II SA/KR 701/25

II SA/Kr 701/25 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2025-10-07
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2025-06-11
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Jacek Bursa /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy
Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
art 59 ust 1 i 2
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magda Froncisz Sędziowie: WSA Jacek Bursa (spr.) WSA Agnieszka Nawara – Dubiel Protokolant: sekretarz sądowy Joanna Biegalska – Ciepacz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 września 2025 r. sprawy ze skargi Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Handlowego "M.-C." S. M. i A. M. sp. j. z siedzibą w Ś. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnowie z dnia 11 kwietnia 2025 r. znak: SKO.ZP/415/46/2025 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnowie na rzecz Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Handlowego "M.-C." S. M. i A. M. sp. j. z siedzibą w Ś. kwotę 997 zł (słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia 10 lutego 2025 r, znak: WPP-III.6730.77.2023 Prezydent Miasta Tarnowa na wniosek M. K. ustalił warunki zabudowy dla rozbudowy, przebudowy oraz nadbudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek usługowy (biura, gabinety medyczne) na terenie obejmującym działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] oraz część działki nr [...] obręb [...] w T. przy ulicy K.
W odwołaniu Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe [...] i A. Spółka jawna zarzuciła naruszenie:
- § 7 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w zw. z art. 59 Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw poprzez nieuwzględnienie prawidłowego sposobu obliczenia (ustalenia) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy tj. nie jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, ani nie jako średnia wielkość występująca w obszarze analizowanym. To znaczy błędnie określono wysokość elewacji fontowej oraz najwyższej krawędzi dachu płaskiego tj. 199,5-200 m n.p.m. zamiast 200,2-200,7 m n.p.m.
- art. 7 k.p.a., art. 12 k.p.a. i art. 77 k.p.a. poprzez niezebranie całości materiału dowodowego koniecznego do określenia istniejącej wysokości terenu inwestycji objętego Zaskarżoną Decyzją oraz wadliwego rozpatrzenia zebranego materiału dowodowego dotyczącego tej wysokości, poprzez przyjęcie tej wysokości na podstawie danych historycznych z programów takich jak ObliView (strona 9 Decyzji Organu I Instancji), gdzie wynosi ona 199,5-200 m. n.p.m, podczas gdy dołączona do tej decyzji Mapa Do Celów Projektowych nr 7.124.20.24.12 sporządzona na podstawie pomiarów z 15 października 2020 r. wskazuje, że wysokość ta dla terenu inwestycji waha się w przedziale 200,2-200,7 m n.p.m., co w konsekwencji doprowadziło do wadliwego określenia wysokości górnej elewacji frontowej oraz wysokości najwyższej krawędzi dachu płaskiego, które określono na podstawie nieprawidłowych danych z programu ObliView pomimo, że Organ dysponował nowszymi danymi z pomiarów, a ponad wszelką wątpliwość adekwatnym środkiem dowodowym dla określenia tej wysokości byłyby pomiary geodezyjne w terminie, co zapewniłoby też zgodność z zasadą aktualności orzekania;
- art. 61 ust. 1 pkt 1-4) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez objęcie Zaskarżoną Decyzją o warunkach zabudowy jedynie części działki [...] pomimo, że prawidłowa wykładnia powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że decyzją o warunkach zabudowy mogą być objęte jedynie całe działki ewidencyjne, aby wykluczyć ryzyko obejścia przepisów;
Decyzją z dnia 11 kwietnia 2025 r. nr SKO.ZP/415/46/2025, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Tarnowie utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.
W uzasadnieniu organ podał, iż z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, iż zabudowa nieruchomości sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuowania parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu. Funkcja: Obszar analizowany obejmuje fragment miasta położony przy jednej z głównych dróg publicznych miasta - przy drodze powiatowej, ul. K. , wzdłuż której zlokalizowana jest głównie zabudowa usługowa. Usługi w zakresie usług motoryzacyjnych, salon samochodowy wraz ze stacją benzynową, usługi w zakresie budownictwa, sklep z B. B., usługi hotelarskie, administracja i biura, usługi handlu oraz lokali biurowych oraz gabinetów lekarskich. Zabudowa mieszkaniowa zlokalizowana w większej odległości od ul. K. j, w drugiej i kolejnych liniach zabudowy, poza pojedynczymi przypadkami dawnej zabudowy mieszkaniowej zlokalizowanej licem budynków w granicy działek. W terenie analizowanym występuje zabudowa o zróżnicowanej funkcji, mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, w zabudowie bliźniaczej, uzupełnione zabudową gospodarczą i garażową, budynek mieszkalny wielorodzinny oraz zabudowa usługowo - handlowa."
Co do parametrów zabudowy w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu: "Linia zabudowy rozumiana jest jako określenie obszaru nie podlegającego zabudowie z uwagi na jego przyleganie do drogi publicznej z jednoczesnym zachowaniem ustawowego wymogu kontynuacji parametrów zagospodarowania, wynikających z usytuowania zabudowy względem drogi publicznej na działkach sąsiednich. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Obszar analizowany obejmuje fragment miasta położony przy jednej z głównych dróg publicznych miasta - przy drodze powiatowej, ul. K. wzdłuż której zlokalizowana jest głównie zabudowa usługowa, która lokalizowana jest widocznie w większej odległości od pasa drogowego ul. K. . Zabudowa mieszkaniowa zlokalizowana w większej odległości od ul. K. j, w drugiej i kolejnych liniach zabudowy, poza pojedynczymi przypadkami dawnej zabudowy mieszkaniowej zlokalizowanej licem budynków w granicy działek.
Działka objęta niniejszym wnioskiem położona jest przy skrzyżowaniu ulic K. oraz drogi wewnętrznej tj. działki nr [...] obręb [...]. W określonych warunkach może być uznane za zasadne wyznaczenie dwóch linii zabudowy, czy też precyzyjniej "jednej linii łamanej" i to w różnej odległości od drogi, w odniesieniu do poszczególnych boków działki przylegających do różnych dróg. W ten sposób można bowiem wychwycić prawidłowość lokalizacji zabudowy na danym terenie i zarazem zachować wymagane przepisami art. 41 ust. 1-3 ustawy o drogach publicznych odległości od drogi publicznej, której położenie w pewnych warunkach może determinujące wpływać na wyznaczenie nowej linii zabudowy. Wniosek złożony przez inwestora dotyczy budowy budynku usługowego, zasadnym jest więc odniesienie się do zabudowy usługowej. Najbliższe istniejące budynki usługowe to budynek biurowy Polskiej Spółki Gazownictwa położony w zbliżeniu do ul. K. niemal w granicy działki, kolejnym jest budynek [...] oddalony od granicy pasa drogowego ul. K. 12,0m. Widoczne jest więc ułożenie budynków oraz ich linii zabudowy uskokowe. Zgodnie z przepisami, jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Dla budynku objętego wnioskiem ustalono dwie linie zabudowy jako nieprzekraczalne, 12,0 m od północnej granicy terenu inwestycji będącej granicą pasa drogowego ul. K. , 6,0 m od zachodniej granicy terenu inwestycji od granicy działki drogi wewnętrznej nr [...] obręb [...]
WNIOSKI: Linia zabudowy - nieprzekraczalna w odległości 12,0m od północnej granicy terenu inwestycji, 6,0 m od zachodniej granicy terenu inwestycji od granicy działki drogi wewnętrznej nr [...] obręb [...], (zgodnie z zał. graficznym)."
Ustalenie linii zabudowy w taki sposób jest zgodne z § 4 ust. 3 (jeżeli chodzi o odległość od ulicy K. natomiast w odniesieniu do odległości od granicy działki drogi wewnętrznej nr [...] obręb [...], również znajduje uzasadnienie, z tym, że w, stosowanej w drodze analogii, treści art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U z 2024 r., póz. 320), który to przepis ustanawia normatywną odległość zabudowy od dróg publicznych.
Odnośnie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy ze sporządzonej w sprawie analizy wynika, iż: "Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Różnorodność wskaźników zabudowy w terenie analizowanym waha się między 5,0% a 43,0%. Uwarunkowane jest to zróżnicowaniem gęstości i rodzaju zabudowy oraz wielkością działek. Obszar analizowany obejmuje część zabudowy miejskiej położonej przy jednej z głównych osi komunikacyjnych dróg publicznych miasta - ul. K. , wzdłuż której zlokalizowana jest głównie zabudowa usługowa. Zabudowa mieszkaniowa zlokalizowana jest w większej odległości od ul. K. , w drugiej i kolejnych liniach zabudowy, poza pojedynczymi przypadkami dawnej zabudowy mieszkaniowej zlokalizowanej licem budynków w granicy działek. Teren inwestycji zabudowany jest dwoma budynkami mieszkalnymi oraz jednym niemieszkalnym, gospodarczym. Istniejący budynek mieszkalny oraz gospodarczy znajdujące się w zachodniej granicy terenu inwestycji przeznaczone są do rozbiórki. Drugi budynek mieszkalny od strony wschodniej, zostanie poddany rozbudowie przebudowie oraz nadbudowie w ramach realizowanej inwestycji. Średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy dla całego obszaru analizowanego w stosunku do powierzchni działki albo terenu wynosi 23,1%. Jako, że wniosek dotyczy budynku usługowego, obliczono średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy usługowo -handlowej występującej w terenie który wyniósł 30,47% w zaokrągleniu do 30,5%. Ustalono go jako maksymalny dopuszczalny. Ustalony wskaźnik nie będąc najwyższym wskaźnikiem wśród zabudowy usługowej, nawiąże do istniejącej zabudowy usługowo - handlowej wewnątrz obszaru analizowanego. Nie wpłynie on negatywnie na ład przestrzenny, umożliwi wpisanie się planowanej inwestycji w najbliższą zabudowę.
WNIOSKI: Wskaźnik wielkości powierzchni całej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji - max 30,5%"
Dlatego organ II instancji stwierdził, że w powyższym zakresie organ l instancji prawidłowo uzasadnił potrzebę zwiększenie wskaźnika. Przedmiotem inwestycji jest zabudowa usługowa, zatem dopuszczalnym jest przyjęcie, że wskaźnik zabudowy powinien nawiązywać do takiej właśnie zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym.
W zakresie szerokości elewacji frontowej w sporządzonej analizie urbanistycznej stwierdzono, iż: "Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Szerokości elewacji frontowych budynków mieszkalnych wewnątrz obszaru analizowanego jest zróżnicowana, uwarunkowane jest to formą budynków oraz rodzajem zabudowy. Szerokości elewacji frontowych mieszczą się w przedziale od ok. 9,0 m do 60,0 m. Dla samej zabudowy handlowo - usługowej przedział ten to od 10,5m do 30,0m. Średnia szerokość elewacji frontowej dla całej zabudowy objętej analizą to 16,8 w zaokrągleniu 17,0 m. Średnia z tolerancją 20% dla obszaru objętego analizą daje w zaokrągleniu przedział min 13,5m max 20,5m ustala się go jako dopuszczalny zakres dla planowanej inwestycji. Zakres przyjętych szerokości mieści się w szerokościach zabudowy usługowej a ustalona szerokość elewacji nawiąże do zabudowy sąsiedniej.
WNIOSKI: Szerokość elewacji frontowej, zachodniej - min 13,5m max 20,5m."
Ten warunek również został ustalony prawidłowo, przyjęto średnią szerokość z tolerancją do 20%.
Odnośnie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki ustalono, że: "Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jak ustalono w przeprowadzonej analizie terenu, elementem charakterystycznym dla elewacji frontowych budynków wewnątrz obszaru analizowanego są, dla budynków mieszkalnych są to w większości okapy, rzadziej gzymsy lub górne krawędzie dachów płaskich, budynki usługowo - handlowe te w najbliższym sąsiedztwie planowanej inwestycji kryte są dachami płaskimi a ich elementem charakterystycznym są najwyższe krawędzie dachów płaskich w tym attyki. Wyjątkiem jest budynek Polskiej Spółki Gazownictwa kryty dachem czterospadowym o dużym kącie nachylenia połaci dachu, zlokalizowany we wschodniej granicy terenu analizowanego. Wniosek złożony przez inwestora dotyczy budowy budynku usługowego, zasadnym jest więc ustalając wskaźnik dla projektowanego budynku odniesienie się do zabudowy usługowej, określonej we wniosku. Jak ustalono w projekcie decyzji przed wydaniem decyzji, aby wkomponować wnioskowany budynek usługowy w teren wzdłuż ul. K. poddano analizie wskaźniki budynków o głównej funkcji usługowej. Średnia wysokość górnej krawędzi dachów płaskich budynków usługowych to w zaokrągleniu 8,0m. W bezpośrednim sąsiedztwie, na działkach nr [...], [...], [...] obręb [...] graniczących z terenem inwestycji po jego wschodniej stronie, powstaje budynek handlowo - usługowy (w trakcie budowy). Budynek kryty jest dachem płaskim o wysokości jego najwyższej krawędzi dachu ustalonej wg możliwych oraz dostępnych narzędzi podczas przeprowadzonej analizy ok. 9,5m. Biorąc powyższe pod uwagę, w projekcie decyzji dla inwestycji ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do najwyższej krawędzi dachu płaskiego w przedziale. Minimalna 8,0 m jak średnia, maksymalnie jako przedłużenie tych krawędzi według zabudowy na działkach sąsiednich nr [...], [...], [...] obręb [...] tj. ok. 9,5m. Ustalono, że przedział ten nie wpłynie negatywnie na ład przestrzenny najbliższego otoczenia oraz pozwoli harmonijnie uzupełnić wolną przestrzeń nawiązując bryłą i formą do zabudowy usługowej w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji. PRZYJĘTE WNIOSKI: Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku do najwyższej krawędzi dachu płaskiego, w przedziale - min 8,0m max jak budynek na działkach nr [...], [...],[...] obręb [...] tj. ok. 9,5m. Inwestor po zapoznaniu się z projektem decyzji wniósł swoje uwagi i zastrzeżenia. Inwestor w złożonym piśmie wnioskował o zmianę części tekstowej projektu decyzji dotyczącej zmiany parametru ust 2 pkt 1d) projektu decyzji: "wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku do najwyższej krawędzi dachu płaskiego, w przedziale - min 8,Om max jak budynek na działkach nr [...], [...], [...] obręb [...] ok. 9,5m. Inwestor w złożonym piśmie wnioskował aby wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, mierzonej od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku do najwyższej krawędzi dachu płaskiego wynosiła max 10,5m. Zwrócił uwagę, że sąsiedni budynek na działkach nr [...], [...], [...] obręb [...] ma wysokość 9,0 m z tym, że został on posadowiony poniżej terenu w stosunku do działek nr [...], [...], [...], [...], [...] oraz części działki nr [...] obręb [...] jak również poniżej chodnika na różnicy terenu ok 1,2m. Chcąc się zrównać z budynkiem na działkach nr [...], [...], [...] obręb [...] inwestycja objęta wnioskiem musiałaby wynosić ok 7,8 m, co inwestor uważa za krzywdzące. Nadto nadmienił w piśmie, że na działkach nr [...], [...], [...] obecnie budowany jest budynek handlowo - usługowy z częścią mieszkalną gdzie wysokość budynku ma wynieść 9,0 m. Kolejnym argumentem przywołanym przez inwestora jest fakt, że na terenach po stronie południowej od działek objętych niniejszą decyzją zostały wydane warunki zabudowy Decyzja nr 210/W/2021 z dnia 27.10.2021 r., znak: WPP-III.6730.49.2021 na budowę zespołu 4 budynków wielorodzinnych w których określono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, mierzona od istniejącego poziomu terenu do attyki w przedziale min 9,5m max 10,0 m. Na wniesione uwagi Inwestora opisane powyżej, udzielono odpowiedzi w treści uzasadnienia wydanej decyzji Nr 120/W/2024 z dnia 28 czerwca 2024r., znak: WPP-III.6730.77.2024. Zgodnie z przywołaną wcześniej treścią Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r., w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W projekcie decyzji dla budynku usługowego objętego wnioskiem ustalono geometrię dachu, przyjmując realizację dachu płaskiego zgodnie z większością budynków usługowych w najbliższym sąsiedztwie, których jak ustalono w przeprowadzonej analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, budynki usługowo - handlowe w najbliższym sąsiedztwie planowanej inwestycji kryte są dachami płaskimi a ich elementem charakterystycznym są najwyższe krawędzi dachów płaskich w tym attyki, a średnia wysokość najwyższych krawędzi dachów płaskich tych budynków wyniosła 8,0 m i przyjęto tą wartość jako minimum. Budynki handlowo - usługowe po stronie realizacji inwestycji kryte dachami płaskimi a ich średnia wysokość wynosi 9,0 m. Inwestor wniósł w piśmie o zmianę i ustalenie najwyższej krawędzi dachu płaskiego budynku usługowo - handlowego max 10,5m powołując się na wydaną decyzje ustalającą warunki zabudowy na budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych w sąsiednim terenie planowanej inwestycji, gdzie wartość ta wynosiła max 10,0 m. Nie uzyskał on jednak decyzji udzielającej pozwolenia na budowę na realizację przywołanej decyzji, dodatkowo inwestycja ta dotyczy zabudowy o innej funkcji od tej objętej niniejszym wnioskiem dlatego nie jest możliwym spełnienie w tym przypadku koniecznego warunku kontynuacji funkcji oraz parametrów projektowanej zabudowy. Analizując złożone przez Inwestora uwagi oraz informacje zawarte w złożonym przez niego piśmie, organ ustalił geometrię dachów wspomnianych budynków na działkach sąsiednich. Zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta Tarnowa, znak: WAB.III.6740.41.2021.TK udzielającą pozwolenia na budowę budynku biurowo - usługowego (biura, gabinety) z infrastrukturą na terenie obejmującym działki nr [...], [...], [...] obręb [...] w T. przy ul. K. projektowany budynek kryty jest dachem płaskim o wysokości attyki 9,0 m. Zgodnie z decyzją znak: WAB.III.6740.68.2023.AŚ udzielającą pozwolenia na budowę budynku handlowo - usługowego z częścią mieszkalną wraz z wewnętrznymi instalacjami: gazową elektryczną, wentylacji mechanicznej, wody, kanalizacji sanitarnej a także budowę zewnętrznych instalacji (w gruncie): gazowej, elektrycznej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, budowę dwóch zbiorników szczelnych na wodę opadową, budowę parkingów, dojść i dojazdów oraz rozbiórkę budynku mieszkalnego na dz. nr [...], [...], [...] obręb [...] ul. K. w T., budynek ten kryty jest dachem płaskim o wysokości attyki 9,0 m. Mając potwierdzone wysokości sąsiednich budynków usługowych będących w trakcie realizacji ustalono wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Kontynuując widoczną zależność wysokości najbliższej zabudowy usługowej istniejącej oraz tej będącej w trakcie realizacji, chcąc zachować ład urbanistyczny i przestrzenny najbliższej zabudowy, dla realizacji inwestycji objętej wnioskiem ustalono górną krawędź elewacji frontowej tj. wysokość najwyższej krawędzi dachu płaskiego zgodnie z przywołanym wyżej rozporządzeniem, ustalając górną krawędź elewacji frontowej dla inwestycji objętej wnioskiem, przedłużając tą krawędź odpowiednio od istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, mierzoną od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku do najwyższej krawędzi dachu płaskiego w przedziale min 8,0 m max 9,0 m zgodnie z wcześniejszą zasadą, jak dla budynku na działkach nr [...],[...],[...] obręb [...]. Niniejszą zmianę uwzględniono w treści decyzji.
WNIOSKI: Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, mierzonej od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku do najwyższej krawędzi dachu płaskiego - min 8,0m max 9,0m."
W ocenie SKO organ l instancji, ustalając ten wskaźnik, prawidłowo zastosował zasadę przedłużenia wysokości krawędzi elewacji i wprost określił, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej powinna być mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Powyższe pozostaje w zgodzie z treścią przepisu (ust. 2 § 7 rozporządzenia). Cytowany wyżej przepis nie odwołuje do poziomu zależnego od poziomu morza, ale do średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. W sprawie znajduje zastosowanie § 7 ust. 3, nie zaś ust. 1 bowiem wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok. Wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Rozstrzygnięcie organu l instancji jest zatem prawidłowe.
Co do geometrii dachu przyjęto dach płaski, wysokość najwyższej krawędzi dachu - min 8,0m max 9,0m," wskazując, że planowana rozbudowa stanowić będzie uzupełnienie istniejącego sposobu zagospodarowania.
Odnośnie spełnienia pozostałych warunków powtórzono za organem l instancji, że przedmiotowa inwestycja na terenie obejmującym działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] oraz część działki nr [...] obręb [...] w T. przy ulicy K. j, posiada dostęp do drogi publicznej ul. K. (dz. nr [...] obręb [...]) istniejącym zjazdem przez działkę drogową nr [...] obręb [...]
Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję skargę złożyła strona odwołująca, zarzucając naruszenie:
- art. 7 i art. 77 w zw. z art. 127 §1 k.p.a. i w zw. z art. 8 k.p.a. poprzez nierozpoznanie istoty sprawy tj. rozpoznanie odwołania wniesionego od Decyzji nr 21/W/2025 Prezydenta Miasta Tarnowa z dnia 10 lutego 2025 r., bez uwzględniania istotnych nowych okoliczności, zwłaszcza dotyczących wysokości nowej zabudowy, powstałych po uchyleniu wcześniejszej Decyzji nr 120/W/2024 Prezydenta Miasta Tarnowa z dnia 28 czerwca 2024 r. i nie odniesieniu się w treści uzasadnienia Zaskarżonej Decyzji do zarzutów stawianych w tym zakresie w odwołaniu;
- art. 105 k.p.a. poprzez kontynowanie postępowania w sprawie, pomimo że już z treści wniosku wynikało, iż jest ono bezprzedmiotowe, gdyż nie jest możliwa rozbudowa, przebudowa oraz nadbudowa budynku wskazanego we Wniosku do parametrów określonych w Zaskarżonej Decyzji, a Wniosek w istocie zmierza do obejścia przepisów o przebudowie, rozbudowie i nadbudowie. W praktyce bowiem, budynek istniejący na działce [...] będzie musiał zostać rozebrany (tak jak zostało to wykonane w przypadku budynku istniejącego na działce [...]), aby mógł powstać budynek o minimalnych parametrach określonych w Zaskarżonej Decyzji co sprawia, że postępowanie w sprawie jest bezprzedmiotowe i winno zostać umorzone;
- art. 7 k.p.a., art. 12 k.p.a. i art. 77 k.p.a. poprzez niezebranie całości materiału dowodowego koniecznego do określenia istniejącej wysokości terenu inwestycji objętego Zaskarżoną Decyzją oraz wadliwego rozpatrzenia zebranego materiału dowodowego dotyczącego tej wysokości, poprzez przyjęcie tej wysokości na podstawie danych historycznych z programów takich jak ObliView (strona 9 Decyzji Organu I Instancji), gdzie wynosi ona 199,5-200 m. n.p.m, podczas gdy dołączona do tej decyzji Mapa Do Celów Projektowych nr 7.124.20.24.12 sporządzona na podstawie pomiarów z 15 października 2020 r. wskazuje, że wysokość ta dla terenu inwestycji waha się w przedziale 200,2-200,7 m n.p.m., co w konsekwencji doprowadziło do wadliwego określenia wysokości górnej elewacji frontowej oraz wysokości najwyższej krawędzi dachu płaskiego, które określono na podstawie nieprawidłowych danych z programu ObliView pomimo, że Organ dysponował nowszymi danymi z pomiarów, a ponad wszelką wątpliwość adekwatnym środkiem dowodowym dla określenia tej wysokości byłyby pomiary geodezyjne w terminie, co zapewniłoby też zgodność z zasadą aktualności orzekania;
- § 7 ust. 1 i 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w zw. z art. 59 Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw poprzez ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy w sposób dowolny tj. ani nie jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, ani nie jako średnia wielkość występująca w obszarze analizowanym:
- art. 61 ust. i pkt 1) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, pomimo że przyjęto, iż teren inwestycji jest dostępny z drogi wewnętrznej (działki [...] nie zaś z drogi publicznej (ul. K. co jest warunkiem dla wydania decyzji o warunkach zabudowy;
- art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wadliwe określenie frontu terenu planowanej inwestycji od strony drogi wewnętrznej (działki nr [...]), podczas gdy główny wjazd na teren, tak w sferze faktycznej jak i prawnej istnieje od strony ul. K. do działek [...] i [...], a od strony drogi wewnętrznej nie istnieje żaden wjazd (ani w sensie faktycznym, ani prawnym), co w konsekwencji doprowadziło do: wadliwego wyznaczenia obszaru analizowanego, a także wadliwego ukierunkowania elewacji frontowej budynku w taki sposób, że nie będzie ona kontynuacją istniejącej zabudowy, w ramach której większość istniejących budynków, w tym budynek na działce sąsiedniej, posiada elewację frontową od strony ul. K.
- art. 61 ust. 1 pkt 2} ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne przyjęcie, że teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną, pomimo że zjazd taki nie istnieje - wymaga przebudowy, a warunki takiej przebudowy nie zostały ustalone, ani nie jest jasne czy Inwestor je uzyska, a więc ponowne oparcie Zaskarżonej Decyzji na założeniach, a nie na faktach;
- art. 61 ust. 1 pkt 1-4) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez objęcie Zaskarżoną Decyzją o warunkach zabudowy jedynie części działki [...] pomimo, że prawidłowa wykładnia powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że decyzją o warunkach zabudowy mogą być objęte jedynie całe działki ewidencyjne, aby wykluczyć ryzyko obejścia przepisów. Wniesiono o uchylenie decyzji i zasądzenie kosztów. W odpowiedzi na skargi organ wniósł o ich oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych.
Skarga zasługuje na uwzględnienie, mimo że większość podniesionych w niej zarzutów nie jest trafna. Za uzasadnione należy uznać zarzuty, dotyczące niewystarczającego wyjaśnienia, gdzie w przedmiotowym wypadku znajduje się front terenu inwestycji, a co za tym idzie niewyjaśnienie, czy obszar analizowany oraz przede wszystkim parametr szerokości elewacji frontowej ustalony jest prawidłowo.
Rozważania w tym względzie należy zacząć od tego, że zgodnie z art. 52 ust. 2 pkt 2b ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchni terenu podlegającej przekształceniu, przedstawione w formie opisowej i graficznej (podkreślenie własne). Wymóg ten w przedmiotowym wypadku spełniony jest jedynie fragmentarycznie, niemniej jednak nawet z niego (k. 27 akt organu I instancji) wynika, że pomiędzy graficznym określeniem planowanego sposobu zagospodarowania terenu inwestycji oraz przyjęciem w części tekstowej analizy urbanistycznej i w decyzji jako frontu terenu inwestycji, granicy tego terenu z działką nr [...], nie ma spójności. Związane jest to z tym, że mimo iż na w/w rysunku symbolem zaznaczono, iż wjazd na teren inwestycji ma się odbywać od strony działki nr [...], będącej drogą wewnętrzną we władaniu gminy, to jednak planowany sposób zagospodarowania terenu inwestycji nie przewiduje od tej strony wjazdu lecz parking, a układ komunikacyjny przedstawiony jest w sposób, z którego wynika, że rzeczywisty wjazd ma się odbywać od drogi publicznej ul. K. . Taki sposób skomunikowania się terenu inwestycji z drogą publiczną być może będzie też potwierdzać decyzja o pozwoleniu na przebudowę zjazdu, na którą w skardze powołuje się strona skarżąca oraz może potwierdzać dokumentacja fotograficzna (k. 245 akt organu I instancji) oraz widniejąca na stronach geoportalu i google maps ([...]
Wynika z niej bowiem, że na teren inwestycji zjazd już wykonano i jest to zjazd od strony drogi publicznej ul. K. j. Natomiast kwestia frontu terenu inwestycji ma kluczowe znaczenie dla określenia, który bok planowanego budynku stanowi jego front. Przy założeniu, że frontem tym byłaby (jak podaje inwestor) elewacja od strony drogi wewnętrznej, elewacja budynku od strony jednej z głównych ulic T. tj. ul. K. , mimo że faktycznie byłaby elewacją frontową, formalnie stawałaby się elewacją boczną, a z uwagi na jej planowaną długość mogłaby zakłócać ład przestrzenny. Z tych przyczyn powyższa kwestia wymaga wnikliwego wyjaśnienia.
Dlatego w ponownym postępowaniu organ II instancji w pierwszej kolejności zobowiąże inwestora do uzupełnienia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy poprzez przedłożenie określenia planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchni terenu podlegającej przekształceniu w formie graficznej, które będzie spełniało wymagania art. 52 ust. 2 pkt 2b ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Następnie dokona jego analizy, analizy treści decyzji zezwalającej na przebudowę zjazdu, istniejącej aktualnie zabudowy w zakresie skomunikowania terenu inwestycji z drogą publiczną oraz dokonując wykładni art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w kontekście stanu faktycznego zachodzącego w niniejszej, wyrazi umotywowaną ocenę, która część granicy terenu inwestycji stanowi w przedmiotowym wypadku front terenu inwestycji. Jeśli z tej oceny wynikać będzie, że frontem terenu inwestycji jest jego granica przylegająca do ul. K. , organ II instancji uchyli decyzję organu I instancji celem sporządzenia nowej analizy urbanistycznej. Natomiast jeśli z powyższych wnikliwych ustaleń oraz wszechstronnej i umotywowanej oceny, jednoznacznie wynikać będzie, że w przedmiotowym wypadku frontem terenu inwestycji jest jego granica od strony gminnej drogi wewnętrznej, będącej działką nr [...], organ utrzyma w mocy decyzję organu I instancji.
Pozostałe zarzuty skargi nie są bowiem uzasadnione. Przy założeniu, że frontem terenu inwestycji jest jego granica od strony gminnej drogi wewnętrznej, sporządzoną w sprawie analizę urbanistyczną oraz wyznaczone parametry urbanistyczne dla planowanej inwestycji należy uznać za prawidłowe. W tym zakresie Sąd podziela ocenę organu, która obszernie została przedstawiona w części historycznej uzasadnienia. Ponadto teren inwestycji ma zapewniony faktyczny i prawny (k. 337 akt organu I instancji) dostęp do drogi publicznej. Natomiast kwestia, czy budynek, który ma być nadbudowany i rozbudowany do tego się nadaje oraz fakt nadsypywania ziemi na terenie planowanej inwestycji, na płaszczyźnie niniejszego postępowania, które służy jedynie ustaleniu parametrów urbanistycznych z punktu widzenia ładu przestrzennego, nie ma znaczenia.
Mając na uwadze powyższe, orzeczono jak w punkcie I sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" p.p.s.a. O kosztach orzeczono w pkt II w oparciu o art. 200 w/w ustawy, zasądzając na rzecz strony skarżącej 500 zł. tytułem uiszczonego wpisu od skargi, 480 zł tytułem wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika w stawce podstawowej i 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.