II SA/Kr 448/25

II SA/Kr 448/25 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2025-07-16
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2025-04-23
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Joanna Człowiekowska /przewodniczący/
Magda Froncisz
Małgorzata Łoboz /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 1130
art. 59, art. 54 ust. 1 pkt 2 lit. d w zw. z art. 64 ust. 1 i 61 ust. 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Joanna Człowiekowska Sędziowie: WSA Magda Froncisz WSA Małgorzata Łoboz (spr.) Protokolant: Specjalista Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 lipca 2025 r. sprawy ze skargi J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnowie z dnia 3 marca 2025 r. znak: SKO.ZP/415/29/2025 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.
Uzasadnienie
II SA/Kr 448/25
UZASADNIENIE
Prezydent Miasta Tarnowa decyzją nr 52/W/2024 z 31 grudnia 2024 r., znak: WPP-I.6730.81.2024, ustalił warunki zabudowy dla Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w T. dla "Zmiany sposobu użytkowania lokalu użytkowego usytuowanego na poddaszu budynku położonego na działce nr [...] obręb [...] w T. przy ulicy [...] z przeznaczeniem na dwa lokale o funkcji hotelowej".
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Tarnowie decyzją z 3 marca 2025 r., znak: SKO.ZP/415/29/2025, wydaną po rozpatrzeniu odwołań J. K. i J. K., utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.
W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, że wnioskowana zmiana sposobu użytkowania dotyczy istniejącej zabudowy bez zmiany gabarytów budynku czy zagospodarowania terenu. Obszar analizowany wyznaczono w promieniu ok. 50 m, bo front wynosi ok. 13 m. Działka zabudowana jest trzykondygnacyjnym budynkiem handlowo-usługowym w układzie urbanistycznym T. – obszar Śródmieście wpisanym do rejestru zabytków. Dominuje zabudowa usługowa i mieszkalno-usługowa, tj. o funkcji tożsamej z wnioskowaną (usługową). Działka przylega do działki nr [...] ("dr"). Projekt decyzji został uzgodniony z PIS oraz MWKZ. Budynek ma wystarczające uzbrojenie (bez zmian pozostaną istniejące przyłącza do sieci zewnętrznych). Art. 54 u.p.z.p. stosuje się odpowiednio do decyzji WZ, zaś w postępowaniu ustalającym warunki zabudowy ochrona interesów osób trzecich nie może być oceniana tak szeroko jak w postępowaniu pozwalającym na budowę. Decyzja WZ określa jedynie, czy i na jakich warunkach inwestycja jest możliwa. Kwestie wpływu na nieruchomości sąsiednie i zgodności z warunkami techniczno-budowlanymi są rozstrzygane w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania.
W skardze J. K. wniósł o uchylenie decyzji Kolegium i zasądzenie kosztów postępowania, zarzucając przy tym naruszenie:
1) art. 54 u.p.z.p. przez zastosowanie do inwestycji niebędącej inwestycją celu publicznego;
2) art. 54 ust. 1 pkt 2 lit. d u.p.z.p. przez nieustalenie rodzaju zagrożenia i uciążliwości dla sąsiadów;
3) art. 53 ust. 3 u.p.z.p. przez nieustalenie, jaką drogą, tj. wspólnymi schodami z osobami mieszkającymi w sąsiedniej posesji, goście mają udawać się do pokoi hotelowych;
4) art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. przez błędną i dowolną ocenę materiału dowodowego oraz nieuwzględnienie interesu społecznego osób mieszkających w sąsiedniej posesji;
5) art. 15 k.p.a. przez wybiórczą kontrolę decyzji organu pierwszej instancji i nierozpoznanie zarzutów odwołania oraz niepoczynienie własnych ustaleń;
6) art. 138 § 1 pkt 2 w zw. z art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. przez niezastosowanie.
W uzasadnieniu skargi podniósł, że zmiana lokalu użytkowego w hotel wzmoże eksploatację oraz uciążliwości dla nieruchomości sąsiednich, więc organy powinny wypowiedzieć się m.in. w zakresie bezpieczeństwa pożarowego (drogi ewakuacyjne). Wskazał, że goście hotelowi (którzy do pokoi muszą dostać się schodami na balkon, tj. częścią wspólną skarżącego) będą hałaśliwi w nocy, a zakaz palenia tytoniu wewnątrz sprawi, że będą palić na balkonie, zmuszając go do wdychania dymu lub zamykania okien. Podkreślił, że mniejsze wymagania są dla najmu pokoi, a większe dla hotelu, jednakże w decyzji nie ma mowy o osobach niepełnosprawnych czy wydzieleniu hallu i całodobowej części recepcyjnej. Jego zdaniem zasada kontynuacji funkcji i bliskiego sąsiedztwa nie może być rozumiana tak szeroko, aby doprowadzała do sporów sąsiedzkich. Już na tym etapie procesu inwestycyjnego wiadomo, że inwestycja jest niemożliwa z uwagi na uciążliwości dla mieszkańców sąsiednich domów.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Tarnowie wniosło o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:
Rozpoczynając, wyjaśnić należy, że istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.; zwana dalej p.p.s.a.), stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.
Z punktu widzenia powyższego stwierdzić należy, że skarga okazała się być bezzasadna.
Na wstępie zaznaczenia wymaga, że w niniejszej sprawie jej przedmiotem była zmiana sposobu użytkowania lokalu użytkowego na poddaszu budynku na działce nr [...] obr. [...] w T. – na dwa lokale o funkcji hotelowej.
W związku z tym należało wydać – wobec złożonego wniosku – decyzję o ustaleniu warunków zabudowy dla takiej zmiany, wobec treści art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2024.1130 t.j., dalej "u.p.z.p."). Przepis ten bowiem powiada, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z uwzględnieniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją związaną, co oznacza, że przy spełnieniu warunków prawnych organ nie może się uchylić od jej wydania.
Jednakże sytuacja, gdy jest wydawana decyzja dotycząca zmiany zagospodarowania terenu ( np. poprzez projektowaną zabudowę działki) – jest zasadniczo inna od sytuacji, gdy chodzi o zmianę sposobu użytkowania części obiektu ( jak w niniejszej sprawie). Różnica dotyczy zakresu badania okoliczności faktycznych i prawnych.
W pierwszej sytuacji stosujemy art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w pełnym zakresie. Przepis ten brzmi następująco:
Art. 61.
1.Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
1a) teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 555 i 834), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,
b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2,
c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
Stosowanie wspomnianego przepisu w pełnym zakresie jest zrozumiałe i oczywiste, gdy działka wolna od zabudowy ma zostać zabudowana nowym budynkiem. Wobec braku planu miejscowego należy bowiem określić jego usytuowanie względem drogi publicznej oraz parametry brzegowe zabudowy. Najczęściej też w takiej sytuacji decyzja o warunkach zabudowy poprzedza decyzję o pozwoleniu na budowę.
Do ustalenia warunków zabudowy stosuje się ( wbrew twierdzeniu skarżącego) przepis art. 54 u.p.z.p. ( z mocy odesłania zamieszczonego w przepisie art. 64 ust. 1 u.p.z.p.). Ustęp 1 tego przepisu brzmi:
1.Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego określa:
1) rodzaj inwestycji;
2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy zgodne z planem ogólnym oraz wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:
a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,
b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,
c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,
d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,
e) ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych.
Art. 54 ust. 1 pkt 2 lit. d u.p.z.p. ( w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.) nakazuje określić wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Na tle zarysowanej najczęstszej sytuacji ( decyzja dotyczy działki wolnej od zabudowy, która ma być zabudowana) – wykształciło się bogate orzecznictwo, podkreślające, że zakres tej ochrony przy ustaleniu warunków zabudowy sprowadza się w zasadzie tylko do określenia parametrów planistycznych ( to jest z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Wskazuje się, że ochrona interesów osób trzecich, przewidziana w art. 54 pkt 2 lit. d w zw. z art. 64 u.p.z.p, na etapie warunków zabudowy nie może być zapewniona całościowo i przejmować działań właściwych ochronie interesów osób trzecich na etapie pozwolenia na budowę, które na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 8 p.b., obowiązany jest uwzględnić organ architektoniczno-budowlany. Wobec tego nie może być ona tak konkretna i szczegółowo określona, jak w pozwoleniu na budowę. Na etapie ustalania warunków zabudowy określane są warunki brzegowe dla planowanej inwestycji, wynikające z przeprowadzonej zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p analizy funkcji i cech zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, gabarytów, formy architektonicznej, usytuowania linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu ( wyrok WSA w Poznaniu z dnia 4 października 2018 r. IV SA/Po 699/18 LEX nr 2582443, podobnie wyrok NSA z dnia 26 października 2017 r. II OSK 319/16 LEX nr 2467449 , wyrok WSA w Łodzi z dnia 7 lipca 2021 r. II SA/Łd 318/20, LEX nr 3206932, wyrok WSA w Białymstoku z dnia 4 lipca 2019 r. II SA/Bk 265/19 LEX nr 2714003). WSA w Łodzi w wyroku z dnia 15 lutego 2023 r. II SA/Łd 891/22, LEX nr 3513862 wskazał: "Decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją stanowiącą jedynie o możliwości zagospodarowania terenu i z tego względu zagrożenie praw osób trzecich na tym etapie procesu inwestycyjnego może mieć charakter jedynie potencjalny. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 ustawy). Ochrona osób trzecich w tym postępowaniu nie może być zatem oceniana tak, jak w kolejnym etapie - w niniejszej sprawie postępowaniu legalizacyjnym. Ocena, czy sporny obiekt z uwagi na jego usytuowanie stanowi uciążliwości dla nieruchomości sąsiedniej w stopniu naruszającym zasady wynikające z odpowiednich przepisów Prawa budowlanego należy bowiem, zgodnie z art. 5 ustawy Prawo budowlane, do organu wydającego decyzję rozstrzygającą o dalszych losach samowoli budowlanej. W związku z tym organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie powinien wkraczać w kompetencje organu nadzoru budowlanego. Z drugiej strony pamiętać należy o określonej w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. zasadzie swobodnego zagospodarowania własnego terenu w granicach obowiązującego prawa. Zapewnienie ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych, będzie zatem miało miejsce tylko w przypadku, gdy zamierzone przez inwestora przedsięwzięcie będzie niezgodne z prawem - art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy".
Końcowo należy przytoczyć wyrok NSA z dnia 29 kwietnia 2020 r. II OSK 2178/19 LEX nr 3065222 : "Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 64 ust. 1 w zw. z art. 54 pkt 2 lit. d) u.p.z.p.) może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta przepisami Prawa budowlanego. Organ wydający decyzję o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie może wkraczać w kognicję organów administracji architektoniczno-budowlanej".
W podsumowaniu tego wątku stwierdzić należy, że ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy dla zmiany zagospodarowania terenu ma bardzo ograniczony charakter, w zasadzie związany z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Przechodząc teraz do właściwego przedmiotu niniejszego postępowania, czyli z punktu widzenia ustawy- do zmiany sposobu użytkowania części obiektu – od razu trzeba wyjaśnić, że organy prawidłowo ustaliły w sprawie stan faktyczny; to jest, że zmiana ta dotyczy poddasza budynku stojącego, istniejącego, usytuowanego w T. przy ul. [...].( zmiana lokalu użytkowego na dwa lokale o funkcji hotelowej). Organy ustaliły także, że bezspornie budynek mieści lokale użytkowe o charakterze handlowo – usługowym. Z analizy urbanistycznej zaś wynika, że w obszarze analizy dominuje zabudowa usługowa i mieszkalno – usługowa, co oznacza, że zachodzi tożsamość funkcji.
W tym miejscu wymaga zaznaczenia, że ustalenie powyższego na tle art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest wystarczające z punktu widzenia tego przepisu. do wydania decyzji pozytywnej. Orzecznictwo jest w tym względzie jednolite.
Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. służy przede wszystkim ustaleniu, czy planowana inwestycja jest dopuszczalna z punktu widzenia zachowania wymogów ładu przestrzennego. Odmienny jest jednak zakres zastosowania tego przepisu w przypadku ustalania warunków dla nowej zabudowy, a inny w przypadku ustalania warunków dla zmiany sposobu użytkowania budynku już istniejącego. Skoro budynek już istnieje, zatem przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ma zastosowanie dla zmiany sposobu użytkowania przedmiotowego obiektu jedynie w zakresie kontynuacji funkcji.
(wyrok WSA w Krakowie z dnia 18 stycznia 2018 r. II SA/Kr 1177/17, LEX nr 2438480). W przypadku zmiany sposobu użytkowania części obiektu budowlanego (lokalu w tym obiekcie), podstawowym warunkiem podlegającym spełnieniu zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest kontynuacja funkcji. Zmiana sposobu użytkowania części obiektu, nawet bez zmiany jego cech i parametrów architektonicznych, może bowiem spowodować zaburzenie ładu przestrzennego przez niezharmonizowanie zamierzonej (nowej) funkcji z funkcją zabudowy istniejącą na danym obszarze (wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 2 sierpnia 2023 r. II SA/Bd 810/22, LEX nr 3613412 ). W przypadku inwestycji polegającej jedynie na zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części ocena zachowania "dobrego sąsiedztwa" sprowadza się do badania kontynuacji funkcji nowego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części w stosunku do już istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Skoro bowiem obiekt budowlany już istnieje, a zmiana sposobu użytkowania nie pociąga za sobą robót budowlanych polegających na jego rozbudowie czy nadbudowie, to takie parametry jak: gabaryty, forma architektoniczna obiektu budowlanego, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu nie ulega jakiejkolwiek zmianie ( wyrok WSA w Łodzi z dnia 10 stycznia 2019 r. II SA/Łd 833/18 LEX nr 2614898).
Reasumując powyższe, skoro budynek już stoi, a zmiana dotyczy sposobu użytkowania lokalu, rzeczywistą przesłanką podlegającą badaniu jest przesłanka kontynuacji funkcji. W tym wypadku następuje zmiana z lokalu użytkowego na hotelowy – czyli mamy do czynienia z funkcją usługową. Na terenie obszaru analizy funkcja ta występuje najczęściej /k. 125 akt adm. I instancji/, a nie ma istotnego znaczenia, jakie to są usługi. Bowiem kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uznawane uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony ( wyrok WSA w Szczecinie z dnia 7 listopada 2024 r. II SA/Sz 642/24, LEX nr 3784994 ). Kontynuacja funkcji zabudowy nie oznacza możliwości funkcjonowania w danym miejscu jedynie obiektów w pełni tożsamych z już istniejącymi. Nowa zabudowa czy funkcja jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze ( wyrok WSA w Gliwicach z dnia 11 grudnia 2019 r. II SA/Gl 1178/19, LEX nr 2768375, podobnie wyrok WSA w Poznaniu z dnia 27 października 2021 r. II SA/Po 270/21 LEX nr 3259969). I wreszcie przytoczyć należy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 lutego 2022 r. II OSK 725/21, LEX nr 3330507: " Wystarczające jest ustalenie przez organ administracji, że obszarze analizowanym istnieją lokale, w których prowadzona jest działalność usługowa. Dla ustalenia przez organ administracji, że w obszarze analizowanym istnieje kontynuacja funkcji usługowej nie jest natomiast konieczne wyodrębnianie określonego rodzaju usługi".
Prawidłowo zatem organy wskazały, że mamy do czynienia z kontynuacją funkcji usługowej, gdyż taka występuje w przeważającej mierze w obszarze analizy.
Co się tyczy ochrony interesów osób trzecich, wskazać należy, że organ I instancji w decyzji zwarł punkt 4 dotyczący wymagań w tym zakresie, poprzez wskazanie, że projektowana inwestycja nie może pozbawić właścicieli sąsiednich nieruchomości dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, nie może powodować uciążliwości powodowanych przez hałas i wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, zanieczyszczenia powietrza i gleby.
Ponownie w tym miejscu trzeba sięgnąć do charakteru decyzji o ustaleniu warunkach zabudowy i wskazać, że "zarówno u.p.z.p., jak inne przepisy, nie uzależniają ustalenia warunków realizacji inwestycji od spełnienia warunku ochrony interesów osób trzecich, gdyż wymogi te oceniane są na dalszym etapie procesu budowanego - pozwolenia na budowę - art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b. Ustalenie warunków zabudowy stanowi bowiem jedynie promesę dla wnioskodawcy dopuszczalności projektowanej inwestycji na danym terenie i nie przesądza, że inwestycja ta powstanie. Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter deklaratoryjny, nie kształtuje uprawnień, nie może też stanowić o prawach i obowiązkach inwestora. Na etapie wydania decyzji o warunkach zabudowy wymagania ochrony interesów osób trzecich mają charakter informacyjny, a rozstrzygnięcie kwestii naruszenia stosunków wodnych nie stanowi elementu decyzji o warunkach zabudowy dotyczącego ochrony interesów osób trzecich" ( wyrok WSA w Poznaniu z dnia 17 stycznia 2019 r IV SA/Po 949/18,. LEX nr 2628826 ).
Pozostaje wobec tego zapytać, czy w świetle art. 54 ust. 1 pkt 2 lit. d u.p.z.p. (w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.) organy postąpiły zgodnie z prawem, nie zajmując się w większym zakresie zarzutami skarżącego dotyczącymi: przebiegu drogi pożarowej ( z przyszłych pokoi hotelowych), zakładanym przez skarżącego hałasem, który będą generować goście hotelowi oraz dymem tytoniowym, wymaganiami dla hotelu w zakresie osób niepełnosprawnych, wydzieleniem części recepcyjnej i ogólnie uciążliwościami dla mieszkańców sąsiednich domów.
Wymaga zatem zaznaczenia, że tak, jak w przypadku decyzji dotyczącej zagospodarowania terenu, gdzie organy procedujące decyzję o warunkach zabudowy nie mogą wkraczać w obszar przepisów prawa budowlanego, badanych na następnym etapie, tj. przy pozwoleniu na budowę - tak samo się dzieje w przypadku zmiany sposobu użytkowania części budynku. I tutaj też organy nie mogą wkraczać w obszar zarezerwowany dla następnego etapu. Wskazać należy, że chodzi tutaj o art. 71 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego, o treści:
1. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:
2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.
Zgodnie z art. 71 ust. 2 p.b. zmiana taka wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej i na tym etapie kwestie związane z bezpieczeństwem pożarowym winny być oceniane. Ponownie podkreślenia wymaga, że na etapie ustalania warunków zabudowy ochrona interesów osób trzecich nie może oznaczać ich badania w sposób właściwy dla przepisów prawa budowlanego (wyrok NSA z dnia 26 października 2017 r. II OSK 319/16 LEX nr 2467449).
Co się tyczy zakładanych przez skarżącego przyszłych uciążliwości sąsiedzkich, trzeba podkreślić, że ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie może dotyczyć hipotetycznych stanów faktycznych, które mogą (ale nie muszą) zaistnieć na sąsiadujących działkach w przyszłości ( wyrok NSA z dnia 9 listopada 2016 r. II OSK 935/16 LEX nr 2170827 oraz wyrok WSA w Kielcach z dnia 11 lipca 2013 r. II SA/Ke 460/13, LEX nr 1342963 ). Podobnie wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 9 lutego 2023 r. II OSK 2842/21 LEX nr 3614799, gdzie podniósł, że z uwagi na istotę decyzji o warunkach zabudowy w ramach postępowania poprzedzającego jej wydanie, nie podlegają ocenie kwestie potencjalnych i przyszłych uciążliwości dla sąsiadów.
Niezależnie od tego, kwestia tzw. immisji ( hałas, dym tytoniowy) mających miejsce realnie, została co do zasady poddana reżimowi roszczeń w obszarze prawa cywilnego ( art. 144 k.c.), a nie administracyjnego.
Z powyższych przyczyn zarzuty skarżącego nie mogły odnieść skutku.
Reasumując, skoro nie zostały naruszone przepisy prawa procesowego, jak również materialnego wskazane w skardze, na zas. art. 151 p.p.s.a. należało skargę oddalić.