II SA/Kr 588/25

II SA/Kr 588/25 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2025-10-14
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-05-21
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Anna Kopeć
Joanna Człowiekowska /sprawozdawca/
Piotr Fronc /przewodniczący/
Symbol z opisem
6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne
Budżetowe prawo
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
art 35 , art 36
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Piotr Fronc Sędziowie: Sędzia WSA Joanna Człowiekowska (spr.) Asesor WSA Anna Kopeć Protokolant: sekretarz sądowy Anna Bubula po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 października 2025 r. sprawy ze skargi J. B. na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia 10 marca 2025 r. znak WI-I.7840.29.37.2024.EU w przedmiocie zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego oraz udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją nr 1197/2024 z 23 września 2024 r., znak: BUD.6740.317.2024, wydaną na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r., poz. 725, z późn. zm.) oraz art. 104 k.p.a., Starosta Nowosądecki zatwierdził projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielił P. D. pozwolenia na budowę inwestycji polegającej na rozbiórce budynku usługowego, budynku gospodarczego i dwóch murów oporowych oraz budowie usługowego (handlowego) z częścią mieszkalną, muru oporowego i szczelnego zbiornika na wody opadowe na działce nr [...] położonej w obrębie P., gm. P. – Z..
Od powyższej decyzji odwołanie wniósł J. B..
Decyzją z dnia 10 marca 2025 r. znak: WI-I.7840.29.37.2024.EU, Wojewoda Małopolski utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.
W uzasadnieniu decyzji organ podał, że do podstawowych obowiązków organu administracji architektoniczno-budowlanej należy ustalenie, jakie podmioty posiadają przymiot strony w konkretnym postępowaniu (art. 28 Pr. bud.). Organ I instancji przymiot strony, przyznał inwestorowi i właścicielowi działki nr [...] - teren zajęty pod inwestycję oraz właścicielom działek, będących w obszarze oddziaływania inwestycji, tj. nr [...], [...], [...], [...], [...]. Zdaniem organu odwoławczego, tak ustalony krąg stron jest prawidłowy i pozostaje niezmieniony na etapie postępowania odwoławczego.
Organ wyjaśnił, że wniosek o pozwolenie na budowę został złożony 23 lutego 2024 r., zatem do rozpatrzenia tego wniosku znajdują zastosowanie przepisy warunków technicznych (WT) w brzmieniu obowiązującym przed 1 sierpnia 2024 r. W toku postępowania odwoławczego, w dniu 24 lutego 2025 r. pełnomocnik Inwestora, a zarazem projektant zamierzenia inwestycyjnego, uzupełnił PZT i PAB w zakresie:
- określenia poprawnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej: w pierwszej wersji projektu były wewnętrzne niespójności, w części opisowej PZT wskazano – 17,1% dla powierzchni 74,3 m2, a w części rysunkowej wskazano 15,86% dla powierzchni 74,3 m2. Korygując powyższy zapis wskazano, że powierzchnia biologicznie czynna wynosi 74,30 m2 (str. 5 PZT, powierzchnia bez zmian względem pierwotnej treści PZT), czyli 15,86% (str. 6 PZT i str. 12 PAB, wartość skorygowana w postępowaniu odwoławczym);
- określenia poprawnego wskaźnika intensywności zabudowy: w części opisowej PZT wskazano – 2,24%, dla powierzchni terenu objętego opracowaniem 468,61 m2 i powierzchni całkowitej budynku 1060,78 m2. Korygując powyższy zapis wskazano, że wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 2,26 m2 (str. 6 PZT i str. 12 PAB, wartość skorygowana w postępowaniu odwoławczym), dla powierzchni terenu objętego opracowaniem 468,6 m2 i powierzchni całkowitej budynku 1060,78 m2 (wartości bez zmian względem pierwotnej treści PZT);
- dodania rysunku B/A/3.3 – elewacja południowo-wschodnia. Rysunek ten stanowił uprzednio załącznik ekspertyzy technicznej przedłożonej do uzgodnienia Małopolskiemu Komendantowi Wojewódzkiej Państwowej Straży Pożarnej (por. załączniki projektu str. 38);
- przedłożenia geotechnicznych warunków posadowienia budynku, sporządzonych przez uprawnionego geologa P. P. (dokumentacja powołana przez projektanta w treści projektu).
Zdaniem organu, ww. korekty nie zmieniają głównych założeń projektowych,
a tylko korygują błędne obliczenia wartości wskaźników. Wojewoda nie znalazł też okoliczności stanowiących o naruszeniu ww. przepisu art. 35 ust. 1 Pr. bud. Podał, że inwestor spełnia warunki szczególne wynikające z art. 4 Pr. Bud; złożył wymagane przepisami prawa oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane dotyczące działki nr [...]. Nadto przedłożył zgodę właściciela obiektów budowlanych, kolidujących z projektowanym zamierzeniem inwestycyjnym, na ich rozbiórkę. Wojewoda stwierdził też, że projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany są zgodne z ustaleniami m.p.z.p. Działka objęta inwestycją położona jest w obszarze ochrony uzdrowiskowej C i w terenach o symbolu U/MN1/kz – tereny zabudowy mieszkalno-usługowej, ścisłej ochrony konserwatorskiej – teren podlegający zainwestowaniu w niniejszym zamierzeniu inwestycyjnym,
Lz – tereny zieleni – niepodlegające zainwestowaniu,
UO/ke – tereny niepodlegające zainwestowaniu.
W tym zakresie:
- dopuszcza się przebudowę, odbudowę, rozbudowę i nadbudowę budynków parterowych o drugą kondygnację usługową lub mieszkalną oraz dopuszcza się w ich miejscu budowę nowych budynków o funkcji usługowej lub usługowo-mieszkalnej przy zachowaniu obowiązującej, istniejącej przedniej linii zabudowy od strony R. i ul. K. – warunek spełniony: przedmiotem inwestycji jest rozbiórka budynku usługowego, gospodarczego oraz budowa w ich miejsce budynku usługowego z częścią mieszkalną,
- usytuowanie budynków jako zabudowy zwartej – warunek spełniony: budowa budynku w zabudowie zwartej (w granicach działek), ściana frontowa usytuowana w linii zabudowy istniejących budynków (rys. PZT1, str. 11),
- zachowanie wysokości nie większej niż 8 m do okapu lub gzymsu okapowego od strony pierzei Rynku przyjmując najwyższą rzędną poziomu chodnika przy obiekcie od strony Rynku jako poziom ±0,00 – warunek spełniony: projektowana wysokość do okapu od strony pierzei Rynku 6,29 m z zachowaniem rzędnej ±0,00 poziomu chodnika (rys. PB/A/2.1 – Przekrój A, PB/A/3.2 – Elewacja północno-zach.),
- wysokość budynku (określoną w przepisach odrębnych) z uwagi na spadek terenu: od strony Rynku (zabudowa pierzejowa) nie większa niż 11 m; od strony skarpy (najniższego poziomu terenu inwestycji) przy ciągu pieszojezdnym "KDX" nie większą niż 14 m – warunek spełniony: wysokość budynku od strony rynku 8,95 m (10,48-1,53=8,95) i od strony skarpy 13,95 m (10,48+3,47=13.95), rys. nr PB/A/2.1,
- kąty nachylenia głównych połaci dachu do 45ş z zakazem realizacji głównych dachów płaskich z dopuszczeniem dachu płaskiego na fragmencie budynku od strony skarpy w celu realizacji tarasu widokowego – warunek spełniony: zastosowano dach dwuspadowy o kącie nachylenia głównych połaci dachu 12ş. Nad częścią budynku od strony skarpy dach o kącie nachylenia połaci 1ş i stanowi taras (rys. nr [...]),
- wskaźniki intensywności zabudowy: maksymalny - 2,8; minimalny - 0,05 – warunek spełniony: projektowany wskaźnik intensywności zabudowy 2,26, dla terenu inwestycji w jednostce U/MN1/kz wynoszącej 468,61 m2 i powierzchni całkowitej 1060,78 m2,
- dopuszcza się połączenie zabudowy na działce nr [...] w jeden budynek o funkcji usługowej lub usługowej z częścią mieszkalną – warunek spełniony: projektowany budynek usługowy z częścią mieszkalną,
- uwagi na zwartą zabudowę i istniejące zainwestowanie ustala się minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej - 2% w stosunku do powierzchni działki budowlanej z tym, że dla zabudowy zlokalizowanej w odległości do 20 m od pierzei Rynku z uwagi na całkowite zainwestowanie terenu wskaźnik ten nie obowiązuje – warunek spełniony: projektowany wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej wynosi 15,86% dla terenu inwestycji w jednostce U/MN1/kz wynoszącej 468,61 m2
i powierzchni terenu biologicznie czynnej 74,30 m2,
- ustala się dojazd do terenów "U/MN1/kz" do działki nr [...] - z ciągu pieszojezdnego "KDX" (ul[...]) – warunek spełniony,
- w związku z położeniem terenu objętego planem w strefie ochrony uzdrowiskowej "C" uzdrowiska P. Z. – przy zagospodarowaniu terenu obowiązuje przestrzeganie zasad określonych w ustawie o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych
z dnia 28.07.2005 r. (Dz. U. z 2017 r. poz. 1056 z późn. zm.) w szczególności zakazów określonych w art. 38a tej ustawy w odniesieniu do strefy uzdrowiskowej "C" – warunek spełniony: projektowane zamierzenie inwestycyjne nie dotyczy budowy zakładu przemysłowego, nie jest związane z pozyskiwaniem surowców mineralnych. Nie dotyczy również prowadzenia robót melioracyjnych i innych działań powodujących niekorzystną zmianę istniejących stosunków wodnych, jak również nie dotyczy prowadzenia działań mających negatywny wpływ na fizjografię uzdrowiska i jego układ urbanistyczny lub właściwości lecznicze klimatu. Nie obejmuje również wyrębu drzew leśnych i parkowych (por. art. 38a ww. ustawy);
- teren położony w obrębie głównego zbiornika wód podziemnych GZWP 438 warstw Magura (N. S.). Obowiązuje ochrona zbiornika zgodnie z przepisami odrębnymi w szczególności zakaz zrzutu nieoczyszczonych ścieków do gruntu – warunek spełniony: zamierzenie inwestycyjne nie obejmuje zrzutu ścieków do gruntu. Nieczystości ciekłe odprowadzane do sieci kanalizacji sanitarnej. Wody opadowe odprowadzane do projektowanego zbiornika na wody opadowe,
- obowiązuje ustalenie geotechnicznych warunków posadowienia obiektów budowlanych zgodnie z przepisami odrębnymi – warunek spełniony: z założeń projektowych wynika, że istniejące warunki gruntowe zakwalifikowano jako proste, a projektowany obiekt do drugiej kategorii geotechnicznej, zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych (Dz.U.2012.463),
- wskaźniki miejsc postojowych wynikające z ustaleń m.p.z.p. nie dotyczą terenów położonych w centrum miasta, w którym przeważa zabudowa zwarta oraz realizowana na wąskich znacznie zabudowanych działkach, w rejonie rynku oraz ulic O., R., K., C., H.. Dla obsługi funkcji usługowej ustala się dodatkowo zabezpieczenie nie mniej niż 1 stanowiska postojowego na każde 15 stanowisk postojowych dla pojazdów wyposażonych w kartę parkingową
z możliwością realizacji tych stanowisk (z uwagi na zwartą zabudowę) na parkingach ogólnodostępnych zlokalizowanych w sąsiedztwie tego terenu – warunek spełniony: inwestycja lokalizowana w centrum miasta (zabudowa śródmiejska), w zabudowie zwartej, na wąskiej działce oraz w rejonie rynku. Miejsca parkingowe dla pojazdów wyposażonych w kartę parkingową zapewniają stanowiska na parkingach ogólnodostępnych zlokalizowanych w sąsiedztwie tego terenu. Zgodność inwestycji
w tym zakresie oraz dostępność miejsc parkingowych publicznych, potwierdził
w piśmie z 27 grudnia 2024 r., znak: PPN.6743.80.2024, Burmistrz P.-Z. (pismo przedłożone w postępowaniu odwoławczym, przy piśmie z 8 stycznia 2025 r.),
- w zakresie ochrony konserwatorskiej – zgodnie z przepisami szczególnymi dotyczącymi ochrony zabytków i opieki nad zabytkami uzgadnianie z wojewódzkim konserwatorem zabytków – warunek spełniony: Małopolski Wojewódzki Konserwator Zabytków, postanowieniem z 14 sierpnia 2024 r., znak: DNS-I.5152.5.2024.PC, pozytywnie uzgodnił rozbiórkę budynku usługowego, budynku gospodarczego oraz dwóch murów oporowych oraz na budowę budynku usługowego (handlowego) z częścią mieszkalną, muru oporowego oraz szczelnego zbiornika na wody opadowe,
- obrębie terenów ochrony konserwatorskiej, w zakresie ustaleń m.p.z.p., utrzymano istniejącą sieć dróg oraz ciągów pieszo-jezdnych. Utrzymano w pierzejach rynkowych istniejącą linię zabudowy. Kształtowana architektura i ład przestrzenny w oparciu
o parametry podane w planie (podano powyżej). Zastosowano kolorystykę budynków kolorów pastelowych. Nie zastosowano elementów blaszanych, ceramicznych, sidingu oraz prefabrykowanego detalu typu tralki, figury itp. Brak projektowanych szyldów, znaków, logo oraz reklam, banerów, markiz. Z uwagi na objęcie tego obszaru również strefą obserwacji archeologicznej, Kierownik Delegatury w N. S. Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków w K., działając z upoważnienia Małopolskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, planowane zamierzenie inwestycyjne zaakceptował ze stanowiska konserwatorskiego w piśmie z 25 sierpnia 2022 r., znak: DNS-I.5183.219.2022.AF i z 22 grudnia 2022 r., znak: DNS-I.5183.369.2022.AF, wskazując na obowiązki wynikające z ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U.2024.1292 ze zm.);
III. Teren inwestycji znajduje się poza obszarem eksploatacji górniczej.
IV. PZT i PAB są zgodne z wymaganiami ochrony środowiska:
- przedmiotowe przedsięwzięcie nie należy do przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko lub przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów
z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U.2019.1839 ze zm.) i nie wymaga decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach,
- inwestycja spełnia zapisy uchwały antysmogowej, tj. uchwały XXXII/452/17 Sejmiku Województwa Małopolskiego z dnia 23 stycznia 2017 r. w sprawie wprowadzenia na obszarze województwa małopolskiego ograniczeń i zakazów w zakresie eksploatacji, w których następuje spalanie paliw (system ogrzewania – pompa ciepła),
- eksploatacja budynku nie jest związana z emisją hałasu ani drgań, promieniowaniem, zakłóceniami elektromagnetycznymi;
V. Projekt zagospodarowania działki jest zgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, w tym z przepisami WT:
- § 12: warunek spełniony: projekt zakłada lokalizację ściany budynku w granicy dz.ew.nr [...], jako zabudowa zwarta zdefiniowana w ustaleniach m.p.z.p. (omówiono powyżej). Względem dz.ew.nr [...], stanowiącej drogę publiczną – ul. [...] – zastosowano dopuszczenie wynikające z § 12 ust. 10 WT (zachowanie odległości nie jest wymagane, gdy sąsiednia działka jest działką drogową),
- § 14: warunek spełniony: działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej,
- § 16: warunek spełniony: zapewniono utwardzone dojście o szerokości nie mniejszej niż 1,5 m (przepis dopuszcza nie mniej niż 1,5 m),
- § 18: warunek spełniony: miejsca postojowe dla samochodów zorganizowane w ramach ogólnodostępnego parkingu na płycie rynku, zgodnie z ustaleniami m.p.z.p. (omówiono powyżej),
- § 22: warunek spełniony: zaprojektowano miejsce na pojemniki służące do czasowego gromadzenia odpadów stałych, z uwzględnieniem możliwości ich segregacji wewnątrz projektowanego budynku,
- 26 ust. 1: warunek spełniony: budynek przyłączony do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej,
- § 13 i § 57, § 60: warunek spełniony: budynek nie generuje ponadnormatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Projektowany budynek nie przesłania zabudowy sąsiedniej. Ponadto, położenie projektowanego budynku względem granic działek sąsiednich zapewnia min. 3-godzinny czas nasłonecznienia pokoi mieszkalnych w budynkach sąsiednich w dniach równonocy. Projektowany budynek nie uniemożliwia zabudowy działek sąsiednich,
- § 28: warunek spełniony: wody opadowe oraz roztopowe z dachu budynku oraz terenów utwardzonych odprowadzane za pośrednictwem wewnętrznej instalacji kanalizacji deszczowej do projektowanego zbiornika szczelnego na wody opadowe, bez wpływu na nieruchomości sąsiednie,
- budynek wyposażony w wodę (§ 45), kanalizację (§ 47), centralne ogrzewanie (§ 49), przewody kominowe (§ 50), wentylację (§ 51), wewnętrzną instalację elektryczną (§ 53), instalację teletechniczną (§ 56),
- § 34: warunek spełniony: projekt nie obejmuje budowy zbiornika na nieczystości ciekłe, założono odprowadzenie ścieków do sieci kanalizacji sanitarnej,
- § 55: warunek spełniony: budynek przystosowany dla osób niepełnosprawnych: dostęp do części usługowej bezpośrednio z terenu. Miejsca postojowe dla samochodów użytkowanych przez osoby niepełnosprawne w ramach ogólnodostępnych miejsc postojowych, zgodnie z ustaleniami m.p.z.p. (omówiono powyżej). Pomieszczenia w tej części budynku dostosowane do warunków użytkowania przez osoby niepełnosprawne. Lokal mieszkalny przeznaczony na wyłączny użytek właściciela obiektu,
- § 73: warunek spełniony: zapewniono uzgodnienie projektu z Małopolskim Państwowym Wojewódzkim Inspektorem Sanitarnym, który decyzją z 12 maja 2023 r., znak: NS.9022.1.105.2023, wyraził zgodę na usytuowanie poniżej poziomu otaczającego terenu sali sprzedaży sklepu z częściami samochodowymi,
- § 271 – 272: warunek spełniony: projekt zakłada lokalizację budynku w granicy z dz.ew.nr [...] ze ścianą oddzielenia przeciwpożarowego oraz w odległości 5,41 m od budynku na dz.ew.nr [...] (działka położona po drugiej stronie drogi publicznej), również ze ścianą oddzielenia przeciwpożarowego. Budynki nierozprzestrzeniające ognia (NRO). Zgodność inwestycji z przepisami dotyczącymi ochrony przeciwpożarowej pozytywnie zaopiniowana przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, z uwzględnieniem postanowienia warunków wynikających z postanowienia Małopolskiego Komendanta Wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej z 26 czerwca 2023 r., WPZ.52840.2.345.2023.2.PK, co zostało potwierdzone pieczęcią rzeczoznawcy na PZT i PAB,
- § 323: warunek spełniony: eksploatacja budynku nie jest związana z emisją drgań, promieniowaniem, zakłóceniami elektromagnetycznymi. Przyjęte rozwiązania wskazują na spełnienie warunków wynikających z rozporządzeniem Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (t.j. Dz.U.2014.112);
VI. Projekt posiada pozytywne uzgodnienie z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, potwierdzając zgodność projektu z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej;
VII. Projekt posiada pozytywną opinię pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych;
VIII. Projekt zagospodarowania terenu opracowany na mapie przyjętej 14 września 2022 r. do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, spełniającej wymogi Prawa geodezyjnego i kartograficznego z 17 maja 1989 r. (t.j.: Dz.U.2024.1151) i posiadającej pozytywny wynik weryfikacji Starosty Nowosądeckiego;
IX. Działka objęta inwestycją posiada klasy bonitacyjne gleby: B, zatem nie jest wymagane uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu zajmowanego na cele inwestycyjne z produkcji rolnej, o której mowa w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych z 3 lutego 1995 r. (Dz.U.2024.82 ze zm.).
X. Projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany jest kompletny. Do projektu dołączone zostały zaświadczenia potwierdzające wpis projektantów na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, aktualne na dzień sporządzania projektu. W załącznikach projektu zalega również oświadczenie projektantów i sprawdzającego o zgodności wykonania projektu budowlanego
z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;
XI. Do projektu dołączono opinie, uzgodnienia, pozwolenia.
XII Projektant i sprawdzający posiadają uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności oraz są wpisani na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, co zostało potwierdzone zaświadczeniem wydanym przez tę izbę.
XIII Projekt budowlany jest kompletny, opracowany został w czytelnej grafice, oprawiony został w okładkę przystosowaną do formatu A4. Projekt składa się z części opisowej i rysunkowej PZT, PAB i załączników projektu.
Odnosząc się do zarzutów odwołania Wojewoda stwierdził, że nie zasługują one na uwzględnienie. Jeśli chodzi o zarzut dotyczący naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 9 Pr. bud., organ podał, że ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich, o której mowa w art. 5 Pr. bud., nie może prowadzić do sytuacji, w której nie inwestorzy, a osoby trzecie - właściciele innych nieruchomości, planujący dopiero w przyszłości realizowanie inwestycji, decydować będą o dopuszczalności wybudowania obiektów budowlanych, miejscu posadowienia takich obiektów, rodzaju obiektu budowlanego i to nawet z naruszeniem ogólnego interesu społecznego. "Kompromis inwestycyjny" polega na swego rodzaju zrównoważeniu ograniczeń w maksymalnej możliwości zainwestowania na działkach sąsiednich (por. wyrok NSA z 2 lipca 2024 r., sygn. akt: II OSK 2522/23). Dz.ew.nr [...] będąca współwłasnością odwołującego, zgodnie z ustaleniami m.p.z.p., leży w terenach o symbolu U/MN1/kz (na odcinku przylegający do drogi publicznej) i MN/U1/kz (w dalszej części działki). Działka ta jest wąska, o średniej szerokości ok. 8 m. Na działce sąsiedniej, tj. na dz.ew.nr [...], [...] jest istniejąca zabudowa w granicy z działką odwołującego. Zatem potencjalna zabudowa działki odwołującego (w części oznaczonej symbolem U/MN1/kz), podlega tym samym nakazom co zabudowa działki inwestycyjnej nr [...], tj.: obowiązuje usytuowanie planowanych budynków, jako zabudowy zwartej (por. § 4 ust. 3 pkt 2 lit. a) m.p.z.p.). Natomiast w części odnoszącej się do terenów o symbolu MN/U1/kz, m.p.z.p. dopuszcza sytuowanie obiektów w granicach działek lub w odległości mniejszej niż 3,0 m od granicy działki, na warunkach określonych w przepisach szczególnych (patrz m.p.z.p. rozdział II lit. b). Projektowana budowa budynku
w granicy działki nie uniemożliwia więc zabudowy działki odwołującego. Potencjalna zabudowa działki [...] również musi spełnić warunek wynikający z ustaleń m.p.z.p. dla terenu U/MN1/kz czyli budowa w granicy tej działki, jako zabudowa zwarta,
a w pozostałej części – zlokalizowanej w terenach MN/U1/kz, gdzie jest dopuszczona ustaleniami m.p.z.p. zabudowa w granicy lub w odległości mniejszej niż 3 m – potencjalna zabudowa musi spełniać warunki wynikające z przepisów techniczno-budowlanych, w szczególności ściana takiego budynku nie może posiadać okien
i drzwi.
Odnosząc się do zarzutu braku w załącznikach projektu opinii geotechnicznej oraz ekspertyzy stanu technicznego budynku wybudowanego na działce sąsiedniej, organ wskazał, że projekt techniczny (PT) nie podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę (patrz art. 34 ust. 4 Pb). Opracowania, takie jak ekspertyza techniczna obiektu budowlanego, geotechniczne warunki posadowienia obiektu budowlanego stanowią część PT., zatem brak jest podstaw do żądania przedłożenia ww. opracowań. Organ administracji architektoniczno-budowlanej wydający pozwolenie nie budowę nie ma podstaw prawnych do kwestionowania prawidłowości określonej kategorii geotechnicznej posadawiania obiektu, czy też założeń przyjętych do jej określenia. Odpowiedzialność za rozwiązania projektowe została nałożona na projektanta oraz w razie takiego wymogu na osoby sprawdzające projekt.
W podlegającym ocenie PZT i PAB przedłożono oświadczenie, o którym mowa w art. 34 ust. 3d pkt 3 Pr. bud. Zatem brak jest podstaw do nałożenia na inwestora obowiązku przedłożenia do PZT dokumentacji geologiczno-inżynierskiej.
Odnosząc się do zarzutu naruszenia § 206 ust. 1 WT, w związku z § 204 ust. 5 WT organ wyjaśnił, że ekspertyza techniczna nie jest wymagana w każdym przypadku, lecz tylko wtedy, gdy wzniesienie budynku w bezpośrednim sąsiedztwie obiektu budowlanego powoduje zagrożenia dla bezpieczeństwa użytkowników tego obiektu lub obniżenie jego przydatności do użytkowania. Jeżeli osoba sporządzająca projekt budowlany, posiadająca stosowne uprawnienia budowlane, nie stwierdzi zagrożeń dla bezpieczeństwa użytkowników obiektu budowlanego usytuowanego w bezpośrednim sąsiedztwie projektowanego budynku, nie ma podstaw do przyjęcia, że budowa powinna być poprzedzona ekspertyzą techniczną stanu obiektu istniejącego, stwierdzającą jego stan bezpieczeństwa i przydatności do użytkowania, uwzględniającą oddziaływania wywołane wzniesieniem nowego budynku.
W konsekwencji, ocena, czy zachodzi przypadek, o którym mowa w § 204 ust. 5 WT, należy do projektanta.
Zdaniem organu, analiza PZT i PAB potwierdza, że projektowane zamierzenie inwestycyjne nie narusza ustaleń m.p.z.p. Bezzasadny jest również zarzut dotyczący naruszenia art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. Skorygowanie błędnych zapisów rachunkowych PZT i PAB nie stanowi o naruszeniu ww. artykułów.
Na powyższą decyzję J. B. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, zarzucając rozstrzygnięciu naruszenie przepisów:
- art. 10 § 1 k.p.a. w zw. z art. 15 k.p.a. - poprzez niezawiadomienie skarżącego o dokonaniu na etapie postępowania drugoinstancyjnego, istotnej korekty i uzupełnienia dokumentacji projektowej (w zakresie opisanym na str. 5 decyzji organu II instancji, obejmującym m.in. przedłożenie geotechnicznych warunków posadowienia), względnie choćby zawiadomienia o możliwości zapoznania się z uzupełnionym 24 lutego 2025 r. materiałem dowodowym, a tym samym pozbawienie skarżącego czynnego udziału w postępowaniu odwoławczym oraz uniemożliwienie wypowiedzenia się co do uzupełnionych na etapie postępowania drugoinstancyjnego dowodów i materiałów przed wydaniem decyzji;
- art. 5 ust. 1 pkt 9 Pr. bud. poprzez jego błędne zastosowanie, wynikające z nieuwzględnienia faktu, iż budowa budynku mieszkalno-usługowego o długości 55,53 m oraz wysokości 13,95 m, wzdłuż niemal całej granicy z nieruchomością skarżącego, ograniczy ponad przeciętną miarę możliwość korzystania przez skarżącego ze swojej nieruchomości, w tym jej zabudowy, a tym samym narusza uzasadniony interes skarżącego;
- art. 5 ust. 1 pkt 9 Pr. bud. oraz § 206 ust. 1 w zw. z § 204 ust. 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225) w związku z art. 147 Kodeksu cywilnego - poprzez zatwierdzenie projektu budowlanego bez wezwania Inwestora do przedłożenia ekspertyzy dotyczącej stanu technicznego budynków zlokalizowanych na działce ewidencyjnej nr [...], będącej współwłasnością skarżącego, które usytuowane są bezpośrednio przy nowoprojektowanym budynku, a tym samym bez sprawdzenia, czy realizacja projektowanej inwestycji o tak dużych rozmiarach nie spowoduje utraty oparcia dla budynków skarżącego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 17 listopada 2023 r. , sygn. akt II SA/Kr 234/23),
- art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b oraz pkt 9 Pr. bud. poprzez zaaprobowanie przez organy architektoniczno-budowlane zaprojektowania szczelnego podziemnego zbiornika retencyjnego na wody opadowe o zbyt małej pojemności 7 m3 biorąc pod uwagę górską charakterystykę terenu ze znacznie zwiększoną intensywnością opadów oraz bardzo dużą powierzchnię zabudowy (345,5 m2), a także wymogi wynikające z normy PN-92-B-01707, co implikować może zalewanie nieruchomości sąsiednich na skutek przepełniania się zbiornika w trakcie opadów;
- art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a Pr. bud. w zw. z § 4 ust. 2 uchwały nr XXVI/211/2020 Rady Miejskiej w Piwnicznej-Zdroju z dnia 15 września 2020 r. poprzez ich błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że wymóg "dodatkowego zabezpieczenia" miejsc postojowych nie implikuje w istocie żadnych obowiązków po stronie Inwestora.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935, dalej: p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach sprawowanej kontroli sąd bierze pod uwagę wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze, w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Należy przy tym wskazać, że na mocy art. 145 § 1 p.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.
W tak zakreślonych ramach skarga okazała się nieuzasadniona.
Przedmiot kontroli Sądu stanowi decyzja Wojewody Małopolskiego z 10 marca 2025 r., którą organ ten utrzymał w mocy decyzję Starosty Nowosądeckiego z 23 września 2024 r. zatwierdzającą projekt budowlany oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę inwestycji polegającej na rozbiórce budynku usługowego, budynku gospodarczego i dwóch murów oporowych oraz budowie usługowego (handlowego) z częścią mieszkalną, muru oporowego i szczelnego zbiornika na wody opadowe na działce nr [...] w P. Z..
Podstawę materialnoprawną decyzji w sprawie pozwolenia na budowę kształtują w pierwszej kolejności przepisy ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418, dalej: P.b.). Zgodnie z art. 35 ust. 1 P.b. przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza: 1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z: a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, b) wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, c) ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej; 2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi; 3) kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie: (...) c) kopii zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego, d) (uchylona); 3a) dołączenie: a) wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, b) oświadczeń, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 9 i 10; 4) posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych na podstawie: a) kopii dokumentów, o których mowa w art. 34 ust. 3d pkt 1 - w przypadku uprawnień niewpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane, b) danych w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane - w przypadku uprawnień wpisanych do tego rejestru; 4a) przynależność projektanta i projektanta sprawdzającego do właściwej izby samorządu zawodowego na podstawie: a) zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7 - w przypadku osób niewpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane, b) danych w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane - w przypadku osób wpisanych do tego rejestru. Zgodnie z art. 35 ust. 3 P.b. w razie stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie określonym w ust. 1 organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia. Z kolei, zgodnie z art. 35 ust. 4 P.b., w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. A zatem, w sytuacji, gdy organ stwierdzi, że spełnione zostały wskazane wyżej wymagania, w tym inwestycja wydana została z poszanowaniem występujących w obszarze oddziaływania uzasadnionych interesów osób trzecich (vide: art. 5 ust. 1 pkt 9 P.b.), organ zobowiązany jest wydać decyzję o pozwoleniu na budowę. W taki sposób może być zapewniona realizacja zasady wynikającej z art. 4 P.b., który stanowi, że każdy ma prawo zabudowy nieruchomości, jeżeli wykaże prawo do dysponowania terenem na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.
Niezależnie od przywołanych przepisów Prawa budowlanego organy administracji wiążą przepisy proceduralne, z których wynika m.in. obowiązek zebrania materiału dowodowego, który pozwoli ustalić wszystkie okoliczności istotne w sprawie, stosownie do art. 7 i art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2024 r. poz. 572, dalej: k.p.a.). Organ zobowiązany jest ocenić przy tym na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.). Ustalenia podjęte przez organ powinny znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji, w której należy wyczerpująco poinformować strony o okolicznościach faktycznych i prawnych, którymi kierowały się wydając decyzję. Stosownie do art. 107 § 3 k.p.a. uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji z przytoczeniem przepisów prawa.
Jak wynika z powyższego do podstawowych obowiązków organu administracji architektoniczno-budowlanej w sprawie pozwolenia na budowę należy zweryfikowanie zgodności projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego oraz przepisami techniczno-budowlanymi, w szczególności przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2022 r. poz. 1225, dalej: r.w.t.), w brzmieniu ustalonym zgodnie z § 2 pkt 1 rozporządzenia z dnia 27 października 2023 r. Ministra Rozwoju i Technologii zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2023 r. poz. 2442). W przedmiotowej sprawie obowiązek ten został należycie zrealizowany.
Po pierwsze, organy orzekające w sprawie zweryfikowały prawidłowo kompletność dokumentacji projektowej oraz wykonanie projektu zagospodarowania działki oraz projektu architektoniczno-budowlanego przez osoby uprawnione. W zaskarżonej decyzji Wojewoda Małopolski dokonał wystarczających ustaleń w tym zakresie. Zweryfikowano w szczególności sporządzenie projektu zgodnie z przepisami rozporządzenia z 11 września 2020 r. Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. 2022 r. poz. 1679). Sąd zauważa, że w toku postępowania odwoławczego projektant uzupełnił projekt zagospodarowania terenu w zakresie wskaźników powierzchni biologicznie czynnej oraz intensywności zabudowy, dokonując stosownych adnotacji. Uzupełniono również projekt architektoniczno-budowlany przez dołączenie do niego rysunku B/A/3.3. (elewacja południowo-wschodnia), jak też przedłożenie geotechnicznych warunków posadowienia budynku, sporządzonych przez uprawnionego geologa P. P.. Wojewoda wykazał również kompletność dokumentacji, w tym pozyskanie wymaganych uzgodnień i opinii innych organów, w tym w zakresie warunków sanitarnych, ochrony zabytków, ochrony przeciwpożarowej.
Po drugie, Wojewoda Małopolski dokonał prawidłowej analizy zgodności dokumentacji projektowej z uchwałą nr XLIII/332/06 Rady Miasta i Gminy P. - Z. z dnia 28 lipca 2006 r. w prawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy P. – Z., Jednostka strukturalna "A.I" – MIASTO (Dz. U. 2006 r. nr 557, poz. 3532, ze zmian, dalej: plan miejscowy).
Działka nr [...], stanowiąca teren inwestycji, znajduje się planie miejscowym w obszarze ochrony uzdrowiskowej C i w przeważającej części w terenach o symbolu U/MN1/kz – tereny zabudowy mieszkalno-usługowej, ścisłej ochrony konserwatorskiej.
Mocą § 4 ust. 27 lit. A planu miejscowego ustalono w nim strefę ścisłej ochrony konserwatorskiej, oznaczoną na rysunku planu symbolem kz, obejmującą staromiejski zespół lokacyjny miasta o średniowiecznej metryce wraz z położonym przy ul. R. zamkniętym cmentarzem rzymsko-katolickim, zajmującą obszar położony na górnej terasie miasta, ograniczony od strony południowej i wschodniej górną krawędzią skarpy terenowej, od strony północnej ulicą O. oraz górną krawędzią skarpy przebiegającej wzdłuż potoku Ł. , od zachodu ulicami S. i H.. Wyznaczona na rysunku planu granica strefy ścisłej ochrony konserwatorskiej "kz" stanowi równocześnie granicę obszaru zabudowy śródmiejskiej, dla której mają zastosowanie szczególne warunki zabudowy określone w przepisach odrębnych.
Dla terenu inwestycji istotne są przepisy zawarte w § 4 rozdziału 2 cz. II lit. f planu miejscowego w brzmieniu ustalonym uchwałą nr XXVI/211/2020 Rady Miejskiej w P. Z. z 22 września 2020 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy P. – Z., Jednostka strukturalna "A.I" – MIASTO", które stanowią:
"U/MN1/kz - obejmują istniejącą, zwartą zabudowę usługową i usługowo-mieszkalną, położoną w strefie ścisłej ochrony konserwatorskiej, w południowej pierzei Rynku na odcinku od wlotu ulicy K. do istniejącego ciągu pieszo-jezdnego w ul. [...] oznaczonego symbolem "KDX" oraz wzdłuż tego ciągu pieszo-jezdnego i pieszego do skarpy oznaczonej symbolem LZ.
1) Na terenie U/MN1/kz dopuszcza się przebudowę, odbudowę, rozbudowę i nadbudowę budynków parterowych o drugą kondygnację usługową lub mieszkalną oraz dopuszcza się w ich miejscu budowę nowych budynków o funkcji usługowej lub usługowo-mieszkalnej przy zachowaniu obowiązującej, istniejącej przedniej linii zabudowy od strony R. i ul. K.
2) Przy budowie nowych budynków oraz rozbudowie i nadbudowie istniejących budynków parterowych, położonych w pierzei Rynku obowiązuje:
a) usytuowanie budynków jako zabudowy zwartej;
b) zachowanie wysokości nie większej niż 8 m. do okapu lub gzymsu okapowego od strony pierzei Rynku przyjmując najwyższą rzędną poziomu chodnika przy obiekcie od strony Rynku jako poziom ±0,00,
c) zachowanie wysokości budynków (określonej w przepisach odrębnych) - nie większej niż 11 m.,
d) wysokość obiektów nie będących budynkami (mierzona od najniższego punktu obiektu przy terenie do najwyżej położonego punktu tego obiektu) nie większa niż 6 m.,
e) realizacja dachów o kącie nachylenia głównych połaci do 45 stopni z zakazem realizacji głównych dachów płaskich (o kącie nachylenia połaci od 0 do 5 stopni).
3) Dla nowej zabudowy na terenie położonym wzdłuż ciągu pieszo-jezdnego "KDX" i ciągu pieszego (działka nr [...]) ustala się:
a) dla części terenu od strony Rynku położonego w zabudowie pierzejowej obowiązują ustalenia zawarte w punkcie 2 lit. a i b;
b) wysokość budynku (określoną w przepisach odrębnych) z uwagi na spadek terenu:
– od strony Rynku (zabudowa pierzejowa) nie większa niż 11 m.,
- od strony skarpy (najniższego poziomu terenu inwestycji) przy ciągu pieszo-jezdnym "KDX" nie większą niż 14 m.,
c) wysokość obiektów nie będących budynkami (mierzona od najniższego punktu obiektu przy terenie do najwyżej położonego punktu tego obiektu) nie może przekroczyć 6 m.,
d) kąty nachylenia głównych połaci dachu do 45 z stopni z zakazem realizacji głównych dachów płaskich z dopuszczeniem dachu płaskiego na fragmencie budynku od strony skarpy w celu realizacji tarasu widokowego.
4) Ustala się wskaźniki intensywności zabudowy:
a) maksymalny - 2,8;
b) minimalny - 0,05.
5) Dopuszcza się połączenie zabudowy na działce nr [...] w jeden budynek o funkcji usługowej lub usługowej z częścią mieszkalną.
6) Z uwagi na zwartą zabudowę i istniejące zainwestowanie ustala się minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej - 2% w stosunku do powierzchni działki budowlanej z tym, że dla zabudowy zlokalizowanej w odległości do 20 m. od pierzei Rynku z uwagi na całkowite zainwestowanie terenu wskaźnik ten nie obowiązuje.
7) Dopuszcza się remont, przebudowę, rozbudowę, nadbudowę i odbudowę istniejących budynków mieszkalnych, gospodarczych i garaży zlokalizowanych w głębi działek pod warunkiem ograniczenia wysokości budynków (określonej w przepisach odrębnych) do 9 m. oraz o dachach o kącie nachylenia głównych połaci od 30-40 stopni. Dopuszcza się również wyburzenie tych budynków oraz realizację nowych obiektów.
8) Obowiązuje ustalenie geotechnicznych warunków posadowienia obiektów budowlanych zgodnie z przepisami odrębnymi.
9) W zakresie ochrony konserwatorskiej obowiązują ustalenia miejscowego planu podane w Części II Rozdział 1 pkt 27A.
10) Nie ustala się warunków scalania nieruchomości. Nie ustala się warunków podziału na działki budowlane. Dopuszcza się podziały działek wynikające z regulacji praw własności, poszerzenia terenów sąsiednich, wydzielania drogi wewnętrznej.
11) Ustala się dojazd do terenów "U/MN1/kz":
a) do działki nr [...] - z ciągu pieszo-jezdnego "KDX" (ul. [...]),
b) dla pozostałych działek położonych u wlotu ul. K. do Rynku dojazd istniejącym zjazdem z drogi krajowej KD-G.
12) W związku z położeniem terenu objętego planem w strefie ochrony uzdrowiskowej "C" uzdrowiska P. Z. - przy zagospodarowaniu terenu obowiązuje przestrzeganie zasad określonych w ustawie o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych z dnia 28.07.2005 r. (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1056 z późn. zm.) w szczególności zakazów określonych w art. 38a tej ustawy w odniesieniu do strefy uzdrowiskowej "C".
13) Tereny "U/MN1/kz" położone są w obrębie głównego zbiornika wód podziemnych [...] warstw Magura (N. S.). Obowiązuje ochrona zbiornika zgodnie z przepisami odrębnymi w szczególności zakaz zrzutu nieoczyszczonych ścieków do gruntu."
Treść uzasadnienia zaskarżonej decyzji oraz dokumentacja projektowa zalegająca w aktach sprawy wskazuje, że Wojewoda dokonał wystarczających ustaleń w zakresie przywołanych wyżej ustaleń planu miejscowego odnoszących się do działki inwestowanej i projektowanego obiektu. W szczególności ustalono, że dopuszczalne było na terenie inwestycji zaprojektowanie jednego nowego budynku usługowego z częścią mieszkalną, w zwartej zabudowie, w granicach działek, ze ścianą frontową w linii istniejących budynków (vide: rysunek PZT). Zawarte w projekcie rysunki wraz z ich opisami wskazują na to, że zachowano wymagania co do parametrów zabudowy: wysokość od strony pierzei Rynku 6,29 m, z zachowaniem rzędnej ±0,00 poziomu chodnika (rys. PB/A/2.1 – Przekrój A, PB/A/3.2 – Elewacja Północno-Zach.), wysokość budynku od strony Rynku 8,95 m i od strony skarpy 13,95 m (rys. nr PB/A/2.1), dach dwuspadowy o kącie nachylenia głównych połaci dachu 12ş, nad częścią budynku od strony skarpy dach o kącie nachylenia połaci 1ş stanowiący taras (rys. nr PB/A/2.1); wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 2,26; wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej - 15,86% (oba wskaźniki dla terenu inwestycji stanowiącego teren U/MN1/kz). Zachowano wymogi co do dojazdu do działki nr [...] oraz wymogi co do miejsc postojowych. Ta ostatnia kwestia okazała się w sprawie sporna.
Plan miejscowy stanowi w tym względzie następująco w § 4 Rozdziału 1 ust. 26: "Ustala się wskaźniki miejsc postojowych realizowanych w granicach działki budowlanej dla: usług w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej - min. 2 miejsca, - zabudowy mieszkalno - pensjonatowej - min 2 miejsca na 10 stałych miejsc w pensjonacie, - zabudowy hotelowo - pensjonatowej - min 4 miejsca na 10 stałych miejsc hotelowych, - usług handlu - min 4 miejsca na 100 m2 powierzchni sprzedaży, - usług gastronomii - min 25 miejsc na 100 miejsc konsumpcyjnych, - innych usług - min 2 miejsca na 100 m2 powierzchni użytkowej. Powyższe wskaźniki dotyczą nowo realizowanej zabudowy i rozbudowy istniejących obiektów, jeżeli w wyniku rozbudowy zwiększona zostanie powierzchnia lub ilość miejsc stanowiących podstawę odniesienia dla wyliczenia minimalnej ilości miejsc postojowych. Dopuszcza się zmniejszenie o 30% minimalnej ilości miejsc postojowych, jeżeli w sąsiedztwie znajdują się ogólnodostępne parkingi. Wskaźniki te nie dotyczą terenów położonych w centrum miasta, w którym przeważa zabudowa zwarta oraz realizowana na wąskich znacznie zabudowanych działkach, w rejonie rynku oraz ulic O., R., K., C., H., S. na odcinku do potoku Ł., D. i początkowego odcinka ulicy P. w do wysokości drogi KDW, jak też ulicy M. i ciągu pieszego z rynku do ulicy [...]."
Należało nadto uwzględnić uzupełnienie powyższych przepisów dokonane ww. uchwałą zmieniającą plan miejscowy z 22 września 2020 r., zgodnie z którym: "Dla terenu "U/MN1/kz" dla obsługi funkcji usługowej ustala się dodatkowo zabezpieczenie nie mniej niż 1 stanowiska postojowego na każde 15 stanowisk postojowych dla pojazdów wyposażonych w kartę parkingową z możliwością realizacji tych stanowisk (z uwagi na zwartą zabudowę) na parkingach ogólnodostępnych zlokalizowanych w sąsiedztwie tego terenu."
Wojewoda ustalił, że inwestycja jest lokalizowana w centrum miasta, w zabudowie zwartej, na wąskiej działce oraz w rejonie rynku, a miejsca parkingowe dla pojazdów wyposażonych w kartę parkingową zapewniają stanowiska na parkingach ogólnodostępnych zlokalizowane w sąsiedztwie tego terenu. Takie rozwiązanie, zdaniem Wojewody, zapewnia zgodność projektu budowlanego z planem miejscowym, z uwzględnieniem pisma Burmistrza P.-Z. z 27 grudnia 2024 r. przedłożonego przy piśmie z 8 stycznia 2025 r. odnoszącego się do ww. miejsc postojowych ogólnodostępnych.
W ocenie Sądu, nie istnieje niezgodność między planem miejscowym a przedłożoną dokumentacją projektową w odniesieniu do wymogu miejsc postojowych. Zauważyć należy, że w przywołanych wyżej przepisach planu ustalono wskaźniki miejsc postojowych realizowanych w granicach działki budowlanej, które jednak nie dotyczą "terenów w centrum miasta", w tym terenu przedmiotowej inwestycji. Dopuszczalne było zatem zaprojektowanie inwestycji bez miejsc postojowych w granicach działki budowlanej, a z miejscami postojowymi w terenie ogólnodostępnym – na płycie Rynku (vide: projekt zagospodarowania terenu – s. 5, rysunek określający lokalizację miejsc ogólnodostępnych, w tym dla osób niepełnosprawnych – s. 24). Co się tyczy wymogu dodanego nowelą z 2020 roku, nakłada on obowiązek "dodatkowego zabezpieczenia" nie mniej niż 1 stanowiska postojowego na każde 15 stanowisk postojowych dla pojazdów wyposażonych w kartę parkingową z możliwością realizacji tych stanowisk na parkingach ogólnodostępnych zlokalizowanych w sąsiedztwie tego terenu. Zdaniem Sądu, obowiązek ten należy wiązać z określonymi w planie miejscowym wskaźnikami dotyczącymi miejsc postojowych. Skoro dla terenu tej inwestycji nie sformułowano wskaźników, to i wymóg zabezpieczenia nie mniej niż 1 stanowiska postojowego na każde 15 stanowisk postojowych dla pojazdów wyposażonych w kartę parkingową w odniesieniu do przedmiotowej inwestycji, należy rozumieć w ten sposób, że zabezpieczenie stanowisk postojowych dla pojazdów wyposażonych w kartę parkingową może być realizowane na parkingach ogólnodostępnych. Co istotne, plan nie precyzuje sposobu zabezpieczenia stanowisk postojowych na miejscach ogólnodostępnych. Może więc ono mieć formę zwykłego pisemnego oświadczenia organu gminy.
Po trzecie, prawidłowo zweryfikowano wymóg zgodności dokumentacji projektowej z innymi przepisami prawa, w szczególności z przepisami techniczno-budowlanymi wynikającymi z r.w.t. Wojewoda zweryfikował szczegółowo wymogi określone w r.w.t. (s. 9-12 decyzji), co nie budzi wątpliwości Sądu. Nie jest przy tym konieczne powtarzanie ustaleń organu odwoławczego w tym miejscu.
Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd akcentuje, że nie dopatrzył się naruszenia § 206 ust. 1 r.w.t. w zw. z § 204 ust. 5 r.w.t. w związku z art. 5 ust. 1 pkt 9 P.b. oraz art. 147 Kodeksu cywilnego.
Przywołany § 206 ust. 1 r.w.t. stanowi, że w przypadku, o którym mowa w § 204 ust. 5 (wzniesienie budynku w bezpośrednim sąsiedztwie obiektu budowlanego), "budowa powinna być poprzedzona ekspertyzą techniczną stanu obiektu istniejącego, stwierdzającego jego stan bezpieczeństwa i przydatności do użytkowania, uwzględniającą oddziaływania wywołane wzniesieniem nowego budynku."
Zdaniem Wojewody, z przywołanych przepisów wynika, że ekspertyza techniczna nie jest wymagana w każdym przypadku wzniesienia zabudowy w bezpośrednim sąsiedztwie obiektu budowlanego, lecz tylko wtedy, gdy wzniesienie budynku w bezpośrednim sąsiedztwie obiektu budowlanego powoduje zagrożenia dla bezpieczeństwa użytkowników tego obiektu lub obniżenie jego przydatności do użytkowania, co poparto orzeczeniami Naczelnego Sądu Administracyjnego. Sąd podziela stanowisko wyrażone w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 czerwca 2019 r. II OSK 2057/17, zgodnie z którym "Ekspertyza techniczna nie jest wymagana w każdym przypadku - jej sporządzenie jest konieczne, gdy wzniesienie budynku w bezpośrednim sąsiedztwie obiektu budowlanego powoduje zagrożenia dla bezpieczeństwa użytkowników tego obiektu lub obniżenie jego przydatności do użytkowania. Jeżeli osoba sporządzająca projekt budowlany, posiadająca stosowne uprawnienia (...), nie stwierdzi tego rodzaju zagrożeń, ekspertyza jest zbędna." Tym samym ocena, czy zachodzi przypadek, o którym stanowi § 204 ust. 5 r.w.t., a w konsekwencji, czy istnieje potrzeba sporządzenia ekspertyzy, należy do projektanta.
W przedmiotowej sprawie nie stwierdzono takiej potrzeby. W aktach sprawy zalega natomiast projekt rozbiórki sporządzony przez mgr. inż. A. C., w którym dokonano ogólnego opisu budynków istniejących na działkach sąsiednich wraz z wpływem robót rozbiórkowych na budynki oraz opisem sposobu zabezpieczenia (s. 65-68).
Trzeba ponadto zwrócić uwagę na treść § 23 rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, który jako element części opisowej projektu technicznego określa w punkcie 1 "rozwiązania konstrukcyjne obiektu budowlanego, zastosowane schematy konstrukcyjne (statyczne), założenia przyjęte do obliczeń konstrukcji, w tym dotyczące obciążeń, oraz podstawowe wyniki tych obliczeń, a dla konstrukcji nowych, niesprawdzonych w krajowej praktyce - wyniki ewentualnych badań doświadczalnych, rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe podstawowych elementów konstrukcji obiektu, w zależności od potrzeb - informację o konieczności wykonania pomiarów geodezyjnych przemieszczeń i odkształceń, a w przypadku przebudowy, rozbudowy lub nadbudowy obiektu budowlanego dołącza się ekspertyzę techniczną obiektu". Przypomnieć wypada, że zgodnie z § 5 ust. 1 cytowanego rozporządzenia, projekt techniczny jest odrębną od projektu zagospodarowania działki lub terenu i projektu architektoniczno-budowlanego, częścią projektu budowlanego, której nie zatwierdza organ architektoniczno-budowlany. Sąd nie wyklucza przy tym, że mogą istnieć wyjątkowe okoliczności sprawy (jak przykładowo w sprawie rozstrzygniętej wyrokiem WSA w Krakowie z 11 listopada 2023 r., II SA/Kr 234/23), że wykonanie ekspertyzy jest konieczne dla rozstrzygnięcia sprawy pozwolenia na budowę. Nie jest to jednak przypadek obecnie rozpatrywany. Obawy skarżącego co do wpływu robót budowlanych na budynki, których jest właścicielem, stanowią wyłącznie hipotezy, które nie zostały poparte jakimkolwiek dowodem.
Sąd nie dopatrzył się również naruszenia prawa w związku z zaprojektowaniem szczelnego podziemnego zbiornika retencyjnego na wody opadowe o zbyt małej, zdaniem skarżącego, pojemności (7m3), ze względu na górską charakterystykę terenu, bardzo dużą powierzchnię zabudowy (345,5 m2), a także wymogi wynikające z normy PN-92-B-01707, co może implikować zalewanie nieruchomości sąsiednich na skutek przelewania się zbiornika w trakcie opadów.
Kwestia odprowadzania wód opadowych została przedstawiona w projekcie zagospodarowania terenu (s. 7) oraz w projekcie architektoniczno-budowlanym (pkt 9.1., s. 16-17) zawierającym bilans wód opadowych retencjonowanych w zbiorniku. W obliczeniach uwzględniono współczynniki odnoszące się do dachu budynku oraz terenu utwardzonego, odsyłając do szczegółowych informacji zawartych w projekcie technicznym dotyczącym branży sanitarnej.
W ocenie Sądu przedłożona dokumentacja pozwala przyjąć, że nie doszło w okolicznościach sprawy do naruszenia przepisów § 28 i 29 r.w.t. odnoszących się do konieczności odpowiedniego odprowadzania wód opadowych oraz zakazu dokonywania zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich na teren sąsiedniej nieruchomości. Nie jest przy tym ani rzeczą Sądu, ani organów administracji architektoniczno-budowlanej ocena skuteczności czy prawidłowości technicznej przyjętych rozwiązań. Za ten aspekt sprawy odpowiedzialność ponosi projektant.
W kontekście powyższej omówionych kwestii Sąd wskazuje też, że nie dopatrzył się naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 9 P.b., który skarżący przywołał również w kontekście zarzutu zaprojektowania budynku mieszkalno-usługowego o długości 55,53 m i wysokości 13,95 m, wzdłuż niemal całej granicy z nieruchomością skarżącego, ograniczającego ponad przeciętną możliwość korzystania przez skarżącego ze swojej nieruchomości, w tym jej zabudowy.
Przywołany przepis stanowi, że obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej.
Podkreślić wypada, za orzecznictwem NSA, że poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich na etapie postępowania o pozwolenie na budowę następuje wyłącznie w takim zakresie, w jakim przepisy wprowadzają określone wymogi, czy ograniczenia, przy czym nie chodzi o wszelkie utrudnienia, jakie może spowodować planowana inwestycja, lecz jedynie o takie, które dotyczyć mogą naruszeń interesów prawnych, nie zaś interesów faktycznych. O naruszeniu interesu osób trzecich można więc mówić tylko wtedy, gdy zostały naruszone w tym względzie konkretne normy prawa powszechnie obowiązującego (zob. wyroki NSA z: 14 marca 2006 r., sygn. akt II OSK 643/05; 28 kwietnia 2017 r., sygn. akt II OSK 2184/15; 23 lutego 2022 r., sygn. akt II OSK 623/19; 4 lipca 2022 r., sygn. akt II OSK 2541/20; 28 stycznia 2025 r., sygn. akt II OSK 2795/24).
Jak wynika z zaskarżonej decyzji, którą Sąd ocenia jako zgodną z prawem, projektowany obiekt nie narusza powszechnie obowiązującego prawa. Ustalenia planu miejscowego pozwalają skarżącemu na zabudowę należącej do niego nieruchomości w równym stopniu, co działki nr [...]. Samo zaś powoływanie się na prawo do niezakłóconego korzystania z nieruchomości, czy względy ochrony uzdrowiskowej ma wymiar wyłącznie faktyczny, a nie prawny.
Podsumowując, zdaniem Sądu, organy orzekające w sprawie ustaliły należycie stan faktyczny sprawy, z poszanowaniem norm wynikających z art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. Ponadto, organy prawidłowo ustaliły treść norm prawa materialnego i prawidłowo zastosowały te normy w ustalonym stanie faktycznym. Nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, ani prawa procesowego powołanych w skardze, które mogłoby mieć wpływ na wynik sprawy. W szczególności takiego naruszenia nie wykazuje zarzut powiązany z art. 10 § 1 i art. 15 k.p.a. i brakiem zawiadomienia przez organ odwoławczy o dokonanie przez pełnomocnika inwestora w dniu 24 lutego 2025 r. istotnej korekty i uzupełnienia dokumentacji projektowej, w tym przedłożenia opinii geotechnicznej. Zdaniem Sądu, brak zawiadomienia o zgromadzonym całościowym materiale dowodowym stanowi naruszenie art. 10 § 1 k.p.a., które jednak samoistnie nie przesądza o skuteczności zarzutu podniesionego w skardze, opartego na wyrażonej w tym przepisie normie. Przyjmuje się powszechnie w orzecznictwie sądów administracyjnych, że uchybienia procesowe uzasadniają uwzględnienie zarzutu opartego na naruszeniu art. 10 § 1 k.p.a. tylko w takiej sytuacji, gdy uchybienia te rzeczywiście uniemożliwiły stronie postępowania podjęcie jakiejś czynności procesowej, przedstawienie swojego stanowiska w sprawie, w szczególności zgłoszenie wniosku dowodowego czy udział w przeprowadzeniu czynności dowodowej. Należy przy tym wykazać, że uchybienie mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Zdaniem Sądu nie dotyczy to przedmiotowej sprawy, w której żaden z zarzutów skargi nie został nawet bezpośrednio powiązany z dokonanymi przez projektanta – pełnomocnika inwestora czynnościami w ostatniej fazie postępowania odwoławczego. Nie doszło również w tym kontekście do naruszenia zasady dwuinstancyjności postępowania. Uzupełnienia na etapie postępowania odwoławczego miały wyłącznie porządkujący charakter i nie uzasadniały ponownego prowadzenia postępowania wyjaśniającego przez organ pierwszej instancji.
W tych realiach Sąd orzekł jak w sentencji wyroku, oddalając skargę na podstawie art. 151 P.p.s.a.