II SA/Kr 579/23

II SA/Kr 579/23 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2024-02-29
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2023-05-15
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Monika Niedźwiedź /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Planowanie przestrzenne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
uchylono decyzję II i I instancji i umorzono postępowanie administracyjne
Powołane przepisy
Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
art 36 ust 4
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Agnieszka Nawara-Dubiel SWSA Małgorzata Łoboz SWSA Monika Niedźwiedź (spr.) Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Cyganik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 lutego 2024 r. sprawy ze skargi B. C. i J. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 30 stycznia 2023 r. nr SKO.ZP/415/639/2022 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji oraz umarza postępowanie administracyjne w sprawie.
Uzasadnienie
Decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 30 stycznia 2023 r. znak SKO. ZP/415/639/2022 utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 28.11.2022 r. nr 142/2022, znak: GD-07.6725.5.27.2020 orzekającą o ustaleniu w stosunku do Pana B. C. - zbywcy nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej jako działki ewid. nr [...] ha o pow. 0,0861 ha, nr [...] ha o pow. 0,3306 ha i nr [...] o pow. 0,4323 ha obr. [...] jedn. ewid. N. objętej w dniu zbycia KW nr [...], jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości [...] zł (słownie: [...]
W uzasadnieniu decyzji organu II instancji dokonał oceny postępowania przeprowadzonego przez organ I instancji. Wskazano na ustalone okoliczności faktyczne i prawne, które stanowiły przesłanki dla wszczęcia postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty jednorazowej. Są nimi; zbycie przez stronę przedmiotowej nieruchomości w dniu 19.12.2019 r. aktem notarialnym Repertorium A numer [...], wcześniejsze uchwalenie w dniu 7.12.2016 r miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru N. H. P. - I. P." w obrębie którego znajduje się ww. nieruchomość, w miejsce obowiązującego uprzednio dla tego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "B. ", zatwierdzonego uchwałą Nr CXVII/1285/06 Rady Miasta Krakowa z dnia 27.09.2006 r., a które to zdarzenie prawne wobec zaistnienia okoliczności ustawowych w przewidzianych terminach spowodowało wzrost wartości gruntów. Organ I instancji obszernie przytoczył i objaśnił obowiązujące w przedmiocie opłaty planistycznej przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i przepisy rozporządzenia wydanego na jej podstawie przez Radę Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21.09.2004 r. (Dz.U.z 2021 r poz. 555 z późn.zm). W decyzji organu I instancji wskazano na zawartą w § 14 miejscowego planu 30 % stawkę procentową wzrostu wartości nieruchomości. Następnie opisano czynności postępowania, zebrane dowody, wydane zawiadomienia informujące Stronę na bieżąco o przebiegu postępowania, w tym w szczególności o sporządzeniu operatu szacunkowego. Przeanalizowano dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego wycenę dwóch wartości nieruchomości (wedle dwóch jej stanów planistycznych) wykazującą wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości i obowiązek naliczenia opłaty jednorazowej. Przedłożony dowód, według organu I instancji, został prawidłowo sporządzony, przy zastosowaniu odpowiedniej metodologii wyceny, w zgodzie z przepisami rozporządzenie regulującymi jej sposoby. Organ wyjaśnił też, że zapewniono Stronie możliwość aktywnego udziału strony w postępowaniu. Prawidłowo zgłoszono też Stronie roszczenie, a więc przed upływem pięcioletniego ustawowego terminu do jego zgłoszenia, zaś wzrost wartości nieruchomości został spowodowany wyłącznie przez uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego i został zgodnie z prawem wykazany.
Organ odwoławczy wskazał, że materialnoprawną podstawą pobierania tzw. renty planistycznej jest w stanie faktycznym niniejszej sprawy przywołany w podstawie prawnej omawianej decyzji art. 36 ust. ust. 4 u.p.z.p., który stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
W orzecznictwie sądowym przesądzone jest, że opłata ustalana w trybie art. 36 ust. 4 ustawy ma charakter publicznoprawny. Ustalenie opłaty następuje po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego zakończonego wydaniem decyzji administracyjnej. Opłata ta uzależniona jest bowiem tylko i wyłącznie od stwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą przeznaczenia gruntów w akcie planistycznym gminy tj. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jest zatem pochodną ustalonego wzrostu wartości nieruchomości i korzyści, jaką z tego tytułu uzyskał właściciel tej nieruchomości, który następnie w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie tych przepisów sprzedał nieruchomość (a więc w tym okresie zmaterializował korzyść jaką uzyskał w związku z działalnością gminy polegającą na korzystnej dla niego zmianie przeznaczenia jego gruntu).
Z kolei, stosownie do treści art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Podkreślono, że przeprowadzenie postępowania w sprawie naliczenia renty planistycznej i jej naliczenie w przypadku ziszczenia się przesłanek określonych w przepisie art. 36 ust. 4 jest obligatoryjne i nie zależy od uznania organu (co wynika ze sformułowania przepisu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. "organ pobiera").
Jest bezsporne, potwierdzone stosownymi dokumentami, iż Odwołujący się w dniu 19.09.2019 r. aktem notarialnym Repertorium A numer [...] zbył przedmiotową nieruchomość gruntową składającą się z działek nr [...], nr [...] i nr [...] o łącznej powierzchni 0,8490 ha.
Zbycie nieruchomości nastąpiło po wejściu w życie obowiązującego obecnie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "N. H. P. - I. P." uchwalonego uchwałą Nr LIX/1287/16 Rady Miasta Krakowa z dnia 7 grudnia 2016 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 20.12.2016 r. poz. 7842). Uchwała ta obowiązuje dla przedmiotowej nieruchomości od 4 stycznia 2017 r. W związku z tymi faktami prawidłowo zostało wszczęte przedmiotowe postępowanie o naliczeniu opłaty planistycznej w tej sprawie, co nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia, w którym uchwalenie ww. planu stało się obowiązujące. Wszczęcie postępowania administracyjnego przez organ I instancji nastąpiło bowiem w dniu 16 lipca 2020 r. (data doręczenia Stronie zawiadomienia o wszczęciu postępowania - dowód doręczenia na k. 9 akt sprawy).
Nieruchomość w takim kształcie istniała w dniu wejścia w życie aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zasadnie zatem, dla potrzeb wyceny stan przyjęto taki też stan nieruchomości w ujęciu jej wieczystoksięgowym (objęta była jedną księga wieczystą nr [...]).
Należy też odnotować, że obowiązująca obecnie uchwała w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przewiduje stawkę procentową opłaty planistycznej, w wysokości 30 % dla wszystkich terenów objętych granicami planu (tak § 14 uchwały).
Jak prawidłowo ustalono, wedle zapisów nowego planu dla przedmiotowej nieruchomości ustalono nowe przeznaczenie o symbolu MN/MWn.7 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej niskiej intensywności, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinna lub pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi niskiej intensywności.
Wedle zapisów tzw. dawnego planu - miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru B. uchwalonego uchwałą Rady Miasta Krakowa Nr CXVII/1285/06 z dnia 27.09.2006 r. (Dz. Urz. Woj. Małopol. z 6.12.2006 r. nr 883. poz. 5358) przedmiotowa nieruchomość posiadała przeznaczenie mieszane:
- działka nr [...] znajdowała się w Terenie Parku Technologicznego i Usług Komercyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem PT/UC 3,
-działka nr [...] znajdowała się w Terenie Parku Technologicznego i Usług Komercyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem PT/UC 3, Terenie Komunikacji -Terenie Drogi Wewnętrznej klasy dojazdowej oznaczonym na rysunku planu symbolem KDW/D oraz Terenie Rolniczym oznaczonym na rysunku planu symbolem R,
- działka nr [...] znajdowała się w Terenie Rolniczym oznaczonym na rysunku planu symbolem R.
Nie budzi zatem wątpliwości, że wskutek wejścia w życie nowego planu doszło do zmiany przeznaczenia ww. nieruchomości, która to zmiana ma taki wpływ na zmianę sposobu zagospodarowania ww. działek, że prowadzić może do zmiany wartości nieruchomości (jej wzrostu wartości). Zasadnym pozostało wszczęcie i prowadzenie niniejszego postępowania.
Ostatnią przesłanką, jaką należało ustalić w niniejszym postępowania, tj. wykazanie, na jakim poziomie doszło do wzrostu wartości nieruchomości, wskutek uchwalenia ww. planu. Dla tych celów zasadnie zlecono sporządzenie operatu szacunkowego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.
Operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono opłatę planistyczną sporządził rzeczoznawca majątkowy Ł. G.. Operat ten nosi datę 6.09.2022 r., a więc jest aktualny i może stanowić dowód w sprawie.
Autor operatu szacunkowego, zgodnie z uprawnieniem przysługującym z postanowień art.154 u.g.n dokonał wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości stosując podejście porównawcze metodę porównywania parami.
Wedle § 3 i 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2021 poz. 555 z póżn.zm) określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
Wedle zastosowanej w operacie metody porównywania parami określa się wartość nieruchomości o znanych cechach, ale nieznanej wartości poprzez porównywanie jej kolejno z co najmniej 3 nieruchomościami, najbardziej podobnymi pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, które były przedmiotem transakcji rynkowych, a więc o znanych cechach i cenach transakcyjnych. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywalnych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. W konsekwencji, z porównania w parze otrzymuje się kilka wartości jednostkowych przedmiotowej nieruchomości. Ostateczną wartość jednostkową oblicza się jako średnią arytmetyczną z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach.
Rzeczoznawca majątkowy p. Ł. G. wyceniający wartość rynkową prawa własność przedmiotowej nieruchomości na dzień 4.01.2017 r. (data wejścia w życie aktualnego m.p.z.p) uwzględnił, że jest to nieruchomość niezabudowana, użytkowana rolniczo, której otoczenie stanowiła zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna punktowa, tereny niezabudowane, użytkowane rolniczo (tak m.in. fot. na k. 7 operatu). Uwzględnił, że kształt całej nieruchomości na którą składają się ww. działki ewidencyjne jest nieregularny, znacznie ograniczający możliwości inwestycyjne, a teren działki jest płaski. Opisał szczegółowo uzbrojenie działki, wskazując na istnienie w bezpośrednim sąsiedztwie (za które uznaje do 100 m) sieć gazową i elektroenergetyczną, zlokalizowanie na nieruchomości sieci wodociągowej , natomiast brak sieci kanalizacyjnej. Dostęp do drogi publicznej określił jako pośredni poprzez działkę nr [...] należącą do Gminy K., ale na której droga jest nieurządzona, o złych parametrach technicznych. Jako ograniczenie wskazano napowietrzną linię elektroenergetyczna przechodzącą przez działkę oraz zlokalizowanie słupa. Działka nie posiada obciążeń w postaci służebności. Kolegium nie neguje prawidłowości ww. opisu, który pozwala zidentyfikować indywidualne cechy i właściwości nieruchomości szacowanej, adekwatnie do których, należało poszukiwać nieruchomości podobnych. Działania biegłego w tym zakresie pozostają celowe i prawidłowe.
Stosownie do dwóch stanów nieruchomości (wg. jej przeznaczenia wynikającego z zapisów aktualnego planu oraz według przeznaczenia zapisanego w dawnym planie miejscowym), jako bazę porównawczą przyjęto odpowiednio ceny transakcyjne prawem własności gruntów niezabudowanych o przeznaczeniu mieszkaniowym , jednorodzinnym , wielorodzinnym niskiej intensywności oraz bazę gruntów o przeznaczeniu mieszanym (częściowo pod zabudowę usługową, częściowo przeznaczone pod tereny nieinwestycyjne) lub w całości przeznaczone pod zabudowę usługową. Jak wskazuje dalsza część operatu, znajduje to pokrycie w dokonanym wyborze nieruchomości porównawczych (ujętych w tabelach odpowiednio na k. 18 i k. 23 -24 operatu). Bazy te utworzono w oparciu o przeprowadzoną analizę rynków oraz przy uwzględnieniu cech i właściwości nieruchomości.
Na potrzeby ustalenia wartości nieruchomości wg. jej przeznaczenia wynikającego z obecnie obowiązującego planu badaniem objęto obszar jednostki ewidencyjnej N. H. obr[...] w K. rynek nieruchomościami przeznaczonymi w przeważającej części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną niskiej intensywności. Okres badania cech ustalono od grudnia 2017 r. do stycznia 2021 r., wyjaśniając przy tym, że przyczyną rozszerzenia czasowego ww. analizy była niewielka ilość transakcji nieruchomościami spełniającymi walor podobieństwa w standardowym okresie 2 lat poprzedzającym datę określenia wartości nieruchomości. Przy czym wskazano, że do obliczeń wykorzystano informacje dotyczące transakcji które miały miejsce w okresie od marca 2020 r. do stycznia 2021 r. Określono także wskaźnik zmienności cen, ustalając go na poziomie 4,25 % w skali rocznej, a analizy te zostały zobrazowane stosownymi wykresami i wyliczeniami. Przeprowadzona analiza rynku wykazała, że nieznaczny udział (do 20 %) przeznaczenia innego niż ww. mieszkaniowe jednorodzinne lub wielorodzinne niskiej intensywności nie ma wpływu na wartość nieruchomości. Wskazano na brak dostatecznej liczby nieruchomości o powierzchni podobnej do szacowanej, dlatego wszelkie różnice którymi charakteryzują się działki porównawcze zostały poddane w procesie szacowania w obrębie cechy rynkowej "powierzchnia działki". Z kolei dla należytej korekty tej szczególnej cechy nieruchomości (jej wady), jaką jest kształt znacznie ograniczający możliwości inwestycyjne, wykraczającej poza cechy rynkowe wynikającej z dokonanej analizy, rzeczoznawca uznał za zasadne zastosowania współczynnika korekcyjnego "K"- na poziomie 0,90.
Kolegium stwierdziło, że przenalizowano tendencje rynku nieruchomościami o takim przeznaczeniu i uwzględniono preferencje potencjalnych nabywców. Na tej podstawie ustalono istotne cechy wpływające na ceny nieruchomości (tzw. cechy rynkowe) takiej jak: położenie i lokalizacja ogólna, otoczenie i sąsiedztwo, dostęp do mediów, dojazd i dostępność do nieruchomości, kształt działki, powierzchnia działki, uwarunkowania pianistyczne parametry inwestycyjne działki, ograniczenia. Rzeczoznawca wskazał, że wszystkie te czynniki wpływające na cenę, dotyczą nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na analizowanym rynku. Z uwagi jednak na zachodzącą zbieżność ocen cech nieruchomości porównawczych w ustalonej bazie oraz nieruchomości wycenianej w zakresie parametrów dot. "położenia i lokalizacji ogólnej’', "uwarunkowań planistycznych’', "otoczenia i sąsiedztwa", pominięto wpływ wyżej wymienionych cech w dalszym procesie szacowania. Z uwagi zaś na zbieżną ocenę cech nieruchomości porównawczych w bazie w zakresie parametrów dot. cechy "kształt działki" - wszystkie te nieruchomości mają kształt nieograniczający możliwości inwestycyjne - pominięto wpływ ww. cechy w dalszym procesie szacowania (tak wyjaśnienia na k. 19 operatu). Jednocześnie wobec szacowanej nieruchomości która, jak już uwzględniano, ma bardzo niekorzystny kształt, znacznie ograniczający możliwości inwestycyjne, dla należytego uwzględnienia tej cechy, zastosowano dopuszczalny w procesie wycenie ww. współczynnik korekcyjny "K". Kolegium nie zanegowało tego zabiegu, bowiem jak wykazał rzeczoznawca znajduje od uzasadnienie w standaryzowanej metodyce wyceny nieruchomości. Następnie, na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców uwzględnianym w dalszej wycenie relewantnym cechom rynkowym przypisano odpowiednie wagi (procentowy wpływ na cenę) - tak k. 20 operatu. Każda z tych cech i przypisane jej oceny (w trzystopniowej łub dwustopniowej skali) zostały w dostateczny sposób scharakteryzowane w tabeli na k. 20 operatu.
Na podstawie przeprowadzonej analizy utworzono i należycie opisano próbkę reprezentacyjną transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanym podobnymi do wycenianej tj. przeznaczonymi w przeważającej części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinna i wielorodzinną niskiej intensywności (tabela k. 18 operatu). Każdą z tych nieruchomości dostatecznie opisano przez pryzmat wszystkich cech mających wpływ na wartość nieruchomości. Spośród tej bazy wybrano następnie trzy nieruchomości najbardziej podobne do szacowanej (tabela na k. 29 operatu) Opisano cechy nieruchomości porównawczych i cechy nieruchomości szacowanej, zestawiając je razem. Opisano także nieruchomości przyjęte do porównania i nieruchomość wycenianą za pomocą cech rynkowych, zestawiając je razem (tak tabele na k. 29 i 30 operatu). To zestawienia łącznie z wcześniejszą charakterystyką, pozwalają stwierdzić, że przypisane cechy rynkowe i skale, uwzględniają wszystkie indywidualne właściwości i cechy nieruchomości porównawczych i nieruchomości szacowanej. Treść operatu w tym zakresie pozwala na czytelną weryfikację przypisania nieruchomościom porównawczym poszczególnych cech rynkowych i ich skal, a nadto obrazuje dokonane porównanie cech rynkowych nieruchomości porównawczych i nieruchomości szacowanej. Kolegium nie neguje prawidłowości tego porównania, bowiem uwzględnia ono wszelkie różnice i podobieństwa między nieruchomością szacowaną i nieruchomościami porównawczymi. Następnie rzeczoznawca, w oparciu o dokonane porównanie prawidłowo wyliczył poprawki, stanowiące wynik uwzględnienia stwierdzonych różnic w cechach i przypisanych im wag, pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami porównawczymi. Do ustalonej na tej podstawie średniej wartości jednostkowej przedmiotowej nieruchomości, tak jak zapowiadano to w toku analizy rynku, zastosowano także wskazywany jako konieczny współczynniki korekcyjny K = 0,90 , w celu uwzględnienia szczególnego ograniczenia szacowanej nieruchomości w możliwościach jej wykorzystania zgodnie z planem ze względu jej specyficzny kształt i konfigurację.
W wyniku tego szacowania ustalono wartość 1 m˛ nieruchomości szacowanej wg. jej aktualnego przeznaczenia planistycznego na kwotę 195,93 zł, co dało podstawę do ustalenia wartości całej nieruchomości na kwotę [...] zł (po zaokrągleniu: [...] zł.)
Kolegium nie zanegowało też sposobu wyceny nieruchomości wg. jej przeznaczenia określonego wg. zapisów dawnego planu miejscowego. Stosowana tu metoda porównywania parami oparta została na dostatecznej analizie rynku nieruchomościami podobnym przeznaczeniu (tj. działek niezabudowanych częściowo przeznaczonych pod zabudowę usługową, częściowo pod tereny inwestycyjne (np. komunikacyjne, treny zieleni, rolne) lub w całości przeznaczone pod zabudowę usługową".
Dokonując oceny operatu Kolegium wskazało, że na podstawie przeprowadzonej analizy utworzono i należycie opisano próbkę reprezentacyjną sześciu transakcji nieruchomościami niezabudowanym podobnymi do wycenianej (tak tabela k. 23 operatu). Każdą z tych nieruchomości dostatecznie opisano przez pryzmat wszystkich cech mających wpływ na wartość nieruchomości (tak tabela k. 23-24 operatu). Spośród tej bazy wybrano następnie pięć nieruchomości najbardziej podobnych do szacowanej (tak tabela na k. 32 operatu).
Opisano cechy nieruchomości porównawczych i cechy nieruchomości szacowanej, zestawiając je razem, (tak tabela k. 32 i 33 operatu). Opisano także nieruchomości przyjęte do porównania i nieruchomość wycenianą za pomocą cech rynkowych, zestawiając je razem i przypisując im odpowiednie wartości (tak tabela na k. 34 operatu). Te zestawienia łącznie z wcześniejszą charakterystyką, pozwalają stwierdzić, że przypisane cechy rynkowe i skale, uwzględniają wszystkie indywidualne właściwości i cechy nieruchomości porównawczych i nieruchomości szacowanej. Treść operatu w tym zakresie pozwala na czytelną weryfikację przypisania nieruchomościom porównawczym poszczególnych cech rynkowych, a nadto obrazuje dokonane porównanie cech rynkowych nieruchomości porównawczych i nieruchomości szacowanej. Kolegium nie neguje prawidłowości tego porównania, bowiem uwzględnia ono wszelkie różnice i podobieństwa między nieruchomością szacowaną i nieruchomościami porównawczymi. Następnie rzeczoznawca, w oparciu o dokonane porównanie prawidłowo wyliczył poprawki, stanowiące wynik uwzględnienia stwierdzonych różnic w cechach i przypisanych im wag, pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami porównawczymi.
W wyniku tego szacowania ustalono wartość 1 m˛ nieruchomości szacowanej wg. jej aktualnego przeznaczenia planistycznego na kwotę 178,67 zł, co dało podstawę do ustalenia wartości całej nieruchomości na kwotę [...] zł (po zaokrągleniu: [...] zł.)
Kolegium stwierdziło, że przedstawiony operat szacunkowy spełnia wymagania określone prawne dla tego rodzaju dokumentów. Na podstawie ww. operatu będącego podstawowym dowodem w sprawie, dającego w ocenie Kolegium kompletne i wiarygodne ustalenia co do stanu zbywanej nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu jej wartości oraz na podstawie innych dowodów zgromadzonych został potwierdzony przez organ I instancji wzrost wartości opisywanej nieruchomości w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie składu orzekającego przeprowadzona wycena zbytej nieruchomości została przeprowadzona zgodnie z wymienionymi przepisami prawa, w szczególności art. 154 ust. 1 u.g.n. Zawiera wszelkie informacje niezbędne przy wykonywaniu wyceny, uwzględnia w toku działań cel wyceny, położenie rodzaj przedmiotowej części nieruchomości jej przeznaczenie w obu stanach planistycznych, stopień wyposażenia nieruchomości w infrastrukturę techniczną, stan zagospodarowania, wykaz i analizę danych nieruchomości podobnych. Brak podstaw aby zakwestionować to opracowanie. Również pod kątem tych cech i właściwości w sposób dostateczny opisane zostały nieruchomości w ujętych bazach próbek porównawczych. Wymóg wykazania podobieństwa między działką szacowaną i działkami porównawczymi został zrealizowany.
W rezultacie analizy porównawczej prawidłowo organ I instancji ustalił, iż wzrost wartości wycenianej nieruchomości w związku z uchwaleniem nowego planu wyniósł 146.538,00 zł. Przy zastosowaniu zaś 30% stawki procentowej obowiązującej zgodnie z uchwałą, prawidłowo ustalono, że opłata planistyczna stanowić będzie kwotę 43.961,40 zł.
Ustalenia te, nie mają charakteru dowolnego, lecz oparte zostały na kompletnym i prawidłowo przygotowanym materiale dowodowym. Kolegium stwierdza, że organ prowadząc przedmiotowe postępowanie nie naruszył wynikającej z treści art. 7 k.p.a. zasady prawdy obiektywnej oraz zasady uwzględniania interesu społecznego i słusznego interesu obywateli.
Na powyższą decyzję Kolegium skargę złożył B. C.. Zdaniem skarżącego Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie w ogóle nie pochyliło się nad sprawą. W sprawie jest wydana opinia rzeczoznawcy, który sprzedaną działkę wycenił na [...] zł. To jest działka rolna, ani w dniu sprzedaży ani z tego co wiadomo skarżącemu nikt jej nie przekształcał na działkę budowlaną. Żadne działki w tej okolicy nie są tyle warte. Rzeczoznawca wycenił 1 m˛ na 195 zł. Każdy kto mieszka w okolicach K. wie, że koło Z. są najdroższe działki, bo jest to najładniejszy teren z parkiem krajobrazowym i bogata Gmina. Skarżący wskazuje, że w okolicy nikt nic nie buduje i gdyby biegły tam pojechał to by nie pisał takich kwot, bo zobaczyłby naocznie, że nikt tam by żadnej działki nie kupił za więcej niż ją sprzedał skarżący. Wyjaśnia, że nie sprzedał tej działki od razu, tylko ja dwa lata szukałem kupców za tą cenę. Nie jest sprawiedliwe, żeby go obciążać tak wielką opłatą w sytuacji, gdy uzyskał za tę działkę [...]. zł. To jest jawne odarcie z własności, stanowi naruszenie Konstytucji RP oraz art. 7 i 9 Kodeksu postępowania administracyjnego. Skarżący wskazał na swoją trudną sytuację majątkową i osobistą. Wnosi o uchylenie decyzji.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.
W związku ze śmiercią skarżącego postępowanie sądowe zostało zawieszone na mocy postanowienia tut. Sądu z dnia 24 października 2023 r. sygn. akt II SA/Kr 579/23. W wyniku przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego ustalono, że następcami prawnymi zmarłego są B. C. i J. C.. Wobec powyższego postępowanie zostało podjęte z udziałem następców prawnym na mocy postanowienia tut. Sądu z dnia 9 stycznia 2024 r. sygn. akt II SA/Kr 579/23.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:
Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych, t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 2492). Istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się zatem do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się naruszeń prawa. Kontrola ta powinna zawsze przebiegać na trzech płaszczyznach:
1) oceny zgodności rozstrzygnięcia (decyzji lub innego aktu) lub działania z prawem materialnym,
2) dochowania wymaganej prawem procedury,
3) respektowania reguł kompetencji.
Istotą sądowej kontroli administracji jest ochrona wolności i praw jednostki (podmiotów prawa) w stosunkach z administracją publiczną oraz budowanie i utrwalanie zasady państwa prawa i wyprowadzanych z niej standardów. Podstawową funkcją sądownictwa administracyjnego jest ochrona praw podmiotowych jednostki. Przyjęcie tej funkcji wypływa z założeń systemu weryfikacji administracji publicznej w państwie prawa, co ma związek z realizacją zasad praworządności (por. J. Trzciński, Sądownictwo administracyjne jako gwarant ochrony wolności i praw jednostki, referat wygłoszony na L Konferencji Katedr i Zakładów Prawa Konstytucyjnego, Gdynia 24-16 kwietnia 2008 r., s. 1-8; B. Adamiak, Model sądownictwa administracyjnego a funkcje sądownictwa administracyjnego (w:) Polski model sądownictwa administracyjnego, Lublin 2003, s. 21-22).
Przedmiotem kontroli sądu w niniejszym postępowaniu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem udziału we własności nieruchomości zlokalizowanej w granicach nowo uchwalonego planu w czasie nie przekraczającym 5 lat od jego uchwalenia.
Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 roku, poz. 977 ze zm.) – dalej jako "u.p.z.p." jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Z powyższych regulacji, wynika że dla ustalenia opłaty planistycznej niezbędne jest wykazanie, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości nieruchomości, która następnie została zbyta w okresie 5 lat od dnia uchwalenia tego planu. Musi zatem istnieć związek przyczynowy między uchwaleniem (zmianą) planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości objętej tym planem (por. np. uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia 20 czerwca 2007 roku, sygn. II OSK 919/06 i WSA w Krakowie z dnia 29 października 2021 roku, sygn. II SA/Kr 778/21).
Poza sporem w przedmiotowej sprawie jest to, że wedle zapisów tzw. dawnego planu - miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru B. uchwalonego uchwałą Rady Miasta Krakowa Nr CXVII/1285/06 z dnia 27.09.2006 r. (Dz. Urz. Woj. Małopol. z 6.12.2006 r. nr 883. poz. 5358) przedmiotowa nieruchomość posiadała przeznaczenie mieszane:
- działka nr [...] znajdowała się w Terenie Parku Technologicznego i Usług Komercyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem PT/UC 3,
- działka nr [...] znajdowała się w Terenie Parku Technologicznego i Usług Komercyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem PT/UC 3, Terenie Komunikacji -Terenie Drogi Wewnętrznej klasy dojazdowej oznaczonym na rysunku planu symbolem KDW/D oraz Terenie Rolniczym oznaczonym na rysunku planu symbolem R,
- działka nr [...] znajdowała się w Terenie Rolniczym oznaczonym na rysunku planu symbolem R.
Zbycie nieruchomości nastąpiło po wejściu w życie obowiązującego obecnie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "N. H. P. - I. P." uchwalonego uchwałą Nr LIX/1287/16 Rady Miasta Krakowa z dnia 7 grudnia 2016 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 20.12.2016 r. poz. 7842). Uchwała ta obowiązuje dla przedmiotowej nieruchomości od 4 stycznia 2017 r. W nowym planie ustalono nowe przeznaczenie o symbolu MN/MWn.7 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej niskiej intensywności, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinna lub pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi niskiej intensywności.
Nie budzi także wątpliwości, że wskutek wejścia w życie nowego planu doszło do zmiany przeznaczenia ww. nieruchomości, która to zmiana ma taki wpływ na zmianę sposobu zagospodarowania ww. działek, że prowadzić może do zmiany wartości nieruchomości (jej wzrostu wartości).
Operat szacunkowy wykazał wzrost wartości nieruchomości.
Jednakże w przedmiotowej sprawie w pierwszej kolejności należy odnieść się do aksjologicznych uwarunkowań opłaty planistycznej. W piśmiennictwie wskazuje się, że ustawodawca poprzez m.in. opłaty planistyczne chce realizować zasadę dobra wspólnego mającą oparcie w art. 1 art. 82 i art. 84 Konstytucji RP. Ustawodawca zakłada, że gmina poniosła znaczne koszty związane z procedurą uchwalenia czy zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli zatem dochodzi do zbycia nieruchomości we wskazanym okresie, chcąc zrekompensować poniesione wydatki, przystępuje do procedury ustalenia opłaty planistycznej (K. Sulczewska, Opłata planistyczna oraz opłata adiacencka – uzasadnienie aksjologiczne i analiza porównawcza, Studia Prawno-Ekonomiczne t. XCII, 2014, s. 141). W piśmiennictwie wskazuje się również, że opłaty tego typu "umożliwiają troszczenie się o dobro wspólne, pozwalając pozyskiwać środki na osiąganie przez ogół społeczeństwa wartości zbiorowej. Uwzględniając indywidualne interesy lub prawa jednostek, czynią możliwym podnoszenie ogólnego poziomu życia i zorganizowania oraz zabezpieczanie realizacji podstawowych uprawnień całej społeczności. Opłaty te są jednak zarazem pozbawionym przymiotu powszechności majątkowym ciężarem dla poszczególnych jednostek, ciężarem ponoszonym na rzecz tej społeczności. Nieprzerwanie dochodzi więc w ich przypadku do konfliktu interesu jednostki z interesem ogółu. Właśnie ten konflikt ustawodawca stara się łagodzić, celowo wbudowując w instytucje prawne przedmiotowych opłat szczególny mechanizm sprawiedliwościowy, jakim jest powiązanie obowiązku ponoszenia opłat z wymiernymi korzyściami, jakie konkretne podmioty odnoszą z dobra wspólnego oraz z działań podejmowanych na rzecz podniesienia jego wartości. Mechanizm ten można uznać za szczególny, ponieważ, w przeciwieństwie do zasad, na których oparte są najczęściej konstrukcje ciężarów publicznych, odwołuje się raczej do sprawiedliwości wyrównawczej niż do sprawiedliwości dystrybucyjnej." (tak K. Sulczewska, Opłata planistyczna..., op.cit. s 130).
Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana mogą spowodować obniżenie lub wzrost wartości nieruchomości objętych jego ustaleniami. Przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym, a także sposób jego zagospodarowania i warunki zabudowy determinują bowiem wartość nieruchomości. Dlatego ewentualne zbycie praw do nieruchomości przez jej właściciela lub użytkownika wieczystego po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może wiązać się z większym przysporzeniem po stronie zbywającego niż to, które powstałoby przy niewprowadzeniu zmiany w przeznaczeniu nieruchomości. Skutkiem powyższego może być powstanie po stronie właściciela lub użytkownika wieczystego obowiązku uiszczenia daniny publicznoprawnej, jaką jest opłata planistyczna, stanowiąca jak już wskazano powyżej gwarancję partycypacji gminy w zysku osiągniętym w związku ze zbyciem praw do nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany (zob. także K. Małysa-Sulińska, Zbycie nieruchomości jako przesłanka ustalenia opłaty planistycznej, Finanse Komunalne nr 6 s. 2014).
Ustawa nie zawiera definicji legalnej pojęcia "zbycie nieruchomości". Brak tej definicji spowodował, że już pod rządami poprzednio obowiązującej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym pojawiły się wątpliwości co do rozumienia treści tego pojęcia i o ile oczywiste było, że każda forma odpłatnego zbycia nieruchomości związana jest z obowiązkiem uiszczenia stosownej opłaty, o tyle obowiązek ten w przypadku darowizny nieruchomości nie był już tak oczywisty. W orzecznictwie ugruntowany został jednak pogląd, że pobranie opłaty planistycznej możliwe jest tylko w przypadku czynności prawnej ekwiwalentnej. Nie obejmuje ono zatem czynności nieekwiwalentnych, tj. m.in. umowy darowizny między osobami bliskimi (szerzej zob. uchwałę składu 5 sędziów NSA z 30 października 2000 r., OPK 16/2000, ONSA 2001, nr 2, poz. 64; uchwałę składu 7 sędziów NSA z 10 grudnia 2009 r., II OPS 3/2009, ONSAiWSA 2010, nr 2, poz. 22; wyrok NSA z 30 marca 2011 r., II OSK 357/2010; wyrok SN z 23 kwietnia 2009 r., IV CSK 508/2008,; wyrok SN z 11 marca 2011 r., II CSK 321/2010, OSNC 2012, nr A, poz. 15).
W uchwale siedmiu sędziów NSA z dnia 10 grudnia 2009 r. II OPS 3/09 możliwość ustalenia opłaty planistycznej została uzależniona od zbycia praw do nieruchomości w drodze zawarcia umowy o charakterze ekwiwalentnym, w wyniku której zmaterializowało się przysporzenie majątkowe powstałe w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W doktrynie wskazuje się, że "ekwiwalentność świadczeń łączona jest z umowami wzajemnymi czyli takimi, w których – jak wskazano w art. 487 § 2 k.c. – strony zobowiązują się, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej. Należy przy tym podkreślić, że ekwiwalentność świadczeń rozumiana jest w sensie subiektywnym, co oznacza, że świadczenia stron umowy względem siebie powinny być równowartościowe w ich ocenie. Nie jest natomiast wymagana ekwiwalentność obiektywna świadczeń, a w związku z tym według kryteriów obiektywnych świadczenia stron umowy nie muszą mieć takiego samego waloru ekonomicznego. Strony mogą zatem ustanowić jako wzajemne dowolne świadczenia z zastrzeżeniem, że muszą się one mieścić w ramach odpłatnych czynności prawnych, a więc każda ze stron musi uzyskać jakąś, niekoniecznie w postaci pieniężnej, korzyść majątkową, przy czym korzyść ta nie może być wyłącznie symboliczna, tzn. nie można np. sprzedać nieruchomości za 10 zł." (tak K. Małysa-Sulińska, Zbycie nieruchomości..., op.cit. s. 42-43).
Można wyobrazić sobie jednak sytuację, gdy zbycie praw do nieruchomości nastąpi przy świadczeniu wzajemnym nieodpowiadającym wartości zbywanego prawa. W tym kontekście co do zasady wskazuje się, zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie, że ekwiwalentne zbycie praw do nieruchomości następuje zawsze, gdy na podstawie zawartej umowy zbywca uzyskuje korzyść majątkową, a więc nie tylko wówczas, gdy wartość świadczenia na rzecz zbywcy odpowiada rynkowej wartości praw do zbywanej nieruchomości, lecz także, gdy jest od tej wartości wyższa lub niższa (zob. wyrok NSA z dnia 7 lutego 2023 r. sygn. II OSK 224/20 oraz K. Małysa-Sulińska, Zbycie nieruchomości..., op.cit. s. 43). Nie można bowiem zaprzeczyć, że wysokość opłaty planistycznej nie jest bowiem determinowana ustaleniami poczynionymi w tym zakresie przez strony umowy, lecz określana z uwzględnieniem – ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego – wartości zbytych praw do nieruchomości. Dla ustalenia zaś opłaty planistycznej niezbędne jest wykazanie, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości nieruchomości, która następnie została zbyta w okresie 5 lat od dnia uchwalenia tego planu, czyli że istnieje związek przyczynowy między uchwaleniem (zmianą) planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości objętej tym planem, która stała się przedmiotem obrotu a zatem, że istnieje związek między wzbogaceniem dotychczasowego właściciela a działaniem organu uchwałodawczego gminy (zob. wyrok WSA w Krakowie z dnia 6 listopada 2023 r. sygn. II SA.Kr 805/23).
Niemniej jednak nie można tracić z pola widzenia celów regulacji ustanawiającej opłatę planistyczną. Wartość tego wzbogacenia pozostaje w bezpośrednim związku z uchwaleniem bądź zmianą planu. Zatem w konsekwencji rozporządzenie nieruchomością (zbycie) po wejściu w życie m.p.z.p. jest bezpośrednio motywowane jego skutkami w postacie zwiększenia wartości nieruchomości i możliwością wzbogacenia się. Jak powyżej wskazano partycypacyjny charakter opłaty zwykle uzasadnia obciążenie nią zbywcy.
Jeśli zatem wielkość przysporzenia majątkowego powstałego w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie znajduje odzwierciedlenia w treści zawartej umowy, trzeba odpowiedzieć na pytanie, czy zbywca miał świadomość, że zmieniło się planistyczne przeznaczenie jego gruntu. Innymi słowy czy dajmy na to mając uprzednio grunt rolny, zbywca jest świadomy tego, że zbywa grunt, który w m.p.z.p. przeznaczono na cele budowlane. Jeśli tak, to okoliczność, że zbywca niejako rezygnuje z przysporzenia majątkowego powstałego w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, mający świadomość uwarunkowań związanych z wejściem w życie m.p.z.p. i wzrostem wartości nieruchomości, zbywa nieruchomość za przysłowiową złotówkę, nie wpłynie na możliwość ustalenia opłaty jednorazowej, zaś ekwiwalentność w znaczeniu przedstawionym powyżej zostanie zachowana.
Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, że stan faktyczny tej sprawy jest szczególny, a zasadność ustalenia opłaty planistycznej w tym konkretnym przypadku nie odpowiada prawu w świetle przedstawionych powyżej uwarunkowań obciążenia opłatą planistyczną.
Przy czym wadliwość rozstrzygnięć organów administracji nie dotyczy tego, czy zmiana planu spowodowała obiektywny wzrost wartości nieruchomości. Mając bowiem na uwadze uwarunkowania planistyczne, jak również wnikliwą analizę operatu przez organy obu instancji, stwierdzić należy, że w tym zakresie organy postąpiły prawidłowo.
Jednakże nie można pomijać w tej sprawie aksjologicznych uwarunkowań nałożenia opłaty planistycznej i motywów partycypacji jednostki w kosztach sporządzenia planu, który powoduje wzrost wartości nieruchomości – to jest elementu ekwiwalentności i wzbogacenia.
Na rozprawie przed tut. Sądem w dniu 15 lutego 2024 r. skarżąca B. C. oświadczyła, że jej maż "nie miał świadomości, że na sprzedawanych gruntach można coś budować, zawsze były to pola orne i mąż sprzedał działkę jako pole orne." Wskazała, że jej mąż dopytywał w urzędzie przed sprzedażą "o wszystko i wszystko było w porządku". Skarżąca J. C. wskazała, że to nie skarżące powinny uiścić opłatę, bo to nie one się wzbogaciły, tylko kupujący. Z powyższymi wyjaśnieniami koresponduje treść skargi zmarłego B. C., jak również treść aktu notarialnego sporządzonego w dniu 19 grudnia 2019 r. Rep A nr [...], w którym zbywaną nieruchomość opisano wedle przeznaczenia ewidencyjnego jako grunty orne (pkt II), w pkt III lit. b wskazano jedynie, że przedmiotowa działka nie jest nieruchomością rolną i nie znajduje się na obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji oraz nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu ani decyzja Starosty wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów. Nieruchomość została sprzedana za kwotę [...]złotych. Brak jest przy tym jakiejkolwiek wzmianki o przeznaczeniu planistycznym sprzedawanej nieruchomości, w szczególności w nowym planie, który obowiązywał w dacie sprzedaży. Tymczasem uwarunkowania planistyczne stanowią istotną okoliczność, która pozwala następnie ocenić, czy zbycie nieruchomości było czynnością ekwiwalentną w rozumieniu przedstawionym powyżej.
W tym stanie faktycznym i prawnym Sąd sprawując wymiar sprawiedliwości w rozumieniu art. 1 p.u.s.a. i mając na względzie, że istotą sądowej kontroli administracji jest ochrona wolności i praw jednostki (podmiotów prawa) w stosunkach z administracją publiczną oraz budowanie i utrwalanie zasady państwa prawa i wyprowadzanych z niej standardów, stwierdza, że w przedmiotowej sprawie nie ziściły się przesłanki do nałożenia opłaty planistycznej na skarżące. Pan B. C. zbywając nieruchomość, nie uzyskał przysporzenia w związku ze zbyciem nieruchomości, ale co istotne w przedmiotowej sprawie, nie był świadomy możliwości jego uzyskania wskutek okoliczności, które w ocenie Sądu nie mogły obciążać jego, ani jego następców prawnych. Nie chodzi przy tym o brak świadomości, że zbycie nieruchomości w związku z wejściem w życie m.p.z.p. rodzi obowiązek w postaci uiszczenia opłaty planistycznej (ignorantia iuris nocet). Okoliczności faktyczne w przedmiotowej sprawie nie czynią zbycia umowy ekwiwalentnym w rozumieniu przedstawionym powyżej. O ekwiwalentności można bowiem mówić, jeśli obie strony znają wszystkie istotne uwarunkowania transakcji, a do takich bez wątpienia należy potencjał inwestycyjny nieruchomości w świetle jej przeznaczenia planistycznego. Jeśli zatem byłby przedłożony i odnotowany wypis z m.p.zp., a znając przeznaczenie planistyczne strony zgodziłyby się zbyć nieruchomość za przysłowiową złotówkę, ekwiwalentność zostałaby zachowana. Inaczej było jednak w przedmiotowej sprawie, o czym była mowa powyżej.
W tym stanie faktycznym i prawnym w ocenie Sądu brak było podstaw do nałożenia opłaty planistycznej, wobec powyższego należało na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i § 3 p.p.s.a. uchylić zarówno zaskarżoną decyzję, jak i decyzję organu I instancji oraz umorzyć postępowanie administracyjne w sprawie.