II SA/Kr 448/25
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuWojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie oddalił skargę J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnowie, która utrzymała w mocy decyzję Prezydenta Miasta Tarnowa o ustaleniu warunków zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania lokalu użytkowego na poddaszu budynku na dwa lokale o funkcji hotelowej. Sąd podkreślił, że postępowanie o ustalenie warunków zabudowy (WZ) ma ograniczony zakres, szczególnie w kwestii ochrony interesów osób trzecich, która jest badana w szerszym zakresie na etapie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania. Sąd wyjaśnił, że kluczowe dla tego etapu jest ustalenie kontynuacji funkcji zabudowy, co w tym przypadku zostało spełnione, gdyż w analizowanym obszarze dominuje zabudowa usługowa. Zarzuty skarżącego dotyczące potencjalnych uciążliwości, hałasu, dymu tytoniowego czy kwestii technicznych (drogi ewakuacyjne, dostęp dla niepełnosprawnych) zostały uznane za wykraczające poza kompetencje organów ustalających warunki zabudowy, a część z nich należy do sfery prawa cywilnego lub postępowania budowlanego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaOgraniczony zakres badania interesów osób trzecich i kwestii uciążliwości na etapie decyzji o warunkach zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego.
Dotyczy specyfiki postępowania o ustalenie warunków zabudowy w kontekście zmiany sposobu użytkowania, a nie nowej zabudowy.
Zagadnienia prawne (3)
Jaki jest zakres ochrony interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy ma ograniczony charakter i nie może wykraczać poza zakres przewidziany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a kwestie uciążliwości i bezpieczeństwa są rozstrzygane na dalszych etapach postępowania (pozwolenie na budowę, zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania).
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że decyzja o warunkach zabudowy ma charakter deklaratoryjny i nie przesądza o prawach inwestora ani nie narusza praw osób trzecich. Kwestie takie jak hałas, dym tytoniowy czy drogi ewakuacyjne należą do kompetencji organów administracji architektoniczno-budowlanej lub są rozstrzygane na gruncie prawa cywilnego.
Czy zmiana sposobu użytkowania lokalu użytkowego na funkcję hotelową wymaga spełnienia warunków z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym zasady "dobrego sąsiedztwa"?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, wymaga, ale w ograniczonym zakresie. Kluczowe jest badanie kontynuacji funkcji zabudowy, a nie szczegółowych parametrów architektonicznych czy potencjalnych uciążliwości.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że w przypadku zmiany sposobu użytkowania istniejącego obiektu, przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. stosuje się głównie do badania kontynuacji funkcji. Ponieważ w analizowanym obszarze dominuje zabudowa usługowa, zmiana na funkcję hotelową (również usługową) jest dopuszczalna.
Czy organ ustalający warunki zabudowy powinien badać kwestie związane z bezpieczeństwem pożarowym, dostępem dla osób niepełnosprawnych czy hałasem generowanym przez przyszłych gości hotelowych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, te kwestie należą do kompetencji innych organów lub są rozstrzygane na innych etapach postępowania.
Uzasadnienie
Sąd wyjaśnił, że bezpieczeństwo pożarowe jest badane w postępowaniu o zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego (art. 71 Prawa budowlanego), a potencjalne uciążliwości sąsiadów (imisy) należą do sfery prawa cywilnego (art. 144 k.c.).
Przepisy (16)
Główne
u.p.z.p. art. 59 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 54 § 1 pkt 2 lit. d
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Nakazuje określić wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, jednak na etapie WZ zakres tej ochrony jest ograniczony.
u.p.z.p. art. 64 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Stosuje się odpowiednio do decyzji WZ.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Określa łączny katalog warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy, w tym zasady kontynuacji zabudowy i dostępu do drogi publicznej.
Pomocnicze
p.p.s.a. art. 134
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zakres kontroli sądu administracyjnego.
p.u.s.a. art. 1
Prawo o ustroju sądów administracyjnych
p.b. art. 5 § 1 pkt 9
Prawo budowlane
Organ wydający pozwolenie na budowę uwzględnia wymogi ochrony interesów osób trzecich.
p.b. art. 71 § 1 pkt 2
Prawo budowlane
Definicja zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego.
p.b. art. 71 § 2
Prawo budowlane
Wymóg zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania organowi administracji architektoniczno-budowlanej.
k.c. art. 144
Kodeks cywilny
Reguluje kwestie immisji (uciążliwości) między nieruchomościami.
k.p.a. art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 8
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 77 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 15
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 138 § 1 pkt 2
Kodeks postępowania administracyjnego
Argumenty
Skuteczne argumenty
Organy prawidłowo zastosowały przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. • Zakres ochrony interesów osób trzecich na etapie ustalania warunków zabudowy jest ograniczony. • Zmiana sposobu użytkowania na funkcję hotelową jest dopuszczalna ze względu na kontynuację funkcji usługowej w obszarze analizy. • Kwestie uciążliwości i bezpieczeństwa należą do kompetencji innych organów lub etapów postępowania.
Odrzucone argumenty
Naruszenie art. 54 u.p.z.p. przez zastosowanie do inwestycji niebędącej inwestycją celu publicznego. • Naruszenie art. 54 ust. 1 pkt 2 lit. d u.p.z.p. przez nieustalenie rodzaju zagrożenia i uciążliwości dla sąsiadów. • Naruszenie art. 53 ust. 3 u.p.z.p. przez nieustalenie drogi dostępu dla gości hotelowych. • Naruszenie art. 7, 8, 77 § 1 i 80 k.p.a. przez błędną ocenę materiału dowodowego i nieuwzględnienie interesu społecznego. • Naruszenie art. 15 k.p.a. przez wybiórczą kontrolę i nierozpoznanie zarzutów. • Naruszenie art. 138 § 1 pkt 2 w zw. z art. 7 i 77 § 1 k.p.a. przez niezastosowanie.
Godne uwagi sformułowania
ochrona interesów osób trzecich nie może być oceniana tak szeroko jak w postępowaniu pozwalającym na budowę • Decyzja WZ określa jedynie, czy i na jakich warunkach inwestycja jest możliwa. • Kwestie wpływu na nieruchomości sąsiednie i zgodności z warunkami techniczno-budowlanymi są rozstrzygane w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania. • ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy ma bardzo ograniczony charakter, w zasadzie związany z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. • ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie może dotyczyć hipotetycznych stanów faktycznych, które mogą (ale nie muszą) zaistnieć na sąsiadujących działkach w przyszłości.
Skład orzekający
Joanna Człowiekowska
przewodniczący
Magda Froncisz
członek
Małgorzata Łoboz
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ograniczony zakres badania interesów osób trzecich i kwestii uciążliwości na etapie decyzji o warunkach zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego."
Ograniczenia: Dotyczy specyfiki postępowania o ustalenie warunków zabudowy w kontekście zmiany sposobu użytkowania, a nie nowej zabudowy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa ilustruje częsty konflikt między właścicielami nieruchomości a inwestorami, pokazując, jak prawo administracyjne ogranicza możliwość blokowania inwestycji przez sąsiadów na wczesnym etapie planowania.
“Czy sąsiad może zablokować hotel w kamienicy? Sąd wyjaśnia granice prawa w planowaniu przestrzennym.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.