II SA/Kr 686/20

II SA/Kr 686/20 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2020-08-25
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2020-06-17
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Anna Szkodzińska /sprawozdawca/
Paweł Darmoń
Tadeusz Kiełkowski /przewodniczący/
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Sygn. powiązane
II OSK 174/21 - Postanowienie NSA z 2023-09-27
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
oddalono skargi
Powołane przepisy
Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
art 61
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Tadeusz Kiełkowski Sędziowie: NSA Anna Szkodzińska (spr.) WSA Paweł Darmoń po rozpoznaniu w dniu 25 sierpnia 2020 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi M. P.-M. i P. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2020 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy , • skargi oddala.
Uzasadnienie
Uzasadnienie:
Decyzją z dnia 3 września 2019 r. Nr [...]) na podstawie art. art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945), §1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588), §2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589) Prezydent Miasta K. ustalił dla [...] Spółka Akcyjna z siedzibą w K. warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym na dz. nr [...] [...] obr. [...] wraz z infrastrukturą techniczną na dz. nr [...], [...] i [...] obr. [...] oraz budową zjazdu z dz. nr [...] na dz. nr [...] obr. [...] przy ul. [...] w K..
Integralną część decyzji stanowią załączniki:
Nr 1 - warunki zabudowy i zagospodarowania terenu;
Nr 2 - część graficzna warunków zabudowy, sporządzona na mapie, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w oparciu o oryginalną kopię mapy przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i
kartograficznego;
Nr 3 - część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej;
Nr 4 - część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, sporządzona na mapie, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w oparciu o oryginalną kopię mapy przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.
Organ podał:
Teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W trakcie postępowania uzyskano:
1. Opinię Zarządu Dróg Miasta K. z dnia 10.07.2019 r., znak: [...] 1.196.2019, w zakresie obsługi komunikacyjnej;
2. Opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 28.05.2019 r., znak: [...] [...], w zakresie ochrony środowiska;
3. Opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 02. 09.2016 r., znak: [...] w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską
4. Opinię Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego UMK z dnia 31.08.2016 r., znak: [...], w odniesieniu do terenów zagrożonych powodzią;
5. Opinię Rady Dzielnicy [...] Uchwała Nr [...] z dnia 18.06.2019 r.
Na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 5 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym za dokonane uznano uzgodnienie z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska, Ministrem Środowiska, Marszałkiem Województwa [...] Dyrektorem Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K..
Odnosząc się do uwag zgłoszonych przez uczestników postępowania organ podał:
W decyzji ustalono warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego obejmującego budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, a jako rodzaj inwestycji wskazano "zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna". Określono zatem funkcję zabudowy (mieszkaniową) oraz rodzaj zabudowy (mieszkaniową wielorodzinną). Mieszkaniowa funkcja planowanej inwestycji jest zgodna z funkcjami występującymi na obszarze analizowanym. Określenie rodzaju zabudowy (mieszkaniowa wielorodzinna) wykracza poza warunek kontynuacji funkcji, określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 Ustawy. W obszarze analizowanym występuje zarówno zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, jak i zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Rozróżnienie pojęć "funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu" oraz "rodzaju zabudowy" nie oznacza , że rodzaj zabudowy nie determinuje rozstrzygnięcia organu rozpatrującego wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 Ustawy nakazuje bowiem wziąć pod uwagę - poza funkcją zabudowy - także parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabaryty i formę architektoniczną obiektów budowlanych, linię zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu. W celu zbadania powyższych parametrów przeprowadzono analizę urbanistyczno-architektoniczną. Skoro w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa, realizacja planowanej inwestycji jest dopuszczalna, ale swoją formą architektoniczną i gabarytami musi odpowiadać zabudowie w obszarze analizowanym.
Dopuszczone w niniejszej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy wielkości i gabaryty projektowanego obiektu wielorodzinnego lokalizowanego w otoczeniu domów jednorodzinnych zostały określane na podstawie parametrów zabudowy sąsiedniej (a więc w szczególności jednorodzinnej). Ze sporządzonej w sprawie analizy obszaru wyznaczonego wokół działki inwestycyjnej wynika jakie parametry zabudowy i zagospodarowania terenu wpiszą się w zastany ład przestrzenny stanowiąc jego dopełnienie, a nie zaburzenie. Ustawodawca nie przesądził sposobu ustalania powierzchni biologicznie czynnej. Wielkość ta ustalona zastała w sposób wyważony, proporcjonalnie w stosunku do maksymalnego wskaźnika powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym. Lokalizacja objętej wnioskiem działki w bezpośrednim sąsiedztwie drogi publicznej klasy powiatowej, nie zaś w głębi otwartych terenów zielonych, dodatkowo uzasadnia przyjęcie wskaźnika zgodnego z wyznaczonym, który ustalony został jako minimalny, a zatem nie wyklucza przyjęcia wyższej wartości.
Uwagi i zastrzeżenia dotyczące szczegółowych rozwiązań techniczno- budowlanych dotyczących realizacji inwestycji w sposób nieingerujący w istniejące uzbrojenie terenu, w tym również technicznego rozwiązania odprowadzenia wód opadowych, jak również kwestie związane z przesłanianiem i zacienianiem mogą być rozstrzygane dopiero na etapie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę.
W celu zapewnienia ochrony interesów osób trzecich zobowiązano inwestora do zapewnienia ochrony przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, a także przed zanieczyszczeniami powietrza, wody i gleby oraz realizacji przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego w sposób niepowodujący ograniczenia dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu do światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi.
Nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną ul. [...].
Przedmiotowe zamierzenie zostało poddane opiniowaniu przez Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. (obecnie po restrukturyzacji Zarząd Dróg Miasta K.). Warunki określone przez ww. jednostkę zostały zamieszczone w załączniku nr 1 do niniejszej decyzji (pkt. 4 d) i stanowić będą podstawę dla Inwestora do rozwiązań projektowych w zakresie obsługi komunikacyjnej planowanej zabudowy pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Przeprowadzona analiza prawna oraz podjęte konsultacje z podmiotem sporządzającym Plan Generalny Lotniska [...] na lata 2016-2036 prowadzą do konkluzji, iż ustalenie granic planu generalnego wymaga odwołania się do treści art. 55 ust. 6 pkt 1 ustawy z dnia 3 lipca 2002 r. Prawo lotnicze, zgodnie z którym Plan generalny określa obszar objęty planem, z określeniem dopuszczalnych gabarytów obiektów budowlanych i naturalnych. Konstrukcja powołanego przepisu prowadzi do wniosku, iż granice planu generalnego należy utożsamiać z zakresem terenowym do którego odnoszą się jego ustalenia – ograniczenia; przebieg granic Planu wyznacza kontur płaszczyzn ograniczających gabaryt obiektów budowalnych.
Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli P. C. oraz M. P.- M.. Kwestionowanemu rozstrzygnięciu zarzucono naruszenie przepisów:
- art. 1 pkt. 1 kpa poprzez przekroczenie granic sprawy administracyjnej, które to granice zostały wyznaczone zakresem przedmiotowym (parametrami) zawartym we wniosku o ustalenie warunków zabudowy i ustalenie przez organ I instancji warunków zabudowy w sposób całkowicie odbiegający do wnioskowanego, podczas gdy obowiązany był rozstrzygać w granicach wniosku, co z kolei powinno skutkować wydaniem decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy;
- art. 7 w zw. z art. 77 w zw. z art. 80 kpa poprzez nieprawidłową ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i błędne przyjęcie, iż zostały spełnione przesłanki do ustalenia warunków zabudowy;
- art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że spełnione zostały łącznie przesłanki zawarte w art. 61 ust. 1 ww. ustawy.
P. C. zakwestionował również postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 26 czerwca 2019 r. uchylające postanowienie organu I instancji o zawieszeniu postępowania, zarzucając naruszenie art. 62 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z uwagi na nieuprawnioną ocenę granic obszaru objętego obowiązkiem sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Decyzją z dnia 5 marca 2020 r. [...]) na podstawie art. 59 ust.1, art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r. poz. 293), § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) i art. 138 § 1 pkt 1 kpa Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.
Organ odwoławczy przestawił dotychczasowy przebieg postępowania oraz podał, co następuje:
Analiza urbanistyczno-architektoniczna z lipca 2019 r. została sporządzona prawidłowo. Wyznaczone granice obszaru analizowanego, zobrazowane na załączniku graficznym do analizy, odpowiadają wymogom rozporządzenia, a to treści § 3 ust. 2. Ustalone zostały one w odległości trzykrotności frontu działki (tej jego części znajdującej się między punktami F i A, która w całości przylega do działki nr [...] - ul. [...], tj. ulicy z której odbywa się wjazd na teren inwestycji) - wynoszącej 90 m (3 x 30 m ). Takie ustalenie frontu działki przewidzianej do zabudowy kubaturowej, wynika ze specyficznej konfiguracji terenu inwestycji względem tej drogi, ale pozostaje miarodajne do ustalenia granic obszaru analizy i ustalenia poszczególnych warunków zabudowy. Uznanie, jak to postulują odwołujący, że frontem działki winna być tylko ta jej część (wąski fragment) na której przewiduje się jedynie trakt wjazdu na teren inwestycji, stanowiłoby nieuzasadnione zawężenie i wypaczenie reguły, wedle której granice obszaru analizy zależeć mają od całej szerokości części działki przeznaczonej przez Wnioskodawcę pod zabudowę, z której odbywa się wjazd na teren inwestycji. Wedle postulowanej przez Strony metody, to jedynie szerokość działki przeznaczonej pod wjazd byłaby wyznacznikiem granic analizy.
W dokumencie analizy wyjaśniono, że tak wyznaczony obszar analizy, umożliwi pełną ocenę kształtowania przestrzeni w najbliższym sąsiedztwie ul. [...] i ul. [...] i zagwarantuje objęcie wszystkich form zagospodarowania terenu występujących w sąsiedztwie terenu inwestycji. Wzięto tu pod uwagę przesłanki fizjograficzne, topograficzne i funkcjonalne, a także podziały własnościowe, tak aby analizowane cechy zabudowy stanowiły miarodajną podstawę dla ustalenia warunków nowej zabudowy.
W ramach tak wyznaczonych granic, ustalono że istnieją działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej — ul. [...] [...], poprzez m.in. wspólną drogę wewnętrzną - ul. [...]. Działki te zabudowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów. Wymienić należy wśród nich m.in. działki nr [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] [...] Wszystkie te działki zabudowane są zabudową mieszkaniową, a zatem ze względu na taki sposób zagospodarowania działek sąsiednich, zasadnie przyjęto, że funkcja wnioskowana - mieszkalna jest zgodna z funkcją dostępną z tej samej drogi publicznej.
Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wydanych na jej podstawie aktów wykonawczych (zwłaszcza treść art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy) nie wprowadzają rozróżnienia funkcji mieszkalnej ze względu na rodzaj zabudowy tj. na funkcję mieszkalną wielorodzinną i funkcję mieszkalną jednorodzinną. Dlatego dla stwierdzenia spełnienia przesłanki kontynuacji funkcji z art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy wystarczającym pozostaje stwierdzenie, że z tej samej drogi publicznej dostępna jest przynajmniej jedna działka o funkcji mieszkalnej (czy to wielorodzinnej, czy to jednorodzinnej).
Ustanowiona w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji, i jednocześnie tego samego rodzaju zabudowy występującej w obszarze analizowanym, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować ją do cech oraz parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy o tej samej funkcji (por. II OSK 952/10).
Odmienność w rodzaju zabudowy, nie stanowi sama w sobie przeszkody do wydania decyzji pozytywnej i nie może stanowić podstawy do stwierdzenia, że niespełniony został ten podstawowy wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy — kontynuacji funkcji, a obowiązkiem organu I instancji jest takie wyznaczenie poszczególnych parametrów nowej zabudowy, by nie naruszać ładu przestrzennego określonego przez cechy istniejącej zabudowy jednorodzinnej.
W analizie dokonano szczegółowej charakterystyki terenu inwestycji. Opisano jego lokalizację, wskazano, że dominuje rodzaj zabudowy jednorodzinnej, wolnostojącej w otoczeniu starannie zaprojektowanej zieleni w ogrodach przydomowych. Dopełniają ją nieliczne obiekty wielorodzinne, jednakże o gabarycie nieprzekraczającym gabarytów zabudowy w najbliższym sąsiedztwie. Działka przeznaczona pod zabudowę kubaturową jest obecnie zabudowana budynkiem przeznaczonym do rozbiórki, a w najbliższym sąsiedztwie występuje zabudowa jednorodzinna. Opisano formę architektoniczną zabudowy występującej w badanym obszarze; scharakteryzowano ukształtowanie linii zabudowy, zarówno wzdłuż ul. [...], jak i wzdłuż ul. [...], wskazując na konkretne odległości budynków od granic działek drogowych. Zwrócono uwagę, że ze względu na eksponowanie terenu inwestycji zarówno od ul. [...] jak i od ul. [...], należy ustalić linię zabudowy w odniesieniu do obu tych dróg. Dokładnie przedstawiono jak kształtuje się wskaźnik powierzchni istniejącej zabudowy w badanym obszarze. Wykazano jego zróżnicowanie podając, że oscyluje on w przedziale od 13 % do 64 %. Opisano charakterystyczne parametry dla działek znajdujących się w obszarze analizy (tak zestawienie tabelaryczne), jak i ustalono średni wskaźnik dla wszystkich działek w obszarze - na poziomie 24 %. W wartościach procentowych wskazano udział powierzchni biologicznie-czynnej podając, że wskaźnik ten pozostaje zróżnicowany i mieści się w przedziale od ok. 20 % do 80 %. Opisano też, jak kształtują się w terenie szerokości elewacji frontowej istniejących budynków. W oparciu o posiadane dane ustalono średnią wartość tego parametru w obszarze na poziomie 11,5 m. Dokładnie także scharakteryzowano występujące w obszarze analizy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, liczoną zarówno do okapu, jak i do kalenicy oraz jako wysokość całkowita budynków o dachach płaskich. Ustalono średnie wartości tego parametru w badanym obszarze : na poziomie 6 m - do okapu i 9 m - do kalenicy. Wskazano na wysokość zabudowy bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji tj. na działkach nr [...], [...], i [...].
Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem sądowoadministracyjnym, organ administracji publicznej związany jest wskazanym we wniosku przeznaczeniem i rodzajem inwestycji wskazanej, natomiast nie jest bezwzględnie związany wskazanymi we wniosku poszczególnymi parametrami technicznymi, opisującymi planowany obiekt budowlany.
Ustalone w decyzji warunki nowej zabudowy, pomimo, że w niektórych przypadkach znacznie odbiegają od tych zawnioskowanych, nie niweczą zawnioskowanego charakteru i przeznaczenia planowanego budynku. W dalszym ciągu zezwolą na realizację zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.
Organ I instancji zasadnie uwzględnił, że zabudowa posadowiona przy ul. [...] nie spowodowała wykształcenia się jednorodnej zabudowy nakazującej zachowanie jej bezwzględnej kontynuacji oraz i to, że na terenach sąsiednich budynki w rozproszeniu tworzą układ osiedla zabudowy wolnostojącej. Nawiązał tutaj do zabudowy znajdującej się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji - tj. na działce nr [...]. Obok wyznaczenia ww. parametru od frontu działki (eksponowanego na drogę wewnętrzną ul. [...]), organ zasadnie uznał potrzebę ustalenia dodatkowej linii zabudowy — od strony drogi publicznej - ul. [...], zapewniając tym samym pożądaną ochronę ładu przestrzennego w tym kontekście, wszak budynek będzie eksponowany także na tę drogę publiczną. Uznano przy tym konieczność dowiązania do usytuowania najbliżej położonych budynków (na działkach nr [...] i [...]), jako najściślej powiązanych przestrzennie z terenem inwestycji.
Prawidłowo wyznaczono dla planowanej inwestycji wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni terenu w przedziale od 21 % do 24 %, przy zastosowaniu treści § 5 ust. 2 rozporządzenia. Górną granicą ww. przedziału nawiązano do średniej z całego obszaru analizy. Organ uwzględnił to charakterystyczne uwarunkowanie, że w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji istniejąca zabudowa generuje wskaźniki zbliżone do średniej (tak na działkach nr [...] - 25 % , nr [...] — 25 %, na działce nr [...] — 21 %) lub plasuje wskaźniki na znacznie niższym poziomie (14 % m - działka nr [...]). Wskazać należy, że maksymalna wartość ww. przedziału, nie przekracza średniej wartości z obszaru analizy, tym samym w wyniku realizacji inwestycji nie dojdzie do znacznego zagęszczenia zabudowy. Jednocześnie pozwoli to na realizację inwestycji o powierzchni 280 m2.
Jako pożądane należy uznać działanie organu polegające na wprowadzeniu na terenie inwestycji konieczności zachowania minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 60 %, jako odzwierciedlenie opisywanego wyżej sposobu zagospodarowania zielenią w obszarze analizy.
Prawidłowo ustalono w decyzji szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy. Organ I instancji zastosował tutaj zasadniczy sposób wyznaczenia tego parametru określony w § 6 ust. 1 rozporządzenia, tj. ustalił warunek na podstawie średniej obliczonej dla całego obszaru analizy wynoszącej 11,5 % oraz zastosował przewidzianą w tym przepisie tolerancję +/- 20 %. Tak ustalony warunek nie będzie prowadził do naruszenia ładu przestrzennego. Zwrócić uwagę należy, że przepisy rozporządzenia przewidują obowiązek wyznaczenia warunku jedynie w odniesieniu do szerokości elewacji frontowej, zatem bezpodstawne pozostają zarzuty, w których podnosi się brak wyznaczenia szerokości dla pozostałych elewacji budynku.
W oparciu o wyniki analizy organ I instancji prawidłowo ustalił granice, do jakich możliwa jest realizacja inwestycji, a których przekroczenie stanowiłoby naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa oraz ładu przestrzennego. Organ ustalił ten parametr na poziomie 6 m do okapu dachu z dopuszczalną tolerancją +/- 0,5 m (uzasadnianą względami technologicznymi na etapie sporządzanego projektu) oraz do kalenicy głównej dachu w przedziale od 8 m do 9 m. Wyniki analizy dowodzą, że taka wysokość elewacji frontowej nowej zabudowy, znajduje powiązanie w parametrach zabudowy istniejącej, w tym w szczególności zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich (dz. nr [...] i dz. nr [...]), których zabudowa oscyluje w powyższych wartościach. Planowana zabudowa, pomimo jej wielorodzinnego przeznaczenia, nawiązuje więc do ww. budynków jednorodzinnych, znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie, tworząc wraz z nimi jednolity sposób zagospodarowania przestrzennego.
Zarzut braku aktualności części opinii, na których oparł się organ, (tj. opinii Miejskiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 2 września 2016 r. oraz opinii wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego UMK z dnia 31 sierpnia 2016 r.), z uwagi na upływ czasu, nie może odnieść skutku. Nie wykazano bowiem, że przed wydaniem decyzji, nastąpiła zmiana okoliczności faktycznych, czy też zmiana stanu prawnego, które mogłyby wpłynąć na utratę aktualności wyrażonych uprzednio przez te jednostki opinii, uzasadniająca konieczność ich powtórzenia. Przeprowadzona, aktualna analiza urbanistyczno- architektoniczna z 2019 r, nie wskazuje, że doszło do zmian w stanie faktycznym niniejszej sprawy, rodzących konieczność aktualizacji opinii tych jednostek.
Pozyskano aktualną opinię Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta K. z dnia 28 czerwca 2019 r., w której uwzględnione zostało położenie terenu inwestycji i jego walory środowiskowe i przyrodnicze. Jednostka opiniująca w oparciu o materię prawa ochrony przyrody i prawa ochrony środowiska wskazała na wymagania, jakie stawiane są przez te przepisy, ustaliła także dodatkowe warunki, które musi spełniać przedmiotowa inwestycja pod względem ochrony zieleni, ochrony przyrody. Warunki te transponowane zostały przez organ I instancji do decyzji, w ramach których, wprowadzono zalecenie ochrony drzew rosnących na działkach objętych wnioskiem. Warunki te zostały transponowane do treści decyzji w załączniku nr 1 pkt. II ppkt. 2 lit. a). Na podstawie tejże opinii wprowadzono także do decyzji warunki pod względem ochrony wód i gospodarki wodnej, w tym w związku m.in. z planowaną budową parkingu podziemnego. Warunki te przyjęły postać np.: nakazu stosowania odpowiednich rozwiązań technicznych, które nie spowodują zmiany reżimu wód podziemnych ze szkodą dla gruntów sąsiednich oraz zakazu zmiany ukształtowania terenu prowadzącej do naruszenia stosunków wodnych (tak załącznik nr l pkt. II ppkt. 2 lit.a).
Teren inwestycji posiada pośredni dostęp do drogi publicznej, jaką jest [...] poprzez drogę wewnętrzną - ul. [...], należącą do Gminy Miejskiej K. (pozostającą w zarządzie Zarządu Dróg Miasta K.). Droga ta posiada status drogi ogólnodostępnej. Istnienie wymaganego w ww. przepisie zarówno dostępu faktycznego i prawnego potwierdza zaś opinia Zarządcy tej drogi, zawarta w piśmie z dnia 10 lipca 2019 r. (znak: [...]).
Wykazane zostało, że projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Inwestycja będzie dostatecznie uzbrojona w drogę, posiadać będzie należytą obsługę komunikacyjną, co potwierdzają transponowane do treści decyzji postanowienia opinii Zarządcy drogi, w której wskazuje się m.in. na podpisaną przez Inwestora z Zarządcą drogi (ZDCIT w K., -obecnie Zarząd Dróg Miasta K.) umowę z dnia 12 stycznia 2017 r. (nr [...]) o realizację inwestycji drogowej - przebudowy drogi wewnętrznej ul. [...] oraz budowę zjazdu na teren inwestycji. W oparciu o tę dokumentację Zarząd Dróg Miasta K., przyjął, że planowana inwestycja będzie miała zapewnione należyte uzbrojenie w drogę — należytą obsługę komunikacyjną. Zmiany organizacyjno- prawne jednostki organizacyjnej Urzędu Miasta K., zajmującej się zarządem dróg, w wyniku których ZIKIT przekształcił się w Zarząd Dróg Miasta K., nie wpływają na ważność i skuteczność ww. umowy.
W sprawie Inwestor przedłożył także niezbędne, aktualne oświadczenia dostawców mediów, z których wynika, że inwestycja posiada możliwość przyłączenia do istniejących już: sieci wodociągowej - biegnącej w ul. [...], sieci kanalizacji - biegnącej w ul. [...], (tak informacja techniczna z dnia 27.08.2019 r. - k 1230 akt sprawy). Inwestor uzyskał też z Zarządu Dróg Miasta K. prolongatę ważności wydanych wcześniej warunków technicznych na odprowadzanie wód opadowych i roztopowych z planowanej inwestycji do kanalizacji opadowej (tak pismo z dnia 21.06.2016 r. i uprzednie pismo z dnia 15.05.2016 r.). Przełożył także aktualne oświadczenie dysponenta sieci energetycznej o możliwości przyłączenia do sieci elektroenergetycznej oraz dostaw energii elektrycznej do planowanej zabudowy. Do akt dołączono także oświadczenie dysponenta sieci ciepłowniczej o możliwości zaopatrzenia inwestycji w energię cieplną w nawiązaniu do gazociągu miejskiego, zlokalizowanej na działce nr [...] (wydawane bezterminowo).
W treści decyzji (załączniku nr 1 pkt. II ppkt. 3 lit. e), zawarto także dostatecznie sprecyzowane warunki w zakresie obowiązku zapewnienia przez Inwestora należytej ilości miejsc parkingowych, w związku z planowaną przez niego inwestycją, tj. w oparciu o wskazania wynikające z uchwały Rady Miasta K. z dnia 29 sierpnia 2012 r. Nr [...] "Program obsługi parkingowej dla miasta K.., poprzez wskazanie, że zgodnie z tym programem dla planowanej inwestycji obowiązuje wskaźnik: 1,2 miejsca postojowego na mieszkanie. Jest to wystarczająco skonkretyzowany warunek, który winien być realizowany przez inwestora, jak wynika z warunków Zarządcy drogi, we własnym zakresie, poza pasami drogowymi dróg publicznych (tak pkt. II ppkt. 4 lit. d, tiret ostatnie załącznika nr 1 do decyzji). W decyzji tej nie wprowadzono wprawdzie wprost warunku, że miejsca postojowe muszą być zaprojektowane na terenie inwestycji. Ze względu na program inwestycji, przewidujący budowę parkingu podziemnego oraz wprowadzone przez Zarządcę drogi i transponowane do decyzji obostrzenie o zakazie lokalizowania miejsc postojowych w pasach drogowych, obawy odwołujących, że niedostatecznie ustalono warunki w zakresie miejsc postojowych, pozostają nieuzasadnione.
Ustalono, że teren inwestycji nie jest objęty Planem Generalnym Lotniska [...] na lata 2016-2036 (zwanym dalej też "Planem Generalnym"), zatwierdzonym w dniu 26 listopada 2018 r.
Na powyższe rozstrzygnięcie M. P. M. złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, skarga została zarejestrowana pod sgn. akt II SA/Kr 686/20. Skargę złożył również P. C., a jego skarga została zarejestrowana pod sygn. akt II SA/Kr 687/2.
Kwestionowanemu rozstrzygnięciu zarzucono naruszenie przepisów
- art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 29 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588, dalej jako Rozporządzenie MI), poprzez zaakceptowanie przez Organ II instancji błędnego sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego w sytuacji, kiedy obszar ten powinien być mniejszy, tj. wynosić nie więcej niż 50,0 m;
- art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 kpa poprzez brak całościowej weryfikacji zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym nietrafną oceną analizy architektoniczne - urbanistycznej,
- art. 138 § 1 pkt 1 kpa poprzez nietrafne utrzymanie w mocy decyzji pierwszej instancji, podczas gdy decyzja Prezydenta Miasta K. obarczona jest istotną wadą uzasadniającą jej eliminację z obrotu prawnego.
P. C. zarzucił ponadto naruszenie przepisów art. 1 pkt 1 kpa poprzez przekroczenie granic sprawy administracyjnej, które to granice zostały wyznaczone zakresem przedmiotowym (parametrami) zawartym we wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji i ustalenie warunków zabudowy w sposób istotnie odbiegający od wnioskowanego.
W uzasadnieniu skarg podniesiono, że w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji występuje tylko zabudowa jednorodzinna, podobnie jak w rejonie [...] i ul. [...].
Dla wyznaczenia obszaru analizowanego uwzględnić należało front nieruchomości, który bezpośrednio przylega do ul. [...]. Obszar ten został bezzasadnie powiększony. Nadto w analizie brak konkretnego odniesienia do znajdujących się w obszarze analizowanym nieruchomości, kształtujących ład przestrzenny. W obu decyzjach nie odniesiono się do braku gwarancji realizacji przebudowy ul. [...], co wynika z braku określenia w umowie nr [...] z dnia 12 stycznia 2017 r. chociażby terminu wykonania ww. przebudowy. Okoliczność ta budzi jednocześnie wątpliwości w zakresie spełnienia warunku określonego w art. 61 ust. 1pkt 2 upzp, a wiec dostępu do drogi publicznej.
Podniesiono, że pominięto także kwestię unormowania wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej na poziomie co najmniej 70 %. Za przyjęciem tego parametru we wskazanej wysokości przemawia fakt, że teren Inwestycji znajduje się w granicach otuliny [...] Parku Krajobrazowego oraz obszaru węzłowego ECONET – PL, będącego elementem europejskiej sieci integrującej obszary o istotnym znaczeniu dla ekostystemu, a co za tym idzie obowiązek uwzględnienia wymagań ochrony środowiska. W związku z powyższym konieczne było uwzględnienie treści art. 5 pkt 14 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody i przyjęcie, że przedmiotowa nieruchomość podlega zabezpieczeniu przed zagrożeniami, do których należy nadmierna zabudowa.
Warunki zabudowy odbiegają w sposób zasadniczy od wniosku Inwestora. Wobec powyższego, brak stosownego wniosku inwestora w zakresie określenia "nowych warunków" odmiennych od pierwotnego wniosku, powoduje przekroczenie granic sprawy i związana z tym niedopuszczalną ingerencję w prawa i obowiązki strony inicjującej postępowanie. Nadto jak sam przyznał organ II instancji warunki nowej zabudowy zostały po to zmodyfikowane, aby możliwa była realizacja zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył:
Kompetencje sądów administracyjnych określają przede wszystkim przepisy art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych oraz art. 3 – 5, art. 134 i 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Z przepisów tych wynika, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, zadaniem więc sądu administracyjnego rozpoznającego skargę na akt administracyjny jest ocena zgodności z prawem tego aktu. Dokonując tej oceny sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną podstawą prawną. Granice sądowej kontroli ograniczają tylko granice sprawy i zakaz orzekania na niekorzyść skarżącego przy braku przesłanek do stwierdzenia nieważności aktu.
W wyniku przeprowadzonej według powyższych reguł kontroli zaskarżonej decyzji Sąd stwierdził brak podstaw do jej uchylenia.
Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, (Dz.U.2029.293) każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do:
1) zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich;
2) ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.
Art. 61 u.p.z.p. stanowi, że :
"1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi".
Ład przestrzenny zdefiniowany w art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej – ustawy), jako "takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne" jest kategorią generalną, wyznaczającą podstawową zasadę w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W odniesieniu do planowanych w terenach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego inwestycji, realizację tej zasady mają zapewnić szczegółowo uregulowane wymagania i przesłanki. O tym zatem, czy realizacja określonej we wniosku inwestycji doprowadzi do naruszenia ładu przestrzennego, a więc do naruszenia zasady generalnej, decyduje dopiero negatywny wynik weryfikacji wniosku pod względem tychże szczegółowych wymagań i przesłanek. Innymi słowy zgodność zamierzenia inwestycyjnego z zasadą zachowania ładu przestrzennego, z woli ustawodawcy, nie została poddana "swobodnej" ocenie organu, co znalazło wyraz w nakazie odpowiedniego stosowania art. 56 ustawy do decyzji o warunkach zabudowy.
Stosownie do art. 52 ust. 2 (mającym zastosowanie w zw. z art. 64) wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać określenie granic terenu objętego wnioskiem oraz charakterystykę inwestycji, obejmującą m.in. określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych.
Z regulacji powyższych wynika, że przedstawione we wniosku dane mają służyć jednoznacznemu określeniu charakteru, rodzaju i wielkości planowanej zabudowy. Ta charakterystyka ma - co do zasady - służyć porównaniu zamierzenia inwestycyjnego z zabudową istniejącą w obszarze analizowanym, a w konsekwencji stwierdzeniu, czy w obszarze tym istnieje już zabudowa "podobna", dająca możliwość ustalenia wymagań dla zabudowy "nowej". Ustalenie tych wymagań należy jednak do organu. W tym zakresie organ nie jest związany oczekiwaniami wnioskodawcy. Rozbieżność pomiędzy tymi oczekiwaniami, a wynikami analizy sama w sobie nie może stanowić odmowy wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Stąd też nie jest możliwe zaakceptowanie stanowiska skarżących, którzy fakt, że projektowane i wskazane we wniosku parametry, gabaryty i wskaźniki nowej zabudowy odbiegają od tych wynikających z analizy urbanistycznej, postrzegają jako samodzielną i bezwzględną przyczynę odmowy ustalenia warunków zabudowy.
Powyżej przedstawione uwagi dotyczą generaliów sprawy o ustalenie warunków zabudowy i sprowadzają się do tezy, że ani ogólna opinia o zagrożeniu naruszenia ładu przestrzennego, ani przekonanie o potrzebie ochrony terenów zielonych, ani rozbieżność pomiędzy oczekiwanymi a ustalonymi na podstawie analizy wymaganiami dla nowej zabudowy, nie mogą stanowić samoistnych podstaw dla negatywnego rozstrzygnięcia.
Mechanizm i metodę czynienia ustaleń dotyczących "dobrego sąsiedztwa" opisuje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (DZ.U.2003/164/1588). Pierwszym, nakazanym działaniem organu, jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Analizie poddawany jest cały obszar, choćby składały się nań części o bardzo różnorodnym zagospodarowaniu. Rzeczą analizy jest właśnie dostrzeżenie tej różnorodności, ale też i wyciągnięcie stosownych wniosków. Stosownie do § 3 ust. 2 w/w rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Front działki – zgodnie z definicją zawartą w § 2 pkt 5 – to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Jak niejednokrotnie wypowiadały się sądy administracyjne "o zakwalifikowaniu danej części działki jako frontu nie decyduje fizyczne przyleganie działki do drogi publicznej, lecz wybór inwestora w zakresie szlaku komunikacyjnego, którym ma odbywać się dojazd do drogi publicznej" (np. wyrok NSA z dnia z dnia 3 października 2019 r. II OSK 2730/17, wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 11 marca 2020 r. II SA/Rz 1484/19, wyrok WSA w Krakowie z dnia 6 lipca 2020 r. II SA/Kr 210/20). Sąd rozpoznający sprawę pogląd ten w zupełności podziela, dostrzegając jednocześnie, że wyznaczanie frontu i obszaru analizy zawsze musi uwzględniać uwarunkowania i okoliczności konkretnej sprawy. Dlatego ustawodawca pozostawił organom administracji względną swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, która jednak nie może przerodzić się w dowolność. W sprawie rozpoznawanej konfiguracja działek składających się na teren inwestycji uzasadnia przedstawiony w analizie sposób wyznaczenia frontu i jego szerokości. Działka nr [...] oddziela działkę nr [...] od ul. [...], czyniąc w ten sposób ulicę [...] ślepą. Wjazd jednak, według zamierzeń inwestora, ma się odbywać z ulicy [...]. Do tej zaś ulicy przylegają wskazane w analizie boki działek [...] i [...]. Autor analizy przyjął, że szerokość frontu – to suma obu szerokości. Odnotować zaś warto, że przyjęcie jako szerokości frontu tylko szerokości działki [...] nie mogłoby doprowadzić do innych wniosków analizy (bo tylko nieznacznie zmniejszyłby się obszar analizy), a przyjęcie jako szerokości frontu tylko szerokości działki [...] musiałoby doprowadzić do określenia zupełnie niereprezentatywnego obszaru analizy. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy sposobu ustalenia szerokości frontu, a co za tym idzie wyznaczenia obszaru analizy nie można uznać za dowolne. W konsekwencji zarzut skarg odnoszący się do wadliwego wyznaczenia obszaru analizy uznać należy za nieuzasadniony, a w każdym razie za niemogący prowadzić do uchylenia zaskarżonej decyzji.
W art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp ustawodawca posługuje się pojęciem funkcji zabudowy, której kontynuacja jest jednym z warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy
Zgodnie § 2 pkt 1) rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U.2003.164.1589) w decyzji o warunkach zabudowy ustalenia dotyczące rodzaju zabudowy zapisuje się, stosując w szczególności następujące nazewnictwo:
a)zabudowa mieszkaniowa, w tym:
–zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
–zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna,
b)zabudowa usługowa,
c)zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych,
d)zabudowa produkcyjna,
e)cmentarze,
f)drogi publiczne,
g)drogi wewnętrzne,
h)obiekty infrastruktury technicznej.
W § 2 pkt 2) rozporządzenia przewidziano, że ustalenia dotyczące funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu zapisuje się poprzez określenie sposobu użytkowania obiektów budowlanych i sposobu zagospodarowania terenu.
W w/w przepisach posłużono się dwoma pojęciami: "funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu" oraz "rodzaju zabudowy". Założyć zaś należy, że użytym w akcie prawnym różnym pojęciom odpowiadają różne znaczenia. Przeprowadzony w tym zakresie przez organ wywód Sąd w całości podziela. Podobny zresztą pogląd wyrażony został w wielu wyrokach sądów administracyjnych (por. np. wyroki NSA z dnia 21 czerwca 2017 r. I OSK 2650/15, z dnia z dnia 28 października 2015 r. II OSK 422/14). Konkluzja organu, że nawet jednoznaczna przewaga w obszarze analizowanym zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, nie wyklucza udzielenia promesy na budowę w tymże obszarze obiektu zabudowy wielomieszkaniowej, jest trafna. O dostosowaniu takiej zabudowy do zastanego ładu przestrzennego decydować będą wskaźniki i parametry, nawiązujące do istniejących w sąsiedztwie. Te elementy zaskarżonej decyzji zostały ustalone prawidłowo. Szczegółowy opis sposobu ustalenia warunków opisany został w analizie i w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, zbędne zatem jest jego powtarzanie. Stwierdzić wystarczy, że planowany i odpowiadający ustalonym warunkom obiekt mieszkalny ani usytuowaniem, ani gabarytami, nie będzie odbiegał od istniejącej w sąsiedztwie zabudowy i nie będzie stanowił dysonansu. Skarżący, podnosząc wadliwość ustalenia parametrów i wskaźników, nie poddali każdego z nich osobno szczegółowej krytyce. Skupili się w istocie na wskaźniku powierzchni biologicznie czynnej, uznając, że winien on wynosić 70%. Rzecz w tym, że przepisy prawa nie regulują sposobu ustalenia tego wskaźnika, a jego umieszczenie w decyzji wynika tylko z § 2 pkt 3) rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z nim ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zapisuje się poprzez określenie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a w szczególności określenie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy, w tym szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu. W omawianym zakresie ocenę pozostawiono więc organom administracji. Zdaniem Sądu ustalony wskaźnik stanowi wynik racjonalnego rozumowania: nawiązuje średniej w obszarze, do powierzchni terenu inwestycji i powierzchni zabudowy. Tym samym zarzut skarg dotyczący parametrów i wskaźników uznać należało za nieuzasadniony.
Skarżący nie wskazali także innych, oprócz przyjętych granic obszaru, wad analizy, a w konsekwencji i przyczyn, dla których – ich zdaniem – organ winien był analizę odrzucić.
Przeprowadzona w sprawie analiza, choć nie nadmiernie rozbudowana, zawiera wystarczający w zupełności opis funkcji, rodzaju i parametrów istniejącej zabudowy i jej charakterystykę. Zawiera też stosowne wyliczenia średnich z obszaru i odnosi je do norm podstawowych rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588). W szczególności zaś wynika z analizy jasno, z jakich przyczyn proponowane są: wielkość powierzchni zabudowy, wysokość, szerokość elewacji frontowej, linia zabudowy. Przyczyny te, także i w ocenie Sądu, w pełni uzasadniają przyjęte rozwiązanie. Podobnie rzecz ma się w przypadku pozostałych warunków zabudowy. Sąd nie dostrzega powodów, dla których, według skarżących, analiza nie powinna być uznana za miarodajną.
Skarżący podniósł, że decyzjach nie odniesiono się do braku gwarancji realizacji przebudowy ul. [...], co wynika z braku określenia w umowie nr [...] z dnia 12 stycznia 2017 r. chociażby terminu wykonania ww. przebudowy. Kwestia realizacji zawartej umowy, która, stosownie do przepisu ar. 61 ust. 5 upzp ma zastąpić spełnienie warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, nie podlega kontroli organu planistycznego. uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Zawarcie umowa dotyczącej przebudowy ulicy [...] było wystarczające dla uznania warunku za spełniony. Nie ma przy tym znaczenia, że termin wykonania umowy nie został określony, skoro zwłaszcza termin realizacji samej inwestycji kubaturowej jest nieokreślony.
W toku postępowania administracyjnego podniesiono, że na przeszkodą w wydaniu decyzji merytorycznej jest położenie terenu inwestycji w granicach Planu Generalnego Lotniska [...] na lata 2016-2036. Organ I instancji w sposób niewątpliwy ustalił jednak, że teren inwestycji znajduje się poza granicami Planu. Organ przy tym szczegółowo opisał sposób dokonania tego ustalenia, wskazując adres strony internetowej, pod którym umieszczono granice planu.
Sprawa, zdaniem Sądu, została wyjaśniona w wystarczającym do rozstrzygnięcia zakresie.
W ocenie Sądu uzasadnienie decyzji organu II instancji wypełnia wymogi at. 107 § 3 k.p.a., gdyż odnosi się do wszystkich istotnych kwestii związanych ze zgodnym z prawem ustaleniem przedmiotowych warunków zabudowy. Z przedstawionej w uzasadnieniu kontrolowanej decyzji argumentacji jasno wynika, dlaczego organ utrzymuje w mocy zaskarżoną decyzję.
Mając powyższe na względzie obie skargi uznać należało za nieuzasadnione i jako takie, na podstawie art. 151 ppsa, oddalić.