II SA/Kr 580/21

II SA/Kr 580/21 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2021-07-30
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2021-05-18
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Agnieszka Nawara-Dubiel /przewodniczący/
Joanna Człowiekowska
Paweł Darmoń /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
uchylono postanowienie organu II i I instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2019 poz 2325
art. 145
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Agnieszka Nawara – Dubiel SWSA Joanna Człowiekowska SWSA Paweł Darmoń (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 30 lipca 2021 r. sprawy ze skargi Firma A na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 10 lutego 2021 r, [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu I. uchyla zaskarżone postanowienie, wraz z poprzedzającym go postanowieniem organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz Firma A kwotę 597 zł (pięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
W dniu 17.01.2020 r. Firma A złożyła wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczonych nr [...] w budynku nr [...] przy ul. [...] w K..
Postanowieniem z dnia 25.11.2020 r., znak: [...] Prezydent Miasta K. odmówił wydania zaświadczenia żądanej treści. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ podał, że wydanie zaświadczenia byłoby niezgodne z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 2020 r. póz. 1910 - dalej jako "u.w.l"). Organ przeanalizował przedłożone do sprawy dokumenty, w tym treść ostatecznej decyzji z dnia 2.07.2018 r. (nr [...] oraz ostatecznej decyzji z dnia 11.09.2019 r. nr [...].1.2019 zatwierdzającej projekt zamienny oraz zmieniającej ww. decyzję pozwolenia na budowę w zakresie m.in. zmiany układu funkcjonalnego oraz ilości lokali, zmiany sposobu użytkowania z funkcji mieszkalnej na funkcję usługą (33 lokale usługowe krótkiego najmu). Jak wyjaśnił organ obie decyzje wskazują, że budynek przy ul. [...], który miał być budynkiem mieszkaniowym wielorodzinnym ostatecznie został zamieniony na budynek hotelu obejmujący [...] jednostki hotelowe. Fakt, że budynek został nazwany budynkiem usługowym krótkiego najmu, nie oznacza że jest to budynek o funkcji usługowej. Nadal podstawą jego funkcjonowania jest zakwaterowanie krótkoterminowe - hotel. Zgodnie z prawem budowlanym oraz warunkami technicznymi inaczej rozpatruje się budynki usługowe , a inaczej hotele. W związku ze zmianą przeznaczenia budynku z funkcji wielorodzinnej na charakter hotelowy, budynek wymagał znacznie mniej miejsc parkingowych. Wydanie zaświadczenie dla 33 jednostek hotelowych - jak dla samodzielnych lokali daje możliwość powstania wyodrębnionych nieruchomości, dla których nie byłoby zapewnionych np. miejsc postojowych, co doprowadziłoby do ominięcia prawa.
Zażalenie wniosła wnioskująca spółka, zarzucając naruszenie:
1) art. 7 w zw. z art. 218 § 2 k.p.a., poprzez dokonanie wadliwych ustaleń i bezpodstawne i dowolne przyjęcie, że budynek przy ul. [...] w K. jest budynkiem hotelu, podczas gdy w rzeczywistości jest to budynek usługowy krótkiego najmu, co potwierdza przedłożony organowi I instancji przez Spółkę projekt budowlany zamienny,
2) art. 219 k.p.a. w zw. z 8 § 1 k.p.a. poprzez naruszenie wyrażonej w tym przepisie zasady zaufania do władzy publicznej polegające na odmowie wydania zaświadczeń o samodzielności lokali w odniesieniu do 33 samodzielnych lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, mimo że ten sam organ wydał decyzję nr [...] z dnia 11 września 2019 r. zatwierdzającą projekt zamienny oraz zmieniającą decyzję o pozwoleniu na budowę w zakresie m.in. zmiany sposobu użytkowania z funkcji mieszkalnej na funkcję usługową (33 lokale usługowe krótkiego najmu),
3) art. 124 § 2 i art. 107 § 3 w zw. z art. 126 k.p.a. poprzez sporządzenie uzasadnienia zaskarżonego postanowienia w sposób chaotyczny, niepozwalający na zidentyfikowanie toku rozumowania organu oraz zrozumienie, co i dlaczego jest zasadniczą okolicznością prawną i faktyczną sprawy,
4) art. 2 ust. 2 u.w.l. poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że brak jest możliwości wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu w odniesieniu do samodzielnego lokalu wykorzystywanego zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne, podczas gdy obowiązujące przepisy nie przewidują zakazu wydawania zaświadczeń o samodzielności takich lokali,
5) art. 2 ust. 1a i 2 u.w.l. poprzez odmowę wydania wnioskowanych zaświadczeń z uwagi na przesłankę pozaustawową, inną niż brak zgodności ustanowienia odrębnej własności lokalu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pozwoleniem na budowę i skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy oraz inną niż brak samodzielności lokali,
6) art. 3 ust. 1 pkt. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych(t.j. Dz.U. z 2019r. poz. 238 z późn. zm.) poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że usługi najmu krótkoterminowego stanowią usługi hotelarskie, podczas gdy umowy najmu krótkoterminowego mają charakter umów najmu w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. póz. 1740),
7) art. 2 ust. l pkt. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 611) poprzez błędne przyjęcie, że zawarta w tym przepisie definicja lokalu (sformułowana na potrzeby określenia kręgu podmiotów, których prawa podlegają ochronie na gruncie ustawy o ochronie praw lokatorów) ma wpływ na rozumienie pojęcia "lokalu" używanego na gruncie ustawy o własności lokali.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia 10 lutego 2021 r. nr [...], na podstawie art. 2 ust. 1a, ust. 2 i ust. 3 u.w.l oraz art. 217 i art. 138 § 1 pkt 1 i art. 17 pkt 4 w z. z art.144 kpa, utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.
W uzasadnieniu podkreślono, że wydanie zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 u.w.l, wykracza poza reguły określone w przepisach art. 217 - 220 k.p.a.
Nie budzi wątpliwości, że na staroście (prezydencie miasta na prawach powiatu) - organie, który ma potwierdzić aktualnie istniejący stan samodzielności lokalu, spoczywa obowiązek badania, czy lokal spełnia kryteria, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy, czyli wymogi fizycznej i technicznej samodzielności a także, czy wydzielenie lokalu jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego oraz pozostałymi decyzjami administracyjnymi. Przy czym, tymi ostatnimi wymogami, które weszły w życie w dniu 23 sierpnia 2018 r. nie są objęte budynki istniejące przed dniem 1 stycznia 1995 r. oraz budynki, dla których wydane zostało pozwolenie na budowę przed tą datą.
Starosta (prezydent miasta na prawach powiatu), na zasadzie art. 2 u.w.l, wydaje zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego, jeżeli lokal spełnia wskazane wymogi techniczno-budowlane. Natomiast odmawia wydania zaświadczenia, jeżeli lokal takich wymagań nie spełnia. Musi przy tym mieć na uwadze, że co do zasady może potwierdzić samodzielność lokalu innego niż mieszkalny, jeżeli lokal ten w dacie wydania zaświadczenia istnieje jako izba lub zespół izb, jest wydzielony trwałymi ścianami.
Kolegium wskazało, iż organ w postępowaniu w przedmiocie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu nie bada, czy dany obiekt nadaje się do użytkowania, gdyż w tym zakresie opiera się wyłącznie na dokumentach urzędowych sporządzonych przez kompetentne organy, które decydują o tym czy konkretne obiekty można zgodnie z prawem użytkować. Takie stanowisko, jak wyżej, prowadzi do wniosku, iż wydanie zaświadczenia o spełnieniu wymagań samodzielności lokalu może nastąpić po dopuszczeniu do użytkowania budynku, w którym lokal ten jest usytuowany, w szczególności gdy obowiązek ten wynika z decyzji o pozwoleniu na budowę. Pogląd ten znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych (np. wyrok NSA: z dnia 3 lipca 2001 r., sygn. akt II SA/Lu 393/2000, publikowany w zbiorze LEX nr 79661; z dnia 19 stycznia 2010 r., sygn. akt I OSK 1196/09, publikowany w zbiorze LEX 559348; z dnia 17 listopada 2011 r., sygn. akt I OSK 646/11, zamieszczony w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie internetowej orzeczenia.nsa.gov.pl czy też wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 stycznia 2010 r., sygn. akt VII SA/Wa 1991/09, LEX nr 554257).
Kolegium stwierdziło, iż decyzją nr [...] z dnia 2.07.2018 r. Prezydent Miasta K. udzielił pozwolenia na budowę dla zamierzenia budowlanego pn. "Budowa budynku wielorodzinnego wraz z garażem, ogrodzeniem i wewnętrznymi instalacjami: wod.-kan, c.o., elektryczną oraz zewnętrzną instalacją kanalizacji opadowej przy ulicy [...] w K. na działkach na [...] i [...] obr. [...] oraz rozbiórka istniejącego budynku jednorodzinnego wraz z częściową rozbiórką i przebudową ogrodzenia oraz nadbudową kominów (wentylacyjnego i grawitacyjnego zlokalizowanych w granicy) budynku przy [...] zlokalizowanego na działce nr [...] obr. [...]"
Następnie decyzją nr [...] z dnia 11 września 2019 r. Prezydent Miasta K. zmienił tą decyzję w zakresie m.in. zmiany układu funkcjonalnego oraz ilości lokali, zmiany sposobu użytkowania z funkcji mieszkalnej na funkcję usługą (33 lokale usługowe krótkiego najmu).
Zaświadczeniem z dnia 22.10.2020 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. - Powiat Grodzki (znak ROIK [...]) nie wniósł, w terminie ustawowym sprzeciwu w sprawie przystąpienia do użytkowania budynku usługowego z garażem w parterze wraz z instalacjami wewnętrznymi centralnego ogrzewania, wodno - kanalizacyjną, elektryczną, wentylacji mechanicznej, gazową, infrastrukturą techniczną i zagospodarowania terenu, położonego na działkach nr [...], [...] obr. [...] przy ul. [...] nr [...] w K., odnotowując w jej treści, że ww. inwestycja została zrealizowana na podstawie ww. decyzji ostatecznych z dnia 2 lipca 2018 r. i z dnia 11 września 2019 r.
Jak wskazuje organ, dla rozpatrzenia wniosku koniecznym jest zbadanie charakteru budynku, oraz zakresu zmian , jakiego dokonano w związku z wydaniem decyzji ostatecznej z dnia 11 września 2019 r i czy globalna treść pozyskanych dla inwestycji dokumentów planistycznych pozwala na wydanie zaświadczenia żądanej treści (tak art. 2 ust. 1a u.w.l.)
Kolegium podkreśliło, że w procesie rozstrzygania o możliwość stwierdzenia samodzielności opisanych we wniosku lokali nie można pominąć koniecznych ustaleń dotyczących funkcji całego obiektu w którym one się znajdują. Kolegium stwierdziło, że w całości podtrzymuje przyjętą w decyzji pierwszoinstancyjnej interpretację funkcji hotelowej oraz definicji hotelu ustalonej w oparciu o ustawę o usługach turystycznych, i rozporządzenia w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie.
W ocenie Kolegium, pozwolenie na budowę, opis techniczny, a przede wszystkim projekt zamienny wskazują, że zrealizowany obiekt "budynek" należy do kategorii XIV - budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego jak : hotele , motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, schroniska turystyczne. Taka kwalifikacja obiektu objętego ww. dokumentami nie pozwala uznać, że ww. obiekt jest obiektem stricte usługowym, zaś funkcję usługowo - hotelową należy przypisywać jedynie lokalom. Budynki usługowe kwalifikuje się bowiem do kategorii XVII - budynki handlu, gastronomii i usług. Określone w przepisach prawa budowlanego kategorie odnosić należy bowiem do całych obiektów budowlanych.
Przywoływana w zażaleniu okoliczność, że w częściach wspólnych budynku nie zaprojektowano ani później nie zrealizowano dodatkowej przestrzeni, w której mógłby być realizowany szeroki zakres usług związanych z pobytem klientów, (nie ma typowej dla obiektów hotelowych recepcji, czy części gastronomicznej), nie niweczy zasadniczej funkcji hotelowej całego obiektu, a jedynie wynika z przyjętego specyficznego sposobu ich realizowania tj. w formie bezobsługowej. Bezobsługowość tą należy ujmować jako brak realizacji części tylko sług hotelarskich w bezpośrednim kontakcie z klientem, natomiast nie stanowi to podstawy do przyjęcia, że obiekt ten jako całość, nie został wybudowany na potrzebę realizacji funkcji hotelarskiej (w zażaleniu próbuje tego dowieść Strona). Przeczą temu treść wymaganych art. 2 ust. 1a u.w.l. dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy. Na k. 19 projektu zamiennego (stanowiącego integralną cześć decyzji z dnia 11 września 2019 r zmieniającej pierwotne pozwolenie na budowę) opisuje się "nowy układ funkcjonalny obiektu zgodnie z zamiennym pozwoleniem na budowę" posługując się właśnie pojęciem hotelu "obiektu pokoi i krótkiego najmu o charakterze hotelu". Sam projekt z racji wprowadzonej tzw. bezobsługowości (tj. rozumianej jako realizowanie poszczególnych typowych usług hotelarskich jak. np. przyjmowanie , zdawanie pokoi z pominięciem bezpośredniego kontaktu z klientem), nie pomija jednak całościowego opisu działania w ramach obiektu i sposobu jego użytkowania jak i przystosowania jego poszczególnych pomieszczeń, właśnie dla realizacji usług hotelarskich jakie mają być bezpośrednio realizowane we wskazywanych tam pokojach.
Wnioskodawca wywodzi w zażaleniu, że nie można ww. lokali wraz z budynkiem traktować jako spójnej i nierozłącznej całości funkcjonalnej i technicznej, jednakże zdaniem organu pomija fakt, że w projekcie zamiennym znajdują się też inne zapisy, które wskazują na intencję traktowania obiektu jako takiej całości funkcjonalnej obejmującej również pokoje. Na k. 10 ppkt. 2.2.4. projektu zamiennego, wprowadzono wyjaśnienia, że " w związku ze zmianą przeznaczenia budynku zmiany sposobu użytkowania z funkcji mieszkalnej na funkcję usługową (33 lokale usługowe krótkiego najmu o charakterze hotelowym) budynek wymaga znacznie mniej miejsc parkingowych, a dostęp musi być znacznie prostszy w użytkowaniu", dalej podaje się że, "z uwagi na charakter hotelowy w obiekcie przewidziano zatrudnienie 1-2 osób" a następnie podaje się, że "przyjmuje się stanowiska parkingowe zapewniające wystarczającą obsługę parkingową dla obiektu pokoi krótkiego najmu o charakterze hotelowym". Te stwierdzenia dobitnie wskazują, że projekt ujmował dany obiekt wraz z wyodrębnionym w jego ramach pokojami (tak też zestawienie na k. 19 projektu) jako całość w znaczeniu funkcjonalnym tu - rozumianym nie tylko jako funkcji usługowej - ale właśnie hotelowej.
Kolegium stwierdziło, że organ I instancji dostatecznie przeanalizował nie tylko treść samej decyzji z dnia 11 września 2019 r., ale również projektu budowlanego zamiennego dla którego wydana została ta decyzja. Dowód ten został omówiony w uzasadnieniu decyzji. W ocenie Kolegium, organ I instancji przyjął właściwą interpretację, że w myśl decyzji pozwolenia na budowę, opisu technicznego jak również ww. treści projektu zamiennego, funkcję przedsięwzięcia określoną w kategorii XIV, tj. funkcję hotelową należy odnieść do całości obiektu. Zgodnie z tym projektem i pozwoleniem na budowę 33 tzw. lokale (zamiennie tak nazywane), nie są samodzielnymi lokalami ale stanowią jednostki hotelowe (pokoje), powiązane funkcjonalnie z całym obiektem. W szczególności należy mieć na uwadze, że zakwalifikowanie obiektu do kategorii XIV umożliwiło rezygnację z ustalania większej ilości miejsc parkingowych na rzecz tylko 3 odnoszących się do całego budynku. To, że budynek miał funkcjonować jako jedna całość wraz z pokojami o funkcji hotelowej przesądzają więc przewidziane w projekcie konkretne rozwiązania w zakresie obsługi komunikacyjnej. Na etapie planowania wprost była mowa o funkcji hotelowej budynku, dla którego zatrudnionych będzie 1-2 osoby i przewidziano dla tego obiektu tylko 3 miejsca postojowe. Nie można mówić, że inwestor nie planował obiektu jako całości o funkcji hotelowej, a jedynie w pokojach przewidział usługi krótkiego najmu. Wyżej omówione przez organ I instancji, ale również przez Kolegium dokumenty , nie pozwalają na przyjęcie takiego stwierdzenia.
To zdaniem organu odwoławczego przesądza, że nie jest możliwe wydanie zaświadczeń o samodzielności wskazanych we wniosku jednostek. Doprowadziłoby to do niezgodności inwestycji z tymi założeniami projektowymi zatwierdzonymi decyzją o pozwoleniu na budowę. W ocenie Kolegium zachodzi tu niezgodność wniosku o wydanie zaświadczenie o samodzielności lokali z dokumentami przyjętymi na etapie planowania inwestycji, o której mowa w art. 2 ust. 1 a u.w.l.
Kolegium wyjaśniło, że w pełni podziela przedstawione przez organ I instancji stanowisko o nierozerwalności zrealizowanych w budynku jednostek hotelowych od całego obiektu. Budynek należy traktować jako jedną, spójną i nierozłączną funkcjonalną i techniczną całość. Jeżeli obiekt funkcjonować ma zgodnie z przeznaczeniem dla jakiego wydano decyzję o pozwoleniu na budowę (budynek usług hotelarskich), a następnie przyjęto taki budynek do użytkowania, to brak jest podstaw do stwierdzenia samodzielności należących do niego jednostek (pokoi hotelowych - zamiennie oznaczonych w projekcie także jako lokale). Jak słusznie wskazano w decyzji istnienie i działanie budynków hotelowych reguluje ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (t.j. Dz.U. z 2019 r. póz. 238). Skoro Inwestor już na etapie planowania wybierając funkcję budynku jaki chce zrealizować zdecydował się na prowadzenie w obiekcie funkcji usługowej doprecyzowując ją jako hotelarska (która powoduje konkretne konsekwencje w postaci konieczności przyjęcia rozwiązań projektowych jakie przewidują konkretne przepisy planistyczne np. konieczności zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc postojowych w obrębie inwestycji), to nie może następnie zaprzeczać tej funkcji. Stwierdzenie zaś samodzielności wnioskowanych lokali i ich wyodrębnienie z budynku stanowiłoby de facto pozbawienie całego obiektu funkcji usługowo - hotelowej (wynikającej z treści pozwolenia na budowę ). To sprzeczność twierdzeń wniosku nie do pogodzenia ze znajdującymi się w aktach sprawy decyzjami w przedmiocie pozwolenia na budowę, w oparciu o które budynek został zrealizowany.
W kontekście stwierdzonej niezgodności wniosku o wydanie zaświadczenia z treścią decyzji o zamiennym pozwoleniu na budowę, nieprzydatnym pozostaje wniosek dowodowy w postaci faktur Vat nr E/TM/ [...] dot. aktualnego wyposażenia jednostek w budynku w oddzielne punkty poboru energii elektrycznej oraz oddzielne liczniki. Jest do bowiem dowód jedynie na okoliczność stanu faktycznego wyposażenia tych jednostek i nie wpływa na treść ustaleń dotyczących niezgodności treści wniosku z dokumentacją określoną w art. 2 ust. 1 a u.w.l, do której to ustalenia w pierwszej kolejności zobowiązane zostają organy wydające ww. zaświadczenia i determinują kierunek rozstrzygnięcia.
Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższe postanowienie złożył wnioskodawca, zarzucając naruszenie:
- art. 7 w zw. z art. 218 § 2 w zw. z art. 138 § 1 pkt. 1 w. zw. z art. 144 k.p.a, poprzez przyjęcie, że organ I instancji dokonał prawidłowych ustaleń w zakresie funkcji hotelowej budynku przy ul. [...] w K.,
- art. 219 k.p.a. w zw. z 8 § 1 k.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt. 1 w. zw. z art. 144 k.p.a. poprzez przyjęcie, że organ I instancji zasadnie odmówił wydania zaświadczeń o samodzielności lokali odniesieniu do 33 samodzielnych lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, mimo że ten sam organ wydał decyzję nr [...] z dnia 11 września 2019 r. zatwierdzającą projekt zamienny oraz zmieniającą decyzję o pozwoleniu na budowę w zakresie m.in. zmiany sposobu użytkowania z funkcji mieszkalnej na funkcję usługową (33 lokale usługowe krótkiego najmu),
- art. 136 w zw. z art. 144 k.p.a. poprzez brak przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego w zakresie braku funkcjonalnego powiązania poszczególnych lokali z pozostałą częścią budynku wymaganego dla funkcjonowania budynku hotelowego,
- art. 124 § 2 i art. 107 § 3 w zw. z art. 126 k.p.a. poprzez brak odniesienia przez organ II instancji do wszystkich zarzutów i twierdzeń zawartych w zażaleniu i uzupełnieniu zażalenia z dnia 17 grudnia 2020 r.,
- art. 2 ust. 1a u.w.l w zw. z § 3 pkt. 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1065 z późn. zm., dalej: "rozporządzenie ws. warunków technicznych") poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że treść wniosku o wydanie zaświadczenia jest niezgodna z dokumentami wskazanymi w tym przepisie, tj. z pozwoleniem na budowę oraz że stwierdzenie samodzielności lokali w budynku, którego dotyczył wniosek, spowodowałoby pozbawienie całego budynku funkcji wynikającej z pozwolenia na budowę tj. funkcji usługowo-hotelowej
- art. 2 ust. 2 u.w.l poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że brak jest możliwości wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu w odniesieniu do samodzielnego lokalu wykorzystywanego zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne, znajdującego się w budynku kategorii XIV, podczas gdy obowiązujące przepisy nie przewidują zakazu wydawania zaświadczeń o samodzielności takich lokali.
Strona wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz o uchylenie poprzedzającego go postanowienia organu I instancji, oraz zasądzenie kosztów.
W uzasadnieniu podkreślono, że organy dokonały błędnej wykładni art. 2 ust. 1a i art. 2 ust. 2 u.w.l, co skutkowało błędnym przyjęciem, że brak jest możliwości wydana zaświadczeń o samodzielności lokali znajdujących się w budynku, a zatem całościowe załatwienie niniejszej sprawy wymaga wydania orzeczenia w przedmiocie obu tych postanowień ponieważ są one obarczone analogicznymi wadami.
Z decyzji z dnia 11 września 2019 r. o zmianie pozwolenia na budowę wynika wyłącznie to, że Spółka uzyskała pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania wskazanego w nim budynku z funkcji mieszkalnej wielorodzinnej na usługową. Zarówno decyzja o zmianie pozwolenia na budowę, jak i zaświadczenie o braku wniesienia sprzeciwu wobec zawiadomienia o zakończeniu budowy odnoszą się do budynku o funkcji usługowej z lokalami usługowymi najmu krótkoterminowego. Gdyby zatwierdzony decyzją o zmianie pozwolenia na budowę projekt budowlany zamienny dotyczył hotelu, przedmiot inwestycji zostałby inaczej określony. Z całą pewnością też, gdyby organ, który wydał pozwolenie zamienne, uznał, że projekt budowlany zamienny dotyczy hotelu, a nie wskazanego we wniosku budynku usługowego, wezwałby Spółkę albo do dostosowania projektu w tym zakresie, albo do zmiany wniosku, albo po prostu odmówiłby wydania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę z uwagi na fakt, iż wniosek dotyczy innego obiektu niż obiekt zaprojektowany w projekcie budowlanym zamiennym. Żadna z tych okoliczności nie miała miejsca, co organowi I instancji powinno być znane z urzędu, bowiem to on wydał decyzję o zmianie pozwolenia na budowę. Okoliczności te zostały również zignorowane przez organ II instancji na etapie postępowania zażaleniowego.
Za brakiem podstaw do przyjęcia, że budynek, którego dotyczył wniosek, posiada funkcję hotelową przemawia także fakt, że obiekt ten nie spełnia definicji hotelu zawartej w art. 36 pkt. 1 ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek. Analizując projekt budowlany organy nie dokonały żadnych ustaleń pod kątem spełnienia wymogów zawartych w tym przepisie. Tymczasem jak wskazano na karcie nr 19 części projektu zamiennego - pt. Opis techniczny projektu architektury, "części wspólne z uwagi na bezobsługowy charakter obiektu oraz brak części gastronomicznej ograniczają się do pomieszczenia porządkowego zlokalizowanego pod schodami, toalety ogólnodostępnej, dwóch pomieszczeń technicznych na parterze i czwartym piętrze". Budynek nie ma zatem żadnej dodatkowej przestrzeni, w której mógłby być realizowany szeroki zakres usług związanych z pobytem klientów, nie ma nawet typowej dla obiektów hotelowych recepcji. Zgodnie zaś z powołanym wyżej przepisem, hotel jest obiektem posiadającym co najmniej 10 pokoi, w tym większość miejsc w pokojach jedno i dwuosobowych, świadczącym szeroki zakres usług związanych z pobytem klientów. Zatem immanentną cechą hotelu jest świadczenie dodatkowych usług na rzecz klientów, niebędących usługą noclegu, a zakres tych usług powinien być szeroki. Natomiast z projektu budowlanego zamiennego wynika, że w przedmiotowym budynku nie będą świadczone żadne usługi, za wyjątkiem usługi wynajmu lokalu, a cała obsługa wynajmu poszczególnych lokali będzie odbywała się poprzez aplikację telefoniczną, zaś sprzątanie lokali - przez niezależną firmę zewnętrzną. Stanowisko organu II instancji, zgodnie z którym okoliczność, że w budynku nie zaprojektowano ani później nie zrealizowano dodatkowej przestrzeni, w której mógłby być realizowany szeroki zakres usług, nie niweczy zasadniczej funkcji hotelowej całego obiektu, należy więc uznać je za oczywiście sprzeczne z definicją hotelu zawartą w art. 36 pkt. 1 ustawy o usługach
hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek.
Nie przeprowadzono żadnej analizy projektu budowlanego zamiennego pod kątem spełnienia wymogów technicznych dotyczących budynków hotelowych, jakie wynikają z obowiązujących przepisów prawa. Organy nie wzięły pod uwagę, że projekt zamienny nie przewidywał żadnej wspólnej infrastruktury technicznej, do której odwołał się organ I instancji w uzasadnieniu postanowienia, wskazując, że "nie jest możliwe techniczne funkcjonowanie poszczególnych elementów hotelu (między innymi wspólna infrastruktura techniczna licznik prądu wodomierz, ogrzewanie itp.)".
Organy obu instancji nie uwzględniły, że zatwierdzony decyzją z dnia 11 września 2019 r. projekt zamienny nie zawiera rozwiązań technicznych przewidzianych dla budowy hoteli, a zatem budynek, którego ten projekt dotyczy, nie spełnia wymogów określonych m.in. w rozporządzeniu Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie (t.j. Dz. U. z 2017, poz. 2166). Załącznik nr 1 do tego rozporządzenia przewiduje minimalne wymogi dla hoteli jednogwiazdkowych. Jak wynika z projektu zamiennego, budynek nie spełnia m.in. następujących wymogów przewidzianych w tym rozporządzeniu:
• w punkcie II. Instalacje i urządzenia techniczne, podpunkt 15: telefon dostępny dla gości w recepcji - w przypadku wyposażenia recepcji w faks - projekt budowlany zamienny nie przewiduje recepcji, ani tym bardziej dostępnego dla gości telefonu czy faksu;
• w punkcie III. Podstawowe elementy dotyczące funkcji, programu obsługowego i użytkowości obiektu, podpunkt 21: Hali recepcyjny wielofunkcyjny w obiektach do 50 j.m. o powierzchni minimum 10 m2 - projekt budowlany zamienny nie przewiduje recepcji ani holu recepcyjnego;
• w punkcie V. Oferta usług podstawowych i uzupełniających, podpunkt 35; Budzenie - projekt budowlany zamienny nie przewiduje wewnętrznej instalacji telefonicznej i recepcji, co wyklucza taką usługę:
• w punkcie V. Oferta usług podstawowych i uzupełniających, podpunkt 28; Przechowywanie bagażu gości, także przed zajęciem i po zwolnieniu pokoju, a także
przechowywanie pieniędzy i przedmiotów wartościowych gości - czynne całą dobę -
projekt zamienny nie przewiduje żadnej przechowalni bagażu;
• w punkcie V. Oferta usług podstawowych i uzupełniających, podpunkt 43; Udzielanie pierwszej pomocy w nagłych wypadkach, możliwość skorzystania z apteczki i przywołania pomocy medycznej: personel recepcji przeszkolony w pomocy
przedlekarskiej - projekt budowlany zamienny nie przewiduje miejsca na stworzenie stanowiska pracy dla jakiejkolwiek obsługi, tak więc w przedmiotowym budynku nie
będą świadczona pomoc przedlekarska;
• w punkcie y. Oferta usług podstawowych i uzupełniających, punkt 44; Usługi gastronomiczne tj. podawanie śniadań - projekt budowlany zamienny nie przewiduje zaplecza gastronomicznego nawet dla cateringu ani pomieszczeń wspólnych czy sali
konsumpcyjnej.
Organy obu instancji nie uwzględniły również, że budynek nie spełnia wymienionych niżej minimalnych wymagań w zakresie dostosowania budynku hotelu do potrzeb osób niepełnosprawnych, określonych w załączniku nr 8 do rozporządzenia;
• Punkt 3; co najmniej jeden telefon ogólnodostępny przystosowany do korzystania przez osoby niepełnosprawne, umieszczony na wysokości 90-110 cm, umożliwiającej swobodne korzystanie osobom poruszającym się na wózku - w budynku brak jakiegokolwiek telefonu ogólnodostępnego;
• punkt 4; co najmniej jedno stanowisko recepcyjne powinno dysponować ladą o wysokości nieprzekraczającej 90 cm, z podjazdem o wysokości min. 67 cm, lub powinno być wydzielone osobne stanowisko obsługi osób poruszających się na wózkach - projekt budowlany zamienny nie przewiduje recepcji;
• punkt 5: w salach gastronomicznych i wielofunkcyjnych należy przystosować miejsca umożliwiające korzystanie z usług osobom na wózkach - projekt budowlany
zamienny nie przewiduje sal gastronomicznych;
• punkt 8; wyłączniki światła, sygnalizacja przywoławcza, telefon i sterowanie telewizorem powinny być dostępne z łóżka - projekt budowlany zamienny nie przewiduje sygnalizacji wywoławczej.
Organy zignorowały fakt, że jak wynika z projektu zamiennego, a także z decyzji o zmianie pozwolenia na budowę oraz zawiadomienia o zakończeniu budowy, znajdujące się w budynku lokale miały - zgodnie z projektem - przeznaczenie na usługi krótkiego najmu. Zgodnie zaś art. 3 ust. 1 pkt. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek I przewodników turystycznych usługi te nie mogą być traktowane jako usługi hotelarskie. Umowy najmu krótkoterminowego mają charakter umów najmu w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
Podkreślono także, iż Prezydent Miasta K. był związany treścią wydanego pozwolenia zamiennego i nie mógł wywodzić z niego innych skutków prawnych niż te, które zostały w nim przewidziane. Jeśli pozwolenie na budowę nie dotyczyło hotelu (a zarówno treść decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, jak i projekt zamienny na to jednoznacznie wskazują), to nie można twierdzić, że lokale, które zostały zrealizowane na podstawie tego pozwolenia, stanowiły jednostki hotelowe, a sam budynek ma funkcję hotelową. Decyzja o zmianie pozwolenia na budowę jest wiążąca dla Prezydenta Miasta K. i urzędników wydających w jego imieniu zaświadczenia o samodzielności lokali i z mocy art. 16 k.p.a. korzysta z domniemania zgodności z prawem. Ostateczna decyzja o zmianie pozwolenia na budowę wiąże nie tylko organ, który ją wydał, ale też inne organy w postępowaniu administracyjnym (w tym orzekający w niniejszej sprawie organ II instancji) i może być wzruszana tylko w wypadkach wyraźnie wymienionych w k.p.a.
Wskazano, że dokumentacja wskazuje, że lokale spełniają wszystkie ustawowe kryteria samodzielności lokali niemieszkalnych (wniosek dotyczy wydania zaświadczenia o samodzielności lokali usługowych, a nie mieszkalnych). Ustanowienie odrębnej własności tych lokali będzie zgodne z wydanym pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie (zaświadczeniem), gdyż Spółka uzyskała decyzję zmieniającą pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z dnia 11 września 2019 r., którym zmieniono sposób użytkowania budynku mieszkalnego wielorodzinnego na usługowy, zawierający 33 lokale usługowe krótkiego najmu. Następnie w odniesieniu do budynku, w którym te lokale zostały zrealizowane. Spółka dokonała skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy, zaś organ w ustawowym terminie nie wniósł sprzeciwu.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko, podkreślając, iż pozwolenie na budowę, opis techniczny, a przede wszystkim projekt zamienny wskazują, że zrealizowany obiekt "budynek" należy do kategorii XIV – budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego jak : hotele , motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, schroniska turystyczne. Taka kwalifikacja obiektu objętego ww. dokumentami nie pozwala uznać, że ww. obiekt jest obiektem stricte usługowym, zaś funkcję usługowo - hotelową należy przypisywać jedynie lokalom. Budynki usługowe kwalifikuje się bowiem do kategorii XVII - budynki handlu, gastronomii i usług. Określone w przepisach prawa budowlanego kategorie odnosić należy do całych obiektów budowlanych. Przywoływana w zażaleniu okoliczność, że w częściach wspólnych budynku nie zaprojektowano ani później nie zrealizowano dodatkowej przestrzeni, w której mógłby być realizowany szeroki zakres usług związanych z pobytem klientów, (nie ma typowej dla obiektów hotelowych recepcji, czy części gastronomicznej), nie niweczy zasadniczej funkcji hotelowej całego obiektu, a jedynie wynika z przyjętego specyficznego sposobu ich realizowania tj. w formie bezobsługowej. Bezobsługowość tą należy ujmować jako brak realizacji części tylko usług hotelarskich w bezpośrednim kontakcie z klientem, natomiast nie stanowi to podstawy do przyjęcia, że obiekt jako całość, nie został wybudowany na potrzeby realizacji funkcji hotelarskiej. Przeczy temu treść wymaganych art. 2 ust. 1 a u.w.l. dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy. Zgodnie z tym projektem i pozwoleniem na budowę 33 tzw. lokale, nie są samodzielnymi lokalami ale stanowią jednostki hotelowe (pokoje), powiązane funkcjonalnie z całym obiektem.
Rozpoznając skargę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:
Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2167) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd nie rozstrzyga sprawy administracyjnej merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktu z przepisami prawa. Stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych.
W myśl art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie. W trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawę na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów.
Przedmiotem skargi jest postanowienie odmawiające wydania zaświadczenia o samodzielności lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczonych nr [...] w budynku nr [...] przy ul. [...] w K..
Zgodnie z treścią art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 2020 r. póź. zm. 1910) samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości (ust. 1). Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy (ust. 1a). Przepisu ust. 1a nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą (ust. 1b).
W ust. 2 art. 2 u.w.l. zamieszczono definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego, zgodnie z którą jest nim "wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne".
Na podstawie art. 2 ust. 3 u.w.l. spełnienie wymagań, o których mowa w ust. la-2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
W rozpoznawanej sprawie, zasadniczy spór między stronami dotyczy tego czy lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczone nr [...] w budynku nr [...] przy ul. [...] w K., spełniają kryteria lokali samodzielnych. W ocenie strony skarżącej przytoczone wyżej regulacje prawne nie wykluczają takiej możliwości, natomiast w ocenie organów obu instancji z uwagi na zaliczenie budynku do hotelowego nie jest możliwe stwierdzenie samodzielności tych lokali. Sporny jest w szczególności zakres badania i orzekania w ramach postępowania zmierzającego do wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu.
W ramach uproszczonego postępowania zmierzającego do wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu organ właściwy w sprawie bada spełnienie wymagań określonych w ust. 1a (w szczególności zgodność z pozwoleniem na budowę oraz pozwoleniem na użytkowanie) oraz w ust. 2 art. 2 u.w.l.
W kontrolowanej sprawie nie budzą wątpliwości dowody przedłożone przez wnioskodawcę, w szczególności decyzja NR [...] Prezydenta Miasta K. o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego oraz o zmianie decyzji pozwolenia na budowę z dnia 11 września 2019 r i zaświadczenie PINB w K. ROIK [...] z dnia 22 października 2020 r o braku sprzeciwu w sprawie przystąpienia do użytkowania. W szczególności istotne znaczenie ma decyzja z dnia 11 września 2019 r, bowiem zmiana zamierzenia inwestycyjnego wynikającego z decyzji Nr [...] z dnia 2 lipca 2018 r znak: [...] - pierwotnie budynku wielorodzinnego wraz z garażem, ogrodzeniem i wewnętrznymi instalacjami budynku przy ul [...] nastąpiła między innymi w zakresie zmiany układu funkcjonalnego oraz ilości lokali, a także zmiany sposobu użytkowania z funkcji mieszkalnej na funkcję usługową (33 lokale usługowe krótkiego najmu)
Z opisu technicznego – inwentaryzacji budynku usługowego w celu wyodrębnienia lokali wynika określenie mających powstać lokali, jako lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, do których wejście znajduje się z terenu ogólnodostępnego – części wspólnych budynku. Lokale wydzielone są ścianami trwałymi (murowane). W każdym z lokali znajduje się łazienka.
PINB w K. nie wniósł sprzeciwu w sprawie przystąpienia do użytkowania budynku wielorodzinnego z garażem i wewnętrznymi instalacjami ze zmianą sposobu użytkowania z funkcji mieszkalnej na funkcję usługowa całego obiektu budowlanego, zlokalizowanego przy ul. [...] w K.. Zgodnie z przedłożonymi dokumentami ilość lokali niemieszkalnych wynosi 33.
Trzeba podkreślić, że organy administracji architektoniczno – budowlanej i nadzoru budowlanego nie znalazły przeciwwskazań najpierw do wprowadzania tego rodzaju zmiany w projekcie pierwotnym, a następnie do dopuszczenia tak powstałych lokali (wraz z całym budynkiem) do użytkowania. W szczególności zaś nie stwierdziły konieczności, by lokale tego rodzaju musiały posiadać szczególne cechy kwalifikacyjne.
W świetle tych dokumentów należy stwierdzić, że przedmiotowe lokale spełniają warunek określony w art. 2 ust. 1a u.w.l., bowiem są zgodne z pozwoleniem na budowę i z pozwoleniem na użytkowanie. Organy obu instancji nieprawidłowo przerzucają na postępowanie uproszczone (art. 217 k.p.a.), jakim jest wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali - badanie okoliczności, które były przedmiotem uprzedniego badania i orzekania we wcześniejszych postępowaniach przed organami architektoniczno – budowlanymi i nadzoru budowlanego.
W tym miejscu szczegółowego omówienia wymaga zakres rozpoznania wniosku w zakresie cytowanego art. 2 ust. 2 u.w.l. – z uwagi na "odpowiednie" zastosowanie do lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne przepisów dotyczących lokali mieszkalnych.
Trzeba wskazać, że w obowiązujących przepisach brak jest definicji lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. Natomiast w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1065 z późn. zm.) w pkt 10 - 14 zamieszono kolejno definicje: pomieszczenia mieszkalnego, pomieszczenia pomocniczego, pomieszczenia technicznego, pomieszczenia gospodarczego oraz lokalu użytkowego, (którym jest "jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym").
Jak wynika z powyższego -lokalem samodzielnym innym niż lokal mieszkalny w rozumieniu cyt. ustawy może być lokal użytkowy/usługowy, ale również lokal o innym przeznaczeniu np. gospodarczym, o ile jest to izba w budynku (lub zespół izb wydzielony trwałymi ścianami). Nie jest przy tym konieczny wymóg jego przeznaczenia na stały pobyt ludzi. Odpowiednie stosowanie przepisu ( art. 2 ust 2 u.w.l.) uprawnia wprost do odejścia od jego literalnego brzmienia, celem wydania zgodnego z prawem rozstrzygnięcia w konkretnych i szczególnych okolicznościach faktycznych.
W rozpoznawanej sprawie należało ustalić cechy samodzielnego lokalu przeznaczonego na cele inne niż mieszkalne, położonego w budynku usługowym, a niekoniecznie przeznaczonego na usługi hotelarskie. Organy obu instancji temu nie sprostały, a w sposób nieuprawniony ze zbioru samodzielnych lokali przeznaczonych na cele inne niż mieszkalne wykluczyły wszystkie lokale użytkowe, w których nie będą świadczone usługi typowe dla obiektów hotelarskich – " 33 lokale usługowe krótkiego najmu".
Skoro na etapie procesu budowlanego właściwe organy nie stawiały planowanym lokalom wymagań ( co do warunków technicznych), a złożony wniosek doprowadził do legalnej zmiany sposobu użytkowania z funkcji mieszkalnej na funkcję usługową, to na etapie wydawania zaświadczenia o samodzielności lokali nie można domniemywać przeznaczenia hotelowego (z XIV kategorii obiektu powołanej w zaświadczeniu z dnia 22 października 2020 r) i żądać spełnienia dodatkowych warunków dotyczących miejsc postojowych. Strona skarżąca trafnie wskazuje, że gdyby organ, który wydał pozwolenie zamienne, uznał, że projekt budowlany zamienny dotyczy hotelu, a nie wskazanego we wniosku budynku usługowego, wezwałby inwestora albo do dostosowania projektu w tym zakresie, albo do zmiany wniosku lub odmówiłby wydania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę z uwagi na fakt, że wniosek dotyczy innego obiektu niż obiekt zaprojektowany w projekcie budowlanym zamiennym.
Powyższe oznacza, że zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów prawa materialnego okazały się zasadne. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy obu instancji uwzględnią dokonaną wyżej wykładnię przepisów ustawy o własności lokali oraz rozporządzenia w sprawie warunków technicznych.
Wobec stwierdzenia, że zarówno zaskarżone postanowienie, jak i poprzedzające je postanowienie organu I instancji naruszają przepisy prawa materialnego, Sąd uchylił je na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" w zw. z art. 135 p.p.s.a.
O kosztach postępowania orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a., zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. Na zasądzone koszty w wysokości 597 zł składa się: kwota 100 zł tytułem uiszczonego przez skarżącą wpisu; kwota 480 zł tytułem wynagrodzenia radcy prawnego reprezentującego skarżącą, ustalona jako stawka minimalna na podstawie art. 205 § 2 p.p.s.a. w związku z § 14 ust. 1 pkt. 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. (Dz. U. poz. 1804 z późn. zm.), oraz kwota 17 zł tytułem uiszczonej przez pełnomocnika skarżących opłaty skarbowej za złożony dokument pełnomocnictwa (art. 1 ust. 1 pkt. 2 w związku z cz. I.IV załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej, t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1044 z późn. zm).