lub udział w nieruchomości wspólnej) - uchwale nr [...] z dnia 8 sierpnia 2014 r. Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" w przedmiocie działań zmierzających do wykorzystania obiektu przy ulicy [...] w K. na potrzeby mieszkaniowe.
Skarżąca kwestionuje ustalenie organu odwoławczego, że powoływana przez nią uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej nr [...] z dnia 8 sierpnia 2014 r. (w treści uchwały błędnie wskazano rok podjęcia uchwały, jako 2013 r.) jest źródłem prawa do dysponowania nieruchomości na cele budowlane.
W uchwale tej (k. 103 akt administracyjnych I instancji) Wspólnota Mieszkaniowa postanowiła:
1) z uwagi na historyczne i zabytkowe znaczenie budynku oraz jego położenie w historycznej części K. przeznaczyć części wspólne nieruchomości budynkowej oraz części wspólne gruntu, na cele komercyjne, w szczególności związane z wykorzystaniem budynku na cele hotelowe i gastronomiczne;
2) upoważnić Zarząd do wykonania uchwały i udzielić Zarządowi Wspólnoty umocowania do działania w sprawie realizacji punktu I niniejszej uchwały, w tym w szczególności upoważnić Zarząd do udzielenia dalszych pełnomocnictw, podpisywania niezbędnych umów i składania niezbędnych oświadczeń, zmierzających do wykorzystania obiektu przy ulicy [...] w K. na cele opisane w punkcie I niniejszej uchwały.
Za przyjęciem uchwały głosowało 97% udziałów, a przeciw 3% udziałów.
Zgodnie z art. 3 pkt 11 ustawy prawo budowlane ilekroć w ustawie jest mowa o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
Roboty budowlane wykonywane na częściach wspólnych nieruchomości objętej tzw. wspólnotą mieszkaniową wymagają zgody tej wspólnoty i dopiero taka zgoda stanowi prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Na takim też stanowisku stanął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 listopada 2016 r., sygn. II OSK 310/15 (LEX nr 2199209) wskazując: "(...) kluczowe znaczenie ma pojęcie "nieruchomości wspólnej", zdefiniowane w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którą definicją nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nieruchomością wspólną są więc oprócz gruntu te części budynku, które stanowią współwłasność wszystkich osób będących właścicielami lokali w tej nieruchomości. Niewątpliwie ściany (fasada) oraz dach nieruchomości są częścią wspólną tej nieruchomości i wszelkie kwestie związane z jej przebudową wymagają zgody wspólnoty mieszkaniowej".
Skarżąca w zasadzie poglądu tego nie kwestionuje, koncentrując się jedynie na treści uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nr [...] z dnia 8 sierpnia 2014 r. Wywodzi, że Wojewoda pominął fakt, że rozbudowa i przebudowa obejmuje zasadniczo nieruchomości stanowiące własność Skarżącej lub jej syna, a ona dysponuje w tym zakresie tymi nieruchomościami na cele budowlane (na podstawie prawa własności oraz wspomnianej umowy użytkowania). Ponadto, podjęta uchwała mimo precyzyjnej oraz nierozbudowanej treści, jasno wskazuje rozległy zakres czynności dotyczących części wspólnych nieruchomości. Jej zdaniem Organ dokonał zdecydowanie zawężającej wykładni przesłanki "zmiany przeznaczenia nieruchomości", w zakresie której wchodzi też modyfikacja substancji tejże nieruchomości.
Sąd całkowicie podziela stanowisko Wojewody, że z omawianej uchwały wynika jedynie zgoda na zmianę przeznaczenia części wspólnej nieruchomości na cele hotelowe i gastronomiczne, natomiast nie wynika z niej zgoda na wykonywanie robót budowlanych w przedmiotowej kamienicy, polegających na jej rozbudowie i przebudowie. Czym innym jest sama zmiana przeznaczenia nieruchomości, a czym innym konkretne roboty budowlane, które do takiej zmiany mają prowadzić. Wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane wymaga uchwały wspólnoty mieszkaniowej, która w sposób jasny i precyzyjny będzie określać zakres robót, na które wspólnota wyraża się zgodę. Okoliczność, że skarżąca wraz z synem (który w pełni popiera wszystkie jej działania) posiadają ok. 97% udziałów w nieruchomości wspólnej nie zwalnia ich z obowiązku przedłożenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej w omawianym zakresie.
Na uwagę zasługuje również kwestia uchwał Wspólnoty nr 1, 2 i 3 z 26 maja 2017 r. w przedmiocie przeprowadzenia remontu holu (w tym położenie płytek oraz wykonanie instalacji), w przedmiocie wykonania przeszklenia balkonów oraz w przedmiocie zainstalowania windy w budynku. W odwołaniu skarżąca wnosiła o zawieszenie postępowania do czasu rozstrzygnięcia toczącego się przed sądem powszechnym postępowania dotyczącego zaskarżenia tych uchwał, jednak obecnie – na etapie postępowania sądowego - z treści tych uchwał skarżąca nie wywodzi prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Już samo podjęcie tych uchwał dowodzi, że uchwała nr [...] z dnia 8 sierpnia 2014 r. nie stanowiła wystarczającego tytułu do dysponowania nieruchomością wspólną na cele planowanej inwestycji. Uczestnik A. S. w piśmie z dnia 5 marca 2021 r. wskazał, że uchwały te zostały uchylone wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Krakowie wydanym w tej samej dacie, jednak dołączenie odpisu tego wyroku nie było możliwe przed posiedzeniem wyznaczonym w tej sprawie na dzień 10 marca 2021 r. Niezależnie jednak, jaki ostatecznie był wynik postępowania sądowego dotyczącego wskazanych uchwał – Sąd całkowicie podziela stanowisko organu odwoławczego, że także te uchwały nie dawały podstawy do dysponowania nieruchomością na cele wnioskowanej inwestycji. Na str. 3 – 4 zaskarżonej decyzji Wojewody opisał zakres robót budowlanych objętych postępowaniem. Nie budzi żadnych wątpliwości, że zakres ten jest szerszy niż remont holu, przeszklenie balkonów i zainstalowanie windy.
W świetle powyższego Sąd całkowicie podziela stanowisko organu odwoławczego, iż wobec braku wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele objętej wnioskiem inwestycji – należało odmówić zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.
Kolejną podstawą do takiej odmowy była niezgodność planowanej inwestycji z przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...]" (Uchwała Rady Miasta K. Nr Xll/131/11 z dnia 13.04 2011 r. - Dz. U. [...] r.).
W skardze podnosi się, że "Utworzenie korytarza komunikacyjnego na poziomie parteru przed wejściem do windy nie stanowi (...) oczywistego naruszenia zakazu zabudowy podwórzy, a możliwość utworzenia takiego korytarza nie wynika z postanowień miejscowego planu, wręcz przeciwnie - np. dopuszczono budowę balkonów (galerii) umożliwiających dostęp do lokali od strony podwórców (dziedzińców)".
Odpowiadając na ten zarzut trzeba wyjaśnić, że podstawą do stwierdzenia niezgodności planowanej inwestycji z przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie musi być "oczywista" (kwalifikowana) niezgodność, wystarczy "zwykły" stopień naruszenia przepisów planu. Utworzenie korytarza komunikacyjnego przed wejściem do windy narusza zakaz wynikający z § 10 ust. 4 pkt 1 lit h) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z przepisu tego wynika zakaz zabudowy podwórzy i dziedzińców z dopuszczeniem budowy lub odbudowy (odtworzenia) oficyn zgodnie z ustaleniami szczegółowymi uchwały, lub wynikających z uwarunkowań historycznych. Natomiast zupełnie czym innym jest dopuszczenie w § 8 ust. 2 pkt 9 lit. e) planu miejscowego budowy balkonów (galerii) umożliwiających dostęp do lokali od strony podwórców (dziedzińców) w uwzględnieniem przepisów odrębnych. Z tego ostatniego przepisu nie wynika dopuszczalność zabudowania ciągu komunikacyjnego, jak chce tego inwestorka.
Sąd podziela również ocenę Wojewody w zakresie naruszenia § 8 ust. 2 pkt 9 lit. b), w którym dopuszczono lokalizowanie wind i klatek schodowych zewnętrznych od strony podwórców (dziedzińców) na elewacji budynku.
Skarżąca wywodzi, że balkon jest częścią elewacji, a zatem fakt, że winda przylega do balkonów, a nie do ściany zewnętrznej budynku – jest wystarczający do stwierdzenia zgodności z wymogami planu miejscowego.
W tym zakresie należy podzielić stanowisko uczestnika zaprezentowane w piśmie z dnia 5 marca 2021 r., który w sposób logiczny wywodzi, że "gdziekolwiek nie znajdowałby się zewnętrzne szyby windowe zawsze muszą one zachowywać komunikację z budynkiem na poszczególnych kondygnacjach, tak aby umożliwić wsiadanie/wysiadanie pasażerów. Stosując szerokie kryteria pojęciowe, które próbuje prezentować skarżąca, należałoby uznać, że taka winda zawsze przylega do elewacji skoro przejście pomiędzy windą a budynkiem - nawet gdy będzie rodzajem pomostu/balkonu - pozostanie elementem elewacji, bez względu na to jak daleko on od tego budynku sięga. Innymi słowy inwestorka twierdzi, że winda może stać na środku podwórza, ale jeżeli prowadzi do niej trap/balkon (a musi), to styka się z elewacją". Uczestnik zwraca też uwagę, że aby połączyć szyb windy z istniejącymi balkonami ulegną one przebudowie – powiększeniu.
Dokonując wykładni powołanego przepisu planu miejscowego trzeba mieć na uwadze, że jego celem było ograniczenie możliwości zabudowy podwórców (dziedzińców) i dopuszczenie jedynie niewielkich wyjątków od tej zasady. Natomiast prezentowana przez skarżącą wykładnia pojęcia "elewacji" zamysł ten całkowicie wyklucza, dopuszczając lokalizację szybu nawet na samym środku dziedzińca. Tym samym Sąd podziela ocenę omawianej kwestii dokonaną w zaskarżonej decyzji przez Wojewodę.
Trzecim powodem wydania decyzji odmownej były nieścisłości i braki projektu budowlanego. Kwestie te poruszył dopiero organ odwoławczy, organ I instancji nie stwierdził takich nieścisłości (podobnie jak nie wypowiedział się na temat zgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego). Kwestia ta sama w sobie nie mogła stanowić podstawy do wydania decyzji negatywnej dla inwestora bez wcześniejszego wezwania do usunięcia naruszeń, niemniej jednak wytknięcie niezgodności projektu ze stanem istniejącym (problem kolizji nowoprojektowanego przeszklenia w poziomie parteru z istniejącym oknem w ścianie oficyny, do której przeszklenie miałoby dotykać) nie narusza przepisów ustawy Prawo budowlane i stanowi dodatkowy argument za wydaniem decyzji odmownej.
W końcowej części skargi W. S. – Ł. powołuje się na okoliczność, że projekt budowlany był poddany analizie specjalistycznego Organu - M. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. i został uzgodniony w dniu 30 marca 2020 r., bez zastrzeżeń.
Trzeba jednak przypomnieć, że postępowanie konserwatorskie zostało wznowione, a z pisma [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków (k. 92 akt administracyjnych II instancji) wynika, że zamierzał wydać decyzję "ze wskazaniem na uchylenie pozwolenia".
W świetle powyższego należało dojść do wniosku, że organy obu instancji prawidłowo odmówiły zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę dla przedmiotowej inwestycji. Brak prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i niezgodność inwestycji z przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przesądzają o prawidłowości takiego rozstrzygnięcia.
Wobec powyższego skargę oddalono na podstawie art. 151 p.p.s.a.