II SA/Kr 518/23

II SA/Kr 518/23 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2023-11-08
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2023-04-26
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Joanna Tuszyńska /przewodniczący/
Magda Froncisz /sprawozdawca/
Piotr Fronc
Symbol z opisem
6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne
Wywłaszczanie nieruchomości
Sygn. powiązane
I OSK 489/24 - Wyrok NSA z 2024-11-28
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
art 7 , art 77 , art 80 , art 84 art 107 , art 138  , art 148
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
art 128 - 130  , art 157
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
art 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie: WSA Magda Froncisz (spr.) WSA Piotr Fronc Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Migda po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 listopada 2023 r. sprawy ze skargi Miejskiego Przedsiębiorstwa Energetyki Cieplnej S.A. w Krakowie na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia 27 lutego 2023 r. znak WS-VI.7534.2.41.2022.PB w przedmiocie odszkodowania z tytułu zajęcia nieruchomości oddala skargę.
Uzasadnienie
Prezydent Miasta Krakowa decyzją z 27 września 2022 r. znak GS-14.6821.61.2020.PM, po ponownym rozpoznaniu wniosku R. F. i B. S., orzekł:
1. o ustaleniu na rzecz R. F. i B. S. odszkodowania w wysokości 24 563,00 zł z tytułu zajęcia w okresach: od 14 kwietnia 1988 r. do 31 grudnia 1988 r. oraz od 1 stycznia 1990 r. do 31 grudnia 1990 r. nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...] jedn. ewid. K.-P. na podstawie decyzji Naczelnika Dzielnicy Kraków-Podgórze z 14 kwietnia 1988 r., nr G.8221/II/Kr/10/88 (dalej "decyzja Naczelnika") w związku z budową magistrali ciepłowniczej [...] oraz szkody powstałe w związku z ww. zajęciem za udział 1/2 cz. w ww. nieruchomości;
2. o wypłacie ustalonego w punkcie 1 odszkodowania na rzecz:
a) R. F. za udział wynoszący 1/4 cz. w ww. nieruchomości - kwota [...]zł,
b) B. S. za udział wynoszący 1/4 cz. w ww. nieruchomości - kwota [...]zł;
3. o umorzeniu postępowania w sprawie ustalenia na rzecz R. F. i B. S. odszkodowania za zajęcie w okresach: od 1 stycznia 1989 r. do 31 grudnia 1989 r. oraz od 1 stycznia 1991 r. do 14 kwietnia 1992 r. ww. nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] w związku z budową magistrali ciepłowniczej [...] oraz szkody powstałe w związku z ww. zajęciem.
Organ I instancji wskazał, że do zapłaty odszkodowania ustalonego niniejszą decyzją zobowiązuje się Miejskie Przedsiębiorstwo Energetyki Cieplnej S.A. z siedzibą w K. (dalej "M. S.A." lub "Spółka"). Wypłata ustalonego odszkodowania winna nastąpić w terminie nie dłuższym niż 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. Odszkodowanie wypłaca się do depozytu sądowego, jeżeli osoba uprawniona odmawia jego przyjęcia albo wypłata odszkodowania natrafia na trudne do przezwyciężenia przeszkody.
Jako podstawę prawną decyzji organ I instancji wskazał art. 129 ust. 5 pkt 3 w zw. z art. 128 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.), dalej "u.g.n." oraz art. 104 § 1 i art. 105 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2021 r., poz. 735 ze zm.), dalej "K.p.a." oraz upoważnienia nr 14/2004 Prezydenta Miasta Krakowa z 9 stycznia 2004 r.
W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że w piśmie z 21 maja 2020r. R. F. i B. S. wniosły o ustalenie odszkodowania za nieruchomość uregulowaną w księdze wieczystej KW [...] b. gm. kat.. wywłaszczoną na cele budowy ul. [...] w K. oraz torów tramwajowych oraz za zajęcie nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] na cele budowy sieci ciepłowniczej [...].
Sprawa ustalenia odszkodowania za nieruchomość uregulowaną w księdze wieczystej KW [...] została rozstrzygnięta ostateczną decyzją nr 1 Prezydenta Miasta Krakowa z 29 września 2020 r., nr GS-14.6821.61.2020.PM.
Natomiast od decyzji nr 2 Prezydenta Miasta Krakowa z 29 września 2020 r. umarzającej postępowanie w sprawie odszkodowania za czasowe zajęcie działki nr [...] oraz szkody powstałe w związku z budową sieci ciepłowniczej EC S. R. F. wniosła odwołanie.
Wojewoda Małopolski po rozpatrzeniu ww. odwołania, decyzją z 16 czerwca 2021 r., znak WS-VI.7534.2.44.2020.PB uchylił decyzję nr 2 z 29 września 2020 r. w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu ww. rozstrzygnięcia Wojewoda wyjaśnił, że "organ I instancji nie rozpatrzył wniosku Pani R. F. i Pani B. S. odszkodowania za cały okres zajęcia nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], obr[...] jedn. ewid. K.-P. - w związku z budową magistrali ciepłowniczej [...]".
Jak wskazał "wnioskodawczynie zarówno w przeszłości, jak i obecnie domagają się przyznania odszkodowania za cały okres zajęcia przedmiotowej nieruchomości w związku z budową magistrali ciepłowniczej [...] na działce [...] obr. [...] jedn. ewid. K.-P., tj. - jak wskazały - 3-4 lata (...)."
W dalszej części uzasadnienia organ II instancji przywołał przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r., poz. 555), dalej "rozporządzenie", regulujące kwestię określenia wartości poniesionych szkód w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości i stwierdził, że "Z treści ww. przepisów bez wątpienia wynika konieczność przyznania właścicielowi nieruchomości podlegającej ograniczeniu w sposobie korzystania rekompensaty z tytułu jej zajęcia na okres prowadzenia prac objętych zezwoleniem."
Po ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji stwierdził, że na podstawie zebranej w niniejszej sprawie dokumentacji ustalono, że decyzją Naczelnika w trybie przepisów ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1985 r., nr 22, poz. 99), dalej "u.g.w.n.", zezwolono K. Dyrekcji Inwestycji Oddział II (dalej "K. Dyrekcja") "na czasowe zajęcie nieruchomości położonych w b. gm. kat. Z. . Jak wynika z wykazu stanowiącego integralną część rozstrzygnięcia z 14 kwietnia 1988 r., zezwolenie na czasowe zajęcie dotyczyło m.in. części o pow. 0,0415 ha nieruchomości objętej księgą wieczystą KW [...] oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0686 ha. Zajęcie ww. działki nastąpiło na cele budowy magistrali ciepłowniczej EC S. w ramach przedsięwzięcia II, zadanie 3 i 4".
Ww. decyzją zobowiązano inwestora do przywrócenia terenu do stanu poprzedniego po zakończeniu prac oraz wypłacenia odszkodowania za straty poniesione wskutek czasowego zajęcia. Przedmiotowej decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. W uzasadnieniu ww. rozstrzygnięcia wyjaśniono, iż właścicielom nieruchomości objętych ww. zezwoleniem przysługuje od jednostki, której udostępniono nieruchomość odszkodowanie, za straty wyrządzone wskutek czasowego zajęcia. Ponadto wyjaśniono, że odszkodowanie za straty w zasiewach, uprawach i zbiorach powinno być ustalone i wypłacone w ciągu dwóch miesięcy od powstania szkody, natomiast za pozostałe szkody nie później niż w ciągu 3 miesięcy po ustaniu zajęcia. W przypadku braku porozumienia między stronami, tj. właścicielem i inwestorem, odszkodowanie miało być ustalane przez terenowy organ administracji państwowej.
Jak wynika z pisma z 7 lutego 1991 r., nr [...] K. Dyrekcja udzieliła Delegaturze Urzędu Miasta K. w P. wyjaśnień odnośnie kwestii poruszanych przez R. F. w piśmie z 15 stycznia 1991 r. Jak wyjaśniono, za szkody wyrządzone na działce nr [...] w związku z realizacją magistrali ciepłowniczej EC S. K. Dyrekcja wypłaciła R. F. odszkodowanie. Na podstawie umowy z 9 listopada 1988 r. zostało wypłacono odszkodowanie w kwocie 1 117 788,00 zł za zniszczenie utwardzonego placu i płyt betonowych, a na podstawie umowy z 27 lipca 1989 r. odszkodowanie w wysokości 102 352,00 zł za składniki rolne (5 jesionów, 1 orzech, 1 czereśnia, 2 jabłonie, 1 grusza, 3 śliwki, 1 bez). Natomiast zgodnie z umową z 6 listopada 1990 r. wypłacono odszkodowanie z tytułu niemożności użytkowania gruntu za 1989 r.
Ponadto, jak wynika z ww. pisma, K. Dyrekcja pismem z 15 listopada 1990 r., nr [...] poinformowała R. F., "że przed zajęciem pasa drogowego dla realizacji magistrali EC S. przeds. [...] nie było wjazdu z ulicy [...] na jej parcelę. Dyrekcja przywracając chodnik i zieleniec do stanu pierwotnego nie może samowolnie wykonać wjazdu." W związku z powyższym, celem uzyskania wjazdu na działkę nr [...] z ul. [...] wskazano, aby R. F. wystąpiła do Wojewódzkiej Dyrekcji Dróg Miejskich (użytkownika ulicy) oraz do Biura Inżynierii Ruchu przy Urzędzie Miasta K..
Następnie w piśmie z 22 października 1992 r., nr [...] K. Dyrekcja poinformowała R. F., iż z przyczyn niezależnych sprawa związana z wypłatą odszkodowania zostanie uregulowana po otrzymaniu na ten cel środków finansowych.
W piśmie z 13 września 1993 r. skierowanym do Prezydenta Miasta Krakowa R. F. zwróciła się "o spowodowanie uregulowania należności za zaległe 3-y lata odszkodowania za parcelę przy ul. [...] w czasie wykonywania robót magistrali EC S. przeds. III./3 Poinformowała, że K. Dyrekcja z powodu braku środków dotychczas nie wypłaciła jej odszkodowania za zajęcie parceli położonej przy ul. [...] w związku z wykonywaniem robót związanych z budową magistrali ciepłowniczej EC S..
Z kolei w piśmie z 6 grudnia 1993 r., nr [...] skierowanym do Krakowskiej Dyrekcji, Urząd Rejonowy w K. zwrócił się o wyjaśnienie powodów zwłoki w wypłacie R. F. odszkodowania za zajęcie terenu przy ul. [...].
Na podstawie kopii map sytuacyjno-wysokościowych przedłożonych do akt niniejszej sprawy przez R. F. ustalono, że Urząd Miasta Krakowa Wydział Transportu i Zieleni zaopiniował pozytywnie tymczasowy dojazd do posesji nr [...]. Na jednej z ww. map naniesiony został tymczasowy dojazd do posesji zlokalizowanej na działce nr [...] przy ul. [...] w K.. Jak wynika z ww. map w granicach działki nr [...] posadowione były garaże oraz infrastruktura przesyłowa, tj. sieć elektroenergetyczna oznaczona na mapie symbolem eNN oraz sieć ciepłownicza oznaczona na mapie symbolem 2 x 800 dren 200. Ww. mapy obrazowały stan ww. nieruchomości na dzień 25 kwietnia 1991 r.
Zgodnie z treścią księgi wieczystej KW [...], w dacie wydania ww. decyzji prawo własności nieruchomości składającej się z działki nr [...] o pow. 0,0686 ha wpisane było na rzecz: E. F. w 6/8 cz., A. F. w 1/24 cz., W. F. w 1/24 cz., D. F. w 1/24 cz., T. K. w 1/24 cz., J. K. w 1/24 cz. oraz B. M. w 1/24 cz.
Na wniosek z 18 maja 1995 r., dzkw [...] i na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla K.-K. w K. z 28 stycznia 1987 r., sygn. I Ns [...] oraz umowy darowizny z 28 kwietnia 1995 r., Rep. A Nr [...] w miejsce udziału E. F. wpisano E. F., s. E. i R. w 2/4 cz. oraz B. S., c. E. i R. w 2/4 cz. Na podstawie umowy sprzedaży z 9 lutego 1996 r., Rep. A [...] w miejsce A. F., W. F. i D. F. wpisano R. F., c. J. i Z. w 1/8 cz. Z kolei na podstawie umowy sprzedaży z 19 marca 1999 r., Rep. A Nr [...] w miejsce udziałów T. K. i B. M. wpisano R. F., c. J. i Z. w udziale 1/12 cz., a na podstawie umowy sprzedaży z 26 marca 1999 r., Rep. A [...] wpisano R. F., c. J. i Z. w udziale wynoszącym 1/24 cz. w miejsce udziału J. K.. Aktualnie prawo własności ww. nieruchomości ujawnione jest na rzecz osoby prawnej.
Na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla K.-K. w K. z 28 stycznia 1987 r., sygn. I Ns [...] ustalono natomiast, iż E. F. zmarł, a spadek po nim na podstawie ustawy nabyli: wdowa po spadkodawcy R. F. oraz jego dzieci: córka B. S. i syn E. F. wszyscy po 1/3 cz.
W tym miejscu organ I instancji wyjaśnił, że przedmiotem niniejszego postępowania jest wniosek R. F. i B. S. o ustaleniu odszkodowania za zajęcie nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] w związku z budową magistrali ciepłowniczej [...] oraz za szkody powstałe w związku z przeprowadzeniem ww. prac. Wnioskodawczynie wyjaśniły, że żądają odszkodowania za zajęcie ww. nieruchomości, które trwało 4 lata. W związku z powyższym przyjęto, że zgłoszone roszczenie dotyczy okresu od 14 kwietnia 1988r. (data wydania decyzji o zezwoleniu na zajęcie nr [...]) do 14 kwietnia 1992 r.
Jak ustalono zajęcie ww. nieruchomości w związku z budową magistrali ciepłowniczej EC S. nastąpiło na podstawie decyzji z 14 kwietnia 1988 r., nr [...] Ww. rozstrzygnięcie wydane zostało na podstawie przepisów u.g.w.n.
Organ przywołał treść art. 75 ust. 1 ww. ustawy, wskazując, że wskazane zezwolenie terenowego organu administracji państwowej mogło być udzielone tylko wówczas, gdy właściciel nieruchomości nie wyrażał zgody na przeprowadzenie prac opisanych m.in. w art. 75 ust. 1.
Zgodnie z postanowieniami art. 80 ust. 1 i 2 ww. ustawy właścicielowi nieruchomości przysługiwało odszkodowanie za straty związane z zajęciem i przeprowadzeniem prac, o których mowa w art. 75 ust. 1. Zobowiązanym do wypłaty ww. odszkodowania była jednostka, której udostępniono nieruchomość. Sprawa odszkodowania była w pierwszej kolejności regulowana w drodze porozumienia między stronami (właścicielem nieruchomości i jednostką, której udostępnioną nieruchomość). Natomiast w przypadku braku porozumienia ww. odszkodowanie ustalał terenowy organ administracji państwowej z zastosowaniem zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.
Zgodnie art. 80 ust. 3 ww. ustawy odszkodowanie za straty w zasiewach, uprawach i zbiorach powinno być ustalone i wypłacone w ciągu 2 miesięcy od powstania straty, a za inne straty - nie później niż w ciągu 3 miesięcy po ustaniu zajęcia, jeżeli ustalenie odszkodowania następuje w drodze decyzji, termin do wypłaty odszkodowania biegnie od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.
Aktualnie podstawą do ustalenia odszkodowania za szkody poniesione przez właściciela w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości dokonanym na podstawie poprzednio obowiązujących ustaw jest art. 128 ust. 4 w zw. z art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. Art. 128 ust. 4 ww. ustawy stanowi, iż odszkodowanie przysługuje także za szkody powstałe wskutek m.in. ograniczenia na podstawie art. 124 ust. 1 ww. ustawy sposobu korzystania z nieruchomości. Takie odszkodowanie winno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.
Zgodnie z art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. starosta wykonujący zadania zlecone z zakresu administracji rządowej wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, gdy nastąpiło pozbawienie praw do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie. Ww. przepis znajduje zastosowanie także w sytuacji, gdy nastąpiło ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości bez ustalenia odszkodowania.
Organ I instancji zwrócił jednak uwagę, że art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. ma zastosowanie do stanów faktycznych sprzed wejścia w życie u.g.n., zaistniałych przed 1 stycznia 1998 r. ale dotyczy tylko tych spraw, w których do tej pory nie zostało ustalone i wypłacone odszkodowanie z tego tytułu, mimo że przepisy, na podstawie których nastąpiło przejecie, przewidywały takie odszkodowanie. Innymi słowy, w przypadku, gdy poprzednio obowiązujące przepisy nie przewidywały odszkodowania za wywłaszczenie/przejęcie nieruchomości to nie można przyjąć, że należne jest odszkodowanie. Nie istniała bowiem podstawa prawna do jego ustalenia i wypłaty.
Ponadto jak wynika z art. 132 ust. 6 u.g.n. obowiązek zapłaty odszkodowania za szkody powstałe wskutek zdarzeń wymienionych w art. 124, art. 124b, art. 125 i art. 126 oraz za zmniejszenie wartości nieruchomości z tego powodu obciąża osobę lub jednostkę organizacyjną, która uzyskała zezwolenie odpowiednio na założenie lub przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, o którym mowa w art. 124 ust. 1.
Dla potrzeb stosowania art. 132 ust. 6 u.g.n. nie ma znaczenia, kto w przeszłości, w dacie wywłaszczenia, mógł wypłacić odszkodowanie (czy był to Skarb Państwa, czy inny podmiot). Istotne jest bowiem to, kto w chwili złożenia współczesnego wniosku, w istniejących okolicznościach faktycznych i prawnych, nadal jest beneficjentem decyzji ograniczającej korzystanie z nieruchomości.
Na podstawie dokumentacji zebranej w niniejszej sprawie organ I instancji ustalił, że na podstawie decyzji z 14 kwietnia 1988 r., nr [...], nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] została czasowa zajęta przez K. Dyrekcję w zw. z budową magistrali ciepłowniczej EC S.. Na podstawie porozumień pomiędzy R. F. a K. Dyrekcją uregulowano sprawę odszkodowania za zajęcie ww. nieruchomości za 1989 r. (umowa z 6 listopada 1990 r.), za zniszczenie utwardzonego placu i płyt betonowych (umowa z 9 listopada 1988 r.) oraz za składniki roślinne (umowa z 27 lipca 1989 r.). Inwestycja realizowana przez K. Dyrekcję w ramach ww. zezwolenia została zakończona w 1994 r. Jednakże roboty prowadzone na terenie działki nr [...] zostały zakończone w 1990 r.
Organ I instancji zwrócił uwagę, że R. F. od początku 1991 r. podejmowała czynności zmierzające do uzyskania zgody na wjazd na teren posesji zlokalizowanej na działce nr [...], a zatem nieruchomość ta musiała już wówczas znajdować się w jej posiadaniu. Okoliczność zakończenia prac przed 1991 r. potwierdza także wyrys z mapy sytuacyjno-wysokościowej obrazującej stan przedmiotowej nieruchomości w kwietniu 1991 r. Na mapie tej uwidoczniona jest sieć ciepłownicza oznaczona symbolem 2 x 800 dren 200.
Wobec powyższego należało zdaniem organu przyjąć, że odszkodowanie z tytułu zajęcia nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] nie zostało przyznane za okres od 14 kwietnia 1988 r. do 31 grudnia 1988 r., jak również w okresie od 1 stycznia 1990 r. do 31 grudnia 1990 r.
Mając na uwadze art. 130 u.g.n., celem ustalenia przedmiotowego odszkodowania zlecono wykonanie operatu szacunkowego określającego wysokość wynagrodzenia z tytułu braku możliwości korzystania z działki nr [...] w związku z zajęciem ww. nieruchomości na podstawie decyzji Naczelnika z 14 kwietnia 1988 r.
W operacie szacunkowym z 3 sierpnia 2022 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego M. W.-O. wysokość wynagrodzenia z tytułu braku możliwości korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] została ustalona na kwotę 49 126,00 zł.
Pismem z 11 sierpnia 2022 r. poinformowano strony przedmiotowego postępowania o sporządzeniu operatu szacunkowego oraz o możliwości zapoznania się z ww. operatem oraz zgłoszenia pisemnych uwag i zastrzeżeń.
R. F. oraz B. S. zapoznały się z operatem szacunkowym, lecz nie wniosły żadnych zastrzeżeń w zakresie sporządzonej wyceny.
Natomiast M. S.A. przedstawiła uwagi dotyczące ww. operatu szacunkowego w piśmie z 24 sierpnia 2022 r. Spółka zwróciła uwagę na błędne jej zdaniem ustalenia w zakresie przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Wskazując na przeznaczenie ww. nieruchomości w planie miejscowym według stanu na dzień wydania ww. decyzji, jak też przebieg sieci ciepłowniczej wybudowanej na podstawie zezwolenia z 14 kwietnia 1988 r. wyjaśniła, że w pierwotnym przebiegu sieć ciepłownicza zlokalizowana była na terenach komunikacji, a nie usług, w związku z tym "celem oszacowania rozpatrywanej wartości należy poddać analizie rynek nieruchomości gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod komunikację." Uznała także, że analiza rynku nieruchomości o przeznaczeniu usługowym i komunikacyjnym dokonana przez biegłą jest nieprzydatna dla ustalenia wartości przedmiotu wyceny. Wobec powyższego wniosła o "zobowiązanie przez organ prowadzący postępowanie, odpowiedniego organu administracji publicznej, do podania dokładnych powierzchni i lokalizacji poszczególnych przeznaczeń w planie w dacie 14.04.1988 r."
Ponadto w ocenie Spółki zastrzeżenie budzi opis nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], zgodnie z którym w otoczeniu przedmiotowej nieruchomości według stanu na 14 kwietnia 1988 r. znajdowały się tereny zabudowy mieszkaniowej wysokiej intensywności. Odniosła się także do błędnego jej zdaniem zastosowania metody porównywania parami. W ocenie Spółki autorka operatu szacunkowego z 3 sierpnia 2022 r. nie uzasadniła dostatecznie przyjęcia wskazanych w operacie cech nieruchomości, a także ich wag. Jak wynika z ww. pisma zastrzeżenia Spółki budzi również poziom stopy kapitalizacji przyjęty w ww. operacie. Zdaniem Spółki jest on zawyżony co najmniej dwukrotnie. Dodatkowo według Spółki operat szacunkowy z 3 sierpnia 2022 r. budzi wątpliwości co do jego rzetelności, a mianowicie: "Analiza rynku nieruchomości (...) jest opisana powierzchownie, brak w niej podania precyzyjnych kryteriów eliminacji wartości odstających. Brak również wyliczeń dla linii trendu zmian cen. (...). Wskazywana przez biegłą ilość 370 transakcji sugeruje z kolei nieprecyzyjne dopasowanie materiału porównawczego - mało szczegółową analizę w tym zakresie. Tezę tę potwierdza ostateczny wybór metodologii wyceny - porównywanie parami realizowane na 3 transakcjach porównywalnych." Reasumując Spółka wyjaśniła, że określenie wartości jednostkowej nieruchomości gruntowej przy przyjęciu niewłaściwego rynku nieruchomości podobnych, jak również zastosowanie nieadekwatnej do przedmiotu szacowania wielkość stopy kapitalizacji powodują, że wartość ustalona w ww. operacie szacunkowym jest zawyżona.
W piśmie z 2 września 2022 r. rzeczoznawca majątkowy odniosła się do zarzutów do operatu szacunkowego zgłoszonych przez Spółkę. Jak wyjaśniła "Do określenia w/w wynagrodzenia należało oszacować wartość całej nieruchomości tj. dz. [...], bez dokonywania "fikcyjnych" podziałów, na część gruntu przeznaczoną pod zabudowę - tereny usług nauki i kultury oraz tereny komunikacyjne - ulica ruchu normalnego." Zwróciła uwagę, że na dzień wydania decyzji o czasowym zajęciu nieruchomości na ww. działce nie było zlokalizowanej sieci ciepłowniczej. Autorka operatu wyjaśniła, że na str. 5 operatu brak jest informacji wskazujących, że ww. działka znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej wysokiej intensywności. Ponadto stwierdziła, że wycena dokonana według metody porównywania parami została przeprowadzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Jak wyjaśniła, w ramach wyceny szczegółowo opisano i uzasadniono proces selekcji i doboru nieruchomości porównawczych, jak również dokonano szczegółowego opisu rodzaju i udziału atrybutów wpływających na kształtowanie się wartości nieruchomości. Autorka operatu nie zgodziła się z zarzutem, że część cech wpływających na wartość nieruchomości jest od siebie mocno zależna i zwróciła uwagę na opis atrybutów zamieszczony w tabeli nr 2. Odnosząc się do przyjętej w operacie wysokości stopy kapitalizacji wyjaśniła, że jej poziom został ustalony po przeprowadzeniu wnikliwej analizy, natomiast w operacie szacunkowym przedstawione zostały założenia oraz wzór, w oparciu o które obliczano ww. wartość. Dodatkowo biegła wyjaśniła, że dla potrzeb wyceny przeprowadziła analizę nieruchomości niezabudowanych położonych na terenie miasta K.. Analiza ta stanowiła podstawę do rzetelnego i prawidłowego doboru nieruchomości porównawczych i została dokonana w oparciu o faktycznie odnotowane transakcje rynkowe.
Organ I instancji wyjaśnił, że zasady sporządzania operatów szacunkowych określają przepisy u.g.n. oraz rozporządzenia.
Zgodnie z przepisami ww. rozporządzenia wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku ww. studium lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.
Dalej organ I instancji przywołał i wyjaśnił treść art. 128 ust. 4 u.g.n. oraz § 43 i § 56-57 rozporządzenia.
Stwierdził, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 K.p.a. Jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wskazać przy tym należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności.
Oceniając operat szacunkowy z 3 sierpnia 2022 r. organ I instancji stwierdził, że zawiera on wymagane prawem elementy. Nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które dyskredytowałyby jego wartość dowodową. Zatem może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w przedmiotowej sprawie.
W myśl art. 156 ust. 3 u.g.n. operat może być wykorzystany dla celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.
Na podstawie ww. operatu szacunkowego organ I instancji ustalił odszkodowanie w łącznej wysokości 49 126,00 zł z tytułu braku możliwości korzystania w okresach: od 14 kwietnia 1988 r. do 31 grudnia 1988 r. oraz od 1 stycznia 1990 r. do 31 grudnia 1990 r. z nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...].
Na ww. odszkodowanie składają się: wynagrodzenie za zajęcia pasa ww. nieruchomości o pow. 0,0415 ha w okresie od 14 kwietnia 1988 r. do 31 grudnia 1988 r., tj. 20 528,00 zł oraz od 1 stycznia 1990 r. do 31 grudnia 1990 r., tj. 28 598,00 zł. Wartość jednostkowa została określona na kwotę 78,35 zł.
Przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia jest sprawa z wniosku R. F. i B. S.. Organ I instancji ustalił, że na dzień wydania decyzji w sprawie nr [...] wnioskodawczyniom przysługiwały udziały wynoszące po 1/4 cz. każdy w nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]. Zgodnie bowiem z treścią księgi wieczystej KW [...] w dniu 14 kwietnia 1988 r. prawo własności w udziale wynoszącym 3/4 cz. wpisane było na rzecz E. F.. Jak wynika z zebranego materiału dowodowego w dniu wydania ww. decyzji E. F. nie żył, a prawa do spadku po zmarłym nabyli: żona R. F. oraz dzieci B. S. i E. F. w udziałach po 1/3 cz. każdy.
Zgodnie ze stanowiskiem sądów administracyjnych roszczenie o odszkodowanie związane z faktem założenia (przeprowadzenia) na nieruchomości urządzeń przesyłowych przysługuje osobie będącej właścicielem nieruchomości w chwili uskutecznienia tej ingerencji. Ponadto roszczenie to jest roszczeniem podzielnym i w konsekwencji złożenie wniosku o odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości nie powoduje automatycznie wszczęcia postępowania w sprawie odszkodowania na rzecz pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.
Mając na uwadze powyższe organ I instancji odszkodowanie przyznał na rzecz R. F. i B. S. w kwotach po 12 281,50 zł dla każdej uprawnionej za udział wynoszący 1/4 cz. w ww. nieruchomości (49 126,00 zł/4 = 12 281,50 zł).
Organ I instancji wyjaśnił, że odszkodowanie ustalone niniejszą decyzją stanowi wynagrodzenie za szkody związane z zajęciem ww. nieruchomości w okresach: od 14 kwietnia 1988 r. do 31 grudnia 1988 r. oraz od 1 stycznia 1990 r. do 31 grudnia 1990 r., nie obejmuje natomiast rekompensaty za zmniejszenie się wartości ww. nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. Przepisy regulujące kwestię odszkodowania z tytułu czasowego zajęcia nieruchomości, w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania decyzji w sprawie nr [...], nie przewidywały wynagrodzenia za zmniejszenie się wartości nieruchomości. Zatem brak podstaw prawnych do ustalenia odszkodowania w tym zakresie.
Na podstawie art. 132 ust. 6 u.g.n. do zapłaty odszkodowania organ I instancji zobowiązał M. S.A. w K..
Odnosząc się natomiast do żądania ustalenia odszkodowania z tytułu zajęcia przedmiotowej nieruchomości w okresach: od 1 stycznia 1989 r. do 31 grudnia 1989r. oraz od 1 stycznia 1991 r. do 14 kwietnia 1992 r. organ I instancji wyjaśnił, że na podstawie umowy z 6 listopada 1990 r. uregulowana została kwestia odszkodowania z tytułu braku możliwości korzystania z ww. nieruchomości w 1989 r. w związku z realizacją magistrali ciepłowniczej EC S.. Jak ustalono, prace na terenie przedmiotowej nieruchomości trwały do końca 1990 r. W związku z powyższym brak podstaw do ustalenia odszkodowania z tytułu zajęcia działki nr [...] w okresie od 1 stycznia 1991 r. do 14 kwietnia 1992 r.
Kolejno organ I instancji przywołał i szczegółowo wyjaśnił treść art. 105 § 1 K.p.a. W szczególności wskazał, że przedmiot postępowania administracyjnego, tj. sprawa administracyjna, istnieje jeśli zostaną spełnione łącznie określone warunki, m.in. nie zostało w sprawie podjęte ostateczne rozstrzygniecie i zrealizowany został pewien stan faktyczny odpowiadający generalnie hipotezie określonej w normie zawierającej normę kompetencyjną.
Organ I instancji wskazał, że w niniejszej sprawie brak jest podstaw prawnych do podjęcia merytorycznego rozstrzygnięcia w stosunku do żądania R. F. i B. S. o ustalenie odszkodowania z tytułu zajęcia przedmiotowej nieruchomości na podstawie decyzji Naczelnika w okresach: od 1 stycznia 1989 r. do 31 grudnia 1989 r. oraz od 1 stycznia 1991 r. do 14 kwietnia 1992 r.
Pismem z 9 września 2022 r. poinformowano strony niniejszego postępowania o zgromadzeniu materiału dowodowego wystarczającego do wydania rozstrzygnięcia w ww. sprawie oraz o możliwości zapoznania się i wypowiedzenia co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Jednocześnie przesłano stronom kopie pisma z 2 września 2022 r. zawierającego odpowiedź rzeczoznawcy majątkowego na zarzuty zgłoszone przez Spółkę.
Pismem z 15 września 2022 r. R. F. zwróciła się o przyznanie odszkodowania zgodnego z prawem i zażądała 20 000 000,00 zł odszkodowania za zajęcie nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]. W jej ocenie wartość wynagrodzenia wskazana w operacie szacunkowym z 3 sierpnia 2022 r. jest skandalicznie zaniżona. Jak wyjaśniła, przedmiotowa nieruchomość o pow. 0,0900 ha została zajęta pod infrastrukturę ciepłowniczą na całej jej długości i szerokości a w związku z tym z tym straciła "całkowicie na wartości (...) bez prawa jakiejkolwiek zabudowy". Poinformowała także, że nie została zawiadomiona o zajęciu ww. działki przez EC S..
Odnosząc się do uwag przedstawionych przez R. F. organ I instancji wyjaśnił, że nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] nie posiada powierzchni 0,0900 ha, lecz 0,0686 ha. Ponadto zgodnie z treścią decyzji z 14 kwietnia 1988 r., nr [...] czasowe zajęcie dotyczyło części nieruchomości, tj. pow. 0,0415 ha.
Natomiast kwestie związane z brakiem udziału w postępowaniu zakończonym wydaniem decyzji z 14 kwietnia 1988 r. lub brakiem doręczenia ww. decyzji nie były przedmiotem ustaleń w niniejszym postępowaniu. Dokonanie takiej oceny może nastąpić w ramach postępowania prowadzonego w jednym z trybów nadzwyczajnych przewidzianych w przepisach K.p.a. Ponadto postępowanie w przedmiotowej sprawie było prowadzone na podstawie obowiązujących przepisów prawa, tj. u.g.n. i K.p.a.
W piśmie z 19 września 2022 r. M. S.A. odnosząc się do wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego przedstawionych w piśmie z 2 września 2022 r. podtrzymała swe dotychczasowe stanowisko odnośnie operatu szacunkowego z 3 sierpnia 2022 r. wyrażone w piśmie z 24 sierpnia 2022 r. Ponadto wskazała, że wyjaśnienia przedstawione przez biegłą w zakresie przeznaczenia wycenianej nieruchomości są niewłaściwe. W ocenie Spółki do analizy należało przyjąć nieruchomości o przeznaczeniu komunikacyjnym, gdyż część nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] zajęta pod sieć ciepłowniczą w jej pierwotnym przebiegu przeznaczona była w planie miejscowym pod tereny komunikacji.
Odnosząc się do uwag spółki przedstawionych w ww. piśmie organ I instancji wyjaśnił, że zgodnie z informacją Wydziału Planowania Przestrzennego Urzędu Miasta K. nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] według stanu na 14 kwietnia 1988 r. podlegała ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa zatwierdzonego uchwałą nr 117/VII/67 Prezydium Rady Narodowej m. Krakowa z dnia 31 marca 1967 r. (Dz. U. z 17 kwietnia 1967 r., nr 9, poz. 28), dalej "miejscowy plan" i znajdowała się w terenach oznaczonych symbolami: A1.07.24.UN/UK - Tereny usług nauki/Tereny usług kultury oraz A1.07.37.KNII - Ulica ruchu normalnego. Biorąc pod uwagę ww. informacje, przyjęty do analizy rodzaju rynku nieruchomości, tj. rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod usługi publiczne, nie budzi zastrzeżeń organu a wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego w powyższym zakresie są wystarczające.
M. S.A. w K. wniosła odwołanie od powyższej decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z 27 września 2022 r., zaskarżając ją w zakresie rozstrzygnięć zawartych w pkt 1 i pkt 2 sentencji.
Spółka zarzuciła naruszenie:
- art. 7 w zw. z art. 77 i art. 107 § 1 K.p.a., co skutkowało brakiem ustalenia istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności niniejszej sprawy, w tym w szczególności brakiem ustaleń odnośnie lokalizacji na działce nr [...] w przeszłości i obecnie urządzeń ciepłowniczych zrealizowanych na podstawie decyzji Naczelnika, w tym brakiem ustalenia, czy urządzenia zrealizowane na podstawie zezwolenia zawartego w ww. decyzji istnieją i nadal są eksploatowane;
- art. 107 § 3 K.p.a. poprzez niewskazanie przez organ faktów, które uznał za udowodnione oraz dowodów, na których oparł swoją decyzję oraz niewyjaśnienie przez organ prawnych i faktycznych motywów swojego rozstrzygnięcia, w szczególności w zakresie rozstrzygnięcia o zobowiązaniu do zapłaty odszkodowania Spółki;
- art. 132 ust. 6 u.g.n. poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie i przyjęcie, że spółka jest podmiotem zobowiązanym do zapłaty odszkodowania za zajęcie nieruchomości na podstawie ww. decyzji Naczelnika, podczas gdy wskazany powyżej przepis wskazuje, że obowiązek zapłaty odszkodowania obciąża osobę lub jednostkę organizacyjną, która uzyskała zezwolenie odpowiednio na założenie lub przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, a M. S.A. w K. nie było adresatem ww. decyzji i nie uzyskało takiego zezwolenia;
- art. 130 ust. 1 i art. 134 u.g.n. w zw. z art. 80 K.p.a. poprzez niewzięcie pod uwagę całokształtu materiału dowodowego i ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego, który został sporządzony przy przyjęciu błędnego stanu faktycznego i wynikającego z dokumentów na 14 kwietnia 1988 r. nie uwzględnia przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji Naczelnika, co w konsekwencji skutkuje ustaleniem odszkodowania w wysokości zawyżonej.
Ponadto w uzasadnieniu odwołania Spółka wniosła liczne uwagi co do prawidłowości operatu szacunkowego z 3 sierpnia 2022 r., stanowiące w istocie powtórzenie uwag do powyższego operatu wniesionych przez spółkę w piśmie z 24 sierpnia 2022 r., co do których biegła udzieliła wyjaśnień w piśmie z 2 września 2022r.
Również R. F. i B. S. wniosły odwołania od powyższej decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z 27 września 2022 r., po czym jednak cofnęły je pismem z 14 grudnia 2022 r.
Wojewoda Małopolski decyzją z 27 lutego 2023 r. znak WS-VI.7534.2.41.2022.PB, na podstawie art. 9a w związku z art. 129 ust. 5 pkt 2 i pkt 3 orz art. 128 ust. 4 u.g.n. oraz art. 138 § 1 pkt 1 i 3 w związku z art. 137 K.p.a., po rozpatrzeniu odwołania spółki M. S.A. - od części decyzji Prezydenta z 27 września 2022 r. ujętej w pkt 1 i pkt 2 sentencji oraz w zakresie rozstrzygnięcia dotyczącego zobowiązania Spółki do zapłaty odszkodowania ustalonego ww. decyzją, oraz na skutek uwzględnienia wycofania przez R. F. i B. S. odwołań od ww. decyzji I instancji:
I. utrzymał w mocy część decyzji zaskarżoną przez M. S.A.;
II. umorzył postępowanie w sprawie rozpatrzenia odwołań R. F. i B. S..
W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że z uwagi na zakres zaskarżenia określony w odwołaniu, decyzja organu I instancji w części dotyczącej umorzenia postępowania w sprawie ustalenia na rzecz R. F. i B. S. odszkodowania za zajęcie w okresach: od 1 stycznia 1989 r. do 31 grudnia 1989 r. oraz od 1 stycznia 1991 r. do 14 kwietnia 1992 r. przedmiotowej nieruchomości na podstawie decyzji Naczelnika w związku z budową magistrali ciepłowniczej EC S. oraz szkody powstałe w związku z ww. zajęciem, stała się ostateczna.
Powyższe wynika również z faktu, że pozostałe odwołujące się strony, które nie ograniczyły zakresu zaskarżenia, wycofały odwołania w toku postępowania przez organem II instancji i w ocenie Wojewody nie było przesłanek do nieuwzględnienia woli stron w tym zakresie. Zgodnie bowiem z art. 137 K.p.a. strona może cofnąć odwołanie przed wydaniem decyzji przez organ odwoławczy. Organ odwoławczy nie uwzględni jednak cofnięcia odwołania, jeżeli prowadziłoby to do utrzymania w mocy decyzji naruszającej prawo lub interes społeczny. Zdaniem Wojewody zaskarżona decyzja nie narusza prawa ani interesu społecznego.
Jak wynika z akt sprawy, decyzją z 14 kwietnia 1988 r. znak: G.8221/II/Kr/10/88 Urząd Dzielnicowy K.-P. na podstawie przepisów u.g.w.n. zezwolił K. Dyrekcji na czasowe zajęcie nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr [...] stanowiącej działkę nr [...] o pow. 0,0686 ha.
Według organu I instancji, z dokumentacji pozyskanej z Archiwum Zakładowego Starostwa Powiatowego w K., tj. pisma K. Dyrekcji Inwestycji Oddział II z 7 lutego 1991 r. znak: P-3/II/09/26/91 adresowanego do Delegatury Urzędu Miasta K. wynika, że R. F. otrzymała odszkodowanie za szkody wyrządzone na działce nr [...] w związku z realizacją ww. inwestycji. Na podstawie umowy z 9 listopada 1988 r. wypłacono odszkodowanie w kwocie 1 117 788,00 zł za zniszczenie utwardzonego placu i płyt betonowych, a na podstawie umowy z 27 lipca 1989 r. odszkodowanie w wysokości 102 352,00 zł za składniki rolne (5 jesionów, 1 orzech, 1 czereśnia, 2 jabłonie, 1 grusza, 3 śliwki, 1 bez). Ponadto według umowy z 6 listopada 1990 r. wypłacono odszkodowanie z tytułu niemożności użytkowania gruntu za 1989 r.
Niemniej organ II instancji zauważył, że R. F. występowała m.in. do Prezydenta Miasta Krakowa, Urzędu Rejonowego w K. i K. Dyrekcji Inwestycji Oddział II, podnosząc kwestię braku wypłacenia odszkodowania za zajęcie działki nr [...].
W odpowiedzi na powyższe K. Dyrekcja pismem znak [...] z 22 października 1992 r. poinformowała R. F. o niemożności wypłaty odszkodowania z uwagi na brak środków finansowych na ten cel.
R. F. i B. S. w piśmie do Urzędu Miasta K. z 21 maja 2020 r. wystąpiły o wypłacenie odszkodowania za zajęcie przedmiotowej nieruchomości w związku z budową magistrali ciepłowniczej EC S., które to odszkodowanie nie zostało wypłacone.
Organ II instancji przywołał i wyjaśnił treść art. 75 ust. 1 i art. 80 ust. 1obowiązującej w dniu wydania decyzji z 14 kwietnia 1988 r. u.g.w.n.
Akta organu I instancji potwierdzają, iż powyższa nieruchomość była zajęta w związku z realizacją ciepłociągu EC S. pomiędzy 14 kwietnia 1988 r a końcem 1990 r. Okoliczność ukończenia prac budowlanych przed 1991 r. potwierdza m.in. wyrys z mapy sytuacyjno-wysokościowej, obrazujący stan przedmiotowej nieruchomości w kwietniu 1991 r.
Dalej organ II instancji przywołał i wyjaśnił treść art. art. 128 ust. 1 i ust. 4 oraz art. 129 ust. 5 u.g.n.
Wskazał, że w aktualnym orzecznictwie sądowym wskazuje się również na fakt, iż każda nowa ustawa (nowa regulacja) obejmuje istniejące w chwili wejścia jej w życie stany faktyczne, a więc takie sytuacje, które powstały jeszcze przed wejściem w życie nowej regulacji. To z przepisu ustawy wynika czasami, że nie stosuje się jej do zdarzeń powstałych np. przed wejściem w życie danej regulacji. Jeżeli zaś takiego przepisu nie ma - co ma miejsce w przedmiotowej sprawie - to ustawa o gospodarce nieruchomościami obejmuje również sytuacje, które powstały przed wejściem jej w życie, są objęte jej materią i nie zostały dotychczas ostatecznie rozpoznane przez organy administracji. Stan prawny wywołany władczą ingerencją w prawo własności bez przyznania z tego tytułu odszkodowania trwa zatem nadal.
Organ odwoławczy wskazał, że organ I instancji ustalił, iż w związku z wydaniem decyzji z 14 kwietnia 1988 r. działka nr [...] została zajęta w związku z budową magistrali ciepłowniczej [...]
Zgodnie z ustaleniami Prezydenta Miasta Krakowa, beneficjentem ww. decyzji Naczelnika zezwalającej na zajęcie przedmiotowej działki, w celu realizacji odcinka ciepłociągu [...], jest obecne M. S.A., co potwierdzają dokumenty przesłane przez spółkę przy piśmie z 26 listopada 2021 r. znak: [...], potwierdzające inwentaryzację, odbiór końcowy i przyjęcia w dniu 8 sierpnia 1994 r. w posiadanie przez poprzednika prawnego ww. spółki, tj. M. w K., środka trwałego - ciepłociągu pn. Magistrala [...] Przedsięwzięcie III/3.
Kolejno organ odwoławczy przywołał i wyjaśnił treść art. 130 u.g.n.
Organ I instancji ustalił odszkodowanie na podstawie operatu szacunkowego z 3 sierpnia 2022 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, która ustaliła wysokość odszkodowania z tytułu zajęcia przedmiotowej nieruchomości oraz strat wynikających z braku możliwości korzystania z przedmiotowej nieruchomości w okresach od 14 kwietnia 1988 r do 31 grudnia 1988 r. oraz od 1 stycznia 1990 r. do 31 grudnia 1990 r.
Według stanu na datę wydania decyzji Naczelnika z 14 kwietnia 1988 r. działka nr [...] podlegała ustaleniom miejscowego planu i znajdowała się w terenach oznaczonych symbolem [...] - Terenu usług nauki/Tereny usług kultury oraz A.1.07.37.KNI - Ulica ruchu normalnego, co potwierdza pismo Wydziału Planowania Przestrzennego Urzędu Miasta Krakowa.
Rzeczoznawca majątkowy ustalając aktualną wartość nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodą porównywania parami wymienioną w art. 153 ust. 1 u.g.n., która polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz podejście dochodowe, metoda inwestycyjna - która polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje sieje przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.
Następnie organ II instancji przywołał i wyjaśnił treść § 4 rozporządzenia i wskazał, że w pozyskanym na potrzeby przedmiotowego postępowania operacie szacunkowym, rzeczoznawca majątkowy określając wysokość odszkodowania z tytułu braku możliwości korzystania z nieruchomości, dokonała określenia wartości rynkowej samego gruntu stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami.
Biorąc pod uwagę cel wyceny oraz uwarunkowania prawne i planistyczne przedmiotowej nieruchomości, dokonano analizy rynku poszukując transakcji rynkowych nieruchomościami, które przeznaczone były pod tereny usług publicznych bądź dla których "usługi publiczne" były jednym z przeznaczeń podstawowych.
Z uwagi na brak dostatecznej ilości transakcji spełniających powyższe założenia, analizę poszerzono na grunty w części przeznaczone pod usługi i w części pod tereny zielone, przy założeniu, że udział terenów zielonych nie będzie większy niż minimalny wskaźnik terenu biologicznie czynnego narzucony przez zapisy m.p.z.p., a także na grunty w przeważającej części przeznaczone pod usługi i w części pod tereny mieszkaniowe przy założeniu, że przeznaczenie mieszkaniowe dopuszcza zabudowę usługową. Z uwagi na ograniczoną liczbę transakcji nieruchomościami spełniających przyjęte kryteria, koniecznym było poszerzenie okresu badania cen na okres przekraczający 24 miesiące poprzedzające oszacowanie wartości nieruchomości. Analizę poszerzono na okres od czerwca 2019r.
Ostatecznie do porównania dobrano 3 nieruchomości położone w promieniu 2,5 km od wycenianej nieruchomości. Procedurę wyceny przedmiotowej nieruchomości według metody porównywania parami dla wybranych nieruchomości porównawczych przedstawiono w tabeli 4.
Ceny nieruchomości podobnych skorygowano poprawkami kwotowymi wynikającymi z różnic w atrybutach pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami podobnymi, a przedmiotem wyceny, spójnymi z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych. Średnia arytmetyczna skorygowanych poprawkami kwotowymi cen nieruchomości stanowi wartość jednostkową gruntu niezabudowanego.
Następnie biegła określiła wysokość odszkodowania z tytułu braku możliwości korzystania z nieruchomości, zgodnie z § 43 ust. 1 rozporządzenia, określającym, że przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: pkt 2) - utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie.
Organ II instancji wskazał, że na przedmiotowej nieruchomości przed wydaniem decyzji Naczelnika z 14 kwietnia 1988 r., zlokalizowany był zespół garaży blaszanych, które w związku z budową magistrali Ciepłowniczej EC S. właściciele musieli rozebrać, co potwierdza pismo Urzędu Dzielnicowego K. - P. z 7 sierpnia 1987 r. znak: [...]
Z kolei w piśmie Urzędu Dzielnicowego K.-P. z 20 lutego 1991 r. Wydział Architektury ponownie zezwolił na postawienie garaży i wykonanie ogrodzenia na działce [...] przy ul. [...].
Podsumowując organ odwoławczy stwierdził, że nie ma wątpliwości, iż biegła określiła wartość nieruchomość stosując podejście oraz metodę i technikę szacowania nieruchomości przewidziane przepisami ww. rozporządzenia, a także uwzględniła cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wypełniając tym samym również dyspozycję art. 154 ust. 1 u.g.n.
Wartość rynkową prawa własności całej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ustalił na kwotę 670 503,00 zł, a w konsekwencji wysokość wynagrodzenia za zajęcie w okresach od 14 kwietnia 1988 r. do 31 grudnia 1988 r. oraz od 1 stycznia 1990 r. do 31 grudnia 1990 r. pod budowę magistrali ciepłowniczej na działce nr [...] powierzchni 415 m2 biegła określiła na kwotę łączną 49 126,00 zł.
Wysokość wynagrodzenia z tytułu braku możliwości korzystania z nieruchomości odpowiada wysokości czynszu, jaki w tym okresie można byłoby uzyskać za pas zajętości terenu nieruchomości.
Do określenia wysokości stawki czynszu biegła zastosowała metodę inwestycyjną, mieszczącą się w podejściu dochodowym, techniką kapitalizacji prostej, w której stawkę za dzierżawę nieruchomości określono jako pochodną rocznego dochodu z nieruchomości.
Pozyskana opinia nie zawiera niejasności, omyłek czy błędów rachunkowych, co w ocenie organu odwoławczego pozwalało na jej przyjęcie jako dowód w sprawie.
Przechodząc do zarzutu odwołania, że organ I instancji nieprawidłowo zastosował i przyjął, że M. S.A. jest podmiotem zobowiązanym do zapłaty odszkodowania za zajęcie nieruchomości na podstawie decyzji Naczelnika, to zdaniem organu odwoławczego w świetle akt spraw nie znajduje on uzasadnienia.
Zgodnie z dokumentacją znajdującą się w aktach organu I instancji, M. S.A. w K. z dniem 8 sierpnia 1994 r. objęło w posiadanie ciepłociąg pn. Magistrala [...] Przedsięwzięcie III/3, co potwierdzają dokumenty przesłane przez spółkę M. S.A. w K. przy piśmie z 26 listopada 2021 r. znak: RDP/0710/3/2020.
Dla potrzeb stosowania art. 132 ust. 6 u.g.n. nie ma znaczenia, kto w przeszłości, w dacie wywłaszczenia, mógł wypłacić odszkodowanie (czy był to Skarb Państwa, czy inny podmiot). Istotne jest bowiem to, kto w chwili złożenia współczesnego wniosku o ustalenie odszkodowania, w istniejących okolicznościach faktycznych i prawnych, nadal jest beneficjentem decyzji ograniczającej korzystanie z nieruchomości.
Z kolei zarzut braku ustaleń odnośnie lokalizacji na działce nr [...] w przeszłości i obecnie urządzeń ciepłowniczych zrealizowanych na podstawie decyzji Naczelnika, w tym brakiem ustalenia, czy urządzenia zrealizowane na podstawie zezwolenia zawartego w ww. decyzji istnieją i nadal są eksploatowane, również nie może być uwzględniony, bowiem akta organu I instancji potwierdzają zajęcie przedmiotowej nieruchomości w związku z budową magistrali ciepłowniczej EC S..
Powyższe wynika również z korespondencji pomiędzy Urzędem Rejonowym w K. a K. Dyrekcją dotyczącej nie uregulowanej należności odszkodowawczej dla R. F. z tytułu zajęcia przedmiotowej nieruchomości na cele budowy magistrali ciepłowniczej EC S..
Z kolei kwestia, czy obecnie na przedmiotowej nieruchomości w dalszym ciągu pozostaje ciepłociąg EC S. nie ma wpływu na ustalenie odszkodowania.
Natomiast odnosząc się do zarzutów Spółki dotyczących zastrzeżeń co do prawidłowości operatu szacunkowego z 3 sierpnia 2022 r., organ odwoławczy wskazał, że stanowią one powtórzenie zastrzeżeń do ww. operatu, jakie spółka wniosła do organu I instancji w piśmie z 24 sierpnia 2022 r., co do których biegła udzieliła wyjaśnień w piśmie z 2 września 2022 r., które organ przytoczył i stanowisko rzeczoznawcy podzielił.
Organ II instancji stwierdził też, że zarzut dotyczący przyjętej w operacie szacunkowym wysokości stopy kapitalizacji dotyczy zagadnienia z zakresu wiedzy specjalnej rzeczoznawcy, a zatem podważenie założeń i wyliczeń biegłej wymagałoby przedstawienia przez stronę przekonującego stanowiska i wyjaśnień osoby posiadającej w tym zakresie stosowne kwalifikacje. Jednocześnie podkreślił, że biegła wyjaśniła, iż poziom stopy kapitalizacji zastosowała po przeprowadzeniu wnikliwej analizy, zaś w operacie przedstawione zostały założenia oraz wzór, w oparciu o które obliczono wartość.
Ponadto dla potrzeb wyceny biegła przeprowadziła analizę nieruchomości niezabudowanych, położonych na terenie miasta Krakowa, która to analiza stanowiła podstawę do rzetelnego i prawidłowego doboru nieruchomości porównawczych i została dokonana w oparciu o faktycznie odnotowane transakcje rynkowe.
W związku z powyższym organ II instancji stwierdził, że odnośne zarzuty odwołania nie mogły zostać uwzględnione w świetle udzielonych przez biegłą wyjaśnień, które organ odwoławczy uznał za wyczerpujące i przekonujące.
Organ odwoławczy podkreślił, że strona odwołująca nie przedstawiła w toku prowadzonego postępowania innego operatu szacunkowego, sporządzonego w związku z wynagrodzeniem za brak możliwości użytkowania przedmiotowej nieruchomości, który mógłby stanowić swego rodzaju alternatywę dla wyceny autorstwa rzeczoznawcy majątkowej M. W.-O. z 3 sierpnia 2022r. Jest to o tyle istotne, że subiektywne przekonanie strony, iż wskazana w operacie szacunkowym cena za wywłaszczoną nieruchomość jest niewłaściwa, nie świadczy o wadliwości operatu, skoro strona nie przedstawiła alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej dla potrzeb postępowania wywłaszczeniowego.
Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji.
Co więcej, w orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, iż zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Wynika z tego, że ocenie organu administracji ani sądu administracyjnego, nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania.
W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzeniu, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. Ani sąd ani organ nie dysponują wiadomościami specjalnymi pozwalającymi uznać, czy operat prawidłowo ustala wartość nieruchomości, co świadczy o konieczności przeprowadzenia dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego. Należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. ocena prawidłowości operatu należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i ust. 1a u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym podkreślić należy, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości.
Na zakończenie organ odwoławczy wskazał, że z ustaleń organu I instancji wynika, iż umową z 6 listopada 1990 r. uregulowana została kwestia odszkodowania za zajęcie przedmiotowej nieruchomości w roku 1989. Jednocześnie organ I instancji ustalił, że inwestycja objęta zezwoleniem z 14 kwietnia 1988 r. co prawda została zakończona w 1994 r., to jednak realizowana była na terenie działki nr [...], zaś od początku 1991 r. R. F. podejmowała czynności zmierzające do uzyskania zgody na wykonanie wjazdu na teren posesji zlokalizowanej na ww. nieruchomości, a zatem musiała się ona znajdować w jej posiadaniu.
W związku z powyższym postępowanie w sprawie przyznania wnioskodawczyniom odszkodowania za okresy od 1 stycznia 1989 r. do 31 grudnia 1989 r. oraz od 1 stycznia 1991 r. do 14 kwietnia 1992 r. było bezprzedmiotowe i podlegało umorzeniu, co prawidłowo uczyniono w pkt. 3 sentencji decyzji I instancji.
Skarżąca M. S.A. w K. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na powyższą decyzję Wojewody Małopolskiego z 27 lutego 2023 r.
Skarżonej decyzji spółka zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego, które miały wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania, to jest:
1. art. 7, art. 77 § 1 w zw. z art. 107 § 3 K.p.a. poprzez brak wszechstronnego i wyczerpującego wyjaśnienia wszystkich okoliczności w sprawie i nierozpatrzenie we właściwy sposób materiału dowodowego, w tym w szczególności operatu szacunkowego, jak również w zakresie ustalenia podmiotu zobowiązanego do wypłaty odszkodowania, w sposób nie uwzględniający interesu skarżącego, co w konsekwencji skutkowało utrzymaniem decyzji I instancji;
2. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 i art. 84 § 1 K.p.a. poprzez brak wyczerpującego i wszechstronnego zgromadzenia materiału dowodowego, co przełożyło się na ustalenie w sposób nieprawidłowy wartości odszkodowania, jak również pominięcie i niewskazanie przyczyn, dla których jako podstawę ustalenia odszkodowania pominięto zastrzeżenia skarżącego;
3. art. 80 w zw. z art. 140 K.p.a. i w zw. z § 43 ust. 3 rozporządzenia, poprzez błędną ocenę wartości dowodowej operatu szacunkowego;
4. art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez jego zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji I instancji, zamiast jej uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania, co w konsekwencji doprowadziło do utrzymania w mocy wadliwej decyzji;
5. art. 138 § 2 K.p.a. poprzez niezastosowanie i utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji I instancji i nieprzekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, pomimo istnienia szeregu istotnych naruszeń przepisów postępowania przed organem I instancji, co przesądza o wadliwości tej decyzji i konieczności ponownego rozpoznania sprawy przez organ I instancji;
6. art. 132 ust. 6 w zw. z art. 124 ust. 1 u.g.n. poprzez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że M. S.A. jest podmiotem zobowiązanym do zapłaty odszkodowania za zajęcie nieruchomości na podstawie decyzji Naczelnika udzielającej zezwolenia inwestorowi K. Dyrekcji na czasowe zajęcie nieruchomości opisanych w załączniku w związku z budową magistrali EC S. przeds. III zad. 2, 3, 4, podczas gdy wskazany przepis, wskazuje, że obowiązek zapłaty odszkodowania obciąża osobę lub jednostkę organizacyjną, która uzyskała zezwolenie na założenie lub przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, pomimo, iż M. S.A. w K. nie była adresatem ww. decyzji i na dzień złożenia współczesnego wniosku przez R. F. i B. S. o wypłatę odszkodowania nie jest beneficjentem ww. decyzji;
7. art. 130 ust. 1, art. 134 u.g.n. w zw. z § 43 ust. 3 rozporządzenia, poprzez utrzymanie w mocy decyzji I instancji wydanej na podstawie operatu szacunkowego, w którym została zawyżona wartość odszkodowania, pomimo licznych zastrzeżeń w tym zakresie podnoszonych przez skarżącego w odwołaniu, w szczególności w zakresie przyjęcia przez rzeczoznawcę błędnych założeń co do właściwego stanu, przeznaczenia i wartości nieruchomości;
8. art. 157 ust. 1 u.g.n. poprzez niezastosowanie wskutek błędnego przyjęcia, iż skarżąca, jako przedsiębiorstwo przesyłowe, zobowiązane było do zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, w sytuacji kiedy nie zgadzało się z operatem sporządzonym przez rzeczoznawcę oraz poprzez przyjęcie, iż nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, podczas gdy na organie administracyjnym spoczywa obowiązek ustalenia i wyjaśnienie wszystkich wątpliwości i ocena wartości dowodowej zebranego materiału dowodowego w sprawie.
Mając na uwadze wskazane powyżej zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w części dotyczącej pkt. I oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta z 27 września 2022 r. w części dotyczącej pkt 1 i 2 w zakresie rozstrzygnięcia dotyczącego ustalenia wysokości odszkodowania na rzecz R. F. i B. S. oraz w zakresie rozstrzygnięcia dotyczącego zobowiązania M. S.A. w K. do zapłaty odszkodowania, a także o zasądzenie od Wojewody Małopolskiego na rzecz skarżącej kosztów postępowania w sprawie wedle norm prawem przewidzianych.
W uzasadnieniu zarzutów skarżąca podniosła m.in., że rzeczoznawca majątkowy błędnie określił w operacie szacunkowym wysokość odszkodowania. Ustalenia zawarte w operacie nie zostały poddane właściwej analizie. Organ I instancji pominął przedstawione przez skarżącą zastrzeżenia co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.
Organ II instancji jedynie powielił zawarte w uzasadnieniu decyzji pierwszoinstancyjnej ustalenia w przedmiocie wysokości odszkodowania, które w ocenie skarżącej zostały powzięte na podstawie niepełnej i błędnej oceny oszacowania tego odszkodowania w operacie szacunkowym.
Skarżąca podnosiła, że nie jest podmiotem zobowiązanym do zapłaty odszkodowania w związku budową magistrali ciepłowniczej EC S. oraz tytułem szkody powstałej w związku z zajęciem nieruchomości. Zezwolenie na czasowe zajęcie nieruchomości opisanych w załączniku tejże decyzji udzielone zostało na rzecz K. Dyrekcji Inwestycji Odział II w K. - przedsiębiorstwa państwowego i to ten podmiot został zobowiązany do zapłaty odszkodowania.
M. nie jest następcą prawnym ww. podmiotu i tym samym nie odpowiada za jego zobowiązania. Skarżąca wielokrotnie wskazywała w toku postępowania w sprawie o ustalenie odszkodowania na okoliczność, że nie uczestniczyła w procedurze przygotowawczej od strony formalnoprawnej inwestycji związanej z budową sieci ciepłowniczej m.in. na nieruchomości oznaczonej jako dz. nr [...].
Co istotne, zdaniem skarżącej organ II instancji w uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia formułuje sprzeczne wnioski, to jest z jednej strony wskazuje, że dla ustalenia podmiotu zobowiązanego w trybie art. 132 ust. 6 u.g.n nie ma znaczenia, kto mógł w przeszłości wypłacić odszkodowanie (czy był to Skarb Państwa, czy inny podmiot), z drugiej zaś wskazuje, iż istotne znaczenie ma kto w chwili złożenia współczesnego wniosku o ustalenie odszkodowania, w istniejących okolicznościach faktycznych i prawnych, nadal jest beneficjentem decyzji ograniczającej korzystanie z nieruchomości, jako gestor urządzeń przesyłowych.
W ocenie skarżącej istotne znaczenie dla niniejszej sprawy, zarówno w kontekście wskazania podmiotu zobowiązanego do zapłaty odszkodowania, jak również dla ustalenia wysokości odszkodowania, ma okoliczność, że na rozpatrywanej nieruchomości oznaczonej jako dz. nr [...] sieć ciepłownicza zrealizowana na podstawie decyzji Naczelnika nie istnieje, tym samym nie jest eksploatowana.
W takim przypadku nie sposób wskazywać - jak to czyni organ II instancji - że M. S.A. w K. jest beneficjentem decyzji ograniczającej korzystanie z nieruchomości, że w dalszym ciągu korzysta z uprawnienia przyznanego ww. decyzją, co w konsekwencji doprowadziło do niewłaściwego zastosowania przepisu art. 132 ust. 6 w zw. z art.124 ust. 1 u.g.n. jako podstawy zobowiązania skarżącej do zapłaty odszkodowania.
Na marginesie skarżąca wskazała, że poza zakresem niniejszej sprawy jest okoliczność, iż na nieruchomości w latach 2000 wybudowana została nowa sieć ciepłownicza, której decyzja z roku 1988 r. nie obejmuje.
W rzeczywistości organ II instancji nie wyjaśnił istotnej kwestii, jaką jest określenie kto aktualnie jest zobowiązany do wypłaty odszkodowania za czasowe zajęcie nieruchomości, w tym w szczególności nie przeanalizował kwestii następstwa prawnego w odniesieniu do adresata decyzji Naczelnika.
Zdaniem skarżącej organ administracji publicznej w toku postępowania nie może zwolnić się z obowiązku zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, powołując się na wiadomości specjalne, posiadane przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z treścią art. 156 u.g.n, operat szacunkowy jest formą sporządzonej na piśmie opinii rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. W toku postępowania administracyjnego stanowi dowód z opinii biegłego, który podlega takim samym dyrektywom procesowym, jak inne dowody przeprowadzone w postępowaniu administracyjnym, a więc m.in. podlega wszechstronnej ocenie organu na podstawie art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.
W rozpatrywanej sprawie ograniczenie korzystania przez właścicieli z przedmiotowej nieruchomości oraz wykonywanie uprawnień przez podmiot -inwestora (. Dyrekcję), któremu udzielono zezwolenia na korzystanie z nieruchomości, nastąpiło zgodnie z m.p.z.p.
Aby możliwe było ustalenie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, niezbędnym jest w pierwszej kolejności wystąpienie zdarzenia, w wyniku którego powstała szkoda lub, z którym wiąże się zmniejszenie wartości nieruchomości, a także nieprzywrócenie tej nieruchomości do stanu poprzedniego, co z kolei prowadzi do wniosku, że może ono nastąpić dopiero po zakończeniu określonych w decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości robót, gdyż dopiero wtedy wiadomo, jaka jest wartość poniesionych szkód i czy doszło do zmniejszenia wartości nieruchomości (wyrok NSA z 19 lutego 2014 r. sygn. I OSK 1607/12).
Przy czym co istotne, szczegółowe zasady określenia wartości poniesionych szkód na nieruchomości oraz określenia zmniejszenia wartości nieruchomości, o których to elementach odszkodowania jest mowa w art. 128 ust.4 u.g.n, zawarte są w § 43 rozporządzenia. Przy określeniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości uwzględniać należy, rozumiany jako przeznaczenie nieruchomości, stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji oraz na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji (zakończenie inwestycji), a także utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji. W ustępie trzecim przepis stanowi zaś, że przy określeniu zmniejszenia wartości nieruchomości uwzględnia się: zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie korzystania z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonywania czynności związanych z konserwacją oraz z usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń.
Skarżąca zgłaszała zastrzeżenia do ww. operatu, wskazując na liczne uchybienia rzeczoznawcy, które nie zostały uwzględnione przez organ II instancji przy dokonaniu i oceny wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy przy ustaleniu wysokości odszkodowania powinien wziąć pod uwagę stan i przeznaczenie nieruchomości na dzień wydania decyzji o czasowym zajęciu nieruchomości. W istocie na dzień wydania decyzji na nieruchomości nie było jeszcze zlokalizowanej sieci ciepłowniczej, bowiem dopiero ww. decyzja dawała możliwość przystąpienia do realizacji inwestycji budowy sieci przesyłowej na nieruchomości oznaczonej jako dz. [...]. Aktualnie ww. działka położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon św. J.- T.". Zgodnie z zapisami ww. planu teren oznaczony symbolem U7 - tereny zabudowy usługowej, linia dopuszczalności zabudowy dzieli teren działki [...] w stosunku 2/3 (pod zabudowę) do 1/3 (bez prawa pod zabudowę). Do roku 1988 r. ww. nieruchomość była objęta miejscowym planem ogólnym, który wskazywał, iż jest ona przeznaczona pod tereny "usług nauki i kultury - [...]" (w [...] cz.) oraz "[...] - ulica ruchu normalnego.
Do wyceny rzeczoznawca zgodnie dyspozycją § 43 rozporządzenia, powinien uwzględnić pierwotny przebieg sieci zrealizowanej (po zakończeniu inwestycji) w ramach zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości wydanego przez Naczelnika D. K.-P. z 14 kwietnia 1988 r.
Sieć ciepłownicza 2 x Dn 800 zlokalizowana była we wschodniej stronie nieruchomości (zgodnie z zapisami miejscowego planu ogólnego - ulica ruchu normalnego), wobec czego na potrzeby oszacowania wartości odszkodowania należy wziąć pod uwagę rynek nieruchomości gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod komunikacie, zgodnie z stanem i przeznaczeniem nieruchomości na dzień wydania decyzji z uwzględnieniem stanu nieruchomości na dzień zakończenia inwestycji). Rzeczoznawca majątkowy ustalając wysokość odszkodowania błędnie założył, niezgodnie ze stanem faktycznym i wynikającym z dokumentów planistycznych obowiązujących na dzień 14 kwietnia 1988 r., iż rozpatrywana sieć zlokalizowana była na terenie usług, a nie komunikacji. Organy obu instancji nie uwzględniły ww. istotnej dla okoliczności, co w konsekwencji doprowadziło do ustalenia odszkodowania w zawyżonej wysokości.
Okoliczność sporządzenia operatu przez rzeczoznawcę majątkowego posiadającego wiedzę specjalną zdaniem skarżącej nie zwalnia organu z obowiązku całościowego wyjaśnienia sprawy i oceny przeprowadzonych dowodów, gdyż to organ administracji, a nie biegły, posiada kompetencję, ale i obowiązek załatwienia sprawy. Wynika to wprost z art. 130 ust. 2 u.g.n., który wskazuje, że ustalenie wartości odszkodowania następuje przez organ, a operat jest jedynie opinią rzeczoznawcy majątkowego określającą wartość nieruchomości. W doktrynie i orzecznictwie sądowoadministracyjnym ugruntowane jest stanowisko, iż organ ocenia swobodnie opinię biegłego na podstawie zasad wiedzy, nie jest więc związany tą opinią.
Co istotne, organ nie może przy tym ograniczyć się w uzasadnieniu decyzji do powielenia konkluzji zawartej w opinii biegłego, lecz obowiązany jest skontrolować prawidłowość rozumowania biegłego (wyrok NSA z 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1894/12).
Operat szacunkowy stanowi wprawdzie sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowanych odnośnie szacowania nieruchomości, ale jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 K.p.a.
Z kolei w świetle wyroku NSA z 23 października 2014 r., sygn. I OSK 534/13 nietrafny jest pogląd, że rolą organu administracji jest ocena sporządzonej wyceny wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu i logiki wywodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Stwierdzenie, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Organ administracji może natomiast, jest wręcz do tego obowiązany, jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania, zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy.
Wojewoda Małopolski w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.
W piśmie procesowym z 21 czerwca 2023 r. uczestniczka R. F. wniosła do Sądu o "przyjście mi z pomocą i naliczenie mi rozsądnych kwot naliczonych przez Wysoki sąd, jak chodzi o zadośćuczynienie". Wskazała, że jej działka została całkowicie zniszczona, zdewastowana i zdemolowana. Wymieniła szereg elementów i urządzeń, które zostały na działce zniszczone. Podniosła dotkliwe niedogodności życiowe, które spotkały ją w związku z wywłaszczeniem.
W kolejnych pismach procesowych z 6 lipca 2023 r. R. F. i B. S. wyraziły poczucie niesprawiedliwości w związku z decyzją organów administracyjnych o braku możliwości zabudowy ich działki.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2022 r., poz. 2492) oraz art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1634), dalej "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach tej kontroli sąd bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 145 § 1 P.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a.
Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami Sąd stwierdził, że nie ma podstaw do wyeliminowania jej z obrotu prawnego, bowiem odpowiada ona prawu, a skarga nie jest zasadna.
Należy podkreślić, szczególnie wobec stanowiska formułowanego przez uczestniczki – właścicielki działki nr [...], że zakres możliwego orzekania przez Sąd w niniejszej sprawie jest wyznaczony granicami sprawy administracyjnej, określonej przepisami prawa materialnego. Sąd aprobuje rozstrzygnięcie i ocenę prawną wyrażoną w zaskarżonej decyzji. Należy także stwierdzić, że istotne elementy stanu faktycznego przedstawiają się tak, jak to wskazał organ II instancji.
Przeprowadzona przez Sąd kontrola wykazała, że zaskarżona decyzja została wydana w niezawierającym istotnych wad procesowych postępowaniu; spełnia wymogi określone w art. 107 § 1 i § 3 K.p.a., a treść uzasadnienia decyzji świadczy o tym, że wydanie kwestionowanej decyzji poprzedziło wystarczająco dokładne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla podejmowanego w sprawie rozstrzygnięcia (art. 7 i art. 77 K.p.a.). Ocena ta nie nosi cech dowolności (art. 80 K.p.a.). Zgodnie zaś z art. 107 § 3 K.p.a. w decyzji zawarto podstawowe jej elementy, wskazano uzasadnienie faktyczne i prawne. W szczególności uzasadniono stanowisko organu i wyjaśniono podstawy prawne rozstrzygnięcia z przytoczeniem przepisów prawa.
W tym stanie rzeczy Sąd podzielił argumentację rozstrzygnięcie organu II instancji, ponieważ jest ona zgodna z obowiązującym prawem. Poczynione w przedmiotowej sprawie ustalenia organu odwoławczego obejmują okoliczności istotne dla wydanego rozstrzygnięcia w zakresie oceny zaistnienia przesłanek do orzeczenia o ustaleniu i wypłacie na rzecz właścicielek nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] odszkodowania w wysokości 24 563,00 zł z tytułu zajęcia przedmiotowej nieruchomości w okresach: od 14 kwietnia 1988 r. do 31 grudnia 1988r. oraz od 1 stycznia 1990 r. do 31 grudnia 1990 r. na podstawie decyzji Naczelnika z 14 kwietnia 1988 r., w związku z budową magistrali ciepłowniczej EC S. oraz szkody powstałe w związku z ww. zajęciem, za udział ˝ cz. w ww. nieruchomości.
Ustalenia stanowiące podstawę faktyczną rozstrzygnięcia, które w uzasadnieniu decyzji zostały powołane, znajdują odzwierciedlenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Nie budzą one zastrzeżeń co do ich prawidłowości.
Powyższa prawidłowa ocena dokonana przez organ odwoławczy zasadnie skutkowała zaakceptowaniem rozstrzygnięcia organu I instancji aprobującego wnioski z podstawowego dowodu w sprawie – operatu szacunkowego z 3 sierpnia 2022 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. W.-O..
Bezsporne w rozpatrywanej sprawie były następujące okoliczności.
Po pierwsze, decyzją Naczelnika w trybie przepisów u.g.w.n. zezwolono K. Dyrekcji na czasowe zajęcie nieruchomości położonych w b. gm. kat. Z. , w tym części nieruchomości objętej księgą wieczystą KW [...] oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0415 ha, na cele budowy magistrali ciepłowniczej EC S. w ramach przedsięwzięcia II, zadanie 3 i 4.
Ww. decyzją zobowiązano inwestora do przywrócenia terenu do stanu poprzedniego po zakończeniu prac oraz wypłacenia odszkodowania za straty poniesione wskutek czasowego zajęcia. Wyjaśniono, że właścicielom nieruchomości objętych ww. zezwoleniem przysługuje od jednostki, której udostępniono nieruchomość, odszkodowanie za straty wyrządzone wskutek czasowego zajęcia. Ponadto wyjaśniono, że odszkodowanie za straty w zasiewach, uprawach i zbiorach powinno być ustalone i wypłacone w ciągu dwóch miesięcy od powstania szkody, natomiast za pozostałe szkody nie później niż w ciągu 3 miesięcy po ustaniu zajęcia. W przypadku braku porozumienia między stronami, tj. właścicielem i inwestorem, odszkodowanie miało być ustalane przez terenowy organ administracji państwowej.
Po drugie, R. F. i B. S. są właścicielkami udziałów przedmiotowej nieruchomości w wielkości 1/4 cz. każda. Następstwo prawne i uprawnienia związane z własnością organy obu instancji rzetelnie i drobiazgowo wyjaśniły, co Sąd przywołał w pierwszej części niniejszego uzasadnienia.
Po trzecie, sprawa dotyczy wynagrodzenia za zajęcie części przedmiotowej nieruchomości, to jest pasa ww. nieruchomości o pow. 0,0415 ha, w okresach: od 14 kwietnia 1988 r. do 31 grudnia 1988 r. oraz od 1 stycznia 1990 r. do 31 grudnia 1990r., w kwocie 28 598,00 zł za każdy z tych dwóch okresów.
Wniosek bowiem dotyczył okresu 4 lat od dnia wydania decyzji Naczelnika 14 kwietnia 1988 r., do 14 kwietnia 1992 r., ponieważ na podstawie decyzji Naczelnika nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] została czasowa zajęta przez K. Dyrekcję w zw. z budową magistrali ciepłowniczej EC S.. Roboty inwestycyjne prowadzone na terenie działki nr [...] zostały zakończone w 1990 r.
Natomiast na podstawie umowy z 9 listopada 1988 r. wypłacono R. F. odszkodowanie w kwocie 1 117 788,00 zł za zniszczenie utwardzonego placu i płyt betonowych, na podstawie umowy z 27 lipca 1989 r. odszkodowanie w wysokości 102 352,00 zł za składniki rolne (5 jesionów, 1 orzech, 1 czereśnia, 2 jabłonie, 1 grusza, 3 śliwki, 1 bez, ponadto według umowy z 6 listopada 1990 r. wypłacono odszkodowanie z tytułu niemożności użytkowania gruntu za 1989 r.
Po czwarte, operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie organów jak każdy dowód, stosownie do art. 77 § 1 K.p.a.
Po piąte, dokumenty przesłane przez Spółkę przy piśmie z 26 listopada 2021r. znak: RDP/0710/3/2020 potwierdzają inwentaryzację, odbiór końcowy i przyjęcie w dniu 8 sierpnia 1994 r. w posiadanie przez Miejskie Przedsiębiorstwo Energetyki Cieplnej w K. S.A., środka trwałego - ciepłociągu pn. Magistrala S. Przedsięwzięcie III/3 (k. 225-228 akt adm. I instancji).
Po szóste, w sprawie na zlecenie organu I instancji uprawniony rzeczoznawca majątkowy M. W.-O. w operacie szacunkowym z 3 sierpnia 2022 r. wyznaczyła wysokość wynagrodzenia z tytułu braku możliwości korzystania z przedmiotowej nieruchomości na kwotę 49 126,00 zł. W piśmie z 2 września 2022r. rzeczoznawca majątkowy odniosła się do zarzutów Spółki do operatu szacunkowego.
Sporne natomiast było: po pierwsze, czy organ I instancji prawidłowo zobowiązał do zapłaty odszkodowania M. S.A.;
po drugie, czy sporządzony w sprawie operat szacunkowy jest prawidłowy i wyznacza odszkodowanie we właściwej wysokości;
po trzecie, jaki jest zakres oceny przez organ operatu szacunkowego i zawartej w nim wiedzy specjalnej;
po czwarte, sporna była wykładnia art. 157 u.g.n. w szczególności w zakresie podmiotu uprawnionego lub zobowiązanego do wystąpienia w sprawie kontroli operatu do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.
We wszystkich tych kwestiach, zdaniem Sądu, trafne i zgodne z prawem jest stanowisko organów.
Podstawę materialnoprawną kontrolowanej decyzji stanowi art. 129 ust. 5 pkt 2 i pkt 3 w zw. z art. 128 ust. 4 u.g.n. oraz odpowiednie przepisy u.g.w.n. i rozporządzenia.
Jak słusznie wskazały organy obu instancji, zgodnie z art. 75 ust. 1 u.g.w.n. zakładanie i przeprowadzanie na nieruchomościach, zgodnie z decyzją o lokalizacji inwestycji, ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń technicznych łączności i sygnalizacji, a także innych podziemnych lub nadziemnych urządzeń technicznych niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, wymaga zezwolenia terenowego organu administracji państwowej.
W myśl zaś art. 80 ust. 1 i 2 ww. ustawy właścicielowi nieruchomości przysługiwało odszkodowanie za straty związane z zajęciem i przeprowadzeniem prac, o których mowa w art. 75 ust. 1 tej ustawy. Zobowiązanym do wypłaty ww. odszkodowania była jednostka, której udostępniono nieruchomość. Sprawa odszkodowania była w pierwszej kolejności regulowana w drodze porozumienia między stronami (właścicielem nieruchomości i jednostką, której udostępnioną nieruchomość). Natomiast w przypadku braku porozumienia ww. odszkodowanie ustalał terenowy organ administracji państwowej z zastosowaniem zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.
Zgodnie z art. 80 ust. 3 u.g.w.n. odszkodowanie za straty w zasiewach, uprawach i zbiorach powinno być ustalone i wypłacone w ciągu 2 miesięcy od powstania straty, a za inne straty - nie później niż w ciągu 3 miesięcy po ustaniu zajęcia, jeżeli ustalenie odszkodowania następuje w drodze decyzji, termin do wypłaty odszkodowania biegnie od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.
Odnośnie aktualnych wniosków o odszkodowanie podstawą do ustalenia odszkodowania za szkody poniesione przez właściciela w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości dokonanym na podstawie poprzednio obowiązujących ustaw jest art. 128 ust. 4 w zw. z art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. Art. 128 ust. 4 ww. ustawy stanowi, iż odszkodowanie przysługuje także za szkody powstałe wskutek m.in. ograniczenia na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n. sposobu korzystania z nieruchomości. Takie odszkodowanie winno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.
Zgodnie natomiast z art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. starosta wykonujący zadania zlecone z zakresu administracji rządowej wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, gdy nastąpiło pozbawienie praw do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie. Ww. przepis znajduje zastosowanie także w sytuacji, gdy nastąpiło ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości bez ustalenia odszkodowania.
Stosownie do art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. przepis ten ma zastosowanie do stanów faktycznych sprzed wejścia w życie u.g.n., zaistniałych przed 1 stycznia 1998r., ale dotyczy tylko tych spraw, w których do tej pory nie zostało ustalone i wypłacone odszkodowanie z tego tytułu, a przepisy, na podstawie których nastąpiło przejęcie, przewidywały takie odszkodowanie.
Jak słusznie przy tym wskazał organ odwoławczy, w orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowane jest stanowisko, zgodnie z którym nie można przyjąć poglądu, że warunkiem zastosowania art. 129 ust. 5 u.g.n. przepisu jest okoliczność, aby stan faktyczny, do którego przepis ten miałby być zastosowany, istniał w dacie wejścia w życie u.g.n. Warunek taki nie wynika z treści art. 129 ust 5 u.g.n. (por. wyrok NSA z 21 grudnia 2009 r., sygn. I OSK 1111/08).
Z kolei w myśl art. 132 ust. 6 u.g.n. obowiązek zapłaty odszkodowania za szkody powstałe wskutek zdarzeń wymienionych w art. 124, art. 124b, art. 125 i art. 126 oraz za zmniejszenie wartości nieruchomości z tego powodu obciąża osobę lub jednostkę organizacyjną, która uzyskała zezwolenie odpowiednio na założenie lub przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, o którym mowa w art. 124 ust. 1.
W odpowiedzi na jeden z głównych zarzutów skargi trzeba wskazać, że jak słusznie wskazał organ odwoławczy, dla potrzeb stosowania art. 132 ust. 6 u.g.n. nie ma znaczenia, kto w przeszłości, w dacie wywłaszczenia, mógł wypłacić odszkodowanie (czy był to Skarb Państwa, czy inny podmiot). Istotne jest bowiem to, kto w chwili złożenia współczesnego wniosku, w istniejących okolicznościach faktycznych i prawnych, nadal jest beneficjentem decyzji ograniczającej korzystanie z nieruchomości (por. wyrok WSA w Poznaniu z 7 lipca 2021 r., sygn. II SA/Po 309/21 – powołane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl).
Nie ulega wątpliwości Sądu, że skarżąca nadal jest beneficjentem decyzji ograniczającej korzystanie z nieruchomości, jako gestor urządzeń przesyłowych, zarówno poprzednio istniejących, zrealizowanych w trakcie inwestycji w latach 1988-1991, następnie modernizowanych, a wreszcie zastąpionych nową siecią, pełniącą przecież tę samą funkcję na tej samej działce.
Sam fakt, że obecnie sieć ciepłownicza zrealizowana na podstawie decyzji Naczelnika nie istnieje i nie jest eksploatowana, nie ma istotnego znaczenia w niniejszej sprawie, w szczególności, gdy bezsporną okolicznością jest dokonanie przez M. S.A. w dniu 8 sierpnia 1994 r. inwentaryzacji, odbioru końcowego i przyjęcia w posiadanie środka trwałego - ciepłociągu pn. Magistrala Skawińska Przedsięwzięcie III/3 m.in. na przedmiotowej działce.
Organy wyjaśniły we właściwy sposób wszelkie kwestie dotyczące określenia, kto aktualnie jest zobowiązany do wypłaty odszkodowania za czasowe zajęcie nieruchomości.
Przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. uwzględnia się w szczególności:
1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji;
2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie.
Przez stan zagospodarowania w przypadku nieruchomości zabudowanej rozumie się przeznaczenie i sposób wykorzystywania obiektów budowlanych oraz ich stan techniczny, a także cechy tych obiektów, a w szczególności gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie względem linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu.
Przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. uwzględnia się:
1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;
2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;
3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;
4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. (§ 43 rozporządzenia).
Stosownie do art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio.
W myśl art. 130 ust. 2. u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.
W operacie szacunkowym należy przedstawić sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania i przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego (§ 56-57 rozporządzenia).
Zgodnie z § 4 rozporządzenia:
1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen;
2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku;
3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.
5. Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.
Z kolei § 43 ust. 1 powyższego rozporządzenia stanowi, że przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności:
1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji;
2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie.
2. Przez stan zagospodarowania w przypadku nieruchomości zabudowanej rozumie się przeznaczenie i sposób wykorzystywania obiektów budowlanych oraz ich stan techniczny, a także cechy tych obiektów, a w szczególności gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie względem linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu.
3. Przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:
1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;
2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;
3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;
4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.
4. Wartość poniesionych szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 ustawy, określa się po wystąpieniu szkody. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio.
Odnosząc treść ww. przepisów do stanu faktycznego niniejszej sprawy Sąd musi odnieść się przede wszystkim do podstawowego dowodu w sprawach tego typu, to jest do operatu szacunkowego. Wspomniany operat szacunkowy, jako opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, stanowi kluczowy dowód w sprawie odszkodowawczej. Operat ten sporządzany jest w trybie i na zasadach określonych w u.g.n. oraz rozporządzeniu wykonawczym.
Jak słusznie wskazywały zarówno organy, jak i skarżąca, tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym zidentyfikowaniu cech różniących nieruchomości podobne oraz nieruchomości wyceniane i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.
Sąd w pełni podziela przyjętą w orzecznictwie sądowym wykładnię przepisów K.p.a. i P.p.s.a. co do granic oceny prawidłowości i wiarygodności dowodowej operatów z wyceny nieruchomości przez organy administracji i sądy administracyjne, z której wynika, że aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyrok NSA z 24 listopada 2022 r., sygn. III FSK 2026/21).
Nadto w orzecznictwie wskazuje się, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne jedynie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej – zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy – nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (por. wyrok NSA z 3 marca 2022 r., sygn. I OSK 511/19.).
W orzecznictwie wskazuje się także, że jakkolwiek operat szacunkowy może zostać zweryfikowany przez organizację zawodową rzeczoznawców, jednak o potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie samo żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. Jeśli organ nie poweźmie wątpliwości w tym zakresie, to z wnioskiem o weryfikację operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych może wystąpić sama strona (por. wyroki NSA z 2 lutego 2022 r., sygn. I OSK 755/19, z 19 października 2021 r., sygn. I OSK 578/21, z 10 sierpnia 2021 r., sygn. I OSK 494/21).
Mając powyższe uwarunkowania na względzie Sąd uznał, że sporządzony na potrzeby ustalenia odszkodowania przez rzeczoznawcę majątkowego M. W.-O. na zlecenie organu I instancji operat szacunkowy z 3 sierpnia 2022 r. jest zgodny z właściwymi przepisami.
W szczególności przekonująco wykazała rzeczoznawca majątkowy, stosując w sprawie podejście porównawcze i metodę porównywania parami, że w dacie wydania decyzji Naczelnika z 14 kwietnia 1988 r. działka nr [...] podlegała ustaleniom miejscowego planu i znajdowała się w terenach oznaczonych symbolem [...] - Terenu usług nauki/Tereny usług kultury oraz [...] - Ulica ruchu normalnego, co potwierdza pismo Wydziału Planowania Przestrzennego Urzędu Miasta Krakowa (k. 261 akt adm. I instancji).
Zatem zarzut przyjęcia przez rzeczoznawcę błędnych założeń co do właściwego stanu, przeznaczenia i wartości nieruchomości okazał się bezzasadny.
Rzeczoznawca majątkowy ustalając aktualną wartość nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodą porównywania parami wymienioną w art. 153 ust. 1 u.g.n., która polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te skorygowała ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.
Uzasadnienie wyboru metodologii wyceny - porównywania parami - realizowanego na 3 transakcjach porównywalnych, przedstawiono na s. 10 operatu.
Z uwagi na brak dostatecznej ilości transakcji spełniających powyższe założenia, analizę biegła poszerzyła na grunty w części przeznaczone pod usługi i w części pod tereny zielone, przy założeniu, że udział terenów zielonych nie będzie większy niż minimalny wskaźnik terenu biologicznie czynnego narzucony przez zapisy m.p.z.p., a także na grunty w przeważającej części przeznaczone pod usługi i w części pod tereny mieszkaniowe przy założeniu, że przeznaczenie mieszkaniowe dopuszcza zabudowę usługową. Z uwagi na ograniczoną liczbę transakcji nieruchomościami spełniających przyjęte kryteria, koniecznym było poszerzenie okresu badania cen na okres przekraczający 24 miesiące poprzedzające oszacowanie wartości nieruchomości. Analizę poszerzono na okres od czerwca 2019r.
Ostatecznie do porównania dobrała 3 nieruchomości położone w promieniu 2,5 km od wycenianej nieruchomości. Procedurę wyceny przedmiotowej nieruchomości według metody porównywania parami dla wybranych nieruchomości porównawczych przedstawiono w tabeli 4 (s. 18 operatu).
Ceny nieruchomości podobnych skorygowano poprawkami kwotowymi wynikającymi z różnic w atrybutach pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami podobnymi, a przedmiotem wyceny, spójnymi z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych. Średnia arytmetyczna skorygowanych poprawkami kwotowymi cen nieruchomości stanowi wartość jednostkową gruntu niezabudowanego.
Następnie biegła określiła wysokość odszkodowania z tytułu braku możliwości korzystania z nieruchomości, zgodnie z § 43 ust. 1 rozporządzenia, określającym, że przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: pkt 2) - utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie.
Odpowiadając na zarzuty do operatu sformułowane przez skarżącą należy wskazać, że biegła dostatecznie uzasadniła przyjęcie wskazanych w operacie cech nieruchomości, a także ich wag (s.10-13 i 17-18 operatu).
Podobnie dostatecznie uzasadniła przyjęty poziom stopy kapitalizacji (s. 19 operatu).
Biegła przedstawiła rzetelną, a nie powierzchowną analizę rynku nieruchomości (nieruchomości niezabudowanych położonych na terenie miasta Krakowa w oparciu o faktycznie odnotowane transakcje rynkowe) oraz wyliczenia dla linii trendu zmian cen (s. 6–10 operatu). Dlatego też zarzut braku precyzyjnego podania kryteriów eliminacji wartości odstających okazał się niezasadny.
Podsumowując, organ odwoławczy zasadnie stwierdził, że nie ma wątpliwości, iż biegła określiła wartość nieruchomość stosując podejście oraz metodę i technikę szacowania nieruchomości przewidziane przepisami ww. rozporządzenia, a także uwzględniła cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wypełniając tym samym również dyspozycję art. 154 ust. 1 u.g.n.
Wartość rynkową prawa własności całej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy rzetelnie ustaliła na kwotę 670 503,00 zł, a w konsekwencji wysokość wynagrodzenia za zajęcie w okresach od 14 kwietnia 1988 r. do 31 grudnia 1988 r. oraz od 1 stycznia 1990 r. do 31 grudnia 1990 r. pod budowę magistrali ciepłowniczej na działce nr [...] powierzchni 415 m2 biegła określiła na kwotę łączną 49 126,00 zł.
Wysokość wynagrodzenia z tytułu braku możliwości korzystania z nieruchomości odpowiada wysokości czynszu jaki w tym okresie można byłoby uzyskać za pas zajętości terenu nieruchomości. Do określenia wysokości stawki czynszu biegła zastosowała metodę inwestycyjną, mieszczącą się w podejściu dochodowym, techniką kapitalizacji prostej w której stawkę za dzierżawę nieruchomości określono jako pochodną rocznego dochodu z nieruchomości.
Pozyskana opinia nie zawiera niejasności, omyłek czy błędów rachunkowych, co zasadnie organ odwoławczy uznał za powód do przyjęcia jej jako dowód w sprawie.
Podkreślić trzeba, że w toku postępowania administracyjnego skarżąca nie skorzystała z możliwości przedłożenia organom kontroperatu, sporządzonego na jej zlecenie, jak też nie zainicjowała postępowania, o którym mowa w art.157 u.g.n., w toku którego operat sporządzony na zlecenie organu I instancji mógłby zostać poddany weryfikacji przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W tej sytuacji zastrzeżenia co do prawidłowości czy też wiarygodności dowodowej operatu, należy uznać za gołosłowne.
Wobec zarzutów skargi, które w większości zostały podniesione już w odwołaniu, należy wskazać, że organ II instancji odniósł się do tych zarzutów szczegółowo, a Sąd rozpoznający sprawę stanowisko Wojewody w pełni podziela.
W szczególności biegła przedstawiła charakterystykę przyznanych cech rynkowych i jest ona spójna z opisem nieruchomości.
Samo subiektywne przekonanie skarżącej o zawyżeniu wartości gruntu wyliczonej w operacie, nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego bowiem skarżąca nie podważyła skutecznie ustaleń, prawidłowości ocen i ostatecznych rezultatów wyceny nieruchomości, zawartych w operacie szacunkowym.
Warto zauważyć, że rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek dokonać szacowania wartości nieruchomości wykorzystując ceny nieruchomości podobnych, których definicję wskazuje art. 4 ust. 16 u.g.n. Zgodnie z ww. przepisem, nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. "Porównywalność" w rozumieniu powyższego przepisu nie oznacza identyczności parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości.
O tym jakie nieruchomości podobne zostają przyjęte do porównań decyduje rzeczoznawca majątkowy. Zarówno dobór nieruchomości porównawczych jak i samo zdefiniowanie rynku, jego obszaru, a przede wszystkim wybór podejścia i metody szacowania należy do rzeczoznawcy majątkowego, albowiem elementy te mieszczą się w jego wyłącznych kompetencjach płynących z posiadanej wiedzy specjalistycznej, którą organ nie dysponuje. Jak wskazuje się zatem w orzecznictwie, o czym była mowa powyżej, rolą organu, dla którego sporządzana jest opinia, jest natomiast ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki dowodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Jeszcze raz należy podkreślić, że rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w tę merytoryczną treść opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Rzeczoznawca decyduje zatem o tym jaką metodę i technikę szacowania nieruchomości przyjąć i jakie cechy nieruchomości będą miały wpływ na wartość nieruchomości. Decyduje także o doborze nieruchomości do porównania i ustala, które spełniają kryterium podobieństwa (por. wyrok NSA z 8 lutego 2018 r., sygn. I OSK 2023/17).
Z tych wszystkich względów Sąd za niezasadne uznał zarzuty odnoszące się do naruszenia art. 80 i art. 84 K.p.a. w zakresie oparcia rozstrzygnięcia na wadliwej opinii biegłego. Sąd takiej wadliwości bowiem nie dostrzegł.
Dodatkowo odpowiadając na argumentację skarżącej należy wskazać, że wbrew zarzutom organy nie ograniczyły się w uzasadnieniu decyzji do powielenia konkluzji zawartej w opinii biegłego, lecz dokonały kontroli prawidłowości rozumowania biegłego w dopuszczalnym zakresie.
W szczególności, w niniejszej sprawie organ I instancji zgodnie z poglądem zawartym w powołanym w skardze wyroku NSA z 23 października 2014 r., sygn. I OSK 534/13 stwierdzenie, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego zastosowała w ten sposób, że jako podmiot uprawniony i zobowiązany do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, domagał się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego wobec wniesienia przez stronę postępowania zastrzeżeń.
I tak, w odpowiedzi właśnie na słusznie wystosowane wezwanie organu I instancji, biegła w piśmie z 2 września 2022 r. odniosła się rzeczowo i przekonywująco do zarzutów do operatu szacunkowego zgłoszonych przez skarżącą. W szczególności autorka operatu skutecznie odparła zarzut, że opis atrybutów zamieszczony w tabeli nr 2 nie jest wystarczający do weryfikacji operatu co do jego logiczności i spójności, tj. w zakresie, w jakim są to władni wykonać organ oraz uczestnicy postępowania, którzy nie posiadają stosownych kwalifikacji specjalistycznych z zakresu szacowania nieruchomości.
Odnosząc się do z kolei do przyjętej w operacie wysokości stopy kapitalizacji rzeczowo wyjaśniła, że jej poziom został ustalony po przeprowadzeniu wnikliwej analizy, natomiast w operacie szacunkowym przedstawione zostały założenia oraz wzór, w oparciu o które obliczano ww. wartość.
Konkludując, w ocenie Sądu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w niniejszej sprawie operat szacunkowy zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa powszechnie obowiązującego, zaś skutecznej polemiki z opinią biegłego nie może stanowić argumentacja oparta na subiektywnym przekonaniu skarżącej o niższej wartości tej nieruchomości.
Skoro będący podstawą ustalenia odszkodowania operat szacunkowy został przez organy orzekające w sprawie zasadnie oceniony jako prawidłowy, to strona skarżąca – aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy – powinna albo w toku postępowania przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmującej inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n.
Odnosząc się natomiast do stanowiska uczestniczek Sąd wskazuje, że zgodnie z art. 21 ust. 1 Konstytucji RP, Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia. Zgodnie z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Zagadnienie "słusznego" odszkodowania było wielokrotnie podejmowane w orzeczeniach Trybunału Konstytucyjnego, który zaznaczał, że wymóg "słusznego odszkodowania", do którego odwołuje się art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, nie oznacza odszkodowania pełnego (por. wyrok TK z 20 lipca 2004 r., sygn. SK 11/02). Ustawodawca zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter. Za "słuszne" można w wyjątkowych okolicznościach uznać również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne.
Wobec poczynionych ustaleń Sąd stwierdza, że organy podjęły czynności niezbędne do dokładnego i wnikliwego wyjaśnienia stanu faktycznego, a także do załatwienia sprawy oraz wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w zakresie niezbędnym do ustalenia odszkodowania. W tej sytuacji Sąd uznał, że zarzuty podniesione w skardze nie zasługiwały na uwzględnienie, ponadto z urzędu nie dopatrzył się uchybień skutkujących koniecznością wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Stąd za niezasadne uznał Sąd zarzuty naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 107 § 3, art. 138 i art. 140 K.p.a., a także przepisów u.g.n. i rozporządzenia wykonawczego.
W tym stanie rzeczy Sąd, działając na podstawie art. 151 P.p.s.a., oddalił skargę.